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1、商业地产产市场调查查方法、业态组合合及招商策略略商业地产产市场调查查方法20044年被称称为中国国的商业业地产年年，投资资开发商商用物业业，特别别是所谓谓超大型型Malll，成成为一大大热潮和和最亮丽丽风景线线。不光光是北京京、上海海、广州州、深圳圳一线城城市，成成都等二二线省会会城市、宁宁波等新新兴工业业化城市市，就连连偏远地地、县级级市也要要上CBBD、中中央商业业街、大大型Maall、主主题步行行街等商商用物业业项目。市场调查查是商用用物业开开发、经经营策划划的基础础性工作作，“没有调查查就没有有发言权权”，此言言乃真理理。商业业地产策策划所需需要的商商业、商商圈、商商用物业业调查，与与
2、住宅、写写字楼物物业市调调或纯商商业经营营相比，调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入，相应难度会更大一些，因此有必要就此问题作专题探讨，与大家交流共享，并就教于大方之家。一、市调分类商业地产策划和前期市场调查，按不同目标、任务、规模、方式，可分为以下几类： 1、按工作任务分：基础普查、专题研究调查、项目定位调查 2、按工作规模分：全地段全面考察、典型代表调查、个案深入调查 3、按操作方法分：实地考察调查、问卷调查、访谈调查 4、按考察形式分：系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研，都应有充分准备，才能有的放矢，提高效率，防止遗漏。准备工作一般有： 1
3、、明确任务-明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、时间、质量等要求； 2、团队分工-明确团队（工作小姐）人员组成、任务分工及协作关系； 3、工作计划-Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）； 4、资料预热-有关调查城市区位（商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料； 5、配齐工具-准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等； 6、考察线路-前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排； 7、时间安排-市调时段的安排（平日、周末、节假日、白天、夜晚），考察时间长短的估算，考察项目、地
4、段的时序安排等。三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定：1、区位、板块、商圈、商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位带综合性的规划学用语，指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所，在某一城市（地区）中所处的空间位置。板块住宅房地产开发、营销常用的词语，一般指住宅小区相对集中开发的城市区域，沿交通干线居多，如华南板块、洛溪板块、广园东板块、工业大道板块等。商圈零售学用语，现商用物业开发也借用该词，意指商业圈或商势圈，指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系
5、列圆形或方形区域，简言之，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50-80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15-25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5-25%顾客的范围）。显然，“商圈”现有两种用法，一是正式的零售界用法，着重指吸纳的目标顾客分布空间范围，另一是现流行的房地产开发和媒体借用后产生歧意的用法，着重指商家聚集的区域、地段。我们使用时，若有必要，应指明商圈的准确涵义。商业中心规划学用语，与商业功能区同义，与通俗的“商圈”称法接近，一般分市级、区级、社区、邻里四级。地段传统商业中心的商户以街道、马路、干道两侧分布为
6、主，因此商圈、商业中心再可细分为某一地段，房地产开发也常用此术语。节点规划学用语，指观察者、步行入进出、经过的集中焦点，基本上是交叉口、交通转换处、十字路口、建筑形态的变换点等，它们从某种功能或建筑特征的集聚、浓缩中获取重要性。商业地段（步行街）常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、交通广场、著名地标式建筑作为节点。地标与节点构成城市空间或商业中心另一类参照点，观察者一般不能进入内部，仅具外在主观、仰视、眺望的视觉必性，如超高层公共建筑、钟楼、塔顶、广告招牌、山顶。应用：上述概念常用，应熟练掌握与区分，清晰界定市调范围；上述概念的空间范围，除不同商业业态、业种商店的商圈有一定伸缩弹性外，基本是从大
7、到小排列，应根据特定任务选择市调区域。出书面正式报告，应使用准确、学术性用语。2、业态、业种零售商业用语，现对零售消费的各类商户也使用此术语。业态指细分市场面向某类目标顾客购买水平与习惯的商店营业形态，特征是“怎么变”。目前中国有10多种零售业态，日本20多种，美国40多种。业种指面向顾客某类用途的商店营业种类，特征是“卖什么”。目前国内零售消费市场可细分上百个业种，国外发达国家更多，难以胜数。应用：策划商业地产，必须熟悉业态业种分类及其特征、典型商户等基本功；市调必须分业态业种进行表格、问卷、访谈设计，查清所需类别基本状况进行比较分析；传统和新兴业种，也逐渐采用不同业态模式经营，如：建材、I
8、T、文仪、药品、图书等业种；零售商业外的业种，也流行采用零售业态经营模式，如：美食街、自助式咖啡店、量贩式KTV、旅行社超市等。四、市调内容和考察次序商业地产发展（定位）策划，最常见的市调是基础普查、全地段重点考察，其次是专项调查（分商业业态、业种、物业类别），再次是定点考察（类似项目、竞争项目、新兴与特色项目），前者一般会覆盖后两者，因此主要以前者为例。市调有两个前提，一是实地考察前应对区位的功能有所判别，是商务区，还是商业居住混合区，或是商业功能区，后者再分市、区、社区、邻里四级商业区，实考主要是印证和具体细节了解；二是事先掌握区位、板块、商圈内的面、线、点关系，面是板块、商圈（区位比面要
9、大些），线是地段、路街沿线，点是重要、大型商家和节点。商圈的基本功能、定位、档次、气氛、交通、客流量等，主要通过“面”观察。商业业种集聚、档次、气氛、建筑形态及专业店、专卖店、便利店、小吃店、服务店等，通过“线”观察。购物中心、大卖场、特色店、新开店、大型饮食、娱乐、休闲广场等，通过“点”观察。调查过程及内容，按当时的要求分工细定，但调查结果均要反映下述内容：商圈范围，业态业种构成、大致比例关系、商户总量、商品种类、品质、产地、品牌，重点商户经营概貌；商业竞争趋势（同质或互补、同档或错位、过量或缺少、主要竞争手段）；客流量、购物消费者特征（年龄、性别、职业、来源、目的）、消费欲望与消费水平（瞬
10、间顾客密度、收银台排队人长度、结伙人数、客单价、提袋率、关联消费宽度、可停留时间）；路街条数、长度、宽度、建筑层数、风格、新旧度，代表性商铺门面宽度、进深、净空，建筑外立面广告牌、霓红灯、街灯、路面用材、绿化、小品等装饰度，主要节点的功能构成、空间间距，路街步行、购物、休闲的舒适度、安全度、趣味性；交通干道及出入口，消费者基本交通工具，公交线及快速交通线对外连接区域，停车场数量、泊位及其可观性、便利性，机动车辆秩序及对行人的干扰性；商圈内写字楼、酒店、娱乐、医院、文教、公园、景点、政府机关、重点住宅楼群等相关机构数量、档次、服务对象、经营状况与购物消费场所的关联度；商圈商用物业供求与租售概况（
11、单价水平及走势、租售比例、付款方式、空置率等）；在建、拟建大型商用物业个案，城建规划重点，街区改造和重点扶持对象，政府管治水平等。五、市调方式方法目前阶段，我们主要采用简便、实用的方式方法：1、实地观察法通过目测、拍摄、笔记、攀谈、购物、消费体验方式掌握商圈基本概貌。有必要时，需不同时段反复观察、体验才有意义。2、访谈法通过个别面谈、小组座谈，较深入了解本地零售经营从业人员、物业开发经营商、商圈内服务从业人员、政府主管部门人员、当地居民与家庭、异地居民与家庭成员对商圈的认识和倾向。3、问卷法通过街头栏截式问卷填写、电话问卷填写、访谈问卷填写、问卷置留填写等进行调查统计及分析。4、参展法参加行业
12、会展、企业营销展示会，主题研讨会、大型楼盘、商号开盘、开业仪式等活动，集中了解参会参展商户近况、动向、收集营销推广材料及区域市场信息。商 业 街招 商策 略商业街街是指众众多不同同规模，不不同类别别的商店店有规律律的排列列组合的的商品交交易场所所，其存存在形式式分为带带状式商商业街和和环型组组团式商商业街。它它是由众众多的商商店、餐餐饮店、服服务店共共同组成成，并且且按一定定结构比比例规律律排列，如如墨西哥哥城起义义者大街街、纽约约的百老老汇大道道、苏黎黎世的班班霍夫大大街、蒙蒙特利尔尔的萨布布洛克大大街、巴巴黎香榭榭丽舍大大街，等等等。在在西方的的经济理理论中，它它与购物物中心、商商业区等等
13、等有着着严格的的界限，是是不可混混淆的概概念。定位是商商业街招招商的基基础，根根据项目目定位选选择与之之相匹配配的业态态组合，之之后才进进入有目目的的招招商工作作。一、商业业街的定定位1、商业业街的商商业主题题。即商业街街应该具具有的独独特的商商业经营营的主要要脉络和和指导思思想。例如以“中档品品牌，大大众服务务”为经营营方针的的西单商商场，经经过二十十年的经经营，形形成了一一套完整整的“平民消消费”模式的的管理理理念，调调查显示示，在此此消费的的北京市市本地人人占消费费总量的的74%，而境境外人士士占了226%。与西单不不同的是是定位于于“为欧洲洲人服务务”的北京京秀水服服装一条条街，它它的
14、管理理委员会会根据其其特殊的的定位制制定了一一整套有有特色的的服务管管理条款款，成为为北京专专业性商商业街中中经久不不衰的特特色商业业街，调调查显示示，在秀秀水街交交易的客客户，887%来来自东欧欧，111%来自自中东，2%来自世界各地。2、商业业街的社社会主题题。即商业街街所承载载的社会会责任和和应具有有的非购购物的功功能，商商业街是是城市形形象的代代表，消消费者或或游客观观商业街街，即可可知城市市之容、之之貌、之之风、之之魂。例如广州州北京路路商业步步行街定定位为“古城商商都”，以该该步行街街为核心心向周边边地区辐辐射，结结合周围围的文物物古迹和和珠江滨滨水景观观，发展展成为一一个集购购物
15、、游游览、休休闲、观观赏于一一体的多多功能商商业区，体体现完整整的历史史脉络和和现代商商业气息息。又如北京京前门的的大栅栏栏商业街街，根据据它业态态齐全、商商品种类类繁多、老老字号店店多、历历史文化化色彩浓浓厚、以以及客流流多以购购物、休休闲、观观光、娱娱乐为主主的特性性，将项项目定位位于“商业、旅旅游、文文化”的一体体化上。案例：某某商业街街的定位位启示录录项目选址址该项目周周边具备备成熟的的商业环环境竞争对手手周边有一一SHOOPPIING MALLL形式式的广场场、大型型外资超超市、小小商品市市场、特特色商业业百脑汇汇、老牌牌百货商商场等市场调查查该区域大大型百货货商业出出现严重重的供给
16、给过剩；特色专业业型、主主题型商商铺投资资热潮渐渐起；项目邻近近使馆区区，已形形成国际际化的生生活氛围围；该区域外外资企业业数量众众多；发现商机机以经营国国外商品品为主的的商业形形式将会会受到该该项目乃乃至周边边居住和和生活的的众多外外籍人士士的欢迎迎；能够弥补补该区域域商圈传传统商业业功能的的空白点点；居住在该该区域的的外籍人人士数量量呈现增增长趋势势；确定目标标客户在中国居居住及进进行商务务、旅游游等外籍籍人士进行项目目定位“国际商商品街”：以经经营国外外商品为为主，充充满异国国商业特特色的商商业街商业街布布局餐饮类：西餐店店、快餐餐店、酒酒吧、咖咖啡店、面面包店等等；杂货类：老外普普遍喜
17、欢欢和常用用的一些些日用品品、工具具等杂货货店食品类：红酒、雪雪茄等保键品类类：药店店、护肤肤用品店店等宠物用品品类：猫猫、狗粮粮及用品品店休闲类：体育、运运动、休休闲用品品店、网网球、高高尔夫用用品专卖卖店等；二、选择择最佳业业态组合合商圈里业业态越丰丰富，商商圈经济济也就越越成熟，各各业态根根据商圈圈的特点点，可以以做到资资源共享享、优势势互补。同同样在商商业街这这样一个个完整的的生态系系统内部部，各业业态也应应相互补补充、协协调发展展，这样样才能凝凝聚各业业态的闪闪光点以以强化和和突显商商业街的的整体定定位。一一般来说说，商业业街的行行业结构构呈现“三足鼎鼎立”状：具具备购物物功能的的占
18、400%，具具备餐饮饮功能的的占300%，具具备休闲闲娱乐功功能的占占30%。当然然，这个个结构并并非放之之四海而而皆准的的“经典定定律”，主题题不同的的商业街街在业态态构成上上将会形形成不同同的比重重。但是，在在业态组组合方面面必须有有主次之之分，如如北京西西单，仅仅靠庄胜胜崇光百百货和时时代广场场两个明明星店铺铺，是支支撑不了了一条街街的整体体开发的的；又如如北京东东直门内内餐饮一一条街，是是由2223家不不同风味味、不同同流派、不不同规模模的餐饮饮店，在在15000米长长的地段段内有序序排列组组合而成成，这些些都不是是一个店店所能作作为的。通常商业业街的组组成是以以大型百百货商店店、专卖
19、卖店、购购物中心心、大型型综合超超市为主主，普通通超市、便便利店等等作为丰丰富商业业街的补补充形式式出现。应应该注意意的是，信信誉和口口碑是商商业街长长期发展展的依托托，引入入的品牌牌商品必必须要保保证真实实性。案例：商商业街业业态组合合示范北京大栅栅栏3000米步步行街业业态组合合前门大街街商业业业态组合合业态类别别数量业态类别别数量玉器、工工艺品、旅游纪念念品商店店9皮货店20购物中心心、商场场7服装专卖卖20书店1钟表眼镜镜12钟表眼镜镜4药房7茶庄4自行车专专卖1药店2手机专卖卖11服装、鞋鞋、帽专专卖店9书店3绸缎2饭店11旅馆6照相馆3俱乐部部、电影影院、剧剧场3茶庄2三、商业业街
20、的招商策略略招商策略略是实现现商业街街赢利的的重要步步骤，也也是实现现商业街街理想业业态组合合的真正正执行者者。与其其他商业业物业的的营销策策略有所所不同的的是，商商业街的的招商工作作不能是是被动的的接受客客户购买买商铺，还还要对入入驻商家家的信誉誉、经营营管理、商商品质量量、公司司经营状状况等方方面的内内容进行行考察。1、确定定招商对象象招商对象象的确定定围绕项项目的目目标来确确定，例例如命名名为“国际商业业街”、或者者是代表表城市形形象的商商业街等等档次比比较高的的项目，一一般都是是引进国国内外有有影响、有有实力的的商业机机构作为为经营管管理的合合作对象象，招商商的重点点对象为为实力强强的
21、大规规模商业业机构、营营销经验验丰富的的地区代代理商、知知名企业业、知名名品牌等等。还可以通通过特殊殊项目的的引入丰丰富商业业街的功功能，塑塑造项目目的独特特性。例例如品牌牌在本区区域独家家经营的的优先引引进，拥拥有特色色经营项项目的商商业机构构优先引引进。某某商业街街曾引进进心理诊诊所、企企业家沙沙龙、刺刺绣、宠宠物托管管、老公公寄存处处等特色色服务机机构。2、确定定经营模模式投资经营营：是指指商铺业业主购买买商铺后后自己直直接经营营。委托经营营：是指指商铺业业主出于于保险起起见，将将商铺委委托商管管公司租租出去，让让别人经经营。租赁经营营：是指指经营业业主一时时买不起起商铺，以以租赁的的形
22、式进进行租赁赁经营。直接经营营：某些些商管公公司将直直接经营营管理大大约200的营营业面积积，免因因全部他他营造成成失控的的应变举举措。虚拟经营营：是指指以商业业街为总总品牌商商标，与与若干个个研发机机构、生生产厂家家和经销销商进行行对接，开开发、生生产、销销售相应应的该商商业街旗旗下的子子产品。3、制定定招商优惠惠策略根据地区区政府对对商业街街的扶持持政策确确定可以以给予招招商对象象的优惠惠措施，对对于一些些新兴的的没有天天然地理理、人文文等资源源的商业业街来说说，这一一优惠措措施对吸吸引人气气有莫大大的帮助助。4、招商商流程市场调研研和目标标客户分分析(招商部) 客户招商商月计划划实施(招
23、商部) 客户招商商周计划划(招商主管管) 客户信信息归档档完善、招商资料准备就绪(行政部) 目标客户开发，拜访、接治(招商主管) 客户分类、确定重点客户(招商部) 填写招商意向表（招商部、客户）客户资格考察、评估核准(招商部) 确定合作对象、签定招商意向书、交纳定金(招商部、则务部、客户) 与客户沟通、谈判、方案修改与认可（招商主管、对口部门）招商协议正式签定(招商部、总经理室、客户) 提供装修方案及电脑效果图(客户) 提供租赁面积认定书、租赁许可证和装修入场证（总经理室、物业中心）进行装修、备货、上柜、营业（客户）商业地产产业态组合合研究商业规划划是商业业房地产产项目开开发流程程中的重重要环
24、节节(本文所所指商业业房地产产特指商商铺，不不包括写写字楼和和酒店)，而业态态组合又是是商业规规划中极极为重要要的内容容。如若若业态组合合定位科科学合理理，可使使楼盘营营销增加加靓丽的的卖点，有有力促进进楼盘的的销售，如如大连万万达在全全国抢滩滩推出的的万达购购物广场场模式；也可为为项目建建成运营营后真正正实现长长期繁荣荣奠定坚坚实的基基础，如如广州天天河城项项目。反反之，如如果业态态组合定位位不符合合项目所所在城市市商业发发展现状状的实际际需要，将将导致项项目投入入运营后后必定不不能做旺旺而最终终归于失失败。这这种案例例在全国国许多城城市可谓谓比比皆皆是。项目目开发前前期明确确业态组合合的定
25、位位，还对对项目的的规划设设计和建建筑设计计具有指指导意义义。那么么，什么么是商业业业态?什么是是商业业业态组合合？业态组合合定位需需要考虑虑哪些因因素？单单体商业业房地产产项目的的业态组合合有哪几几种常用用方式？本文试试图以地地级市为为例对上上述问题题进行探探讨。商业业业态指的的是经营营者为满满足不同同的消费费需求而而形成的的经营模模式或经经营形态态，其分分类主要要依据经经营主体体的多少少（是一一个还是是多个）、目目标市场场、经营营理念、服服务功能能、立店店规模、选选址、目目标顾客客、商品品结构、店店堂设施施和装修修标准、商商品进货货渠道（从从厂家还还是分销销商处进进货）和和募集方方式（是是
26、中央采采购还是是单店进进货）、商商品的宽宽度和深深度、价价格政策策（毛利利率大小小）、销销售方式式等诸方方面。目目前，我我国现有有的商业业业态主要要有：百百货店（有有传统百百货和现现代百货货之分，现现阶段地地级市百百货店大大都为传传统百货货，但已已开始向向现代百百货过渡渡）、专专业店、专专卖店、商商业步行行街、超超市、大大型综合合超市、仓仓储式商商场、购购物中心心（shhopppingg maall）以以及便利利店、折折扣店、专专业市场场(批发市市场)、农贸贸市场等等。其中中，由于于仓储式式商场强强调储销销一体和和非中心心商圈选选址，便便利店强强调社区区便利性性服务，专专业市场场强调运运输、仓
27、仓储、配配送等物物流概念念，农贸贸市场强强调农副副产品销销售，这这些业态态和作为为建筑群群形态的的商业步步行街均均不在本本文讨论论的范畴畴。商业房房地产项项目的业业态组合合，指的的是开发发商根据据项目城城市现有有业态状况况和对未未来商业业发展趋趋势的把把握，充充分利用用自身可可能整合合的各种种招商资源源，为便便于该楼楼盘作为为房地产产项目实实现销售售和该项项目作为为商业地地产日后后能够成成功运营营而对项项目各功功能分区区和各楼楼层的业业态所进进行的规规划。业业态组合合定位必必须在项项目开发发前期完完成。根据据我们的的操盘经经验，单单体商业业房地产产项目业业态组合合的定位位，主要要考虑如如下几个
28、个因素：1、尽可可能引进进符合项项目地实实际需要要的新业业态，以以造成对对原有业业态的强强烈冲击击，颠覆覆旧有商商业格局局；同时时，所确确定的业业态必须须有足够够大的规规模，以以至于335年年内无人人能出其其右，形形成规模模上的强强势地位位，将项项目打造造成新的的商业中中心；22、要有有主流业业态和核核心店，保保证项目目开业后后对周边边商业物物业形成成竞争态态势，销销售力强强，以吸吸引人气气，积聚聚商气；但又强强调多业业态经营营，以使使各业态态之间优优势互补补，降低低整体经经营成本本，提高高利润率率，预防防风险；3、现代代百货公公司和大大型综合合超市比比较适合合作为主主流业态态引进，但但二者之
29、之间存在在竞争关关系，要要注意它它们的错错位经营营；4、首层层和二层层尽可能能采用产产权清晰晰、便于于日后管管理的内内置步行行街业态态，即使使引进现现代百货货或综超超作为核核心店，也也必须考考虑采用用适合进进行产权权分割的的办法，将将项目化化整为零零进行销销售，确确保回笼笼开发资资金；55、大型型综合超超市能够够有效地地形成商商气，对对确保项项目运营营成功有有利，但但其要求求租金相相对较低低，容易易形成“租售”矛盾；6、现代代百货公公司以时时尚和女女性消费费为主，可可以承受受较高的的租金，但但该业态态必须从从首层开开始配置置，公摊摊面积最最少400%。其其与大型型综超相相似，将将在一定定程度上
30、上导致部部分潜在在客群不不愿投资资此类商商铺。这这是在引引进百货货公司和和大型综综超业态态时必须须注意的的。根据作作者总结结多个商商业房地地产楼盘盘的实操操经验和和对我国国地级市市大规模模调研亲亲历，作作者认为为，以我我国大多多数地级级市城区区人口规规模、消消费水平平和购买买力现状状，一般般地说，打打造一个个单体商商业房地地产项目目，其规规模宜在在总建223万万平方米米，层数数控制在在344层。在在受到用用地面积积、建筑筑密度等等规划条条件限制制致使开开发面积积过小，或或当地城城市人口口基数大大、现有有商圈十十分繁荣荣的条件件下也可可建五层层。但总总建一般般应控制制在4万之之内。开开发商应应清
31、醒地地认识到到，商业业项目总总建过大大，开发发风险便便骤然放放大。另另据研究究,人们对对单体商商场面积积的心理理最大承承受能力力为 11.7 万，生生理最大大承受能能力为 2.33 万，超过过这个“疲劳度度”就适得得其反了了。从国国外百货货店的一一般规模模来看，单单店营业业面积多多为 77000080000，在日日本，超超过 660000 就就要受到到“大店法法”的规制制。需要要警惕的的是，目目前，国国内商业业房地产产开发已已然涌现现许多“大盘英英雄”，一些些开发商商在地级级市动辄辄开发556万万，甚甚至在只只有400万城市市人口的的城市也也盖起多多个100万的的商业巨巨盘！人人们有理理由担心
32、心，我国国上世纪纪90年代代初期曾曾掀起“大商场场热”至90年代代后期又又引发大大商场衰衰退潮的的现象几几年后又又将重演演。建筑规规划方面面，项目目的临街街一侧尽尽可能布布置有广广场如旱旱喷泉广广场及停停车场，注注意提供供优美购购物环境境，使之之休闲特特性明显显。建筑筑造型强强调现代代而前卫卫，简洁洁，明快快，标识识性强。注注重竖向向交通的的易达性性，创造造临街便便捷的多多渠道垂垂直交通通：设室室外电动动扶梯，将将人流动动线上的的顾客直直接输送送至二层层甚至三三层，在在与之相相邻的商商业物业业间架设设人行天天桥，在在具有景景观价值值的临街街面配置置观光电电梯，将将客流直直接从地地面引向向各层。
33、建建筑内尽尽可能设设置面积积适可的的中庭，因因为中庭庭是垂直直交通组组织的关关键点，是是步行空空间序列列的高潮潮，这里里人流集集中，流流量大，最最有可能能鼓励层层间运动动,又宜做做休闲、促促销场地地；中庭庭顶部天天窗宜采采用透明明材料引引入自然然光线，不不仅节能能，而且且让上层层空间开开阔敞亮亮，把人人的视线线吸引向向上。配配套设施施应较为为完整，中中央空调调、电动动扶梯、客客梯、货货梯、烟烟感喷淋淋消防系系统、照照明系统统、通风风系统、背背景音乐乐系统、道道路指示示系统，均均应规划划建设到到位。大大多数情情况下不不建地下下室或半半地下室室。选址址宜在中中心商圈圈，以最最大程度度充分利利用和整
34、整合现有有商业资资源。根据据项目总总建的大大小和层层数的不不同，业业态组合合方式建建议如下下：一、在在首层面面积为44000050000，层数数为4层，总总建在11.6万万22万时时，业态态组合方式式有：组组合（1）：1FF+2FF+3FF为内置置步行街街，4FF为专业业卖场。其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设12个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和
35、视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首
36、选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。组合（3）：1F+2F为现代百货公司，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：1、大型综
37、超和百货店的面积必须分割列入销售；2、首层面积一般应不小于4000；3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。即使在央行实行“121”新政之后，总建在1万余的项目，开发商所需投入的资金依然不是太多，有利于整体运作。但是，对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的经营风险，作者还是建议开发商慎重开发。二、在首层面积为60001万，层数为34层时，
38、其业态组合方式可考虑：组合（4）：1F+2F3/4为内置步行街， 2F1/4+3F为大型综合超市，4F为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店。组合（5）：1F为现代百货公司，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。三、在首层面积超过1万，层数为3层，总建筑面积超过3万时(如当地城市人口基数庞大
39、、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超过4万)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态组合有较多的选择余地，这时，组合方式建议为：组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。组合（7）：1F为百货公司，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。一般说来，组合（4）至组合（7）的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（当然，这种地级市的mall实
40、在无法与京、沪、穗动辄数十万平米的大mall相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。需要强调指出，本文所讨论的业态组合设计都是作者实操经验的总结，它仅仅是提供了若干思路：首先，作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态组合时，其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此，室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。其次，利用大型综合超市和现代百货公司作为主力店来聚集人气
41、，形成商气，以达到提升项目品质的目的，是解决业态组合问题的重要手段。但是，这种设计所带来的问题是，由于这两种业态所需经营面积大，公摊面积最少40%，虽然可以从产权形态上分割，但交房时毕竟不能从实物形态上分割，将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然，如果开发商倾力引进知名品牌百货公司或大型综超，精心包装项目，制定合适的售价政策（首层定位为百货公司业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的售价。拙文挖掘卖点：从业主视角谈商铺定价策略对此进行了阐述），处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系，租赁期适当延长（应考虑在1020年），规划这两种业
42、态的楼层也是可以分割销售的。第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规模不大时（如2万余），也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超过80%。这里还有几个问题须作说明：1.各种组合均应在1F设立12个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。2.各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定；3.选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；4.除在顶层规划专业大卖场外，应根据实际需要在24层间配置一些其它业种专业店。诚然，商业规划中的业态组合定位还有许多选择。但任何选择都必须考虑大量的细节，比如，内置步行街商铺的开间、进深和购物动线宽度应该多少为宜，商铺面积如何划分才利于销售又利于经营，公摊面积多少方易为业主接受，在什么情况下内置步行街可往3层、4层设置，怎样选择业种组合可使商铺售价最佳，如何处理业主组赁合同和招商合同的关系等等。所有这些细节都必须与项目的业态组合定位“精准”吻合。全球零售业巨头家乐福CEO贝勒能曾说过：零售业就是关注细节。同样，商业房地产项目的实操过程，也是关注细节的过程。因为只有细节的完美才最终体现出开发商的智睿和才干。