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1、工程项目融资第3章 房地产抵押贷款（5）2021/9/181第3章 房地产抵押贷款学习目的：掌握房地产抵押贷款还款方式及其计算掌握房地产开发项目融资分析、内部收益率计算熟悉房地产抵押贷款的原理、运作及相关知识2021/9/182第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类抵押和房地产抵押抵押概念：指债务人或第三人不转移对其所有的财产的占有，将该财产作为债权担保的行为债务人或第三人抵押人债权人抵押权人提供担保的财产抵押物可以设定抵押权的财产（新物权法第180条）建筑物及其他地上附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权生产设备、原材料、半成品、成品正在建
2、造的建筑物、船舶、航空器交通运输工具法律、行政法规未禁止抵押的其他财产 2021/9/183第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类抵押和房地产抵押不可设定抵押权的财产（新物权法第184条）土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所有权、使用权不明或有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产法律、行政法规规定不得抵押的其他财产 2021/9/184第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类抵押和房地产抵押房地产抵押概念：指抵押人以其
3、合法拥有的房地产以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务按期履行的担保。可以设定抵押权的房地产依法获得的出让土地使用权依法获得所有权的房屋及其占有范围内的土地使用权依法获得的房屋期权依法可以抵押的其他房地产 处分受押房地产所得价款偿还顺序支付处分抵押房地产的费用扣除抵押房地产应缴的税款若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家偿还抵押权人债权本息及支付违约金赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失剩余金额还给抵押人 2021/9/185第3章 房地产抵押贷款3.1房地产抵押贷款的原理和种类抵押和房地产抵押处分受押房地产所得价款偿还顺序多次抵押原则：按先后顺
4、序清偿，顺位相同，按比例清偿例：A公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款200万元，向乙银行贷款300万元，借款期2年，均于2000年2月10日办理抵押登记。A公司到期后无力偿还贷款，抵押权人依法处分该房地产，处分净价款为400万元。甲、乙银行如何清偿其债权？甲优先受偿：400*200/（200+300）=160万元乙优先受偿：400*300/（200+300）=240万元 2021/9/1863.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款及其种类房地产抵押贷款 概念：指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款含义：抵押人在抵押期间不得随意处理受押房地产划拨方式取得的土地使用权要补交
5、土地出让金处分房地产用于清偿的价款超出债权部分归抵押人所有，不足部分由借款人清偿2021/9/1873.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款及其种类房地产抵押贷款分类 按贷款对象分类企事业法人房地产抵押贷款个人房地产抵押贷款按贷款用途分类房屋开发抵押贷款土地开发抵押贷款购房抵押贷款其他用途的房地产抵押贷款按贷款利率确定方式和计息方法分类固定利率房地产抵押贷款浮动利率房地产抵押贷款可调利率房地产抵押贷款 2021/9/1883.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的基本特征以抵押为前提 抵押质押区别 作用对象不同质押：不动产或动产抵押：动产或权利贷款形式不同质押：转移占有抵押：不转移
6、占有 信用贷款担保贷款贷款保证贷款质押贷款抵押贷款2021/9/189以房地产抵押为条件 借方：取得资金以拥有房地产，而非出售房地产贷方：将受押房地产作为还款保障而非取得房地产具有现实性保证贷款：未来责任，未必发生抵押贷款：现实责任，获得贷款时提供 3.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的基本特征2021/9/18103.1房地产抵押贷款的原理和种类房地产抵押贷款的作用增强个人购房能力增强企业经济实力发挥储蓄功能，调节居民消费确保银行贷款的安全性2021/9/18113.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素贷款人概念：指经央行批准，持有金融机构法人许可证或金融机构营业许可证，
7、并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他金融机构。贷款人权利决定贷与不贷，贷款金额、利率要求借款人同意办理抵押物登记收取贷款本金和利息必要时可行使抵押权贷款人义务公布业务种类、范围、程序、贷款利率等信息，提供咨询公开资信审查内容和发放贷款条件及时答复借款申请对借款人经济情况给予保密2021/9/18123.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素借款人概念：指经工商管理部门核准登记的企事业法人和具有完全民事行为能力的自然人等借款人应具备的条件具有按期还本付息能力，有可以设定抵押的房地产原应付贷款利息和到期贷款已按期清偿企事业法人应经工商年检，开立基本存款账户或一般存款账户，拥有一定自
8、有资金（如自有流动资金占35%以上）法人企业应持有贷款证2021/9/18133.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素借款人借款人权利有权向多个贷款人借款有权按合同约定提取和使用全部贷款有权拒绝附加条件 借款人义务配合贷款人进行调查、审查和检查接受相关监督按规定用途使用贷款及时清偿本息2021/9/18143.2房地产抵押贷款的运作房地产抵押贷款的运作要素借款合同和抵押合同抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证贷款比例、贷款期限、贷款利率贷款偿还方式 到期一次还本付息等额本息还款法等额本金还款法2021/9/18153.2房地产抵押贷款的运作贷款偿还方式到期一次还本付息 贷款期限为1年
9、 F=P(1+Rm)12 贷款期限不到1年 F=P(1+Rm)Nm 例：贷款1万元，年利率4.14%，贷款期7个月，到期偿还本息？2021/9/18163.2抵押贷款的运作贷款偿还方式等额本息还款法 PmTm=P Rm(1+Rm)Nm/(1+Rm)Nm-1 =P Rm+P Rm/(1+Rm)Nm-1 例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年，若在整个贷款期内，利率未变，该居民每月还款额？还息（投资回报）还本（投资回收）PPmTm Nm2021/9/18173.2抵押贷款的运作贷款偿还方式等额本息还款法 抵押常数P=1，M=Rm(1+Rm)Nm/
10、(1+Rm)Nm-1等额本息还款还本付息的趋势利息等额偿还本息期限本金30年2021/9/18183.2抵押贷款的运作贷款偿还方式等额本息还款法 还款t月后的贷款余额Pb=PmTm(1+Rm)Nm-t-1/Rm(1+Rm)Nm-t 例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年，若该家庭已按月等额偿还了5年，欲提前还款，应在第6年初一次偿还多少？PPmTm NmPbt2021/9/18193.2抵押贷款的运作贷款偿还方式等额本息还款法 还款t月后，利率变为Rm，月还款额？PmTm=Pb Rm(1+Rm)Nm-t/(1+Rm)Nm-t-1 例：某城市居
11、民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年,假设该家庭已按月偿还了5年，年利率上升为6%，那么从第6年初开始月偿还额为多少?2021/9/18203.2抵押贷款的运作贷款偿还方式等额本金还款法 月还本金：Pm=P/Nm月还利息：It=P-Pm(t-1)Rm月还款额：PIt=Pm+It 例：某城市居民购买一套住房，申请商业个人住房贷款20万元，年利率5.04%，贷款期限15年,如居民选择等额本金还款方式，该居民第1期和第60期的月还款额是多少？PPm NmIt2021/9/18213.2抵押贷款的运作贷款偿还方式两种还款工具差异 每月还款数额不同等额本息：每月
12、还款额固定等额本金：月偿还额逐期减少每期还款额中本金、利息所占比例不同等额本息：先息后本等额本金：本金相同，利息逐渐减少偿还利息总额不同等额本息：复利计息等额本金：单利计息2021/9/18223.2抵押贷款的运作房地产抵押贷款的主要品种房地产开发类贷款 房地产开发企业流动资金贷款房地产开发贷款商业性商品房贷款个人竞拍购房住房贷款个人购房组合贷款个人住房转按贷款2021/9/18233.2抵押贷款的运作房地产抵押贷款的主要品种房地产开发类贷款 房地产开发企业流动资金贷款：短期2年开发前期所需资金土地开发和基础设施建设所占用资金建筑安装工程所需占用资金公共设施配套工程所需占用资金 房地产开发贷款
13、：中长期 土地使用及拆迁补偿前期工程基础设施建设房屋建筑安装公共配套设施所需支出2021/9/18243.2抵押贷款的运作房地产抵押贷款的主要品种房地产开发类贷款 特点按项目贷款贷款额度大贷款占用时间较长贷款风险较大 贷款对象：房地产开发企业或建设经济房的企事业法人贷款条件 持有贷款证提供申请贷款项目的有关材料（项目建议书、可行性研究项目年度投资计划、建设用地规划许可证、拆迁许可证等）应以土地使用权及其地上建筑物，其他附着物设定抵押借款人对外的股本权益性投资总额不超过其资产总值50%借款人投入贷款项目的自有资金不少于总投资35%具有还贷能力2021/9/18253.2抵押贷款的运作房地产抵押贷
14、款的主要品种商业性商品房抵押贷款贷款对象和条件 有稳定合法收入和归还本息能力有与房地产开发企业签订的房屋预售合同或买卖合同支付购房首期款公共设施配套工程所需占用资金办理房产抵押和保险 贷款期限、贷款额度和贷款利率贷款申请和发放2021/9/18263.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务基础数据的评估房地产开发项目投资支出评估 土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施开发间接费用开发期税费不可预见费开发项目的营业收入评估 已开发土地的转让收入商品房销售收入经租房屋收入 2021/9/18273.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务基础数据的评估房地产开发
15、项目营业支出评估 经租房屋的经营成本业务人员工资；职工福利费；办公费；差旅交通费；修缮费；广告费；其他房地产开发项目的管理费用公司经费；工会经费房地产销售费用修理费；差旅费；广告费2021/9/18283.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务效益分析净现值指标NPV=(CI-CO)t(1+ic)-tNPV:净现值(CI-CO)t：第t年的净现金流量ic基准收益率和设定的折现率。当NPV 0时，房地产项目可以接受ic选择，应采用房地产开发部门投资基准收益率或平均资金利润率来确定。对银行贷款部门来说，一般可按年贷款利率+1%3%来计算。nt=0nt=02021/9/18293.3房地产开发
16、项目的融资分析房地产开发项目财务效益分析净现值率NPVR=NPV/IP IP 项目全部投资现值净现值率越高，说明获利能力越好内部收益率指标NPV=(CI-CO)t(1+IRR)-t=0IRR:内部收益率nt=02021/9/18303.3房地产开发项目的融资分析房地产开发项目财务效益分析动态投资回收期(CI-CO)t(1+ic)-t=0Pt 动态投资回收期Pt=累计净现金流量开始出现正值期数-1+上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值Pt T0,项目可行；T0,为基准动态投资回收期t=0Pt 2021/9/1831例：已知某投资项目的净现金流量如下表所示，如果投资者目标投资率为10%，求该投资项目的财务净现值。单位：万元年份012345现金流入量300300300 300300现金流出量 1000净现金流量-1000300300300 3003002021/9/1832例：已知某投资项目的净现金流量如下表所示，求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12%，求该项目的动态投资回收期。年份0123456现金流入量300300350400400600现金流出量 1200净现金流量-12003003003504004006002021/9/1833