零售商业物业管理.ppt

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1、 第四章第四章 零售商业物业管理零售商业物业管理 2021/9/181 第一节第一节 概述概述一、零售商业物业概念一、零售商业物业概念原意原意：为各类物品零售提供空间场所的物业。为各类物品零售提供空间场所的物业。现在：现在：销售物品、服务为主的多功能物业。销售物品、服务为主的多功能物业。2021/9/182二、零售商业物业的类型二、零售商业物业的类型 按按产权性质产权性质分有：分有：（）（）即时转移产权型即时转移产权型（先售后赎）（先售后赎）经营上称为投资保本型经营上称为投资保本型（）（）分散产权型分散产权型 大型物业分开拆散出售（可以反租）大型物业分开拆散出售（可以反租）（）（）统一产权型统

2、一产权型 一个企业（或业主）拥有一个大型商业物一个企业（或业主）拥有一个大型商业物业产权业产权 2021/9/183按按规模和辐射范围规模和辐射范围分为：分为：社区型、片区型、区域型、城市中心型社区型、片区型、区域型、城市中心型按按结构结构分：敞开式的市场和广场型分：敞开式的市场和广场型 封闭的购物中心型封闭的购物中心型按按出售商品类别出售商品类别分：专业型和综合型分：专业型和综合型按按功能功能分：综合性的专业购物中心型分：综合性的专业购物中心型 商住两用型商住两用型零售商业发展动态：零售商业发展动态：从传统的百货商店，从传统的百货商店，向向多业态、综合性、大型化、时尚性、智能化多业态、综合性

3、、大型化、时尚性、智能化等等方向转化、发展。方向转化、发展。2021/9/184三、零售商业物业运作的主要理论三、零售商业物业运作的主要理论1 1中心地理论中心地理论 消费者消费者单一目的购物单一目的购物不不会选择离家会选择离家较较远远的地段（购物效用最大化）。的地段（购物效用最大化）。一次购物能一次购物能买回多种不同商品买回多种不同商品可以可以吸引购物者吸引购物者远行远行。2021/9/1852 2同类零售店聚集理论同类零售店聚集理论 降低价格不会引发垄断降低价格不会引发垄断 消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售消费者同时注重商品质量、特色、品牌、销售服务方式等因素服务方式等因素 消费者

4、多有货比三家的购物心理，比较选择能消费者多有货比三家的购物心理，比较选择能降降 低不确定性低不确定性 规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，规划良好的零售商业物业可以协调零售店组合，能实现聚集效应能实现聚集效应 实践经验：实践经验：较低档次商品零售店限制在一家较低档次商品零售店限制在一家（不至于产生正面价格（不至于产生正面价格竞争）竞争）高档商品零售店需引入较多同类店高档商品零售店需引入较多同类店2021/9/1863 3需求外部效应理论需求外部效应理论 主力店产生需求外部效应，为小零售店带主力店产生需求外部效应，为小零售店带来客流来客流 选好品牌、信誉、档次、服务质量俱佳主选好品牌、信誉

5、、档次、服务质量俱佳主力店至关重要力店至关重要 可以给主力店较大租金折扣优惠可以给主力店较大租金折扣优惠2021/9/187应用：应用：将将主力店安排在主力店安排在物业内主要通道的物业内主要通道的两端两端，两侧，两侧布置小的专卖店布置小的专卖店尽量尽量避免死胡同避免死胡同式通道设计式通道设计将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入将各类服务店尽量安置在中心或侧面靠近出入口的地方口的地方干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店干洗店和宠物店尽量远离餐厅和快餐店楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位楼梯转角和中庭附近空余位置出租给临时摊位（让其试用）（让其试用）2021/9/188第二节第二节 购物中

6、心及其管理购物中心及其管理 2021/9/189一、购物中心的概念一、购物中心的概念 美国国际购物中心协会（美国国际购物中心协会（ICSCICSC）对购物）对购物中心的中心的定义定义：购物中心购物中心是由单一产权所有者所拥有并是由单一产权所有者所拥有并实施计划、开发和管理的零售和其他商业、实施计划、开发和管理的零售和其他商业、服务设施的组合。服务设施的组合。2021/9/1810定义的属性可以归纳为定义的属性可以归纳为五个基本要素五个基本要素：产权归属产权归属单一产权所有者。单一产权所有者。经营管理模式经营管理模式统一管理。统一管理。提供服务的内容提供服务的内容提供零售和其它商提供零售和其它商

7、业设施。业设施。附属设施附属设施提供泊车位。提供泊车位。体量与定位体量与定位无统一规定。无统一规定。2021/9/1811 购物中心的购物中心的大小和定位大小和定位一般由该一般由该中心所服务的商圈市场特点来决定。中心所服务的商圈市场特点来决定。根据选址和商圈不同，购物中心根据选址和商圈不同，购物中心可分为：可分为：近邻型、社区型、区域型、近邻型、社区型、区域型、超区域型种类。超区域型种类。美国将其分为美国将其分为3 3种形态：种形态：摩尔、户外中心、混合型中心。摩尔、户外中心、混合型中心。2021/9/1812 第一个购物中心建成于第一个购物中心建成于20世纪初的马里兰世纪初的马里兰州巴尔的摩

8、市中心以北州巴尔的摩市中心以北9km的郊区，由的郊区，由6家商家商店组成。店组成。第一个购物商城第一个购物商城Southdale Mall建成于建成于1956年的明尼阿波利斯城（年的明尼阿波利斯城（Minneapolis），），有两家百货商店共同开发建设。有两家百货商店共同开发建设。2021/9/1813二、购物中心的建筑特征和特点二、购物中心的建筑特征和特点购物中心表现为以下三个购物中心表现为以下三个特征：特征：1.1.商业空间步行化商业空间步行化 2.2.商业空间室内化商业空间室内化 3.3.公共空间社会化公共空间社会化2021/9/1814购物中心具有以下特点购物中心具有以下特点:1.1

9、.由发起者有计划地开设，实行商业型公司由发起者有计划地开设，实行商业型公司由发起者有计划地开设，实行商业型公司由发起者有计划地开设，实行商业型公司统一管理统一管理统一管理统一管理。2.2.内部结构内部结构内部结构内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等业店、专卖店等业店、专卖店等业店、专卖店等零售业态零售业态零售业态零售业态和餐饮、娱乐设施构成。和餐饮、娱乐设施构成。和餐饮、娱乐设施构成。和餐饮、娱乐设施构成。3.3.服务功能服务功能服务功能服务功能齐全

10、，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。齐全，集零售、餐饮、娱乐、专业服务为一体。4.4.根据销售面积，设相应规模的根据销售面积，设相应规模的根据销售面积，设相应规模的根据销售面积，设相应规模的停车场停车场停车场停车场。5.5.选址选址选址选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。为中心商业区或城乡结合部的交通要道旁。6.6.商圈商圈商圈商圈根据不同经营规模、经营商品而定。根据不同经营规模、经营商品而定。根据不同经营规模、经营商品而定。根

11、据不同经营规模、经营商品而定。7.7.设施设施设施设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行豪华、店堂典雅、宽敞明亮，卖场实行租赁制租赁制租赁制租赁制。8.8.目标顾客，以目标顾客，以目标顾客，以目标顾客，以流动顾客流动顾客流动顾客流动顾客为主，不特别区分层次。为主，不特别区分层次。为主，不特别区分层次。为主，不特别区分层次。2021/9/1815三、购物中心的本质特点三、购物中心的本质特点 购物中心的购物中心的本质特点本质特点：统一管理和分散经统一管理和分散经营的管理方式。营的管理方式。购物中心在购物中心在规划、建设、开发和管理

12、经营规划、建设、开发和管理经营方面具有方面具有统一性统一性的特点。的特点。与集贸市场相比，购物中心的管理模与集贸市场相比，购物中心的管理模式最为有效，既能让承租户之间相互促进，式最为有效，既能让承租户之间相互促进，又能防止不良竞争，并获得共同利益。又能防止不良竞争，并获得共同利益。2021/9/1816四、购物中心的市场特征及其管理模式四、购物中心的市场特征及其管理模式购物中心的购物中心的市场特征：市场特征：1.有计划聚集的统一性有计划聚集的统一性2.采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式采用集中管理与分散经营相结合的先进管理方式3.功能复杂多样，规模巨大功能复杂多样，规模巨大2021/9

13、/1817购物中心的购物中心的管理模式管理模式1.开发商自行管理开发商自行管理2.国外管理机构参与合作管理国外管理机构参与合作管理3.专业的物业管理公司进行市场管理专业的物业管理公司进行市场管理4.主要承租者进行经营同时开展管理主要承租者进行经营同时开展管理2021/9/1818第三节第三节 零售商业物业的管理零售商业物业的管理 2021/9/1819一、大型购物中心的管理一、大型购物中心的管理（一）开业前期的管理（一）开业前期的管理1.1.购物中心的经济决算购物中心的经济决算 进行各种投入成本（费用）、收入对比分析。进行各种投入成本（费用）、收入对比分析。2.2.招商和承租户选择招商和承租户

14、选择 承租户的选择要保证租金的来源。承租户的选择要保证租金的来源。需要保证购物中心商品种类的完整性。需要保证购物中心商品种类的完整性。需要保证购物中心经营项目的多样性和综合性。需要保证购物中心经营项目的多样性和综合性。3.3.承租户租金确定承租户租金确定 不同楼层、位置、大小、经营品种、业态、不同楼层、位置、大小、经营品种、业态、品牌、租期，租金不同品牌、租期，租金不同2021/9/1820(二二)开业阶段管理开业阶段管理1.做好营销宣传做好营销宣传2.做好开业组织做好开业组织3.做到开业率高做到开业率高4.做好开业的现场环境管理做好开业的现场环境管理（包括信息导视管理）（包括信息导视管理）2

15、021/9/1821(三三)经营阶段的管理经营阶段的管理四方面主要工作：四方面主要工作：承租商的优化管理承租商的优化管理促销推广促销推广服务管理服务管理日常物业管理。日常物业管理。2021/9/1822二、其他零售物业的管理二、其他零售物业的管理(一一)大型百货商店的物业管理大型百货商店的物业管理1.从百货商店到购物中心转化的趋势从百货商店到购物中心转化的趋势2.百货商店的管理模式的转变百货商店的管理模式的转变3.百货商店的物业管理百货商店的物业管理要实现类似购物中心的管理模式要实现类似购物中心的管理模式租赁模式与管理租赁模式与管理2021/9/1823(二二)大型货仓式商店的物业管理大型货仓

16、式商店的物业管理2021/9/1824 补充：零售商业物业管理内容补充：零售商业物业管理内容商业物业与居住物业等管理的不同之处是：商业物业与居住物业等管理的不同之处是：既要考虑业主，又要照顾顾客；既要考虑业主，又要照顾顾客；既要做好服务，又要做好经营。既要做好服务，又要做好经营。2021/9/1825（一）（一）一般性管理一般性管理 即常规性物业管理内容即常规性物业管理内容（二）（二）特殊管理（营销性内容）特殊管理（营销性内容）.物业分析物业分析（1 1 1 1）辐射区域分析）辐射区域分析）辐射区域分析）辐射区域分析 该区域可能的顾客流量该区域可能的顾客流量包括包括 消费者行为、喜好偏向、购买

17、力分析消费者行为、喜好偏向、购买力分析 竞争条件分析竞争条件分析2021/9/1826商业辐射区域商业辐射区域通常可分为三部分：通常可分为三部分：营业额所占比例营业额所占比例主要区域（主要区域（直接或相邻区域直接或相邻区域）60%75%60%75%次要区域（次要区域（市级市级510510公里公里）15%20%15%20%边界区域（边界区域（市级市级1515公里以外公里以外）5%15%5%15%2021/9/1827影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：影响商业物业辐射区域和影响范围的因素：物业的物业的规模、位置、类型、品牌规模、位置、类型、品牌等。等。人们一般购买行为倾向的极限距离：人们一般购

18、买行为倾向的极限距离：食品：食品：1212公里公里服装等：服装等：5858公里公里大宗综合性购物：大宗综合性购物：1010公里以上公里以上 2021/9/1828（2 2 2 2）特色、位置和停车等因素考量）特色、位置和停车等因素考量）特色、位置和停车等因素考量）特色、位置和停车等因素考量 丰富多彩的商品丰富多彩的商品 新颖别致的服务新颖别致的服务大型商业楼宇强调大型商业楼宇强调 经营特色经营特色 高品质的购物环境高品质的购物环境 独特的外在形象独特的外在形象 内部店面设计布局内部店面设计布局 位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度。位置优劣取决于物业的易接近性或交通通达程度。行车、停车是

19、否方便是影响有车一族购物的主要行车、停车是否方便是影响有车一族购物的主要因素因素2021/9/18292 2承租人选配承租人选配 应考虑的因素：应考虑的因素：承租人声誉承租人声誉承租人财务状况承租人财务状况组合及位置分配组合及位置分配 2021/9/1830承租户的类型：承租户的类型：基本承租户基本承租户：又称又称关键承租户关键承租户，租期通常在，租期通常在2020年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理年及以上。其对于稳定商业楼宇的经营管理及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发及其收入具有主要作用，是公共商业楼宇发展的基础。展的基础。主要承租户主要承租户：租期一般在租期一般在1010年以上，对

20、公共商年以上，对公共商业楼宇的经营稳定性起重要作用。业楼宇的经营稳定性起重要作用。一般承租户一般承租户：租期一般在租期一般在1010年以下。年以下。2021/9/1831国外经验：一座公共商业楼宇的一座公共商业楼宇的基本承租户基本承租户承租承租的营业面积应达的营业面积应达5050以上，即公共商业楼以上，即公共商业楼宇营业面积一半以上要有长期的客户；宇营业面积一半以上要有长期的客户；主主要承租户要承租户承租的营业面积应达承租的营业面积应达3030以上；以上；其余的其余的2020由一般承租户承租由一般承租户承租，尽管他们，尽管他们的变动性比较大，但能体现公共商业楼宇的变动性比较大，但能体现公共商业

21、楼宇对市场变化的适应性。对市场变化的适应性。2021/9/1832 不同货品不同货品经营店铺的组合经营店铺的组合组合组合 不同形式、层次店铺不同形式、层次店铺的组合的组合 不同商业结构不同商业结构的组合的组合 基本、主要、一般承租户基本、主要、一般承租户的组合的组合 2021/9/1833位置分配：位置分配：应充分考虑各零售业务、各不同机构间的应充分考虑各零售业务、各不同机构间的效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性效益外溢、效益转移、比较及多目标和冲动性购物行为购物行为等因素的影响和效果。等因素的影响和效果。常见组合：常见组合：服装与鞋帽店搭配服装与鞋帽店搭配冷饮店与快餐店为邻冷饮店与快餐

22、店为邻高销售密度零售业务趋向于中心位置高销售密度零售业务趋向于中心位置 2021/9/1834承租人服务需求承租人服务需求承租人服务需求承租人服务需求特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理特殊的服务需求有：餐饮店的垃圾处理 家具店的装卸服务家具店的装卸服务 银行的保安服务银行的保安服务 营业时间上的特殊要求营业时间上的特殊要求 等等处理原则：处理原则：谁受益，谁付费谁受益，谁付费 不能显著影响相邻经营人不能显著影响相邻经营人 2021/9/18353 3商业物业租金商业物业租金（1 1）基础租金）基础租金 也称保底租金（与承租人经营业绩不相关）也称保底租金（与承租人经营业绩不相关）（2 2）百分比

23、租金）百分比租金 常以商业年总营业额为基础计算（也可以常以商业年总营业额为基础计算（也可以月、季度营业额计算），取其一定的百分比，月、季度营业额计算），取其一定的百分比，作为基础租金的附加部分。作为基础租金的附加部分。现实中超额百分比租金更普遍。现实中超额百分比租金更普遍。百分比有百分比有固定固定和和变动百分比变动百分比两种形式。两种形式。2021/9/1836（3 3）租金的调整）租金的调整 消费者价格指数变动率消费者价格指数变动率可依据可依据 零售物价指数变动率零售物价指数变动率 等来调整租金上浮议定比率。等来调整租金上浮议定比率。通常基本和主要承租户可通常基本和主要承租户可5年调整一次，

24、一般承年调整一次，一般承租户租户1年调整一次。年调整一次。2021/9/1837（4 4）租约制定）租约制定 须对一些特殊事项做具体规定须对一些特殊事项做具体规定，如：，如：关于每一独立承租单元的用途关于每一独立承租单元的用途防止擅防止擅自更改，影响整体自更改，影响整体限制同类承租人限制同类承租人防止恶性竞争防止恶性竞争限制承租人在一定地域范围内重复设店。限制承租人在一定地域范围内重复设店。营业时间规定应以最大商户为准，以便统营业时间规定应以最大商户为准，以便统一管理（可做动态调整）一管理（可做动态调整）2021/9/1838公用面积维护（发展商保留一定特权）公用面积维护（发展商保留一定特权）广告、标志与图形广告、标志与图形 统一规划，以求整体效果统一规划，以求整体效果折让优惠折让优惠其他其他 租约中止、续租、面积变更、投保、车位租约中止、续租、面积变更、投保、车位使用、推广费分担、租户过失罚则等。使用、推广费分担、租户过失罚则等。2021/9/1839作业一：作业一：1 1综述商业物业管理的主要内容综述商业物业管理的主要内容2 2调查归纳广州大学商业中心铺位分布、调查归纳广州大学商业中心铺位分布、业态组合、经营特色与特点，并提出业态组合、经营特色与特点，并提出改进建议。改进建议。2021/9/1840