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1、精选学习资料 - - - - - - - - - 碧桂园房地产工程进度、质量掌握要点全套 ,值得借鉴来源 /地产精英讲堂版权属于原作者内容提要进度、成本 掌握是工程治理的重要内容,很感谢集团给这个机会给我 总结和发表看法 ,这段时间在集团领导的关怀支持和大力指 导下,将个人的一点工作体会与韶关工程过去两年工作的 体会教训进行结合,谈谈对进度质量掌握的一点熟悉和体 会,供其它工程的同事批判、指正与参考,并提出更好的 看法和建议,以达到抛砖引玉的成效；一、进度掌握 进度掌握是工程治理的重要内容之一,能否胜利地掌握进 度直接影响了工程的资金运作和成本,打算了能否实现对 客户的交楼承诺,关系到公司的成
2、本和声誉,是一项不容 忽视的重要工作；进度掌握的内容许多,这里仅站在工程 部的角度,从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度掌握 的熟悉和体会：（一）事前掌握碧桂园工程的特点是占地 面积大,往往位于郊区或二、三线城市；因此,作为工程 部,在工程启动前,必需站在工程整体开发的角度上,和 集团其它部门一起,全面、细致和周密地做好整个工程开 发策划、规划、方案和方案工作,这是整个进度掌握的关键； 1、做好整体小区的规划工作2、合理确定工程的标高3、做好土方平稳方案工作 4、做好市政管线规划设计和综合管线平稳工作,并依据工程总体方案制定好市政报建,施工方案； 5、对地质进行具体的勘察；挑选合理的基础类名师
3、归纳总结 - - - - - - -第 1 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 型和桩型； 6、制订工程开发,施工方案,做好各项工作的穿插,尽可能缩短时间；7、做好内外的沟通和谐工作8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作 时进场,做好“ 三通一平” 和场地交接；9、督促施工单位及 10、督促施工单位按合同商定的时间,编制具体的施工方案,作为进度 掌握的依据； 1、做好整体小区的规划工作 第一应依据工程各方面实际情形,与公司的有关部门一起 制订整个工程的分段开发方案和次序,统一看法后据此制 定工程外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临 设、材实堆放、搅拌站、办
4、公室等布置和方案,做到统一 规划、有条不絮、防止重复投资,以利于加快进度,节约 投资；其中,临水尽可能就地取材,利用合格的河水、水 库水和地下水,这样有利于节约投资；临电依据开发方案 合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道 路,这样一方面能保证场内运输,另一方面也有利于文明 施工,对土质较好的地段,可采纳先利用底层砼路面作为 施工道路,施工完成后再浇筑面层砼；土质较差地段的市 政道路,可采纳先倒底层砼路面作为施工道路,施工完成 后再铺上沥青；临设材料堆放现场,办公室等场地应尽可 能放在不影响施工,距离比较近的位置,防止多次搬迁,削减搬迁费用；搅拌站应考虑交通运输问题,放在较晚开 发,
5、且便于交通运输和取水的位置；另外,碧桂园的工程名师归纳总结 - - - - - - -第 2 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 多数处于山区,仍必需考虑防洪措施,做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作；2、合理确定工程的标高对一个大型小区来说,土方工作量是特别大的,因此合理 确定工程的标高是一项特别重要的工作；合理确定工程的 标高可以大大地削减土方的开挖和外运,同时也削减了市 政管线的埋设深度；从而达到加快进度,节约造价的目 的,标高的确定必需综合考虑与外部市政道路、市政管线 连接问题、外部地势的标高问题以及土方平稳问题,必需与设计院共同进行；3、做好土方平稳方案工
6、作接收场地后必需对场地标高进行的精确测量,按初步确定的标高精确 运算挖方量的填方量；假如不能满意平稳要求,可在不影 响与外部市政道路、管线连接,不影响场地排水等问题前 提下适当调整标高；土方平稳运转中,应留意以下几个问 题：、对开挖出来的石方应充分利用,可用于场地的道 路回填、换土和挡土墙的原材料,以达到节约造价的目 的；、对于含水量很大的土,如污泥等,必需坚决运 走,不能用于建筑物的回填,否就不但不能节约造价,仍 会大大提高基础处理的成本和时间；、含有大石块的土 或者石块不能回填在预备进行桩基础施工的场地上,否就 会大大增加桩基础施工的难度,增加成本和延缓施工的进 度；、鱼塘、水池应当抽干水
7、,适当处理后再回填；4、做好市政管线规划设计和综合管线平稳工作,并依据工程名师归纳总结 - - - - - - -第 3 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 总体方案制定好市政报建,施工方案小区内的涉及的市政 管线比较多,主要有市政排水、排污、强电、弱电、自来 水、煤气等；这些管线又分属于不同施工单位进行施工,为了防止管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题,保证与外部市政管线的顺畅连接,并准时做好报建和施工 工作,确保顺当验收；必需在开工前做好小区市政管线的 规划设计和综合平稳工作；并依据小区的开发方案合理设 计方案；制定报建方案和施工方案,协作施工和验收交楼
8、工作的进行； 5、对地质进行具体的勘察；挑选合理的基础 类型和桩型碧桂园的产品类型按系列定型的,因此对0.00 以上部分的成本和工期可以说是基本固定的,影响产品的 成本和工期的主要是基础部分；依据不同的地质情形,设 计不同的基础,例如自然基础、夯扩桩基础,预应力管桩 基础,人工控孔桩基础,钻（冲）孔桩基础等,上述基础 的成本和工期的差别是特别大的；地质钻探工作,其成本 占建筑施工总成本的比例是特别小的,但它是基础设计的 依据；因此对成本和工期的影响又是特别大的；因此,必 须仔细、细致做好地质钻探工作,挑选合理的基础类型和 桩型；这是需要留意的是,一般房地产大公司经过签订的 都是框架协议,价格比
9、较低；因此有时难以防止会显现偷 工减料和做假资料的情形,导致地质报告与实际地质情形 不符,以致设计错误,造成难以挽回的缺失；以前富力等名师归纳总结 - - - - - - -第 4 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 房地产公司都曾显现过这种情形；因此,要求工程部必需 派有才能,责任心强专业工程师全程跟进,确保钻探工作 的精确性和牢靠性；工程的进度,并不是单指施工进度；它包括方案、开发报建、专业审查、招投标和各种证件（规划、施工许可证和预售证等）的取得、各种验收（规 划和各专业验收等）和备案等工作,而这些工作反过来又 不同程度地影响施工进度；再加上碧桂园工程是各工
10、程公 司负责进行的：土建是由腾越负责施工的,机电是由机电 公司负责施工的,精装修是由雅俊公司施工的,园艺、绿 化也有专业公司,土方是土方队施工的,而自来水是由自 来水公司施工的,煤气是煤气公司施工的；再加上白蚁、防雷等队伍；参建单位许多,和谐治理的工作量很大,工 程部在某种意义上起到了总包的作用；因此必需以片为单 位,制订整个片区的整体开发建设方案,并做各项工作的 穿插和组织； 7、做好内外的沟通和谐工作包括：对外做好 与政府有关和周边村民等利益相关者的沟通和谐,保证施 工的顺当进行；对内做好与集团各有关部门的沟通和谐工 作,保证图纸、施工单位和资金等各种资源的准时到位 8、做好设计变更图纸会
11、审和技术交底工作施工前应组织工程 部、监理和施工单位对施工图纸进行严格细致的审查,发 现其中存在问题并由设计进行修改,保证施工的顺当进 行,防止因图纸错误或对图纸懂得错误造成返工,影响施名师归纳总结 - - - - - - -第 5 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 工进度；同时,仍应由工程监理公司对施工进行技术交底,针对产品特点,明确有关要求,对可能显现的通病及预防措施对施工单位进行技术交底,尽可能防止因质量问题造成返工,延误工期；“ 三通一平” 和场地交接；9、督促施工单位准时进场,做好 10、督促施工单位按合同商定的时间,编制具体的施工方案,作为进度掌握的
12、依据；（二）事中掌握施工过程中的进度是进度掌握的一项重要 工作,室外重要在于准时发觉存在的问题,找到根本缘由或主要冲突,要准时进行处理和化解；1、加强检查和督促主要是检查施工单位的方案落实情形和人、材、机情形,发觉反常应准时查找主要缘由,实行相应措施进行处理；2、加强组织、治理碧桂园的施工队伍许多,有土方、土 建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等；其中土建下面仍 有许多队,水平参差不齐；各施工单位只对自己施工单位 范畴负责,因此作为工程部的治理责任和和谐工作量很 大,必需全面、细致地做好整个工程的施工组织,保证各 专业施工准时进场和穿插；同时仍必需加强治理,抓好施 工的质量和安全,确保施工顺当进
13、行,才能保证施工进 度； 3、加强和谐和沟通主要包括：加强与当地政府及主管 部门的沟通,争取他们的最大支持和帮忙加强与工地周边 村民及有关利益团队,个人的沟通、和谐,为施工制造一 个良好的外部环境,保证施工的顺当进行；做好与集团各名师归纳总结 - - - - - - -第 6 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有关部门的沟通和谐工作,在工作上得到他们的懂得和帮 助,保证图纸各项支配和各种资源的准时到位；做好与工 程内部各参建单位,如监理、施工单位的沟通,明白他们 存在的问题和困难,尽力帮助、支持他们进行解决；同时 针对碧桂园参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范
14、畴 负责的特点；全力做好和谐工作,可采纳现场会,定期（如期）召开各参建参与和谐会议等方式,准时发觉施工 中显现的各种问题并加以和谐处理,保证施工的顺当进 行； 4、准时、坚决地处理各类突发大事,爱护公司的利益 和声誉,确保工程的进度；碧桂园的工程具有处于市郊,或二、三线城市,与村庄交接,且具有开工面积大、参建 单位多、工人素养参差不齐等特点,因此难以防止会显现 各种突发大事；作为工程部,应尽早发觉大事的苗头,及 时、坚决地进行处理,对通过努力处理不了的问题,需迅 速向集团上报,争取集团的支持；（三）、事后掌握主要 是事后需组织工程部、监理和参建单位进行仔细总结,找 出不足的,需要提高的地方,加
15、以完善,防止类似的情形 再次发生,不断提高工程部的进度掌握才能；从韶关碧桂 园的情形来看,影响工程进度主要缘由事前主要是：（1）、没有提前施工小区的市政道路作为施工通道,影响了整个小区的交通运输；（2）、没有做好小区的土方平衡,导致土方反复运进和运出,对西片的进度造成了严峻名师归纳总结 - - - - - - -第 7 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 影响；韶关工程北片吸取了西片的体会教训,提前施工市政道路、仔细做好土方平稳,取得了比较抱负的成效；事中影响工程进度的主要有以下几个因素：（1）、施工单位的资金实力和自身治理水平以东片的几家外判单位为例,目前造成进
16、度滞后的最主要缘由是这几家单位存在资金实 力不足,无力购买装修铺贴材料,水电等材料；再加上存 在不同程度的分包情形,导致治理水平难以达到要求,解决问题不准时造成的；（2）、其他单位的影响如西片,由于前序施工单位的进度达不到要求,使后续施工单位不能 准时进场；（ 3）、材料价格上涨的影响如东片几家外判单 位因材料价格上涨而停工；从事中掌握情形看,影响工程 进度的主要因素仍是施工单位的资金实力和治理才能；因 此,建议集团重视招标工作,挑选真正有实力的施工单 位,以保证工程进度目标的实现；二、质量掌握质量掌握 是工程治理的重点,作为工程部,必需仔细做好质量控 制、确保产品的质量,爱护公司的声誉和利益
17、；这里主要 站在工程部的角度,从施工前、施工中、施工后三个过程 谈谈对质量掌握的熟悉和体会；（一）、施工前掌握施工 前掌握是质量掌握的重点,应事先对影响质量的各种因素 加以掌握；而不能消极被动地等待显现质量问题再进行处 理,造成不必要的缺失；作为工程部,事前建议抓好以下 几个环节：确立质量治理目标,并加以贯彻落实,并建立名师归纳总结 - - - - - - -第 8 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 有效的整体质量治理体系；挑选水平高、责任心强的工程 部工程治理人员,建立质量制度,责任到人挑选好的监理 单位,并检查督促他们依据工程的实际情形和可能显现的 问题制订
18、符合实际情形、切实可行的监理细就,落实支配 质量和数量满意要求的监理人员进行监理工作；挑选资金 好,治理才能强的施工队伍,并督促他们建立和落实有针 对性的、有效的,可实施的施工方案和质量掌握措施；施 工单位是施工实施者,也是质量掌握的关键；挑选好的施 工队伍,依据工程部各方面的实际情形,制定有针对性的 施工方案和质量掌握措施是做好质量掌握的一项很重要的 工作；做好图纸会审和设计交底工作,使施工单位能懂得 设计图,防止因设计错误或对图纸懂得错误造成质量问 题；做对施工技术交底工作,并参与监督、施工单位做好 对施工组技术交底；做好对施工方案的审核（二）、施工 中质量掌握施工中质量掌握主要是要加强检
19、查和治理,及时发觉和处理存在的问题；程,尽可能先做一个样板；1、采纳样板引路,对于各项工 2、仔细、监督各级质量治理人员的工作到位,包括施工员、质委员、监理工程师,工程 部人员等；加强检查和抽查,准时发觉存的质量问题,严格执行验收程序,保证质量掌握体系的效运行；对于有代 表性或者比较重林的质量问题,肯定要做到以下几点：（1）必需查明质量问题的根本缘由；（2）必需明确责名师归纳总结 - - - - - - -第 9 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 任,对引起较大缺失的单位和个人必需赐予相应惩罚和处理,以示戒备；（3）必需落实对各参建单位的训练工作,防止类似问题的
20、再次发生；（4）仔细落实做好各专业工程 验收和交接工作（5）仔细落实好产品爱护工作（6）对进 场材料必需严格把关,保证施工单位按合同保证材料的质 量个人认为,施工过程的质量掌握要留意以下三个问题：1、坚持按质量标准、施工规范和施工图纸进行施工和验收 质量标准是质量治理掌握和验收的依据,碧桂园集团目前 已经是国内名列前茅的房地产集团,质量是企业的生命；因此,完全有必要执行国家质量标准,施工规范,严格按 施工图纸进行施工,这样才有可能真正地保证质量目标的 实现； 2、治理要坚持以人为核心的原就人是工程实施的管 理者和实施者,各级施工和治理人员是否称职,直接打算 了质量掌握的成效；因此,施工过程治理
21、必需严抓人的因 素,坚持以人为核心,加强对各级人员的治理,保证他们 能称职和到位；第一,施工班组是施工的实际操作者,其 才能素养、责任和协作程度直接打算了施工质量水平；因 此,对施工班组,一方面要加强训练和技术交底,严格要 求,另一方面对水平、素养不符合要求的班组要坚决撤 换,才能保证施工质量掌握的实施；另外对施工员、质安 员、监理工程师、总监工程部人员也需严格要求,督促他们工作到位,对不称职人没要予以更换；3、坚持公正、公名师归纳总结 - - - - - - -第 10 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 正和科学的处理原就对施工过程中显现的问题,要敬重事 实,
22、敬重合同,以数据为依据,客观公道处理,以保证施 工的质量；（三）施工后质量掌握主要是组织施工,监理 和工程部进行仔细总结,防止类似问题再次发生,并讨论 如何进一步提高施工质量水平；韶关工程西片目前在住 宅,市政存在的问题较多；这主要是施工前、施工中和施 工后的掌握工作没有完全到位造成的,同时特殊在市政施 工上,施工单位没有严格依据施工规范和质量标准进行施 工,也是造成市政质量不抱负的重要缘由；综上所述,个 人对质量、工程进度治理有以下熟悉和体会：一、工程的 质量、进度和成本掌握不是肯定冲突和相互制约的；质量 是企业的生命,牺牲质量是追求进度和成本的产品是难以 被客户认可和接受的；因此,只有仔细
23、做好质量治理,把 质量掌握在一个合理的水平（并非完善）防止返工造成工 期延误和成本增加,才能保证工程的进度和成本掌握目标 的实现；因此,从这个意义上来说,质量、进度和成本控 制的利益目标是一样的,只有做好工程的质量治理工作,才能保证进度、成本掌握目标的实现；二、无论是质量、进度和成本掌握,事前掌握是关键；因此在工程启动前、动工前必需从全局动身仔细、周密、细致地做好规划、统 筹和各项预备工作,才能达到抱负的成效；三、工程治理 就象一台大机器一样,是由许多的零件（细节）组成的,名师归纳总结 - - - - - - -第 11 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 一个零
24、件出了问题,就会减慢甚至终止机器的运作；因 此,在做好全盘方案、统筹的基础上,仍必需加强治理,确保各人员工作到位,处理好每一个细节,才能保证工程 治理目标的实现；四、目前工程部的工作主要存在以下困 难：在对外方面由工程多处在市郊和二、三线城市,政策 法规相对不太完善,政府各部门和周边村民在征地、工程 施工等问题上给工程的进度造成了很大的影响；从集团内 部来说,集团内部部门较多,流程较长,而且工程多、分 布广,也使各部门人员对工程的具体情形难以有充分的了 解,致使内部处理问题的时间偏长；在工程治理上,由于 参建单位许多,分工过细（分土方、土建、机电、装修、园建、绿化、铝合金等）且各参建单位是对其
25、施工范畴负 责,造成工程总体治理统筹责任很重,和谐工作量特别 大；因此,要求工程部对外必需仔细做好与各级政府,主 管部门及周边村民、企业等利益相关者的沟通、和谐工 作,保证工程的一个良好的外部环境；对上必需加强与集 团各主管部门的沟通和沟通,使他们能准时把握工程的实 际情形和需求,才能保证各项资源的准时到位；在工程内 部必需做好对各参建单位治理、沟通和和谐,做好整个工 程的方案和统筹,才能保证质量、进度和成本掌握目标的 实现；五、从施工角度来说,施工单位是施工工作实施到 立体,施工的进度和质量很大程度取决于施工单位的素养名师归纳总结 - - - - - - -第 12 页,共 13 页精选学习资料 - - - - - - - - - 和才能,以韶关工程为例,东片外判的住友、机施等单位 由于资金、治理等问题,目前已基本处于半停工状态,质 量、进度掌握难以进行；西片腾越不同的施工队伍,其进 度、质量差别也很大；因此,需要集团大力重视施工单位 的挑选问题,挑选符合要求的施工单位,才能保证施工质 量进度和成本掌握目标的实现；名师归纳总结 - - - - - - -第 13 页,共 13 页