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1、第一章房地产成本管理制度一、总 则 ll、为了了增强成成本控制制力度，降降低成本本费用，提提高市场场竞争力力，根据据国家有有关法规规政策，结结合成本本管理的的要求和和经验、教教训，制制定本制制度。 22、成本本管理的的基本原原则是：以市场场需求为为导向、保保证质量量为前提提，过程程控制为为环节、规规范操作作为手段段，提高高经济效效益为目目的。3、成本监监控的任任务是：遵守国国家有关关法规政政策，落落实成本本岗位责责任制，完完善成本本管理基基础，形形成有效效的成本本监控系系统，努努力降低低成本，提提高经济济效益。二、房地产产成本管管理职责责（一）成本本管理部部的成本本管理职职责 11、制定定、修
2、正正成本管管理制度度，督促促、指导导各开发发企业建建立完善善本单位位成本管管理制度度；并跟跟踪、检检查执行行情况，对对成本实实行制度度监控。 22、进行行房地产产市场调调研，对对房地产产市场走走势作出出分析、判判断，及及时提供供、反馈馈给企业业管理层层作决策策参考；保持对对国家有有关法规规政策和和成本管管理环境境的了解解，协助助房地产产公司争争取优惠惠政策、处处理有关关政策性性问题。 33、组织织各方面面专业人人士对拟拟建项目目进行实实地考察察、立项项听证，按按立项审审批程序序审查投投资估算算，把握握投资决决策，合合理配置置资源，帮帮助房地地产公司司做好项项目前期期策划中中的成本本控制。立立项
3、审查查的重点点是： 立项资资料是否否齐全、规规范； 市场定定位是否否明确、恰恰当； 投资成成本估算算是否经经济、合合理； 投资回回报是否否符合利利润目标标要求； 投资风风险能否否有效控控制。 44、跟踪踪、落实实各项目目成本计计划及其其执行情情况，适适时了解解各项目目成本的的实际构构成，汇汇编成本本报表；分析、总总结项目目成本控控制情况况。协助助、督促促各开发发企业做做好项目目操作过过程中的的成本控控制工作作。 55、建立立成本信信息监控控中心，及及时收集集各项目目成本动动态资料料，为管管理层提提供充分分、有效效的决策策依据，并并按要求求将有关关意见反反馈给各各开发企企业。 66、组织织成本管
4、管理的信信息交流流，通过过培训、双双向交流流、研修修会等方方式，增增进全员员的成本本管理意意识，推推广内外外成本管管理经验验寻求求降低成成本的有有效途径径，促进进成本管管理水平平的提高高。 77、根据据管理的的需要，派派出审计计小组对对项目成成本进行行阶段审审计和决决算审计计，对项项目成本本发生的的合理性性、成本本管理的的规范性性提出审审计意见见。并结结合项目目收益情情况，考考核项目目的成本本降低率率、投入入产出率率、投资资回报率率等指标标。 88、逐步步排行成成本管理理及其信信息交流流电脑化化，搞好好成本管管理的综综合服务务。（二）各执执行部门门的成本本管理职职责1、认真执执行成本本管理制制
5、度，结结合实际际制定本本单位成成本管理理制度，并并自觉接接受监督督。2、根据本本单位业业务发展展规划、开开发能力力和市场场情况，确确定项目目开发计计划，组组织立项项调研、选选址和前前期策划划，提出出立项建建议和开开发设想想，并按按要求提提交立项项可行性性报告，履履行立项项审批程程序。3、规划设设计阶段段，应按按市场定定位和成成本估算算准确把把握设计计方案，组组织审查查设计概概算的经经济合理理性，使使规划设设计既符符合规范范，又体体现成本本控制的的意识和和要求。4、客观、认认真地进进行项目目成本费费用测算算，编制制项目成成本费用用计划，确确定项目目及每个个单项工工程的目目标成本本，分解解成本费费
6、用控制制指标，落落实降低低成本技技术组织织措施5、遵循基基本建设设程序，进进行项目目实际操操作，对对房地产产成本实实行项目目经理负负责制和和全员全全过程控控制，对对可控成成本、变变动成本本和成本本异常偏偏差实行行有效监监控、保保证将成成本控制制在目标标成本范范围内。6、正确处处理成本本、市场场、工程程质量、开开发周期期、资源源、效益益之间的的关系，防防止和杜杜绝重大大工程质质量事故故，努力力缩短开开发周期期，严格格控制项项目的质质量成本本和期间间费用，加加速投资资回报，提提高投资资回报率率。7、组织项项目开发发成本费费用核算算，及时时、全面面、准确确、动态态地反映映项目成成本、费费用情况况，按
7、规规定编报报成本会会计报表表等有关关资料。坚坚持成本本报告制制度，保保证成本本信息交交流的及及时、有有效。8、熟悉、掌掌握国家家和当地地有关法法规政策策及市场场需求、预预算定额额水平等等成本控控制因素素，用足足用活各各种政策策、资源源，提高高成本控控制的预预见性，努努力寻求求降低成成本费用用的途径径。9、定期或或不定期期分析成成本结构构、差异异及其原原因、监监控措施施及其效效果、经经验教训训，每年年至少一一次，并并将分析析报告报报财务部部。三、房地产产成本监监控（一）成本本监控系系统1、根据公公司的管管理体制制 建立立以管理理监控为为中心、以以操作监监控为中中心的房房地产成成本监控控系统。实实
8、行总经经理领导导下、项项目经理理负责、各各职能部部门具体体实施的的运行机机制。2、各监控控中心应应树立全全员成本本意识，对对房地产产成本实实行全过过程监控控3、各开发发企业应应根据管管理需要要和项目目实际情情况，设设置审算算部、工工程部、财财务部等等成本管管理职能能部门或或岗位，保保证成本本控制工工作的顺顺利进行行。 （二二）成本本监控的的要求 制制度建设设l、根据管管理的需需要，各各房地产产公司应应制订和和完善包包括以下下几方面面内容的的成本管管理制度度，并备案：u 成本管理责责任制及及监控程程序；u 计划管理制制度（包包括指标标、定颁颁、考核核管理办办法）： u 招、投标管管理制度度；u
9、合同管理制制度；u 工程（质量量、进度度、监理理、现场场、工程程盘点、期期工验收收移交）管管理制度度；u 预决算（包包括概算算、设计计变更、现现场签证证、结算算款项项拨付僧僧理制度度u 费用控制制制度；u 材料设备管管理制度度。以上制度，各各单位可可分别制制定也可可综合制制定。2、公司应应不断总总结成本本控制经经验，在在此基础础上，逐逐步健全全、完善善公司的的房地产产成本管管理制度度。计划管理1、各开发发企业应应按根据据项目开开发的节节奏，及及时编制制成本计计划，并并跟踪、检检查、考考核计划划的执行行情况：u 开发产品成成本计划划（按完完全成本本口径）；u 期间费用计计划；u 降低成本技技术组
10、织织措施什什划。2、成本计计划以设设计概算算、施工工图预算算、成本本预测和和决策为为依据，综综合考虑虑各种因因素进行行编制，做做到目标标明确、先先进、可可行，尽尽量数据据地、图图表化。3、各开发发企业应应完善成成本考核核办法，确确立成本本降低率率、费用用节约额额、项目目投资回回报率等等成本考考核指标标。分析检查1、 各开发企业业在成本本控制过过程中，应应定期、按按开发阶阶段对房房地产成成本的结结构、差差异及其其原因、控控制措施施及其效效果进行行分析，以以及时总总结经验验教训，做做好下一一步成本本控制工工作、分分析的重重点是：u 计划及其执执行盾况况；u 实际成本与与预算成成本、计计划成本本对比
11、差差异及其其原因；u 分析棚内控控制措施施、效果果、存在在问题及及改进意意见、对对策；u 评价、结论论与揭示示。2、 公司根据管管理需要要，应按按项目就就成本控制情情况进行行分析检检查。信息交流1、 应上报的常常规性成成本资料料主要包包括：u 项目基本情情况；u 按会计制从从规定应应编报的的成本核核算报表表；u 成本动态情情况及其其分析资资料；u 当地政策性性收费项项目、内内容、标标准、依依据及政政策的适适用期限限、收费费部门。2、按例外外管理原原则对对下列成成本异常常偏差及及其处置置办法应随时时上报；u 当地有关法法规政策策的重大大调整：u 成本超降率率占单项项工程成成本总额额10以上、占占
12、其本身身预算成成本或计计划成本本30以上的的的项目目、事件件（包括括停工、严严重南工工、重大大设计变变更、计计划外增增减项目目、现场场签证、工工程质量量事故等等因素影影响造成的成成本增、减减项目、事事件）：u 合作条件更更改u 补交地价。3、各开发发企业应应建立成成本信息息库，互互相交流流成本控控制的经经验教训训。四、房地产产开发环环节的成成本控制制（一）立项项环节的的成本控控制1、各单位位新项目目立项时时必须提提交立立项价示示和详详细的可可行性研研究报告告，并并经立项项听证会会讨论通通过。可可行性研研究报告告除应应具备地地块基础础资料、周周边环境境及其发发展趋势势、合作作方背景景、合作作方式
13、及及条件、初初步规划划设计方方案、开开发节目目及市场场定位等等基础内内容外，还还须包括括以下内内容：u 成本费用估估算和控控制目标标及措施施；u 投资及效益益测算、利利润体现现安排；u 税务环境及及其影响响；u 资金计划；u 竟投方案案（仅仅限招标标、拍卖项目目）；u 投资风险田田信及相相应的对对策；u 项目综合评评价意见见。 22、可可行性研研究报告告应至至少在立立项听证证会前提提前一周周上交。 33、若项项目立项项后，合合作条件件或招标标、拍卖卖条件等等关键因因是发生生变化，并并将对我我方构成成重大不不利影响响时，应应重新提提交立立项申请请。 44、招标标或拍卖卖项目的的竞价不不得突破破批
14、准的的最高限限阶；合合作建房房项目要充充分考虑虑地价款款的支平平才方式式及相应应的资金金成本； 55、招标标、拍卖卖合同或或合你开开发合同同应经律律师审核核后正式式签署。 （二）规划划设计环环节的成成本控制制 11、规划划设计单单位的选选择由各各开发单单位自行行负责，但但应遵循循以下原原则：u 能由内部完完成的规规划设计计工作，应应由内部部自行完完成；u 需委托设计计院进行行的规划划设计工工作，应应采取地地标方式式，择优优确定。 22、总体体规划设设计方案案（必须须包括建建造成本本控制总总体目标标），应应首先上上报领导导牵头组组织的“规划设设计方案案听证会会”审查，获获通过后后方可进进入下一一
15、设计阶阶段（如如单体设设计、扩扩初设计计、施工工图设计计）。每每一阶段段都必须须要求设设计单位位出具设设计概（预预）算，并并在与上上一阶段段的概（预预）算进进行认真真分析、比比较的基基础上编编制我方方的建建造成本本概（预预）算，确确定各成成本单项项的控制制目标，并并以此控控制下一一阶段的的设计。 33、施工工图设计计合同应应具备有有关钢筋筋、混凝凝土等建建材用量量要求的的条款，并并载明：设计单单位的施施工图预预算原原则上不不得突破破我方编编制的建建造成本本预算。4、设计、工工程、预预算人员员应会同同监理人人员组成成联合小小组，对对施工图图的技术术性、安安全性、周周密性、经经济性（包包括建成成后
16、的物物业管理理成本）等等进行会会审，提提出明确确的书面面审查意意见，并并督促设设计单位位进行修修正，避避免或减减少设计计不合理理甚至失失误所造造成的投投资损失失浪费。 （三）施施工招标标环节的的成本控控制 11、除垄垄断性质质的工程程项目外外，其他他工程的的施工或或作业单单位，不不得指定定 22、主体体施工单单位的选选择，必必须采取取公开或或邀请招招标方式式进行。 33、应组组织设计计、工程程、预算算、财务务四大专专业人员员联台组组成招标标工作小小组，就就招标范范围、招招标内容容、招标标条件等等进行进进详细、具具体的策策划，拟拟订标书书，开展展招标活活动；对对投标单单位应就就其资质质、经济济实
17、力、技技术力量量、以往往施工项项目和施施工管理理水平等等进行现现场考读读，提出出书面考考察意见见；对投投标情况况进行评评估，提提出书面面评估意意见。 44、同等等条件下下，应尽尽量选择择企业类类别或工工程类别别高而取取费较低低的单位位。 55、凡投投资额超超过人民民币1，0000万万元的工工程项目目若采取取邀请招招标方式式。应事事后提交交有关招招标、评评标等工工作的文文字备忘忘。 66、零星星工程应应当在两两个以上上的施工工单位中中，综合合考察其其技术力力量、报报价等进进行选择择。 77、垄断断性质的的工程项项目（如如水、电电、气等等）应尽尽力进行行公关协协调，最最大程度度降低造造价。 88、
18、施工工合同谈谈判人员员至少应应包括工工程、预预算两方方面的专专业人员员，合同同条件必必须符合合招标条条件，合合同条款款及内容容概念应应消晰，不不得因工工程紧而而不签合合同就开开工。 99 应应建立健健全施工工队伍档档案，跟跟踪评估估其资信信、技术术力量等等 110、出出包工程程应严禁禁擅自转转包 （四）施工工过程的的成本控控制 现现场签证证 11、现场场签证要要反复对对照合同同及有关关文件规规定慎重重处理。 22、现场场签证必必须列清清事由、工工程实物物量及其其价值量量，并由由甲方主主管工程程师和预预算人员员以及监监理单位位现场管管理人员员共同签签名，其其中甲方方预算人人员必须须对工程程量、单
19、单价、用用工量负负责把关关。现场场签证的的具体审审批程序序与权限限，由各各开发企企业自行行制定。 33、现场场签证必必须按当当时发生生当时签签证的原原则，在在职后五五日内办办理完毕毕，严禁禁事后补补签。签签证内容容、原因因、工程程量必须须清楚明明了，涂涂改后的的签证及及复印件件不得作作为结算算依据。 44、凡实实行造价价大包干干的工程程和取费费系数中中已计取取预算包包干费或或不可预预见费的的工程项项目。在在施工过过程中不不得办理理任何签签证。5、因业主主要求或或者因设设计不当当，确实实需要变变更设计计的，应应填写设设计变更更审批表表并编编制预算算，经设设计、监监理单位位和我方方有关负负责人认认
20、可后，方方可办理理，办理理过程中中必须对对照有关关设计、施施工或售售楼合同同，明确确经济责责任，杜杜绝盲目目签证。我我方设计计变更的的审批权权限由各各开发单单位根据据自身实实际情况况而定。 工工程质量量与监理理 11、项目目开工前前，原则则上应通通过招标标方式择择优选择择具有合合法资格格与有效效资质等等级的监监理单位位。监理理单位应应与所监监理工程程的施工工单位和和供货商商无利益益关系。 22、工程程质量监监控人员员应要求求监理单单位密切切配合，严严格把关关。一旦旦发现质质量事故故，必须须组织有有关部门门详细调调查、分分析事故故原因，提提交事故故情况报报告及防防患措施施，明确确事故责责任并督督
21、促责任任单位，按按照质检检部门认认可的书书面处理理方案予予以落实实。争故故报告与与处理方方案应一一并存档档备案。3、应特别别重视隐隐蔽工程程的监理理和验收收。隐蔽蔽工程的的验收必须由由工程、预预算人员员联合施施工单位位、质检检部门共共同参加加并办理理书面手手续。凡凡未经验验收签证证的，应应要求施施工单位位不得隐隐蔽和进进入下道道工序施施工。隐隐蔽工程程验收记记录按顺顺序进行行整理，存存入工程程技术档档案。 工工程进度度款 11、原则则上不向施施工单位位支付备备料款确需支付付者 应应不超过过工程造造价的115并在工程程进度款款支付到到工程造价价50时开始抵扣扣预付备料款。 22、工程程进度款款的
22、拨付付应当按按下列程程序办理理： 施工单单位按月月报送施施工进度度计划和和工程进进度完成成月报表表 工程程、预算算部门会会同监理理人员 对照施工合合同及进进度计划划，审核工程进度度内容和完工部部位（主主体结构及隐隐蔽工程程部分须须提供照照片）、工工程质量量证明等等资料： 预算算部门整整理复核核工程价价值量 经财财务部门门审核后后按有关关批准程程序付款款并登记记付款台台帐。 33、应要要求施工工单位在在我方开开户银行行开具结结算帐户户，以便为为我方融融洽银企企关系和和监督工工程款项项的使用用提供便便利4、工程进进度款支支付达到到工程造造价855时 原则上上应停止止付款，预留留至少110工工程尾款
23、款和5保修款款以便掌掌握最终终结算主主动权。 （五五）工程程材料及及设备管管理 11、项目目开工前前，设计或或工程管管理部门门应及时时列出所所需材料料及设备备消单，一一般按照照下列原原则决定定甲供、 甲定定乙供和和乙供，并并在工程程施工承承包合同同中加以以明确： 11）、甲甲方能找找到一级级建材市市场的、有有进口免税计计划指标标的、有有特殊质质量要求求和价格浮浮动幅度度较大的的材料和和设备，应实行行甲供或或甲定乙乙供，其余实实行乙供供； 22）、实实行甲供供或甲定定已供的的材料和和设备应应尽量不支付付采购保保管费。 33）、应应按工程程实际进进度合理理安排采采购数量量和具体体进货时时间，防止积
24、积压或造造成窝工现象象 44）、甲甲供材料料、设备备的采购购必须进进行广泛泛询价，货货比三家家，也可在在主要设设备和大大宗建材材采购上上采用招标方方式在在质量、价价格、供供货时间间均能满满足要求求的前提提下，应比照以下下列条件件择优确确定供货货单位： 能够够实行赊赊销或定定金较低的供供货商： 愿意意以房屋屋抵材料料款，且接接受正常楼价价的供货货商： 能够到到现场安安装，接受验验收合格格后再付付款的供供货商； 售后服服务和信信誉良好好的供货货商。 22、 工工程管理理部门对到货货的甲供供材料和和设备的的数量、质质量及规规格，要要当场检检查验收收并出具检检验报告告，办理验验收手续续，妥善保保管。对
25、不符符台要求求的，应应及时退退货并通通知财务务部拒绝绝付款 33、采采购合同同中必必须载明明：因供货货商供货货不及时时成质量量、数量量等问题题对工程程进度、工工程质量量造成影响和损失失的，供供货商必必须承担担索赔责责任 44、各单单位必须须建立健健全材料料的询价价、定价价、签约约、进货货和验收收保管相相分离的的内部牵牵制制度度， 不得得促成由由一人完完成材料料采购全全过程的的行为 55、 对对于乙供供材料和和设备，我我方必须须按认定定的质量量及选型型在预预算人员员控制的的价格上上限范围围内抽取样样板，进进行封样，并尽量采采取我方方限价的的措施同时在在材料和和设备进进场时应应要求出具具检验合合格
26、证。 66、材料料的代用用应由工工程管理理部门书书面提出，设计单单位和监监理单位位通过审算部门门同意 领导批批准7、甲供材材料、设设备的结结算必须须凭供货货合同、供供货厂家家或商检检部门的的检验合合格证和和我方工工程管理理部门的的验收检检验证明明以及结结算清单经经审算、财财务部门门审核无无误后，方能办办理结算算 （六六）竣工工交付环环节的成成本控制制 11、单项项工程和和项目竣竣工应经经过自检检、复查查、验收收三个环环节才能能移交 22、设计计、工程程、审算、销销售和物物业管理理部门必必须参加加工程结结构验收收、装修修验收及及总体验验收等。“移交证证明书” 应由由施工单单位、监监理单位位和物业
27、业公司同同时签署署 33、凡有有影响使使用功能能和安全全及不合合设计要要求的结结构部位位、安装装部位、装装饰部位位和设备、设设施均均应限期期整改直直到复验验合格。因施工工单位原原因延误误工程移移交，给我方方造成经经济损失失的，要按合合同追究究其责任任。 44、工程程移交后后，应按施施工合同有有关条款款和物业业管理规规定及时时与施工工单位签签订保保修协议议书，以明确施工工单位的的保修范范围、保保修责任任（包括括验收后后出现的的质量问问题的保保修责任任的约定定）及处处罚措施施等。 55、采取取一次性性扣留保保修金、自自行保修修的开发发企业，应对保保修事项项及其费费用有充充分的预预计，留足保保修费用
28、用。 66、甲方方按租售售承诺先先行垫付付的属保保修范围围的费用用 应在在工程承承包合同同中便明明确由乙方承承担 （七）工程程结算管管理 11、工程程竣工结结算应具具备以下下基本条条件； 符合合合同（协协议）有有关结算算条款的的规定： 具备完完整有效效的质量量评定结果果和符合合规范要要求的竣竣工验收收资料； 项目设设计变更更、现场场签证及及其他有有关结算算的原始始资料齐齐备； 工程程遗留问问题已处处理完毕毕： 施工工单位结结算书按按投求编编制，所所附资料料齐全。 22、工程程结算要要以我方方掌握的的设计变变更和现场签签证为准准，施工工单位提提供的设设计变更更和现场场签证，一一般只能作作为参考考
29、 33“点工” 必须须按照定颁颁价计取取、结算算 44、审算算部门应应详细核核对工程程量审审定价格格、取费费标准计算工工程总造造价做做到资料料完整有根有有据，数据准准确，也也可聘请请建行或或国家有有关部门门进行复复审 55、编制制的预、结结算书，应当有有工资、材材料、设设备和有有关经济济指标的的计算过过程及详详细的编编制说明明，扣清甲供材材料款项项 66、审算算部门应应对主体体工程成成本进行行跟踪分分析管理理进行行“三算” 对比比 找出出工程成成本超、降降的因素素，并提出出改进措措施和意意见7、在审算算部门提提供的结结算资料料基础上上，财务务部门应应当结合合预付备备料款、代垫垫款项费费用等债债
30、权、债债务，对照合合同详细细审核并并编制工工程财务务决算书书 （八八）其他他环节的的成本控控制 11、正式式发售前前，应组组织销售售、设计计、工程程和预算算人员拟拟订详细细的销销售承诺事事项清单逐项测测算其建建设成本本，并对对照原成成本预算算逐项审审核对对学校、交交通、水水塔等配套套，应测测算其运运行成本本，并列列入项目目完全成成本范围围内销销售承诺诺事项清清单及及有关成成本测算算，须报各各开发单单位总经经理办公公会审查查通过。 22、销售售过程中中为增加加“卖点”需增加加或调整整绿化、公公建配套等等项目时时应事事先编制制预算并并报各开开发单位位总经理理办公会会批准后后方可实实施。 33、应尽
31、尽可能缩缩短项目目开发经经营周期期，减少少期间费用用。应保证证向客户户承诺的的交工日期，以避避免赶工工成本和和延期赔偿偿；在市市场和经经营条件件许可的的情况下下，应注意意加快项项目开发发节奏：应减少少现房积积压时间间，减少利利息费用用等成本本4、各开发发企业应应按回避避、竟争争、平等等、服务务、距离离、双赢赢、公正正、团队队合作的的原则，正确处理与合作伙伴的关系五、附 则则 11、本制制度适用用于各房房地产开开发企业业各房房地产开开发企业业应根据据本单位的的具体情情况和项项目特点点，结合合本制度度的要求求。制定定本单位位的成本本管理制制度或管管理办法法在实实际工作作中不断断完善，并备备案 22
32、、本制制度未涉涉及到的的内容或或未尽事事项应应按照国国家和房房地产开开发企业业成本管管理的有有关规定定执行。本本制度由由财务管管理部根根据成本本管理的的需要进进行修订订和完善善第二章 房房地产企企业成本本核算指指导一、 总 则11 为为了加强强成本管管理，规规范房地地产开发发企业成成本核算算，正确确计算开开发产品品成本，便便于成本本资料的的比较和和分析，根根据国家家颁布的的有关会会计准则则、会计计制度以以及制定定的有关关规定的的要求、制制定本指指导。12 房房地产开开发企业业成本核核算的任任务是：建立和和完善成成本核算算基础工工作，合合理确定定成本计计算对象象，正确确归集和和分配开开发成本本的
33、费用用，及时时、准确确、完整整地提供供成本核核算资料料，以便便及时发发现成本本管理中中存在的的问题，寻寻求降低低成本的的途径。13 各各房地产产开发企企业，应应建立成成本核算算责任制制，不断断完善成成本核算算基础工工作，改改进成本本核算方方法，严严格按照照国家以以及公司司成本管管理的要要求，正正确组织织成本核核算工作作，并自自觉接受受公司监监督。二、 成本核算的的基本程程序成本核算的的一般步步骤：第一步：根根据成本本核算对对象的确确定原则则和项目目特点，确确定成本本核算对对象。第二步：设设置有关关成本核核算会计计科目，核核算和归归集开发发成本费费用。第三步：按按受益原原则和配配比原则则，确定定
34、应分摊摊成本费费用在各各成本核核算对象象之间的的分配方方法、标标准。第四步：将将归集的的开发成成本费用用按确定定的方法法、标准准在各成成本核算算对象之之间进行行分配。第五步：编编制项目目开发成成本计算算表，计计算各成成本核算算对象的的开发总总成本。第六步：正正确划分分已完工工和在建建开发产产品之间间的开发发成本，分分别结转转完工开开发产品品成本。第七步：正正确划分分可售面面积、不不可售面面积（由由主管部部门划分分提供），根根据有关关规定分分别计算算可售面面积、不不可售面面积应负负担的成成本，正正确结转转完工开开发产品品的销售售成本。第八步：编编制成本本报表，根根据成本本核算和和管理要要求，总总
35、括反映映各成本本核算对对象的成成本情况况。三、 成本核算对对象的确确定31 成成本的核核算对象象的确定定原则：应满足足成本计计算的需需要;便便于成本本费用的的归集；利于成成本的及及时结算算；适应应成本监监控的要要求。32 各各单位可可根据上上述原则则，参照照下列条条件，结结合项目目开发地地点、规规模、周周期、方方式、功功能设计计、结构构类型、装装修档次次、层高高、施工工队伍等等因素和和管理需需要等当当地实际际情况，确确定具体体成本核核算对象象。（1） 单位开发项项目，一一般以每每一对立立编制设设计概算算或施工工图预算算所列的的单项开开发工程程为成本本核算对对象。（2） 在同一开发发地点、结结构
36、类型型相同、开开竣工时时间相近近、由同同一施工工单位施施工或总总包的群群体开发发项目，可可以合并并为一个个成本核核算对象象。（3） 对于开发规规模较大大、工期期较长的的开发项项目，可可以结合合项目特特点和成成本管理理的需要要，按开开发项目目的一定定区域或或部位或或周期划划分成本本核算对对象。成片分期期（区）开开发的项项目，可可以以各各期（区区）为成成本核算算对象。一项目有有裙房、公公寓、写写字楼等等不同功功能的，在在按期（区区）划分分成本核核算对象象的基础础上，还还应按功功能划分分成本核核算对象象。同一小区区、同一一期有高高层、多多层、复复式等不不同结构构的，还还应按结结构划分分成本核核算对象
37、象。（4） 根据核算和和管理需需要，对对独立的的设计概概算或施施工图预预算的配配套设施施，不论论其支出出是否摊摊入房屋屋等开发发产品成成本，均均应单独独作为成成本核算算对象。对对于只为为一个房房屋等开开发项目目服务的的、应摊摊入房屋屋等开发发项目成成本且造造价较低低的配套套设施，可可以不单单独作为为成本核核算对象象，发生生的开发发费用直直接计入入房屋等等开发项项目的成成本。四、 成本费用项项目及核核算内容容41 开开发产品品成本核核算应视视开发产产品的具具体情况况，按制制造成本本法设置置成本项项目。成成本项目目一般包包括系列列六项：1） 土地获得价价款2） 开发前期准准备费3） 主体建筑工工程
38、费4） 主体安装工工程费5） 社区管网工工程费6） 园林环境工工程费7） 配套设施费费8） 开发间接费费42各成成本项目目的开支支范围如如下：土地获得价价款指为取得土土地开发发使用权权而发生生的各项项费用，主主要包括括以下内内容：二） 政府地价及及市政配配套费：支付的的土地出出让金、土土地开发发费，向向政府部部门交纳纳的大市市政配套套费、交交纳的契契税、土土地使用用费、耕耕地占用用税，土土地变更更用途和和超面积积补交的的地价。三） 合作款项：补偿合合作方地地价、合合作项目目建房转转入分给给合作方方的房屋屋成本和和相应税税金等。四） 红线外市政政设施费费：红线线外道路路、水、电电、气、通通讯等建
39、建造费、管管线铺设设费、接接口补偿偿费。五） 拆迁补偿费费：有关关地上、地地下建筑筑物或附附着物的的拆迁补补偿净支支出，安安置及动动迁支出出，农作作物补偿偿费，危危房补偿偿费。开发前期准准备费:指在取得土土地开发发权之后后、项目目开发前前期的水水文地质质勘查、测测绘、规规划、设设计、可可行性研研究、筹筹建、“三通一一平”等前期期费用。主主要包括括以下内内容：一） 勘查设计费费（1） 勘测丈量费费：包括括初勘、祥祥勘。主主要有：水文、地地质、文文物和地地基勘查查费，沉沉降观测测费，日日照测试试费、拔拔地钉桩桩验线费费、复线线费、定定线费、放放线费、建建筑面积积丈量费费等。（2） 规划设计费费：规
40、划费：方方案招标标费、规规划设计计模型制制作费、方方案评审审费、效效果图设设计费、总总体规划划设计费费。设计费：施施工图设设计费、修修改设计计费等其他：可行行性研究究费、制制图、晒晒图、赶赶图费等等。（3） 建筑研究用用房费：包括材材料及施施工费二） 报建费（1） 报批报建费费包括安检费费、质检检费、标标底编制制费、交交易中心心手续费费、人防防报建费费、消防防配套设设施费、散散装水泥泥集资费费、白蚁蚁防治费费、墙改改基金、建建筑面积积丈量费费、路口口开设费费等、规规划管理理费、新新材料基基金（或或墙改专专项基金金）、教教师住宅宅基金（或或中小学学教师住住宅补贴贴费）、拆拆迁管理理费、招招投标管
41、管理费等等。项目整体性性批报建建费：项项目报建建时按规规定向政政府有关关部门交交纳的报报批费。（2） 增荣费包括水、电电、煤气气增荣费费三）“三通通一平”费：1） 临时道路：接通红红线外施施工用临临时道路路的设计计、建造造费用2） 临时用电：接通红红线外施施工用临临时用电电规划设设计费、临临时管线线铺设、改改造、迁迁移、临临时变压压器安装装及拆除除费用。3） 临时用水：接通红红线外施施工用临临时给排排水设施施的设计计、建造造、管线线铺设、改改造、迁迁移等费费用。4） 场地平整：场地清清运费、旧旧房拆除除等费用用。三） 临时设施费费1） 临时围墙：包括围围墙、围围栏设计计、建造造、装饰饰费用2）
42、 临时办公室室：租金金、建造造及装饰饰费用3） 临时场地占占用费：含施工工用临时时占道费费、临时时借用空空地租费费4） 临时围板：包括设设计、建建造、装装饰费用用主体建筑工工程费指项目开发发过程中中发生的的主体内内列入土土建预算算内的各各项费用用。主要要包括：一） 基础造价包括土石方方、桩基基、护壁壁（坡）工工程费、基基础处理理费、桩桩基咨询询及检测测费、降降水二） 结构及粗装装修造价价结构及粗装装修（含含地下室室部分），如如系高层层建筑，有有裙房架架空层及及转换层层，原则则上架空空层结构构列入裙裙楼，转转换层结结构并入入塔楼。三） 门窗工程主要包括室室外门窗窗、户门门、防火火门的费费用四）
43、公共部位精精装修费费主要包括大大堂、楼楼梯间、屋屋面、外外立面及及雨蓬的的精装修修费用五） 户内精装修修费主要包括厨厨房、卫卫生间、厅厅房、阳阳台、露露台的精精装修费费用。主体安装工工程费一） 室内水暖气气电管线线设备费费：1、 室内给排水水系统费费（自来来水/排排水/直直饮水/热水）；2、 室内采暖系系统费（地地板热/电热膜膜/分户户燃气炉炉/管道道系统/暖气片片）；3、 室内燃气系系统费：室内电电气系统统费（强强、弱电电预埋管管）二） 室内设备及及其安装装费1、 空调及安装装费2、 电梯及其安安装费3、 发电机及其其安装费费4、 高低压配电电及安装装费5、 消防通风及及安装费费6、 背景音
44、乐及及安装费费三） 室内智能化化系统费费1、 保安监控及及停车管管理系统统费用2、 电信网络费费用3、 卫星电视费费用4、 三表远传系系统费用用5、 家居智能化化系统费费用社区管网工工程费一） 室外给排水水系统费费主要包括自自来水系系统、雨雨污水系系统、直直饮水系系统、热热水系统统二） 室外采暖系系统费主要包括管管道系统统、热交交换站、锅锅炉房费费用三） 室外燃气系系统费主要包括管管道系统统、调压压站四） 室外消防系系统费主要包括高高压线路路工程、低低压线路路工程、配配电站、开开闭站五） 室外智能化化系统费费主要包括电电信网络络系统、小小区停车车管理系系统、电电子巡更更系统、围围墙监控控照明系
45、系统园林环境工工程费指项目所发发生的园园林环境境造价，主主要包括括：1） 环境设计费费2） 绿化建设费费：区内内、区外外绿化支支出3） 建筑小品：雕塑、喷喷泉、环环廊、假假山等4） 道路、广场场建造费费、道路路广场铺铺设、开开设路口口工程及及补偿费费等5） 围墙建造费费：包括括永久性性围墙、围围栏及大大门6） 室外照明：室外照照明电气气工程，如如路灯、草草坪灯7） 室外背景音音乐8） 室外零星设设施：各各种指示示牌、标标识牌、示示意图等等 配套设设施费指房屋开发发过程中中，根据据有关法法规，产产权及其其受益权权补属于于开发商商，开发发商不能能有偿转转让也不不能转作作自留固固定资产产的公共共配套设设施支出出。