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1、500万元房产赠与、继承和过户，哪种方式最划算？500 万元房产赠与、继承和过户，哪种方式最划算？ 既 然 直 系 亲 属 间 的 房 屋 赠 与 可 免 除 个 税 ， 那是 不 是 直 接 办 理 赠 与 最 划 算 ? 李 先 生 一 直 想 算清 一 笔 账 ， 他 若 把 房 屋 过 户 给 孙 子 ， 到 底 怎 样缴 税 最 少 。记 者 了 解 到 ， 同 样 一 套 房 屋 如 果 是在 直 系 亲 属 间 进 行 产 权 转 移 ， 房 屋 赠 与 的 税 费要 高 于 继 承 。需 要 提 醒 的 是 ， 按 照 北 京 现 行 限购 政 策 ， 房 屋 的 受 赠 方
2、必 须 具 有 购 房 资 格 才 能接 受 赠 与 。 5 0 0 万 元 房 产 赠 与 、 继 承 或 过 户 ?促 使 李 先 生 产 生 这 个 念 头 的 ， 还 是 源 于 最 新 的 一 份文 件 。 上 周 ， 财 政 部 和 税 务 总 局 发 文 公 告 ， 从 2 0 1 9 年起 ， 房 屋 产 权 所 有 人 将 房 屋 产 权 无 偿 赠 与 他 人 的 ，受 赠 人 因 无 偿 受 赠 房 屋 取 得 的 受 赠 收 入 ， 按 照 偶 然所 得 项 目 计 算 缴 纳 个 人 所 得 税 ， 偶 然 所 得 的 适 用 税率 则 为 2 0 % ， 但 属 于
3、 直 系 亲 属 间 的 房 屋 赠 与 和 房 屋继 承 可 免 征 个 人 所 得 税 。 同 样 的 一 套 房 ， 既 然 都 免 征 个 人 所 得 税 ， 究 竟 是 办理 赠 与 还 是 继 承 更 划 算 呢 ? 有 心 想 将 名 下 一 套 8 0 平方 米 两 居 室 过 户 给 孙 子 的 李 先 生 ， 不 知 道 究 竟 采 取哪 种 方 法 更 合 适 。也 有 房 屋 经 纪 人 直 接 向 李 先 生 提议 ， 不 如 直 接 办 理 二 手 房 交 易 ， 因 为 买 卖 不 用 办 理公 证 ， 而 房 屋 赠 与 还 需 要 办 理 公 证 ， 公 证
4、费 也 是 一笔 不 小 的 费 用 ， 李 先 生 的 房 子 若 按 照 5 0 0 万 元 的 评估 价 格 计 算 ， 房 产 赠 与 公 证 的 费 用 就 在 总 房 款 的0 . 5 % 。 房 产 赠 与 必 须 具 备 购 房 资 质实 际 上 ， 经 纪 人 所 说 的 一 笔 不 小 的 公 证 费 用 ， 这 句话 在 李 先 生 和 其 孙 子 身 上 并 不 是 必 然 条 件 。记 者 了 解 到 ， 从 去 年 起 ， 在 北 京 市 办 理 房 屋 赠 与时 ， 若 房 屋 赠 与 属 于 赠 与 方 和 受 赠 方 共 同 申 请 办 理的 事 项 ， 在
5、双 方 提 交 赠 与 合 同 且 本 人 到 场 的 情 况下 ， 登 记 部 门 有 能 力 审 查 赠 与 行 为 的 真 实 性 ， 因 此无 需 要 求 办 理 公 证 。只 有 当 赠 与 方 李 先 生 不 能 到场 ， 委 托 他 人 办 理 时 ， 按 要 求 必 须 对 委 托 书 进 行 公证 。 然 而 ， 不 可 忽 略 的 是 ， 根 据 北 京 现 行 限 购 政 策 的 要求 ， 受 赠 方 即 李 先 生 的 孙 子 必 须 具 有 购 房 资 格 才 能接 受 赠 与 ， 在 过 户 登 记 完 成 后 ， 获 赠 房 屋 将 计 入 其孙 子 拥 有 的
6、房 屋 套 数 内 。相 比 较 而 言 ， 目 前 对 于 房屋 继 承 并 没 有 购 房 资 质 的 要 求 。 假 设 ， 李 先 生 的 孙 子 目 前 仍 是 单 身 ， 若 他 已 经 拥 有一 套 房 屋 ， 则 无 法 再 接 受 这 套 房 屋 的 赠 与 ; 若 他 名 下并 无 房 产 ， 则 可 以 接 受 赠 与 ， 将 这 套 8 0 平 方 米 的 房子 登 记 到 自 己 名 下 ， 但 在 改 变 单 身 状 态 前 ， 根 据 现行 限 购 政 策 无 法 再 购 买 房 产 。 直 系 亲 属 房 产 继 承 比 赠 与 少 税 费李 先 生 比 较 关
7、 心 的 第 二 个 问 题 ， 就 是 税 费 。记 者 以这 套 8 0 平 方 米 房 屋 的 评 估 值 为 5 0 0 万 元 计 算 ， 且不 考 虑 评 估 费 用 。若 办 理 房 屋 赠 与 ， 因 属 于 直 系 亲 属 间 的 房 屋 赠 与 ，这 套 房 屋 涉 及 到 的 税 费 有 ：3 % 的 契 税 即 1 5 万 元 、0 . 0 5 % 的 印 花 税 即 2 5 0 0 元 ， 免 征 个 人 所 得 税 和 增值 税 ， 总 计 1 5 2 5 0 0 元 。 若 办 理 房 屋 继 承 ， 因 李 先 生 的 孙 子 属 于 其 法 定 继 承人 ，
8、按 规 定 可 以 免 征 3 % 的 契 税 ， 再 免 征 个 人 所 得 税和 增 值 税 ， 则 这 套 房 屋 仅 涉 及 到 0 .0 5 % 的 印 花 税 ，共 计 2 5 0 0 元 。由 此 可 见 ， 在 公 证 已 经 不 是 必 备 条件 的 情 况 下 ， 李 先 生 的 孙 子 继 承 其 房 产 比 直 接 赠 与房 产 所 需 缴 纳 的 税 费 要 少 得 多 。 那 如 果 是 按 照 双 方 自 行 成 交 的 方 式 呢 ? 假 设 这 套 房 屋属 于 满 五 不 唯 一 ， 则 自 行 成 交 涉 及 的 税 费 有 ：1 %的 契 税 即 5 万 元 ， 交 易 总 额 1 % 的 个 人 所 得 税 即 5万 元 ， 免 征 增 值 税 ， 总 计 1 0 万 元 。当 然 ， 如 果 属 于 满 五 唯 一 的 情 况 ， 还 将 同 时 免 征 个 人 所 得 税 ， 税 费负 担 更 小 。 另 外 ， 需 要 提 醒 的 是 ， 无 论 是 赠 与 房 屋 还 是 继 承 房屋 ， 再 出 售 时 都 需 要 缴 纳 房 款 价 的 2 0 % 作 为 个 人 所得 税 。