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1、物业经营管理第十一章零售商业物业经营第十一章零售商业物业经营管理管理2021/9/181物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介一、零售商业物业简介 零售商业物业是被零售商用来销售商品零售商业物业是被零售商用来销售商品或服务的物业。零售商业物业的范围相当广或服务的物业。零售商业物业的范围相当广泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购泛，从小型店铺、百货商场到大型现代化购物中心，面积规模从十几平方米到十余万平物中心，面积规模从十几平方米到十余万平方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到方米，其服务的地域范围从邻里、居住区到整个城市甚至全国。整个城市甚至全国
2、。2021/9/182物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类一、零售商业物业简介一、零售商业物业简介 传统的零售商业区域主要坐落在市中心的传统的零售商业区域主要坐落在市中心的城市中心商业区，但随着城市道路交通设施、城市中心商业区，但随着城市道路交通设施、交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于交通工具的发展和郊区人口的快速增长，位于城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不城市郊区和城郊接合部的大型零售商业设施不断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。断涌现，使传统中心商业区的客流得以分散。为此，从市中心商业区发展起来的大型零售商为此，从市中心商业区发展起来的大型零售商
3、开始在城市更广泛的范围内开设其连锁分支机开始在城市更广泛的范围内开设其连锁分支机构，从而大大方便了城市居民购物，使居民在构，从而大大方便了城市居民购物，使居民在城市的任何一个地方都能以几乎相同的价格买城市的任何一个地方都能以几乎相同的价格买到相同的商品。到相同的商品。2021/9/183物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类二、零售商业物业的发展简史二、零售商业物业的发展简史（一）国外零售商业物业的发展（一）国外零售商业物业的发展 关关于于百百货货商商店店(DeartmentStore)的的产产生生时时间间，西西方方学学者者有有不不同同的的看看法法。有有人人认认为为，
4、随随着着工工业业的的发发展展和和村村镇镇发发展展成成为为城城市市，普普通通商商店店逐逐渐渐增增加加所所经经营营商商品品的的花花色色、品品种种、规规格格，逐逐渐渐发发展展成成为为百百货货商商店店。美美国国管管理理学学家家彼彼得得德德鲁鲁克克认认为为，百百货货商商店店最最早早于于公公元元1600年年左左右右产产生生在在日日本本。日日本本三三井井家家族族的的第第一一个个成成员员在在东东京京创创办办世世界界上上第第一一家家百百货货商商店店。但但是是，西西方方学学者者普普遍遍认认为为百百货货商商店店最最早早在在1852年年产产生生于于法法国国，当当时时在在法法国国首首都都巴巴黎黎，有有一一位位名名叫叫A
5、布布西西哥哥的的人人，开开办办了了一一座座“邦邦马马尔尔谢谢”(Bonmarche)商商店店，这这是是世世界界商商业业史史上上第第一一个个实实行行新新经经营营方方法法的的百百货货商商店店。而而最最早早的的现现代代购购物物中心中心(ShoppingCenter)建成于美国。建成于美国。2021/9/184物业经营管理二、零售商业物业的发展简史二、零售商业物业的发展简史（二）国内零售商业的发展（二）国内零售商业的发展 虽虽然然百百货货商商店店在在1900年年即即在在我我国国出出现现，但但在在我我国国获获得得长长足足的的发发展展是是在在1949年年新新中中国国成成立立之之后后。建建国国后后我我国国政
6、政府府兴兴建建的的第第一一座座百百货货商商店店是是北北京京市市百百货货大大楼楼，它它建建成成于于1955年年9月月。据据统统计计，1956年我国共有各类百货商店年我国共有各类百货商店2100余座。余座。改改革革开开放放使使我我国国零零售售商商业业发发生生了了巨巨大大变变化化。全全国国大大中中城城市市自自上上世世纪纪80年年代代后后掀掀起起了了一一次次又又一一次次的的新新建建或或改改建建百百货货店店的的高高潮潮。20世世纪纪80年年代代中中期期，全全国国年年销销售售额额超超过过1亿亿元元的的百百货货商商店店、商商城城或或商商厦厦已已超超过过200多多家家。我我国国购购物物中中心心的的萌萌芽芽出出
7、现现在在20世世纪纪90年年代代中中期期，主主要要位位于于北北京京、上上海海等等大大城城市市的的繁繁华华商商业业区区中中写写字字楼楼的的裙裙房房内内，例例如如上上海海的的时时代代广广场场,北北京京的的赛赛特特购购物物中中心心、丰丰联联广广场场等等。从从20世世纪纪90年年代代末末期期开开始始，我我国国一一些些大大城城市市里里也也逐逐渐渐出出现现了了一一批批规规模模较较大大、零零售售业业态态复复合合度度较较高高的的摩摩尔尔(ShoppingMall)，例例如广州天河城、上海友谊南方商城、北京世纪金源购物中心等。如广州天河城、上海友谊南方商城、北京世纪金源购物中心等。第一节零售商业物业及其分类第一
8、节零售商业物业及其分类2021/9/185物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类三、零售商业物业经营管理的内容三、零售商业物业经营管理的内容 零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。零售商业物业的经营管理工作，主要分为六个模块。1招商及承租户组合招商及承租户组合 在某一项写字楼或公寓大厦的项目，每个出租单元可以分别地经营在某一项写字楼或公寓大厦的项目，每个出租单元可以分别地经营成功，即承租户间是彼此独立的，单一承租户的成功不必依赖、仰赖于成功，即承租户间是彼此独立的，单一承租户的成功不必依赖、仰赖于其他承租户的成功。但是在购物中心等零售商业物业项目中，这是无法其
9、他承租户的成功。但是在购物中心等零售商业物业项目中，这是无法成立的，每个承租户的成功，非常依赖甚至是取决于其他承租户的成功。成立的，每个承租户的成功，非常依赖甚至是取决于其他承租户的成功。这类似于生物界中的所谓共生，即彼此间是一种互惠或互相依赖的关系。这类似于生物界中的所谓共生，即彼此间是一种互惠或互相依赖的关系。为了维持这种共生关系，购物中心必须整合各家商店的经营项目，为了维持这种共生关系，购物中心必须整合各家商店的经营项目，有如经营一家综合商厦。所以，各商店是不能被区分销售的，必须整合有如经营一家综合商厦。所以，各商店是不能被区分销售的，必须整合为一个整体，以免在经营管理上失去掌控。为一个
10、整体，以免在经营管理上失去掌控。要维系对各商店的掌控，要计划各商店的定位配置，这就是承租户要维系对各商店的掌控，要计划各商店的定位配置，这就是承租户组合。然而，组合是会因为承租户而改变的，也会因为定位而改变。组合。然而，组合是会因为承租户而改变的，也会因为定位而改变。成功的招租，对购物中心业主及管理者而言，表示是稳定的收入来成功的招租，对购物中心业主及管理者而言，表示是稳定的收入来源。未出租空间对购物中心业主及管理者是没有生产力的，而且还会影源。未出租空间对购物中心业主及管理者是没有生产力的，而且还会影响其他承租户的生产力，愈少的店铺，表示愈少的消费者，表示愈少的响其他承租户的生产力，愈少的店
11、铺，表示愈少的消费者，表示愈少的业绩。业绩。2021/9/186物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类三、零售商业物业经营管理的内容三、零售商业物业经营管理的内容2零售技术零售技术 虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是虽然每个单一商店的经营是留给各店经理的一片天空，但是购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。购物中心的物业管理师还是必须有基本的零售技术。尤其需要了解：尤其需要了解：(1)商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；商品选择，迎合消费者对流行、款式、品质及价格需求；(2)选项范围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；选项范
12、围，充分了解消费者及其需求特点的基础上确定；(3)商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；商品盘存，与当前销售量相匹配的供应数量；(4)橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更橱窗陈设，必须能吸引消费者注意并能驻足观看，且需要时常更换；换；(5)商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，商品内部陈设，帮助销售商品及组织商品，分门别类，清楚易见，标价清晰规范。标价清晰规范。2021/9/187物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类三、零售商业物业经营管理的内容三、零售商业物业经营管理的内容3物业维护物业维护 购物中心的维护工作是透过保养，
13、维修及汰换零件、系统来落实，通常承租购物中心的维护工作是透过保养，维修及汰换零件、系统来落实，通常承租户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。户是负责他们的承租范围，而业主则是负责公共区域。4营销营销 简单地说，营销计划的主要重点包括情境分析、问题与机会分析、目标与宗简单地说，营销计划的主要重点包括情境分析、问题与机会分析、目标与宗旨、策略和手段等内容。旨、策略和手段等内容。5保险及风险管理保险及风险管理 由于保险费是购物中心业主及承租户一项主要的支出，风险管理就是节流的由于保险费是购物中心业主及承租户一项主要的支出，风险管理就是节流的主要手段。其中一项最简明的风险管理方法，是确保灾害
14、不会发生，不出租给会主要手段。其中一项最简明的风险管理方法，是确保灾害不会发生，不出租给会造成危险的承租户。造成危险的承租户。6财务管理财务管理 购物中心经理人必须极大化购物中心的购物中心经理人必须极大化购物中心的“价值价值”，即购物中心的公开市场价，即购物中心的公开市场价值。影响购物中心价值的外部因素，包括了社会、经济、政治、自然、空间利用、值。影响购物中心价值的外部因素，包括了社会、经济、政治、自然、空间利用、租金收益管理及节流的方法，管理水平的高低也能够影响购物中心的价值。租金收益管理及节流的方法，管理水平的高低也能够影响购物中心的价值。2021/9/188物业经营管理第一节零售商业物业
15、及其分类第一节零售商业物业及其分类四、零售商业物业经营管理的类型四、零售商业物业经营管理的类型 按按照照管管理理层层面面的的不不同同，零零售售商商业业物物业业的的经经营营管管理理可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。可以分为策略与运行管理、现场管理这两个层次。（一）策略与运行管理（一）策略与运行管理 从从管管理理层层面面上上来来看看，策策略略与与运运行行管管理理是是零零售售商商业业物物业业经经营营管管理理的的更更高高层层次次，对对于于零零售售商商业业物物业业的的成成功功运运营营也也更更为为关关键键，是是零零售售商商业业物物业业管管理理的的发发展展方方向向。例例如如，大大连连万万达达集集团
16、团与与包包括括国国美美电电器器、沃沃尔尔玛玛等等零零售售企企业业合合作作的的过过程程中中，新新加加坡坡嘉嘉德德地地产产与与华华联联商商厦厦合合作作的的过过程程中中，都都已已经经充充分分的的认认识识到到，能能否否找找到到合合格格的的、能能承承担担商商业业物物业业策策略略和和整整体体运运营营管管理理的的商商业业物物业业管管理理企业，是成功的关键。企业，是成功的关键。2021/9/189物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类四、零售商业物业经营管理的类型四、零售商业物业经营管理的类型(二二)现场管理现场管理 现场管理有如下几种类型：现场管理有如下几种类型：1按管理组织形式不
17、同分类按管理组织形式不同分类 目目前前一一些些大大型型现现代代商商业业物物业业的的现现场场管管理理在在管管理理组组织织形形式式上上通通常采取常采取“门里门外门里门外”的做法，即门里小物业，门外大物业。的做法，即门里小物业，门外大物业。小小物物业业是是指指商商业业经经营营单单位位所所属属的的后后勤勤和和总总务务部部门门中中单单独独设设立立一一些些岗岗位位，其其人人员员负负责责商商业业经经营营面面积积区区域域内内的的物物业业保保洁洁、工工程程小小修修(如如接接电电源源、安安插插座座等等)、内内部部保保安安工工作作(如如歇歇业业封封门门、监监控控等等)。大大物物业业是是指指在在商商业业经经营营面面积
18、积区区域域外外的的工工作作由由专专业业物物业业公公司司承承担担，如如负负责责与与商商业业经经营营有有关关联联的的工工程程大大系系统统的的运运行行和和保保养养、门门前前三三包包、外部清洁、消防系统及停车场的管理等。外部清洁、消防系统及停车场的管理等。2021/9/1810物业经营管理第一节零售商业物业及其分类第一节零售商业物业及其分类四、零售商业物业经营管理的类型四、零售商业物业经营管理的类型2按专业和分包形式的不同进行分类按专业和分包形式的不同进行分类 还还有有一一些些大大型型商商业业物物业业的的产产权权人人或或经经营营者者根根据据物物业业管管理理各各个个专专业业的的特特点点，将将关关键键专专
19、业业和和费费用用开开支支大大的的专专业业(例例如如消消防防工工程程和和安安全全监监控控等等)留留给给自自己己负负责责，而而将将一一些些简简单单、劳劳动动密密度度大大和和费费用用可可控控制制的的专专业业(例例如如保保洁洁和和保保安安警警卫卫等等)对对外外实实施施分分包包。有有的的是是将将所所有有的的专专业业全全部部发发包包给给一一家家物物业业管管理理企企业业，有有的的则则是是分分别别分分包包，对外签订几份甚至十几份的专业委托合同。对外签订几份甚至十几份的专业委托合同。2021/9/1811物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理一、选址与规划一
20、、选址与规划 零售商业物业在选址和规划时主要零售商业物业在选址和规划时主要应考虑市场容量、进出交通、地点显著、应考虑市场容量、进出交通、地点显著、零售商业物业规模、内部设施等因素。零售商业物业规模、内部设施等因素。2021/9/1812物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理一、选址与规划一、选址与规划（一）市场容量（一）市场容量 购物中心在选址时，应当选择有足够市场购物中心在选址时，应当选择有足够市场潜力的地方。它所在地区应有大量的人口，且潜力的地方。它所在地区应有大量的人口，且购买力旺盛。购买力旺盛。（二）进出交通（二）进出交通 交通便利
21、和停车方便也是影响购物中心成交通便利和停车方便也是影响购物中心成功经营的重要因素。一般购物中心都会选在主功经营的重要因素。一般购物中心都会选在主要道路交叉口或路边，还应有足够面积的停车要道路交叉口或路边，还应有足够面积的停车场场2021/9/1813物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理一、选址与规划一、选址与规划（三）地点显著（三）地点显著 地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以地点显著是指购物中心所处的位置、建筑风格以及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸及特有标识应当很容易获得路人的关注，并将他们吸引到中心里来。引到中心里
22、来。（四）规模大小（四）规模大小 零售商业物业规模越大，其内部各个零售店之间零售商业物业规模越大，其内部各个零售店之间相互促进的能力就越强。相互促进的能力就越强。（五）内部设施因素（五）内部设施因素 零售商业物业应拥有高质量的内部设施，室内环零售商业物业应拥有高质量的内部设施，室内环境应十分舒适，以延长消费者在其中的逗留时间。境应十分舒适，以延长消费者在其中的逗留时间。2021/9/1814物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理二、经营与运作二、经营与运作 零零售售商商业业物物业业运运作作的的相相关关理理论论主主要要集集中中在在三三个个领领
23、域域：中中心心地地理理论论、同同类类零零售商聚集理论和需求外部效应理论。售商聚集理论和需求外部效应理论。2021/9/1815物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理二、经营与运作二、经营与运作（一）中心地理论（一）中心地理论 中中心心地地理理论论最最早早由由美美国国学学者者Christaller在在20世世纪纪30年年代代提提出出。该该理理论论最最初初主主要要分分析析消消费费者者的的单单一一目目的的购购物物行行为为，发发现现如如果果消消费费者者只只购购买买一一件件商商品品，那那么么他他们们通通常常会会到到离离家家最最近近的的商商店店去去购购
24、物物。这这个个结结论论比比较较符符合合购购买买日日用用商商品品和和标标准准化化商商品品的的情情况况。这这些些商商品品的的质质量量通通常常不不会会有有很很大大差差别别，因因此此不不必必到到其其他他的的更更远远的的商商店店去去购购买买，否否则则较较高高的的交交通通成成本本和和时时间间成成本本会会抵抵消消低低价价格格所所带带来来的的收益。收益。然然而而消消费费者者在在购购物物活活动动中中也也是是要要追追求求效效用用最最大大化化的的，因因此此通通常常在在一一次次购购物物中中会会购购买买多多种种不不同同的的商商品品，这这样样可可以以节节约约购购物物成成本本(包包括括交交通通成成本本、时时间间成成本本等等
25、)。为为了了满满足足消消费费者者多多目目的的购购物物(“一一站站式式”购购物物)的的需需要要，出出售售不不同同商商品品的的零零售售商商店店往往往往会会聚聚集集在在一一起起，形形成成一一个个商商业业区区。在在商商业业区区存存在在的的情情况况下下，消消费费者者通通常常就就会会放放弃弃前前往往最最近近的的商商店店购购物物，而而到到这这个个商商业业区区来来。这这就就是是为为什什么么零售商业物业要引入很多不同类型的零售店人住的原因。零售商业物业要引入很多不同类型的零售店人住的原因。2021/9/1816物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理二、经营与
26、运作二、经营与运作（二）同类零售店聚集理论（二）同类零售店聚集理论 虽虽然然中中心心地地理理论论可可以以很很好好地地解解释释不不同同种种类类零零售售店店聚聚集集在在一一起起的的原原因因，但但它它却却无无法法解解释释为为什什么么在在零零售售商商业业物物业业内内还还同同时时会会聚聚集集着着很很多多出出售售同同种种或或者者类类似似商商品品的的零零售售店店(例例如如女女士士服服装装、鞋鞋、珠珠宝等宝等)，同类零售商聚集理论专门讨论了这个问题。，同类零售商聚集理论专门讨论了这个问题。在在70多多年年之之前前，美美国国学学者者Hotelling提提出出了了同同类类零零售售商商聚聚集集理理论论。在在他他之之
27、前前许许多多学学者者都都认认为为，如如果果销销售售同同种种商商品品的的零零售售店店聚聚集集在在一一起起，一一旦旦其其中中一一家家商商店店稍稍微微降降低低一一点点价价格格，它它就就会会在在市市场场中中取取得得垄垄断断地地位位，从从而而破破坏坏市市场场平平衡衡，因因此此它它们们被被认认为为是是不不可可能能稳稳定定地地聚聚集集在在一一起起的的。但但Hotelling认认为为，只只要要所所出出售售的的商商品品或或所所提提供供的的服服务务之之间间存存在在着着较较小小的的差差异异(这这也也就就是是所所谓谓的的“最最小小差差异异化化”概概念念)，那那么么仅仅靠靠降降低低价价格格是是无无法法垄垄断断整整个个市
28、市场场的的，因因此此销销售售同同种种商商品品的的零零售售店店可可以以稳稳定定地地共共存存。这这是是因因为为消消费费者者除除了了考考虑虑价价格格以以外外，还还注注重重商商品品的的质质量量、特特色色、品品牌牌、销销售售方方式式等等多多个个非非价价格格因因素素，他他们们往往往往会会到到这这些些方方面面都都比比较较符符合合自自己己口口味味的的店店铺铺里里去购物。因此，同类零售店聚集在一起是可能的。去购物。因此，同类零售店聚集在一起是可能的。2021/9/1817物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理二、经营与运作二、经营与运作(三三)需求的外部效应
29、需求的外部效应(RetailDemandExternalities)需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零需求的外部效应是当前零售商业物业理论中的研究热点，它是指消费者被零售商业物业中知名度高、信誉好的主力店售商业物业中知名度高、信誉好的主力店(AnchorStores)吸引到零售商业物业中吸引到零售商业物业中来，但同时又光顾了其他零售店的现象。主力店产生了需求的外部效应，为周围来，但同时又光顾了其他零售店的现象。主力店产生了需求的外部效应，为周围小的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所带来的好处。小的零售店带来了客流，普通零售店能够得到这种外部效应所
30、带来的好处。与互相促进销售的聚集效益不同，需求的外部效应流是单方向的，即从主力与互相促进销售的聚集效益不同，需求的外部效应流是单方向的，即从主力店流向普通商店，而不是相反。主力店的形象在吸引顾客方面是至关重要的，这店流向普通商店，而不是相反。主力店的形象在吸引顾客方面是至关重要的，这包括它的品牌、信誉、档次、服务质量等，它与零售店组合一起构成了整个零售包括它的品牌、信誉、档次、服务质量等，它与零售店组合一起构成了整个零售商业物业的形象。主力店往往是连锁型的大型超级市场或者知名的百货商店，它商业物业的形象。主力店往往是连锁型的大型超级市场或者知名的百货商店，它们能够把距离较远的，本应到其他商业区
31、购物的消费者也吸引来。们能够把距离较远的，本应到其他商业区购物的消费者也吸引来。对主力店形象和零售店组合作用的实证研究表明，主力店是吸引消费者前来对主力店形象和零售店组合作用的实证研究表明，主力店是吸引消费者前来购物的重要因素，甚至是家庭选择前往这个零售商业物业的首要理由；而零售店购物的重要因素，甚至是家庭选择前往这个零售商业物业的首要理由；而零售店组合对于零售商业物业的整体吸引力非常重要。还有专家研究发现，由于主力店组合对于零售商业物业的整体吸引力非常重要。还有专家研究发现，由于主力店所产生的外部效应，普通商店的销售额每平方英尺上升了所产生的外部效应，普通商店的销售额每平方英尺上升了3512
32、3美元。正因为美元。正因为主力店在提升零售商业物业形象上的巨大作用，因此它们通常能够在租金上得到主力店在提升零售商业物业形象上的巨大作用，因此它们通常能够在租金上得到很高的折扣优惠，这种价格歧视是零售商业物业的一个重要特征。很高的折扣优惠，这种价格歧视是零售商业物业的一个重要特征。2021/9/1818物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理二、经营与运作二、经营与运作（四）上述理论的若干应用（四）上述理论的若干应用 在在零零售售商商业业物物业业的的经经营营中中应应用用上上述述理理论论，形形成成了了许多操作性很强的策略，下面举其中的几个例子。
33、许多操作性很强的策略，下面举其中的几个例子。1租户组合应实现多样化租户组合应实现多样化 租租户户组组合合的的多多样样化化是是为为了了最最大大程程度度地地实实现现“聚聚集集效效益益”。出出售售类类似似或或者者互互补补商商品品的的专专卖卖店店聚聚集集在在一一起起，消消费费者者在在一一次次购购物物活活动动中中可可以以购购买买多多种种商商品品，从从而而使使消消费费者者的的购购物物时时间间和和购购物物成成本本大大大大降降低低。因因此此在在招招商商时时应应注注意意引引入入多多种种类类型型的的专专卖卖店店，从从化化妆妆品品、女女性性服服饰饰、男男士士服服装装、家家用用电电器器到到各各类类主主题题餐餐厅厅、超
34、超市市、快快餐餐店店、电电影影院院等等各各类类休休闲闲娱娱乐乐设设施施一一应应俱俱全全，集集购购物物、消消遣遣、娱娱乐乐设设施施等等于于一一身身，满满足足消消费费者者衣衣、食食、住住、行及娱乐的各种需求。行及娱乐的各种需求。2021/9/1819物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理二、经营与运作二、经营与运作（四）上述理论的若干应用（四）上述理论的若干应用2、引入主力店以带来大量客流、引入主力店以带来大量客流 消消费费者者往往往往会会通通过过主主力力店店来来判判断断整整个个零零售售商商业业物物业业的的形形象象，因因此此邀邀请请若若干干主主
35、力力店店入入住住将将会会大大大大地地提提高高零零售售商商业业物物业业的的形形象象，并并使使中中心心内内的的普普通通商商店店受受益益，这这就就产产生生了了正正的的外外部部效效应应。主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场。主力店通常是大型百货商场或者连锁超级市场。2021/9/1820物业经营管理第二节零售商业物业经营管理中的第二节零售商业物业经营管理中的经济学原理经济学原理二、经营与运作二、经营与运作（四）上述理论的若干应用（四）上述理论的若干应用3、空间安排实现相互促进效应、空间安排实现相互促进效应 零零售售商商业业物物业业经经营营者者在在多多年年的的经经营营管管理理实实践践中中，逐逐渐渐形
36、形成成了了一一些些实实用用的的空空间间安安排排原原则则。例例如如，将将主主力力店店安安排排在在零零售售商商业业物物业业内内主主要要通通道道的的两两端端，并并在在连连接接名名店店的的通通道道两两侧侧布布置置一一些些小小的的专专卖卖店店，要要到到这这些些主主力力店店购购物物的的消消费费者者就就不不得得不不穿穿过过这这条条通通道道，这这可可以以给给侧侧面面的的小小店店带带来来充充足足的的客客流流；尽尽量量避避免免“死死胡胡同同”，因因为为这这不不利利于于客客流流的的自自由由流流通通；将将服服务务性性的的商商店店(例例如如银银行行、餐餐厅厅、旅旅行行社社等等)尽尽量量安安置置在在中中心心侧侧面面靠靠近
37、近出出入入口口的的地地方方；将将干干洗洗店店和和宠宠物物店店尽尽量量远远离离餐餐厅厅和和快快餐餐店店；善善用用部部分分楼楼梯梯转转角角和和中中庭庭附附近近的的空空余余位位置置，可可将将其其出出租租给给临临时时摊摊位位，与与其其签签订订试试租租协协议议，如如果果营营业业状况很好就将其转移至正式的专卖店中状况很好就将其转移至正式的专卖店中.2021/9/1821物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理 制制定定租租赁赁方方案案和和租租赁赁策策略略是是零零售售商商业业物物业业策策略略与与运运行行管管理理的的核核心心内内容容，其其目的是实现物业收益的最大化。目的是实现物业收
38、益的最大化。2021/9/1822物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择一、租户选择 在在选选择择零零售售商商业业物物业业的的租租户户时时，物物业业管管理理企企业业要要对对许许多多因因素素进进行行权权衡衡。除除了了消消费费者者的的自自然然习习惯惯外外，物物业业管管理理企企业业必必须须预预计计有有哪哪些些因因素素可可以以主主动动地地吸吸引引消消费费者者的的光光顾顾。理理想想的的租租户户要要能能提提供供货货真真价价实实的的商商品品和和服服务务，且且与与其其他他零零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。此此外外，理理想想
39、租租户户所所经经营营的的商商品品种种类类应应该该配配合合整整个个物物业业的的统统一一协协调调规规划划，避避免免在在同同一一零零售售商商业业物物业业内内部部出出现现多多个个经经营营同同类类型型商商品品的的商商家而引起不必要的竞争。家而引起不必要的竞争。2021/9/1823物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择一、租户选择(一一)声誉声誉 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者
40、的态所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。度如何。(二二)财务能力财务能力 除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析可能租户的财务状况。潜在租户有否足够的储备基金可能租户的财务状况。潜在租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。务能力大小的一个方面。2021/9/1824物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择一、租户选择(三三)租户组合与位置分配租户组合与位置分配 一宗零售商业物业内经营不同商品和服务
41、的出租一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。空间组合构成了该物业的租户组合。当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要租户所提供的商品类型互为补充。将每一个独与次要租户所提供的商品类型互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。是使租户组合最优化的有效方法。合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非合理确定各租户在整个购物中
42、心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。最大化。2021/9/1825物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理一、租户选择一、租户选择(四四)租户需要的服务租户需要的服务 零售商作为零售商业物业内的租户，非常零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、关心是否有足够的楼面面积来
43、开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。除此之外，别、整个购物中心的客流量有多大。除此之外，某些租户还有一些特殊的要求，例如餐饮店需某些租户还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务等。是否提供以及家具店需要特殊的装卸服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题。进行租约谈判时要解决的重要问题。2021/9/1826物业经营管理第
44、三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理二、租金确定与调整二、租金确定与调整（一）基础租金（一）基础租金 基基础础租租金金又又称称最最低低租租金金，常常以以每每月月每每平平方方米米为为基基础础计计算算。基基础础租租金金是是业业主主获获取取的的、与与租租户户经经营营业业绩绩（营营业业额额）不不相相关关的的一一个个最低收入。最低收入。（二）百分比租金（二）百分比租金 当当收收取取百百分分比比租租金金时时，业业主主分分享享了了在在零零售售商商业业物物业业内内作作为为租租户户的的零零售售商商的的部部分分经经营营成成果果。百百分分比比租租金金通通常常以以年年总总营营业业额额为为基基础础计计
45、算算，但但具具体体可可以以按按月月或或季季度度支支付付。由由于于该该类类租租金金以以零零售售商商的的营营业业额额为为基基数数，其其数数量量可可能能在在每每个个月月之之间间有有较较大大的的波波动动，所所以以百百分比租金常常作为基础租金的附加部分。分比租金常常作为基础租金的附加部分。在在实实践践中中，具具体体的的百百分分比比是是可可以以协协商商确确定定的的，而而且且通通常常仅仅对对超超出出某某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。一营业额以外的部分才收取此项超额租金。2021/9/1827物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理二、租金确定与调整二、租金确定与调整（三）
46、代收代缴费用和净租约（三）代收代缴费用和净租约像像写写字字楼楼出出租租时时一一样样，当当使使用用毛毛租租的的形形式式出出租租零零售售商商业业物物业业时时，所所有有的的经经营营费费用用都都应应由由业业主主从从其其所所收收取取的的租租金金中中全全额额支支付付。然然而而，许许多多租租户户喜喜欢欢净净租租的的形形式式，也也就就是是说说一一些些物物业业的的经经营营费费用用由由租租户户直直接接支支付付。净净租租的的形式一般有以下几种：形式一般有以下几种：（1）租户仅按比例分摊与物业有关的税项；）租户仅按比例分摊与物业有关的税项；（2）租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费）租户要按比例分摊与物业有关的税
47、项和保险费（3）所所有有的的经经营营费费用用包包括括与与物物业业有有关关的的税税项项、保保险险费费、公公共共设设施施设设备备使使用用费费、物物业业维维护护维维修修费费用用、公公用用面面积积维维护护费费、物物业业管管理理费费等等都都由由租租户户直直接接支支付付，而而业业主主一一般只负责建筑物结构部分的维修费用。般只负责建筑物结构部分的维修费用。2021/9/1828物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理二、租金确定与调整二、租金确定与调整（四）租金的调整（四）租金的调整 由由于于零零售售商商业业物物业业的的租租约约期期限限很很长长(对对于于主主要要租租户户来来说说，
48、通通常常是是20一一30年年；次次要要租租户户的的租租期期也也达达到到310年年)，因因此此在在租租约约中中必必须须对对租租金金调调整整做做出出明明确确规规定定，以以便便使使租租约约有有效效地地发发挥挥作作用用。像像写写字字楼楼物物业业的的租租约约一一样样，租租金金调调整整可可以以基基于于消消费费者者价价格格指指数数、零零售售物物价价指指数数或或其其他他租租赁赁双双方方商商定定的的定定期期调调整整比比率率。租租金金调调整整条条款款一一般般仅仅对对基基本本租租金金有有效效，经经营营过过程程中中的的费费用用可可根根据据每每年年的的实实际际情情况况确确定定。对对于于主主要要租租户户一一般般每每5年年
49、调调整一次，次要租户可每年调整一次。整一次，次要租户可每年调整一次。2021/9/1829物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理三、租约制定三、租约制定 零零售售商商业业物物业业的的标标准准租租约约是是根根据据该该类类物物业业的的特特点点制制定定的的，目目的的在在于于就就容容易易引引起起租租赁赁双双方方矛矛盾盾的的问问题题和和今今后后若若干干年年中中可可能能出出现现的的不不可可预预见见因因素素做做出出具具体体约约定定。租租约约中中除除了了对对租租金金及及其其他他费费用用的的数数量量和和支支付付方方式式、支支付付时时间间等等进进行行具具体体规规定定外外，还还要要对对
50、下下述述的的几几个个特特殊殊问问题题做做出出具体规定。具体规定。2021/9/1830物业经营管理第三节零售商业物业的租赁管理第三节零售商业物业的租赁管理三、租约制定三、租约制定 1、关于每一独立承租单元的用途。、关于每一独立承租单元的用途。某某零零售售商商业业物物业业在在开开发发建建设设过过程程中中是是针针对对一一个个特特定定服服务务区区域域内内的的一一个个特特定定市市场场设设计计的的，如如果果物物业业内内的的某某一一租租户户想想改改变变其其经经营营商商品品与与服服务务的的种种类类或或对对其其经经营营方方式式进进行行重重大大调调整整，必必须须事事先先告告知知物物业业内内的的其其他他租租户户并