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1、临沂市住住宅物业业服务收收费管理理实施办办法第一条为为规范物物业服务务收费行行为，维维护业主主、物业业使用人人、物业业服务企企业、其其他管理理人的合合法权益益，根据据中华华人民共共和国价价格法、山东东省物业业管理条条例和和山东东省住宅宅物业服服务收费费管理办办法等等有关规规定，结结合我市市实际，制定本本实施办办法。第二条本本办法适适用于本本市行政政区域内内的物业业服务、收费及及监督管管理。第三条本本办法所所称住宅宅物业服服务收费费，是指指物业服服务企业业按照物物业服务务合同的的约定，对住宅宅小区内内的房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理，维护物物业管理理区域内内的环境
2、境卫生和和相关秩秩序，向向业主或或者物业业使用人人收取的的费用。第四条提提倡业主主通过公公开、公公平、公公正的市市场竞争争机制选选择物业业服务企企业，鼓鼓励物业业服务企企业开展展正当的的价格竞竞争，禁禁止价格格欺诈，促进物物业服务务收费通通过市场场形成。第五条物物业服务务收费应应当遵循循合理、公开以以及收费费与服务务水平相相适应的的原则。第六条市市、县（区）政政府价格格主管部部门会同同同级物物业主管管部门按按照价格格管理权权限，负负责本行行政区域域内物业业服务收收费的日日常管理理和监督督检查工工作。第七条住住宅物业业服务收收费根据据住宅的的种类、特点及及物业服服务阶段段，分别别实行政政府指导导
3、价和市市场调节节价。普通住宅宅前期物物业服务务费、停停车服务务费实行行政府指指导价。兰山区区、河东东区、罗罗庄区、经济开开发区、高新技技术开发发区、临临港经济济开发区区区域内内基准价价格及浮浮动幅度度由市价价格主管管部门会会同同级级物业主主管部门门制定，报同级级人民政政府批准准并每年年向社会会公布；各县价价格主管管部门会会同同级级物业主主管部门门制定各各自区域域内的基基准价格格及浮动动幅度，报同级级人民政政府批准准并每年年向社会会公布。具体收收费标准准，由建建设单位位与前期期物业服服务企业业在相应应服务等等级规定定的基准准价和浮浮动幅度度内约定定，并列列入购房房合同中中。非普通住住宅以及及业主
4、委委员会成成立后的的普通住住宅物业业服务收收费实行行市场调调节价，由业主主大会或或全体业业主与物物业服务务企业约约定。第八条普普通住宅宅前期物物业服务务费根据据物业服服务的等等级、服服务质量量、服务务成本等等因素，实行分分等级定定价。物业服务务等级标标准分为为一星级级、二星星级、三三星级、四星级级和五星星级五个个等级。其中一一星级为为最低等等级，五五星级为为最高等等级。具具体见附附件三。第九条普普通住宅宅物业服服务成本本包括：（一）管管理服务务人员的的工资、社会保保险和按按规定提提取的福福利费等等；（二）物物业共用用部位、共用设设施设备备的日常常运行、维护、检测费费用；（三）物物业管理理区域清
5、清洁卫生生费用；（四）物物业管理理区域绿绿化养护护费用；（五）物物业管理理区域秩秩序维护护、安全全防范费费用；（六）办办公费用用；（七）物物业服务务企业的的固定资资产折旧旧；（八）物物业共用用部位、共用设设施设备备及公众众责任保保险费用用；（九）经经业主同同意的其其它费用用。物业共用用部位、共用设设施设备备的维修修、更新新和改造造费用，应当通通过专项项维修资资金予以以列支，不得计计入物业业服务支支出或者者物业服服务成本本。供水二次次加压设设备运行行电费和和供热换换热站、加压设设备运行行电费、水费由由供水、供热单单位承担担，不得得列入物物业服务务成本。第十条物物业服务务合同应应当约定定物业服服务
6、等级级、服务务内容、收费标标准、收收费方式式及收费费起始时时间、合合同终止止情形等等内容。涉及物物业买受受人共同同利益的的，其约约定应当当一致。建设单位位与物业业买受人人签订的的房屋买买卖合同同应当包包含上述述物业服服务合同同内容。前期物业业管理住住宅小区区，因开开发建设设单位分分期开发发、分批批交付使使用的原原因，造造成小区区配套设设施和绿绿化环境境等未能能达到购购房合同同约定标标准的，物业服服务收费费应当适适当减免免，减免免比例不不应低于于20%，具体体减免比比例应当当在前期期物业服服务合同同中约定定，差额额部分由由建设单单位补偿偿物业服服务企业业。第十一条条业主或或者物业业使用人人应当自
7、自物业交交付之日日起按月月交纳物物业服务务费。已已纳入物物业服务务范围但但物业尚尚未交付付业主或或者物业业使用人人的，物物业服务务费用由由开发建建设单位位全额缴缴纳。业主或者者物业使使用人无无正当理理由拖延延办理交交付手续续的，物物业服务务费从建建设单位位书面通通知业主主或物业业使用人人办理交交付手续续之日起起按月计计收。物业服务务合同有有约定的的，物业业服务费费可以预预收，预预收时间间一般不不超过半半年。第十二条条物业服服务费按按照法定定房屋产产权面积积（不含含与住宅宅配套的的储藏室室面积）计收。已办理理产权证证的，以以房屋屋所有权权证记记载的房房屋面积积计收；未办理理房产证证的，按按购房合
8、合同标明明的房屋屋建筑面面积计算算。改变设计计用途用用于经营营的房屋屋、车库库、储藏藏室实行行市场调调节价，按相应应的经营营性用房房物业服服务费标标准收取取。第十三条条房屋交交付后空空置一年年以上的的，其物物业服务务费按实实际执行行标准的的80%交纳物物业服务务费，合合同另有有约定的的，从其其约定。第十四条条车位租租赁费实实行政府府指导价价，兰山山区、河河东区、罗庄区区、经济济开发区区、高新新技术开开发区、临港经经济开发发区区域域内基准准价格及及浮动幅幅度按市市政府发发布的指指导价格格执行；各县价价格主管管部门会会同同级级物业主主管部门门制定各各自区域域内的基基准价格格及浮动动幅度，并报同同级
9、人民民政府批批准。具具体收费费标准由由承建人人与建设设单位在在规定的的基准价价和浮动动幅度内内约定。第十五条条物业管管理区域域内业主主共有车车库内的的车位使使用人应应当交纳纳停车服服务费。停车服务务费包括括车库、车位的的设施设设备运行行及维护护、保洁洁、秩序序维护、购买公公众责任任保险等等发生的的费用。业主或者者物业使使用人对对汽车或或非机动动车辆有有看管要要求的，应当与与物业服服务企业业另行约约定。己购买车车位但未未停放车车辆的，停车服服务费按按80%交纳。第十六条条占用物物业管理理区域内内业主共共有道路路或者其其他场地地停放汽汽车的，应当交交纳车位位场地使使用费，收费标标准由业业主大会会确
10、定，所收费费用属于于全体业业主共有有。第十七条条物业服服务企业业对车辆辆实行出出入证（卡）管管理的，应当为为业主或或者物业业使用人人免费配配置出入入证（卡卡）。因因遗失、损坏需需要补办办证（卡卡）的，可以按按照每证证（卡）最高1100元元的标准准收取工工本费，除此之之外不得得再另行行收取押押金、门门禁系统统管理费费、运行行费。第十八条条物业服服务企业业不得向向进入物物业管理理区域内内为业主主或者物物业使用用人配送送、维修修、安装装、执行行公务等等车辆收收取停车车费用。除前款规规定以外外的其他他外来车车辆，停停放超过过2个小时时的，可可以收取取一定停停车费用用。第十九条条供水、供气、供电、供暖等
11、等专业经经营单位位应当按按照与业业主签订订的服务务合同，向最终终用户收收取费用用。物业服务务企业接接受专业业经营单单位及环环卫管理理单位委委托代收收费用的的，不得得向业主主收取手手续费等等额外费费用，但但可以根根据约定定向专业业经营单单位及环环卫管理理单位收收取报酬酬。专业经营营单位及及环卫管管理单位位不得强强制物业业服务企企业代收收费用，不得因因物业服服务企业业拒绝代代收有关关费用而而停止向向最终用用户提供供服务。第二十条条业主装装修房屋屋，施工工前应与与物业服服务企业业签订住住宅装饰饰装修服服务协议议，缴纳纳装修保保证金，装修保保证金的的收取和和退还由由业主或或者物业业使用人人与物业业服务
12、企企业在住住宅装饰饰装修服服务协议议中约定定。在业业主装修修完毕后后，经物物业管理理企业检检查验收收合格，装修保保证金应应自检查查合格之之日起990日内内退还业业主。除除此之外外，物业业服务企企业不得得以任何何名目向向业主或或物业使使用人收收取押金金、保证证金。业主或者者物业使使用人对对其物业业进行室室内装修修产生的的建筑垃垃圾，应应当按照照物业服服务企业业或者社社区居民民委员会会指定的的地点堆堆放，并并承担清清运费用用。按有有关规定定自行清清运的，物业服服务企业业不得收收费；委委托物业业服务企企业处理理的，建建筑垃圾圾清运收收费由双双方协商商确定。业主或物物业使用用人按规规定缴纳纳了物业业服
13、务费费后，物物业服务务企业不不得再向向业主或或物业使使用人收收取装修修电梯使使用费、装修管管理费及及与装修修相关的的管理费费用。第二十一一条安装装并使用用中央空空调和集集中式太太阳能的的普通住住宅小区区，其运运行费用用物业服服务企业业应单独独列账，并按实实际支出出费用和和约定方方式向物物业使用用人收取取。第二十二二条物业业服务企企业已接接受委托托实施物物业服务务并收取取服务费费用的，其他部部门和单单位不得得重复收收取性质质和内容容相同的的费用。第二十三三条物业业服务企企业应当当加强价价格自律律，遵守守价格法法律法规规政策，严格履履行物业业服务合合同，服服务标准准与收费费标准应应当质价价相符。第
14、二十四四条物业业服务企企业应在在物业管管理区域域内显著著位置，将服务务企业名名称、服服务内容容、服务务标准、计费方方式、计计费起始始时间、服务项项目、收收费标准准以及收收费依据据、价格格举报电电话1223588等进行行公示，接受业业主的监监督，不不得向业业主或者者物业使使用人收收取任何何未予标标明的费费用。第二十五五条业主主委员会会应当定定期在物物业管理理区域显显著位置置公告共共有部分分收益的的收支帐帐目。第二十六六条物业业服务企企业违反反规定以以及物业业服务合合同，擅擅自扩大大收费范范围、提提高收费费标准、重复收收费的，业主或或者物业业使用人人有权拒拒绝缴纳纳。物业服务务企业依依约履行行义务
15、的的，业主主或者物物业使用用人应当当按时足足额交纳纳物业服服务费，不得以以各种理理由拒绝绝交纳。业主拒拒不缴纳纳物业服服务费的的，物业业服务企企业可依依法追缴缴。业主主与物业业使用人人约定由由物业使使用人交交纳物业业服务费费的，从从其约定定，业主主负有连连带责任任。物业产权权转移时时，业主主或者物物业使用用人应当当结清物物业服务务费。第二十七七条市、县政府府价格主主管部门门对物业业服务收收费实行行成本监监审制度度和价格格监测制制度。物物业服务务企业应应当按照照政府价价格主管管部门的的要求，如实反反映情况况，提供供必要的的资料。第二十八八条政府府价格主主管部门门应当加加强对物物业服务务收费的的监
16、督检检查。物物业服务务企业有有下列行行为之一一的，由由价格主主管部门门依据价格法法、价格违违法行为为行政处处罚规定定等法法律、法法规予以以处罚：（一）超超出政府府指导价价浮动幅幅度制定定收费标标准的；（二）低低于服务务等级要要求提供供服务并并收费的的；（三）采采取分解解收费项项目、重重复收费费、扩大大收费范范围等方方式变相相提高收收费标准准的；（四）强强制服务务并收费费的；（五）不不按规定定实行明明码标价价的；（六）其其他违反反价格法法律、法法规规定定的行为为。第二十九九条本办办法实施施前已签签订物业业服务合合同尚未未到期的的，物业业服务及及其收费费标准等等仍按原原合同约约定执行行，合同同到期
17、后后按本办办法规定定执行。未成立业业主委员员会的老老旧小区区按原规规定执行行，确需需调整标标准的，经业主主大会同同意，可可按本办办法规定定执行。第三十条条其他管管理人的的物业服服务收费费可参照照本规定定执行。第三十一一条本实实施办法法自20012年年1月1日起施施行。临临沂市物物价局、建设局局、房产产管理局局关于于制定临临沂市城城市住宅宅小区物物业服务务收费标标准的通通知（临价费费发22005524号）同时废废止。附件一：临沂市市区普通通住宅前前期物业业服务政政府指导导价格附件二：临沂市市区普通通住宅小小区停车车服务费费、车位位租赁费费政府指指导价格格附件三：住宅物物业服务务等级标标准。附件一
18、：临沂市区区普通住住宅前期期物业服服务政府府指导价格格服务星级级基准价格格浮动幅度度不带电梯梯普通住住宅（元/平平方米/月）带电梯普普通住宅宅（元/平平方米/月）一星级0.3000.80020%二星级0.5001.000三星级0.7001.300四星级0.9001.500五星级1.1001.900注：1、以上带带电梯普普通住宅宅物业服服务费基基准价格格含电梯梯运行费费用。2、以上上市区普普通住宅宅前期物物业服务务政府指指导价格格试行一一年。附件二：临沂市区区普通住住宅小区区停车服务务费、车车位租赁赁费政府府指导价价格项目基准价格格（元/月月/车位）浮动幅度度备注停车服务费普通停车车位30可上浮
19、220%，下浮不不限指物业管管理区域域内业主主共有车车库内的的车位使用机械械立体停停车装置置停车位位60可上浮220%，下浮不不限车位租赁费普通停车车场200可上浮220%，下浮不不限市政府临临政办发发201101255号规定定高级停车车场300可上浮220%，下浮不不限附件三：住宅物业业服务等等级标准准一星级一、综合合管理服服务1、前期期物业服服务企业业应向业业主提供供物业服服务手册册。2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、共用设设施设备备进行认认真查验验，验收收手续齐齐全。3、客户户服务场场所工作作时间不不少于88小时，设置并并公示224小时时服务电电话。4、报修修按双方方约定时时间到达
20、达现场，有报修修、维修修记录。5、实行行酬金制制物业服服务收费费方式的的物业服服务企业业每年至至少公布布一次物物服资金金的收支支情况。6、每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的50%，每年年至少22次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达80%以上。对不满满意事项项进行分分析、整整改、回回访，不不满意事事项回访访率达770%，处理率率达800%以上上。二、房屋屋、共用用设施、设备维维护与管管理服务务1、制定定房屋管管理规定定、房屋屋维修养养护制度度、小区区巡检制制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法等规章章制度。2、每年年第四季季度制定定下一年年度维修修养护计计划。3、业主主或物业业使用人
21、人装修前前，物业业服务企企业应依依规定与与其签订订装修协协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知，并并监督装装修过程程。对违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止。4、对违违反规划划私搭乱乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并报告告业主委委员会和和有关部部门。5、发现现房屋结结构损坏坏时，应应及时告告知相关关业主委委员会、部门并并安排专专项维修修。6、发现现道路、路面、侧石、窨井盖盖损坏时时，应及及时告知知相关业业主委员员会、部部门并安安排专项项维修。7、雨、污水管管道及化化粪池遇遇有堵塞塞时应
22、进进行清理理、清掏掏。8、对危危险隐患患部位设设置安全全防范警警示标志志。9、路灯灯、楼道道灯完好好率不低低于800%，院院落照明明灯按时时开启，满足使使用要求求。10、在在每年供供热季开开始前完完成承担担的采暖暖供热系系统的年年度检修修保养工工作。11、委委托专业业电梯维维保单位位按质检检部门要要求对电电梯进行行保养，每年进进行安全全检测，并在轿轿厢内张张贴年年检合格格证；电梯发发生故障障时，物物业管理理人员应应及时通通知电梯梯维保单单位，并并监督维维保单位位对故障障进行修修复。12、每每年对避避雷装置置进行11次检查查，锈蚀蚀、变形形、断裂裂部位及及时修复复，保证证其性能能符合国国家规定定
23、。三、协助助公共秩秩序维护护服务1、人员员要求（1）公公共秩序序维护人人员应身身体健康康，有较较强的责责任心，能协助助有关部部门维持持小区正正常生活活秩序。（2）对对小区日日常护卫卫事项保保持高度度警惕，并做出出正确反反应。2、门岗岗（1）建建立健全全门卫、值班、巡逻、守护制制度，落落实岗位位职责制制，人员员到位，责任到到位。（2）保保障值班班电话畅畅通，接接听及时时。（3）主主出入口口有专人人24小时时值勤，按照服服务合同同要求进进行进出出车辆管管理、访访客登记记。（4）对对大型物物品搬出出进行登登记，记记录规范范、详实实。（5）对对装修及及其它临临时施工工人员的的出入进进行登记记并加强强询
24、问，阻止小小商小贩贩、可疑疑人员随随意出入入。（6）保保持出入入口环境境整洁、有序，道路畅畅通。3、巡逻逻（1）每每6小时在在小区内内巡逻11次。（2）巡巡查中发发现异常常情况，应立即即通知有有关部门门并在现现场采取取必要措措施。4、车辆辆管理（1）小小区内设设置简易易的交通通标志。（2）按按照合同同约定对对车辆进进行管理理，确保保车辆有有序停放放，消防防通道中中禁止停停放车辆辆，保证证消防通通道的畅畅通，对对不按规规定停车车的行为为进行劝劝阻、纠纠正。（3）车车库门禁禁系统、车库内内照明、消防设设备设施施配置齐齐全并保保持正常常使用。（4）收取取车辆看看管费的的车场、车库设设专人224小时时
25、值班，车辆出出入记录录规范、详实。（5）住住宅小区区中的车车库不应应私自改改建、分分隔、拆拆除。（6）非非机动车车应定点点停放。5、紧急急事故防防范（1）对对洪涝、地震等等突发性性自然灾灾害，火火灾、治治安、公公共卫生生、电梯梯故障等等突发事事件制定定应急预预案，明明确应急急事件处处理责任任人。事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（2）对对因故障障导致的的临时性性停水、停电事事故，应应及时排排除故障障并报告告业主委委员会和和有关部部门。（3）每每年组织织1次以上上应急预预案演习习。四、保洁洁服务1、楼内内保洁（1）楼楼层通道道和楼梯梯台阶，每周清清扫2次，
26、地地面每两两周湿拖拖1次。（2）楼楼梯扶手手、窗台台、防火火门、消消火栓、指示牌牌、栏杆杆等每月月清洁11次；（3）共共用门窗窗玻璃，每季度度擦拭11次。（4）电电梯轿厢厢地面、四壁每每周清洁洁2次，无无灰尘。2、外围围保洁（1）道道路每日日清扫11次。雨雪雪天气及及时清扫扫主要通通行道路路，方便便出行。（2）停停车场、共用车车库或车车棚每周周清扫11次。（3）绿绿化带及及草坪上上的垃圾圾每周清清扫1次。（4）天天台、明明沟、上上人屋面面每半年年清扫11次。（5）路路灯、楼楼道灯每每半年清清洁1次。（6）设设有公共共卫生间间的，每每日清洁洁1次。保保持通风风，无杂杂物。3、垃圾圾收集与与处理（
27、1）应应设置生生活垃圾圾集中投投放点，垃圾日日产日清清，周围围地面无无散落垃垃圾。（2）垃垃圾桶、果皮箱箱每月清清洁1次。五、绿化化服务根据住宅宅小区内内绿化实实际情况况应做到到：对草草坪、花花卉、树树篱、树树木定期期进行修修剪、养养护；定期期清除绿绿地杂草草、杂物物；无大大面积病病虫害。二星级一、综合合管理服服务1、前期期物业服服务企业业应向业业主提供供物业服服务手册册。2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、共用设设施设备备进行认认真查验验，验收收手续齐齐全。3、客户户服务场场所工作作时间不不少于88小时，其它时时间设置置值班人人员。设设置并公公示244小时服服务电话话。4、244小时受受
28、理业主主或物业业使用人人报修。急修330分钟钟内到现现场处理理，一般般修理33日内完完成（预预约除外外）。5、对业业主或物物业使用用人的投投诉在33日内答答复处理理。6、实行行酬金制制物业服服务收费费方式的的物业服服务企业业每年至至少公布布1次物服服资金的的收支情情况。7、每年年开展11次以上上一定规规模的社社区文化化活动。8、每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的60%，每年年至少22次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达85%以上。对不满满意事项项进行分分析、整整改、回回访，不不满意事事项回访访率达880%，处理率率达855%以上上。二、房屋屋管理与与维修养养护服务务1、制定定房
29、屋管管理规定定、房屋屋维修养养护制度度、小区区巡检制制度、房房屋装饰饰装修管管理办法法等规章章制度。2、每年年第四季季度制定定下一年年度维修修养护计计划。3、业主主或物业业使用人人装修前前，物业业服务企企业应依依规定与与其签订订装修协协议，告告知业主主或物业业使用人人装修须须知，并并监督装装修过程程。对违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止。4、对违违反规划划私搭乱乱建、擅擅自改变变房屋用用途的行行为及时时劝阻，并报告告业主委委员会和和有关部部门。5、每年年一次对对房屋结结构、涉涉及使用用安全的的部位进进行1
30、次检查查并有记记录，发发现损坏坏及时告告知相关关业主、部门并并安排专专项维修修。6、每季季对楼内内公共部部位门窗窗进行11次巡视视，保持持玻璃、门窗配配件完好好，开闭闭正常。7、每季季对路面面、侧石石、窨井井盖等设设施进行行1次巡检检，发现现损坏及及时告知知相关业业主、部部门并安安排专项项维修，要求窨窨井不漫漫溢，井井盖不缺缺损，能能正常使使用。8、适时时清理、清掏楼楼外雨、污水管管道及地地面排水水沟，并并保持畅畅通。三、共用用设备设设施维修修、保养养服务1、对存存在危险险隐患的的共用设设施、设设备维护护部位设设置安全全防范警警示标志志。2、路灯灯、楼道道灯完好好率不低低于855%，院院落照明
31、明灯按时时开启，满足使使用要求求。3、在每每年供热热季开始始前完成成承担的的采暖供供热系统统的年度度检修保保养工作作。4、载人人电梯224小时时正常运运行；按按质监部部门要求求委托专专业电梯梯维保单单位定期期对电梯梯进行保保养，每每年进行行安全检检测，并并在轿厢厢内张贴贴年检检合格证证；电电梯发生生故障时时，物业业管理人人员应及及时通知知电梯维维保单位位，并监监督维保保单位对对故障进进行修复复。5、每年年对避雷雷装置进进行1次检查查，锈蚀蚀、变形形、断裂裂部位及及时修复复，保证证其性能能符合国国家规定定。四、协助助公共秩秩序维护护服务1、人员员要求（1）有有专职公公共秩序序维护人人员，身身体健
32、康康，有较较强的责责任心，能协助助有关部部门维持持小区正正常生活活秩序。（2）对对小区日日常护卫卫事项保保持高度度警惕，并做出出正确反反应。2、门岗岗（1）建建立健全全门卫、值班、巡逻、守护制制度，落落实岗位位职责制制，人员员到位，责任到到位。（2）保保障值班班电话畅畅通，接接听及时时。（3）主主出入口口有专人人24小时时值勤，按照服服务合同同要求进进行进出出车辆管管理、访访客登记记。（4）对对大型物物品搬出出进行登登记，记记录规范范、详实实。（5）对对装修及及其它临临时施工工人员实实行出入入证管理理，加强强出入询询问，阻阻止小商商小贩、可疑人人员随意意进入。（6）保保持出入入口环境境整洁、有
33、序，道路畅畅通，3、巡逻逻（1）制制定巡查查方案，每5小时巡巡查1次，重重点部位位增加巡巡查频次次。（2）每每天不定定时巡查查楼梯间间等室内内公共区区域，保保持楼梯梯间畅通通、无擅擅自占用用、乱堆堆乱放现现象。（3）巡巡查中发发现各区区域内的的异常情情况，应应立即通通知有关关部门并并在现场场采取必必要措施施。4、车辆辆管理（1）小小区内设设置简易易的交通通标志，地面有有停车点点。（2）按按照合同同约定对对车辆进进行管理理，确保保车辆有有序停放放，消防防通道中中禁止停停放车辆辆，保证证消防通通道的畅畅通，对对不按规规定停车车的行为为进行劝劝阻、纠纠正。（3）车车库门禁禁系统、车库内内照明、消防设
34、设备设施施配置齐齐全并保保持正常常使用。（4）收收取车辆辆看管费费的车场场、车库库设专人人24小时时值班，车辆出出入记录录规范、详实。（5）车车场、车车库不应应私自改改建、分分隔、拆拆除。（6）非非机动车车应定点点停放。5、紧急急事故防防范（1）对对洪涝、地震等等突发性性自然灾灾害，火火灾、治治安、公公共卫生生、电梯梯故障等等突发事事件制定定应急预预案，明明确应急急事件处处理责任任人。事事发时及及时报告告业主委委员会和和有关部部门，并并协助采采取相应应措施。（2）对对因故障障导致的的临时性性停水、停电事事故，应应及时排排除故障障并报告告业主委委员会和和有关部部门。（3）每每年组织织1次以上上应
35、急预预案演习习。五、保洁洁服务1、楼内内保洁（1）楼楼层通道道和楼梯梯台阶，每周清清扫3次，地地面每两两周湿拖拖1次。（2）楼楼梯扶手手、窗台台、防火火门、消消火栓、指示牌牌、栏杆杆等每月月清洁22次；（3）共共用门窗窗玻璃，每2月擦拭拭1次，目目视干净净。（4）电电梯轿厢厢地面、四壁每每2天清洁洁1次，无无积尘。2、外围围保洁（1）道道路每日日清扫11次。雨雪雪天气及及时清扫扫主要通通行道路路，方便便出行。（2）停停车场、共用车车库或车车棚每周周清扫22次。（3）休休闲、娱娱乐、健健身设施施每周清清洁2次。（4）绿绿化带及及草坪上上的垃圾圾每周清清扫2次。（5）门门卫、岗岗亭每周周清扫22次
36、。（6）天天台、明明沟、上上人屋面面每季清清扫1次。（7）路路灯、楼楼道灯每每季清洁洁1次。（8）设设有公共共卫生间间的，每每日清洁洁1次；每月月1次对公公共卫生生间进行行消杀。3、垃圾圾收集与与处理（1）应应设置生生活垃圾圾集中投投放点，垃圾日日产日清清，周围围地面无无散落垃垃圾。（2）建建筑垃圾圾设置临临时垃圾圾池，集集中存放放，定期期外运。（3）垃垃圾桶、果皮箱箱每月清清洁1次。4、卫生生消杀针对灭蚊蚊、蝇、蟑螂、鼠的实实际需要要和季节节特点制制定具体体计划，开展卫卫生消杀杀。六、绿化化服务根据住宅宅小区内内绿化实实际情况况应做到到：对草草坪、花花卉、树树篱、树树木定期期进行修修剪、养养
37、护；定期期清除绿绿地杂草草、杂物物，杂草草面积小小于100%；对花花卉、草草坪、绿绿篱、乔乔灌木等等适时补补植更新新，存活活率达到到70%；适时时组织防防冻保暖暖，预防防病虫害害；树木木侧枝分分布基本本均匀，不影响响车辆行行人通行行，与建建筑架空空线路无无刮擦。三星级一、综合合管理服服务1、前期期物业服服务企业业应向业业主提供供物业服服务手册册。2、承接接项目时时，对物物业共用用部位、共用设设施设备备进行认认真查验验，验收收手续齐齐全。3、客户户服务场场所工作作时间不不少于88小时，其它时时间设置置值班人人员。设设置并公公示244小时服服务电话话。4、244小时受受理业主主或物业业使用人人报修
38、。急修220分钟钟内到现现场处理理，一般般修理22日内完完成（预预约除外外）。5、对业业主或物物业使用用人的投投诉在22日内答答复处理理。6、实行行酬金制制物业服服务收费费方式的的物业服服务企业业每年至至少公布布1次物服服资金的的收支情情况。7、能提提供三种种以上便便民（无无偿）服服务，如如电瓶车车接送、配置手手推车、邮件收收发、信信息咨询询等。8、每年年开展22次以上上一定规规模的社社区文化化活动。9、每年年的沟通通面不低低于小区区住户的的70%，每年年至少22次征询询业主对对物业服服务的意意见，满满意率达达90%以上。对不满满意事项项进行分分析、整整改、回回访，不不满意事事项回访访率达88
39、0%，处理率率达900%以上上。二、房屋屋管理与与维修养养护服务务1、房屋屋管理（1）制制定完善善的房屋屋管理规规定、房房屋维修修养护制制度、小小区巡检检制度、房屋装装饰装修修管理办办法、户户外设置置物管理理规定等等规章制制度。（2）每每年第四四季度制制定下一一年度维维修养护护计划。（3）小小区主出出入口设设有小区区平面示示意图，主要路路口设有有路标，组团及及幢、单单元（门门）、户户门标号号标志明明显。（4）房房屋外观观完好、整沽，外墙面面砖、涂涂料等装装饰材料料无脱落落、无明明显污迹迹。（5）楼楼梯、扶扶手、公公共门窗窗、休闲闲设施等等共有部部分牢固固、无裂裂缝、无无破损、无明显显污渍，使用
40、安安全。（6）室室外招牌牌、广告告牌、霓霓虹灯按按规定设设置，保保持整洁洁、统一一、美观观，无安安全隐患患或破损损。（7）对对违反规规划私搭搭乱建、擅自改改变房屋屋用途的的行为及及时劝阻阻，并报报告业主主委员会会和有关关部门。2、巡查查与维修修养护（1）巡巡查物业服务务企业应应根据小小区实际际情况选选择房屋屋维护巡巡查项目目，包括括：每年年1次观测测房屋结结构，发发现特殊殊情况及及时上报报，必要要时请专专业单位位进行检检测评定定；每年年检查11次墙体体、墙面面；每年年检查11次顶棚棚；每年年检查11次楼梯梯、扶手手；每年年检查11次屋面面保温隔隔热层、防水层层；每年年检查11次散水水坡、雨雨檐
41、台、连廊；每年年全面检检查1次楼板板、地面面砖；每季季巡查11次小区区各标识识；每月月全面检检查1次公共共门窗；每月月巡查11次路面面、侧石石、井盖盖等；每月月巡查11次围墙墙；每月月巡查11次休闲闲椅、凉凉亭、雕雕塑、景景观小品品；每月月巡查11次室外外健身设设施、儿儿童乐园园。（2）维维修服务务在房屋巡巡查中发发现的损损坏及时时安排专专项修理理。依照照合同约约定，属属于物业业服务费费用中支支出的维维修项目目在3日内组组织修复复；需要要动用维维修资金金的，应应及时编编制维修修计划或或专项维维修资金金使用计计划，并并于3日内向向业主委委员会提提出书面面申请，根据业业主大会会的决定定组织维维修。
42、3、装饰饰装修管管理（1）受受理业主主或物业业使用人人的装饰饰装修申申请登记记，与业业主、物物业使用用人或装装饰装修修企业签签订装饰饰装修管管理服务务协议，告知业业主或物物业使用用人装修修须知和和注意事事项。（2）装装饰装修修期间每每日巡查查1次现场场，发现现业主或或物业使使用人未未申请登登记或违违规装修修，影响响房屋外外观、危危及房屋屋结构安安全及拆拆改共用用管线等等损害公公共利益益现象的的，应及及时劝阻阻或制止止；拒不不改正的的，报告告相关行行政主管管部门及及业主委委员会，并在物物业管理理区域内内公示。（3）装装饰装修修结束后后进行检检查，对对违反住住宅室内内装饰装装修管理理服务协协议的当
43、当事人按按照约定定处理。（4）委委托清运运装修垃垃圾的，应在指指定地点点临时堆堆放，采采取围挡挡、遮盖盖等措施施，在33-5日日内清运运。自行行清运装装修垃圾圾的，应应采用袋袋装运输输或密闭闭运输的的方式，在3-5日内内清运。三、共用用设备设设施运行行、维修修、保养养服务1、供配配电（1）每每日1次对设设备运行行状况进进行检查查，低压压配电室室可每月月巡查11次。（2）高高低压配配电柜、变压器器每年11次检修修除尘，按要求求对高低低压配电电设备、绝缘工工具进行行打压检检测。（3）配配电室安安全标识识、安全全防护用用品齐全全，通风风照明良良好，能能有效防防止蛇鼠鼠等小动动物进入入；无有有毒有害害
44、危险品品及杂物物存放，环境整整洁。（4）无无自身系系统故障障引起的的计划外外大面积积停电。2、公共共照明（1）院院落、楼楼道照明明巡查每每月1次，及及时修复复损坏的的开关、灯口、灯泡；保持公公共照明明灯具清清洁，亮亮灯率990%以以上；院院落照明明灯按时时开启，满足使使用要求求。（2）公公共照明明系统控控制柜、线路、灯具综综合检修修每年11次，控控制柜工工作正常常，无损损坏组件件；灯具具基本无无损坏、无变形形、无锈锈蚀，完完好率885%以以上。3、电梯梯（1）电电梯设备备运行情情况每日日巡查11次，建建立记录录。（2）保保证电梯梯24小时时运行，轿厢内内按钮、照明灯灯具等配配件保持持完好，轿厢
45、内内整洁。（3）委委托专业业电梯维维保单位位按质监监部门要要求定期期进行保保养，每每年进行行安全检检测，并并在轿厢厢内张贴贴年检检合格证证，并并对维保保单位保保养工作作进行监监督，保保存相关关记录。（4）电电梯发生生故障，物业管管理人员员应及时时通知电电梯维保保单位，并督促促维保单单位对故故障进行行修复，一般性性换件维维修1日内完完成，较较为复杂杂维修33日内完完成；发发生困人人或其它它重大事事故，物物业管理理人员应应立即通通知电梯梯维保单单位，并并在155分钟内内到达现现场，开开展应急急处理，协助专专业维修修人员进进行救助助；物业业服务企企业保存存相关记记录。4、给排排水（1）生生活供水水泵
46、房设设备运行行情况每每日检查查1次；地地下室、管道井井等部位位明装管管线、阀阀门巡查查每月11次。水泵、阀门进进行全面面检查、检测、保养每每年1次，保保证正常常供水；水泵润润滑点注注油每月月1次，水水泵、管管道等除除锈、防防腐、刷刷漆每年年至少11次。水箱、水池每每年清洗洗2次，检检查保养养附属配配件，并并对水质质进行化化验，二二次供水水水质符符合国家家饮用水水标准。水箱、水池管管理具备备一箱一一卡；上上人孔盖盖板完好好并加锁锁；溢流流管口安安装防护护网并完完好；每每年秋冬冬季对暴暴露水管管进行防防冻保温温处理，确保供供水的安安全性。泵房环环境整洁洁，通风风良好，无杂物物存放，能有效效防蛇鼠鼠等小动动物进入入。（2）雨雨污水排排放公共污污水管道道每年检检查1次，视视情况进进行清通通，排水水畅通。雨水管管道、化化粪池等等部位每每半年检检查1次，视视情况进进行清通通，排水水畅通