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1、第一章房地产成本管理制度一、总 则则 ll、为了增增强成本控控制力度，降降低成本费费用，提高高市场竞争争力，根据据国家有关关法规政策策，结合成成本管理的的要求和经经验、教训训，制定本本制度。 22、成本管管理的基本本原则是：以市场需需求为导向向、保证质质量为前提提，过程控控制为环节节、规范操操作为手段段，提高经经济效益为为目的。3、成本监监控的任务务是：遵守守国家有关关法规政策策，落实成成本岗位责责任制，完完善成本管管理基础，形形成有效的的成本监控控系统，努努力降低成成本，提高高经济效益益。二、房地产产成本管理理职责（一）成本本管理部的的成本管理理职责 11、制定、修修正成本管管理制度，督督促
2、、指导导各开发企企业建立完完善本单位位成本管理理制度；并并跟踪、检检查执行情情况，对成成本实行制制度监控。 22、进行房房地产市场场调研，对对房地产市市场走势作作出分析、判判断，及时时提供、反反馈给企业业管理层作作决策参考考；保持对对国家有关关法规政策策和成本管管理环境的的了解，协协助房地产产公司争取取优惠政策策、处理有有关政策性性问题。 33、组织各各方面专业业人士对拟拟建项目进进行实地考考察、立项项听证，按按立项审批批程序审查查投资估算算，把握投投资决策，合合理配置资资源，帮助助房地产公公司做好项项目前期策策划中的成成本控制。立立项审查的的重点是： 立项资料料是否齐全全、规范； 市场定位位
3、是否明确确、恰当； 投资成本本估算是否否经济、合合理； 投资回报报是否符合合利润目标标要求； 投资风险险能否有效效控制。 44、跟踪、落落实各项目目成本计划划及其执行行情况，适适时了解各各项目成本本的实际构构成，汇编编成本报表表；分析、总总结项目成成本控制情情况。协助助、督促各各开发企业业做好项目目操作过程程中的成本本控制工作作。 55、建立成成本信息监监控中心，及及时收集各各项目成本本动态资料料，为管理理层提供充充分、有效效的决策依依据，并按按要求将有有关意见反反馈给各开开发企业。 66、组织成成本管理的的信息交流流，通过培培训、双向向交流、研研修会等方方式，增进进全员的成成本管理意意识，推
4、广广内外成本本管理经验验寻求降降低成本的的有效途径径，促进成成本管理水水平的提高高。 77、根据管管理的需要要，派出审审计小组对对项目成本本进行阶段段审计和决决算审计，对对项目成本本发生的合合理性、成成本管理的的规范性提提出审计意意见。并结结合项目收收益情况，考考核项目的的成本降低低率、投入入产出率、投投资回报率率等指标。 88、逐步排排行成本管管理及其信信息交流电电脑化，搞搞好成本管管理的综合合服务。（二）各执执行部门的的成本管理理职责1、认真执执行成本管管理制度，结结合实际制制定本单位位成本管理理制度，并并自觉接受受监督。2、根据本本单位业务务发展规划划、开发能能力和市场场情况，确确定项目
5、开开发计划，组组织立项调调研、选址址和前期策策划，提出出立项建议议和开发设设想，并按按要求提交交立项可行行性报告，履履行立项审审批程序。3、规划设设计阶段，应应按市场定定位和成本本估算准确确把握设计计方案，组组织审查设设计概算的的经济合理理性，使规规划设计既既符合规范范，又体现现成本控制制的意识和和要求。4、客观、认认真地进行行项目成本本费用测算算，编制项项目成本费费用计划，确确定项目及及每个单项项工程的目目标成本，分分解成本费费用控制指指标，落实实降低成本本技术组织织措施5、遵循基基本建设程程序，进行行项目实际际操作，对对房地产成成本实行项项目经理负负责制和全全员全过程程控制，对对可控成本本
6、、变动成成本和成本本异常偏差差实行有效效监控、保保证将成本本控制在目目标成本范范围内。6、正确处处理成本、市市场、工程程质量、开开发周期、资资源、效益益之间的关关系，防止止和杜绝重重大工程质质量事故，努努力缩短开开发周期，严严格控制项项目的质量量成本和期期间费用，加加速投资回回报，提高高投资回报报率。7、组织项项目开发成成本费用核核算，及时时、全面、准准确、动态态地反映项项目成本、费费用情况，按按规定编报报成本会计计报表等有有关资料。坚坚持成本报报告制度，保保证成本信信息交流的的及时、有有效。8、熟悉、掌掌握国家和和当地有关关法规政策策及市场需需求、预算算定额水平平等成本控控制因素，用用足用活
7、各各种政策、资资源，提高高成本控制制的预见性性，努力寻寻求降低成成本费用的的途径。9、定期或或不定期分分析成本结结构、差异异及其原因因、监控措措施及其效效果、经验验教训，每每年至少一一次，并将将分析报告告报财务部部。三、房地产产成本监控控（一）成本本监控系统统1、根据公公司的管理理体制 建建立以管理理监控为中中心、以操操作监控为为中心的房房地产成本本监控系统统。实行总总经理领导导下、项目目经理负责责、各职能能部门具体体实施的运运行机制。2、各监控控中心应树树立全员成成本意识，对对房地产成成本实行全全过程监控控3、各开发发企业应根根据管理需需要和项目目实际情况况，设置审审算部、工工程部、财财务部
8、等成成本管理职职能部门或或岗位，保保证成本控控制工作的的顺利进行行。 （二）成成本监控的的要求 制制度建设l、根据管管理的需要要，各房地地产公司应应制订和完完善包括以以下几方面面内容的成成本管理制制度，并备案：u 成本管理责责任制及监监控程序；u 计划管理制制度（包括括指标、定定颁、考核核管理办法法）： u 招、投标管管理制度；u 合同管理制制度；u 工程（质量量、进度、监监理、现场场、工程盘盘点、期工工验收移交交）管理制制度；u 预决算（包包括概算、设设计变更、现现场签证、结结算款项项拨付僧理理制度u 费用控制制制度；u 材料设备管管理制度。以上制度，各各单位可分分别制定也也可综合制制定。2
9、、公司应应不断总结结成本控制制经验，在在此基础上上，逐步健健全、完善善公司的房房地产成本本管理制度度。计划管理1、各开发发企业应按按根据项目目开发的节节奏，及时时编制成本本计划，并并跟踪、检检查、考核核计划的执执行情况：u 开发产品成成本计划（按按完全成本本口径）；u 期间费用计计划；u 降低成本技技术组织措措施什划。2、成本计计划以设计计概算、施施工图预算算、成本预预测和决策策为依据，综综合考虑各各种因素进进行编制，做做到目标明明确、先进进、可行，尽尽量数据地地、图表化化。3、各开发发企业应完完善成本考考核办法，确确立成本降降低率、费费用节约额额、项目投投资回报率率等成本考考核指标。分析检查
10、1、 各开发企业业在成本控控制过程中中，应定期期、按开发发阶段对房房地产成本本的结构、差差异及其原原因、控制制措施及其其效果进行行分析，以以及时总结结经验教训训，做好下下一步成本本控制工作作、分析的的重点是：u 计划及其执执行盾况；u 实际成本与与预算成本本、计划成成本对比差差异及其原原因；u 分析棚内控控制措施、效效果、存在在问题及改改进意见、对对策；u 评价、结论论与揭示。2、 公司根据管管理需要，应应按项目就就成本控制情况况进行分析析检查。信息交流1、 应上报的常常规性成本本资料主要要包括：u 项目基本情情况；u 按会计制从从规定应编编报的成本本核算报表表；u 成本动态情情况及其分分析资
11、料；u 当地政策性性收费项目目、内容、标标准、依据据及政策的的适用期限限、收费部部门。2、按例外外管理原则则对下列列成本异常常偏差及其其处置办法法应随时时上报；u 当地有关法法规政策的的重大调整整：u 成本超降率率占单项工工程成本总总额10以上、占占其本身预预算成本或或计划成本本30以以上的的项项目、事件件（包括停停工、严重重南工、重重大设计变变更、计划划外增减项项目、现场场签证、工工程质量事事故等因素素影响造成的成本本增、减项项目、事件件）：u 合作条件更更改u 补交地价。3、各开发发企业应建建立成本信信息库，互互相交流成成本控制的的经验教训训。四、房地产产开发环节节的成本控控制（一）立项项
12、环节的成成本控制1、各单位位新项目立立项时必须须提交立立项价示和和详细的可可行性研究究报告，并并经立项听听证会讨论论通过。可可行性研究究报告除除应具备地地块基础资资料、周边边环境及其其发展趋势势、合作方方背景、合合作方式及及条件、初初步规划设设计方案、开开发节目及及市场定位位等基础内内容外，还还须包括以以下内容：u 成本费用估估算和控制制目标及措措施；u 投资及效益益测算、利利润体现安安排；u 税务环境及及其影响；u 资金计划；u 竟投方案案（仅限限招标、拍拍卖项目）；u 投资风险田田信及相应应的对策；u 项目综合评评价意见。 22、可行行性研究报报告应至至少在立项项听证会前前提前一周周上交。
13、 33、若项目目立项后，合合作条件或或招标、拍拍卖条件等等关键因是是发生变化化，并将对对我方构成成重大不利利影响时，应应重新提交交立项申申请。 44、招标或或拍卖项目目的竞价不不得突破批批准的最高高限阶；合合作建房项项目要充分分考虑地价价款的支平平才方式及及相应的资资金成本； 55、招标、拍拍卖合同或或合你开发发合同应经经律师审核核后正式签签署。 （二）规划划设计环节节的成本控控制 11、规划设设计单位的的选择由各各开发单位位自行负责责，但应遵遵循以下原原则：u 能由内部完完成的规划划设计工作作，应由内内部自行完完成；u 需委托设计计院进行的的规划设计计工作，应应采取地标标方式，择择优确定。
14、22、总体规规划设计方方案（必须须包括建造造成本控制制总体目标标），应首首先上报领领导牵头组组织的“规划设计计方案听证证会”审查，获获通过后方方可进入下下一设计阶阶段（如单单体设计、扩扩初设计、施施工图设计计）。每一一阶段都必必须要求设设计单位出出具设计计概（预）算算，并在在与上一阶阶段的概（预预）算进行行认真分析析、比较的的基础上编编制我方的的建造成成本概（预预）算，确确定各成本本单项的控控制目标，并并以此控制制下一阶段段的设计。 33、施工图图设计合同同应具备有有关钢筋、混混凝土等建建材用量要要求的条款款，并载明明：设计单单位的施施工图预算算原则上上不得突破破我方编制制的建造造成本预算算。
15、4、设计、工工程、预算算人员应会会同监理人人员组成联联合小组，对对施工图的的技术性、安安全性、周周密性、经经济性（包包括建成后后的物业管管理成本）等等进行会审审，提出明明确的书面面审查意见见，并督促促设计单位位进行修正正，避免或或减少设计计不合理甚甚至失误所所造成的投投资损失浪浪费。 （三）施施工招标环环节的成本本控制 11、除垄断断性质的工工程项目外外，其他工工程的施工工或作业单单位，不得得指定 22、主体施施工单位的的选择，必必须采取公公开或邀请请招标方式式进行。 33、应组织织设计、工工程、预算算、财务四四大专业人人员联台组组成招标工工作小组，就就招标范围围、招标内内容、招标标条件等进进
16、行进详细细、具体的的策划，拟拟订标书，开开展招标活活动；对投投标单位应应就其资质质、经济实实力、技术术力量、以以往施工项项目和施工工管理水平平等进行现现场考读，提提出书面考考察意见；对投标情情况进行评评估，提出出书面评估估意见。 44、同等条条件下，应应尽量选择择企业类别别或工程类类别高而取取费较低的的单位。 55、凡投资资额超过人人民币1，0000万元元的工程项项目若采取取邀请招标标方式。应应事后提交交有关招标标、评标等等工作的文文字备忘。 66、零星工工程应当在在两个以上上的施工单单位中，综综合考察其其技术力量量、报价等等进行选择择。 77、垄断性性质的工程程项目（如如水、电、气气等）应尽
17、尽力进行公公关协调，最最大程度降降低造价。 88、施工合合同谈判人人员至少应应包括工程程、预算两两方面的专专业人员，合合同条件必必须符合招招标条件，合合同条款及及内容概念念应消晰，不不得因工程程紧而不签签合同就开开工。 99 应建建立健全施施工队伍档档案，跟踪踪评估其资资信、技术术力量等 110、出包包工程应严严禁擅自转转包 （四）施工工过程的成成本控制 现现场签证 11、现场签签证要反复复对照合同同及有关文文件规定慎慎重处理。 22、现场签签证必须列列清事由、工工程实物量量及其价值值量，并由由甲方主管管工程师和和预算人员员以及监理理单位现场场管理人员员共同签名名，其中甲甲方预算人人员必须对对
18、工程量、单单价、用工工量负责把把关。现场场签证的具具体审批程程序与权限限，由各开开发企业自自行制定。 33、现场签签证必须按按当时发生生当时签证证的原则，在在职后五日日内办理完完毕，严禁禁事后补签签。签证内内容、原因因、工程量量必须清楚楚明了，涂涂改后的签签证及复印印件不得作作为结算依依据。 44、凡实行行造价大包包干的工程程和取费系系数中已计计取预算包包干费或不不可预见费费的工程项项目。在施施工过程中中不得办理理任何签证证。5、因业主主要求或者者因设计不不当，确实实需要变更更设计的，应应填写设设计变更审审批表并并编制预算算，经设计计、监理单单位和我方方有关负责责人认可后后，方可办办理，办理理
19、过程中必必须对照有有关设计、施施工或售楼楼合同，明明确经济责责任，杜绝绝盲目签证证。我方设设计变更的的审批权限限由各开发发单位根据据自身实际际情况而定定。 工工程质量与与监理 11、项目开开工前，原原则上应通通过招标方方式择优选选择具有合合法资格与与有效资质质等级的监监理单位。监监理单位应应与所监理理工程的施施工单位和和供货商无无利益关系系。 22、工程质质量监控人人员应要求求监理单位位密切配合合，严格把把关。一旦旦发现质量量事故，必必须组织有有关部门详详细调查、分分析事故原原因，提交交事故情况况报告及防防患措施，明明确事故责责任并督促促责任单位位，按照质质检部门认认可的书面面处理方案案予以落
20、实实。争故报报告与处理理方案应一一并存档备备案。3、应特别别重视隐蔽蔽工程的监监理和验收收。隐蔽工工程的验收收必须由由工程、预预算人员联联合施工单单位、质检检部门共同同参加并办办理书面手手续。凡未未经验收签签证的，应应要求施工工单位不得得隐蔽和进进入下道工工序施工。隐隐蔽工程验验收记录按按顺序进行行整理，存存入工程技技术档案。 工工程进度款款 11、原则上上不向施工工单位支付付备料款确需支付者者 应不超超过工程造造价的155并在工程进进度款支付付到工程造价550时开开始抵扣预付备料款。 22、工程进进度款的拨拨付应当按按下列程序序办理： 施工单位位按月报送送施工进度度计划和工工程进度完完成月报
21、表表 工程、预预算部门会会同监理人人员 对照照施工合同同及进度计计划，审核工程进度内容和完工部位位（主体结构及隐隐蔽工程部部分须提供供照片）、工工程质量证证明等资料料： 预算部部门整理复复核工程价价值量 经财务务部门审核核后按有关关批准程序序付款并登记付付款台帐。 33、应要求求施工单位位在我方开开户银行开具结算算帐户，以便为我我方融洽银银企关系和和监督工程款项的的使用提供便利利4、工程进进度款支付付达到工程程造价855时 原原则上应停停止付款，预留至至少10工程尾款和和5保修修款以便掌掌握最终结结算主动权权。 （五五）工程材材料及设备备管理 11、项目开开工前，设计或工工程管理部部门应及时时
22、列出所需需材料及设设备消单，一一般按照下下列原则决决定甲供、 甲定乙乙供和乙供供，并在工程程施工承包包合同中加加以明确： 11）、甲方方能找到一一级建材市市场的、有有进口免税计划划指标的、有有特殊质量量要求和价格浮动动幅度较大大的材料和和设备，应实行甲甲供或甲定定乙供，其余实行行乙供； 22）、实行行甲供或甲甲定已供的的材料和设设备应尽量量不支付采采购保管费费。 33）、应按按工程实际际进度合理理安排采购购数量和具具体进货时时间，防止积压压或造成窝窝工现象 44）、甲供供材料、设设备的采购购必须进行行广泛询价价，货比三家家，也可在主主要设备和和大宗建材材采购上采采用招标方式式在质量量、价格、供
23、供货时间均能满足足要求的前前提下，应比照以下列列条件择优优确定供货单单位： 能够实实行赊销或或定金较低的供货货商： 愿意以以房屋抵材材料款，且接受受正常楼价的的供货商： 能够到现现场安装，接受验收收合格后再再付款的供供货商； 售后服务务和信誉良良好的供货货商。 22、 工程程管理部门门对到货的的甲供材料料和设备的的数量、质质量及规格格，要当场场检查验收收并出具检验验报告，办理验收收手续，妥善保管管。对不符台台要求的，应及时退货并通知财务部拒绝付款 33、采购购合同中中必须载明明：因供货商商供货不及及时成质量量、数量等等问题对工工程进度、工工程质量造造成影响和损失失的，供货货商必须承承担索赔责责
24、任 44、各单位位必须建立立健全材料料的询价、定定价、签约约、进货和和验收保管管相分离的的内部牵制制度， 不得促促成由一人人完成材料料采购全过过程的行为为 55、 对于于乙供材料料和设备，我我方必须按按认定的质质量及选型型在预算算人员控制制的价格上上限范围内内抽取样板板，进行封封样，并尽量采取取我方限价价的措施同时在材材料和设备备进场时应应要求出具检检验合格证证。 66、材料的的代用应由由工程管理部部门书面提提出，设计单位位和监理单单位通过审算部门同同意 领导导批准7、甲供材材料、设备备的结算必必须凭供货货合同、供供货厂家或或商检部门的的检验合格格证和我方方工程管理理部门的验验收检验证证明以及
25、结结算清单经审审算、财务务部门审核核无误后，方能办理理结算 （六六）竣工交交付环节的的成本控制制 11、单项工工程和项目目竣工应经经过自检、复复查、验收收三个环节节才能移交交 22、设计、工工程、审算、销售售和物业管管理部门必必须参加工工程结构验验收、装修修验收及总总体验收等等。“移交证明明书” 应由施施工单位、监监理单位和和物业公司司同时签署 33、凡有影影响使用功功能和安全全及不合设设计要求的的结构部位位、安装部部位、装饰饰部位和设设备、设施施均应限限期整改直到到复验合格格。因施工单单位原因延延误工程移移交，给我方造造成经济损损失的，要按合同同追究其责责任。 44、工程移移交后，应按施工合
26、同有关关条款和物物业管理规规定及时与与施工单位位签订保保修协议书书，以明确施工单单位的保修修范围、保保修责任（包包括验收后后出现的质质量问题的的保修责任任的约定）及及处罚措施施等。 55、采取一一次性扣留留保修金、自自行保修的的开发企业业，应对保修修事项及其其费用有充充分的预计计，留足保修修费用。 66、甲方按按租售承诺诺先行垫付付的属保修修范围的费费用 应在在工程承包包合同中便便明确由乙方承担担 （七）工程程结算管理理 11、工程竣竣工结算应应具备以下下基本条件件； 符合合合同（协议议）有关结结算条款的的规定： 具备完整整有效的质质量评定结果和和符合规范范要求的竣竣工验收资资料； 项目设计计
27、变更、现现场签证及及其他有关关结算的原原始资料齐齐备； 工程遗遗留问题已已处理完毕毕： 施工单单位结算书书按投求编编制，所附附资料齐全全。 22、工程结结算要以我我方掌握的的设计变更更和现场签证证为准，施工单单位提供的的设计变更更和现场签签证，一般般只能作为为参考 33“点工” 必须按照照定颁价计计取、结算算 44、审算部部门应详细细核对工程程量审定定价格、取取费标准计算工程程总造价做到资料料完整有有根有据，数据准确确，也可聘聘请建行或或国家有关关部门进行行复审 55、编制的的预、结算算书，应当有工工资、材料料、设备和和有关经济济指标的计计算过程及及详细的编制制说明，扣清甲供材料料款项 66、
28、审算部门应应对主体工工程成本进进行跟踪分分析管理进行“三算” 对比 找出工程程成本超、降的的因素，并提出改改进措施和和意见7、在审算算部门提供供的结算资资料基础上上，财务部部门应当结结合预付备备料款、代垫款款项费用等等债权、债务务，对照合同同详细审核核并编制工工程财务决决算书 （八八）其他环环节的成本本控制 11、正式发发售前，应应组织销售售、设计、工工程和预算算人员拟订订详细的销销售承诺事项项清单逐逐项测算其其建设成本本，并对照照原成本预预算逐项审审核对学学校、交通通、水塔等配套，应应测算其运运行成本，并并列入项目目完全成本本范围内销售承承诺事项清清单及有有关成本测测算，须报各开开发单位总总
29、经理办公公会审查通通过。 22、销售过过程中为增增加“卖点”需增加或或调整绿化化、公建配套等项项目时应应事先编制预预算并报各开发发单位总经经理办公会会批准后方方可实施。 33、应尽可可能缩短项项目开发经经营周期，减少少期间费用。应保证向向客户承诺诺的交工日期，以避免免赶工成本和和延期赔偿；在市场和和经营条件件许可的情情况下，应注意加加快项目开开发节奏：应减少现现房积压时时间，减少利息息费用等成成本4、各开发发企业应按按回避、竟竟争、平等等、服务、距距离、双赢赢、公正、团团队合作的的原则，正正确处理与与合作伙伴伴的关系五、附 则则 11、本制度度适用于各各房地产开开发企业各房地产产开发企业业应根
30、据本本单位的具具体情况和和项目特点，结合合本制度的的要求。制制定本单位位的成本管管理制度或或管理办法法在实际际工作中不不断完善，并备案案 22、本制度度未涉及到到的内容或或未尽事项项应按照照国家和房房地产开发发企业成本本管理的有有关规定执执行。本制制度由财务务管理部根根据成本管管理的需要要进行修订订和完善第二章 房房地产企业业成本核算算指导一、 总 则11 为为了加强成成本管理，规规范房地产产开发企业业成本核算算，正确计计算开发产产品成本，便便于成本资资料的比较较和分析，根根据国家颁颁布的有关关会计准则则、会计制制度以及制制定的有关关规定的要要求、制定定本指导。12 房房地产开发发企业成本本核
31、算的任任务是：建建立和完善善成本核算算基础工作作，合理确确定成本计计算对象，正正确归集和和分配开发发成本的费费用，及时时、准确、完完整地提供供成本核算算资料，以以便及时发发现成本管管理中存在在的问题，寻寻求降低成成本的途径径。13 各各房地产开开发企业，应应建立成本本核算责任任制，不断断完善成本本核算基础础工作，改改进成本核核算方法，严严格按照国国家以及公公司成本管管理的要求求，正确组组织成本核核算工作，并并自觉接受受公司监督督。二、 成本核算的的基本程序序成本核算的的一般步骤骤：第一步：根根据成本核核算对象的的确定原则则和项目特特点，确定定成本核算算对象。第二步：设设置有关成成本核算会会计科
32、目，核核算和归集集开发成本本费用。第三步：按按受益原则则和配比原原则，确定定应分摊成成本费用在在各成本核核算对象之之间的分配配方法、标标准。第四步：将将归集的开开发成本费费用按确定定的方法、标标准在各成成本核算对对象之间进进行分配。第五步：编编制项目开开发成本计计算表，计计算各成本本核算对象象的开发总总成本。第六步：正正确划分已已完工和在在建开发产产品之间的的开发成本本，分别结结转完工开开发产品成成本。第七步：正正确划分可可售面积、不不可售面积积（由主管管部门划分分提供），根根据有关规规定分别计计算可售面面积、不可可售面积应应负担的成成本，正确确结转完工工开发产品品的销售成成本。第八步：编编制
33、成本报报表，根据据成本核算算和管理要要求，总括括反映各成成本核算对对象的成本本情况。三、 成本核算对对象的确定定31 成成本的核算算对象的确确定原则：应满足成成本计算的的需要;便便于成本费费用的归集集；利于成成本的及时时结算；适适应成本监监控的要求求。32 各各单位可根根据上述原原则，参照照下列条件件，结合项项目开发地地点、规模模、周期、方方式、功能能设计、结结构类型、装装修档次、层层高、施工工队伍等因因素和管理理需要等当当地实际情情况，确定定具体成本本核算对象象。（1） 单位开发项项目，一般般以每一对对立编制设设计概算或或施工图预预算所列的的单项开发发工程为成成本核算对对象。（2） 在同一开
34、发发地点、结结构类型相相同、开竣竣工时间相相近、由同同一施工单单位施工或或总包的群群体开发项项目，可以以合并为一一个成本核核算对象。（3） 对于开发规规模较大、工工期较长的的开发项目目，可以结结合项目特特点和成本本管理的需需要，按开开发项目的的一定区域域或部位或或周期划分分成本核算算对象。成片分期期（区）开开发的项目目，可以以以各期（区区）为成本本核算对象象。一项目有有裙房、公公寓、写字字楼等不同同功能的，在在按期（区区）划分成成本核算对对象的基础础上，还应应按功能划划分成本核核算对象。同一小区区、同一期期有高层、多多层、复式式等不同结结构的，还还应按结构构划分成本本核算对象象。（4） 根据核
35、算和和管理需要要，对独立立的设计概概算或施工工图预算的的配套设施施，不论其其支出是否否摊入房屋屋等开发产产品成本，均均应单独作作为成本核核算对象。对对于只为一一个房屋等等开发项目目服务的、应应摊入房屋屋等开发项项目成本且且造价较低低的配套设设施，可以以不单独作作为成本核核算对象，发发生的开发发费用直接接计入房屋屋等开发项项目的成本本。四、 成本费用项项目及核算算内容41 开开发产品成成本核算应应视开发产产品的具体体情况，按按制造成本本法设置成成本项目。成成本项目一一般包括系系列六项：1） 土地获得价价款2） 开发前期准准备费3） 主体建筑工工程费4） 主体安装工工程费5） 社区管网工工程费6）
36、 园林环境工工程费7） 配套设施费费8） 开发间接费费42各成成本项目的的开支范围围如下：土地获得价价款指为取得土土地开发使使用权而发发生的各项项费用，主主要包括以以下内容：二） 政府地价及及市政配套套费：支付付的土地出出让金、土土地开发费费，向政府府部门交纳纳的大市政政配套费、交交纳的契税税、土地使使用费、耕耕地占用税税，土地变变更用途和和超面积补补交的地价价。三） 合作款项：补偿合作作方地价、合合作项目建建房转入分分给合作方方的房屋成成本和相应应税金等。四） 红线外市政政设施费：红线外道道路、水、电电、气、通通讯等建造造费、管线线铺设费、接接口补偿费费。五） 拆迁补偿费费：有关地地上、地下
37、下建筑物或或附着物的的拆迁补偿偿净支出，安安置及动迁迁支出，农农作物补偿偿费，危房房补偿费。开发前期准准备费:指在取得土土地开发权权之后、项项目开发前前期的水文文地质勘查查、测绘、规规划、设计计、可行性性研究、筹筹建、“三通一平平”等前期费费用。主要要包括以下下内容：一） 勘查设计费费（1） 勘测丈量费费：包括初初勘、祥勘勘。主要有有：水文、地地质、文物物和地基勘勘查费，沉沉降观测费费，日照测测试费、拔拔地钉桩验验线费、复复线费、定定线费、放放线费、建建筑面积丈丈量费等。（2） 规划设计费费：规划费：方方案招标费费、规划设设计模型制制作费、方方案评审费费、效果图图设计费、总总体规划设设计费。设
38、计费：施施工图设计计费、修改改设计费等等其他：可行行性研究费费、制图、晒晒图、赶图图费等。（3） 建筑研究用用房费：包包括材料及及施工费二） 报建费（1） 报批报建费费包括安检费费、质检费费、标底编编制费、交交易中心手手续费、人人防报建费费、消防配配套设施费费、散装水水泥集资费费、白蚁防防治费、墙墙改基金、建建筑面积丈丈量费、路路口开设费费等、规划划管理费、新新材料基金金（或墙改改专项基金金）、教师师住宅基金金（或中小小学教师住住宅补贴费费）、拆迁迁管理费、招招投标管理理费等。项目整体性性批报建费费：项目报报建时按规规定向政府府有关部门门交纳的报报批费。（2） 增荣费包括水、电电、煤气增增荣费
39、三）“三通通一平”费：1） 临时道路：接通红线线外施工用用临时道路路的设计、建建造费用2） 临时用电：接通红线线外施工用用临时用电电规划设计计费、临时时管线铺设设、改造、迁迁移、临时时变压器安安装及拆除除费用。3） 临时用水：接通红线线外施工用用临时给排排水设施的的设计、建建造、管线线铺设、改改造、迁移移等费用。4） 场地平整：场地清运运费、旧房房拆除等费费用。三） 临时设施费费1） 临时围墙：包括围墙墙、围栏设设计、建造造、装饰费费用2） 临时办公室室：租金、建建造及装饰饰费用3） 临时场地占占用费：含含施工用临临时占道费费、临时借借用空地租租费4） 临时围板：包括设计计、建造、装装饰费用主
40、体建筑工工程费指项目开发发过程中发发生的主体体内列入土土建预算内内的各项费费用。主要要包括：一） 基础造价包括土石方方、桩基、护护壁（坡）工工程费、基基础处理费费、桩基咨咨询及检测测费、降水水二） 结构及粗装装修造价结构及粗装装修（含地地下室部分分），如系系高层建筑筑，有裙房房架空层及及转换层，原原则上架空空层结构列列入裙楼，转转换层结构构并入塔楼楼。三） 门窗工程主要包括室室外门窗、户户门、防火火门的费用用四） 公共部位精精装修费主要包括大大堂、楼梯梯间、屋面面、外立面面及雨蓬的的精装修费费用五） 户内精装修修费主要包括厨厨房、卫生生间、厅房房、阳台、露露台的精装装修费用。主体安装工工程费一
41、） 室内水暖气气电管线设设备费：1、 室内给排水水系统费（自自来水/排排水/直饮饮水/热水水）；2、 室内采暖系系统费（地地板热/电电热膜/分分户燃气炉炉/管道系系统/暖气气片）；3、 室内燃气系系统费：室室内电气系系统费（强强、弱电预预埋管）二） 室内设备及及其安装费费1、 空调及安装装费2、 电梯及其安安装费3、 发电机及其其安装费4、 高低压配电电及安装费费5、 消防通风及及安装费6、 背景音乐及及安装费三） 室内智能化化系统费1、 保安监控及及停车管理理系统费用用2、 电信网络费费用3、 卫星电视费费用4、 三表远传系系统费用5、 家居智能化化系统费用用社区管网工工程费一） 室外给排水
42、水系统费主要包括自自来水系统统、雨污水水系统、直直饮水系统统、热水系系统二） 室外采暖系系统费主要包括管管道系统、热热交换站、锅锅炉房费用用三） 室外燃气系系统费主要包括管管道系统、调调压站四） 室外消防系系统费主要包括高高压线路工工程、低压压线路工程程、配电站站、开闭站站五） 室外智能化化系统费主要包括电电信网络系系统、小区区停车管理理系统、电电子巡更系系统、围墙墙监控照明明系统园林环境工工程费指项目所发发生的园林林环境造价价，主要包包括：1） 环境设计费费2） 绿化建设费费：区内、区区外绿化支支出3） 建筑小品：雕塑、喷喷泉、环廊廊、假山等等4） 道路、广场场建造费、道道路广场铺铺设、开设
43、设路口工程程及补偿费费等5） 围墙建造费费：包括永永久性围墙墙、围栏及及大门6） 室外照明：室外照明明电气工程程，如路灯灯、草坪灯灯7） 室外背景音音乐8） 室外零星设设施：各种种指示牌、标标识牌、示示意图等 配套设设施费指房屋开发发过程中，根根据有关法法规，产权权及其受益益权补属于于开发商，开开发商不能能有偿转让让也不能转转作自留固固定资产的的公共配套套设施支出出。主要包包括以下几几类：（1） 在开发小区区内发生的的不会产生生经营收入入的不可经经营性公共共配套设施施支出，居居委会、派派出所、岗岗亭、儿童童乐园、自自行车棚等等设施的支支出。（2） 在开发小区区内发生的的根据法规规或经营惯惯例，
44、其经经营收入归归于经营者者或业委会会的可经营营性公共配配套设施的的支出，如如建造幼托托、邮局、图图书馆、阅阅览室、健健身房、游游泳池、球球场等设施施的支出。（3） 开发小区内内城市规划划中规定的的大配套设设施项目不不能有偿转转让和取得得经营收益益权时，发发生的没有有投资来源源的费用。（4） 对于产权。收收入归属情情况较为复复杂的地下下室、车位位等设施，应应根据当地地政府法规规、开发商商的销售承承诺等具体体情况确定定是否摊入入本成本项项目。如开开发商通过过补交地价价或人防工工程费等措措施，得到到政府部门门认可，取取得了该配配套设施的的产权，则则应作为经经营性项目目独立核算算。该成本项目目下按各项
45、项配套设施施设立明细细科目进行行核算，如如“1、 游泳池：土土建、设备备、设施2、业主会会所：设计计、装修费费、资产购购置、单体体会所结构构3、幼儿园园：建造成成本及配套套资产购置置4、学校：建造成本本及配套资资产购置5、儿童游游乐设施6、车站建建造费：土土建、设备备、各项设设施开发间接费费开发间接费费核算与项项目开发直直接相关、但但不能明确确属于特定定开发环节节的成本费费用性支出出；以及与与项目推广广销售有关关但发生在在楼盘开盘盘前的费用用支出。一） 工程管理费费1）工程监监理费：支支付给聘请请的项目或或工程监理理单位的费费用2）预结算算编审费：为编制、审审查施工图图概算、预预算、结算算所支付的的费用