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1、碧桂园房地产工程进度、质量控制要点(全套),值得借鉴 来源/地产精英讲堂版权属于原作者内容提要进度、本钱控制是工程管理的重要内容，很感谢集团给这个时机给我总结与发表意见,这段时间在集团领导的关心支持与大力指导下，将个人的一点工作体会与韶关工程过去两年工作的经历教训进展结合，谈谈对进度质量控制的一点认识与体会，供其它工程的同事批评、指正与参考，并提出更好的意见与建议，以到达抛砖引玉的效果。一、进度控制进度控制是工程管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了工程的资金运作与本钱，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的本钱与声誉，是一项不容无视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在工
2、程部的角度，从事前、事中与事后三个过程谈谈对进度控制的认识与体会：一事前控制碧桂园工程的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为工程部，在工程启动前，必须站在工程整体开发的角度上，与集团其它部门一起，全面、细致与周密地做好整个工程开发筹划、规划、方案与方案工作，这是整个进度控制的关键。1、做好整体小区的规划工作2、合理确定工程的标高3、做好土方平衡方案工作4、做好市政管线规划设计与综合管线平衡工作，并根据工程总体方案制定好市政报建，施工方案。5、对地质进展详细的勘察。选择合理的根底类型与桩型。6、制订工程开发，施工方案，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。7、做好内外的沟通协调
3、工作8、做好设计变更图纸会审与技术交底工作9、催促施工单位及时进场，做好“三通一平与场地交接。10、催促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工方案，作为进度控制的依据。1、做好整体小区的规划工作首先应根据工程各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个工程的分段开发方案与顺序，统一意见后据此制定工程外部交通与内部临水、临电、市政与施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置与方案，做到统一规划、有条不絮、防止重复投资，以利于加快进度，节省投资。其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水与地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发方案合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这
4、样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比拟近的位置，防止屡次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输与取水的位置。另外，碧桂园的工程多数处于山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟与场地排水工作。2、合理确定工程的标高对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定工程的标高是一项非常重要的工作。合理确定工程的标高可以大大地
5、减少土方的开挖与外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而到达加快进度，节省造价的目的，标高确实定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进展。3、做好土方平衡方案工作接收场地后必须对场地标高进展的准确测量，按初步确定的标高准确计算挖方量的填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。土方平衡运转中，应注意以下几个问题：、对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、换土与挡土墙的原材料，以到达节省造价的目的。、对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用于建筑物的回
6、填，否那么不但不能节省造价，还会大大提高根底处理的本钱与时间。、含有大石块的土或者石块不能回填在准备进展桩根底施工的场地上，否那么会大大增加桩根底施工的难度，增加本钱与延缓施工的进度。、鱼塘、水池应该抽干水，适当处理后再回填。4、做好市政管线规划设计与综合管线平衡工作，并根据工程总体方案制定好市政报建，施工方案小区内的涉及的市政管线比拟多，主要有市政排水、排污、强电、弱电、自来水、煤气等。这些管线又分属于不同施工单位进展施工，为了防止管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题，保证与外部市政管线的顺畅连接，并及时做好报建与施工工作，确保顺利验收。必须在开工前做好小区市政管线的规划设计与综合平衡工
7、作。并根据小区的开发方案合理设计方案。制定报建方案与施工方案，配合施工与验收交楼工作的进展。5、对地质进展详细的勘察。选择合理的根底类型与桩型碧桂园的产品类型按系列定型的，因此对0.00以上局部的本钱与工期可以说是根本固定的，影响产品的本钱与工期的主要是根底局部。根据不同的地质情况，设计不同的根底，例如天然根底、夯扩桩根底，预应力管桩根底，人工控孔桩根底，钻冲孔桩根底等，上述根底的本钱与工期的差异是非常大的。地质钻探工作，其本钱占建筑施工总本钱的比例是非常小的，但它是根底设计的依据。因此对本钱与工期的影响又是非常大的。因此，必须认真、细致做好地质钻探工作，选择合理的根底类型与桩型。这是需要注意
8、的是，一般房地产大公司经过签订的都是框架协议，价格比拟低。因此有时难以防止会出现偷工减料与做假资料的情况，导致地质报告与实际地质情况不符，以致设计错误，造成难以挽回的损失。以前富力等房地产公司都曾出现过这种情况。因此，要求工程部必须派有能力，责任心强专业工程师全程跟进，确保钻探工作的准确性与可靠性。工程的进度，并不是单指施工进度。它包括方案、开发报建、专业审查、招投标与各种证件规划、施工许可证与预售证等的取得、各种验收规划与各专业验收等与备案等工作，而这些工作反过来又不同程度地影响施工进度。再加上碧桂园工程是各工程公司负责进展的：土建是由腾越负责施工的，机电是由机电公司负责施工的，精装修是由雅
9、俊公司施工的，园艺、绿化也有专业公司，土方是土方队施工的，而自来水是由自来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的。再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多，协调管理的工作量很大，工程部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位，制订整个片区的整体开发建立方案，并做各项工作的穿插与组织。7、做好内外的沟通协调工作包括：对外做好与政府有关与周边村民等利益相关者的沟通协调，保证施工的顺利进展。对内做好与集团各有关部门的沟通协调工作，保证图纸、施工单位与资金等各种资源的及时到位8、做好设计变更图纸会审与技术交底工作施工前应组织工程部、监理与施工单位对施工图纸进展严格细致的审查，发现其中存在问题并由设计进
10、展修改，保证施工的顺利进展，防止因图纸错误或对图纸理解错误造成返工，影响施工进度。 同时，还应由工程监理公司对施工进展技术交底，针对产品特点，明确有关要求，对可能出现的通病及预防措施对施工单位进展技术交底，尽可能防止因质量问题造成返工，延误工期。9、催促施工单位及时进场，做好“三通一平与场地交接。10、催促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工方案，作为进度控制的依据。二事中控制施工过程中的进度是进度控制的一项重要工作，室外重要在于及时发现存在的问题，找到根本原因或主要矛盾，要及时进展处理与化解。1、加强检查与催促主要是检查施工单位的方案落实情况与人、材、机情况，发现异常应及时查找主要原因，
11、采取相应措施进展处理。2、加强组织、管理碧桂园的施工队伍很多，有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等。其中土建下面还有很多队，水平参差不齐。各施工单位只对自己施工单位范围负责，因此作为工程部的管理责任与协调工作量很大，必须全面、细致地做好整个工程的施工组织，保证各专业施工及时进场与穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量与平安，确保施工顺利进展，才能保证施工进度。3、加强协调与沟通主要包括：加强与当地政府及主管部门的沟通，争取他们的最大支持与帮助加强与工地周边村民及有关利益团队，个人的沟通、协调，为施工创造一个良好的外部环境，保证施工的顺利进展。做好与集团各有关部门的沟通协调工作，在工作
12、上得到他们的理解与帮助，保证图纸各项安排与各种资源的及时到位。做好与工程内部各参建单位，如监理、施工单位的沟通，了解他们存在的问题与困难，尽力协助、支持他们进展解决。同时针对碧桂园参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范围负责的特点。全力做好协调工作，可采用现场会，定期如期召开各参建参加协调会议等方式，及时发现施工中出现的各种问题并加以协调处理，保证施工的顺利进展。4、及时、果断地处理各类突发事件，保护公司的利益与声誉，确保工程的进度。碧桂园的工程具有处于市郊，或二、三线城市，与村庄交接，且具有开工面积大、参建单位多、工人素质参差不齐等特点，因此难以防止会出现各种突发事件。作为工程部，应尽早发现
13、事件的苗头，及时、果断地进展处理，对通过努力处理不了的问题，需迅速向集团上报，争取集团的支持。三、事后控制主要是事后需组织工程部、监理与参建单位进展认真总结，找出缺乏的，需要提高的地方，加以完善，防止类似的情况再次发生，不断提高工程部的进度控制能力。从韶关碧桂园的情况来看，影响工程进度主要原因事前主要是：1、没有提前施工小区的市政道路作为施工通道，影响了整个小区的交通运输。2、没有做好小区的土方平衡，导致土方反复运进与运出，对西片的进度造成了严重影响。韶关工程北片吸取了西片的经历教训，提前施工市政道路、认真做好土方平衡，取得了比拟理想的效果。事中影响工程进度的主要有以下几个因素：1、施工单位的
14、资金实力与自身管理水平以东片的几家外判单位为例，目前造成进度滞后的最主要原因是这几家单位存在资金实力缺乏，无力购置装修铺贴材料，水电等材料。再加上存在不同程度的分包情况，导致管理水平难以到达要求，解决问题不及时造成的。2、其他单位的影响如西片，由于前序施工单位的进度达不到要求，使后续施工单位不能及时进场。3、材料价格上涨的影响如东片几家外判单位因材料价格上涨而停工。从事中控制情况看，影响工程进度的主要因素还是施工单位的资金实力与管理能力。因此，建议集团重视招标工作，选择真正有实力的施工单位，以保证工程进度目标的实现。二、质量控制质量控制是工程管理的重点，作为工程部，必须认真做好质量控制、确保产
15、品的质量，维护公司的声誉与利益。这里主要站在工程部的角度，从施工前、施工中、施工后三个过程谈谈对质量控制的认识与体会。一、施工前控制施工前控制是质量控制的重点，应事先对影响质量的各种因素加以控制。而不能消极被动地等待出现质量问题再进展处理，造成不必要的损失。作为工程部，事前建议抓好以下几个环节：确立质量管理目标，并加以贯彻落实，并建立有效的整体质量管理体系。选择水平高、责任心强的工程部工程管理人员，建立质量制度，责任到人选择好的监理单位，并检查催促他们根据工程的实际情况与可能出现的问题制订符合实际情况、切实可行的监理细那么，落实安排质量与数量满足要求的监理人员进展监理工作。选择资金好，管理能力
16、强的施工队伍，并催促他们建立与落实有针对性的、有效的，可实施的施工方案与质量控制措施。施工单位是施工实施者，也是质量控制的关键。选择好的施工队伍，根据工程部各方面的实际情况，制定有针对性的施工方案与质量控制措施是做好质量控制的一项很重要的工作。做好图纸会审与设计交底工作，使施工单位能理解设计图，防止因设计错误或对图纸理解错误造成质量问题。做对施工技术交底工作，并参与监视、施工单位做好对施工组技术交底。做好对施工方案的审核二、施工中质量控制施工中质量控制主要是要加强检查与管理，及时发现与处理存在的问题。1、采用样板引路，对于各项工程，尽可能先做一个样板。2、认真、监视各级质量管理人员的工作到位，
17、包括施工员、质委员、监理工程师，工程部人员等。加强检查与抽查，及时发现存的质量问题，严格执行验收程序，保证质量控制体系的效运行。对于有代表性或者比拟重林的质量问题，一定要做到以下几点：1必须查明质量问题的根本原因。2必须明确责任，对引起较大损失的单位与个人必须给予相应处分与处理，以示戒备。3必须落实对各参建单位的教育工作，防止类似问题的再次发生。4认真落实做好各专业工程验收与交接工作5认真落实好产品保护工作6对进场材料必须严格把关，保证施工单位按合同保证材料的质量个人认为，施工过程的质量控制要注意以下三个问题：1、坚持按质量标准、施工标准与施工图纸进展施工与验收质量标准是质量管理控制与验收的依
18、据，碧桂园集团目前已经是国内名列前茅的房地产集团，质量是企业的生命。因此，完全有必要执行国家质量标准，施工标准，严格按施工图纸进展施工，这样才有可能真正地保证质量目标的实现。2、管理要坚持以人为核心的原那么人是工程实施的管理者与实施者，各级施工与管理人员是否称职，直接决定了质量控制的效果。因此，施工过程管理必须严抓人的因素，坚持以人为核心，加强对各级人员的管理，保证他们能称职与到位。首先，施工班组是施工的实际操作者，其能力素质、责任与配合程度直接决定了施工质量水平。因此，对施工班组，一方面要加强教育与技术交底，严格要求，另一方面对水平、素质不符合要求的班组要坚决撤换，才能保证施工质量控制的实施
19、。另外对施工员、质安员、监理工程师、总监工程部人员也需严格要求，催促他们工作到位，对不称职人没要予以更换。3、坚持公平、公正与科学的处理原那么对施工过程中出现的问题，要尊重事实，尊重合同，以数据为依据，客观公正处理，以保证施工的质量。三施工后质量控制主要是组织施工，监理与工程部进展认真总结，防止类似问题再次发生，并研究如何进一步提高施工质量水平。韶关工程西片目前在住宅，市政存在的问题较多。这主要是施工前、施工中与施工后的控制工作没有完全到位造成的，同时特别在市政施工上，施工单位没有严格按照施工标准与质量标准进展施工，也是造成市政质量不理想的重要原因。综上所述，个人对质量、工程进度管理有以下认识
20、与体会：一、工程的质量、进度与本钱控制不是绝对矛盾与相互制约的。质量是企业的生命，牺牲质量是追求进度与本钱的产品是难以被客户认可与承受的。因此，只有认真做好质量管理，把质量控制在一个合理的水平并非完美防止返工造成工期延误与本钱增加，才能保证工程的进度与本钱控制目标的实现。因此，从这个意义上来说，质量、进度与本钱控制的利益目标是一致的，只有做好工程的质量管理工作，才能保证进度、本钱控制目标的实现。二、无论是质量、进度与本钱控制，事前控制是关键。因此在工程启动前、开工前必须从全局出发认真、周密、细致地做好规划、统筹与各项准备工作，才能到达理想的效果。三、工程管理就象一台大机器一样，是由无数的零件细
21、节组成的，一个零件出了问题，就会减慢甚至终止机器的运作。因此，在做好全盘方案、统筹的根底上，还必须加强管理，确保各人员工作到位，处理好每一个细节，才能保证工程管理目标的实现。四、目前工程部的工作主要存在以下困难：在对外方面由工程多处在市郊与二、三线城市，政策法规相对不太完善，政府各部门与周边村民在征地、工程施工等问题上给工程的进度造成了很大的影响。从集团内部来说，集团内部部门较多，流程较长，而且工程多、分布广，也使各部门人员对工程的具体情况难以有充分的了解，致使内部处理问题的时间偏长。在工程管理上，由于参建单位很多，分工过细分土方、土建、机电、装修、园建、绿化、铝合金等且各参建单位是对其施工范
22、围负责，造成工程总体管理统筹责任很重，协调工作量非常大。因此，要求工程部对外必须认真做好与各级政府，主管部门及周边村民、企业等利益相关者的沟通、协调工作，保证工程的一个良好的外部环境；对上必须加强与集团各主管部门的沟通与交流，使他们能及时掌握工程的实际情况与需求，才能保证各项资源的及时到位；在工程内部必须做好对各参建单位管理、沟通与协调，做好整个工程的方案与统筹，才能保证质量、进度与本钱控制目标的实现。五、从施工角度来说，施工单位是施工工作实施到立体，施工的进度与质量很大程度取决于施工单位的素质与能力，以韶关工程为例，东片外判的住友、机施等单位由于资金、管理等问题，目前已根本处于半停工状态，质量、进度控制难以进展。西片腾越不同的施工队伍，其进度、质量差异也很大。因此，需要集团大力重视施工单位的选择问题，选择符合要求的施工单位，才能保证施工质量进度与本钱控制目标的实现。第 11 页