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1、 第五节 其它它房地产产行业项项目贷款款评审要要点人民银行行贷款统统计指标标中，房房地产贷贷款具体体包括四四类：住住房开发发贷款、商商业用房房开发贷贷款、其其他地产产行业贷贷款和购购房贷款款，我行行房地产产项目贷贷款支持持的项目目属于其其他房地地产开发发贷款类类，即指指用于除除商品住住房、商商业用房房等之外外的房地地产开发发贷款，主主要包括括政府土土地储备备机构贷贷款等，我我行房地地产行业业贷款评评审限定定在对政政府土地地储备机机构贷款款的评审审。土地储备备贷款的的界定：银行根根据政府府土地储储备机构构的借款款申请，在在自主审审查，自自主决定定的基础础上，对对其收购购、储备备、出让让土地前前期
2、相关关工作时时产生的的资金需需求而发发放的贷贷款。一、行业业概况我国城市市土地归归国家所所有，通通过实行行土地有有偿有期期限使用用，形成成土地市市场。在在这种土土地制度度框架下下，国有有土地使使用权出出让和出出租形成成垄断性性的城市市土地一一级市场场。土地储备备是指土土地储备备机构依依据有关关规定，将将需要盘盘活的土土地收购购（收回回）、置置换、征征用后予予以储备备，并通通过前期期开发和和土地出出让的前前期准备备，实现现政府集集中统一一供地的的行为。土土地储备备的运作作可分为为四个阶阶段：收收购整理储备供应。土土地储备备行业管管理部门门主要有有中华人人民共和和国国土土资源部部和各级级地方政政府
3、。（一）行行业现状状1国内内各地土土地储备备机构大大都于220011年开始始成立，土土地储备备行业规规模逐渐渐扩大，土土地储备备制度实实行范围围不断扩扩大，目目前全国国10000多个个市县已已建立土土地储备备制度。除除西藏自自治区以以外，330个省省(区、市市)建立立了国有有土地使使用权招招标拍卖卖挂牌出出让制度度。2目前前全国绝绝大部分分的市县县都已成成立土地地收购储储备机构构，以土土地储备备制度为为特征的的新的供供地机制制正逐渐渐成为各各地政府府调控市市场的有有力工具具。3当前前土地储储备行业业政策法法规均以以土地地管理法法为核核心，但但相关法法律法规规仍不规规范，还还没有一一部具体体的法
4、律律或行政政法规来来规范土土地收购购储备，有有待完善善。（二）行行业特点点1该行行业不同同于一般般工业行行业，其其产品土地地是一种种特殊的的产品，因因其资源源有限，不不可再生生，社会会发展对对土地的的需求永永远大于于供给。2行业业具有垄垄断性。土土地储备备行业属属于垄断断性产业业，国家家只对国国有土地地使用权权实行有有期限的的出让和和出租等等。在土土地出让让一级市市场，土土地的供供给者只只有国家家。每个个城市每每年要进进入出让让市场的的土地数数量、位位置和用用途等，都都由各级级政府根根据市场场发展和和土地利利用计划划、规划划等事先先制定，然然后通过过协议、招招标拍卖卖等方式式出让。3土地地储备
5、属属于资本本密集型型行业。据据估算，我我国城市市土地资资产约225万亿亿元，由由于土地地本身价价值巨大大，土地地整理开开发费用用高，所所配套的的基础设设施建设设需要大大量资金金的投入入；同时时土地收收购储备备周期长长，资金金周转慢慢，因此此需要大大规模资资金才能能实现正正常运转转。4行业业区域敏敏感程度度高。土土地是城城市空间间和城市市功能的的一个载载体。城城市土地地具有区区位差异异性，不不同城市市与同一一城市的的不同区区位，由由于自然然条件和和经济条条件的千千差万别别而形成成城市土土地区位位差异，这这种区位位差异必必然带来来级差收收益。而而且土地地储备行行业由于于国家并并没有统统一的法法律法
6、规规对其运运行做出出规定，所所以当前前各个城城市和地地区的相相关法律律法规和和运行模模式都不不尽相同同，更体体现了土土地储备备行业的的区域敏敏感程度度。（三）城城市土地地储备模模式城市土地地储备模模式在各各个地区区做法各各异，模模式众多多，但主主要有“市场主主导型”模式和和“政府主主导型”模式两两种。其其各有优优缺点，但但从垄断断土地一一级市场场，宏观观调控土土地市场场的角度度来看，政政府主导导型更加加具有合合理性。政府主导导型土地地储备模模式是指指在土地地收购和和储备中中政府起起主导作作用，在在政府主主导的基基础上，充充分发挥挥市场机机制配置置土地的的功能，实实行政府府主导与与市场运运作有效
7、效结合。市市场主导导型土地地储备模模式是指指在土地地储备过过程中土土地开发发公司参参与土地地购买、开开发活动动，以市市场调控控土地收收购与开开发的数数量。目目前多数数城市土土地储备备试点工工作实行行的是政政府主导导型模式式。（四）资资金管理理土地储备备机构的的定位一一般都是是非赢利利性事业业单位。土土地储备备机构的的收购、储储备和其其他业务务资金实实行专户户管理，独独立核算算，但受受到财政政部门的的指导与与监督。土土地出让让金按国国家规定定应直接接缴入财财政部门门在银行行设立的的“土地出出让金财财政专户户”，除财财政部门门外，其其他部门门不得设设立土地地出让金金帐户。对对上缴资资金中的的成本部
8、部分，包包括土地地收购补补偿费、开开发性支支出及贷贷款利息息等相关关费用，由由财政核核定并返返回给土土地储备备机构。土土地储备备中心的的损益表表并不真真正反映映其经营营状况，资资产负债债表也同同样不能能如实反反映其实实际权益益状况。二、土地地储备项项目信贷贷政策要要点土地储备备制度的的实施，使使地方政政府通过过实行一一级土地地高度垄垄断经营营，获取取大量的的土地收收益来缓缓解政府府经营城城市资金金压力，对对改善城城市基础础设施建建设、扩扩大城市市承载能能力，加加快城市市化进程程，发挥挥了极为为重要的的作用，我我行应积积极支持持该行业业的贷款款需求。（一） 政策依据据 我行发发放土地地储备贷贷款
9、的主主要政策策依据有有：1中中华人民民共和国国土地管管理法和和中华华人民共共和国土土地管理理法实施施条例。2中中华人民民共和国国城市房房地产管管理法。3国务务院及国国土资源源部国国务院关关于加强强国有土土地资产产管理的的通知（国国发220011155号文）。4财政政部关于于印发国国有土地地使用权权出让金金财政财财务管理理和会计计核算暂暂行办法法的通通知（财财综字1999611号）。5财政政部、国国土资源源部关于于印发新新增建设设用地土土地有偿偿使用费费收缴使使用管理理办法的的通知（财财综字199991117号号）。6国土土资源部部招标标拍卖挂挂牌出让让国有土土地使用用权规定定（第第11号号令）
10、。7中中国人民民银行关关于进一一步加强强房地产产信贷业业务管理理的通知知（银银发2200331221号）。8国国务院关关于将部部分土地地出让金金用于农农业土地地开发有有关问题题的通知知（国国发2200448号号）。（二）贷贷款支持持重点我行贷款款支持的的重点是是政府土土地储备备机构贷贷款，在在政府垄垄断一级级土地市市场的前前提下，为为政府土土地储备备机构进进行的土土地收购购、整理理、储备备等土地地一级市市场的开开发提供供贷款。（三）支支持城市市范围主要是大大中城市市，重点点是直辖辖市、省省会城市市、计划划单列市市、经济济发达的的地级市市及综合合经济实实力在全全国名列列前茅的的县级市市。从区区域
11、来看看，土地地储备贷贷款应相相对集中中于国家家今后主主要发展展的几大大城市群群，包括括以上海海为中心心的长江江三角洲洲城市群群、珠江江三角洲洲城市群群、环渤渤海城市市群及其其他城市市群。（四）贷贷款用途途土地储备备贷款主主要用于于政府土土地储备备机构承承担的土土地一级级开发的的土地成成本支付付。土地地成本包包括：土土地收购购（收回回）和置置换时发发生的各各种依法法应补偿偿和拆迁迁等费用用；征用用土地过过程中依依法应支支付的各各项费用用；土地地前期开开发过程程中，对对地上建建筑物拆拆迁、平平整土地地和基础础设施配配套等支支出的费费用；土土地征收收过程中中发生的的各种税税费支出出，各种种评估、咨咨
12、询等中中介费用用；为储储备土地地而发生生的贷款款利息。包包括城市市增量土土地的征征用、整整理、储储备；城城市存量量土地的的收购、整整理、储储备。三、关于于土地储储备项目目借款人人评审对借款人人的评审审，重点点是了解解地方政政府土地地储备制制度和财财务管理理制度，分分析地方方政府对对土地市市场的调调控能力力，分析析借款人人的现金金流对我我行贷款款偿还的的保证程程度。（一）对对借款人人的基本本要求1借款款人是各各地经县县以上人人民政府府（或有有权审批批部门）批批准成立立受土地地行政主主管部门门委托从从事土地地收购、储储备、出出让土地地前期相相关工作作的独立立的法人人机构（一一般为事事业法人人）。2
13、借款款人应按按国家有有关规定定具备足足额资本本金，借借款人的的资产负负债率应应不高于于70%。（二）评评审要点点1地方方土地储储备制度度是否建建立及运运作的有有效性。2土地地储备制制度和财财务管理理制度是是否符合合国家现现行相关关规定。3借款款人是否否具有从从事一级级土地开开发的授授权，能能否行使使土地一一级开发发垄断的的职能，政政府能否否有效控控制土地地的市场场。4政府府、财政政对储备备土地的的土地出出让收入入是否有有明确的的管理办办法。原原则上土土地成本本在土地地出让收收入中优优先由财财政核定定返还，土土地储备备中的政政策性亏亏损应由由财政全全额弥补补；从上上一年土土地收益益中应提提取一定
14、定比例的的留存收收益返还还土地储储备机构构用以增增加资本本金，或或用作发发展资金金。5了解解土地储储备的管管理权限限和收益益的实际际分配方方式，分分析借款款人回收收土地开开发成本本的保证证程度。6土地地出让是是否公开开透明，经经营性用用地是否否以招标标、拍卖卖的方式式转让，政政府是否否已出台台明确文文件规定定。（三）借借款人应应提供的的有关文文件1有权权部门批批准借款款人从事事土地收收购、储储备、出出让土地地前期工工作等经经营活动动的文件件。2当地地土地储储备制度度和财务务管理制制度等文文件。3政府府土地储储备决策策机构制制定的年年度土地地收购、储储备、出出让前期期相关工工作计划划及资金金总体
15、安安排计划划。4借款款人的贷贷款申请请书、对对申请贷贷款收购购的土地地的资金金需求测测算和还还贷来源源分析。5政府府土地储储备决策策机构批批准借款款人收购购申贷土土地的相相关文件件。6储备备用地涉涉及到耕耕地转为为建设用用地的，必必须具备备由国务务院或省省一级土土地管理理部门批批准的文文件。7借款款人近期期财务会会计报表表，其中中上年度度财务会会计报告告须经同同级财政政部门审审计。8借款款人认为为必须的的其他材材料。评审报告告需披露露的内容容1土地地运作模模式分析析。重点点分析土土地储备备管理的的组织机机构及各各部门的的职责权权限；借借款人在在其中的的地位及及作用、承承担的职职责；土土地运作作
16、流程分分析；借借款人执执行的税税收政策策；土地地出让收收入的管管理及分分配关系系；土地地储备制制度运作作的相关关法规及及文件。2借款款人基本本情况、借借款人资资信状况况、管理理者素质质。3借款款人经济济实力分分析。借借款人对对全市土土地出让让市场的的垄断程程度，借借款人历历年的土土地出让让总量及及分类土土地量占占全市土土地出让让量的百百分比；借款人人历年出出让的土土地收入入及成本本对比；借款人人的债务务结构分分析；借借款人的的土地储储备情况况分析；借款人人土地储储备中用用于抵质质押的土土地及借借款人或或有负债债情况。风险提示示若地方土土地管理理制度和和措施不不到位，土地隐隐形市场场活跃，土土地
17、储备备机构不不能完全全行使对对土地一一级市场场垄断，会会造成土土地出让让市场风风险。四、关于于项目政政策、技技术和完完工风险险评审（一）项项目政策策技术风风险评审审1城市市规划：介绍贷贷款城市市的城市市总体规规划、城城市定位位、城市市分区规规划、城城市土地地利用总总体规划划、城市市近期用用地计划划、国家家批准的的用地计计划等。2说明明贷款项项目是否否符合国国家批准准的城市市土地利利用总体体规划、是是否符合合城市总总体规划划。（二）项项目概况况和建设设必要性性重点是介介绍贷款款所支持持开发的的土地现现状、面面积、位位置；主主要建设设内容；该土地地开发对对城市发发展的意意义。1评审审确定的的项目名
18、名称、项项目建设设内容、总总投资及及申请开开发银行行贷款数数额。2项目目建设的的必要性性。（三）项项目完工工建成风风险评审审项目是否否履行了了完备的的审批程程序、报报批手续续如何、项项目开工工建设进进展情况况、项目目是否可可如期完完工。评审报告告中需披披露的内内容除了共性性内容外外，应在在项目概概况前披披露城市市概况，具具体内容容参见本本章第一一节城城市供水水和污水水处理项项目贷款款评审重重点。风险提示示 1土土地来源源应符合合城市土土地利用用总体规规划和年年度土地地利用计计划；土土地利用用应符合合城市的的总体规规划和土土地供应应计划。2土地地的征用用由国务务院和省省级国土土资源部部门审批批，
19、其中中征用基基本农田田、基本本农田以以外的耕耕地超过过三十公公顷、其其他土地地超过七七十公顷顷的须由由国务院院批准。五、关于于项目建建设资金金评审（一）项项目总投投资受贷款期期限的约约束，土土地储备备项目贷贷款要依依据地方方政府当当年土地地储备计计划合理理匡算项项目总投投资，评评审时可可根据当当地历史史收购、开开发、储储备土地地的成本本和计划划开发、储储备土地地的数量量进行测测算；对对于已获获计划或或城建管管理部门门批复的的项目，按按批复总总投资确确定。（二）资资金筹措措原则上土土地储备备机构应应有一定定数量的的财政拨拨入的资资本金，具具体包括括：政府府货币出出资；在在贷款发发放期内内财政返返
20、还土地地储备机机构的发发展资金金；其他他资金。4资金金来源的的落实政府的货货币资金金出资或或以贷款款发放期期内财政政返还土土地储备备机构的的土地出出让收益益出资的的，应有有相应的的证明文文件，并并要反映映总数额额，到目目前为止止已到位位资金数数额；（三）贷贷款方式式及分年年贷款使使用计划划1贷款款方式：土地储储备项目目贷款根根据承诺诺额和贷贷款期限限，采用用一次性性签订借借款合同同。2在评评审报告告中说明明各项资资金在建建设期的的安排计计划。风险提示示土地储备备规模过过大，与与当地经经济发展展水平不不匹配，会会造成土土地出让让市场风风险。六、关于于市场风风险评审审重点是分分析土地地市场的的供需
21、状状况及土土地出让让价格的的实现程程度，并并确定项项目营运运期内各各年可能能的土地地出让数数量。（一）土土地供给给情况分分析根据土地地利用总总体规划划，了解解可供出出让土地地总体情情况，包包括土地地性质、规规划用途途、面积积情况。（二）土土地出让让情况的的分析1了解解近几年年城市土土地出让让的总体体情况，包包括数量量、位置置分布情情况、土土地性质质结构（即即工业用用地、商商住用地地、旅游游用地等等），分分析近几几年土地地出让实实际增长长速度及及总体趋趋势。2项目目范围土土地具体体地块的的位置、土土地性质质、规划划用途、面面积情况况、土地地出让情情况（已已签合同同、协议议情况）及及未来土土地出让
22、让预测。（三）土土地需求求分析根据当地地经济发发展水平平、城市市总体发发展规划划、城市市土地利利用总体体规划、城城市化进进程、现现有人均均居住情情况，对对今后几几年土地地的需求求进行预预测。（四）土土地出让让价格分分析参考相邻邻城市各各类性质质土地的的实际出出让价格格及变动动趋势，分分析该城城市近几几年土地地出让价价格及当当地房地地产价格格走势进进行。1土地地定级情情况和基基本地价价情况（大大部分城城市已有有文件规规定）。2近几几年各类类性质土土地的实实际出让让价格及及变动趋趋势分析析。商业业、旅游游、娱乐乐和商品品住宅等等各类经经营性用用地，是是否以招招标、拍拍卖或者者挂牌方方式出让让。3本
23、项项目已签签合同、协协议的土土地出让让价格。（五）对对贷款项项目土地地出让计计划及价价格的预预测1对土土地出让让计划的的实现程程度和本本项目相相关地块块的市场场前景进进行分析析。2根据据国家和和地方有有关的土土地出让让政策，结结合当地地基准地地价、经经济发展展水平等等因素对对土地出出让价格格进行分分析预测测。3按照照预测的的土地出出让量和和出让价价格，预预计未来来土地出出让收入入情况。风险提示示1土地地储备规规模过大大，与当当地经济济发展水水平不匹匹配，会会造成土土地出让让市场风风险。2注意意市场上上大量存存量土地地的处理理及消化化对土地地储备制制度的运运行和土土地出让让市场产产生一定定的影响
24、响。 七、关于于项目财财务评审审原则上讲讲，在财财务核算算上土地地储备机机构的运运作只有有成本弥弥补的概概念，没没有经营营盈利的的概念。因因此财务务评审的的重点应应是分析析土地出出让收入入对土地地成本回回收的保保障程度度。在分分析借款款人土地地出让计计划、现现金流平平衡的基基础上，测测算借款款人的偿偿债能力力。（一）经经营性用用地土地地出让成成本和出出让价格格的关系系土地出让让底价=土地取取得成本本费用+土地储储备、整整理费用用+贷款款利息+土地出出让纯收收益。土地出让让底价是是经过有有资质的的地产评评估师评评估和政政府集体体决策的的。根据据以上公公式，储储备土地地的出让让价是不不能低于于出让
25、底底价的。土土地储备备制度的的建立，杜杜绝了土土地暗箱箱操作和和减免土土地出让让金的现现象，保保证了土土地出让让收益的的实现。土地储备备贷款是是从土地地储备成成本中偿偿还，由由于土地地出让价价不能低低于成本本价，故故只要储储备土地地能出让让，贷款款是能偿偿还的。从从目前土土地储备备机构自自身运作作来看，只只要不是是盲目收收储土地地，收储储土地价价格的制制定符合合程序和和决策机机制，应应能够防防止土地地价格倒倒挂的现现象。（二）效效益测算算的要求求在测算项项目的偿偿债能力力时，如如项目本本身不具具备偿债债能力，应应以偿债债覆盖率率1.33、按设设定的借借款偿还还期，测测算每年年需要依依靠借款款人
26、综合合效益及及财政补补助的金金额，并并分析资资金来源源的可靠靠性，需需要财政政补助的的应在评评审报告告政府信信用部分分中分析析财政提提供补助助的能力力和可靠靠性。（三）项项目土地地出让的的效益分分析在总量平平衡的原原则下，根根据贷款款期可储储备出让让土地的的总量、土土地开发发成本和和土地出出让收入入，在考考虑相关关税费、中中央财政政分成及及返还比比例的基基础上，测测算贷款款期内分分年可实实现的土土地出让让纯收益。1各年年土地出出让量采采用市场场分析确确定的数数据。2土地地出让价价格按近近三年实实际出让让价格的的平均价价格测算算，不考考虑增长长。3收益益中应扣扣除正常常的补偿偿、开发发成本及及税
27、金。评审报告告中应披披露的内内容1土地地征用的的各项成成本费用用。2各项项税费的的征收标标准。（五）借借款人偿偿债能力力分析目前土地地储备机机构大都都为事业业单位，代代表政府府在运营营国有土土地资源源，其土土地出让让收入全全部上缴缴财政，事事业费收收入从财财政拨付付，所以以其本身身不存在在亏损问问题。对于借款款人综合合偿债能能力的分分析重点点是分析析借款人人总体的的偿债能能力对我我行贷款款的保障障程度。1了解解近几年年借款人人出让土土地的面面积、区区位、成成本、价价格和出出让方式式等因素素，分析析借款人人的现金金流。2在分分析预测测未来土土地储备备计划、出出让计划划、土地地成本、出出让价格格、
28、出让让方式和和债务结结构等因因素的基基础上，预预测借款款人贷款款期内的的现金流流。3合理理安排贷贷款的还还款计划划，测算算借款人人的综合合偿债能能力。4需财财政承诺诺给予财财政补贴贴还款时时，应分分析财政政分年度度补贴能能力。（六）分分析土地地出让对对地方财财政的贡贡献风险提示示1土地地出让收收入一般般实行“收支两两条线”的财务务管理，财财政对土土地出让让收入的的分配具具有较大大的决定定权，原原则上讲讲，土地地项目贷贷款的还还款来源源为财政政全额核核定返还还的土地地开发成成本，因因此，财财政不及及时、足足额返还还土地成成本，将将对储备备土地储储备机构构的资金金运转形形成风险险。2土地地收购储储
29、备出让让周期与与贷款期期限不匹匹配，一一方面是是目前在在土地储储备贷款款期限规规定为22年，与与实际土土地储备备期限可可能有差差距，另另一方面面土地出出让也存存在不确确定性，因因此如果果储备土土地不能能如期出出让，将将影响土土地出让让收入中中的成本本按返还还，带来来贷款偿偿还的风风险。八、关于于还款资资金评审审 项目还还款资金金来源主主要包括括：1财政政核定的的土地开开发成本本返还部部分。2财政政从土地地出让收收益中提提取的返返还土地地储备机机构的一一定比例例的留存存收益。3借款款人的综综合效益益。4对于于土地储储备类项项目，由由于贷款款期限的的较短，土土地出让让时间进进度与开开行贷款款偿还可
30、可能不相相匹配，除除上述还还款来源源外，还还要以政政府建立立的偿债债资金补补贴还款款。九、关于于信用结结构评审审（一）政政府信用用土地出让让收入是是地方财财政的重重要组成成部分，其其收入和和支出均均应纳入入财政预预算管理理，财政政返还土土地储备备机构的的成本费费用和地地方财政政掌握的的土地出出让净收收益是偿偿还土地地储备项项目贷款款的重要要还款来来源之一一，因此此，政府府土地储储备机构构贷款是是地方财财政融资资的延伸伸，应纳纳入地方方的政府府信用结结构体系系。当借款人人综合偿偿债覆盖盖率大于于1300%，且且以土地地抵押或或土地开开发收益益权质押押（帐户户监管），或或以土地地使用权权抵押且且抵
31、押率率满足我我行要求求时，原原则上不不要政府府承诺财财政补贴贴还款。否否则，要要求实行行政府承承诺财政政补贴还还款的措措施。需需要政府府财政补补助的项项目，政政府必须须出具承承诺函，具具体如下下：1要求求地方财财政要及及时、足足额返还还土地储储备机构构相关的的土地成成本。2地方方政府承承诺，当当借款人人未按借借款合同同偿还贷贷款本息息时，由由财政安安排资金金对借款款人进行行补贴，并并将该部部分财政政资金列列入同期期年度预预算。 3地地方政府府承诺在在开发银银行有关关分行（或或指定银银行）设设立“偿债资资金专户户”，并将将补贴资资金按时时存入该该专户。 4为为保证政政策的连连续性，对对需要财财政
32、补贴贴还款的的，要求求同级人人大对上上述条款款进行确确认。5政府府信用能能力评审审土地储备备项目还还款来源源与地方方财政密密不可分分，项目目贷款也也应受地地方贷款款总量的的控制，为为保证地地方财政政的还款款能力，也也需要对对贷款城城市的财财政状况况及实力力进行评评审分析析，对地地方贷款款规模实实行总量量控制。对对地方财财政体制制、对贷贷款城市市前三年年市本级级财政预预算收支支状况及及用于城城市建设设的预算算外资金金收支情情况的分分析可参参考城镇镇信用评评级。（二）企企业信用用企业信用用一般由由土地抵抵押和帐帐户管理理组成。1根据据银发200031121号号文规定定，对土土地储备备机构发发放的贷
33、贷款采用用抵押贷贷款方式式，我行行目前原原则上执执行此规规定。根根据目前前大部分分土地储储备机构构无土地地使用权权证的实实际情况况，应要要求土地地储备机机构明确确以一定定数量土土地向我我行做贷贷款保证证，并在在当地土土地管理理部门登登记，公公开发布布相关信信息。用用于我行行贷款保保证的土土地不得得再用于于其他任任何形式式抵押担担保，无无我行同同意，不不得办理理相关土土地的使使用权证证。抵押押的土地地出让后后，应补补充由开开发银行行认可的的相关土土地做贷贷款抵押押。抵押押资源不不足时，应应要求借借款人提提前还款款，并核核减贷款款规模。土土地抵押押值按开开发成本本计算或或按同类类土地标标准地价价测
34、算。2土地地开发收收益权质质押。借借款人应应承诺将将财政核核定返还还的土地地开发成成本按我我行贷款款占借款款人全部部贷款的的比例在在我行（或或指定行行）帐户户进行帐帐户管理理，实行行帐户质质押。地地方财政政部门、土土地储备备机构、开开发银行行、代理理行签署署联合帐帐户质押押管理协协议，协协议中应应明确各各方的职职责。政政府要明明确质押押登记部部门。3根据据贷款偿偿还期内内的质押押帐户内内现金流流总额及及分年现现金流情情况测算算质押率率。贷款款抵押率率、质押押率及担担保系数数应符合合开发银银行有关关规定。（三）市市场信用用重点是借借款人承承诺开发发银行在在前期贷贷款支持持后，在在同等条条件下，对
35、对土地储储备机构构的后续续贷款需需求，开开发银行行具有优优先承贷贷权；借借款人承承诺在上上市、发发债、土土地基金金等方面面给予开开发银行行优先的的市场机机会。（四）违违约风险险分担机机制评审时应应就项目目存在风风险，与与借款人人、政府府、财政政等有关关各方磋磋商和谈谈判，反反映就违违约风险险分担问问题，达达成的条条款。备注：1因国国家土地地管理体体制正在在变化过过程中，国国家有关关土地储储备机构构贷款管管理办法法尚未出出台，待待新的制制度和管管理办法法出台后后，我行行的有关关规定将将做相应应调整。2开发发区土地地开发项项目的评评审。目目前大部部分城市市的省以以上级别别的开发发区具有有相对独独立
36、的土土地管理理权限，在在规范其其土地开开发和出出让制度度的基础础上，可可参照本评评审办法法执行。风险提示示1在用用具体地地块抵押押贷款时时，必须须充分了了解具体体地块的的有关情情况，由由于大部部分收购购地块从从收购到到供出要要经过一一段时间间，其中中不确定定因素较较多，因因此，要要通过了了解城市市规划等等有关信信息尽可可能确定定抵押地地块的未未来价值值，尽可可能选择择升值潜潜力大或或预期收收益高的的地块作作抵押。2在以以土地收收费权益益作贷款款质押时时，由于于土地出出让收入入全部上上缴财政政，因此此其出质质的标的的和出质质人应符符合国家家有关规规定。3目前前人民银银行要求求土地储储备贷款款要用土土地做抵抵押、贷贷款年限限不超过过2年。但但是土地地管理部部门对土土地储备备机购是是否发放放土地证证，尚未未出台新新政策，各各地做法法也不同同。由此此造成的的储备土土地抵押押贷款操操作风险险应予以以关注。- 18 -