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1、福建金辉集团 7月份福州市住宅宅市场分析析报告报告单位：福建金辉辉地产企划部部报告时间：20066年8月23日报告目录录第一章：近近期宏观经经济相关信信息及分析析第二章：福福州市规划划相关法规规信息分析析第三章：福福州市地土土地市信息息分析 第四章章：福州市市7月份住宅宅市场分析析报告第一章：近近期宏观经经济相关信信息及分析析第一节：“一一条龙”调调控全国土土地房市央行对房地地产信贷情情况“关心心”的同时时，近日，建建设部和国国土部连续续发文，分分别开出55帖“药剂剂”，从楼楼市的住宅宅供应、市市场交易、土土地供应、住住宅保障等等产业链各各个环节，“一一条龙”调调控。 今年166月份房市市情况
2、，440个重点点城市上市市预售的套套均建筑面面积1155平方米，有有15个城城市高于1120平方方米。部分分城市房价价上涨仍然然较快，今今年6月份份，70个个大中城市市中，8个个城市新建建商品住房房价格同比比涨幅超过过10%，119个城市市月环比涨涨幅超过11%。 建设设部目前对楼市调控控的5大重重点确定，地地方政府要要加强落实实：一、为加大综综合调节力力度，引导导合理的住住房消费；二、为重点发发展满足当当地普通居居民自住需需求的中低低价位、中中小套型普普通商品住住房；三、为加大整整治查处力力度，规范范房地产市市场秩序；四、为有步骤骤地解决城城镇低收入入家庭的住住房困难；五、为继续合合理控制城
3、城市房屋拆拆迁规模，控控制被动性性住房需求求。制止片片面强调以以地生财的的做法。 当前土地管管理的违法法违规等55大问题值值得重视。土土地调控必必须完善责责任制度，实实行问责制制。当前要要重点查处处非法批地地、未批先先用、批少少用多、非非法低价出出让国有土土地使用权权等问题。国土部推出出的5大措措施为：一一是提高征征地成本；二是规范范土地出让让收支管理理，国有土土地使用权权出让总价价款全额纳纳入地方预预算，实行行“收支两两条线”管管理；三是是提高新增增建设用地地土地有偿偿使用费缴缴纳标准；四是统一一制订并公公布各地工工业用地出出让最低价价标准，工工业用地原原则上实行行招标拍卖卖挂牌出让让；五是
4、加加大建设用用地取得和和保有环节节的税收调调节力度，提提高现行城城镇土地使使用税征收收标准，完完善耕地占占用税的有有关规定。 第二节：市市场供需将将发生错位位 国务务院发展研研究中心宏宏观部发布布的20006-22010中中国房地产产发展预测测报告中中也提出，预预计国内城城镇居民住住宅需求面面积（人均均住宅建筑筑面积）将将从20004年的225平方米米，提高到到20100年的355.66平平方米。以以常见的三三口之家推推算，每户户住房面积积应为1007平方米米。很多城市市中最受购购房者欢迎迎的，是单单套建筑面面积在9001200平方米之之间的产品品。若此推推测成立，则则新政实施施后大量990平
5、方米米以下户型型的房子，与与主力买家家的实际需需求之间，可可能会出现现一定程度度的错位。随着一系列新政措施的有效落实，经济适用房及限价商品房等产品更多开发，加上调整项目规划后，大量小户型住宅全面上市，新增住宅供应量尤其是供应套数有望反弹。 第第三节：“上帝的归归上帝，凯凯撒的归凯凯撒” “上帝帝的归上帝帝，凯撒的的归凯撒。” 这句著名的西方谚语表明了政府过多干预房地产市场的现象，中国房地产市场下一步发展的关键是：政府对中低收入阶层住房问题承担责任，商品住宅交给市场自身调节，只有这样，才能为房地产行业留出足够空间。最现实的问题是，国土系统一直追求“垂直管理”，但人事、业务和经费三者却不能同时到位
6、，“垂直管理”下的各地国土部门依然受制于地方政府，看着地方政府的眼色“补办用地手续”的窘况，只怕一时难有实质性改观。“我们多数都是好孩子，父母不成熟。”有开发商用调侃的口吻评论政府近期频繁的行政干预。 迫于新政压压力，相当当一部分开开发商可能能要放弃小小户型项目目开发。商商人做生意意追求的是是赢利，要要赢利就得得开发适销销对路的产产品，对前前景不明或或不被看好好的生意，不不做也无可可厚非，至至于住房保保障问题，原原本就是地地方政府的的责任，开开发商应积积极配合，但但不是当然然的承担者者。但不管管开发商是是不是有足足够勇气“用用脚投票”，政政府继续贯贯彻新政的的决心，看看来一段时时间内不会会改变
7、，房房地产行业业随着市场场降温逐步步进入调整整期的趋势势，也是不不可避免了了。 现在要要建立和谐谐社会，关关键是不要要把目标盯盯在价格上上，而是要要放在分离离房地产市市场资金和和房地产社社会保障资资金上。如如果把二者者混为一谈谈，通过价价格微调，很很难实现政政府想实现现的和谐社社会的目标标。 当民民众把房价价高攀、攒攒钱的速度度永远追不不上涨价速速度的愤懑懑口水吐到到开发商身身上时，房房价其实已已经在承担担它本身不不能承受之之重，开发发商有代地地方政府受受过之嫌。市市场的归市市场，政府府的归政府府，各自干干好分内事事，社会和和谐好求！ 第四四节：开发发商集体形形象的舆论论倾向 房地地产的营商商
8、环境正在在发生巨大大的改变，几几乎每个经经营主体都都面临着头头脑大转弯弯。企业要要具备资本本实力、开开发功力和和适时调整整战略的能能力，大的品牌牌开发商有有几件事情情要做：一一是要在政政府面前，顺顺应政策导导向；二是是在消费者者面前，产产品要让消消费者认可可；三是要要在金融机机构面前，贷贷款好借好好还，再借借不难。频频繁的新政政不断给开开发商立规规矩，有些些措施透露露出政府主主管部门对对开发商能能力与自觉觉性的不信信任，于是是招惹出了了一些原本本自觉向上上的开发商商的不满情情绪。近两两年丑化开开发商集体体形象的舆舆论倾向确确实值得人人们反思。 第二章：福福州市规划划相关法规规信息分析析第一节
9、：我省严控低低密度高档档房开发一、引导合合理住房消消费我省将进一一步发挥规规划、土地地、信贷、税税收等政策策的综合调调节作用。健健全各级促促进房地产产市场健康康发展的联联席会议机机制，协同同有关部门门采取经济济、法律等等综合手段段实行综合合调控；积积极应用税税收政策杠杠杆，鼓励励和支持住住房开发和和消费，促促进中小套套型、中低低价位普通通商品住房房的开发建建设和消费费。二、重点发发展 ，中小套型型普房我省将出台台措施，逐逐步调整优优化住房供供应结构。按按照“总量量控制、区区域平衡”原原则，重点点发展普通通商品住房房(含经济济适用房)，套型建建筑面积990平方米米以下住房房(含经济济适用住房房)
10、面积所所占比重达达到开发建建设总面积积70%以以上，继续续停止别墅墅用地供应应，严格控控制低层、低低密度大户户型高档住住房开发。在在先期的建建设规划和和用地供应应计划中，明明确普通商商品住房、经经济适用住住房和廉租租住房建设设项目区位位布局、用用地面积、建建设规模、建建设进度安安排等。三、预售合合同，网上即时时备案我省将推行行商品房预预售合同网网上即时备备案，落实实禁止期房房转让规定定，规范登登记行为；逐步完善善各类房地地产企业和和执业人员员信用档案案，严惩各各类违规行行为的同时时，将不良良行为记入入个人(或或企业)信信用档案，纳纳入资质资资格管理体体系；加强强房地产管管理部门内内部业务系系统
11、整合和和制度建设设，推进房房地产交易易与权属登登记规范化化管理工作作。四、住房保保障对象，建立档案案我省将严格格执行经济济适用住房房购买申请请、审批和和公示制度度，明确购购买经济适适用住房的的对象条件件、购买程程序。20006年底底前各设区区市全面启启动廉租住住房制度，完完善城镇最最低收入家家庭廉租住住房申请、审审核及退出出管理办法法；以地方方财政预算算安排为主主，多渠道道筹措廉租租住房资金金；全面掌掌握最低收收入家庭住住房状况，建建立保障对对象档案和和信息管理理系统。通通过发展住住房租赁市市场、建设设职工公寓寓等多种方方式，研究究解决进城城务工人员员住房问题题的有效机机制，不断断扩大住房房公
12、积金覆覆盖面。五、合理控控制拆迁规规模我省还明确确将加强城城市房屋拆拆迁管理，稳稳妥推进危危旧房和棚棚户区改造造。合理控控制城镇房房屋拆迁规规模，探索索新型拆迁迁补偿安置置方式，推推广建立最最低保障补补偿制度；加强危旧旧房和棚户户区改造的的规划指导导和政策协协调，积极极探索政府府组织、市市场运转的的路子，把把危旧房和和棚户区改改造与调整整城市产业业结构、优优化城市用用地结构结结合起来，综综合考虑各各方面的承承受能力，有有重点、有有步骤地推推进。第二节：福福州市近期期规划信息息分析福州将全力力打造海洋洋经济强市市，重点发发展闽江口口、黄岐半半岛、福清清湾和平潭潭岛四个滨滨海旅游区区，力争到到20
13、100年，海洋洋产业增加加值到4550亿元，全全市形成223个海海洋产业总总产值超1100亿元元的海洋经经济强县（市市）。 滨海旅游将将向海洋旅旅游迈进 今后5年，福福州将推进进滨海旅游游向海洋旅旅游迈进，形形成海上、海海岛、海岸岸、腹地旅旅游产品系系列，建设设集休闲度度假、会展展商务、文文体旅游、生生态旅游、探探险旅游等等多功能于于一体的现现代综合滨滨海旅游经经济带。扶扶持发展游游艇旅游、海海岛休闲探探险旅游、风风能发电观观光和垂钓钓旅游等特特色旅游。 福州将重点点发展海坛坛国家重点点风景名胜胜区、马尾尾船政文化化旅游区和和长乐郑和和下西洋文文化旅游区区、琅岐岛岛龙鼓度假假区、连江江黄岐半岛
14、岛滨海旅游游度假区、福福清东壁岛岛旅游度假假区等重点点项目。平平潭岛开发发以滨海度度假旅游为为主，海蚀蚀地貌观光光、海上运运动休闲和和近海游船船观光等为为辅；马尾尾船政文化化旅游区形形成以船政政文化为主主线的食、住住、行、游游、购、娱娱的旅游产产业链。 滨海旅游拟拟建11重重点项目 “十一五”期期间，福州州滨海旅游游业拟规划划11个重重点建设项项目。其中中，“两马马”旅游开开发，拟新新建一座五五星级大酒酒店，改建建国际客运运大楼及配配套设施。福福州船政文文化旅游二二、三期建建设项目：包括两园园五馆一船船坞，分三三期建成，计计划建成112个景点点，2个游游轮码头及及旅游环保保电瓶车等等。 闽江口
15、郑和和航海文化化旅游区：沿闽江口口南岸，开开发利用郑郑和下西洋洋史迹，兴兴建纪念性性景观和吃吃、住、娱娱、购及旅旅游码头等等配套服务务设施。平平潭坛南湾湾一将军山山生态旅游游区建设：规划面积积13平方方公里，拟拟建高等级级酒店一座座，区内游游览路5公公里，停车车场150000平方方米，旅游游服务设施施1.3万万平方米等等。 罗源湾游艇艇俱乐部：建设游艇艇码头、四四星级标准准俱乐部（罗罗源湾假日日大酒店）及及附属设施施、观海长长廊、海鲜鲜城、停车车场等配套套设施。 长乐拟建113公里滨滨海观光大大道 长乐海滨旅旅游度假区区：沿大鹤鹤海滨至下下沙海滨，拟拟分别建设设四个功能能区：一是是大鹤森林林公
16、园，规规划面积3369公顷顷，包括海海滨浴场、象象鼻山、石石景山游览览区，森林林度假区和和观光农业业区。二是是规划面积积760亩亩，包括休休闲游乐区区，旅游购购物区和海海景博览区区。三是南南澳海滨休休闲区，滨滨海观光大大道，北起起漳纺南澳澳，南达文文武砂海峡峡奥林匹克克城，全长长13公里里。四是下下沙度假村村，规划面面积1.112平方公公里，包括括海滨浴场场、海滩游游乐区和休休闲度假区区。 福清东壁岛岛旅游度假假区：拟建建设两区一一街、两湖湖一山、两两滩一岸一一岛。琴江江满族风情情旅游开发发：开发满满族风情观观光旅游区区、大屿岛岛水上休闲闲运动区等等。十八孔孔旅游区开开发：在十十八孔周边边开发
17、14400亩水水上、陆上上旅游项目目。海坛国国家风景名名胜区（世世界自然遗遗产预备名名单）综合合开发建设设项目：规规划面积771平方公公里，景区区接线道路路15公里里，景区山山门4座，入入口3处，停停车场3万万平方米，景景区步游道道18公里里，旅游服服务设施33.2万平平方米。 拓展港口通通往内陆腹腹地交通走走廊 今后5年，福福州将推进进港口通道道等配套基基础设施建建设，加快快以铁路、高高速公路、沿沿海公路为为主体的综综合交通建建设，重点点拓展沿海海港口通往往内陆腹地地的交通走走廊。 “十一五”期期间，主要要完成温福福铁路、福福厦铁路、江江阴铁路支支线、连江江铁路支线线、罗源铁铁路支线建建设及
18、外福福铁路的扩扩能提速改改造，形成成以福州为为中心点的的连接“长长三角”、“珠珠三角”的的快速铁路路通道；建建设绕城高高速公路、机机场高速公公路、福厦厦高速公路路复线福州州段、京台台高速公路路福清渔溪溪至小山东东、江阴港港区疏港高高速公路、罗罗源湾南北北岸疏港高高速公路、松松下港区疏疏港高速公公路等，提提高省会中中心城市对对外辐射能能力与沟通通能力；建建设省道2201线（滨滨海大通道道）、平潭潭海峡大桥桥等，完善善路网布局局，提升港港口功能的的运输通道道。第三节：66月份我省省商品住宅宅价格涨幅幅仍居全国国前列上半年，全全省房地产产开发投资资33107亿元元，比上年年同期增长长4399。全省省
19、商品房销销售面积增增长299，达达87955万平平方米，增增速比今年年前5个月月高655，空置置面积2990011万平方米米，下降1112。 省统计局综综合处相关关负责人指指出，由于于房地产宏宏观调控措措施陆续出出台，因此此虽然上半半年福建房房地产开发发投资仍比比上年同期期增长4339，但但6月份增增速已经减减慢，比115月份份低722个百分点点。 省调查总队队7月份公公布的调查查显示，55月份福州州、厦门商商品住宅价价格涨幅分分别为1003和和87，在全国国70个大大中城市中中，福厦涨涨幅分居第第6位和第第10位。 6月份福建建的商品住住宅价格涨涨幅仍居全全国前列，福福州、厦门门、泉州三三地
20、的商品品住宅价格格涨幅分别别为933、1111、669。66月份福州州商品住宅宅价格涨幅幅回落了11个百分点点，而厦门门则增加了了24。据了解解，6月份份厦门市商商品住宅全全市均价为为74322元平方方米，岛内内的商品住住宅均价更更蹿升至88556元元平方米米，较上月月大涨了11696元元。第四节：我我省转发关关于落实新新建住房结结构比例要要求的若干干意见我省转发建建设部关关于落实新新建住房结结构比例要要求的若干干意见（建建住房22006165号号），结合合我省实际际，就城市市住房建设设规划编制制工作提出出以下意见见，请一并并认真贯彻彻执行。明明确要求，住住房建设规规划编制要要依据本地地区住房
21、现现状调查结结果和房地地产业“十十一五”发发展专项规规划，按照照“总量控控制、区域域平衡、落落实项目”和和“总量与与项目相结结合”的原原则，重点点发展满足足当地居民民自住需求求的中低价价位、中小小套型普通通商品住房房，加大经经济适用住住房和廉租租房的供应应。严格按按照“各城城市年度新新审批、新新开工的商商品住房总总面积中，套套型建筑面面积90平平方米以下下住房面积积所占比重重，必须达达到70%以上”的的要求，结结合确定的的需调整的的项目，合合理安排套套型建筑面面积90平平方米以下下住房为主主的普通商商品住房和和经济适用用住房布局局，方便居居民工作和和生活，并并将住房套套型结构比比例分解到到具体
22、区域域，落实到到具体项目目。住房建设设规划应包包含以下主主要内容：“十一五五”期间各各类住房（含含商品住房房、经济适适用住房、廉廉租住房等等）需求预预测和计划划建设总量量、用地供供应总量及及其空间布布局；今明明两年年度度（从6月月1日起计计算，下同同）各类住住房和土地地供应总量量计划、每每个项目的的空间布局局、用地面面积、规划划设计控制制指标（住住宅建筑套套密度、住住宅面积净净密度、套套型结构比比例、容积积率、建筑筑高度、建建筑密度、绿绿地率等）、可可建住房建建筑面积和和计划开工工竣工时间间等。第五节：国国税总局规规定转让二二手房可税税前扣除房房屋原值和和有关税费费国税总局网网站发布了了该局关
23、关于个人住住房转让所所得征收个个人所得税税有关问题题的通知。通通知明确了了个人转让让住房征收收个人所得得税的有关关问题，主主要包括住住房原值计计算和税前前扣除税费费的有关规规定。相关关规定自月日起起执行。 原值值计算榕已有交交易征税指指导价 对住住房转让所所得征收个个人所得税税时，以实实际成交价价格为转让让收入。纳纳税人申报报的住房成成交价格明明显低于市市场价格且且无正当理理由的，征征收机关依依法有权根根据有关信信息核定其其转让收入入，但必须须保证各税税种计税价价格一致。 不过，有很长一段时间，交易所都是按照申报价格征税，所以存在严重的低申报现象。直到年月日，福州市出台二手房交易代征税费指导价
24、政策，低申报现象得到遏制。” 税前扣除福州扣除交易价的20% 通知规定：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。住房装修费用方面，公有住房、经济适用房最高扣除限额为房屋原值的，商品房及其他住房为原值的。本地措施：由于通知要求提供实际支付费用的税务统一发票方可税前扣除相关费用，而实际装修过程中很多人没有拿到发票，而且很难找齐所有证据、发票，因此，操作起来有一定困难。在税前扣除方面
25、，福州市目前采取的办法是：统一在交易价格的基础上扣除，再对扣除后的价格与原值的差征税。比如：房子交易价为万元，原值为万元，则征税额为：（）（万元）。即，该房只需按万元缴纳个人所得税。 购房退税福州退税比例为50% 通知规定：对出售自有住房并拟在现住房出售年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。本地措施：由于“重新购房的金额与原住房销售额的关系”没有细化，卖房人在年内重新购房时该退其多少纳税保证金，这执行起来不好把握。郑爱新介绍说，福州市目前执行的政策是：出售自有住房并在年内按市场价
26、重新购房的，在其重新购房时，一般退还原缴纳税费的。 税额无法确定按交易价1%-3%征税 通知规定：纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据中华人民共和国税收征收管理法规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。一般按照情况征收不等。 这项规定对尚未征收个税的城市影响较大，但对福州不会产生很大影响。因为福州早已对二手房转让征个税，在这方面已经积累了一些经验。第六节：福福州市7月月份福房指指数市场分分析指数分析：指数稳健健上涨近几月来，中中央出台了了一系列政政策，以调调控房地产产市场。在在经历了各各项调控政政策后，福福
27、州的房地地产市场并并没有出现现大起大落落，依旧保保持其稳健健的风格，本本月的福房房指数依旧旧保持着缓缓速的增长长。从表一可以以看出：本本月的福房房指数为1123.446，比去去年同期上上涨13.29点，年年涨幅为111.777%，相比比上个月的的122.37，月月涨幅0.63%。从从福房指数数趋势图中中可以明显显的看出，从从去年上半半年以来，福福房指数一一直处于稳稳步上涨的的趋势，福福房指数反反映的是福福州房产市市场在过去去的一段时时间中市场场供需的总总体态势，因因此受到市市场短期行行为的影响响较小。而而住宅均价价受市场短短期因素的的影响较大大，在短期期内存在较较大的波动动。本月住住宅的均价价
28、为元/，较上月月上涨了。至于均均价上涨的的原因，我我们将在板板块分析中中详细进行行剖析。表一： 22005年年7月-22006年年7月福房房指数月份05-705-805-905-10005-11105-12206-106-206-306-406-506-6 06-7新福房指数数110.117111.229113.229112.552115.004116.009116.444117.229118.558118.772121.337122.337123.446表二：福房房指数趋势势图一手房：价价增量跌，倒倒70%态态势明显在住宅交易易均价上扬扬的同时，本本月住宅成成交量大幅幅缩减，本本月仅为440
29、.466万平方米米。影响的的因素大致致有下面两两个原因：一方面国国六条政策策尚未完全全明朗化之之前，大部部分的市民民都持币观观望，做出出相对理智智的置业和和投资的选选择。另一一方面七月月份高温笼笼罩，炎热热的天气会会使得市民民的看房激激情受到一一定程度的的影响。表四：福州州住宅成交交量详细分析本本月的交易易资料（表表五）可以以看出：大大户型房子子依然占据据交易的主主角，本月月最热销户户型是12201550平方米米，成交套套数占总套套数的399%，消耗耗本月社会会总购房资资金的477%，几乎乎占去市场场的半壁江江山。另外外，90平平方米以上上的房子交交易总量达达到72%，仍然处处于“倒70%”的
30、态势，这这与“国六条”中要求“90平方方米以下的的小户型占占到总开发发量的700%以上”还有相当当距离。尽尽管如此，本本月一个突突出点是990平方米米以下的房房子成交套套数上升幅幅度比较大大，从上个个月占到总总成交套数数的16%上升到228%，仅仅居于12201550平方米米成交占比比之下，表表明小户型型的商品房房还是有一一定市场。表五：7月月一手房成成交面积分分析表2006年年7月商品品住宅一手手房成交面面积分析表表面积（M22）套数所占比例金额（万元元）所占比例90以下80928%21072215%90-122047717%18784414%120-1150112639%64594447%
31、150以上上44215%33793324%合计3224100%1842994100%本月楼盘的的成交排行行榜（表六六）上面我我们发现了了一些微妙妙变化，与与六月份的的情况相比比，本月金金山湾从上上个月的第第五名上升升到成交排排行第一名名，成交金金额2.554亿元，目目前该楼盘盘正处交易易高峰，交交易量由上上月的1337套上升升至本月的的272套套，上月成成交量第一一的江南水水都本月则则屈居第二二。江南水水都本月成成交套数为为321套套，对比三三个月的11041套套，是下降降了不少，但但不排除江江南水都的的房子经过过几个月的的热销后已已经卖得差差不多了，可可以说融桥桥地产的房房子已经得得到福州市
32、市民的肯定定。表六 ： 20006年7月月楼盘成交交排行榜排序楼盘名称成交面积（MM2）成交套数均价（元） 1金山湾48804427252072江南水都42435532141403仁文大儒儒世家40773327737744群升国际26830021743985香江红海园园18041113535616居住主题公公园1710887137067金山桔园16472213422978圣淘沙花园园1501889768769三木家天天下12387790350810阳光城三期期8824124586111大景城808596371412宝龙城市广广场40151034486二手楼市：交易量小小幅度下跌跌七月份普通通住
33、宅的二二手房交易易总额为4479755万元，均均价为20074元，相对对于一手楼楼市的均价价而言，这这个价位还还是比较实实在的，可可见其中不不乏低端物物业的交易易，二手楼楼市是分流流百姓住房房需求的重重要渠道。“国六条”的颁布目的之一在于鼓励二手楼市的健康发展，从而让更多的人通过二手楼市、租房等分级消费解决住房问题。表七：福州州7月二手手房的交易易量成交金额（万万元）成交面积均价住宅成交量量47976623128882074别墅成交量量136233874021分析近三个个月的二手手楼市交易易资料，从从表八中我我们可以看看到，在、三个月中中，二手房房的交易量量变化幅度度相当大，其其增长率由由-5
34、1.91%变变化1622.52%，再到本本月的-114.211%，这与与一手楼市市有着显著著的差别。一一手房的项项目周期一一般都在一一至两年，而而二手房的的交易时间间比较短，极极易受到政政策影响，如如交易税费费的征收对对投机者的的挤出效应应，或者是是个别事件件（如大面面积拆迁等等）影响，二二手房市场场对于政策策的敏感度度比较高，因因此交易量量上下浮动动较大也是是常理之中中的。表八：20006年55月20006年77月的福州州市二手房房交易量如如下表：交易量（单单位：万元元）增长率2006年年5月219099-51.991%2006年年6月575155162.552%2006年年7月493388
35、-14.221%由于二手房房数据收集集至每月225号，之之后的交易易量计入次次月，因此此就不难理理解表八的的数据中，55月份的交交易量大幅幅下跌，而而在实行新新的征收营营业税政策策的6月份份，为避税税赶在6月月1日前过过户，交易易量反而出出现报复性性上涨。而而7月份的的交易量下下跌，除了了各项政策策综合效应应对市场起起到的观望望作用以外外，我们也也不排除市市场在经历历的五月末末的大量交交易后处于于了一个相相对饱和的的状态。最新出台的的政策国税22006108号号文件表明明：个人二二手房转让让8月1日日起征收所所得税。交交易个税的的实行，挤挤压了房产产炒作中的的一部分利利润空间，对对于那些资资金
36、实力不不够又想进进入房产炒炒作的炒家家而言，无无疑可以起起到一定的的阻碍作用用，同时打打击二手房房的交易热热度，打压压房产炒作作。这一消消息的出台台对于二手手市场来说说可谓一个个不小的打打击。强征征个税会让让更多的市市民持币观观望，之后后的二手房房市场进入入一个新的的观望期，出出现交易量量的下跌也也是情理之之中的。现现行的市场场中，大部部分卖房者者会将税费费转嫁由买买方承担，因因此，未来来市场走向向将会寻求求一个由收收益支出主主导的供求求平衡点。别墅市场：价格继续续走高别墅的指数数继续缓步步走高，从从月份的的点，本月月涨至点，比比上月上涨涨了，同时时成交量也也开始有了了大幅回升升，基本走走出了
37、上个个月平方米米的低谷，达达到平方米米，回升至至正常水平平。“国六条”规定从6月1日日起，一律律停止别墅墅类房地产产项目供地地和办理相相关用地手手续，并对对别墅进行行全面清理理。随着时时间的推移移，别墅的的总体供应应量将不断断下降，而而且短期内内不再有新新增别墅项项目补充，这这就为别墅墅的后市价价格走高留留下了不少少空间。受受到“国六条”的影响，未未来大户型型的住宅产产品的供给给量也将下下降，然而而随着社会会经济的发发展，富有有阶层对于于别墅以及及其他中高高档住宅产产品的需求求增长必将将推高别墅墅价格，长长远来看，新新增项目的的减少将导导致现有别别墅愈加抢抢手。政策分析：新政下的的观望七月中旬
38、，在在各界的焦焦心等待中中，建设部部终于对“国六条”细则中，各各界普遍关关注的“平方方米、”做出了明明确的定义义。从而停停止了业界界的一场讨讨论，却引引起了大众众的另一场场争论。建建设部做出出的解释中中，对于“平方方米”定义为建建筑面积，并并且做出了了比较严格格的定义，包包括期间的的一些细则则性规定，打打击了部分分开发商在在“国六条”刚刚出台台时拟定的的一些钻政政策空子的的想法。建建设部对于于“平方方米”的定义体体现了中央央对于调控控房地产市市场的决心心，而对于于“”定义为总总面积而非非单个项目目，就比大大众想象的的要来得温温和得多。其其实也不难难理解建设设部对此做做出的解释释，毕竟全全国各个
39、地地方的市场场环境有很很大差异，就就是一个城城市而言，各各个区域的的差距也是是相当明显显的，如果果全国实行行统一标准准，一碗水水端平了，那那么其中所所造成的资资源配置上上的不合理理将不是开开发商、地地方政府所所能承受的的，而由此此最终损害害到的是购购房者以及及整个房地地产产业。当当然，建设设部对“”的软性解解释无疑给给开发商留留下了不少少可操作空空间，由此此而引发了了另一场争争论：这个个政策在执执行过程中中的可操作作性、贯彻彻程度如何何。这里的的可操作性性质疑主要要包括了以以下几点：对于总量量控制在而言言，政府部部门是如何何界定大小小户型在各各个区域间间的比例分分配？又是是如何界定定分配给具具
40、体各个项项目的比例例呢？还有有一个焦点点是，细则则解释一出出，意味着着地方政府府掌握着新新政的执行行，新政的的执行效果果很大一部部分取决于于地方政府府的执行力力度与能力力，可以说说关于落落实新建住住房结构比比例要求的的若干意见见的颁布布实施，对对于地方政政府相关部部门的行政政执行力将将是一场考考验。而国税总局局发布的号文文件关于个个人住房转转让所得征征收个人所所得税有关关问题的通通知，明确确了从月月号起，对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。强制征收个人所得税意味着交易成本将再次上升，这无疑对于遏制炒房将起到一定的作用；同时，强征个税的实行也将降低交易双方的意愿。预计在这一
41、新政实施后，二手房交易双方都将进入一段观望期，短期内对于二手房市场的活跃将是一种打击，但从长期来看，这一政策的实施，将对规范二手房市场的良性发展、遏制炒作起到积极作用。政府调控期期待楼市平平稳发展从五月中旬旬的“国六条”出台，到到五月底的的十五条调调控细则出出台，到明确定义义“平方方米、”，以及规范房房地产开发发商经营方方式，再到限制制外资入市市炒房的号文文件，直至至最新的强强征个税的的号文文件，从五五月到七月月，接连不不断的新政政出台，或或者应该说说是对“国六条”的不断补补充、完善善，使之成成为一个体体系，以便便对现有的的房地产市市场有较好好的调控干干预作用。这这一连串的的动作不难难看出中央
42、央对于调控控楼市的决决心，楼市市必然进入入一个新的的观望期，而而新政的影影响也将在在往后的月月份中得以以体现。 “物物竞天择，适适者生存”用在商业业上也是颠颠扑不破的的真理。房房产市场存存在市场失失灵，当市市场自身不不能或很难难调节时，那那么政府必必然会对其其进行监管管，从而改改变市场的的大环境。新新政通过一一些硬性的的数据开始始调控房地地产商的开开发方向，这这在以前的的政策中是是很少有的的严厉。而而目前不论论是一手房房还是二手手房的销售售情况来看看，大体上上都出现了了“倒”的情况，由由此不少利利益相关者者都在喊着着新政与大大众的需求求倾向不相相吻合等等等。对于开开发商而言言，现在应应该着重研
43、研究如何适适应新环境境，谋求发发展。新政并没有有断绝房产产行业的利利润，作为为一个商业业实体，赢赢利才是其其最根本的的目的，可可以这么说说，只要还还有不低的的利润，就就一定会有有人做。调调查资料显显示，中国国家庭目前前正朝着小小型化发展展，以前的的五口之家家、三代同同堂将越来来越少，也也就是说三三口之家将将逐步成为为主流。那那么对于一一个三口之之家来说，难难道平平方米就会会显得局促促了吗？显显然不会。小小型化的家家庭就真的的需要用乃至至平平方米的大大居室来改改善？大众众之所以愿愿意选择大大户型房产产，主要原原因在于观观念上的问问题。当前前之所以出出现“倒”的情况，很很大一部分分是民众还还停留在
44、原原有的购房房观念上，政政府、舆论论应当尽力力引导，改改变民众旧旧有的观念念，只有这这样才能根根本上提高高民众对小小户型的认认可程度，从从而扩大小小户型的需需求量，使使得新政的的实行有市市场这一前前提保证。第三章：福福州市地土土地市信息息分析第一节：11-7月分分福州市土土地成交量量累计表：序号宗地编号成交时间地块名称受让单位成交价格(万)面积楼面价交易方式(亩)1宗地20006拍-02号2006-3-6台江区,五五一南路西西侧福建福晟房房地产开发发有限公司司24003.879302.28拍卖2宗地20006拍-003号2006-3-6仓山区,金金山大道与与洪湾路交交叉口西南南侧金山吉吉元小区
45、北北部分为西西、东两幅幅地块福建景城实实业有限公公司12350057.73210.56拍卖3宗地20006挂02危房改022号2006-4-211鼓楼区，金金鸡山疗养养院内的22#、18#宿舍舍曾成3203.181509.43挂牌4宗地20006挂01危房改011号2006-4-222鼓楼区，六六一路东门门东涧199号福州三利信信达房地产产有限公司司3602.91862.06挂牌5宗地20006拍-07号2006-5-6仓山区,浦浦上路北侧侧的金山生生活区九期期东片南侧侧地块,该宗地分分(地块一、地地块二、地地块三)整体出让让福州市正祥祥置业发展展有限公司司305000174.4412623.12拍卖6宗地20006拍-06号2006-5-6仓山区,金金山生活区区六期北面面的公建配配套地块,该宗地(分东、西西两幅地)整体出让让福建轩辉房房地产开发发有限公司司230022.81513.15拍卖7宗地20006拍-05号2006-5-6鼓楼区,二二环路南侧侧福州捷利达达房地产开开发有限公公司15002.598687.22拍卖8宗地20005拍-20号2006-5-6台江区,西西二环南路路西侧林明文19505.335487.78拍卖9宗地20006拍-009号2006-5-188晋安区,连连江北