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1、房地产金融与保险房地产金融与保险房地产金融与保险房地产金融与保险主讲：张炳信电邮： 广东农工商职业技术学院2021/9/18广东农工商学院房地产金融与保险房地产金融与保险第三章第三章 房地产抵押房地产抵押2021/9/18广东农工商学院广东农工商学院1.房地产抵押权的概念及特征房地产抵押权的概念及特征2.房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定 3.房地产抵押权的效力房地产抵押权的效力 4.房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现 Contents2021/9/18房地产金融与保险房地产金融与保险房地产金融与保险 第一节第一节 房地产抵押权的概念及特房地产抵押权的概念及特征征2021/9/18广东农工
2、商学院广东农工商学院一一.房地产抵押房地产抵押1.抵押抵押 是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，是指债务人或者第三人不转移对财产的占有权，而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履而将该财产抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院一一.房地产抵押房地产抵押2.房地产抵押房地产抵押 房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担
3、保的行移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院3.房地产抵押的涵义房地产抵押的涵义1）抵押权为担保物权）抵押权为担保物权2）抵押权的标的物为特定房地产）抵押权的标的物为特定房地产3）抵押权不转移标的物占有的）抵押权不转移标的物占有的 4）抵押权为优先受偿的权利）抵押权为优先受偿的权利一一.房地产抵押房地产抵押2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.抵押权的类型抵押权的类型1
4、.以抵押物的不同以抵押物的不同n不动产抵押不动产抵押n动产抵押动产抵押2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.抵押权的类型抵押权的类型2.以抵押产生的原因以抵押产生的原因n法定抵押法定抵押n约定抵押约定抵押2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.抵押权的类型抵押权的类型3.以债权受担保的抵押个数不同以债权受担保的抵押个数不同n单一抵押单一抵押n共同抵押共同抵押n集合抵押集合抵押2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.抵押权的类型抵押权的类型4.设立抵押目的不同设立抵押目的不同n流通抵押流通抵押n保全抵押保全抵押2021/9/18房地产金融与保险广东农工
5、商学院三三.抵押权的类型抵押权的类型5.以担保的债权额是否确定以担保的债权额是否确定n不定额抵押不定额抵押 债权确定，抵押权不确定债权确定，抵押权不确定n定额抵押定额抵押 债权不确定，抵押权确定债权不确定，抵押权确定2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.抵押权的类型抵押权的类型6.以抵押的表现形态是否相同以抵押的表现形态是否相同n普通抵押普通抵押 n特殊抵押特殊抵押 2021/9/18房地产金融与保险房地产金融与保险房地产金融与保险 第二节第二节 房地产抵押权的设定房地产抵押权的设定2021/9/18广东农工商学院广东农工商学院一一.抵押当事人抵押当事人n抵押权人抵押权人n抵押
6、人抵押人抵押权人具备的条件？抵押权人具备的条件？l必须是有民事权利能力和民事行为能力必须是有民事权利能力和民事行为能力l必须对抵押物享有处分权必须对抵押物享有处分权2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院二二.抵押标的物抵押标的物n为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。为抵押人提供担保用于设定抵押权的财产。担保法担保法规定下列财产可以抵押规定下列财产可以抵押担保法担保法规定下列财产可以抵押规定下列财产可以抵押2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（一）抵押标的物的条件（一）抵押标的物的条件1.须具有特定性须具有特定性2.须具有交换价值须具有交换价值3.须是法律允许转让的财产须
7、是法律允许转让的财产4.原则上应便于管理和实施原则上应便于管理和实施2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）房地产抵押的一般规定（二）房地产抵押的一般规定1.房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以房地产抵押，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。将一宗房地产分割抵押。2.以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权同时抵押。内的土地使用权同时抵押。3.以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房以享有国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份
8、额为限。地产权利人可以处分和收益的份额为限。4.国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产国有企业、事业单位法人以国家授予其经营管理的房地产抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。抵押的，应当符合国有资产管理的有关规定。5.以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）房地产抵押的一般规定（二）房地产抵押的一般规定6.以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产以中外合资企业、合
9、作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。7.以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。8.有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，所担保债务的履行期不得超过该企业的经营期限。的履行期不得超过该企业的经营期限。9.以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行以具有土地使用年限的房地产抵押的，
10、所担保债务的履行期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已期限不应超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。经使用年限后的剩余年限。10.以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。人的书面同意。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）房地产抵押的一般规定（二）房地产抵押的一般规定11.预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。产转让条件并取得商品房预售许可证。12.以已出租的房地产抵押的，抵押人
11、应当将租赁情况告知以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。13.企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担14.抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人承担。的房地产投保，保险费由抵押人承担。15.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押房地产抵押合同签订后
12、，土地上新增的房屋不属于抵押财产。财产。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）房地产抵押的一般规定（二）房地产抵押的一般规定房地产抵押管理办法房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：规定下列房地产不得设定抵押权：1.权属有争议的房地产权属有争议的房地产2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产3.列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物列入文物保护的建筑物和重要纪念意义的其他建筑物4.以依法公告列入拆迁范围的房地产以依法公告列入拆迁范围的房地产5.以依法被查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产以依法被查封、扣押、监
13、管或者以其他形式限制的房地产6.依法不得抵押的其他房地产依法不得抵押的其他房地产2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.房地产抵押合同房地产抵押合同v房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产抵押合同是指债务人或者第三人不转移对房地产的占用，将该房地产作为债权的担保而与房地产的占用，将该房地产作为债权的担保而与债权人达成的权利义务关系的协议。债权人达成的权利义务关系的协议。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.房地产抵押合同房地产抵押合同1.抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所2.主债权的种类、数额主债权的种类、数
14、额3.抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等及四至等4.抵押房地产的价值抵押房地产的价值5.抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任以及意外损毁、灭失的责任6.抵押物灭失的条件抵押物灭失的条件7.债务人履行债务的期限债务人履行债务的期限8.违约责任违约责任9.争议解决的方式争议解决的方式10.抵押合同订立的时间和地点抵押合同订立的时间和地点11.双方约定的其他事项双方约定的其他事项2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院四四.房地产抵
15、押登记房地产抵押登记（一）房地产抵押登记的效力（一）房地产抵押登记的效力n抵押权属物权，应经登记取得公示效力。抵押权属物权，应经登记取得公示效力。n我国我国担保法担保法对抵押登记采取登记要件主义和对抵押登记采取登记要件主义和登记对抗主义相结合的原则。登记对抗主义相结合的原则。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）房地产抵押登记的程序（二）房地产抵押登记的程序1.登记的基本程序登记的基本程序（1）当事人申请）当事人申请（2）登记机关的审查）登记机关的审查（3）登记机关登记备案）登记机关登记备案2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）房地产抵押登记的程序（二）房地产抵
16、押登记的程序2.土地使用权抵押登记程序土地使用权抵押登记程序（1）土地使用权抵押的地价评估和合同签订）土地使用权抵押的地价评估和合同签订（2）土地使用权抵押登记申请）土地使用权抵押登记申请（3）土地使用权抵押登记）土地使用权抵押登记2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）房地产抵押登记的程序（二）房地产抵押登记的程序2.房地产抵押登记程序房地产抵押登记程序（1）房地产抵押登记申请）房地产抵押登记申请（2）房地产抵押登记审核与登记）房地产抵押登记审核与登记（3）房地产抵押登记变更与注销）房地产抵押登记变更与注销2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院司法考试题目司法考试题目
17、1v5月月10日，甲以自有房屋日，甲以自有房屋1套为债权人乙设定抵套为债权人乙设定抵押并办理抵押登记。押并办理抵押登记。6月月10日，甲又以该房屋为日，甲又以该房屋为债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。债权人丙设定抵押，但一直拒绝办理抵押登记。9月月10日，甲擅自将该房屋转让给丁一并办理了日，甲擅自将该房屋转让给丁一并办理了过户登记。下列哪种说法是错误的过户登记。下列哪种说法是错误的?（）A乙可对该房屋行使抵押权乙可对该房屋行使抵押权 B甲与丙之间的抵押合同已生效甲与丙之间的抵押合同已生效 C甲与丁之间转让房屋的合同无效甲与丁之间转让房屋的合同无效 D丙可以要求甲赔偿自己所遭受的损失丙可
18、以要求甲赔偿自己所遭受的损失 2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院司法考试题目司法考试题目1v甲向乙借款而以自己的房屋抵押与乙，双方签订甲向乙借款而以自己的房屋抵押与乙，双方签订了抵押合同，但因当地登记部门的原因而未登记。了抵押合同，但因当地登记部门的原因而未登记。但甲将房屋的产权证交付与乙。后甲又以该产权但甲将房屋的产权证交付与乙。后甲又以该产权证的复印件与丙签订了抵押合同，并办理了抵押证的复印件与丙签订了抵押合同，并办理了抵押登记。因甲无力还款引起纠纷。下列表述正确的登记。因甲无力还款引起纠纷。下列表述正确的有：（有：（）A乙对甲的房屋享有抵押权乙对甲的房屋享有抵押权 B丙对甲
19、的房屋享有抵押权丙对甲的房屋享有抵押权 C就该房屋拍卖的价款，乙优先于丙受偿就该房屋拍卖的价款，乙优先于丙受偿 D就该房屋拍卖的价款，丙优先受偿就该房屋拍卖的价款，丙优先受偿 2021/9/18房地产金融与保险房地产金融与保险房地产金融与保险 第三节第三节 房地产抵押权的效力房地产抵押权的效力2021/9/18广东农工商学院广东农工商学院抵押权的效力抵押权的效力v抵押权的效力是指抵押权人行使这一权利的边界抵押权的效力是指抵押权人行使这一权利的边界范围，即抵押权人就一定范围的债权对一定的抵范围，即抵押权人就一定范围的债权对一定的抵押物的优先支配以及对与抵押物及有关的其他财押物的优先支配以及对与抵
20、押物及有关的其他财产权的影响力。产权的影响力。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院一一.抵押担保的债权范围抵押担保的债权范围（一）概念（一）概念n抵押担保的债权范围，是指抵押权在其所担保的抵押担保的债权范围，是指抵押权在其所担保的债权期末能清偿，抵押物拍卖或者变价的价款可债权期末能清偿，抵押物拍卖或者变价的价款可以用来清偿的债权范围。以用来清偿的债权范围。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院一一.抵押担保的债权范围抵押担保的债权范围（二）范围（二）范围v有约定的，依照约定有约定的，依照约定v没有约定的，抵押担保的范围包括：没有约定的，抵押担保的范围包括：1.主债权主债权
21、2.利息利息3.违约金和赔偿金违约金和赔偿金4.实现抵押权的费用实现抵押权的费用2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院二二.对标的物的效力对标的物的效力1.从物从物2.从权利从权利3.添附物添附物4.孳息孳息5.抵押物的代位物抵押物的代位物2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院1.从物从物v从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同从物是主物的对称，可以独立存在，但必须与同属一人所有的他物合并使用而起辅助效用的物。属一人所有的他物合并使用而起辅助效用的物。l从物不是主物的组成部分从物不是主物的组成部分l从物是为发挥主物的效应而存在的从物是为发挥主物的效应而存在的l从物与主物
22、有一定程度的场所结合关系从物与主物有一定程度的场所结合关系l从物与主物必须同属于一人从物与主物必须同属于一人2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院思考思考v下列各物与房屋同属一人所有，其中那些事属于下列各物与房屋同属一人所有，其中那些事属于房屋的从物。房屋的从物。A.挂在墙上的钟表挂在墙上的钟表B.壁柜壁柜C.活动窗户活动窗户D.非立式空调非立式空调2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院抵押权效力及于从物范围抵押权效力及于从物范围（1）如果设定抵押时即有从物，则从物当然属于）如果设定抵押时即有从物，则从物当然属于抵押标的物的范围。抵押标的物的范围。（2）抵押权设定后增加的从
23、物。在实现抵押权时）抵押权设定后增加的从物。在实现抵押权时如有必要可将从物一并拍卖，但抵押权人对该从如有必要可将从物一并拍卖，但抵押权人对该从物的价金无优先受偿权。物的价金无优先受偿权。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院2.从权利从权利v从权利是相对于主权利而言的，是附属于主权利从权利是相对于主权利而言的，是附属于主权利的权利，配合主权利而发挥作用。的权利，配合主权利而发挥作用。v抵押权之效力及于主权利时，及于从权利。抵押权之效力及于主权利时，及于从权利。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院3.添附物添附物v所谓添附物，是指因附和、加工、混合等原因而所谓添附物，是指因
24、附和、加工、混合等原因而附和于他物之上的物。附和于他物之上的物。l附和：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，附和：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，均匀地附和在另一物之上，成为该物的组成部分，且无法均匀地附和在另一物之上，成为该物的组成部分，且无法分离，或者分离后将大大降低其价值的财产状况。分离，或者分离后将大大降低其价值的财产状况。l混合：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，混合：指两个或两个以上分属于不同的所有人所有的物，相互混杂，致使不能或难以分离。相互混杂，致使不能或难以分离。l加工：指对由他人提供的财产进行加工改造，使之符合约加工：指对由他人提供的财产进行加
25、工改造，使之符合约定的条件或提高物品的价值。定的条件或提高物品的价值。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院抵押权效力及于添附物范围抵押权效力及于添附物范围（1）添附物归属第三人时适用物上代位的有关规）添附物归属第三人时适用物上代位的有关规定，抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所定，抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金。（2）添附物归抵押人所有时及于整个抵押物。）添附物归抵押人所有时及于整个抵押物。（3）共有时，及于抵押物的份额。）共有时，及于抵押物的份额。2021/9/18房地产金融与保险广东
26、农工商学院案例分析案例分析1n案情简介案情简介l廖文清与廖文武系兄弟关系。廖文清按房改政策购买了一廖文清与廖文武系兄弟关系。廖文清按房改政策购买了一套住房，后将该房借给其兄廖文武结婚用。廖文武婚后又套住房，后将该房借给其兄廖文武结婚用。廖文武婚后又将此房转给他人使用，廖文清夫妇遂起诉，要求他人迁让将此房转给他人使用，廖文清夫妇遂起诉，要求他人迁让房屋，胜诉后判决已执行完毕。廖文清夫妇在接收房屋时房屋，胜诉后判决已执行完毕。廖文清夫妇在接收房屋时发现该房的壁橱、木地板等装潢设施遭毁，遂诉至法院，发现该房的壁橱、木地板等装潢设施遭毁，遂诉至法院，要求廖文武夫妇赔偿其损失。审理中廖文武夫妇承认是其要
27、求廖文武夫妇赔偿其损失。审理中廖文武夫妇承认是其所为，但同时认为该装潢是自己结婚时花钱所建（提供了所为，但同时认为该装潢是自己结婚时花钱所建（提供了部分单据），现自己不住了，将之取走（破坏）是自己的部分单据），现自己不住了，将之取走（破坏）是自己的权利，与廖文清无关，故不同意赔偿。权利，与廖文清无关，故不同意赔偿。l法院依据民法中的不动产的添附原理，支持了原告的诉讼法院依据民法中的不动产的添附原理，支持了原告的诉讼请求，判决廖文武夫妇赔偿损失请求，判决廖文武夫妇赔偿损失5000元。廖文武不服，元。廖文武不服，遂上诉。二审中双方达成调解：廖文武赔偿额由遂上诉。二审中双方达成调解：廖文武赔偿额由5
28、000元元降至降至3000元。元。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院案例分析案例分析1n探讨探讨 1.关于装潢是否能构成添附关于装潢是否能构成添附2.关于添附物的权利归属关于添附物的权利归属3.另一方求偿权的行使另一方求偿权的行使2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院案例分析案例分析1n本案的判决理由及损益相抵问题本案的判决理由及损益相抵问题l本案运用民法的添附理论，认定被告所破坏的装潢设施已本案运用民法的添附理论，认定被告所破坏的装潢设施已构成该房屋合理的添附，即使当时的装潢为被告所建，其构成该房屋合理的添附，即使当时的装潢为被告所建，其所有权也发生了改变，该装潢已不
29、为被告所有，已经转移所有权也发生了改变，该装潢已不为被告所有，已经转移至原告。从这点上说，被告不是砸了自己的东西，而是砸至原告。从这点上说，被告不是砸了自己的东西，而是砸了别人的东西，故法院判决是合理的。了别人的东西，故法院判决是合理的。l虽然，被告享有求偿权，但是在本案的举证期限内没有提虽然，被告享有求偿权，但是在本案的举证期限内没有提出来，庭审中也未提及，所以根据最高人民法院的证据规出来，庭审中也未提及，所以根据最高人民法院的证据规则，他的求偿权这一部分不能在本案中一并处理，他可另则，他的求偿权这一部分不能在本案中一并处理，他可另案诉讼，行使求偿权。案诉讼，行使求偿权。l不过，被告的求偿权
30、也仅能是一种诉权，其在实体上一般不过，被告的求偿权也仅能是一种诉权，其在实体上一般难获胜诉，因为他所求偿的那一部分已经被他自己破坏掉难获胜诉，因为他所求偿的那一部分已经被他自己破坏掉了，其价值和使用价值业已丧失。了，其价值和使用价值业已丧失。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院案例分析案例分析2v案情简介案情简介n张某租了一处房产进行商业经营张某租了一处房产进行商业经营,但期间因原房产所有权但期间因原房产所有权人与银行的抵押借款纠纷一事人与银行的抵押借款纠纷一事,该处房产被法院查封该处房产被法院查封,现该现该房屋要进行拍卖房屋要进行拍卖,然后清偿银行借款然后清偿银行借款,但张某租赁
31、后进行了但张某租赁后进行了全面装修及基础设施投入全面装修及基础设施投入,并且这些投入也是拍卖评估的并且这些投入也是拍卖评估的估价因素估价因素,对此对此,张某准备依法向法院提出添附物的经济补张某准备依法向法院提出添附物的经济补偿申请。偿申请。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院案例分析案例分析2v探讨探讨l请问应主张由哪一方补偿请问应主张由哪一方补偿,是向原房屋所有权人是向原房屋所有权人?未来的买未来的买受人受人?还是银行还是银行?l请介绍一下这种债权关系中的受偿顺序及法律依据。请介绍一下这种债权关系中的受偿顺序及法律依据。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院4.孳息孳息
32、v由原物产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。由原物产生的收益，包括天然孳息和法定孳息。l天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果天然孳息指因物的自然属性而获得的收益，如果树结的果实、母畜生的幼畜。实、母畜生的幼畜。l法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁法定孳息指因法律关系所获得的收益，如出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院物权法物权法第第116116条规定：条规定：v天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有
33、用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。约定的，按照约定。v法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。4.孳息孳息2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院思考思考下列属于原物和孳息关系的是（）下列属于原物和孳息关系的是（）A.鸡蛋和小鸡鸡蛋和小鸡B.杏树和其枝头的果实杏树和其枝头的果实C.股票和年终分得的股息股票和年终分得的股息D.彩票和奖金彩票和奖金2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院思
34、考思考n农民张某从李某处借款农民张某从李某处借款5000元，将价值元，将价值5000元的一头元的一头怀孕母牛质押给李某。质押期间，母牛产下小牛。小牛价怀孕母牛质押给李某。质押期间，母牛产下小牛。小牛价值值700元。李某请兽医花费元。李某请兽医花费300元，质押期间的饲料费预元，质押期间的饲料费预计计200元。李某请教本村法律工作者后，向张某声称自己元。李某请教本村法律工作者后，向张某声称自己有收取孳息的权利，小牛归己。下列说法正确的是：（有收取孳息的权利，小牛归己。下列说法正确的是：（）A李某依法有权收取质物的孳息，因此小牛归李某所有李某依法有权收取质物的孳息，因此小牛归李某所有 B小牛是母牛
35、的孳息，而孳息应归原物所有人所有，故小牛是母牛的孳息，而孳息应归原物所有人所有，故小牛随母牛同归张某所有小牛随母牛同归张某所有 C小牛要担保债务的履行小牛要担保债务的履行 D小牛无需担保债务的履行小牛无需担保债务的履行 2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院抵押权及于孳息的范围抵押权及于孳息的范围（1）在债务履行期届满法院扣押抵押物前，不及）在债务履行期届满法院扣押抵押物前，不及于孳息。于孳息。（2）在债务履行期届满后，债务人未清偿债务抵）在债务履行期届满后，债务人未清偿债务抵押权人申请法院扣押抵押物后，抵押权的效力开押权人申请法院扣押抵押物后，抵押权的效力开始及于抵押物的孳息。始及
36、于抵押物的孳息。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院清偿的顺序清偿的顺序（1）收取孳息的费用）收取孳息的费用（2）主债权的利息）主债权的利息（3）主债权）主债权2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院5.抵押物的代位物抵押物的代位物v因抵押物毁损、灭失或者被征用，所取得的赔偿因抵押物毁损、灭失或者被征用，所取得的赔偿金、保险金或者补偿金构成抵押权的代位物。金、保险金或者补偿金构成抵押权的代位物。v受抵押权效力的支配，抵押权的效力及于代位物受抵押权效力的支配，抵押权的效力及于代位物或代替物。或代替物。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.对抵押人的效力对抵押人
37、的效力（一）占有、使用、收益的权利（一）占有、使用、收益的权利1.抵押权对房地产租赁权的影响抵押权对房地产租赁权的影响（二）处分权（二）处分权1.转让标的物的权利转让标的物的权利2.就标的物再次设定抵押权或质权等担保物权就标的物再次设定抵押权或质权等担保物权3.就抵押物为他人设定用益物权就抵押物为他人设定用益物权2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院1.抵押权对房地产租赁权的影响抵押权对房地产租赁权的影响（1）抵押权设定在后，租赁权在前的情形）抵押权设定在后，租赁权在前的情形（2）抵押权设定在前，租赁权在后的情形）抵押权设定在前，租赁权在后的情形2021/9/18房地产金融与保险广东
38、农工商学院2.转让标的物的权利转让标的物的权利n标的物抵押后抵押人仍可以转让其抵押物，限制标的物抵押后抵押人仍可以转让其抵押物，限制条件如下：条件如下：（1）应通知抵押权人并告知受让人转让标的物已抵押的情）应通知抵押权人并告知受让人转让标的物已抵押的情况，但无须抵押权人的同意。如果抵押权人未履行通知或况，但无须抵押权人的同意。如果抵押权人未履行通知或告知义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。告知义务的，抵押权人仍可以行使抵押权。（2）抵押人转让抵押物所得的价款，应向抵押权人提前清）抵押人转让抵押物所得的价款，应向抵押权人提前清偿所担保的债权或提存，超过部分归抵押人所有，不足部偿所担保的债权或提存，
39、超过部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。分由债务人清偿。（3）抵押物转让后，抵押权人基于物权追及效力仍然可以）抵押物转让后，抵押权人基于物权追及效力仍然可以向受让人就抵押物行使抵押权，当然，若债务人已经清偿向受让人就抵押物行使抵押权，当然，若债务人已经清偿了其债务的抵押权消灭。了其债务的抵押权消灭。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院四四.对抵押权人的效力对抵押权人的效力（一）抵押权人的保全（一）抵押权人的保全（二）处分抵押物的权利（二）处分抵押物的权利（三）优先受偿的权利（三）优先受偿的权利2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）抵押权的处分效力（二）抵押权的处
40、分效力1.抵押权的让与抵押权的让与n抵押权人可以将抵押权与多担保的债权一并让与抵押权人可以将抵押权与多担保的债权一并让与或者供作其他债权担保，但应当办理抵押登记，或者供作其他债权担保，但应当办理抵押登记，否则不得对抗第三人。否则不得对抗第三人。2.以抵押权设定担保以抵押权设定担保n抵押权不得与债权分离而作为其他债权的担保。抵押权不得与债权分离而作为其他债权的担保。（1）抵押权人不得自己保留主债权而仅以抵押权）抵押权人不得自己保留主债权而仅以抵押权设定担保设定担保（2）抵押权人不得自己保留抵押权而仅以债权设）抵押权人不得自己保留抵押权而仅以债权设定质押定质押2021/9/18房地产金融与保险房地
41、产金融与保险房地产金融与保险 第四节第四节 房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现2021/9/18广东农工商学院广东农工商学院房地产抵押权的实现房地产抵押权的实现v房地产抵押权的实现是指债务履行期届满，债务房地产抵押权的实现是指债务履行期届满，债务人不履行债务时，抵押权人依法规定的程序处分人不履行债务时，抵押权人依法规定的程序处分抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或抵押房地产，以抵押的房地产变卖、拍卖价款或以折价的方式优先受偿，以实现其债权。以折价的方式优先受偿，以实现其债权。v抵押权实现即抵押设定的目的达到，抵押权随之抵押权实现即抵押设定的目的达到，抵押权随之消灭。消灭。2021/9/
42、18房地产金融与保险广东农工商学院一一.实现的条件实现的条件1.须抵押权有效存在。须抵押权有效存在。2.须主债务履行期届满。须主债务履行期届满。3.须债权人的债权未受清偿须债权人的债权未受清偿4.债务未清偿非因债权人方面的事由造成的。债务未清偿非因债权人方面的事由造成的。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院一一.实现的条件实现的条件n债务履行期未届满，有以下情形之一时，抵押权债务履行期未届满，有以下情形之一时，抵押权人也可以依法实现抵押权。人也可以依法实现抵押权。1.抵押人死亡，或者被宣告死亡无人代为履行到期抵押人死亡，或者被宣告死亡无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、
43、受遗赠人拒债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；绝履行到期债务的；2.抵押人被依法宣告解散或者破产的；抵押人被依法宣告解散或者破产的；3.抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产的。抵押人违反有关法律规定擅自处分抵押房地产的。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院二二.实现的方式实现的方式折价变卖拍卖（一）（二）（三）2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（一）折价（一）折价1.抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价格取抵押房地产折价，是指抵押权人以确定的价格取得抵押房地产所有权以受偿其债权。得抵押房地产所有权以受偿其债权。2.注意事项：注意事项：（1
44、）必须由双方订立折价合同，在决定协议价格时，应参）必须由双方订立折价合同，在决定协议价格时，应参照市场价格，合理地确定，而不能由抵押权人单方面决定照市场价格，合理地确定，而不能由抵押权人单方面决定抵押房地产的价格。抵押房地产的价格。（2）折价合同的订立不得损害其他抵押权人的利益，如果）折价合同的订立不得损害其他抵押权人的利益，如果在同一宗房地产上设置了数个抵押权，则应当按登记的先在同一宗房地产上设置了数个抵押权，则应当按登记的先后数位清偿。后数位清偿。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（一）折价（一）折价3.折价与绝押折价与绝押n折价是抵押权实现时，抵押人与抵押权人就抵押折价是抵
45、押权实现时，抵押人与抵押权人就抵押房地产产以协议的价格让与抵押权人以抵消债权。房地产产以协议的价格让与抵押权人以抵消债权。n绝押是在抵押合同订立时即约定债务届满未获清绝押是在抵押合同订立时即约定债务届满未获清偿时，抵押权人即可取得抵押房地产的所有权。偿时，抵押权人即可取得抵押房地产的所有权。绝押合同是法律禁止的。绝押合同是法律禁止的。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（二）变卖（二）变卖1.抵押房地产变卖是指抵押权人出卖抵押房地产，抵押房地产变卖是指抵押权人出卖抵押房地产，以所得价款优先清偿抵押债权的一种方式。以所得价款优先清偿抵押债权的一种方式。2.注意事项注意事项（1）抵押物
46、的变卖不得对抗优先购买权。）抵押物的变卖不得对抗优先购买权。（2）抵押物的变卖对抵押权人的法律后果。）抵押物的变卖对抵押权人的法律后果。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（三）拍卖（三）拍卖1.抵押房地产拍卖，是指以公开竞价的形式，将抵抵押房地产拍卖，是指以公开竞价的形式，将抵押房地产转让给最高应价者的买卖方式。押房地产转让给最高应价者的买卖方式。2.注意事项注意事项（1）”出价高者得出价高者得”的原则的原则（2）抵押房地产的拍卖，依法对抗其他人的优先）抵押房地产的拍卖，依法对抗其他人的优先购买权。购买权。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院三三.抵押房地产处分价款的
47、分配抵押房地产处分价款的分配（一）分配原则与分配顺序（一）分配原则与分配顺序1.支付处分抵押房地产的费用支付处分抵押房地产的费用2.扣除抵押房地产应缴纳的税款扣除抵押房地产应缴纳的税款3.若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣若房屋范围内的土地使用权为行政划拨的，应扣除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家。除相当于该地块的土地使用权出让金，上缴国家。4.偿还抵押权人债权本息及支付违约金偿还抵押权人债权本息及支付违约金5.赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失赔偿由债务人违约而对抵押权人造成的损失6.剩余金额还给抵押人。剩余金额还给抵押人。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院
48、（二）多次抵押的债权清偿（二）多次抵押的债权清偿v同一宗房地产设定两个以上抵押权的，在实现抵同一宗房地产设定两个以上抵押权的，在实现抵押权时，清偿顺序是：押权时，清偿顺序是：l 经抵押登记而成立的抵押权，按照抵押权成立的经抵押登记而成立的抵押权，按照抵押权成立的先后顺位清偿抵押担保的债权；先后顺位清偿抵押担保的债权；l顺位相同的，按债权额的比例清偿。顺位相同的，按债权额的比例清偿。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院案例案例vA公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款公司以一宗房地产作抵押，向甲银行贷款200万元。同时，又抵押给乙银行获得万元。同时，又抵押给乙银行获得300万元的贷万元
49、的贷款，借款期款，借款期2年，均于年，均于2000年年2月月10日办理抵日办理抵押登记。押登记。A 公司到期无力还款，抵押权人依法处公司到期无力还款，抵押权人依法处分该房地产，处分的净价款为分该房地产，处分的净价款为400万元，那么，万元，那么，甲乙银行如何清偿其债权。甲乙银行如何清偿其债权。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院（三）共同抵押的债权清偿（三）共同抵押的债权清偿v共同抵押中，债务人以其他人提供的房地产担保共同抵押中，债务人以其他人提供的房地产担保同一债权。同一债权。l应同时拍卖各个标的物，债权人按各个抵押房地应同时拍卖各个标的物，债权人按各个抵押房地产处分的价值在总价
50、值的比例清偿债权；产处分的价值在总价值的比例清偿债权；l若其他人限定担保债权的，以限定为清偿限额。若其他人限定担保债权的，以限定为清偿限额。2021/9/18房地产金融与保险广东农工商学院案例案例vB公司向工商银行贷款公司向工商银行贷款600万元，工商银行要求万元，工商银行要求B公司提供房地产作为担保，否则不能借款。公司提供房地产作为担保，否则不能借款。B公公司于是请求丙公司以一副土地使用权作抵押（评司于是请求丙公司以一副土地使用权作抵押（评估价值为估价值为600万元），但丙公司提出只能以土地万元），但丙公司提出只能以土地使用权使用权200万元作担保，并在登记中加以备注。万元作担保，并在登记中