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1、碧桂园房地产工程进度、质量掌握要点全套 ,值得借鉴来源/地产精英讲堂版权属于原作者内容提要进度、成本掌握是工程治理的重要内容，很感谢集团给这个机会给我总结和发表看法 ,这段时间在集团领导的关怀支持和大力指导下，将个人的一点工作体会与韶关工程过去两年工作的 体会教训进行结合，谈谈对进度质量掌握的一点熟悉和体 会，供其它工程的同事批判、指正与参考，并提出更好的 看法和建议，以达到抛砖引玉的成效；一、进度掌握进度掌握是工程治理的重要内容之一，能否胜利地掌握进度直接影响了工程的资金运作和成本，打算了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作；进度掌握的内容许多，这里仅站
2、在工程部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度掌握的熟悉和体会：（一）事前掌握碧桂园工程的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市；因此，作为工程部，在工程启动前，必需站在工程整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个工程开发策划、规划、方案和方案工作，这是整个进度掌握的关键； 1、做好整体小区的规划工作2、合理确定工程的标高3、做好土方平稳方案工作4、做好市政管线规划设计和综合管线平稳工作，并依据工程总体方案制定好市政报建， 施工方案； 5、对地质进行具体的勘察；挑选合理的基础类型和桩型； 6、制订工程开发，施工方案，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间；7、做
3、好内外的沟通和谐工作8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作9、督促施工单位准时进场，做好“三通一平”和场地交接；10、督促施工单位按合同商定的时间，编制具体的施工方案，作为进度掌握的依据； 1、做好整体小区的规划工作第一应依据工程各方面实际情形，与公司的有关部门一起制订整个工程的分段开发方案和次序，统一看法后据此制定工程外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和方案，做到统一规划、有条不絮、防止重复投资，以利于加快进度，节约投资；其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节约投资；临电依据开发方案合理布置；场内尽量提前施工小区市政
4、道路作为施工道 路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，对土质较好的地段，可采纳先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼；土质较差地段的市政道路，可采纳先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，防止多次搬迁， 削减搬迁费用；搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置；另外，碧桂园的工程多数处于山区，仍必需考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作； 2、合理确定工程的标高对一个大型小区来说，土方工作量是特别大的，因此合理确定工程的标高是一项特别重要的工作；合
5、理确定工程的标高可以大大地削减土方的开挖和外运，同时也削减了市政管线的埋设深度；从而达到加快进度，节约造价的目 的，标高的确定必需综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平稳问题，必需与设计院共同进行； 3、做好土方平稳方案工作接收场地后必需对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标高精确运算挖方量的填方量；假如不能满意平稳要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高；土方平稳运转中，应留意以下几个问题：、对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料，以达到节约造价的目 的；、对于含水量很大的土，如污泥等，
6、必需坚决运 走，不能用于建筑物的回填，否就不但不能节约造价，仍会大大提高基础处理的成本和时间；、含有大石块的土或者石块不能回填在预备进行桩基础施工的场地上，否就会大大增加桩基础施工的难度，增加成本和延缓施工的进度；、鱼塘、水池应当抽干水，适当处理后再回填；4、做好市政管线规划设计和综合管线平稳工作，并依据工程总体方案制定好市政报建，施工方案小区内的涉及的市政管线比较多，主要有市政排水、排污、强电、弱电、自来 水、煤气等；这些管线又分属于不同施工单位进行施工， 为了防止管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题， 保证与外部市政管线的顺畅连接，并准时做好报建和施工 工作，确保顺当验收；必需在开工前
7、做好小区市政管线的 规划设计和综合平稳工作；并依据小区的开发方案合理设 计方案；制定报建方案和施工方案，协作施工和验收交楼 工作的进行； 5、对地质进行具体的勘察；挑选合理的基础类型和桩型碧桂园的产品类型按系列定型的，因此对0.00以上部分的成本和工期可以说是基本固定的，影响产品的成本和工期的主要是基础部分；依据不同的地质情形，设计不同的基础，例如自然基础、夯扩桩基础，预应力管桩基础，人工控孔桩基础，钻（冲）孔桩基础等，上述基础的成本和工期的差别是特别大的；地质钻探工作，其成本占建筑施工总成本的比例是特别小的，但它是基础设计的依据；因此对成本和工期的影响又是特别大的；因此，必需仔细、细致做好地
8、质钻探工作，挑选合理的基础类型和桩型；这是需要留意的是，一般房地产大公司经过签订的都是框架协议，价格比较低；因此有时难以防止会显现偷工减料和做假资料的情形，导致地质报告与实际地质情形不符，以致设计错误，造成难以挽回的缺失；以前富力等房地产公司都曾显现过这种情形；因此，要求工程部必需派有才能，责任心强专业工程师全程跟进，确保钻探工作的精确性和牢靠性；工程的进度，并不是单指施工进度；它包括方案、开发报建、专业审查、招投标和各种证件（规划、施工许可证和预售证等）的取得、各种验收（规 划和各专业验收等）和备案等工作，而这些工作反过来又 不同程度地影响施工进度；再加上碧桂园工程是各工程公 司负责进行的：
9、土建是由腾越负责施工的，机电是由机电 公司负责施工的，精装修是由雅俊公司施工的，园艺、绿 化也有专业公司，土方是土方队施工的，而自来水是由自 来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的；再加上白蚁、 防雷等队伍；参建单位许多，和谐治理的工作量很大，工 程部在某种意义上起到了总包的作用；因此必需以片为单 位，制订整个片区的整体开发建设方案，并做各项工作的 穿插和组织； 7、做好内外的沟通和谐工作包括：对外做好与政府有关和周边村民等利益相关者的沟通和谐，保证施 工的顺当进行；对内做好与集团各有关部门的沟通和谐工作，保证图纸、施工单位和资金等各种资源的准时到位8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作施工前应
10、组织工程部、监理和施工单位对施工图纸进行严格细致的审查，发觉其中存在问题并由设计进行修改，保证施工的顺当进行，防止因图纸错误或对图纸懂得错误造成返工，影响施工进度；同时，仍应由工程监理公司对施工进行技术交底，针对产品特点，明确有关要求，对可能显现的通病及 预防措施对施工单位进行技术交底，尽可能防止因质量问 题造成返工，延误工期；9、督促施工单位准时进场，做好“三通一平”和场地交接；10、督促施工单位按合同商定的时间，编制具体的施工方案，作为进度掌握的依据；（二）事中掌握施工过程中的进度是进度掌握的一项重要工作，室外重要在于准时发觉存在的问题，找到根本缘由或主要冲突，要准时进行处理和化解；1、加
11、强检查和督促主要是检查施工单位的方案落实情形和人、材、机情形，发觉反常应准时查找主要缘由，实行相应措施进行处理；2、加强组织、治理碧桂园的施工队伍许多，有土方、土 建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等；其中土建下面仍有许多队，水平参差不齐；各施工单位只对自己施工单位范畴负责，因此作为工程部的治理责任和和谐工作量很 大，必需全面、细致地做好整个工程的施工组织，保证各专业施工准时进场和穿插；同时仍必需加强治理，抓好施工的质量和安全，确保施工顺当进行，才能保证施工进 度； 3、加强和谐和沟通主要包括：加强与当地政府及主管部门的沟通，争取他们的最大支持和帮忙加强与工地周边村民及有关利益团队，个人的沟通、
12、和谐，为施工制造一个良好的外部环境，保证施工的顺当进行；做好与集团各有关部门的沟通和谐工作，在工作上得到他们的懂得和帮助，保证图纸各项支配和各种资源的准时到位；做好与工程内部各参建单位，如监理、施工单位的沟通，明白他们存在的问题和困难，尽力帮助、支持他们进行解决；同时针对碧桂园参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范畴负责的特点；全力做好和谐工作，可采纳现场会，定期（如期）召开各参建参与和谐会议等方式，准时发觉施工中显现的各种问题并加以和谐处理，保证施工的顺当进 行； 4、准时、坚决地处理各类突发大事，爱护公司的利益和声誉，确保工程的进度；碧桂园的工程具有处于市郊， 或二、三线城市，与村庄交接，
13、且具有开工面积大、参建单位多、工人素养参差不齐等特点，因此难以防止会显现各种突发大事；作为工程部，应尽早发觉大事的苗头，准时、坚决地进行处理，对通过努力处理不了的问题，需快速向集团上报，争取集团的支持；（三）、事后掌握主要是事后需组织工程部、监理和参建单位进行仔细总结，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，防止类似的情形再次发生，不断提高工程部的进度掌握才能；从韶关碧桂园的情形来看，影响工程进度主要缘由事前主要是：（ 1）、没有提前施工小区的市政道路作为施工通道，影响了整个小区的交通运输；（2）、没有做好小区的土方平衡，导致土方反复运进和运出，对西片的进度造成了严峻影响；韶关工程北片吸取了西片
14、的体会教训，提前施工市政道路、仔细做好土方平稳，取得了比较抱负的成效；事中影响工程进度的主要有以下几个因素：（1）、施工单位的资金实力和自身治理水平以东片的几家外判单位为例，目前造成进度滞后的最主要缘由是这几家单位存在资金实 力不足，无力购买装修铺贴材料，水电等材料；再加上存 在不同程度的分包情形，导致治理水平难以达到要求，解 决问题不准时造成的；（2）、其他单位的影响如西片，由于前序施工单位的进度达不到要求，使后续施工单位不能 准时进场；（ 3）、材料价格上涨的影响如东片几家外判单位因材料价格上涨而停工；从事中掌握情形看，影响工程 进度的主要因素仍是施工单位的资金实力和治理才能；因 此，建议
15、集团重视招标工作，挑选真正有实力的施工单位，以保证工程进度目标的实现；二、质量掌握质量掌握是工程治理的重点，作为工程部，必需仔细做好质量控 制、确保产品的质量，爱护公司的声誉和利益；这里主要站在工程部的角度，从施工前、施工中、施工后三个过程谈谈对质量掌握的熟悉和体会；（一）、施工前掌握施工前掌握是质量掌握的重点，应事先对影响质量的各种因素加以掌握；而不能消极被动地等待显现质量问题再进行处理，造成不必要的缺失；作为工程部，事前建议抓好以下几个环节：确立质量治理目标，并加以贯彻落实，并建立有效的整体质量治理体系；挑选水平高、责任心强的工程部工程治理人员，建立质量制度，责任到人挑选好的监理单位，并检
16、查督促他们依据工程的实际情形和可能显现的问题制订符合实际情形、切实可行的监理细就，落实支配质量和数量满意要求的监理人员进行监理工作；挑选资金好，治理才能强的施工队伍，并督促他们建立和落实有针对性的、有效的，可实施的施工方案和质量掌握措施；施工单位是施工实施者，也是质量掌握的关键；挑选好的施工队伍，依据工程部各方面的实际情形，制定有针对性的施工方案和质量掌握措施是做好质量掌握的一项很重要的工作；做好图纸会审和设计交底工作，使施工单位能懂得设计图，防止因设计错误或对图纸懂得错误造成质量问 题；做对施工技术交底工作，并参与监督、施工单位做好对施工组技术交底；做好对施工方案的审核（二）、施工中质量掌握
17、施工中质量掌握主要是要加强检查和治理，及时发觉和处理存在的问题；1、采纳样板引路，对于各项工程，尽可能先做一个样板；2、仔细、监督各级质量治理人员的工作到位，包括施工员、质委员、监理工程师，工程 部人员等；加强检查和抽查，准时发觉存的质量问题，严 格执行验收程序，保证质量掌握体系的效运行；对于有代 表性或者比较重林的质量问题，肯定要做到以下几点：（ 1）必需查明质量问题的根本缘由；（2）必需明确责任，对引起较大缺失的单位和个人必需赐予相应惩罚和处理，以示戒备；（ 3）必需落实对各参建单位的训练工作， 防止类似问题的再次发生；（4）仔细落实做好各专业工程验收和交接工作（ 5）仔细落实好产品爱护工
18、作（6）对进场材料必需严格把关，保证施工单位按合同保证材料的质量个人认为，施工过程的质量掌握要留意以下三个问题：1、坚持按质量标准、施工规范和施工图纸进行施工和验收质量标准是质量治理掌握和验收的依据，碧桂园集团目前已经是国内名列前茅的房地产集团，质量是企业的生命；因此，完全有必要执行国家质量标准，施工规范，严格按施工图纸进行施工，这样才有可能真正地保证质量目标的实现； 2、治理要坚持以人为核心的原就人是工程实施的治理者和实施者，各级施工和治理人员是否称职，直接打算了质量掌握的成效；因此，施工过程治理必需严抓人的因素，坚持以人为核心，加强对各级人员的治理，保证他们能称职和到位；第一，施工班组是施
19、工的实际操作者，其才能素养、责任和协作程度直接打算了施工质量水平；因此，对施工班组，一方面要加强训练和技术交底，严格要求，另一方面对水平、素养不符合要求的班组要坚决撤 换，才能保证施工质量掌握的实施；另外对施工员、质安员、监理工程师、总监工程部人员也需严格要求，督促他3、坚持公正、公们工作到位，对不称职人没要予以更换；正和科学的处理原就对施工过程中显现的问题，要敬重事实，敬重合同，以数据为依据，客观公道处理，以保证施工的质量；（三）施工后质量掌握主要是组织施工，监理和工程部进行仔细总结，防止类似问题再次发生，并讨论如何进一步提高施工质量水平；韶关工程西片目前在住 宅，市政存在的问题较多；这主要
20、是施工前、施工中和施工后的掌握工作没有完全到位造成的，同时特殊在市政施工上，施工单位没有严格依据施工规范和质量标准进行施工，也是造成市政质量不抱负的重要缘由；综上所述，个人对质量、工程进度治理有以下熟悉和体会：一、工程的质量、进度和成本掌握不是肯定冲突和相互制约的；质量是企业的生命，牺牲质量是追求进度和成本的产品是难以被客户认可和接受的；因此，只有仔细做好质量治理，把质量掌握在一个合理的水平（并非完善）防止返工造成工期延误和成本增加，才能保证工程的进度和成本掌握目标的实现；因此，从这个意义上来说，质量、进度和成本掌握的利益目标是一样的，只有做好工程的质量治理工作， 才能保证进度、成本掌握目标的
21、实现；二、无论是质量、进度和成本掌握，事前掌握是关键；因此在工程启动前、动工前必需从全局动身仔细、周密、细致地做好规划、统筹和各项预备工作，才能达到抱负的成效；三、工程治理就象一台大机器一样，是由许多的零件（细节）组成的，一个零件出了问题，就会减慢甚至终止机器的运作；因此，在做好全盘方案、统筹的基础上，仍必需加强治理， 确保各人员工作到位，处理好每一个细节，才能保证工程治理目标的实现；四、目前工程部的工作主要存在以下困难：在对外方面由工程多处在市郊和二、三线城市，政策法规相对不太完善，政府各部门和周边村民在征地、工程施工等问题上给工程的进度造成了很大的影响；从集团内部来说，集团内部部门较多，流
22、程较长，而且工程多、分布广，也使各部门人员对工程的具体情形难以有充分的明白，致使内部处理问题的时间偏长；在工程治理上，由于参建单位许多，分工过细（分土方、土建、机电、装修、园建、绿化、铝合金等）且各参建单位是对其施工范畴负责，造成工程总体治理统筹责任很重，和谐工作量特别 大；因此，要求工程部对外必需仔细做好与各级政府，主管部门及周边村民、企业等利益相关者的沟通、和谐工 作，保证工程的一个良好的外部环境；对上必需加强与集团各主管部门的沟通和沟通，使他们能准时把握工程的实际情形和需求，才能保证各项资源的准时到位；在工程内部必需做好对各参建单位治理、沟通和和谐，做好整个工程的方案和统筹，才能保证质量、进度和成本掌握目标的实现；五、从施工角度来说，施工单位是施工工作实施到立体，施工的进度和质量很大程度取决于施工单位的素养和才能，以韶关工程为例，东片外判的住友、机施等单位由于资金、治理等问题，目前已基本处于半停工状态，质量、进度掌握难以进行；西片腾越不同的施工队伍，其进度、质量差别也很大；因此，需要集团大力重视施工单位的挑选问题，挑选符合要求的施工单位，才能保证施工质量进度和成本掌握目标的实现；