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1、第三章2房地产抵押贷款-固定利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学1-1 房地产抵押贷款综述房地产抵押贷款综述1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1-3 可调利率抵押贷款可调利率抵押贷款1-4 个人住房公积金贷款个人住房公积金贷款Chp3 房地产抵押贷款房地产抵押贷款1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款3、抵押贷款资金利率的因素、抵押贷款资金利率的因素School of Environment Sciences
2、&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学一、抵押贷款利率的确定一、抵押贷款利率的确定 抵押贷款利率受到抵押贷款利率受到预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风预期的真实利率、预期通货膨胀率、利率风险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险险、坏帐风险、提前付款风险和其他风险。它们之间的相互关系可。它们之间的相互关系可以用如下公式表示：以用如下公式表示：irpf若贷款人低估了上式中任何一个部分，他都将遭受经济上的损失。61-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、早期抵押贷款模式、早期抵押贷款模式Sc
3、hool of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 一般要求借款人一般要求借款人支付相当大的首期付款支付相当大的首期付款额额。贷贷款比率一般不超款比率一般不超过过房价的房价的50，贷贷款年限款年限长长短不一，但是最短不一，但是最长长不得超不得超过过5年。年。贷贷款期内，借款人只付息，款期内，借款人只付息，不不还还款款。贷贷款到期之后，根据当款到期之后，根据当时时的的经济经济情况，在新的利
4、率水平下重新情况，在新的利率水平下重新订订立立贷贷款合同。款合同。在在贷贷款款续续期期时时，可能因，可能因为为借款人借款人个人个人储储蓄的增加蓄的增加，续续期期贷贷款款总总额额得以降低。得以降低。固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款是指在整个抵押贷款合同所规定的是指在整个抵押贷款合同所规定的贷款期贷款期限限之内，之内，贷款利率贷款利率不随不随市场利率市场利率变化而改变的抵押贷款方式。变化而改变的抵押贷款方式。71-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)School of Environment Sciences&Spatial Inform
5、atics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 每每月还款额月还款额由两部分组成：一部分是由两部分组成：一部分是每月清偿的本金每月清偿的本金，等于将，等于将贷款总额按月均摊，另一部分是贷款总额按月均摊，另一部分是当月应付的利息当月应付的利息，计算公式计如下：，计算公式计如下：81-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)School of Environment Sciences&Spatial Informat
6、ics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变每月所支付每月所支付利息减少额利息减少额每月清偿每月清偿本经数额本经数额月利率月利率91-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利
7、率抵押贷款模式的演变At=P/n+P-P/n（t-1）i 式中式中At第第t月的月的还还款款额额；P贷贷款金款金额额；n按月按月计计算的算的贷贷款期限；款期限；i月利率。月利率。简简化化计计算公式算公式为为：101-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 例例题题：贷贷款款10万，万，30年，年利率年，年利率12%，按月等，按月等额额本金本金偿还偿还，请请计计算每月算每月还还款款额额？还还款
8、模式如下：款模式如下：每月每月付款付款额额与与贷贷款款余余额额（等（等额额本金本金偿偿还还方式）方式）（1）月数月数（2）当月当月贷贷款款余余额额（3）利息利息（12%12）（4）每月每月偿偿还还本金本金（3）（4）每月付款每月付款额额（2）（4）月未月未贷贷款款余余额额1234.36010000099722.2299444.4499166.66.277.781.000997.22994.44991.67.2.78277.78277.78277.78277.78.277.781.277.782.275.003.272.224.269.44.280.5699722.2299444.4499166
9、.6698888.88.01-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、等额本金偿还的抵押贷款、等额本金偿还的抵押贷款(CAM)School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变贷款清偿与贷款余额模贷款清偿与贷款余额模式（本金等额偿还）式（本金等额偿还）年份年份月付款（元）月付款（元）30年年0年份年份余额余额30年年01000001277.78121-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押
10、贷款3、等额本息偿还的抵押贷款、等额本息偿还的抵押贷款(CPM，最普遍，最普遍)School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 所谓等额本息的抵押贷款所谓等额本息的抵押贷款(constant payment mortgage，简简称称CPM)。它与等额本金偿还法相似，它与等额本金偿还法相似，利率在贷款期间内固定不变，所不同利率在贷款期间内固定不变，所不同的是的是每月付款每月付款（
11、MP，A）是）是恒定的恒定的，计算公式为：计算公式为：以以10万元、万元、30年期、利率年期、利率为为12%的抵押的抵押贷贷款款为为例，每月例，每月还还款款额为额为1028.7元，具体情况如下：元，具体情况如下：13第第1年每月年每月还还款（款（1028.7）情况）情况月份月份贷贷款余款余额额偿还偿还的本金的本金偿还偿还的利息的利息199971.3028.701000.00299942.3128.99999.71399913.0429.28999.42499883.4729.57999.13599853.6029.87998.83699823.4430.16998.54799792.9730.
12、47998.23899762.1930.77997.93999731.1231.08997.621099699.7231.39997.311199668.0231.70997.001299636.0032.02996.68合合计计364.0011980.401-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学每月付款额中本金与利息的变化趋势图每月付款额中本金与利息的变化趋势图每月付款额每月付款额金额金额年
13、份年份1028.6元元051015202530本金本金利息利息01028.6元元1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学贷贷款余款余额额的的变变化化趋势图趋势图（等（等额额本息本息偿还偿还方式）方式）余额余额年份年份100 000元元05101520253085 705.7元元46 241.3元元1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款School of Environment Science
14、s&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学1-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款4、等额利率对贷款清偿速度的影响、等额利率对贷款清偿速度的影响School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变利率与本金清利率与本金清偿偿百分比的关系（百分比的关系（30年期抵押年期抵押贷贷款）款）
15、固定利率固定利率（%）第第5年年（%）第第10年年（%）第第15年年（%）第第20年年（%）第第25年年（%）84.9312.2823.2339.5463.85103.439.0718.3533.6158.73122.346.6014.3428.4053.92141.574.7211.1523.7249.15161.043.358.4719.8044.87结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！结论：贷款利率越高，贷款本金清偿速度就越慢！171-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算、贷款余额的计算School of Environment Sciences&Spatial
16、 Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的一是现值法。等额还款方式的抵押贷款中，计算每月还款额的理论基础是理论基础是“贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金贷款期间内每月还款额的现值之和等于贷款本金”。181-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款5、贷款余额的计算、贷款余额的计算School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学
17、院China University of Mining&Technology 中国矿业大学二、固定利率抵押贷款模式的演变二、固定利率抵押贷款模式的演变 二是终值法。用二是终值法。用已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终已还款年份的年金终值占所有还款额的年金终值的比率值的比率表示已清偿的本金数额。每一元贷款的余额则为：表示已清偿的本金数额。每一元贷款的余额则为：191-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University
18、of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）通货膨胀的倾斜效应通货膨胀的倾斜效应0金金额额年份年份NPDRPNP952.3元元536.8元元102030 假定假定预预期的真期的真实实利率利率为为4%，风险补偿为风险补偿为1%，贷贷款利率款利率为为5%。那么。那么10万元、万元、30年期的抵押年期的抵押贷贷款，款，每月付款每月付款额为额为536.8。（不考（不考虑虑通通胀时胀时）假定未来通假定未来通胀胀率保持率保持在在6%。201-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款Schoo
19、l of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）为克服通货膨胀引起的倾斜效应对借款人造成的过高的还款压为克服通货膨胀引起的倾斜效应对借款人造成的过高的还款压力，根据人们收入水平和抵押房地产的市场价值都将力，根据人们收入水平和抵押房地产的市场价值都将稳步提高稳步提高的事的事实，实，适当降低现期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年提适当降低现期的每月付款额，然后根据预先设置的比率逐年
20、提高，若干年之后再转化为等额本息的高，若干年之后再转化为等额本息的“标准标准”抵押贷款抵押贷款。这种方式。这种方式称为分级付款的抵押贷款。称为分级付款的抵押贷款。211-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款、分级付款的抵押贷款的抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）300MP1PV221-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷
21、款、分级付款的抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）分级付款分级付款抵押贷款抵押贷款还款示意还款示意图图231-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining
22、&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）分分级级付款的抵押付款的抵押贷贷款在不同利率条件下的款在不同利率条件下的还还款情况款情况（10万元、万元、30年期、年期、5年分年分级级、年、年递递增率增率7.5%）年年10%11%12%13%14%1667.03728.27791.38856.18922.522717.06782.89850.73920.39991.713770.84841.61914.53989.421066.094828.65904.73983.131063.631146.045890.80972.581056.861
23、143.401232.006-30957.611045.531136.131229.161324.40等等额额本息方式本息方式877.60952.301028.601106.201184.90241-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、分级付款的抵押贷款、分级付款的抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）分分级级付款的抵押付款的抵押贷贷款余款余额额（负负
24、分期付款分期付款现现象）象）（30年期、年期、12%、10万元万元贷贷款）款）年年每月付款每月付款额额贷贷款余款余额额1791.38102645.782850.73104874.303914.53106576.524983.13107624.7351056.86107870.7761136.13107142.58251-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、其它固定利率抵押贷款方式、其它固定利率抵押贷款方式School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technolog
25、y 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）1）飘飘浮式浮式贷贷款款(balloon loan)所所谓飘谓飘浮式浮式贷贷款是指款是指最后一次付款最后一次付款额额比以前比以前历历次都大的次都大的贷贷款款方式。方式。最后的一笔付款就称最后的一笔付款就称为飘为飘浮式付款浮式付款(balloon payment)。实际实际上上早期的抵押早期的抵押贷贷款都是款都是飘飘浮式的浮式的，所不同的，所不同的是最早的抵押是最早的抵押贷贷款每月只付息，不款每月只付息，不还还本，本金在本，本金在贷贷款到期款到期时时一次性清一次性清偿偿。261-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷
26、款2、其它固定利率抵押贷款方式、其它固定利率抵押贷款方式School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）2）逆向年金抵押）逆向年金抵押贷贷款款(reverse annuity mortgages)为为了帮助消了帮助消费费者者实现实现跨跨时预时预算平衡，使普通消算平衡，使普通消费费者在一者在一生中生中实现实现大致均衡的消大致均衡的消费费水平水平，盘盘活老年人的住宅活老年人的住
27、宅资产资产，人，人们设计们设计了一种所了一种所谓谓逆向年金逆向年金“抵押抵押贷贷款款”方式。方式。这这种抵押种抵押贷贷款款方式方式实际实际上是上是把房子抵押把房子抵押给给金融机构，由金融机构每月向老金融机构，由金融机构每月向老人提供生活人提供生活费费用。（房子养老）用。（房子养老）271-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、其它固定利率抵押贷款方式、其它固定利率抵押贷款方式School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押
28、贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）3）双周付款的抵押）双周付款的抵押贷贷款款 最近西方越来越多的最近西方越来越多的贷贷款人在款人在试图发试图发放一种双周付款的放一种双周付款的抵押抵押贷贷款款(biweeklypayments)。传统传统方式是每月付款一次，方式是每月付款一次，双周付款双周付款则则是每两周付款一次。是每两周付款一次。这这种改种改进进表面上似乎没有什表面上似乎没有什么意么意义义，但由于存在，但由于存在货币货币的的时间时间价价值值，实际实际效果却是相当明效果却是相当明显显的。（每年付款的。（每年付款26次）次）281-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、其它固定
29、利率抵押贷款方式、其它固定利率抵押贷款方式School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学三、固定利率抵押贷款的创新（理解）三、固定利率抵押贷款的创新（理解）4）利率）利率买买低式抵押低式抵押贷贷款（款（Buydown Mortgage）利率利率买买低式抵押低式抵押贷贷款，允款，允许许售房人、建筑商、售房人、建筑商、购购房人、房人、购购房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在房人父母或任何其他第三方，或者几方一起，在贷贷款起始款起始时时向
30、向抵押抵押贷贷款机构支付一笔相当数款机构支付一笔相当数额额的的资资金金，以，以换换取取贷贷款人款人降低降低贷贷款期前几年的利率，款期前几年的利率，进进而减少而减少购购房人月房人月还还款款额额。291-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 1）概念：）概念：贷贷款的款的边际边际成本是成本是评评价不同价不同贷贷款方案
31、款方案的常用工具。的常用工具。假假设设，一房，一房产产的的购买购买价格价格为为10万元，借款人面万元，借款人面临临两种两种贷贷款方款方案：方案一，案：方案一，贷贷款避开款避开80%，即，即贷贷款款额额度度为为8万元，万元，贷贷款年限款年限为为25年，年年，年贷贷款利率款利率为为12%；方案二，；方案二，贷贷款比例款比例为为90%，即，即贷贷款款额额为为9万元，万元，贷贷款年限款年限为为25年，年年，年贷贷款利率款利率为为13%。借款人。借款人该该如何如何评评价此两方案？价此两方案？301-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本School of Environm
32、ent Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 计计算算多多贷贷的的这这1万所增加的成本万所增加的成本，即所，即所谓谓的的边际边际成本。成本。二种方案下每月二种方案下每月还还款款额额的差的差别见别见下表：下表：贷贷款利率款利率贷贷款金款金额额贷贷款常数款常数月月还还款款额额方案二方案二13%90000 0.112784=1015.05方案一方案一12%80000 0.105322=842.58差差额额20.57%20.57%（
33、利率成利率成本）本）10000（P）172.47(A)311-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 2）提前）提前还还款情况下的款情况下的边际边际成本成本 上例中，若上例中，若5年之后年之后进进行提前行提前还还款，上述两种方案的款，上述两种方案的贷贷款余款余额额如下表：如下表：贷贷款利率款利率贷贷款金款金额额贷贷
34、款常数款常数月月还还款款额额五年后五年后贷贷款余款余额额方案二方案二13%90000 0.112784=1015.0586639.88方案一方案一12%80000 0.105322=842.5876522.56差差额额20.83%20.83%10000172.4710117.32321-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷
35、款融资分析 3）考）考虑贷虑贷款款费费率情况下的率情况下的边际边际成本成本 上例中，假上例中，假设设方案一的初始方案一的初始费费率率为为2%，方案二的初始，方案二的初始费费率率为为3%时时，两种方案的每月，两种方案的每月还还款款额额如下表所示：如下表所示：贷贷款款利率利率贷贷款款金金额额初始初始费费用用实际实际贷贷款款额额贷贷款款金金额额贷贷款款常数常数月月还还款款额额方案二方案二13%90000-2700=8730090000 0.112784=1015.05方案一方案一12%80000-1600=7840080000 0.105322=842.58差差额额23.1823.18%890017
36、2.47331-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款1、贷款的边际成本、贷款的边际成本School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 4）考）考虑虑不同不同贷贷款期限下的款期限下的边际边际成本成本 改改变变前例条件，假前例条件，假设设方案三的方案三的贷贷款款额额度度为为9万元，万元，贷贷款期限款期限30年，年，贷贷款利率款利率13%，则则其与方案一的区其与方案一的区别别如下如下图图所示：所示
37、：贷贷款利率款利率贷贷款期限款期限贷贷款款额额1-25年每月年每月还还款款额额26-30年年每月每月还还款款额额方案二方案二13%3090000995.58995.58方案一方案一12%2580000842.580差差别别18.86%18.86%10000153.00995.58341-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分
38、析 （1）利率下调时的再融资利率下调时的再融资 再融再融资资决策决策时时，至少考，至少考虑虑以下三种因素之以下三种因素之间间的基本关系：的基本关系：1）原）原有有贷贷款条款；款条款；2）新）新贷贷款条款；款条款；3）还还清原有清原有贷贷款以及款以及获获得新得新贷贷款所款所发发生的所有生的所有费费用，包括原有用，包括原有贷贷款款进进行提前行提前还还款的款的违约违约金或申金或申请请新新贷贷款的初始款的初始费费用及手用及手续费续费。P57例例题题351-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资School of Environment Sciences&Spatial Info
39、rmatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 （1）利率下调时的再融资利率下调时的再融资 再融再融资资成本成本提前提前还还款款违约违约金：金：78976.52%=1580申申请请新新贷贷款的初始款的初始费费用用2500新新贷贷款的相关手款的相关手续费续费25合合计计4105一借款人一借款人5年前申年前申请请了一笔抵押了一笔抵押贷贷款，款，贷贷款金款金额为额为8万元，万元，贷贷款款利率利率为为15，贷贷款期限款期限为为30年年(每每月月还还款款)。5年后年后贷贷款利率下款利率
40、下调调了，了，如果如果该该借款人申借款人申请请25年期的年期的贷贷款，款，利率只要要利率只要要14。为为决定是否决定是否进进行再融行再融资资(即借新即借新债还债还旧旧债债)，需，需要分析要分析进进行再融行再融资资所所发发生的成本生的成本以及出于利率降低以及出于利率降低带带来的利益。来的利益。361-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵
41、押贷款融资分析 （1）利率下调时的再融资利率下调时的再融资原有原有贷贷款（款（8万元，万元，15%，30年）的年）的每月每月还还款款额额1011.56新新贷贷款（款（78976.5元，元，14%，25年）的年）的每月每月还还款款额额950.69减少金减少金额额60.87再融再融资资后每月后每月还还款款额额的减少的减少至少需要至少需要17.57%的回的回报报率率371-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining
42、&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 假假设设借款人借款人计计划再融划再融资资后后仅拥仅拥有物有物业业10年，再融年，再融资资是否是否还还具有具有吸引力吸引力?在此种情况下，再融在此种情况下，再融资资成本不成本不变变，仍，仍为为410 5元，但相关收元，但相关收益会有益会有变变化，每月化，每月节节省省60.87元的情形元的情形仅维仅维持持10年。此外，由于再融年。此外，由于再融资资所得的所得的贷贷款会在款会在10年后年后还还清，因此原有清，因此原有贷贷款和新款和新贷贷款届款届时时的余的余额额将会不同（将会不同（见见下表）。下表）。2）存在提前）存
43、在提前还还款情况下的再融款情况下的再融资资 原有原有贷贷款款15年后的余年后的余额额72275 新新贷贷款款10年后的余年后的余额额71386 差差别别889需内部收益率需内部收益率14.21%，低于低于15%（方案一）（方案一）381-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学 再融资后物业持有期限对回报率的影响再融资后物业持有期限对回报率的影响391-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款
44、再融资、贷款再融资School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 3）再融资成本通过贷款解决再融资成本通过贷款解决（从借款人角度）（从借款人角度）利率下降情况下，利率下降情况下，借款人为节省利息成本借款人为节省利息成本，可能会考虑支，可能会考虑支付额外的费用进行再融资。付额外的费用进行再融资。401-2 固定利率抵押贷款固定利率抵押贷款2、贷款再融资、贷款再融资School of Envir
45、onment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学四、住房抵押贷款融资分析四、住房抵押贷款融资分析 4）利率上升时银行引导下的提前还款利率上升时银行引导下的提前还款（从银行角度）（从银行角度）但如果利率持续上升，但如果利率持续上升，借款人的原有贷款利率可能会低于借款人的原有贷款利率可能会低于市场利率市场利率。在这种情况下，贷款人（银行）为获取更多的利息。在这种情况下，贷款人（银行）为获取更多的利息收入，可能会愿意支付借款人一定的费用，让其进行提前还款。收入，可能会愿意支付
46、借款人一定的费用，让其进行提前还款。通常做法是对于提前还掉低于现行市场利率贷款的借款人，通常做法是对于提前还掉低于现行市场利率贷款的借款人，给给与一定的折扣。与一定的折扣。41School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学归纳小结归纳小结 1、抵押、抵押贷贷款利率的决定。三方面的因素影响到抵押款利率的决定。三方面的因素影响到抵押贷贷款利率的款利率的高低：高低：预预期的真期的真实实利率利率预预期的通期的通货货膨膨胀胀率率贷贷款的款的风险补偿
47、风险补偿。因此，抵押因此，抵押贷贷款利率是款利率是预预期的真期的真实实利率利率r、预预期通期通货货膨膨胀胀率率f和和风险补风险补偿偿p三者之和。三者之和。2、等、等额额本息抵押本息抵押贷贷款每月款每月还还款款额额及及贷贷款余款余额额的的计计算。等算。等额额本息本息偿还偿还的抵押的抵押贷贷款是最款是最传统传统和重要的固定利率抵押和重要的固定利率抵押贷贷款种款种类类。主要特。主要特点是每月点是每月偿还额偿还额固定不固定不变变。每月付款每月付款额额的的计计算公式算公式为为：School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China
48、University of Mining&Technology 中国矿业大学 贷款余额贷款余额的计算公式为：的计算公式为：3、固定利率抵押贷款的其他形式。固定利率抵押贷款的其他形式。分级付款抵押贷款分级付款抵押贷款是一种基是一种基于规避通货膨胀风险、同时又符合借款人还款能力的创新方式。于规避通货膨胀风险、同时又符合借款人还款能力的创新方式。飘飘浮式抵押贷款浮式抵押贷款的创立也是的创立也是为了向借款人转移通货膨胀风险为了向借款人转移通货膨胀风险。而。而逆向逆向年金抵押贷款年金抵押贷款方式是把老人的住房抵押给金融机构，由金融机构每方式是把老人的住房抵押给金融机构，由金融机构每月向老人提供生活费用，
49、最后通过出售住宅或其它方式来清偿贷款，月向老人提供生活费用，最后通过出售住宅或其它方式来清偿贷款，更确切地说它是一种更确切地说它是一种发挥房地产的资产功能来养老发挥房地产的资产功能来养老的方式。的方式。双周付双周付款的抵押款的抵押贷贷款。利率款。利率买买低式抵押低式抵押贷贷款。款。归纳小结归纳小结School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学 4、住房抵押贷款融资分析。当金融机构提供的抵押贷款品种较住房抵押贷款融资分析。当金融机构提供的抵
50、押贷款品种较多时，借款人有一个选择问题。对于借款人来说，通过多时，借款人有一个选择问题。对于借款人来说，通过贷款的边际贷款的边际成本成本可以分析出不同的贷款决策的合理性；利用可以分析出不同的贷款决策的合理性；利用内部收益率内部收益率可以分可以分析贷款的再融资决策是否合理。析贷款的再融资决策是否合理。归纳小结归纳小结School of Environment Sciences&Spatial Informatics环境 与测绘学院China University of Mining&Technology 中国矿业大学课后作业及思考课后作业及思考1、课课堂思考：堂思考：1）等本付款抵押）等本付款抵