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1、Evaluation Warning: The document was created with Spire.Doc for .NET.6月份福州市住宅宅市场分分析报告告报告单位：福建金金辉集团团企划部部报告时间：20006年7月10日报告目录录第一章：近近期宏观观经济相相关信息息及分析析第二章：福福州市规规划相关关法规信信息分析析第三章：福福州市地地土地市市信息分分析第四章：福福州市6月份住住宅市场场分析报报告第一章：近近期宏观观经济相相关信息息及分析析第一节 、国国务院发发布中中国房地地产业季季报预计全全年全国国房价将将上涨5%国务院发展展研究中中心发布布的20006年一季季度中中国房地
2、地产业季季报说说，保持持房价的的基本稳稳定将是是今后很很长一段段时间内内房地产产调控的的艰巨任任务，近近期相关关部门的的一系列列动作表表明，以以抑制投投资为先先的新一一轮宏观观调控基基本启动动，预计计中央政政府还会会出台一一些专门门针对房房地产业业的宏观观调控政政策。 据据这份最最新出台台的报告告说，随随着调控控政策的的贯彻落落实，20006年房地地产市场场供求形形势将进进一步得得到改善善。房地地产开发发投资增增幅将稳稳步回落落，预计计全年增增速将在在20%左右的的区间上上下浮动动。而房房价总体体上将维维持稳中中上涨的的态势，年年均涨幅幅将维持持在5%左右。第二节、中中国金融融决策机机构上调调
3、各类贷贷款利率率中国人民银银行决定定，从20006年4月28日起上上调金融融机构贷贷款基准准利率。金金融机构构一年期期贷款基基准利率率上调0.227个百分分点，由由现行的的5.558%提高到5.885%。5年以上上商业贷贷款利率率由现行行的6.112%上调至6.339%。这这是中国国人民银银行自20004年以来来第二次次决定调调高银行行商业贷贷款利率率水平，另外，从220066年5月8日起，个个人住房房公积金金贷款利利率上调调0.118个百分分点。其其中，5年（含含）以下下贷款由由现行的的3.996%调高至4.114%，5年以上上贷款由由现行的的4.441%调整至4.559%。 第三节、关关于
4、落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见一直悬而未未决的“套型建建筑面积积90平方米米以下住住房(含经济济适用住住房)面积所所占比重重，必须须达到70%以上”的谜团团昨日最最终解开开。根据据建设部部最新出出台的关关于落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见(以下简简称165号文件)的规定定，90平方米米套型建建筑面积积明确为为单套住住房的建建筑面积积，而70%比例将将针对各各城市年年度新审审批、新新开工的的商品住住房总面面积。一、90平平米为单单套住房房建筑面面积根据1655号文件件，90平方米米套型建建筑面积积是指单单套住房房的建筑筑面积，由由套内建建筑面积积和分摊摊的共有有建筑
5、面面积组成成。文件指出，各各地要严严格按照照上述要要求，落落实新建建商品住住房项目目的规划划设计条条件，确确定套型型结构比比例要求求，且不不得擅自自突破。对对擅自突突破的，城城市规划划主管部部门不得得核发建建设工程程规划许许可证；对不符符合规划划许可内内容的，施施工图设设计文件件审查机机构不得得出具审审查合格格书，建建设主管管部门不不得核发发施工许许可证，房房地产主主管部门门不得核核发预售售许可证证。点评：以建建筑面积积代替套套型建筑筑面积的的做法，其其实是简简化了评评估标准准，同时时对90平方米米的实际际要求更更加严格格。因为，按照照建设部部此前的的解释，从从测算方方式上看看，套型型建筑面面
6、积的参参照指标标是标准准层的建建筑面积积，不包包括车库库、花园园、物业业管理用用房、会会所、裙裙房等各各种配套套的建筑筑面积。如如果以套套型建筑筑面积要要求90平方米米，开发发商进入入销售环环节的建建筑面积积指标可可能超过过90平方米米。而此此次统一一后的建建筑面积积则包括括所有的的公摊面面积，开开发商可可能寻找找的做大大面积的的空间变变得更小小。二、70%比例针针对年度度城市总总量根据1655号文件件，自20006年6月1日起，各各城市?穴包括括县城，下下同?雪年度(从6月1日起计计算)新审批批、新开开工的商商品住房房总面积积中，套套型建筑筑面积90平方米米以下住住房(含经济济适用住住房)面
7、积所所占比重重，必须须达到70%以上。点评：此前前，关于于新开工工项目70%以上面积积建90平方米米以下小小户型的的说法，曾曾经被开开发商视视为影响响力最大大的政策策之一，进进而引发发大量房房地产开开发项目目暂住进进度、静静待说法法。调整后的细细则将一一部分政政策调整整权回归归地方政政府，支支持地方方弹性控控制。根根据新规规定，市市中心等等高档商商品房可可能不被被硬性要要求70%以上面面积都开开发小户户型。三、未取得得许可证证项目各各地自定定对于6月11日前已已审批但但未取得得施工许许可证的的商品住住房项目目，165号文件件提出要要“妥善处处理”。点评：对于于这一要要求，一一些专家家表达了了不
8、同的的观点。上上海房地地产专家家印堃华华表示，已已经通过过了规划划设计方方案的项项目，如如果要求求变更，需需要政府府出具强强有力的变变更依据据，否则则有涉嫌嫌侵权的的可能。四、土地出出让前须须提供规规划165号文文件要求求，城市市规划主主管部门门要完善善控制性性详细规规划编制制工作，首首先应对对拟新建建或改造造住房建建设项目目的居住住用地，明明确提出出住宅建建筑套密密度(每公顷顷住宅用用地上拥拥有的住住宅套数数)、住宅宅面积净净密度(每公顷顷住宅用用地上拥拥有的住住宅建筑筑面积)两项强强制性指指标。 点评：该政政策主要要配合十十五条调调控意见见中的另另一个“70%”，即优优先保证证中低价价位、
9、中中小套型型普通商商品住房房(含经济济适用住住房)和廉租租住房的的土地供供应，其其年度供供应量不不得低于于居住用用地供应应总量的的70%。但也有开发发商质疑疑，新的的招拍挂挂项目和和政府收收回的土土地都可可能按规规定进行行透明操操作，但但对于大大多数囤囤积在开开发商手手中的闲闲置土地地来说，可可能通过过更改规规划日期期等方式式规避政政策，可可操作性性就有可可能降低低。五、依法没没收违规规建设住住房165号文文件强调调，当前前将重点点查处套套型建筑筑结构的的设计、施施工、开开发、监监理方面面的违规规行为。另另外，165号文件件还要求求严肃查查处违法法违规行行为。文文件特别别强调，对对违规建建设的
10、住住房，依依法该没没收的，要要坚决予予以没收收。所没没收的住住房主要要用于解解决低收收入家庭庭居住困困难。 点评：对此此，由于于此前不不少开发发商“上有政政策，下下有对策”，对于于楼盘规规避新政政想了很很多“歪招”，专家家表示，新新政能够够如此详详细地在在各配套套环节制制定监控控细则，是是保证政政策得以以落实的的关键。而而最终能能否在房房地产市市场上起起到预期期的调控控目的，则则要看地地方政府府下一步步的执行行情况。第二章：福福州市规规划相关关法规信信息分析析第一节、006年6月份福福房指数数市场分分析报告告新政首月榕榕城楼市市新气象象，火热热六月，“国六条”出台后后，房地地产市场场再次在在宏
11、观调调控政策策的洗礼礼下呈现现出调整整的态势势。榕城城一手房房、二手手房市场场均在新新政影响响下出现现了新的的变化。一、新政下下的榕城城楼市（一）福房房指数稳稳步上扬扬，市场场需求旺旺盛福房指数本本月为122.37点，继继续稳步步上扬，比比上月1211.377点上涨涨了0.882%，与上上年同期期相比上上涨13.14%。由于于指数的的设计是是用来反反映房地地产市场场发展的的走势和和周期，是房地产业的“晴雨表”。当市场中需求大于供给时，价格上涨，指数上行，本月福房指数的上扬说明住宅市场的需求仍然非常旺盛。表1：20005年6月-20006年6月福房指指数月份2005年年6月7月8月9月10月11
12、月12月2006年年1月2月3月4月5月6月新福房指数数108.117110.117111.229113.229112.552115.004116.009116.444117.229118.558118.772121.337122.337图1：20005年6月-20006年6月福房价格格指数从福房指数数趋势线线上看，从从去年11月起，福福房指数数一路上上涨，虽虽然涨幅幅不是很很大，却却体现福州楼市市进入了了新一轮轮的上涨涨周期。由由于政策策的时滞滞性，本本次新政政对楼市市的影响响将在今今后几个个月中逐逐渐在福福房指数数上体现现，上涨涨的势头头会有所所抑制。图2：20005年6月-20006年6
13、月福房价价格指数数及趋势势线（二）住宅宅交易量量走高，刚刚性需求求突显6月商品住住宅的交交易量进进一步走走高，本本月福州州住宅成成交量94.24万平方方米，较较5月上涨涨了78，成交交金额为为40991044万元，比比上月翻翻了一番番。商品品住宅本本月均价价为42007元/m2，与上上月37881元/m2相比，月月涨幅高高达11.27%。理性性分析本本月价格格上涨的的原因，主主要是一一些楼盘盘价格的的上涨，如如江南水水都、金金钻大厦厦和圣淘淘沙花园园等以及及高端楼楼盘销售售的增加加对商品品住宅均均价的拉拉高。从20066年6月福州州楼盘成成交情况况排行分分析，江江南水都都以536699万元的的
14、成交金金额高居居榜首，成成交套数数10441套，是是上月成成交套数数的两倍倍。融侨侨地产“卖的不不仅是房房子”的经营营理念及及其品牌牌效应是是其成功功的不二二法宝。而而目前，“融侨.江南水水都”又一路路过关斩斩将，荣荣获“20006全球幸幸福指数数人居金金奖”的殊荣荣，其销销售的火火爆更加加体现公公众对融融侨品质质、融侨侨品牌的的信任与与推崇。图3：20005年6月-20006年6月福房指指数成交交量表2：20006年年6月福州州楼盘成成交前12位排序按成交金额额排序楼盘名称套数成交均价(元/M22)1江南水都104140962金钻大厦38160233仁文大儒儒世家41336784圣淘沙花园园
15、20555135金山湾13754716香江红海园园27234557金域蓝湾15332908武夷绿洲11638119金山桔园213238810金辉城市市三环154332211大景城127379312丽景天成1123071住宅成交量量上涨的的背后突突显的是是榕城市市民刚性性的住房房需求。刚刚性的住住房需求求体现在在以下3个方面面：一是是正常的的自住性性住房需需求，表表现为城城市化进进程的加加快，中中心城市市人口扩扩大，福福州市区区外人口口的购房房比例达达到5060左右右。二是是改善性性的住房房需求，随随着居民民收入水水平的提提高，部部分先富富起来的的人改善善住房需需求得以以扩大，二二次置业业，购买
16、买第二套套住房的的比例加加大。三三是被动动的住房房需求，如如老城区区茶亭街街和北大大路一带带进行改改造等项项目引发发的被动动性住房房需求。第二节、新新政引发发高端住住宅日益益受宠（一）、国国六条对对购房者者的心理理此次“国六六条”的实施施，对购购房者的的心理预预期有很很大的影影响。与与“国八条”后产生生的观望望情绪不不同，“国六条”给购房房者的预预期不是是会不会会稳定房房价，而而是调整整住房供供应结构构对其产产生的影影响。购购房者普普遍关注注的是如如果今后后商品房房70以上上是小户户型，那那么90平方米米以上的的住宅就就会变得得奇货可可居，今今后这类类房源的的价格必必然会大大幅上扬扬。特别别是
17、对改改善型的的住房需需求者影影响更大大，既然然是改善善住房，当当然要求求居住户户型的增增大，那那么该出出手时就就要出手手，再观观望大户户型的住住房只会会越来越越少，越越少越贵贵。在这这样的心心理预期期下，本本月对高高端住房房消费需需求集中中释放出出来。从20066年6月福州州住宅成成交情况况分析表表可看出出40000元/平方米米价位以以下的成成交金额额占了42，较较上月58少了16。而而本月50000元/平方米米价位以以上的占占了31，比比上月20增加加了11。表表中显现现，与5月份相相比，本本月住宅宅消费明明显往高高端发展展倾向，而而中低档档的住宅宅消费有有所下降降，30000以以下本月月仅
18、占88%，这与以以上分析析的新政政下由于于对高端端住宅预预期的减减少引发发对高端端住宅需需求的释释放可相相互印证证。本月月对高端端住宅消消费的增增加，也也是造成成本月住住宅均价价上涨的的一个重重要原因因。表3：6月月用福州州住宅成成交情况况2006年年6月福州州住宅成成交情况况分析表表与5月对比比价位（元/M2）套数（套）成交金额（万万元）成交面积（M2）占比占比3000以以下7822475449724998%15%3000-3999923171044779297155134%43%4000-499991567836000190277127%22%5000-599997475112119302
19、3316%11%6000以以上54345897763309915%9%图4：6月月住宅成成交情况况图6月住宅成成交面积积分析：由6月商品品住宅一一手房成成交面积积分析表表看出，面面积1220140平方米米和140平方米米以上户户型是福福州市民民的最爱爱，其销销售套数数占分别别占31和29，二者者合计占占去一手手房市场场半壁以以上江山山，高达达60%。因此此在福州州这个二二线城市市，未来来将考验验“90平方米米以下户户型占总总开发量量70%”这一政政策的有有效性。政政府似乎乎要多做做住房理理性消费费的宣传传引导工工作。表4：6月月一手房房成交面面积2006年年6月商品品住宅一一手房成成交面积积分
20、析表表面积（M22）套数所占比例金额（万元元）所占比例90以下96316%2559448%90-1220141124%58468819%120-1140182531%96997731%140以上上169229%130111542%合计5891100%3111775100%第三节、新新政下别别墅日益益稀缺别墅指数继继上月小小幅下挫挫后本月月大幅上上扬，本本月别墅墅价格指指数为72000点，比比上月64112点上涨了12.3%，但成成交面积积25776平方米米，较上上月下降降了49.4。此此次“国六条”规定从6月1日起，一一律停止止别墅类类房地产产项目供供地和办办理相关关用地手手续，并并对别墅墅进
21、行全全面清理理。别墅的的总供应应量将因因此不断断下降，别别墅更加加稀缺。物物以稀为为贵，别别墅供应应量一旦旦较少，甚甚至停止止供应，其其价格定定会不断断攀升。从从本月别别墅价格格指数的的大幅上上扬可以以看出别别墅市场场供给缩缩减的预预期对别别墅价格格的巨大大影响。随着社会经济的发展，别墅的市场需求将越来越大，特别是随着人们收入水平的不断提高，中高端的居住需求还会扩大。从这个角度看，可以预见中高端居住产品的供应将显得更稀缺。所以，未来别墅市场非常看好。但从本月别墅成交面积萎缩分析，也要警惕别墅价格过高出现的有价无市的新状况。别墅价格指指数图：第四节、中中小户型型二手房房热销，自自住型二二手房受受
22、新政影影响不大大本月二手房房交易量量达575515万元，比比上月增增长21.04。由由于本月月二手房房交易统统计时间间是从5月25日到6月26日，因因此，5月29日九部部委意意见一一推出，市市场反映映强烈。5月30日、31日福州州二手房房交易登登记受理理量大增增，都为为赶在6月1日新政政执行前前办理。2005年年6月20006年6月的福福州市二二手房交交易量如如下表：从本月二手手房成交交面积结结构分析析，120平方米米以下的的中小户户型的销销售套数数占了总总二手房房销售套套数的73，最最热销的的为90平方米米以下的的小户型型，其销销售套数数占了47，中中小户型型的二手手房最受受购房者者的青睐睐
23、。二手手房成交交面积结结构与一一手房成成交面积积结构形形成截然然相反的的态势。其实，一手手房市场场和二手手房市场场是相互互关联的的，对改改善型住住房需求求者而言言，购买买新房就就会有相相应的二二手房出出售。二二次置业业者由于于其购房房实力较较强，有有能力购购买大户户型以满满足其提提高居住住水平的的要求，而而对购买买力有限限的自住住型需求求者，购购买中小小户型的的二手房房就成为为其首选选，造就就了中小小户型二二手房热热销的景景象。6月二手房房成六面面积表：2006年年6月商品品住宅二二手房成成交面积积分析表表面积（M22）套数所占比例金额（万元元）所占比例90以下121547%15254426%
24、90-122067026%15785527%120-114030712%973317%140以上上37515%17250030%合计2567100%580222100%此次的房产产新政，最最起立竿竿见影作作用的莫莫过于税税收政策策。仔细细研读九九部委意意见中中调整住住房转让让环节营营业税这这一条不不难发现现，其上上明确写写着“为进一一步抑制制投机和和投资性性需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，税收政策的目的是为抑制投机和投资性需求，而福州主要的还是以自住型的刚性住房需求为主。在目前一手房房价上涨较快的情况下，次新房或是使用过几年
25、的二手房已日益受到购买力有限的购房者的青睐。因此对这部分自住型的购房者而言，在新政实施下，即使卖方把营业税转嫁到其身上，如果其购房成本还是比购买新房低，那么购买二手房还是可以接受的。毕竟新房的价格高不可攀，而刚性的自住性需求是实实在在需要满足的，因此新政对这部分自住型二手房交易不会产生太大的影响。第五节、各各大板块块价格均均有不同同程度的的上扬本月，各大大板块的的价格均均有不同同程度的的上扬。其其中上涨涨幅度最最大的为为五四北北板块，本本月上涨涨2.880%。五四四北板块块在各大大板块中中价格最最低，为为31882元/平方米米。但由由于其独独特的生生态优势势，不断断得到开开发商和和消费者者的青
26、睐睐，且随随着其基基础设施施建设的的不断完完善，五五四北地地区还会会有较大大的发展展。金山板块本本月价格格为32119元/平方米米，较上上月上涨涨2.116%。金山的的房地产产发展速速度令人人惊叹，这这与“东扩南南进”的城市市战略分不不开，也也与金山山难得的的空气清清鲜有着着重要联联系。今今天，金金山的房房价已经经有了质质的提升升，一些些高档住住宅相继继出现，金金山的房房价也呈呈现不断断上涨的的趋势。仓山板块以以其独特特的文化化氛围吸吸引了不不少注重重教育的的购房者者，本月月仓山板板块的价价格34559元/平方米米，较上上月上涨涨了1.778%,与去年年同期相相比上涨涨了18.33%,也是上上
27、涨幅度度较大的的板块。东区板块本本月微涨涨，本月37996元/平方米米较上月月37775元/平方米米上涨了了0.554%,结束了了行政中中心东迁迁导致的的疯狂上上涨的非非理性状状态。北江滨板块块一直是是优质生生活环境境的一个个典范，邻邻水而居居，是不不少购房房者所向向往的，因因此北江江滨的价价格一直直坚挺。本本月北江江滨价格格为55888元/平方米米，仍居居各大板板块之首首，上涨涨了0.557。市中心板块块凭借其其齐全的的配套、完完备的交交通、发发达的商商业，加加上医院院学校， 给忙碌碌工作的的人们带带来了不不少便捷捷，因此此市中心心的楼盘盘价格也也是一路路攀升，本本月价格格48663元/平方
28、米米，较上上月48226元/平方米米上涨了了0.776%,基于市市中心生生活的便便捷性及及楼盘的的稀缺性性，今后后市中心心板块的的价格仍仍会有所所上涨。6月份各板板块价格格表月份东区价格金山价格仓山价格五四北价格格西区价格市中心价格格北江滨价格格2006年年5月37753151339830952854482655562006年年6月3796321934593182320248635588比上月涨幅幅0.54%2.16%1.78%2.80%0.56%0.76%0.57%平均涨幅1.61%1.04%1.22%0.69%0.20%0.74%0.94%与上年同期期相比39.911%15.655%18.
29、333%9.37%3.21%19.844%27.077%第六节、期期待实施施细则出出台以稳稳定房价价（一）新政政细则未未出，各各方观望望情绪浓浓厚6月是房产产新政开开始实施施的首月月，从去去年的“国八条”到今年年的“国六条”，房地地产调控控已进入本本轮周期期中的“二次调调控”阶段。与与“国八条”相比，“国六条”的调控控目标更更加明确确，即首首次将“调整住住房供应应结构”与“稳定住住房价格格”相并列列，定为为近期调调控的重重点，这这表明中中央对房房地产市市场的调调控思路路已经出出现了一一些新的的变化。同时，政策措施更具操作性，即将调控思路进行细化，通过大量的量化指标，努力将有关措施落到实处。从这
30、一演变过程中，我们可以清晰地看到，中央对房地产的调控在一步步走向成熟和务实。但不可否认认的是“国六条”的各项项政策在在本月真真正能落落到实处处的并不不多，许许多政策策还存在在争议，如90平方米到底指是套型建筑面积还是建筑面积，中小户型占70的比例是对总量而言还是对单个项目而言等。因此，各方都在观望。政府在观望，观望其他省市的相关细则的出台好引以为鉴；开发商在观望，观望具体的政策到底如何执行，在各项政策明朗化之前，各开发商不会轻易开工，因此商品房的后市供应会受到一定的影响。（二）坚持持供求双双向调节节，合理理引导消消费价格是由供供求关系系决定的的，要稳稳定房价价，最终终要从调调节供求求两方面面着
31、手。而而调整住住房供应应结构以以稳定房房价，也也是此次次房产新新政的最最大亮点点。在调调整住房房供应结结构方面面，“国六条”再次强强调要重重点发展展中低价价位、中中小套型型普通住住房和廉廉租房。在在引导消消费中讲讲了两个个方面，一一是引导导消费需需求，使使它与当当前经济济、社会会的发展展水平相相对应，包包括克服服超前消消费，合合理控制制城市房房屋拆迁迁规模和和进度，减减缓被动动性住房房需求过过快增长长等。另另一个是是消费模模式，提倡多多元化的的消费模模式，例例如，是是买房还还是租房房，是买买新房还还是买二二手房，要要根据住住户的消消费能力力来决定定。“国六条”关于70以上90平方米米以下小小户
32、型比比例的强强制性规规定，是是政府自自19998年以来来首次提提出改变变传统的的住房消消费观念念和消费费模式。改改变百姓姓的居住住观念，让让大家更更多地关关注性价价比、居居住品质质，而不不是单纯纯追求面面积，这这需要一一定的过过程。在在福州目目前旺盛盛的住房房需求下下，除增增加供给给外，更更要多渠渠道的引引导消费费，通过过二手房房、租赁赁等方式式满足居居民的居居住要求求。（三）新政政考验政政府执行行力，期期待实施施细则尽尽快出台台调控工作能能否取得得预期效效果，关关键在于于落实。为为确保调调控措施施落到实实处，九九部委意意见明明确了落落实相关关措施的的责任单单位和工工作机制制。如本本次意意见要
33、要求各级级城市(包括县县城)政府要要在20006年9月底前前向社会会公布普普通商品品住房、经经济适用用住房和和廉租住住房建设设规划。同同时要求求尚未建建立廉租租住房制制度的城城市，必必须在20006年年底底前建立立。政府府要将土土地出让让净收益益的一定定比例用用于廉租租住房建建设。20006年年底底前，各各地都要要安排一一定规模模的廉租租住房开开工建设设。也就就是说，政政府会在解决决低收入入阶层居居住问题题上有所为。当然，意意见中中还有许许多问题题需要有有关部门门制定相相关的配配套文件件，就加加强市场场监测分分析、落落实结构构比例要要求的工工作程序序、查处处违法违违规行为为等，有有待进一一步作
34、出出具体部部署。目前，各省省市正在在积极制制定“国六条”的实施施细则，我我省的相相关实施施细则也也在紧锣锣密鼓的的制定中中。“国六条”的实施施细则从从制定到到实施需需要一定定的时间间，而新新政对楼楼市的调调控效应应会有相相应的时时滞，不不可能起起到立竿竿见影的的作用，因因此新政政首月下下的榕城城楼市依依旧红红红火火。相相信我省省实施细细则出台台并有效效执行后后，榕城城楼市会会有所降降温，回回归平稳稳，同时时对规范范我省房房地产市市场的秩秩序，稳稳定房价价能起到到积极的的作用。第七节、加加大房地地产交易易环节违违法违规规行为整整治力度度通知要要求，加加大房地地产交易易环节违违法违规规行为整整治力
35、度度。具体体包括：加强商商品房预预售许可可管理。房房地产开开发企业业取得预预售许可可证后，应应当在10日内开开始销售售商品房房。未取取得商品品房预售售许可证证的项目目，房地地产开发发企业不不得非法法预售商商品房，也也不得以以认购、收收取预定定款等各各种形式式变相预预售商品品房。对对房地产产开发企企业未取取得预售售许可证证而非法法预售或或变相预预售的，责责令其限限期整改改；对拒拒不整改改的，要要从严查查处，直直至取消消开发企企业资质质。加加强对商商品房预预(销)售活动动的动态态监管。各各级房地地产管理理部门要要抓紧建建立健全全商品房房预(销)售合同同网上即即时备案案系统和和房地产产交易信信息公示
36、示制度。商商品房基基本情况况、销售售进度、权权利状态态等预(销)售信息息应及时时、全面面、准确确地在网网上备案案系统和和销售现现场进行行公示。严严禁将购购买的未未竣工预预售商品品房再行行转对违违规从事事商品房房预(销)售活动动的单位位和人员员，要从从严处理理。加强房地产产广告发发布管理理。未取取得商品品房预售售许可证证的房地地产项目目，不得得发布商商品房预预售广告告。 加强房房地产展展销活动动管理。有有严重违违法违规规不良记记录的房房地产企企业和不不具备预预(销)售条件件的商品品房项目目，不得得参加展展销活动动。加强商品房房预(销)售合同同管理。房房地产开开发企业业在制定定商品房房销售合合同格
37、式式条款时时，不得得免除自自己责任任、加重重购房人人责任，或或排除购购房人合合法权利利。商品品房预(销)售合同同示范文文本及格格式条款款应在订订立合同同前向购购房人明明示。加强房地产产经纪管管理。对对房地产产经纪人人利用虚虚假信息息骗取中中介费、服服务费、看看房费等等费用，在在代理买买卖过程程中赚取取差价等等违规行行为要依依法查处处通知还还要求，各各地要从从今年下下半年起起，用一一年左右右时间，集集中开展展一次房房地产交交易秩序序专项整整治活动动。畅通通举报投投诉渠道道，各级级领导干干部不得得利用职职权干预预房地产产交易活活动。要要建立房房地产交交易诚信信机制，引引导消费费者依照照法律法法规维
38、护护自身合合法权益益。加强强部门间间的协作作配合，建建立健全全房地产产交易信信息享、情情况通报报以及违违法违规规行为的的联合查查处机制制。第八节、国国六条之之后福州州首个三三房项目目（经济济房定址址福湾）位于福州金金洲南路路西侧的的福湾片片地块块选址用用地公示示，这块块总建筑筑面积达达万万多平方方米的用用地是福福湾片的的“地王”地块，将将全部规规划用作作经济适适用房（限限价房）建建设。若按900平方米米标准建建设，此此地块将将新增约约9000套以上上经济适适用房，满满足更多多中低收收入人群群。此举举是继“国六条”之后，福福州市考考虑今年年建设2200万万平方米米“三房”的首个个重磅项项目。今年
39、福福州市经经济适用用房（限限价房）的的建设总总量将占占商品房房新开工工面积的的40%左右，将将超出国国家规定定的“占总供供应量110%”的3倍。目目前福州州市将争争取7月底前前通过招招标方式式落实部部分地块块的开发发建设单单位，88月底前前完成部部分地块块的土地地报批和和交地工工作，99月底前前争取动动建1000万平平方米，其其余地块块确保年年底前全全部开工工建设。据悉，其中经济适用房的建设投放，福州市将控制户型在90平方米以下，严控炒房行为。 （一）9月底前动建100万平方米现已落实以下几个地块作为限价房和经济适用房建设用地：西园东一区、西园二期、福湾小区、三环二期、浦上“地王”地块、福湾“
40、地王”地块、福州燃料总公司东站地块、城门原汽车项目用地、西庄小区安置房用地、砂轮厂地块等十幅地块，加上在建的三个经济房地块，用地总量约2000亩，其中9月底前争取动建100万平方米。据悉，这些些“三房”建设的项项目选址址均进行行了统筹筹考虑，满满足了城城市交通通发达、配配套完善善的区域域选址需需要。项项目建设设将达到到一定规规模，容容积率有有可能适适当提高高，但户户型设计计按有关关规定执执行。同同时，小小区的教教育、医医疗、商商业网点点绿化等等设施均均将配套套完善，标标准不降降低。（二）、下下半年住住房需求求将大增增近几年年福州每每年商品品房上市市面积都都在5000万平平方米左左右，按按此规模
41、模今年商商品房用用地需求求量应是是40000亩左左右。其其中，现现有仍在在申请登登记购买买经济适适用住房房的家庭庭还有330000多户，“照此推推算，一一年供应应量的适适度规模模是300万平方方米才能能满足需需求”。由于今今年一季季度茶亭亭街、鳌鳌峰坊等等大规模模的改造造拆迁，福福州市发发放拆迁迁货币补补偿达112亿元元，带动动了市场场35万平平方米住住房消费费。记者者从福州州市有关关部门了了解到，今今年下半半年城市市东扩拆拆迁、福福厦铁路路拆迁、三三坊七巷巷保护改改造搬迁迁等项目目都将正正式启动动，仍将将带来大大量市场场需求。为此，福州市考虑今年建设经济适用住房（限价房）200万平方米，约占
42、商品房新开工面积的40%。到“十一五”期间争取建设500万平方米，重点满足拆迁安置和中低收入家庭的住房需求。 （三）、经济适用房上市将平抑市场平均价 作为“国六条”之后的首次开工，福州市首选福湾117752.7平方米“地王”用来建设经济适用房（限价房），并将于9月底前动建100万平方米。如此大规模的动作，将对楼市产生怎样的影响？通过增加经济适用房等中低价位商品房的供给，解决中低收入人群的居住问题，这将把目前福州房地产市场的销售平均价降低。福州今年40%的建设量，是一个全新的震撼性的高度。目前，福建全省的商品房开发虽然投资高、规模大，眼见着一幢幢住宅楼拔地而起，城市建设日新月异，但这些房地产开发
43、中真正属于老百姓的实在是太少太少。也就是说拿只占投资面积10%的经济适用房来应对人口中占90%以上的普通老百姓，显然是难以达到供求平衡的。以福州城市居民的收入水平来衡量，现有的房价，肯定是高了。面对这样的市场，市民显然是缺乏实力支撑的，这会迫使众多囊中羞涩的老百姓不得不背上沉重的经济包袱，比如高额的按揭贷款等等。大量的经济适用房投放，将分流降低中高档商品住宅的成交量，对整个购房群体心理承受价格造成拉动作用。这对平抑市场平均价，将存在积极的作用。同时若将大量的或是全部的经济适用房控制户型在90平方米以下，在一定意义上，也将使福州的平方米以下户型总量达到70%的区域平衡。 1、名词解释“三房”：是
44、指经济适用住房、限价房、廉租住房建设。截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房200套。第三章：福福州市地地土地市市信息分分析第一节、116条土地地新规出出台 限期竣竣工楼市市调控“动土”7月1日起起，国土土资源部部今年推推出的国国有土地地使用权权出让合合同补充充协议正正式实施施，该协协议明确确约定了了项目竣竣工时间间、征收收土地闲闲置费等等内容，逼开发商放量开发而非囤地沽价 一、16条土地新规出台 “囤地运动”玩完了 从2006年7月1日起，全国市、县国土资源
45、管理部门(出让人)与受让人签订国有土地使用权出让合同时，除了按照2000年的出让合同示范文本签订合同外，双方还要就合同中有关土地开发利用等未尽事宜，同时签订出让合同补充协议（下称“补充协议”），出让合同和补充协议具有同等效力。 在补充协议示范文本中，16条合同内容对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任都有明确约定。其中第一条对建设项目的竣工时间就做了约定，而在这之前，国土部门对开发商的要求是在规定时间内动工。为了提高土地利用效率，防止开发商变相降低容积率“开发高档
46、楼盘”，补充协议第二、三条还明确约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方约定的指标的，就属于违约。 从补充协议第五、六条约定可看出：开发商按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足1/3，或已投资额占总投资额不足25，且未经批准中止开发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。 同时在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。显然，这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工的问题，防止开发商长期大量囤积土地。此外，第十一、十二、十三条明确了违约方要支付违约金等责任，这几条规定主要是为了提高土地集约利用水平，降低项目对土地资源的消耗量。 二、成都“动土”不手软 跟踪出让土地 业内人士表示，此规定的出台，有望解决一些项目长期建设而不竣工的问题，以提高土地利用率、减少土地闲置，有效防止开发商长期囤积土地。同时，调控政策的组合出台，进一步体现了政