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1、商业物业业管理方方案目录一、方案案编制前前言.3二、百盛盛街物业业基本情情况3三、百盛盛街商业业物业服服务宗旨旨.3四、物业业管理追追求目标标.3五、第一一章物业业管理要要点.4六、第二二章百盛盛街商业业管理处处.55七、第三三章 百盛街商商业管理理处员工工招聘99八、第四四章百盛盛街商业业管理处处员工培培训及管管理.100九、第五五章百盛盛街商业业物业管管理.116十、第六六章 管理成成本测算算及经济济效益分分析.33十一、第第七章 档案案的建立立与管理理.34方案编制制前言百盛街商商业项目目，是中中联地产产潜心打打造的又又一商业业旗舰项项目，是是集天时时、地理理、人和和诸多优优势为一一体的
2、明明星商业业建筑，她她将引领领张家口口核心商商业圈奔向辉辉煌。就就商业街街的发展展及项目目后期的的管理与与服务，物业管理作为地产开发环节中的重要一环，高标准、高品质的物业管理在此起着至关重要的作用。百盛街商商业的物物业管理理方案从从长远发发展的方方向和管管理目标标来考虑虑，定位位标准是是从开始始就按照照正规化化、专业业化的管管理标准准，严格格市场经经营、专专业管理理及质量量管理。编制百百盛街商商业物业业管理方方案是是在行业业内的一一些成熟熟经验的的基础上上，在物物业管理理法律法法规及张张家口市市相关规规定范围围内允许许的基础础上编制制而成，可能一些成熟经验在实际运营及管理过程之中，不能进行实际
3、操作，还有待于去证明和修正，为此，请公司的各位同事和各位领导加以修正和指导。百盛街物物业基本本情况项目名称称：百盛盛街商业广广场；发展商：中联地产产有限公公司；物业管理理：万鸿鸿物业管管理有限限公司；地理位置置：；占地面积积：1770000；建筑面积积：6330000；停车场面面积：330833.8；车位：770个（地地上100个，地地下700个）； 车库层层高：33.3米米；商业项目目：油画画城、百百货、超超市、街街铺、休休闲等；设施配套套：消防防系统、智智能监控控系统、电电梯系统统等；百盛街商商业物业业服务宗宗旨以人为本本、规范范管理、追追求创新新、至诚诚服务。急业主商商户之所所急，想想业
4、主商商户之所所想，全全心全意意为业主主商户服服务。物业管理理追求目目标以公司经经营为主主导，推推出完善善的管理理服务，为为公司创创造效益益，打造造品牌。短期目标标：在最初进进入百盛盛商业街半年之之内做到到：（1）商商业街 环卫彻彻底改观观，无死死角，无无灰尘，无无污染；（2）公公共设施施正常运运行；（3）治治安管理理有序，车车辆停放放整齐；（4）绿绿化、整整齐无污污染、建建筑小品品无损缺缺花木养养护得当当，植物物景观自自然生长长；（5）完完善的客客户服务务体系，规规范管理理，至诚诚服务。长期目标：一年内达达到市优优物业管管理标准准，并根根据百盛盛街商业业物业管管理的实实际情况况，逐步步完善商商
5、业物业业管理各各操作流流程；二年年内争取取达到省省优物业业管理标标准、创创“安全文文明标兵兵市场”三三年内逐逐步达到到国优物物业管理理标准，提提高服务务质量，提提升商业业市场价价值，树树立万鸿鸿企业形象象，打造造品牌。第一章物业业管理要要点运用持持续发展展的战略略，确保保商业的的保值与与升值。人性化的管理方针与业主商户建立沟通的桥梁，增进了解与信任，诚信为本，提高管理服务的信誉。结合百盛街商业物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，为业主商户推出完善的管理服务。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项基础、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对百
6、盛街商业物业的特点制定出具有操作性的物业管理模式。物业顾问由公司富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点，结合商业地产管理的经验和标准，拟采用“商业地产中介服务式商管物业管理”的模式，力求充分满足业主商户需求。采用“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业主提供及时满意的服务，又充分尊重商户经营的私密空间。二、二项项基础 1、建建立和完完善人员员培训网网络组织织，确保保物业管管理人员员的专业业素质和和综合素素质。加加强品质质管理督督导力度度，引入入竞争激激励机制制，采用用效率管理理和计划划管理相相结合的的方式。建建立完善善的服务务网点，为为业主商商户提供
7、供个性化化的商务务服务。 2、组织丰富多彩的文化和商业推广活动，维系社会各界的良好关系和业主商户与顾客双向的沟通，共同营造温馨、独特、文明的商业文化氛围。三、三个重点1、安全全管理为为第一为为确保业业主商户和和顾客生生命、财财产的安安全，我我们将根根据商业业的实际际情况，进进行人员员科学的的分部布布岗防范范，以商商业智能能系统（包包括消防防系统）为为技防，进进行安全全管理全全面防范范。建立立一支强强有力、多多用途的的管理复复合式人人才队伍伍。紧密密联系政政府职能能部门做做到齐抓抓共管，使使所辖商商业在安安全的条条件下为为业主商商户服务务。实行行24小时时专人全全天值班班，负责责所辖商商业的安安
8、全管理理工作，严严格管理理，防止止易燃易易爆等危危险品进进入物业业，制定定出与其其相适应应的应急急处理安安全操作作程序，防防患于未未然。 2、环环境管理理责任到到人商业业的环境境管理极极为重要要，如何何为业主主商户创创造一个个良好、舒舒适的经经营（工工作）环环境，是是我们非非常重视视的问题题。多年年的管理理经验告告诉我们们，保洁洁工作责责任到人人，督导导检查、培培训落实实到位，才才能充分分发挥每每个人的的才能，使使其认真真地去做做好每天天的工作作，树立立环保意意识，从从而保证证商业的的环境卫卫生状况况达到最最佳状态态，为东东大街增增加一道道清洁、卫卫生、亮亮丽的风风景。3、各项项设施正正常运行
9、行针对百盛盛街现有有的设施施设备的的实际情情况，为为业主商商户提供供方便快快捷的维维修服务务，我们们将244小时受受理业户户报修接接待，即即时报修修，及时时维修，即即时服务务。为了了确保商商业不间间断的安安全运行行，加强强对设施施设备的的巡检、养养护，规规范各项项操作的的及时、准准确，严严格安全全操作流流程，监监督与杜杜绝不当当的操作作。四、四项项措施 1、强有力力的目标标计划管管理将按照全全国优秀秀示范市市场的标标准制定定各项管管理指标标，在两两年时间间内成为为省优物物业管理理市场。以以此为目目标，对对各职能能部门及及各职能能管理人人员明确确责任，并并将目标标实施的的情况、存存在问题题及时用
10、用图表和和文字表表达出来来，实现现目标动动态控制制，以进进行目标标成果评评价，建建立完整整的计划划体系；具体措措施为：目标与与措施相相结合；计划与与检查考考核相结结合；强强调培训训和员工工个人的的职业发发展；全全员重视视计划管管理。2、全面面质量管管理建立了一一整行之之有效的的、具有有商业特特色的质质量管理理体系，并并根据IISO990011国际质质量标准准的有关关要求，全全面推行行质量管管理，其其有效方方法之一一是：建建立“计划实施检查处理”（PDDCA）的的质量管管理循环环，把质质量目标标落实到到各部门门、各环环节、每每个人，并并通过品品质管理理处监督督检查，使使工作质质量不断断提高。 3
11、、全面督督导管理理将在管理理现场采采用国际际酒店业业广泛使使用的督督导管理理方式，对对各职能能部门实实施指挥挥和指导导管理。一一是经济济管理，通通过制定定员工岗岗位和工工作成绩绩挂钩的的工资制制度，调调动员工工积极性性。二是是法规管管理，制制定一整整套完整整的规章章制度和和工作程程序，以以此规范范员工言言行，提提高工作作质量和和工作效效率。三三是宣传传教育管管理，通通过各种种宣传教教育手段段培养员员工的敬敬业精神神、职业业道德；加强员员工培训训，不断断提高员员工自身身素质和和工作水水平。 4、量化管管理与标标准化运运作A、量化化管理a) 每年根据据ISOO90001质量量方针，确确定年度度质量
12、目目标，对对业主商商户满意意率、机机电设备备运作完完好率、消消防隐患患处理率率等做出出量化要要求。b) 实行目标标经营管管理责任任制，对对管理处处管理目目标进行行细化和和量化，做做出具体体要求。c) 管理处对对全体员员工培训训指标进进行量化化，确定定培训课课程、内内容及课课时。d) 年度考核核量化，年年度岗位位轮换率率10%，采用用“甲AA、甲BB”末尾尾淘汰制制。e) 财务运作作量化，制制定详细细的年度度财务预预算方案案，对管管理处各各项目采采取计划划的控制制成本的的财务指指标量化化管理，提提高效益益。B、标准准化运作作(1) 贯彻公司司企业文文化，包包括企业业精神、经经营管理理理念和和发展
13、目目标。(2) 贯彻公司司ISOO90001物业业管理质质量体系系，导入入ISOO140000环环境管理理质量体体系管理理规程和和操作要要求。(3) 规范管理理处员工工的行为为，提倡倡专业、规规范、文文明的行行为表率率。(4) 发挥公司司计算机机管理系系统的作作用，提提高物业业管理工工作效率率。(5) 实施公司司企业形形象系统统。 第二章百百盛街商商业管理理处一、 东大街商商业管理理处外部部组织体体系（见见图）张家口市政府主管部门中联房地产有限公司万鸿商业物业管理有限公司万鸿管理有限公司隶属关系计划目标管理指 百盛街商业管理处监协导百盛街物业管理服务督同二、百盛盛街商业业管理处处内部组组织体系
14、系（见图图）招商中心维修中心环境中心安管中心财务内勤百盛街商业管理处万鸿商业物业管理有限公司三、百盛盛街商业业管理处处职能1、 贯彻执行行公司经经营管理理方针、质质量方针针、环保保方针和和目标，落落实各项项规章制制度。2、 制定管理理处年度度、季度度、月度度工作计计划。做做好收入入和各类类费用的的核算和和控制。3、 按照企业业服务标标准、工工作标准准、作业业标准、管管理标准准要求进进行区域域物业管管理运作作，不断断提高物物业管理理服务质质量和物物业形象象，满足足物业管管理服务务方的需需求。4、 严格贯彻彻企业标标准体系系中的相相关要求求，保证证企业标标准有效效运行并并持续改改进。序号岗 位人数
15、任 职职 条条 件件1管理处主主任1大学本科科以上学学历，持持物业管管理企业业经理资资格证书书，对物物业管理理业务有有全面认认识，商商业物业业管理相相关工作作经历四四年以上上，办事事果断干干练，组组织协调调能力强强。熟悉悉企业标标准、质质量管理理体系标标准，熟熟悉物业业管理设设施设备备、保安安、保洁洁、绿化化和客户户服务等等运作实实务。2管理处主主任助理理（兼安管管队长）1大学本科科以上学学历，持持物业管管理企业业经理资资格证书书，对物物业管理理业务有有全面认认识，商商业物业业管理相相关工作作经历四四年以上上，办事事果断干干练，组组织协调调能力强强。熟悉悉企业标标准、质质量管理理体系标标准，熟
16、熟悉物业业管理设设施设备备、保安安、保洁洁、绿化化和客户户服务等等运作实实务。3机电工程程师2大学专科科以上学学历，持持物业管管理上岗岗证书，有有物业土土建、机机电设备备、中央央空调、电电梯、给给排水设设施维护护工作经经验，组组织协调调能力强强，三年年以上相相关工作作经验。4财务内勤勤（兼文文员）1大专以上上学历，相相关专业业工作经经验三年年以上，能能熟练使使用计算算机，熟熟练使用用物业管管理财务务软件5保安班长长3高中以上上文化程程度，身身高1773CMM以上，年年龄255岁以下下，品行行良好，相相貌端正正，退伍伍军人，两两年以上上物业管管理工作作经验，有有一定的的组织协协调能力力，熟悉悉物
17、业保保安管理理运作实实务。6保安人员员32高中以上上文化程程度，身身高1773CMM以上，年年龄255岁以下下，品行行良好，相相貌端正正，退伍伍军人优优先。商商场巡查查：2人*2+中控室室：1人*3+停车场场入口：2人*3+停车场场出口：1人*3+停车场场卸货区区：1人*2+停车场场1层巡查查：2人*3+停车场场2、3层巡查查：2人*2+商业广广场巡查查：1人*3+机动：1人*17电梯工1五年以上上工龄，高高中以上上学历，中中级电梯梯工以上上8空调工1五年以上上工龄，高高中以上上学历，中中级技工工以上9强、弱电电工2五年以上上工龄，高高中以上上学历，中中级电工工以上10清洁工6初中以上上文化程
18、程度，身身高1660CMM以上，年年龄300岁以下下，品行行良好，相相貌端正正（卫生生间及办办公场地地保洁，其其余外围围）合 计505、 参与企业业标准化化工作，制制订本管管理处的的企业标标准，参参与制订订涉及本本管理处处的企业业标准。6、 对物业设设施设备备精心维维修保养养，提高高性能，确确保安全全运行，使使设备保保值。在在物业接接管后，协协助相关关方解决决物业遗遗留问题题。7、 加强物业业安全防防火管理理，落实实各项安安全防范范措施，确确保物业业和业主主商户的的生命财财产安全全。8、 加强管理理处内部部沟通，定定期召开开管理处处工作例例会，掌掌握业主主商户信信息，检检查、推推进服务务工作和
19、和内部管管理工作作。9、 做好员工工的岗位位实物培培训、绩绩效考核核。10、 建立健全全各类质质量记录录和基础础台帐。建建立文件件资料档档案。11、 贯彻物业业管理条条例，熟熟悉与物物业管理理的相关关法律、法法规和政政策。处处理好与与业户、地地产的关关系，与与社会及及政府部部门建立立良好的的公共关关系。12、 积极倡导导公司企企业文化化，创建建文明班班组，培培养员工工进取精精神，培培养集体体凝聚力力。四、百盛盛街商业业管理处处岗位任任职要求求第三章百盛街商商业管理理处员工工招聘一一、物业业管理人人员（由由公司进进行招聘聘）1、百盛街商商业管理理处主任任大学本本科以上上学历，持持物业管管理企业业
20、经理资资格证书书，对物物业管理理业务有有全面认认识，商商业物业业管理相相关工作作经历四四年以上上，办事事果断干干练，组组织协调调能力强强。熟悉悉企业标标准、质质量管理理体系标标准，熟熟悉物业业管理设设施设备备、保安安、保洁洁、绿化化和客户户服务等等运作实实务。2、客户户服务大学专科科以上学学历，持持物业管管理上岗岗证书，能能熟练使使用计算算机，有有丰富的的客户服服务经验验，有社社区文化化活动的的组织与与开展经经验和商商务管理理经验，组组织协调调能力强强，相关关工作经经历2年年以上。3、机电工程师大学专科科以上学学历，持持物业管管理上岗岗证书，有有物业土土建、机机电设备备、中央央空调、电电梯、给
21、给排水设设施维护护工作经经验，组组织协调调能力强强，三年年以上相相关工作作经验4、财务务内勤大专以上上学历，相相关专业业工作经经验三年年以上，能能熟练使使用计算算机，熟熟练使用用物业管管理财务务软件第四章百盛街商商业管理理处员工工培训及及管理一、员工工的培训训1. 培培训目标标为了把百百盛街商商业广场场的物业业管理达达到省优优物业管管理标准准，必须须培养一一支高层层次、高高素质的的物业管管理专业业队伍，通通过各种种形式的的培训，使使管理处处员工具具备全面面的商业业物业管管理素质质要求，从从而实现现预期的的管理目目标。具具体目标标如下：（1）确确保每个个员工年年度培训训在50课时时以上。（2）新
22、新员工培培训率1100%，培训训合格率率1000%。（3）管管理人员员持证上上岗率1100%。（4）特特殊工种种人员持持证上岗岗率1000%。（5）建建立和完完善员工工训练网网络。（6）对对员工进进行网络络及智能能化培训训。2. 确确立和完完善员工工培训网网络系统统（1）在在员工的的“工作技技能、服服务意识识、综合合素质、团团体合作作”四个方方面调查查员工受受训程度度，确定定训练需需求，制制定训练练计划。训训练计划划包括：A、按什什么标准准，达到到什么目目的（训训练目标标）；B、训练练程序、方方法；C、训练练对象（受受训区域域、岗位位、人员员）；D、训练练内容（技技能、意意识、操操守等）；E、
23、训练练地点、时时间以及及经费预预算；F、效果果追踪的的方式、时时间、执执行者；G、预备备修正计计划。（2）员员工的训训练分两两个层次次进行，即即管理层层（包括括潜在管管理层）和和操作层层；在对对第一层层次训练练中，注注重管理理职能的的训练，并并由其分分解及制制订、实实施对第第二层次次的操作作训练，形形成员工工训练组组织网络络。两个个层次的的训练均均进行“两个WW”的阶段段，即“WHAAT”：使训训练对象象知道工工作怎样样做，“WHYY”：进而而明白为为什么这这样做，由由被动式式工作转转化为主主动式工工作，再再进行深深层次的的引导，提提高员工工的工作作技能，端端正工作作态度。（3）训训练的程程式
24、不只只是授课课讲解告告知，而而是有系系统步骤骤的。训训练的步步骤为：告知（TTELLL）、呈呈现（SSHOWW）、试试作（TTRY）、追追踪检讨讨 （FFOLLLOWUUP）；其中追追踪效果果的方法法亦分为为定期和和不定期期、告知知和不告告知的方方式。定定期结合合告知的的追踪方方式，主主要检查查员工掌掌握的工工作技能能程度和和工作标标准水平平；不定定期结合合不告知知的方式式主要是是追踪员员工在实实际工作作中的效效率、效效果，检检讨其工工作态度度。3、培训训计划（略略）二、员工工的管理理1、具体体的管理理服务主主要是由由员工来来实施的的。想要要员工对对服务对对象业主商户以以微笑，首首先要管管理者
25、对对员工微微笑。（1）管管理者对对员工必必须具备备服务意意识，重重视每一一个员工工，注重重员工的的感受，在在工作中中结合“原则与与弹性原原则”，鼓励励员工的的进步，修修正员工工的失误误。（2）加加强员工工实际操操作的品品质管理理督导，有有针对性性地具体体实施员员工训练练，关心心员工的的成长。（3）适适当的授授权，结结合“指令”的信息息传达、实实施过程程，进行行必要的的效果追追踪，增增强员工工的“参与感感”。（4）主主动了解解员工的的需要，使使员工保保持良好好的沟通通，激发发员工士士气，倡倡导团结结合作精精神。2、录用用与考核核员工的录录用与考考核，将将严格按按照公司司的管理理程序进进行。3、岗
26、位位职责管理处主主任（助助理）职职责：*完成公公司下达达的经济济、管理理和安全全指标，负负责管理理目标的的细分。*完成物物业管理理服务委委托方提提出的物物业管理理服务内内容和质质量要求求（委托托合同），积积极支持持、配合合物业管管理服务务委托方方的经营营管理和和业务活活动的开开展，满满足物业业管理服服务委托托方的期期望和需需求。*负责管管理处工工作计划划、财务务预算的的制定，按按规定做做好收入入、支出出的控制制和核算算工作。*负责全全面协调调、控制制管理处处的各项项管理工工作和运运作实务务（基础础管理、业业主商户服服务管理理、设施施设备管管理、保保安管理理、保洁洁绿化管管理、企企业标准准化工作
27、作、公关关和公共共事务管管理等），保保持管理理处正常常运行秩秩序及良良性经济济循环。*在保持持经营收收入相对对稳定的的前提下下，全面面提高物物业管理理服务质质量和管管理水平平，降低低服务与与管理成成本。*负责选选拔和聘聘任管理理处内各各类操作作人员，实实施业务务培训和和督导，激激励员工工的工作作积极性性，做好好对员工工的考核核工作。*负责企企业标准准化的宣宣传贯彻彻工作，树树立良好好的公司司形象，与与业主商商户及各各相关方方保持良良好的关关系。*按公司司要求，负负责管理理服务区区域内的的ISOO90001质量量管理体体系与IISO1140001环境境管理体体系的运运行和持持续改进进，并通通过年
28、度度外部审审核。*负责制制定管理理处的企企业标准准，参与与制定涉涉及本管管理处的的企业标标准。*全面负负责管理理服务区区域内的的安全工工作，做做好对各各类突发发事件的的预案制制定与防防范工作作。负责责突发事事件发生生后的应应急处理理的指挥挥、协调调、联系系和信息息反馈工工作。*负责建建立完整整的物业业管理档档案（业业主商户资资料、设设施设备备技术资资料、防防火安全全工作资资料）。日日常工作作中抓好好各类服服务、维维修和合合同的台台帐管理理。*做好管管理处内内各部门门及员工工之间的的沟通和和协调工工作，处处理好与与公司各各部门的的工作联联系和协协调，提提高管理理和工作作效率。*完成公公司总经经理
29、室、主主管职能能部门交交办的其其他工作作。机电工程程师职责责：*在管理理处的领领导下，负负责实施施所管辖辖物业的的房屋建建筑、各各系统机机电设备备、管道道、电气气及控制制线路等等设施设设备的检检查、运运行、维维修、保保养工作作。确保保设备规规范操作作及安全全运行。*编制所所管物业业的委外外维修、保保养年度度计划（草草案），报报管理处处，做好好零配件件及物品品的计划划申购。*编制所所管物业业设施设设备的自自行维修修、保养养年度计计划（草草案），报报管理处处。*编制所所管物业业设施设设备的定定期检查查和年度度检测计计划（草草案），报报管理处处。*合理安安排，做做好上述述计划实实施的日日常工作作安排
30、，带带领设备备维修工工按有关关作业规规范，对对物业设设备设施施做好检检查、维维修保养养工作和和委外维维修项目目实施的的监管工工作，做做好维修修台帐记记录。*做好设设备维修修工的班班次编排排、考勤勤及业务务考评工工作。*负责对对物业维维修服务务质量和和设备维维修工安安全操作作的检查查、督导导。*负责设设施设备备的运行行、维修修服务投投诉的处处理及回回访工作作，负责责不合格格服务的的纠正和和预防措措施的制制定实施施、跟踪踪检查。*做好设设备事故故的处理理和防范范工作，制制定设备备故障应应急处理理预案和和设备抢抢修方案案，及时时正确处处理设备备的突发发故障、紧紧急事故故。*负责对对物业装装修施工工的
31、图纸纸审查、现现场监管管、房屋屋结构与与设备设设施的保保护。在安全、可可靠、经经济、合合理的原原则下，在在公司主主管部门门的指导导下，探探索设备备技术节节能方案案，并组组织实施施。*每年负负责编制制设施设设备清单单，对新新建设备备及时收收集设备备技术资资料，做做好整理理归档工工作。*组织设设备维修修工参加加专业技技术培训训，提高高设备维维修工的的操作技技术水平平、专业业维修技技能，增增强质量量和服务务意识。*将每月月设备运运行维修修的各类类记录汇汇总装订订成册，上上交管理理处存档档。*关心设设备维修修工的生生活，教教育设备备维修工工互相团团结与合合作。*完成管管理处及及公司主主管部门门交办的的
32、其他任任务。财务内勤勤职责：*认真审审核原始始凭证，发发现原始始凭证有有错误的的，应当当由出票票单位重重开或者者更正，更更正处应应当加盖盖开出单单位的公公章。发发现审批批手续不不全的原原始凭证证，应当当退回，要要求补充充、更正正。*现金报报销应当当按照公公司财务务管理制制度规定定办理，对对违反规规定的财财务收支支，应当当制止和和纠正。*现金出出纳应按按照规定定使用现现金，不不得坐支支现金，库库存现金金按银行行核定的的限额内内使用，隔隔夜现金金最多不不能超过过50000元。*出纳人人员对各各种支票票和付款款凭证应应认真保保管，使使用时按按编号顺顺序登记记。支票票如有遗遗失，必必须及时时向银行行办
33、理挂挂失手续续，不准准签发空空头支票票。逾期期支票，不不准出租租出借支支票给别别的公司司、个人人使用。*办理银银行结算算，应正正确填写写结算凭凭证，认认真审核核，及时时办理；按期收收回。*建立健健全现金金、银行行存款帐帐目，逐逐笔记载载并登记记现金、银银行日记记帐。现现金日记记帐。现现金日记记帐要做做到日结结日清，帐帐款相符符。不得得白条顶顶库。空调维护护员职责责：*熟悉所所管设备备的性能能及操作作方法，了了解空调调系统及及送风管管、排风风管和水水管的布布局走向向。每天天按规定定准时开开启和关关闭空调调，符合合区域送送风量、新新风量和和温度的的要求。*严格遵遵守各项项操作规规程，做做好勤测测试
34、、勤勤记录、勤勤调节，确确保空调调机组、冷冷却塔、膨膨胀水箱箱和循环环水泵的的正常运运行，要要节约能能源，并并认真做做好记录录。*按规定定对空调调系统设设备（新新风机、风风机盘管管、变风风量空调调机、电电磁阀、滤滤网、冷冷凝水管管道等）和和消防排排烟系统统设备（正正压风机机和排烟烟风机、风风管、防防火阀、排排烟阀等等）进行行清洁、保保养，做做好空调调机房和和工作的的保洁工工作。电梯工职职责：*按规定定要求管管理、维维护保养养各垂直直客梯、货货梯、自自动扶梯梯，确保保此类设设备正常常运行。定定时巡检检电梯运运行情况况，做好好电梯运运行日志志和维修修保养记记录。*配合、监监督委外外专业维维修单位位
35、，进行行周、月月、季、年年保养，对对零部件件更换进进行确认认和记录录，做好好机房和和电梯轿轿厢的保保洁工作作。*严格执执行电梯梯运行安安全操作作规定，按按时开启启和关闭闭电梯，严严密监视视电梯运运行状况况，及时时处理各各类问题题。遇紧紧急停机机故障，应应迅速到到位，先先解救电电梯轿厢厢中被困困人员，然然后排除除电梯故故障。保安班长长职责：*在管理理处的领领导下，树树立“服服务第一一，业户户至上”的的观念，带带领班队队员认真真执行保保安服务务与相关关物业安安全的作作业规范范，按企企业标准准要求，做做好日常常保安服服务工作作，为业业户提供供细致、温温馨的服服务。*做好班班前检查查，严格格要求保保安
36、员规规范着装装。值勤勤时，要要经常检检查保安安员的精精神状况况、用语语规范、仪仪容仪表表等。*负责搞搞好交接接班工作作，认真真填写交交接班记记录。进进行交班班时，认认真做好好班组考考勤、检检查、讲讲评和指指示。*负责对对保安门门岗、巡巡逻岗、监监控岗、车车管岗的的工作安安排、工工作检查查和人员员调度，督督促保安安员坚守守岗位，负负责安排排保安员员轮流用用餐，不不得脱岗岗，在时时间和空空间上确确保安全全服务覆覆盖整个个物业管管理辖区区范围的的所有岗岗位。*负责督督促监控控中心、车车库岗亭亭、保安安值班室室内设备备和环境境的保洁洁工作。每每周对管管辖区范范围内的的消防器器材作全全面清点点、检查查，
37、发现现缺少损损坏应及及时上报报修复，并并做好记记录。*当班时时负责对对物业设设施、人人员流动动、财物物进出等等安全动动态加强强监视、管管理，如如遇突发发事件，指指挥保安安员按有有关应急急预案处处置。*熟悉物物业安全全重点部部位和物物业环境境状况，熟熟悉消防防设备设设施及器器材的性性能和使使用方法法，熟悉悉物业保保安管理理服务的的专业知知识，做做好保安安员的保保安知识识和操作作实务培培训，提提高保安安员的业业务水平平。*配合落落实各项项安全基基础管理理工作，开开展对“五五防”的的日常自自查。*负责协协调本班班和其他他班次人人员的关关系，搞搞好班组组团结。*完成上上级交办办的其他他工作任任务。保安
38、员职职责：*严格执执行保安安服务作作业规范范，持证证上岗，服服从领导导的安排排，听从从指挥，忠忠于职守守，提高高警惕，遵遵纪守法法。*树立“服服务第一一，业户户至上”的的观念，统统一着装装，仪表表整洁、精精神饱满满、语言言文明、姿姿势动作作规范。对对业户要要表现出出热情、诚诚恳、彬彬彬有礼礼的态度度，体现现良好的的物业服服务形象象。*遵守交交接班制制度，不不迟到，不不早退，不不擅自离离岗。交交接班要要清楚，责责任明确确。*熟悉物物业重要要设备设设施、消消防设施施、供水水等开关关的分布布情况和和区域环环境状况况，掌握握各类突突发事件件应急处处理规程程，正确确果断、灵灵活机智智的进行行处理。*熟悉
39、消消防器材材的性能能和使用用方法，认认真接受受有关消消防知识识的培训训，参加加操作技技能的训训练。*在紧急急情况下下，服从从管理处处及现场场负责人人的指挥挥，通力力合作，发发扬临危危不惧、见见义勇为为的精神神，全力力保护物物业的安安全和业业户生命命财产的的安全。*维护物物业公共共区域内内的公共共秩序，防防止矛盾盾激化，做做到以理理服人，打打不还手手，骂不不还口。*当值时时间应思思想集中中，严禁禁睡觉、打打瞌睡、喝喝酒、吸吸烟、吃吃零食、闲闲聊、接接电话、玩玩手机等等不良现现象。*完成管管理处交交办的其其他工作作任务。 第五章 百盛街商商业物业业管理一、业主主商户的的进场装装修流程程及办理理相关
40、手手续1、装修修申报工工作流售楼处1、在售售楼处确确认商户户身份，填填写商户户相关详详细资料料，转管管理处一一份存档档。2、由经经售楼处处出具业业主交房房确认书书万鸿物业管理公司百盛街商业管理处办理装修申请1、商户户凭办办理装修修确认书书在管管理处填填写装装修申请请表，装装修公司司提供装装修审核核资料（装装修企业业承建资资格证、营营业执照照、年审审记录、税税务登记记证）的的复印件件加盖公公章、装装修图纸纸及水电电改动图图纸全套套、填写写商铺铺移交表表、签签署相关关协议。管理处财务交费1、交纳纳装修押押金，具具体详见见装修收收费标准准。 2、预预收一年年物业费费。万鸿物业工程部1、管理理处将商商
41、户之装装修申请请资料转转工程部部进行装装修审核核。工程部对对商户之之装修提提出相关关意见和和要求。审审核完的的装修资资料及时时转管理理处确认认。发装修施工批准通知书1、商户户、装修修公司须须凭管理理处签发发的装装修施工工批准通通知书办理人人员、材材料进场场并施工工。1、装修修期间管管理处工工作人员员将定期期或不定定装修现场管理期对装修修现场进进行检查查、监督督，对违违反装修管理理规定的的现象及及人员，管管理处将将按照装修修规定予予以相应应的处理理。办理装修验收 1、装装修完工工之后，由由商户向向管理处处提出装装修验收申申请，管管理处将将安排人人员、约约定时间联合合商户及及项目部部、经营营公司进
42、进行验收。 1、对对无违反反规定现现象、无无超出装装修申报报范管理处财务办理退费手续围、装修修验收合合格的一一周内在在管理处处财务办理退退费手续续。 2、对对违反装装修管理理规定的的，将按按照相关关规定进行处处理。2、装修修管理协协议为确保物物业区域域之安全全，凡入入住装修修业户（简简称业户户）、承承担业户户装修工工程队（简简称施工工队），必必须遵守守如下规规定：安全管理理1、 审核装修修施工单单位的资资格（如如：营业业执照、税税务登记记证）及及其申请请的装修修设计图图纸、装装修工程程造价预预算及有有关的申申报手续续，对不不符合管管理处装装修要求求的设计计、预算算提出修修改意见见，直至至达到装
43、装修管理理之要求求。2、 业户禁止止使用木木质材料料进行室室内吊顶顶与隔墙墙的制作作安装，使使用的装装修材料料必须为为防火材材料，如如确需零零星使用用木筋或或木板材材，应在在装修修申请表表中注注明，经经管理处处经理批批准同意意后方可可使用，并并在木筋筋或木板板材四面面涂刷防防火料二二度以上上。如违违反以上上规定，经经管理处处或消防防部门查查出，由由业户负负责全部部整改，并并承担一一切经济济损失。3、 业户在房房内进行行隔断，隔隔墙顶部部与平顶顶吊顶间间隔不小小于300厘米。4、 施工期间间，管理理处原则则上不同同意业户户聘请的的施工队队借住在在施工区区域内，且且不能进进行饮食食制作活活动。5、
44、 施工队进进出本物物业区域域必须办办理施工工人员工工作证，平平时进出出本区域域应佩带带此证，施施工队上上下电梯梯或运输输材料只只能走指指定电梯梯及楼梯梯。6、 施工队的的施工工工具和材材料运出出本区域域，应持持有管理理处开具具的出出门证。7、 施工现场场严禁吸吸烟，应应在管理理处指定定的吸烟烟点吸烟烟。8、 工程施工工需动用用明火时时，施工工队须向向管理处处提出申申请，并并填妥动动火申请请审批表表，经经管理处处批准后后方可动动火，操操作时应应按动火火管理要要求落实实安全措措施。特特殊工种种，如电电工、电电焊工等等应持证证上岗。9、 施工队应应妥善保保管易燃燃易暴物物品，应应在远离离火源的的专门
45、房房间集中中集中存存放，并并加注明明显标志志。10、 施工队不不准在无无关楼面面走动。11、严严禁施工工队把消消防设施施移作他他用。12、施施工队须须做好现现场管理理工作，明明确施工工安全负负责人。施施工队应应严格遵遵守有关关建筑施施工安全全规定。因因业户或或施工队队原因造造成伤亡亡事故，由由业户或或施工队队负责。13、使使用面积积超过1100平平方米的的室内装装修，业业户应事事先向装装修所在在地区的的消防部部门提出出装修防防火审核核申报及及消防安安全检查查申报。14、施施工现场场应至少少配备两两个4KKG的干干粉灭火火器。15、关关于商铺铺广告、招招牌及涉涉及专项项施工的的事项必必须事先先进行申申请。施工安全全1、 业户需将将涉及装装修的全全部图纸纸和装装修申请请表报报送管理理处，经经管理处处批准后后，方可可开工。涉涉及水、电电、风、弱弱电（通通讯线路路、电话话、网络络）的变变更，业业户须另另行书面面提出申申请，经经管理处处批准后后方可动动工。施施工验收收前，管管理处按按获批准准的施工工图先行行检查，对对涉及公公共部位位装修、增增添或修修改原设设备等项项目，管管理处将将严格检检查，如如有不合合格，责责令业