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1、城市中央城市理想 银座晶都国际营销推广报告城市中央央城市理理想银座座晶都国国际营销销推广报报告银座晶都都国际20066-1-21前 言银座晶都都国际作作为一个个15万平平方米体体量的大大型综合合项目，如如何在激激烈的竞竞争中脱脱颖而出出，完成成年销售售任务22.5亿亿的目标标，是摆摆在我们们每个人人面前的的一个难难题。而而在这个个难题中中，最核核心的有有三点：一是在前前期以什什么样的的形象入入市，即即市场引引爆的问问题；二是如何何延续和和扩展项项目的形形象，即即市场巩巩固问题题；三是如何何安排我我们的工工作，即即项目工工作计划划问题。本报告就就是为了了解决这这三问题题。为实现银银座晶国国际项目
2、目既定的的资金回回笼目标标和销售售计划，须须达到以以下几个个条件，本本计划围围绕以下下几个至至关重要要的节点点展开。2月中旬旬面积初初测完成成（前期期客户选选房的前前提条件件）；4月底取取得预售售许可证证；9月底工工程达到到正负零零。一、 项目技术术经济指指标总用地面面积：33.122 haa（含规规划道路路用地00.166ha）总建筑面面积：11518831.68地上建筑筑面积：11666266.822m其中：商商业（113层层，含主主楼）：233383.73mm商务办公公（434层层）：3339115.224m商务公寓寓A栋（436层层）：3361003.332m（小户户型公寓寓）商务公寓
3、寓B栋（431层层）：2213668.776m（高级级公寓）屋顶机房房等：118555.777m地下建筑筑面积：352204.86mm绿地率：31%停车方式式数量：地下汽汽车库停停车6557辆地上地面面绿化停停车1227辆二、 户型及面面积配比比高级公寓寓套内面积积套数套数比例例66.9902816.77%69.1122816.77%81.3312816.77%96.7732816.77%98.1192816.77%120.032816.77%合计168100.0%高级公寓寓共有六六个户型型，每个个户型套套数比例例分别占占到166.7%。小户型公公寓（每每层166户）套内面积积套数套数比例例4
4、016531.33%40-5509918.88%50-66016531.33%60-7706612.55%87336.3%合计528100.0%小户型公公寓的主主力面积积集中在在40-70平平米之间间，套数数比例占占到622.5%。商务办公公套内面积积套数套数比例例55.44331x44=122450.00%121.573112.55%114.253112.55%138.0731x22=62225.00%合计248100.0%商务楼主主力面积积集中在在1144-1338平米米之间，555.443平米米小面积积套数占占到了550%。三、 宏观背景景分析1、 市场背景景 房地产市市场观望状状态，政
5、政府、开开发商、消消费者多多方观望望。 供应市场场潜在在竞争激激烈，众众多项目目明年会会投入市市场。 需求市场场消费费者更加加理性。2、 政策背景景 国家出台台“组合拳拳” ，保保持房地地产健康康稳定发发展。 政策对房房地产投投资起到到了很大大的抑制制作用。 政策降低低了消费费者对房房地产市市场发展展的预期期。 自20005年7月起，国国家未出出台新的的政策，表表明市场场运行较较为正常常，预计计后期政政府将不不再出台台新政策策。四、 优劣势分分析1、优势势： 地理位置置得天独独厚，五五区汇集集,位于济济南“中央商商务区CCBD”、“政务中心”、“金融中心”，邻近“商业中心”和“教育中心”。 外
6、部交通通便捷顺顺畅，依依托顺河河高架可可自由出出入市区区。 商务氛围围良好，配配套完善善。周边边区域各各项商务务配套完完善，集集中了大大量的企企业，形形成了成成熟的商商务氛围围。商业业、生活活配套齐齐全，满满足了客客户的生生活需求求。 建筑立面面简洁现现代，风风格突出出现代气气息，充充分反映映信息时时代、高高科技时时代的都都市氛围围。 项目融合合了办公公、公寓寓、住宅宅、会所所、国际际街区等等多种物物业类型型，具备备打造城城市标杆杆建筑的的基础条条件。 项目户型型方正，自自由组合合，停车车位充足足，各类类办公服服务设施施齐备完完善。小结：项项目最大大的优势势在于地地段,处于CBBD核心心，外部
7、部交通便便捷，四四周业态态分布齐齐全，商商务办公公氛围浓浓厚。2、劣势势： 小环境不不足，东东部为回回民小区区，四周周基本为为各类物物业包围围,项目展展示面较较小。西西部为高高架,对一座座大楼的的气势会会造成影影响。 由于四周周被各类类建筑包包围，处处于一个个相对封封闭的环环境中，建建筑风水水不是非非常好，给给消费者者造成很很大的心心理障碍碍。 项目面临临道路并并非主干干道，以以及顺河河高架桥桥的影响响，给小小交通带带来很大大的不方方便，影影响了车车辆和行行人的出出入。 项目周期期长，给给销售带带来较大大的压力力。 住宅产品品中，总总价基本本上都在在55万以上上，造成成了客户户层面比比较狭窄窄
8、。B栋栋单位朝朝向为东东西向，引引导客户户较为困困难。 小户型的的户型设设计因塔塔楼的制制约，部部分户型型存在一一定的弊弊端。使使得小户户型无法法完全消消化。 物业管理理等很多多方面都都无法确确定，无无法给客客户一个个合适满满意明确确的答复复，这直直接关系系到项目目的品质质。小结：项项目主要要的劣势势在于外外部小环环境与交交通，需需在销售售过程中中着重加加以引导导。3、机会会： 项目周边边的城市市规划和和建设越越来越频频繁，区区域价值值不断提提升。 济南的商商住楼正正处于升升级换代代的变革革之中，高高品质的的商务楼楼将成为为未来济济南办公公物业市市场的主主角。 项目周边边高品质质的办公公物业比
9、比较匮乏乏，少数数的几个个高品质质物业租租售状况况非常理理想。 城市中心心的高级级公寓是是济南市市场的空空白。无无论是住住宅还是是小户型型均有较较大的市市场空间间。小结：我我们需要要把握住住市场的的机遇，站站在城市市的角度度，提升升和改善善区域价价值，适适度超前前，引领领商务楼楼的变革革，塑造造商务核核形象。4、威胁胁： 20055年为调调控年，经经过一年年的宏观观调控后后，20006年年济南办办公楼将将大量上上市，并并且未来来几年的的投资还还会加大大，市场场竞争将将越来越越激烈。 中润、东东环等新新项目即即将上马马，经十十路周边边项目在在二年内内也将逐渐渐出现，分分流项目目的一批批客户。而历
10、山名郡、巴黎花园等中心城区住宅楼盘的出现也会给项目造成很大的压力。 近年来投投入使用用的银座座数码广广场、东东环国际际、明珠珠国际商商务港等等知名商商务办公公楼的租租赁状况况并不理理想，将将很大的的打击投投资者投投资商务务楼盘的的积极性性。 金融、税税收等政政策实施施，很大大程度上上限制了了房地产产投资，缩缩小了目目标客户户范围。 房地产市市场处于于观望状状态，极极大的影影响了客客户对房房地产的的预期。小结：可可以看出出，未来来两年，济济南商务务办公物物业的竞竞争将越越来越大大，需要要我们不不断强化化项目的的商务核核特性，塑塑造出项项目唯一一性和权权威性，抢抢占市场场、抢占占先机。五、 推广主
11、题题从本案通通盘考虑虑，本案案有两大大特点必必须重视视： 本案155万平方方米消化化时间估估计在223年年时间，较大时时间跨度度； 项目物业业类型多多样，需需要分产产品、分分期、分分批推出出。基于以上上两点考考虑，关关于项目目的推广广主题提提出以下思路路：前期以整整盘概念念推出，后后期结合合产品类类型运用用子主题题，即形形成：一个总主主题 + 系列列子主题题 总主题：统领全全盘，贯贯穿推广广始终的的楼盘概概念； 子主题：结合分分期、结结合产品品卖点的的具体概概念。总主题：城市中中央城市理理想根据高级级公寓、小小户型公公寓、商商务办公公、商业业街区产产品特点点提出四四个子主主题，分分别为：子主题
12、11：城市市中央的的生活理理想（公公寓）子主题22：城市市中央的的投资理理想（小小户型公公寓）子主题33：城市市中央的的商务理理想（商商务办公公）子主题44：城市市中央的的商业理理想（商商业街区区）总主题：城市中央城市理想城市中央的生活理想城市中央的投资理想城市中央的商务理想城市中央的商业理想高级公寓小户型公寓商务办公商业街区总主题下下的四个子主题题有机、自自然的与与物业类类型结合合，根据宣宣传推广广和推售售物业类类型的需需要，在在“城市中中央城市理理想”总主题题下，生生活理想想、投资资理想、商务理想、商业理想，自然衔接、转换。 城市中央央为项目目的核心心竞争力力每个城市市都有城城市中央央，一
13、个个城市只只有一个个中央。银银座晶都都国际就就位于济济南市的的城市中中央，这这是其他他竞争项项目无可可比拟、无无可竞争争的先天天性条件件。城市市中央鲜鲜明的点点出了项项目的核核心竞争争力。 城市中央央体现城城市理想想在任何的的城市规规划中，都都有一个个中央区区域，体体现出这这个城市市的核心心与重心心。特别别是在济济南这类类千年名名城。城城市中央央的出现现是一个个历史性性的产物物，城市市中央区区域蕴含含着这个个城市的的丰富文文化底蕴蕴、深厚厚的历史史沉淀、独独特的城城市文化化和精神神,认识识城市必必须认识识从这个个城市中中央开始始。城市中央央是政治治、文化化、经济济的中心心，事关关城市的的发展、
14、城城市的理理想必然然在城市市的中央央集中体体现，然然后向四四周辐射射、扩展展、延伸伸。 城市中央央建筑承承载着城城市理想想很多城市市中心有有其标志志性建筑筑物或风风景。城城市标志志以其实实体而记记载了过过去的光光荣和辉辉煌，承承载了一一座城市市的精神神、生命命和理想。比比如北京京有天安安门、故故宫，现现在出现现了以东东方广场场为代表表王府井井商业街街；济南南的泉城城广场代代表了济济南对外外的窗口口形象，泺泺源大街街、经七七路代表表了济南南的金融融区。 银座晶都都国际传传承济南南城市理理想在经济、社社会、城城市大发发展的时时期，总总会出现现一个代代表未来来城市形形象、领领先目前前建筑水水平的，前
15、前瞻性的的项目，成成为一段段时间内内城市形形象与城城市发展展的标典典。银座晶都都国际在在政府的的科学规规划下、在在城市专专家的分分析论证证下、结结合周边边地块环环境而诞诞生的前前瞻性建建筑。银座晶都都国际出出现在济济南城市市快速发发展的历历史时期期，在“城市中中央”的基座座上，承承载着“城市中中央理想想”，代表表了未来来济南城城市的发发展方向向。 银座晶都都国际打打造济南南城市中中央标杆杆建筑银座晶都都国际处处于济南南五区交交汇的中中心位置置，更处处于济南南商务办办公物业业的领航航者地位位，是济济南商务务活动的的风向标标，城市市经济活活力的温温度计。银银座晶都都国际项项目155万平米米的体量量
16、，融合合了商务务办公、小小户型公公寓、高高级公寓寓、会所所、国际际街区等等多种物物业类型型，具备备打造城城市标杆杆建筑的的基础条条件。 银座晶都都国际提提升城市市价值城市和区区域的价价值总是是在不断断调整中中得到提提升，银银座晶都都国际的的建设提提升了城城市中心心，济南南CBDD核心的的城市价价值，实实现了济济南城市市功能提提升与城城市价值值提升的的发展思思路。项目的推推广紧紧紧围绕城城市中央央，银座座晶都国国际的开开发对整整个区域域乃至整整个城市市的功能能、价值值的提升升有着显显著的作作用，是是济南“腾笼换换业”的具体体体现，为为城市增增添价值值。总目标“银座晶都国际”在“城市中央”的基座上
17、，承载着“城市的生活理想、投资理想、商务理想、商业理想”，进入激烈的市场竞争中，最终形成“大商大雅在中央”市场认知。城市理想想是什么么？六、 推广脉络络1、 入市时机机根据项目目的工程程进度、项项目的销销售准备备及法律律条件等等，项目目正式公公开的时时机选择择在20006年年的4月或5月月份，届届时可取取得预售售许可证证。此时时正属于于传统的的销售旺旺季。在在明年22、3月开始始项目预预热进行行内部认认购，争争取在220066年4月之前前登记一一定比例例的单位位，为项项目公开开打下基基础。2、 推广阶段段划分第一阶段段:20006年年2-33月份准备备预热期期第二阶段段:20006年年4-6月
18、月份公开开期第三阶段段:20006年年7-88月份 持持续期第四阶段段:20006年年9-111月份份强销期期第五阶段段:20006年年12月份份-20007年年1月份 持持续期3、 物业推售售策略先推高级级公寓，次次推小户户型公寓寓，再推售商商务办公公楼，最后后推商业业街区（商商铺）或或根据销销售过程程客户积积累情况况灵活销销售。商务办公公楼因项项目的建建设周期期较长，在在前期推推售商务务楼将会会遇到市市场的抗抗性。而而项目的的公寓与与小户型型的接受受度最高高，可在在销售前前期先期期推售公公寓、小小户型这这一市场场接受度度高的产产品，取取得项目目开盘的的胜利，同同时也可可较快回回笼资金金。在
19、99、10月份份项目出出地面之之后，集集中推售售商务楼楼。4、 分阶段营营销推广广推广总原原则：把握两大大重要阶阶段（公公开期、强强销期），以以活动为为中心，整整合媒体体资源。推广总线线：06年3月份城市线中央地段 4月份项目线罕有物业、综合体5、6月份产品线高级公寓、小户型公寓7、8月份产品线小户型公寓9、10、11月份产品线小户型公寓、商务办公12、1月份产品线、促销线商务办公分以下五五个阶段段完成：第一阶段段:20006年年2-33月份准备备预热期期1) 推售物业业类型及及销售目目标 物业类型型：高级级公寓； 销售目标标：内部部登记认认购。2) 阶段推广广战术目目标 做好前期期准备工工作
20、； 阐述城市市中央地地段的概概念，引引导客户户高度认认同城市市中央的的地段价价值，对对城市中中央树立立信心； 引发对社社会对城城市中央央的思考考与关注注，与客户形成成互动，吸吸引客户户积极参参与，在在居住郊郊区化的的“离心”市场趋趋势下，形形成一种种“向心”运动的炒作； 巩固项目目形象，初初步积累累客户。本阶段主主要围绕绕两个活活动、一一大展示示。 活动1：“寻找城城市中央央”时间：220066年3月月初形式：通通过短信信、网络络、报纸纸等媒体体与客户户、消费费者形成成互动。目的：与与多个媒媒体形成成互动，通通过寻找找城市中中央的地地活动，引引发客户户对城市市中央的的思考，把把城市中中央的概概
21、念开始始渗透入入市场。媒体：齐齐鲁晚报报、济南南时报、山山东商报报、山东东搜房网网、短信信平台、公公交车体体。 活动2：“寻找城城市中央央资源”互动活活动时间：220066年3中中旬形式：通通过短信信、网络络、报纸纸等媒体体与客户户、消费费者形成成一种互互动。 目的：在城市中中央的概概念渗透透的基础础上，确确定城市市中央范范围并且且确立城城市中央央的地位位，征集集城市中中央的市市政资源源、商务务资源、生生活资源源等，最最终形成成中央央手册。 中央手册册的主要要内容：l 城市中央央的标准准l 世界各大大城市中中央介绍绍l 济南城市市中央范范围的界界定：南南到文化化西路、西西到纬二二路、北北到明湖
22、湖路、东东到黑虎虎泉北路路。l 济南城市市中央的的历史、文文化。l 城市中央央银座资资源：银银座晶都都国际、银银座地购购、银座座商城、银银座超市市等。l 城市中央央政务资资源：政政府、政政协、人人大、公公安局等等。l 城市中央央教育资资源：中中小学。l 城市中央央生活配配套：超超市等。l 城市中央央医疗配配套：医医院、诊诊所。l 城市中央央商务配配套：各各大银行行。l 城市中央央商业配配套：泉泉城路、人人民商场场、大观观园、文文化西路路。l 城市中央央旅游资资源：泉泉城广场场、趵突突泉、大大明湖、五五龙潭。l 城市中央央交通资资源：交交通干线线、交通通线路、车车站。l 银座晶都都国际的的开发理
23、理念与设设计理念念l 银座晶都都国际的的政府支支持力度度与社会会认同状状况。 媒体：齐鲁晚报报、山东东商报、山山东搜房房网、短短信平台台、公交交车体。 炒作主题题：（系系列软文文）一个城市市，只有有一个中中央。城市中央央论。城市中央央，承载载济南城城市理想想。 与销售结结合：通过网络络、短信信或者其其他方式式给与资资源提供供，并且且经过审审核使用用，在确确认的情情况下，凭凭有效证证件可领领取购买买中央央手册一一份。凭凭借中中央手册册在购购买银座座晶都国国际项目目时，可可以给与与一定折折扣的优优惠。通过中央央手册初初步积累累客户。 一大展示示售楼处楼楼顶广告告，工地地现场围围挡，高高架桥广广告，
24、泺泺源大街街、共青青团路路路旗全面面封杀，做做好项目目的形象象展示工工作。3) 媒体排期期时间广告主题题诉求点媒体3.155一个城市市，只有有一个中中央。寻找找城市中中央各大知名名城市的的中央位位置。济南城市市中央的的位置。济南城市市中央的的资源。晚报、搜搜房3.222城市中央央论城市中央央的历史史、文化化、政治治、经济济。城市中央央的核心心和聚变变功能。城市中央央整合社社会资源源、缓解解城市压压力。3.299城市中央央，承载载城市理理想。城市中央央对历史史、文化化的传承承。济南城市市规划中中城市中中央所承承载的历历史使命命 。城市中央央承载济济南发展展、腾飞飞的理想想。4) 费用预算算晚报：
25、114万元；搜房：55万元；短信平台台：1万万元；户外：550万元元；车体：220万元元；费用合计计：90万元元。5) 工作计划划类别工作责任人完成时间间销售道具具效果图：日景图图与夜景景图，多多方向与与多角度度的效果果表现。信立怡高高月底平面图信立怡高高模型：沙沙盘模型型、户型型模型。信立怡高高3D动画画信立怡高高户型单张张设计、印印刷信立怡高高手提袋、信信纸、信信封、文文件袋印印刷信立怡高高网站信立怡高高销售管理理及销售售资料销售管理理制度信立怡高高月底客户接待待流程信立怡高高销售表格格体系信立怡高高价格表信立怡高高内部认购购书、购购房合同同信立怡高高销售政策策信立怡高高销售员培培训 信立
26、怡高高销售百问问信立怡高高销售人员员工装信立怡高高工牌信立怡高高导示及户外售楼处内内指示牌牌信立怡高高月底月中路口导示示牌信立怡高高现场停车车场指示示牌信立怡高高顺河高架架广告信立怡高高车体广告告信立怡高高户外广告告信立怡高高候车厅广广告信立怡高高灯杆挂旗旗信立怡高高策划类项目推广广计划信立怡高高月底项目销售售计划信立怡高高月底前期客户户选房方方案信立怡高高月中客户积累累方案信立怡高高月中论坛方案案信立怡高高月底内部认购购信立怡高高月底开盘方案案信立怡高高月中月份房房展会参参展方案案信立怡高高月中媒体沟通通信立怡高高月底广告公司类广告推广广计划尚美佳月底月广告系系列尚美佳月底广告公司司作品制制
27、作完成成尚美佳月底概念楼书书设计尚美佳月底中央手册册设计尚美佳月中活动所需需要得广广告设计计任务尚美佳月中开发商规划设计计方案确确定银座地产产月中面积初测测完成银座地产产月中各户型面面积、尺尺寸、得得房率等等确定银座地产产月中交房标准准（装修修标准、设设备标准准、工程程材料）银座地产产月中工程进度度确定银座地产产月中各种证件件准备银座地产产月中物业公司司确定银座地产产月中物业公司司物业服务务内容物业公司司月中物业管理理费物业公司司月中前期服务务人员到到位物业公司司月中活动类论坛方案案确定银座地产产3月初论坛人员员邀请银座地产产3月初论坛地点点预定银座地产产3月初房展会预预定银座地产产3月底房展
28、会布布展方案案展览公司司3月底房展会展展会设计计尚美佳3月底重大社会会活动方方案信立怡高高3月底人员联系系信立怡高高3月底活动筹办办信立怡高高3月底各类协会会等小团团体联系系并确定定合作模模式信立怡高高3月底第二阶段段:20006年年4-6月月份公开开期2) 推售物业业类型及及销售目目标 物业类型型：高级级公寓； 销售目标标：1110000平米，00.644亿元。 积累其他他产品客客户3) 阶段推广广战术目目标 以论坛活活动为中中心，围围绕活动动展开强强有力的的宣传攻攻势，立立体全方方位宣传传、软硬硬结合，保保证一个个月左右右的集中中轰炸； 集中兵力力，产品品宣传突突然爆发发，数月月积累的的客
29、户促促成集中中成交，形形成“火爆开开盘”。本阶段主主要围绕绕一个活活动、一一大展会会。 活动载体体1：论坛坛对话城市市中央城市市中央的的生活理理想时间：220066年4月初地点：银银座晶都都国际售售楼处或或者银座座索菲特特大酒店店主持人：邀请王王小丫（或或陈鲁豫豫）对话话城市中中央 或者者与山东东电视台台知名栏栏目合作作对话城城市中央央嘉宾：l 城市规划划专家中疏疏的目的的和意义义，从城城市的角角度阐述述中央在在整个城城市中的的作用。l 历史学家家从历历史的角角度，阐阐述中央央在城市市发展过过程中所所起到的的政治、经经济、文文化、生生活、商商务、商商业、教教育等之之重要地地位。l 经济学家家从
30、城城市经济济发展的的角度，阐阐述中央央的位置置对城市市经济增增长所起起的贡献献。l 地产风云云人物，如如南京长长发地产产老总王王健平专门门做城市市中心项项目，并并总结了了一个“城城市中央央论”的的理论体体系。l 市中区领领导从本项项目所处处区域看看项目的的开发和和建设所所起的重重要意义义。l 在城市中中央生活活的个案案切身身感受城城中央的的对生活活带来的的便利性性。目的：l 借助专家家及名人人的影响响力，宣宣传城市市中央的的在城市市发展中中的重要要地位。l 借助专家家的影响响力，引引出“中央生生活论”的观点点，并进进一步论论述城市市中央生生活的价价值，最最终落点点在“大商大大雅在中中央”。l
31、通过宣传传，让客客户认同同中央生生活的价价值，积积累客户户。支撑点：l 一个城市市，只有有一个中中央。“中中央”，代代表一种种显赫的的身份与与地位。l 城市中央央的生活活方式，演演绎着无无限繁华华，高效快快捷的交交通，医医疗教育育的方便便，亲朋朋满座的的尊客，商商业活动动的兴隆隆，城市中中央生活活享受城城市的繁繁荣。l 城市生活活和人性性化居住住的完美美统一。一一城，一一泉，一一湖，一一核心，成成就了中中央的无无比尊崇崇的中央央生活境境界，使使得中央央生活成为为济南新兴兴富人阶阶层的理理想家园园。l “城市中中央论”体现出对城市市中心和和老城区区的建设设，凸现现了城市市中心的的核心和和聚变功功
32、能。这这种标志志的形成成必将会会成为一一座城市市新的核核心，在在城市化化进程中中产生巨巨大的聚聚变和辐辐射作用用。l “城市中中央论”有有利于整整合社会会资源，节节约社会会资源。城城市郊区区化有积积极一面面，但需需很多资资源，包包括自然然资源、土土地资源源、经济济资源。郊郊区化使使区域交交通运输输量急剧剧增长、给给交通带带来巨大大压力。城市中心论能缓解城市郊区化过度发展带来的交通压力等。媒体：齐鲁晚报报、济南南时报、山山东商报报、山东东搜房网网、山东东房地产产网、短短信平台台、车体体。媒体炒作作：l 中央生活活论事关城市市中央的的居住理理想l 城市中央央，现代代生活的的载体。l 都市生活活，居
33、住住文明的的图腾。l 城市CEEO大宅宅，引领领济南居居住时尚尚。l 银座晶都都国际高高级公寓寓的“城市中中央生活活理想”价值体体系 活动载体体2：济南南房展会会展会主题题：对话城市市中央城市市中央的的居住理理想时间：220066年4月中旬地点：济济南舜耕耕会展中中心展位选择择：VIPP单位展会目的的：形象象宣传、知知名度宣宣传、产产品推荐荐、客户户积累。展会活动动活动一：发放小小礼品活动二：行为艺艺术表演演费用预算算展位费约约20万，装装修约110万元元，广告告费约115万元元，活动动与设备备租赁费费约0.3万元元，其他他约0.7万元元，合计计46万元元。4) 媒体排期期时间广告主题题诉求点
34、媒体4.5中央生活活论城市中中央的居居住理想想。城市中央央生活演演绎的交交通便利利、商业业繁华、生生活高雅雅。城市中央央生活的的尊贵、身身份的象象征、体体现。银座晶都都国际开开创现代代城市生生活的先先河。晚报、时时报、商商报、搜搜房4.122城市中央央，现代代生活的的载体。都市生活，居住文明的图腾。城市中央央生活是是现代的的前沿、时时尚的坐坐标。城市中央央生活承承载城市市的历史史、文化化，是思思想的发发源地，是是文明的的传承地地。4.199完美与稀稀缺的中中央生活活。中央居住住生活的的完美性性与稀缺缺性。银座晶都都国际中中央首席席居住区区。引领领城市居居住的文文明。体现业主主的尊贵贵身份和和地
35、位。4.266城市CEEO大宅宅，引领领济南居居住时尚尚。银座晶都都国际，城城市中央央高尚居居住社区区。银座晶都都国际身身份、地地位象征征。5.111少数人的的居住社社区。银座晶都都国际少少数人拥拥有。显赫身份份与地位位的象征征。5.133城市的配配套，也也是我的的。各种市政政、生活活、教育育、医疗疗等资源源的集成成。便利的交交通。5.1885.200趵突泉就就在窗外外趵突泉、泉泉城广场场资源。5.266紧凑二室室，专为为城市精精英准备备。户型篇6.7舒适三室室，城市市CEOO专享。户型篇6.144皇室的待待遇，周周到的服服务。物业管理理篇6.211把握，入入住CEEO的最最后机会会。高级公寓
36、寓销售火火爆，仅仅剩几套套，城市市精英的的最后选选择机会会。6.288小户型服服务式公公寓隆重重登场小户型服服务式公公寓亮相相4-6月月城市中央央中央生生活的理理想银座晶都都国际的的信息。城市中央央罕有高高尚居住住社区。现代生活活的载体体，居住住文明的的图腾。交通广播播5) 费用预算算晚报、时时报、商商报：770万元元；搜房：55万元；短信平台台：1万万元；活动：330展会：446交通广播播：188费用合计计：1770万元元。6) 工作计划划类别工作责任人完成时间间开发商样板房准准备银座地产产月底预售许可可证办理理银座地产产广告公司类广告推广广计划尚美佳月初月广告系系列尚美佳月初广告公司司作品
37、制制作完成成尚美佳月中活动类城市论坛坛实施银座地产产月中房展会工工作安排排银座地产产月中房展会银座地产产月底山东体育育频道世世界杯球球评活动动方案确确定银座地产产3月底山东体育育频道世世界杯球球评活动动联系与与确定信立怡高高3月底球评活动动包装及及布置方方案确定定信立怡高高月底山东体育育频道世世界杯球球评活动动6月银座VIIP卡活活动方案案确定银座地产产3月底银座VIIP卡活活动方案案实施银座地产产3月底重大社会会活动实实施信立怡高高5月小众营销销实施信立怡高高5月商业招商商工作展展开信立怡高高5月第三阶段段:20006年年7-88月份 持持续期1) 推售物业业类型及及销售目目标 物业类型型：
38、小户户型公寓寓； 销售目标标：80000平平米，00.466亿元。 积累商务务与商业业客户资资源2) 阶段战术术目标 保持持续续沟通，稳稳定消化化； 为强销期期做好准准备，期期待下一一次的强强势宣传传； 积累商务务办公物物业客户户，为解解筹活动动做好铺铺垫。 活动载体体1：世世界杯济济南球迷迷论坛时间：220066年6-77月地点：银银座晶都都国际售售楼处目的：利用世界界杯在此此段时间间的影响响力与客客户对世世界杯的的关注度度，借助助世界保保持一定定的见报报率，持持续与客客户沟通通。活动方式式：20066年6月99日-7月99日为德德国世界界杯时期期，届时时世界杯杯将成为为社会关关注的热热点，
39、银银座晶都都国际可可以与山山东体育育频道合合作组织织球评活活动，地地点可选选择在银银座晶都都国际售售楼处洽洽谈区组组织筹办办。媒体选择择：济南时报报体育版版、山东东电视台台体育频频道。2）活动动载体：城市中央央城市理理想房地地产开发发与城市市建设论论坛时间：220066年8月月底地点：银银座索菲菲特主办：齐齐鲁晚报报嘉宾：l 山东及济济南省市市领导、济济南建委委、市中中区领导导l 国内知名名城市建建设专家家与经济济学家，或或地产风风云人物物l 银座地产产领导、明明珠国际际商务港港、阳光光1000、鲁能能领秀城城l 齐鲁晚报报领导、相相关协作作单位领领导目的：l 提出地产产开发与与城市建建设的关
40、关系；l 通过相关关几个大大项目对对济南城城市、区区域发展展的提升升作用，来来阐释地地产开发发与城市市建设的的关系；l 借权威论论坛来表表达出社社会与政政府银座座晶都国国际对城城市价值值提升的的认同；l 提升项目目的城市市形象；l 丰富项目目人文内内涵；l 强化银座座晶都国国际小户户型公寓寓的投资资与实用用价值l 为项目99月份的的强势营营销作铺铺垫。后期炒作作城市中中央城市理理想，评评济南城城市建设设大发展展济南地地产开发发与城市市发展的的联系更更加紧密密银座地地产领导导人物专专访促进城城市价值值提升，银银座地产产义不容容辞。媒体：大众日报报、齐鲁鲁晚报、山山东商报报、中国国建设报报、山东东
41、电视台台、济南南电视台台、山东东交通音音乐台、山山东房地地产信息息网、搜搜房网费用预算算：总费用共共计约220万，包包括后期期34个整版版费用3) 媒体排期期时间广告主题题诉求点媒体7.5小户型服服务式公公寓，书书写财智智人生。 年轻白领领的创富富平台。晚报、时时报、搜搜房7.122小户型服服务式公公寓，引引领居住住新时尚尚。小户型公公寓，城城市精英英的时尚尚代表。7.199小户型服服务式公公寓，坐坐享中央央便利。城市中央央的便利利性。7.266小户型服服务式公公寓，宜宜商宜住住。宜商宜住住的概念念。8.2轻松置业业小户型公公寓的低低门槛。8.9城市中央央，投资资首选。阐述小户户型服务务式公寓
42、寓的投资资特点。8.1668.2337-8月月小户型公公寓，城城市精英英时尚首首选。专为城市市白领量量身定做做。小户型公公寓的稀稀缺性、投投资性。88.774) 费用预算算晚报、时时报、335万元元；搜房：55万元；活动：110；论坛：55万；交通广播播：122费用合计计：677万元。5) 工作计划划类别工作责任人完成时间间策划类月房展展会准备备信立怡高高月底月底活活动方案案准备信立怡高高广告公司类广告推广广计划尚美佳月中月广告系系列尚美佳月中广告公司司作品制制作完成成尚美佳月底活动类小众营销销实施信立怡高高7-8月月银座商务务生活方方式展方方案确定定银座地产产7月中生活方式式展的组组织与筹筹
43、办信立怡高高7月中第四阶段段:20006年年9-111月份份强销期期1) 推售物业业类型及及销售目目标 物业类型型：小户户型公寓寓、商务务办公楼楼； 销售目标标：2000000平米，11.2亿亿元。 积累商业业客户2) 阶段推广广战术目目标 以战示活活动为中中心，围围绕活动动展开宣宣传攻势势，立体体全方位位宣传； 转换产品品类型商务务办公，调调整宣传传主题，集集中兵力力，数月月积累的的客户通通过解筹筹活动促促成集中中成交，形形成火爆爆强销势势头； 通过活动动与媒体体宣传，保保持媒体体的轰炸炸效果，保保持持续续热销。 活动载体体1：参加加房展会会展会主题题：对话城市市中央城市市中央的的商务理理想时间：220066年9月地点：济济南