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1、中国物业管理开展的瓶颈及对策研究综述报告一、选题的依据与国内外研究现状物业管理行业是随着我国改革开放进程而出现的。1981年我国 第一家物业管理公司正式成立。开展到今天，我国物业管理行业已经 被世人所熟知。随着我国城镇化进程推进，我国物业管理行业开展前 景广阔。物业管理行业能够对我国社会生活产生多方面的影响，一方 面物业管理行业能够吸收大量的就业人员，缓解我国就业压力，另一 方面物业管理行业能够为业主提供优质服务，满足业主居家需要。因 此探究物业管理行业未来开展之路，对于我国居民生活质量提升是大 有裨益的。当前我国物业管理行业存在诸多问题，这些问题严重制约了我国 物业管理行业的开展，成为了我国
2、物业管理开展的瓶颈环节。低水平 的服务质量、不合理的物业收费机制等等问题，影响了物业公司正常 运作，同时也影响了居民的生活质量。物业行业是我国新兴的一个行业，国内研究学者对我国物业管理 研究著作不多。纵观我国物业管理著作，主要从更新服务理念、更新 管理体制等方面指出了我国物业管理未来开展方向。甄文海在浅谈 新世纪中国物业管理的服务趋势从三个方面，规划了我国物业管理 开展方向，其一，树立以人为本的服务理念，物业管理应当为居民提 供人性化服务；其二，物业管理公司应当采用专业化的管理方式；其 三，物业管理公司要立足于品牌化经营方式，来实现物业管理公司连 锁模式。甄文海对于我国物业管理方式更新，主要从
3、物业公司今后工 作思路角度予以规划，具有一定可操作性。詹天成在浅谈中国物业管理开展的偏差一文中，一针见血地 指出了我国物业管理开展所存在的假设干个问题，第一，业主和物业管 理公司地位不平等；第二，建筑商与物业管理公司责任不明确；第三, 物业内部管理方式存在疏漏。这些问题可以统一归结为物业管理公司 与业主、建筑商三方之间的关系。实际上，这三方权利和义务分布不 明确，是物业管理工作中出现矛盾的主要原因。郭俊伯在谈物业管理的开展及对策分析文章中，指出了物业 管理所面临的问题，这些问题是比拟细致的，主要包括物业管理公司 企业自身素质、从业人员素质、物业管理公司企业资金等多个方面指 出了物业管理公司今后
4、的工作思路。实质上我国物业管理开展瓶颈不单单是实践当中的瓶颈，也有理 论方面的瓶颈。从我国现有的物业管理理论来说，针对我国的物业管 理方式和今后开展模式，并没有形成系统的管理体系。即便是从法律 角度来说，我国物业管理法律体系与现实生活中的物业管理需要是存 在一定差距的。因此完善我国物业管理理论研究是非常必要的。周运 清和向静林在中国物业管理的理论与实践一文中，强调了物业管 理理论重要性，首先他们分析了我国物业管理理论在物业管理实践中 的指导地位，其次他们系统地分析了我国物业管理理论之所以难以得 到开展的原因，具体地归结为两个方面的原因，第一是由于落后的理 念导致，第二是由于缺乏专业的理论研究人
5、才所导致的。因此完善物 业管理理论对于改善物业管理方式是非常有帮助的。王筝在中国物业管理模式开展趋势分析一文中，对我国物业 管理开展模式进行了展望，分析了我国物业管理模式未来两个开展方 向，第一个方向为职业经理人管理模式，第二个方向为业主自主管理 模式，这两种模式是我国未来物业管理开展趋势。相对于中国刚刚起步的物业管理行业来说，国外物业管理行业发 展是较为充分的。具有现代意义的物业行业起源于美国。世界上第一 个专业性的物业管理组织成立于1908年，由乔治A霍尔特成立， 随后欧美国家纷纷成立物业管理类似组织。物业管理行业在国外开展 日趋成熟。国外研究学者对物业管理方式也是存在很大争议的，其中以A
6、 la n Sp e d d in g的观点最为著名。认为物业管理应当采用综合本钱 和效益管理模式，在管理过程中，实现业主需求和物业职能的有机统 一，使得物业到达最优化效果，同时能够为用户提供更好的服务。因 此从这个角度上来分析，国外物业管理研究主要以用户满意程度和物 业公司盈利情况作为目标。从国外研究学者的物业管理理论来看，物业管理行业是一个牵扯 到众多部门的行业。国内局部研究学者在谈论我国物业管理开展模式 层面，始终从物业管理行业本身出发，这就影响了我国物业管理开展 的动力。首先物业管理企业作为一个盈利机构，脱离企业运行模式是 办不到的。只有盈利的企业才能保证运转下去。其次物业管理行业法
7、律体系建设、企业人员调配、企业与业主关系，并非单纯依靠企业自 身力量能够实现自我突破。实际上要想实现我国物业管理新开展，就 必须要整合所有和物业管理相关的资源，实现有机统一。由于我国物业管理行业开展起步晚，因此物业管理理论和实践相 脱节。在国内众多学者的理论研究过程中，往往普遍看重物业企业的 实践能力。实际上理论与实践相脱节的物业管理模式，对于实现我国 物业管理开展瓶颈是非常不利的。本文立足于理论和实践两个角度， 对我国物业管理开展所遭遇的瓶颈，进行深度挖掘和分析，探索出适 合我国物业管理的指导理论，分析我国物业管理企业应当采取的举 措。实质上，我国物业管理企业所遭遇的问题，不仅仅是一个行业的
8、 问题，同时也是一个社会问题，单纯依靠物业管理企业管理者素质的 高低和操作方法，对于我国整体物业管理行业是微缺乏道的。本文借 鉴国外先进的管理模式和管理经验，结合我国国情，从理论上予以指 导，从实践中予以分析，探索出适合我国物业管理行业开展的共性之 路，实现我国物业管理开展的瓶颈环节。二、研究的主要内容、重点与难点本文采用理论和实践相结合的方式，分析了物业管理开展存在的 问题以及解决对策。整合了国内外研究学者不同的视角，从物业管理 理论和物业管理实践两个方面，规划了我国物业管理开展轨迹。首先 分析了物业管理研究成果，其次探讨了我国物业管理开展所存在的瓶 颈，再次分析了我国物业管理瓶颈存在的原因
9、，同时针对我国物业管 理所存在的瓶颈，提出了相应对策。全文共分为五大局部。第一局部首先分析国内外学者对于物业管理不同的研究成果，通 过研究背景、研究意义、研究方法、国内外研究状况等方面，对本文 物业管理理论和实践研究思路进行了梳理，指出了我国物业管理实现 自身新开展、新跨越的开展路径。第二局部分析了我国物业管理开展所存在的瓶颈。这种瓶颈问题 主要分为两个层面，分别为理论和实践层面。从理论上来说，我国物 业管理理论制约了我国物业管理实践推进。“重实践轻理论”的理念 影响了我国物业管理理论开展，同时物业管理理论和物业管理实践相 脱节的问题，制约了我国物业管理进一步开展。从实践方面来说，我 国物价管
10、理体系存在诸多问题，比方说人员素质低、管理层管理方法 不到位等。我国物业费定价机制有待完善，混乱的物业、业主和开放 商三者的关系造成了我国物业开展困境。第三局部主要分析了我国物业开展瓶颈存在的原因。具体来说， 理论瓶颈存在原因主要分为两个方面，分别为轻理论观念存在和缺乏 理论研究人才。实践瓶颈存在原因可以分为如下三个方面：缺乏管理 制度依托；物业费定价缺乏沟通机制；物业职责不清。第四局部重点描述了突破我国物业开展瓶颈对策。完善物业管理 理论基础可以从培养理论研究人才和更新物业管理理念两个方面入 手。探索物业管理模式可以从完善物业管理法制依托、强化物业内部 管理、优化物业费定价机制、理顺三方关系
11、等四个方面入手。第五局部分析了我国物业开展趋势展望分别是职业经理人物业 管理模式和业主自主物业管理模式。研究重点：本文研究的重点在于通过理论和实践两个方面，对我 国物业管理开展所遭遇的瓶颈以及原因进行详细分析，通过学习先前 学者的研究成果，对我国物业管理开展提出可行性建议，通过系统的 物业管理开展对策来实现物业管理开展瓶颈突破。研究的难点：1、资料收集工作是本次论文写作的难点之一。由 于我国物业管理开展时间较短，因此针对我国物业管理开展的理论研 究成果不是很多，因此造成了前期资料准备存在一定程度上的困难。 2、开展问卷调查存在一定的问题，由于物业管理行业具有非常明显 的地域性，通过发放调查问卷
12、能够确保调查数据真实有效，能否如实 反映出我国物业管理行业所存在的问题，是非常值得考虑的。三、选题的价值及意义本文通过分析我国物业管理行业所面临的开展瓶颈，指出造成我 国物业管理行业开展困境的原因，分析具体原因，找到我国物业管理 开展的新思路，推动我国物业管理呈现出规范化、科学化管理开展模 式。随着我国改革开放进程不断加快，随之而来的城镇化进程不断推 进，商品房小区的物业管理工作显得尤为重要。在很多地区，由于物 业管理工作存在疏漏，激发了群众与物业管理部门的矛盾，甚至有可 能从一般事件上升到群体事件，对构建我国和谐社会造成了不利影 响。因此实现我国物业管理良性开展，对于推动我国物业服务质量提
13、升大有裨益，同时也有助于我国和谐社会的构建。本文创新之处主要有两个方面。第一个创新点：长期以来国内外 研究学者往往立足于物业管理行业本身来寻求突破，实际上物业管理 行业并不是一个孤立存在的行业。从国外良好的物业管理局面，我们 可以看到物业管理行业涉及到立法部门、业主委员会等等诸多部门， 如果单纯依靠物业管理部门本身力量，显然是难以实现突破的。第二个创新点：很多学者在研究我国物业管理开展对策的时候， 往往忽略了理论指导作用。从物业管理详细的举措来分析我国物业管 理模式存在问题，虽然这样做能够解决短期问题，但是缺乏长期理论 指导的物业开展存在着致命伤。所以本文从理论和实践两个方面，对 我国物业开展所存在的问题，予以多方面的剖析，由此从两个维度， 推进我国物业管理开展进程。