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1、6月份福州市住住宅市场场分析报报告报告单位位：福建建金辉集集团企划划部报告时间间：20006年年7月110日报告目目录第一章：近期宏宏观经济济相关信信息及分分析第二章：福州市市规划相相关法规规信息分分析第三章：福州市市地土地地市信息息分析第四章：福州市市6月份份住宅市市场分析析报告第一章：近期宏宏观经济济相关信信息及分分析第一节 、国务务院发布布中国国房地产产业季报报预计全全年全国国房价将将上涨55%国务院发发展研究究中心发发布的220066年一季季度中中国房地地产业季季报说说，保持持房价的的基本稳稳定将是是今后很很长一段段时间内内房地产产调控的的艰巨任任务，近近期相关关部门的的一系列列动作表
2、表明，以以抑制投投资为先先的新一一轮宏观观调控基基本启动动，预计计中央政政府还会会出台一一些专门门针对房房地产业业的宏观观调控政政策。 据据这份最最新出台台的报告告说，随随着调控控政策的的贯彻落落实，220066年房地地产市场场供求形形势将进进一步得得到改善善。房地地产开发发投资增增幅将稳稳步回落落，预计计全年增增速将在在20%左右的的区间上上下浮动动。而房房价总体体上将维维持稳中中上涨的的态势，年年均涨幅幅将维持持在5%左右。第二节、中国金金融决策策机构上上调各类类贷款利利率中国人民民银行决决定，从从20006年44月288日起上上调金融融机构贷贷款基准准利率。金融机机构一年年期贷款款基准利
3、利率上调调0.227个百百分点，由由现行的的5.558%提提高到55.855%。55年以上上商业贷贷款利率率由现行行的6.12%上调至至6.339%。这是中中国人民民银行自自20004年以以来第二二次决定定调高银银行商业业贷款利利率水平平，另外，从从20006年55月8日日起，个个人住房房公积金金贷款利利率上调调0.118个百百分点。其中，55年（含含）以下下贷款由由现行的的3.996%调调高至44.144%，55年以上上贷款由由现行的的4.441%调调整至44.599%。 第三节、关于落落实新建建住房结结构比例例要求的的若干意意见一直悬而而未决的的“套型型建筑面面积900平方米米以下住住房(
4、含含经济适适用住房房)面积积所占比比重，必必须达到到70%以上”的的谜团昨昨日最终终解开。根据建建设部最最新出台台的关关于落实实新建住住房结构构比例要要求的若若干意见见(以以下简称称1655号文件件)的规规定，990平方方米套型型建筑面面积明确确为单套套住房的的建筑面面积，而而70%比例将将针对各各城市年年度新审审批、新新开工的的商品住住房总面面积。一、900平米为为单套住住房建筑筑面积根据1665号文文件，990平方方米套型型建筑面面积是指指单套住住房的建建筑面积积，由套套内建筑筑面积和和分摊的的共有建建筑面积积组成。文件指出出，各地地要严格格按照上上述要求求，落实实新建商商品住房房项目的的
5、规划设设计条件件，确定定套型结结构比例例要求，且且不得擅擅自突破破。对擅擅自突破破的，城城市规划划主管部部门不得得核发建建设工程程规划许许可证；对不符符合规划划许可内内容的，施施工图设设计文件件审查机机构不得得出具审审查合格格书，建建设主管管部门不不得核发发施工许许可证，房房地产主主管部门门不得核核发预售售许可证证。点评：以以建筑面面积代替替套型建建筑面积积的做法法，其实实是简化化了评估估标准，同同时对990平方方米的实实际要求求更加严严格。因为，按按照建设设部此前前的解释释，从测测算方式式上看，套套型建筑筑面积的的参照指指标是标标准层的的建筑面面积，不不包括车车库、花花园、物物业管理理用房、
6、会所、裙房等等各种配配套的建建筑面积积。如果果以套型型建筑面面积要求求90平平方米，开开发商进进入销售售环节的的建筑面面积指标标可能超超过900平方米米。而此此次统一一后的建建筑面积积则包括括所有的的公摊面面积，开开发商可可能寻找找的做大大面积的的空间变变得更小小。二、700%比例例针对年年度城市市总量根据1665号文文件，自自20006年66月1日日起，各各城市?穴包括括县城，下下同?雪雪年度(从6月月1日起起计算)新审批批、新开开工的商商品住房房总面积积中，套套型建筑筑面积990平方方米以下下住房(含经济济适用住住房)面面积所占占比重，必必须达到到70%以上。点评：此此前，关关于新开开工项
7、目目70%以上面面积建990平方方米以下下小户型型的说法法，曾经经被开发发商视为为影响力力最大的的政策之之一，进进而引发发大量房房地产开开发项目目暂住进进度、静静待说法法。调整后的的细则将将一部分分政策调调整权回回归地方方政府，支支持地方方弹性控控制。根根据新规规定，市市中心等等高档商商品房可可能不被被硬性要要求700%以上上面积都都开发小小户型。三、未取取得许可可证项目目各地自自定对于6月月1日前前已审批批但未取取得施工工许可证证的商品品住房项项目，1165号号文件提提出要“妥妥善处理理”。点评：对对于这一一要求，一一些专家家表达了了不同的的观点。上海房房地产专专家印堃堃华表示示，已经经通过
8、了了规划设设计方案案的项目目，如果果要求变变更，需需要政府府出具强强有力的的变更依依据，否否则有涉涉嫌侵权权的可能能。四、土地地出让前前须提供供规划165号号文件要要求，城城市规划划主管部部门要完完善控制制性详细细规划编编制工作作，首先先应对拟拟新建或或改造住住房建设设项目的的居住用用地，明明确提出出住宅建建筑套密密度(每每公顷住住宅用地地上拥有有的住宅宅套数)、住宅宅面积净净密度(每公顷顷住宅用用地上拥拥有的住住宅建筑筑面积)两项强强制性指指标。 点评：该该政策主主要配合合十五条条调控意意见中的的另一个个“700%”，即即优先保保证中低低价位、中小套套型普通通商品住住房(含含经济适适用住房房
9、)和廉廉租住房房的土地地供应，其其年度供供应量不不得低于于居住用用地供应应总量的的70%。但也有开开发商质质疑，新新的招拍拍挂项目目和政府府收回的的土地都都可能按按规定进进行透明明操作，但但对于大大多数囤囤积在开开发商手手中的闲闲置土地地来说，可可能通过过更改规规划日期期等方式式规避政政策，可可操作性性就有可可能降低低。五、依法法没收违违规建设设住房165号号文件强强调，当当前将重重点查处处套型建建筑结构构的设计计、施工工、开发发、监理理方面的的违规行行为。另另外，1165号号文件还还要求严严肃查处处违法违违规行为为。文件件特别强强调，对对违规建建设的住住房，依依法该没没收的，要要坚决予予以没
10、收收。所没没收的住住房主要要用于解解决低收收入家庭庭居住困困难。 点评：对对此，由由于此前前不少开开发商“上上有政策策，下有有对策”，对对于楼盘盘规避新新政想了了很多“歪歪招”，专专家表示示，新政政能够如如此详细细地在各各配套环环节制定定监控细细则，是是保证政政策得以以落实的的关键。而最终终能否在在房地产产市场上上起到预预期的调调控目的的，则要要看地方方政府下下一步的的执行情情况。第二章：福州市市规划相相关法规规信息分分析第一节、06年年6月份份福房指指数市场场分析报报告新政首月月榕城楼楼市新气气象，火火热六月月，“国六条条”出台后后，房地地产市场场再次在在宏观调调控政策策的洗礼礼下呈现现出调
11、整整的态势势。榕城城一手房房、二手手房市场场均在新新政影响响下出现现了新的的变化。一、新政政下的榕榕城楼市市（一）福福房指数数稳步上上扬，市市场需求求旺盛福房指数数本月为为1222.377点，继继续稳步步上扬，比比上月1121.37点点上涨了了0.882%，与与上年同同期相比比上涨113.114%。由于指指数的设设计是用用来反映映房地产产市场发发展的走走势和周周期，是是房地产产业的“晴雨表表”。当市市场中需需求大于于供给时时，价格格上涨，指指数上行行，本月月福房指指数的上上扬说明明住宅市市场的需需求仍然然非常旺旺盛。表1：220055年6月月-20006年年6月福福房指数数月份20055年6月
12、7月8月9月10月11月12月20066年1月月2月3月4月5月6月新福房指指数108.17110.17111.29113.29112.52115.04116.09116.44117.29118.58118.72121.37122.37图1：220055年6月月-20006年年6月福福房价格格指数从福房指指数趋势势线上看看，从去去年111月起，福福房指数数一路上上涨，虽虽然涨幅幅不是很很大，却却体现福州楼楼市进入入了新一一轮的上上涨周期期。由于于政策的的时滞性性，本次次新政对对楼市的的影响将将在今后后几个月月中逐渐渐在福房房指数上上体现，上上涨的势势头会有有所抑制制。图2：220055年6月月
13、-20006年年6月福福房价格格指数及及趋势线线（二）住住宅交易易量走高高，刚性性需求突突显6月商品品住宅的的交易量量进一步步走高，本本月福州州住宅成成交量994.224万平平方米，较较5月上上涨了778，成成交金额额为40091004万元元，比上上月翻了了一番。商品住住宅本月月均价为为42007元/m2，与上上月37781元元/m22相比，月月涨幅高高达111.277%。理理性分析析本月价价格上涨涨的原因因，主要要是一些些楼盘价价格的上上涨，如如江南水水都、金金钻大厦厦和圣淘淘沙花园园等以及及高端楼楼盘销售售的增加加对商品品住宅均均价的拉拉高。从20006年66月福州州楼盘成成交情况况排行分
14、分析，江江南水都都以5336999万元的的成交金金额高居居榜首，成成交套数数10441套，是是上月成成交套数数的两倍倍。融侨侨地产“卖的不不仅是房房子”的经营营理念及及其品牌牌效应是是其成功功的不二二法宝。而目前前，“融侨.江南水水都”又一路路过关斩斩将，荣荣获“20006全球球幸福指指数人居居金奖”的殊荣荣，其销销售的火火爆更加加体现公公众对融融侨品质质、融侨侨品牌的的信任与与推崇。图3：220055年6月月-20006年年6月福福房指数数成交量量表2：220066年6月福州州楼盘成成交前112位排排序按成交金金额排序序楼盘名称称套数成交均价价(元/M2)1江南水都都10411409662金
15、钻大厦厦381602333仁文大大儒世家家413367884圣淘沙花花园205551335金山湾137547116香江红海海园272345557金域蓝湾湾153329008武夷绿洲洲116381119金山桔园园2132388810金辉城城市三环环1543322211大景城1273793312丽景天成成11230711住宅成交交量上涨涨的背后后突显的的是榕城城市民刚刚性的住住房需求求。刚性性的住房房需求体体现在以以下3个个方面：一是正正常的自自住性住住房需求求，表现现为城市市化进程程的加快快，中心心城市人人口扩大大，福州州市区外外人口的的购房比比例达到到50600左右右。二是是改善性性的住房房需
16、求，随随着居民民收入水水平的提提高，部部分先富富起来的的人改善善住房需需求得以以扩大，二二次置业业，购买买第二套套住房的的比例加加大。三三是被动动的住房房需求，如如老城区区茶亭街街和北大大路一带带进行改改造等项项目引发发的被动动性住房房需求。第二节、新政引引发高端端住宅日日益受宠宠（一）、国六条条对购房房者的心心理此次“国国六条”的实施施，对购购房者的的心理预预期有很很大的影影响。与与“国八条条”后产生生的观望望情绪不不同，“国六条条”给购房房者的预预期不是是会不会会稳定房房价，而而是调整整住房供供应结构构对其产产生的影影响。购购房者普普遍关注注的是如如果今后后商品房房70以上是是小户型型，那
17、么么90平平方米以以上的住住宅就会会变得奇奇货可居居，今后后这类房房源的价价格必然然会大幅幅上扬。特别是是对改善善型的住住房需求求者影响响更大，既既然是改改善住房房，当然然要求居居住户型型的增大大，那么么该出手手时就要要出手，再再观望大大户型的的住房只只会越来来越少，越越少越贵贵。在这这样的心心理预期期下，本本月对高高端住房房消费需需求集中中释放出出来。从20006年6月福州州住宅成成交情况况分析表表可看出出40000元/平方米米价位以以下的成成交金额额占了442，较较上月558少少了166。而而本月550000元/平平方米价价位以上上的占了了31，比上上月200增加加了111。表表中显现现，
18、与55月份相相比，本本月住宅宅消费明明显往高高端发展展倾向，而而中低档档的住宅宅消费有有所下降降，30000以以下本月月仅占88%，这这与以上上分析的的新政下下由于对对高端住住宅预期期的减少少引发对对高端住住宅需求求的释放放可相互互印证。本月对对高端住住宅消费费的增加加，也是是造成本本月住宅宅均价上上涨的一一个重要要原因。表3：66月用福福州住宅宅成交情情况20066年6月月福州住住宅成交交情况分分析表与5月对对比价位（元元/M22）套数（套套）成交金额额（万元元）成交面积积（M22）占比占比30000以下7822475549724498%15%30000-399992317710444792
19、97115134%43%40000-4999915677836000190227127%22%50000-5999974751122193022316%11%60000以上54345899763300915%9%图4：66月住宅宅成交情情况图6月住宅宅成交面面积分析析：由6月商商品住宅宅一手房房成交面面积分析析表看出出，面积积12001400平方米米和1400平方米米以上户户型是福福州市民民的最爱爱，其销销售套数数占分别别占311和29，二者者合计占占去一手手房市场场半壁以以上江山山，高达达60%。因此此在福州州这个二二线城市市，未来来将考验验“90平平方米以以下户型型占总开开发量770%”这
20、一政政策的有有效性。政府似似乎要多多做住房房理性消消费的宣宣传引导导工作。表4：66月一手手房成交交面积20066年6月月商品住住宅一手手房成交交面积分分析表面积（MM2）套数所占比例例金额（万万元）所占比例例90以下下96316%2559948%90-11201411124%58466819%120-14001825531%96999731%140以以上1692229%130111542%合计58911100%3111175100%第三节、新政下下别墅日日益稀缺缺别墅指数数继上月月小幅下下挫后本本月大幅幅上扬，本本月别墅墅价格指指数为772000点，比比上月664122点上涨涨了122.3%
21、，但成成交面积积25776平方方米，较较上月下下降了449.44。此此次“国六条条”规定从6月11日起，一一律停止止别墅类类房地产产项目供供地和办办理相关关用地手手续，并并对别墅墅进行全全面清理理。别墅的的总供应应量将因因此不断断下降，别别墅更加加稀缺。物以稀稀为贵，别别墅供应应量一旦旦较少，甚甚至停止止供应，其其价格定定会不断断攀升。从本月月别墅价价格指数数的大幅幅上扬可可以看出出别墅市市场供给给缩减的的预期对对别墅价价格的巨巨大影响响。随着着社会经经济的发发展，别别墅的市市场需求求将越来来越大，特别是是随着人人们收入入水平的的不断提提高，中中高端的的居住需需求还会会扩大。从这个个角度看看，
22、可以以预见中中高端居居住产品品的供应应将显得得更稀缺缺。所以以，未来来别墅市市场非常常看好。但从本本月别墅墅成交面面积萎缩缩分析，也也要警惕惕别墅价价格过高高出现的的有价无无市的新新状况。别墅价格格指数图图：第四节、中小户户型二手手房热销销，自住住型二手手房受新新政影响响不大本月二手手房交易易量达5575115万元元，比上上月增长长21.04。由于于本月二二手房交交易统计计时间是是从5月月25日日到6月226日，因因此，55月299日九部部委意意见一一推出，市市场反映映强烈。5月330日、31日日福州二二手房交交易登记记受理量量大增，都都为赶在在6月11日新政政执行前前办理。20055年6月月
23、20006年年6月的的福州市市二手房房交易量量如下表表：从本月二二手房成成交面积积结构分分析，1120平平方米以以下的中中小户型型的销售售套数占占了总二二手房销销售套数数的733，最最热销的的为900平方米米以下的的小户型型，其销销售套数数占了447，中中小户型型的二手手房最受受购房者者的青睐睐。二手手房成交交面积结结构与一一手房成成交面积积结构形形成截然然相反的的态势。其实，一一手房市市场和二二手房市市场是相相互关联联的，对对改善型型住房需需求者而而言，购购买新房房就会有有相应的的二手房房出售。二次置置业者由由于其购购房实力力较强，有有能力购购买大户户型以满满足其提提高居住住水平的的要求，而
24、而对购买买力有限限的自住住型需求求者，购购买中小小户型的的二手房房就成为为其首选选，造就就了中小小户型二二手房热热销的景景象。6月二手手房成六六面积表表：20066年6月月商品住住宅二手手房成交交面积分分析表面积（MM2）套数所占比例例金额（万万元）所占比例例90以下下1215547%15255426%90-112067026%15788527%120-140030712%9733317%140以以上37515%17255030%合计25677100%580222100%此次的房房产新政政，最起起立竿见见影作用用的莫过过于税收收政策。仔细研研读九部部委意意见中中调整住住房转让让环节营营业税这这
25、一条不不难发现现，其上上明确写写着“为进一一步抑制制投机和和投资性性需求，从从20006年66月1日日起，对对购买住住房不足足5年转转手交易易的，销销售时按按其取得得的售房房收入全全额征收收营业税税”，税收收政策的的目的是是为抑制制投机和和投资性性需求，而而福州主主要的还还是以自自住型的的刚性住住房需求求为主。在目前前一手房房房价上上涨较快快的情况况下，次次新房或或是使用用过几年年的二手手房已日日益受到到购买力力有限的的购房者者的青睐睐。因此此对这部部分自住住型的购购房者而而言，在在新政实实施下，即即使卖方方把营业业税转嫁嫁到其身身上，如如果其购购房成本本还是比比购买新新房低，那那么购买买二手
26、房房还是可可以接受受的。毕毕竟新房房的价格格高不可可攀，而而刚性的的自住性性需求是是实实在在在需要要满足的的，因此此新政对对这部分分自住型型二手房房交易不不会产生生太大的的影响。第五节、各大板板块价格格均有不不同程度度的上扬扬本月，各各大板块块的价格格均有不不同程度度的上扬扬。其中中上涨幅幅度最大大的为五五四北板板块，本本月上涨涨2.880%。五四北北板块在在各大板板块中价价格最低低，为331822元/平平方米。但由于于其独特特的生态态优势，不不断得到到开发商商和消费费者的青青睐，且且随着其其基础设设施建设设的不断断完善，五五四北地地区还会会有较大大的发展展。金山板块块本月价价格为332199
27、元/平平方米，较较上月上上涨2.16%。金山山的房地地产发展展速度令令人惊叹叹，这与与“东扩扩南进”的的城市战战略分不不开，也也与金山山难得的的空气清清鲜有着着重要联联系。今今天，金金山的房房价已经经有了质质的提升升，一些些高档住住宅相继继出现，金金山的房房价也呈呈现不断断上涨的的趋势。仓山板块块以其独独特的文文化氛围围吸引了了不少注注重教育育的购房房者，本本月仓山山板块的的价格334599元/平平方米，较较上月上上涨了11.788%,与与去年同同期相比比上涨了了18.33%,也是是上涨幅幅度较大大的板块块。东区板块块本月微微涨，本本月37796元元/平方方米较上上月37775元元/平方方米上
28、涨涨了0.54%,结束束了行政政中心东东迁导致致的疯狂狂上涨的的非理性性状态。北江滨板板块一直直是优质质生活环环境的一一个典范范，邻水水而居，是是不少购购房者所所向往的的，因此此北江滨滨的价格格一直坚坚挺。本本月北江江滨价格格为55588元元/平方方米，仍仍居各大大板块之之首，上上涨了00.577。市中心板板块凭借借其齐全全的配套套、完备备的交通通、发达达的商业业，加上上医院学校校， 给给忙碌工工作的人人们带来来了不少少便捷，因因此市中中心的楼楼盘价格格也是一一路攀升升，本月月价格448633元/平平方米，较较上月448266元/平平方米上上涨了00.766%,基基于市中中心生活活的便捷捷性及
29、楼楼盘的稀稀缺性，今今后市中中心板块块的价格格仍会有有所上涨涨。6月份各各板块价价格表月份东区价格格金山价格格仓山价格格五四北价价格西区价格格市中心价价格北江滨价价格20066年5月月3775531511339883095528544482665556620066年6月月37966321993459931822320224863355888比上月涨涨幅0.544%2.166%1.788%2.800%0.566%0.766%0.577%平均涨幅幅1.611%1.044%1.222%0.699%0.200%0.744%0.944%与上年同同期相比比39.991%15.665%18.333%9.37
30、7%3.211%19.884%27.007%第六节、期待实实施细则则出台以以稳定房房价（一）新新政细则则未出，各各方观望望情绪浓浓厚6月是房房产新政政开始实实施的首首月，从从去年的的“国八条条”到今年年的“国六条条”，房地地产调控控已进入本本轮周期期中的“二二次调控控”阶段段。与“国八条条”相比，“国六条条”的调控控目标更更加明确确，即首首次将“调调整住房房供应结结构”与与“稳定定住房价价格”相相并列，定定为近期期调控的的重点，这这表明中中央对房房地产市市场的调调控思路路已经出出现了一一些新的的变化。同时，政政策措施施更具操操作性，即将调调控思路路进行细细化，通通过大量量的量化化指标，努努力将
31、有有关措施施落到实实处。从从这一演演变过程程中，我我们可以以清晰地地看到，中中央对房房地产的的调控在在一步步步走向成成熟和务务实。但不可否否认的是是“国六条条”的各项项政策在在本月真真正能落落到实处处的并不不多，许许多政策策还存在在争议，如如90平平方米到到底指是是套型建建筑面积积还是建建筑面积积，中小小户型占占70的比例例是对总总量而言言还是对对单个项项目而言言等。因因此，各各方都在在观望。政府在在观望，观观望其他他省市的的相关细细则的出出台好引引以为鉴鉴；开发发商在观观望，观观望具体体的政策策到底如如何执行行，在各各项政策策明朗化化之前，各各开发商商不会轻轻易开工工，因此此商品房房的后市市
32、供应会会受到一一定的影影响。（二）坚坚持供求求双向调调节，合合理引导导消费价格是由由供求关关系决定定的，要要稳定房房价，最最终要从从调节供供求两方方面着手手。而调调整住房房供应结结构以稳稳定房价价，也是是此次房房产新政政的最大大亮点。在调整整住房供供应结构构方面，“国六条”再次强调要重点发展中低价位、中小套型普通住房和廉租房。在引导消费中讲了两个方面，一是引导消费需求，使它与当前经济、社会的发展水平相对应，包括克服超前消费，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长等。另一个是消费模式，提倡多元化的消费模式，例如，是买房还是租房，是买新房还是买二手房，要根据住户的消费能力来决定
33、。“国六条条”关于770以以上900平方米米以下小小户型比比例的强强制性规规定，是是政府自自19998年以以来首次次提出改改变传统统的住房房消费观观念和消消费模式式。改变变百姓的的居住观观念，让让大家更更多地关关注性价价比、居居住品质质，而不不是单纯纯追求面面积，这这需要一一定的过过程。在在福州目目前旺盛盛的住房房需求下下，除增增加供给给外，更更要多渠渠道的引引导消费费，通过过二手房房、租赁赁等方式式满足居居民的居居住要求求。（三）新新政考验验政府执执行力，期期待实施施细则尽尽快出台台调控工作作能否取取得预期期效果，关关键在于于落实。为确保保调控措措施落到到实处，九九部委意意见明明确了落落实相
34、关关措施的的责任单单位和工工作机制制。如本本次意意见要要求各级级城市(包括县县城)政政府要在在20006年99月底前前向社会会公布普普通商品品住房、经济适适用住房房和廉租租住房建建设规划划。同时时要求尚尚未建立立廉租住住房制度度的城市市，必须须在20006年年年底前前建立。政府要要将土地地出让净净收益的的一定比比例用于于廉租住住房建设设。20006年年年底前前，各地地都要安安排一定定规模的的廉租住住房开工工建设。也就是是说，政政府会在解决决低收入入阶层居居住问题题上有所为。当然，意意见中中还有许许多问题题需要有有关部门门制定相相关的配配套文件件，就加加强市场场监测分分析、落落实结构构比例要要求
35、的工工作程序序、查处处违法违违规行为为等，有有待进一一步作出出具体部部署。目前，各各省市正正在积极极制定“国六条条”的实施施细则，我我省的相相关实施施细则也也在紧锣锣密鼓的的制定中中。“国六条条”的实施施细则从从制定到到实施需需要一定定的时间间，而新新政对楼楼市的调调控效应应会有相相应的时时滞，不不可能起起到立竿竿见影的的作用，因因此新政政首月下下的榕城城楼市依依旧红红红火火。相信我我省实施施细则出出台并有有效执行行后，榕榕城楼市市会有所所降温，回回归平稳稳，同时时对规范范我省房房地产市市场的秩秩序，稳稳定房价价能起到到积极的的作用。第七节、加大房房地产交交易环节节违法违违规行为为整治力力度通
36、知要要求，加加大房地地产交易易环节违违法违规规行为整整治力度度。具体体包括：加强商商品房预预售许可可管理。房地产产开发企企业取得得预售许许可证后后，应当当在100日内开开始销售售商品房房。未取取得商品品房预售售许可证证的项目目，房地地产开发发企业不不得非法法预售商商品房，也也不得以以认购、收取预预定款等等各种形形式变相相预售商商品房。对房地地产开发发企业未未取得预预售许可可证而非非法预售售或变相相预售的的，责令令其限期期整改；对拒不不整改的的，要从从严查处处，直至至取消开开发企业业资质。加强强对商品品房预(销)售售活动的的动态监监管。各各级房地地产管理理部门要要抓紧建建立健全全商品房房预(销销
37、)售合合同网上上即时备备案系统统和房地地产交易易信息公公示制度度。商品品房基本本情况、销售进进度、权权利状态态等预(销)售售信息应应及时、全面、准确地地在网上上备案系系统和销销售现场场进行公公示。严严禁将购购买的未未竣工预预售商品品房再行行转对违违规从事事商品房房预(销销)售活活动的单单位和人人员，要要从严处处理。加强房地地产广告告发布管管理。未未取得商商品房预预售许可可证的房房地产项项目，不不得发布布商品房房预售广广告。 加强房房地产展展销活动动管理。有严重重违法违违规不良良记录的的房地产产企业和和不具备备预(销销)售条条件的商商品房项项目，不不得参加加展销活活动。加强商品品房预(销)售售合
38、同管管理。房房地产开开发企业业在制定定商品房房销售合合同格式式条款时时，不得得免除自自己责任任、加重重购房人人责任，或或排除购购房人合合法权利利。商品品房预(销)售售合同示示范文本本及格式式条款应应在订立立合同前前向购房房人明示示。加强房地地产经纪纪管理。对房地地产经纪纪人利用用虚假信信息骗取取中介费费、服务务费、看看房费等等费用，在在代理买买卖过程程中赚取取差价等等违规行行为要依依法查处处通知还还要求，各各地要从从今年下下半年起起，用一一年左右右时间，集集中开展展一次房房地产交交易秩序序专项整整治活动动。畅通通举报投投诉渠道道，各级级领导干干部不得得利用职职权干预预房地产产交易活活动。要要建
39、立房房地产交交易诚信信机制，引引导消费费者依照照法律法法规维护护自身合合法权益益。加强强部门间间的协作作配合，建建立健全全房地产产交易信信息享、情况通通报以及及违法违违规行为为的联合合查处机机制。第八节、国六条条之后福福州首个个三房项项目（经经济房定定址福湾湾）位于福州州金洲南南路西侧侧的福湾湾片地地块选址址用地公公示，这这块总建建筑面积积达万多平平方米的的用地是是福湾片片的“地地王”地地块，将将全部规规划用作作经济适适用房（限限价房）建建设。若按990平方方米标准准建设，此此地块将将新增约约9000套以上上经济适适用房，满满足更多多中低收收入人群群。此举举是继“国国六条”之之后，福福州市考考
40、虑今年年建设2200万万平方米米“三房房”的首首个重磅磅项目。今年年福州市市经济适适用房（限限价房）的的建设总总量将占占商品房房新开工工面积的的40%左右，将将超出国国家规定定的“占占总供应应量100%”的的3倍。目目前福州州市将争争取7月月底前通通过招标标方式落落实部分分地块的的开发建建设单位位，8月底前前完成部部分地块块的土地地报批和和交地工工作，99月底前前争取动动建1000万平平方米，其其余地块块确保年年底前全全部开工工建设。据悉悉，其中中经济适适用房的的建设投投放，福福州市将将控制户户型在990平方方米以下下，严控控炒房行行为。 （一一）9月月底前动动建1000万平平方米现已落落实以
41、下下几个地地块作为为限价房房和经济济适用房房建设用用地：西西园东一一区、西西园二期期、福湾湾小区、三环二二期、浦浦上“地地王”地地块、福福湾“地地王”地地块、福福州燃料料总公司司东站地地块、城城门原汽汽车项目目用地、西庄小小区安置置房用地地、砂轮轮厂地块块等十幅幅地块，加加上在建建的三个个经济房房地块，用用地总量量约20000亩亩，其中中9月底前前争取动动建1000万平平方米。据悉，这这些“三三房”建建设的项项目选址址均进行行了统筹筹考虑，满满足了城城市交通通发达、配套完完善的区区域选址址需要。项目建建设将达达到一定定规模，容容积率有有可能适适当提高高，但户户型设计计按有关关规定执执行。同同时
42、，小小区的教教育、医医疗、商商业网点点绿化等等设施均均将配套套完善，标标准不降降低。（二）、下半年年住房需需求将大大增近近几年福福州每年年商品房房上市面面积都在在5000万平方方米左右右，按此此规模今今年商品品房用地地需求量量应是440000亩左右右。其中中，现有有仍在申申请登记记购买经经济适用用住房的的家庭还还有30000多多户，“照照此推算算，一年年供应量量的适度度规模是是30万平平方米才才能满足足需求”。由于于今年一一季度茶茶亭街、鳌峰坊坊等大规规模的改改造拆迁迁，福州州市发放放拆迁货货币补偿偿达122亿元，带带动了市市场355万平方方米住房房消费。记者从从福州市市有关部部门了解解到，今
43、今年下半半年城市市东扩拆拆迁、福福厦铁路路拆迁、三坊七七巷保护护改造搬搬迁等项项目都将将正式启启动，仍仍将带来来大量市市场需求求。为为此，福福州市考考虑今年年建设经经济适用用住房（限限价房）200万平方米，约占商品房新开工面积的40%。到“十一五”期间争取建设500万平方米，重点满足拆迁安置和中低收入家庭的住房需求。 （三）、经济适用房上市将平抑市场平均价 作为“国六条”之后的首次开工，福州市首选福湾117752.7平方米“地王”用来建设经济适用房（限价房），并将于9月底前动建100万平方米。如此大规模的动作，将对楼市产生怎样的影响？通过增加经济适用房等中低价位商品房的供给，解决中低收入人群的
44、居住问题，这将把目前福州房地产市场的销售平均价降低。福州今年40%的建设量，是一个全新的震撼性的高度。目前，福建全省的商品房开发虽然投资高、规模大，眼见着一幢幢住宅楼拔地而起，城市建设日新月异，但这些房地产开发中真正属于老百姓的实在是太少太少。也就是说拿只占投资面积10%的经济适用房来应对人口中占90%以上的普通老百姓，显然是难以达到供求平衡的。以福州城市居民的收入水平来衡量，现有的房价，肯定是高了。面对这样的市场，市民显然是缺乏实力支撑的，这会迫使众多囊中羞涩的老百姓不得不背上沉重的经济包袱，比如高额的按揭贷款等等。大量的经济适用房投放，将分流降低中高档商品住宅的成交量，对整个购房群体心理承
45、受价格造成拉动作用。这对平抑市场平均价，将存在积极的作用。同时若将大量的或是全部的经济适用房控制户型在90平方米以下，在一定意义上，也将使福州的平方米以下户型总量达到70%的区域平衡。 1、名词解释“三房”：是指经济适用住房、限价房、廉租住房建设。截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房200套。第三章：福州市市地土地地市信息息分析第一节、16条条土地新新规出台台 限期期竣工楼楼市调控控“动土土”7月1日日起，国国土资源源部今年年推出的的国有有土地使使用权出出让
46、合同同补充协协议正正式实施施，该协协议明确确约定了了项目竣竣工时间间、征收收土地闲闲置费等等内容，逼逼开发商商放量开开发而非非囤地沽沽价 一、166条土地地新规出出台 “囤囤地运动动”玩完完了 从从20006年77月1日日起，全全国市、县国土土资源管管理部门门(出让让人)与与受让人人签订国国有土地地使用权权出让合合同时，除除了按照照20000年的的出让让合同示示范文本本签订合合同外，双双方还要要就合同同中有关关土地开开发利用用等未尽尽事宜，同同时签订订出让让合同补补充协议议（下下称“补补充协议议”），出出让合同同和补补充协议议具有有同等效效力。 在在补充充协议示示范文本本中，116条合合同内容容对出让让土地的的竣工时时间、投投资总额额、投资资强度、宗地容容积率、建筑系系数、工工业项目目用地中中非生产