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1、写字楼物业业年度工作作总结及计计划汇报材材料范本尊敬的董事事长、各位位部门经理理、主管及及员工代表表：大家好好！20007年是*公司具具有重大而而深远意义义的一年，在在这一年里里，在董事事会的正确确指引下，在在*董事事长的英明明决策和带带领下，在在20077年度公司司领导班子子集体领导导下，在公公司全体员员工齐心协协力，共同同努力下，截截止20007年122月31日日，*公公司完成并并超额完成成了20007年度经经营工作任任务，实现现了*经经营历史性性的突破。事实证证明我们确确定的目标标是准确的的，是科学学的、是合合理的、是是符合市场场经济基本本规律和*现有规规模的，因因此是有效效的。不仅仅如
2、此，更更重要的是是，通过三三年的探索索经营，我我们基本确确定了企业业未来发展展的经营模模式和保证证企业持续续、高效发发展的经营营指导方针针。这是一一个值得每每一名*员工骄傲傲的日子！这是一个个值得每一一名*员员工自豪的的日子！因因为*的的20077年的成绩绩是我们共共同创造的的；因为*的20007年的的历史是我我们共同书书写的；*的20007年凝凝聚着每一一名*人人不懈的努努力和辛勤勤的汗水。在在这里请大大家全体起起立，向在在20077年度中爱爱岗敬业、勤勤恳工作、为为*的发发展付出辛辛勤劳动，做做出巨大贡贡献的全体体干职员工工表示衷心心的感谢！向确立公公司整体的的发展规划划、经营方方针，制定
3、定20077年度各项项经营指标标，率领公公司全体员员工通过提提高写字间间、宾馆经经营和物业业管理的服服务质量、管管理水平和和经济效益益的董事长长*表示示最热烈的的祝贺和衷衷心的感谢谢！（请坐坐）20007年我们们之所以取取得了辉煌煌的成绩，主主要进行了了以下具体体的工作和和切实可行行的措施：一、董董事会正确确决策、扩扩大主营业业务，增加加客房数量量。从3月月16日至至6月166日，历时时3个月，完完成16、117层客房房改造，使使*大厦厦客房总数数达到*间，实实际经营使使用*间；完成成21层餐餐厅营业部部分改造，新新增面积*平。改改变了过去去以写字间间租赁经营营为主，以以宾馆客房房经营为附附的
4、经营模模式定位，实实现了以宾宾馆经营和和写字间租租赁经营并并举为主，以以餐饮服务务和会议室室出租等其其它配套服服务为附，以以规范标准准的物业服服务为保障障的商业模模式的根本本性转变。在在经营方式式上初步实实现了由探探索经营向向专业经营营的转变；在管理机机制上实现现了由人管管人向制度度管人的转转变；由粗粗放管理向向集约管理理转变；在在经营效益益上实现了了由规模效效益向利润润效益的转转变。二、坚坚持了以全全面的市场场营销为重重点。20007年，面面对竞争异异常激烈的的市场，全全体员工发发扬团结协协作的精神神，不断强强化区域经经营，强力力市场开拓拓，增强执执行力度，促促进了各项项经营和管管理工作的的
5、顺利开展展。招聘了了有水平、有有能力的业业务管理人人员，重新新整合营销销队伍,建建立起以专专业营销人人员为主的的高水平的的营销团队队。并建立立起相应的的奖励机制制，最大限限度地调动动每一个人人的工作积积极性，提提高了业务务洽谈的成成功率。在营销销策略上采采取形象导导入，扩大大了*大大厦的知名名度：*宾馆被市市政府列入入指定考生生特惠接待待单位，进进行为中高高考学生和和家长免费费提供客房房午休、午午餐的社会会公益活动动，沈阳广广播电台进进行了专题题访问和播播报；举办办了“激情情八月，清清凉一夏”为为出租车司司机免费赠赠送清凉饮饮品和带有有*大厦厦标识和字字样水杯的的社会公益益活动，沈沈阳日报进进
6、行了较大大篇幅的新新闻报道。网络推推广：及时时更新和完完善企业网网站，20007年点点击率超过过20000人次，在在中国产品品平台网上上设置企业业形象展示示和企业产产品公布，在在各大网络络定房网和和旅游交通通网上设置置企业形象象展示和企企业产品公公布，全年年实现网络络定房2，6690间。媒体宣宣传：在中中国广播电电台98.9进行每每天2次共共7个月的的播放企业业产品宣传传广告；在在沈阳音乐乐台上进行行每天3次次共一个月月播放企业业产品宣传传广告；尤尤其是联系系并促成沈沈阳广播电电台主办的的英皇歌手手熊鲁林、海海鸣威等沈沈阳媒体见见面会在*大厦举举行，沈阳阳各大媒体体进行了专专题报道，全全面提升
7、了了*大厦厦的知名度度；广告宣宣传：在沈沈阳大黄页页上刊登半半幅企业产产品宣传广广告；在省省旅游局出出版的“游游客”杂志志上刊登22期全幅的的企业产品品宣传广告告，同时获获赠辽宁省省旅游同业业名录登记记；在*大厦外墙墙增设了直直观和美观观的客房宣宣传、餐饮饮宣传广告告。在具体体的工作中中，内挖潜潜力，外拓拓客源，千千方百计提提高写字间间出租率、客客房入住率率、餐厅就就餐率和会会议室出租租率。截止止20077年12月月31日，按按财务统计计数据，实实现客房年年收入*万元，比比去年同期期增收*万元，增增幅39%；实现写写字间年收收入*万元，比比去年同期期增收*万元，增增幅23%；实现餐餐饮年收入入
8、*万万元，比去去年同期增增收29.1万元，增增幅36%。全年完完成营业性性收入*万元元，比去年年同期增收收*万万元，增幅幅35%。三、紧紧紧围绕“稳稳定、和谐谐、发展”的的精神和“规规范管理，标标准服务”的的工作指导导方针，实实行制度化化、标准化化、规范化化的现代企企业管理制制度。20007年公司司按照星级级宾馆的经经营和物业业管理标准准，继续完完善管理体体系和经营营体系建设设，编辑审审核多项企企业规章制制度，部门门工作职责责、部门经经理岗位职职责和各部部门、各工工种岗位操操作规程，逐逐步建立和和提高行政政管理和经经营管理的的指导性文文件。为使日日常运作逐逐步纳入到到工作有计计划、有指指导、有
9、跟跟踪、有总总结的管理理系统中去去，有效地地将计划性性工作和应应急性工作作密切结合合起来，实实行部门经经理早会制制度和周工工作汇报制制度，全面面系统的布布置公司阶阶段性工作作和各部门门工作安排排，建立明明确的工作作目标，同同时要求各各部门建立立计划性的的工作安排排和合理化化建议，通通过每周总总结、计划划，对各项项工作有落落实，有跟跟踪、有总总结，按计计划予以实实施。通过建建立健全合合理有效的的运行机制制，组织管管理机制，协协调各部门门关系，加加强了管理理班子团队队建设，实实现了团结结、协作、互互助的工作作实效性，保保证了各项项工作有效效的开展和和坚决的执执行。四、完完善并实行行了适应市市场经济
10、的的薪酬制度度。科学才才能合理，合合理才能有有效，有效效才能保证证人力资源源的供给和和稳定性。科科学、合理理、有效的的薪酬制度度能更好的的鼓舞士气气、吸引人人才和促进进公司发展展。20007年，国国家经历了了前所未有有的经济动动荡：一是是粮食、肉肉类等食品品价格短期期内迅速上上扬；二是是能源资源源价格逐步步上涨；三三是劳动力力成本在政政府强制要要求和人力力资源市场场的需求下下普遍上升升；四是通通货膨胀预预期的增强强，对劳动动力价格形形成进一步步上涨的市市场需求。为为顺应政治治、经济形形势的发展展和劳动力力市场的需需求，公司司在进行了了市场调研研，在做了了大量深入入细致的市市场分析工工作的基础础
11、上，完成成了公司各各部门人员员编制，人人力资源成成本核算，人人员岗位职职级划分、岗岗位工资标标准的核定定，制定了了基本符合合市场经济济规律的新新的薪酬制制度，调整整和增长了了员工工资资标准，并并且使调整整和增长了了的工资标标准基本能能够激励大大部分员工工的工作热热情，促进进员工队伍伍的相对稳稳定，提高高员工工作作的积极性性。五、倡倡导全面、高高效和优质质的客户服服务。20007年除了了扩大和加加强市场营营销外，还还一如既往往地坚定“服服务客户”的的理念，实实行专业管管理、至诚诚服务、品品牌经营，全全面更新观观念，以规规范化管理理和专业化化服务为首首要任务，以以高效的优优质服务为为保证，为为客户
12、提供供优美的环环境和优质质的服务。2月22日成功举举办以“友友谊、交流流、合作、发发展”为主主题的*大厦首届届商务精英英交流暨22007年年迎新春联联谊酒会，让让客户与客客户之间相相互认识，面面对面沟通通交流、和和谐相处；将更多公公司和朋友友的资源整整合成为一一个有竞争争力的平台台，并借此此平台结识识和发展更更多的社会会人脉关系系，以实现现更广泛的的交流与合合作的可能能。视野独独特、形式式新颖，更更广泛的实实现了客户户交流和资资源整合的的客户服务务工作，受受到客户的的一致好评评和积极参参与。在具体体的客户服服务工作中中，落实“规规范服务、构构建和谐”的的精神，进进行规范化化、标准化化的服务工工
13、作，经常常性的走访访客户，加加强沟通和和交流，进进行2次客客户满意度度调查，真真心听取客客户对物业业服务的意意见和建议议，同时进进行客户满满意度调查查的反馈，使使客户感到到物业公司司真心实意意解决问题题的热情和和诚意，密密切客户关关系，最大大限度的促促进合作的的持续性。截截止20007年122月31日日，实现写写字间年收收入*万元，比比去年同期期增收*万元，增增幅23%。六、前前厅部和客客房部成绩绩显著。前厅部部和客房部部是公司主主要产品客客房的服务务和保障部部门，20007年实实现客房收收入*万元，超超额完成计计划指标*万元，与与前厅部的的接待、办办理入住、结结算收银工工作和客房房部的客房房
14、服务和退退房清查工工作密不可可分。客房部部既要保证证提供标准准、规范的的客房产品品和退房清清查工作，又又要负责整整个大厦公公共区域的的卫生保洁洁工作。为为了创造干干净，整洁洁、优雅，舒舒适的办公公环境，客客房部拟定定清洁制度度、标准并并组织实施施，保洁人人员每天进进行细致认认真的清洁洁、打扫和和维护，创创造并保持持了干净整整洁、优美美舒适的居居住和办公公环境，受受到公司质质检部门的的积极肯定定和各驻厦厦单位的高高度赞扬，七、工工程管理细细致认真，保保障设施设设备正常运运行。工程部负责责大厦全部部公共设备备、设施的的运行管理理。5名电电工（含主主管），55名水暖工工（含主管管），2名名维修工，既
15、既要24小小时保证设设备的正常常运行运转转，又要负负责整个金金科大厦33万平方米米范围内的的物业管理理，工程改改造、强弱弱电系统、给给排水系统统、中央空空调系统、消消防系统、综综合布线系系统及其他他公共设施施和企业经经营设施设设备的日常常维护、维维修、保养养工作。20007年是*大厦主主要设备运运行的第55年，设施施设备面临临维护、维维修、保养养的重要阶阶段；166、17层层近3千平平方米的客客房改造工工程，任务务重大，责责任重大。由由于公司采采取了相应应的管理措措施，制定定设备安全全运行岗位位责任制，建建立供电、供供水和锅炉炉运行的管管理制度，严严格执行操操作规程，配配置人员224小时值值班
16、，定期期检查、维维修、保养养，保证了了大厦设备备正常运行行，同时建建立事故应应急处理方方案，保证证了紧急故故障的及时时排除和安安全运行。八、落落实安全管管理，完成成安全保卫卫工作。1、消消防安全：贯彻“预预防为主，防防消结合”的的方针，进进行消防知知识培训，树树立防火意意识，强化化各项消防防制度监督督和检查，确确保无火灾灾安全隐患患和消防系系统随时启启用；在116、177层客房改改造中，自自行进行整整个2000多点的消消防系统工工程施工，全全部通过消消防验收。同同时制订突突发火灾的的应急方案案，举行春春秋2次消消防演习，确确保20007年没有有发生任何何火灾事故故。2、治治安安全：建立互动动治
17、安网络络金盾报警警系统和治治安信息管管理系统；基本保证证监控系统统等智能化化设施、设设备运行正正常；与当当地派出所所建立警民民共建关系系；制定紧紧急情况下下的应急处处理措施，。尤尤其在处理理西侧上访访纠纷时，既既严阵以待待，又严守守克制，没没有一个人人临阵退却却，体现出出对企业的的无限忠诚诚和高度的的责任感。3、装装修安全管管理：077年是*大厦施工工比较多的的一年，较较大的工程程项目十多多项，尤其其16、117层改造造工程较大大，施工人人员较多，涉涉及单位和和人员较大大，装修材材料进出量量的同时又又允许施工工人员夜间间现场住宿宿，给安全全管理增加加相当的难难度，为此此保卫部在在正常值勤勤和进
18、行消消防系统工工程施工的的同时，设设置专职安安全管理员员进行现场场管理，基基本保证了了工程安全全、人员安安全和财产产安全。4、车车辆管理：停车场由由保安员负负责车辆调调度和安全全管理，在在车位紧张张无法满足足客户需求求，经常发发生因停车车产生纠纷纷的条件下下，通过合合理调度和和统筹安排排，基本保保证了车辆辆的停放和和安全。九、进进行“服务务民生、回回馈社会”的的公益活动动，追求企企业与社会会和谐发展展。由于22006年年*大厦厦主动参与与社会公益益活动的善善举得到社社会各界普普遍关注和和高度评价价。20007年*大厦被沈沈阳市政府府列入指定定考生接待待单位，接接待和服务务考生422名，沈阳阳电
19、台为此此进行专题题访问和报报道；举办办了“激情情八月，清清凉一夏”为为出租车司司机免费赠赠送清凉饮饮品和水杯杯的社会公公益活动；为*社区20007年度度社区代表表大会提供供所有纪念念奖品的会会务帮助；不仅提升升了*大大厦的社会会效应和品品牌效应，更更体现了*大厦经经营者的朴朴素真情和和通过这一一行为和壮壮举，体现现服务民生生、回馈社社会的报国国之情、爱爱国之志。十、塑塑造品牌形形象，提升升企业实力力，扩大企企业宣传。*大大厦楼体亮亮化今年被被沈阳市政政府列入金金廊沿线亮亮化工程。在在配合完成成沈阳市美美化亮化工工程的同时时实现了全全面提升*大厦整整体形象的的塑造和全全面展示，*大厦的的夜景更美
20、美，更漂亮亮了，多次次在电视节节目中出现现，尤其是是位于大厦厦顶端造型型独特的浑浑圆型塔楼楼，成为是是*大厦厦显著的标标志和特有有的*品品牌形象，让让全市人民民直观的认认识和知道道了沈阳*大厦。20007年委托托专业服务务公司对大大厦外墙实实施了清洗洗，保持了了*大厦厦良好的外外观形象。十一、铸铸造企业精精神、塑造造企业文化化。百年基基业，文化化是根，22007年年公司通过过致力于亲亲情、沟通通、共享、共共担、共荣荣的企业文文化建设，将将企业文化化的核心-企业精神神真正的树树立起来。如如*总提出出和倡导的的经营理念念：1、为为客户生产产出令其满满意的产品品，并通过过不断的创创新，使产产品更好的
21、的为客户服服务；2、为为员工创造造出在工作作过程中完完成人生目目标，体现现人生价值值的舞台；3、为国国家的强大大，民族的的昌盛做出出力所能及及的贡献。因为成成功的企业业文化，能能形成激发发员工同企企业共同生生存，共同同发展的企企业精神，能能对员工产产生积极的的、具有强强大的激励励作用。那那些在经营营创新、管管理模式、营营销策略、工工作流程等等方面做出出突出贡献献的员工；那些长期期长期兢兢兢业业为企企业服务，体体现自我价价值，实现现企业价值值观的员工工；那些符符合企业经经营需要，服服从工作安安排和管理理，并愿意意同企业共共同发展的的员工，企企业将为他他们提供经经济、精神神、包括衣衣食住行等等各项
22、劳动动保障和福福利待遇。让让每一个员员工真正的的感觉到企企业就是自自己的家，企企业的事就就是自己家家的事，企企业的利益益就是员工工自己的利利益，员工工与企业生生死相依、荣荣辱与共，能能够自觉自自愿的努力力工作，履履行岗位职职责，完成成岗位工作作任务，实实现企业经经营和管理理目标。十二、加加大培训力力度和要求求，提高员员工职业素素质。去年在在人力资源源的管理上上主要做了了以下几项项工作：一一是，制定定和执行薪薪酬制度，使使公司工资资分配制度度进一步适适应公司发发展的需要要；二是，积积极开展清清理理顺劳劳动关系，三三是，加强强企业管理理人员和关关键岗位工工种的培训训，不断提提高业务水水平和岗位位适
23、应能力力。相应提提高部分管管理者职业业素质，从从而保证了了职工队伍伍的相对稳稳定。截止22007年年12月331日，公公司员工总总数1122名,其中中本科5名名，专科116名,中中专12名名，高中332名,初初中37名名,员工中中,有高级级职称证者者1名（经经济师）,有中级职职称证者11名,有物物业管理上上岗证的仅仅4名，职职业素质和和专业素质质相对较低低。针对这这一情况，管管理班子认认识到，培培训是提高高员工素质质的有效手手段，是提提高服务质质量的基础础性工作。加加强对管理理人员的培培训，先后后组织管理理人员到相相应写字楼楼和星级的的宾馆进行行学习取经经；组织参参加2次余余世维博士领领袖性格
24、和和辅导+激激励高级管管理知识讲讲座；利用用中午时间间系统的学学习“有些些事不必老老板交待”、“宾宾馆酒店经经营管理”和和企业规章章制度等；通过学习习和讲解，一一定程度的的提高了部部分管理者者思想意识识，宾馆知知识、经营营理论和管管理方法。针针对员工服服务意识不不强、服务务不规范和和流动性比比较大等问问题，进行行了以“点点燃你生命命的激情”为为主题的培培训；不定定期举行新新入职员工工和全体员员工的行为为规范、仪仪容仪表、礼礼节礼貌、职职业道德和和服务意识识等方面的的入职培训训，各部门门还举行服服务技能、技技巧以及推推销艺术等等方面的专专业培训，全全面提高员员工服务水水平和综合合素质。十三、重视
25、和执行职工代表大会制度，促进企业经营社会化。今年，在在*街道道办事处和和*社社区的帮助助下，公司司成立了职职工代表大大会（工会会组织），是是民营企业业员工参加加决策和管管理、维护护职工合法法权益以及及企业福利利等有关全全体职工切切身利益的的提升和进进步。我本本人荣幸的的担任了*公司职职工代表大大会第一任任工会主席席，感谢员员工代表对对我的信任任，更感谢谢企业投资资经营者对对工会及我我个人工作作的支持。同时我我本人更荣荣幸的担任任了*地地区30000多家企企事业单位位总工会的的工会副主主席，这不不仅是我个个人的光荣荣，更是*公司的的光荣。公司投投资经营者者像对待经经营效益一一样重视工工会组织的的
26、作用，关关心广大员员工生活，关关心员工发发展，设立立总经理信信箱，建立立了一条快快捷有效的的员工与总总经理沟通通的渠道。先先后组织了了20077年度优秀秀员工表彰彰大会、新新年联欢会会、员工文文体活动竞竞赛、并尽尽可能为员员工谋福利利，节假日日组织员工工会餐，中中秋节发放放月饼，每每月召开员员工生日会会，以大家家庭的形式式为当月生生日员工庆庆贺，给予予诚心的祝祝福，为了了方便工作作和生活,还拨出专专款补贴员员工的伙食食，根据各各个部门的的工作特点点，给值班班员工提供供4次就餐餐，每顿饭饭菜风味各各异，尽量量达到员工工的满意，充充分保证了了员工以充充沛的精力力投入到工工作当中，努努力营造了了一个
27、团结结和谐、健健康向上的的工作环境境，增强员员工的归属属感。十四、存存在问题：2007年年经过全体体员工的共共同努力，成成绩是主要要的，但不不可忽略的的也存在许许多问题和和不足。1、经经济效益未未能与经营营收入的增增长保持同同步。在20007年经经营收入同同比增长的的情况下，收收入毛利率率下降，毛毛利额减少少,主要由由于经营品品种：写字字间和客房房供大于求求,价格走走低且透明明度高，为为了确保市市场份额不不减，我们们相应降低低了写字间间出租价格格和客房销销售平均价价格低于去去年。更由由于今年物物价指数的的上涨和人人力资源成成本的增加加等因素，导导致经营成成本和管理理成本的增增加，直接接影响今年
28、年的利润水水平。2、没没有系统的的制定和形形成科学、合合理、有效效的投入产产出比率。*大大厦是甲级级写字间，甲甲级写字楼楼应该提供供什么服务务项目和服服务标准？*大大厦是三星星级宾馆，三三星级宾馆馆应该提供供什么服务务项目和服服务标准？我们没没有制定星星级宾馆经经营和甲级级写字间租租赁的物业业服务项目目和服务标标准；在服服务要求是是缺乏应有有的执行力力；在运营营成本支出出和服务标标准保证的的一致性上上有待转变变观念和提提高认识。以上问问题直接导导致写字间间入住单位位没有高端端级的品牌牌客户；严严重影响和和制约了*大厦品品牌建设，更更重要的是是，将影响响单位租赁赁价格提升升计划的实实施，直至至影
29、响*大厦写字字间经济的的发展。3、行行政管理模模式仍处于于初级，甚甚至低级阶阶段。管理理者能力有有待加强和和提高，管管理机制上上还有待于于进一步完完善，尚未未制订一整整套全面的的、完善的的、规范的的、系统的的“行政管管理模式”，没没有落实工工作绩效考考核制度；经营管理理模式至今今没有制定定完成和出出台，尽管管有明确的的岗位职级级划分、有有分工明确确的部门、部部门工作职职责、部门门经理岗位位职责和相相应的管理理制度（主主要是人力力资源制度度和行政管管理制度组组成），由由于没有经经营管理模模式中的各各岗位操作作流程、规规范和标准准以及管理理要求，监监管机制和和控制机制制，具体工工作落实和和执行没有
30、有按照或无无法按照现现代企业管管理模式去去实施和有有效执行。4、缺缺乏高级经经营管理人人才和专业业经营管理理人才。*公公司是由房房屋开发公公司向物业业管理公司司转型，最最终确定为为以写字间间租赁、宾宾馆经营和和物业服务务为一体的的综合性经经营管理公公司。既缺缺乏高级经经营管理人人才，又缺缺乏高级物物业管理专专业人才和和宾馆酒店店高级管理理专业人才才，尤其缺缺乏宾馆酒酒店专业财财务管理人人才，缺乏乏对前台收收银业务的的控制能力力，资金管管理工作没没跟上造成成财务管理理上的漏洞洞。更重要要的是高级级管理层缺缺乏宾馆酒酒店经营管管理经验，同同时不论作作为宾馆经经营还是物物业管理，都都是以服务务作为主
31、要要产品经营营的，由于于缺乏高级级经营管理理人才，经经营思想、经经营观念和和经营意识识缺乏系统统化、专业业化和标准准化。大部部分员工包包括管理人人员没有经经过专业的的操作技能能和职业素素质培训，服服务意识淡淡薄，缺乏乏服务行业业的职业素素质，星级级服务意识识不强，标标准不高、服服务质量时时有低下，客客户和客人人有效投诉诉率严重超超过应该控控制比例，客客户满意度度，企业美美誉度没有有达到应该该达到的标标准和程度度，企业品品牌建设受受到严重影影响和滞后后。5、安安全保卫工工作管理松松懈，责任任事件实有有发生。20007年虽然然没有发生生重大安全全责任事故故，但在具具体的工作作中仍然存存在比较严严重
32、的问题题：首先是是消防安全全，仍存在在消防设备备使用功能能故障的严严重问题，主主要是误报报比率较大大，机械功功能障碍，表表现在166、17层层消防检测测验收中和和近期消防防自检的抽抽检中多次次出现设备备功能故障障，这是决决不能忽视视的问题。第第二是治安安管理，今今年5月和和8月共发发生二起入入室盗窃案案件，尽管管对外我们们声明没有有安全管理理责任，但但事实是什什么？5月月4日没有有监控录象象资料；88月14日日外来人员员早晨5点点多进入大大厦没人问问，没人监监控跟踪和和对窜楼层层的行为没没人注意和和重视；发发生二起较较为严重的的停车场纠纠纷导致伤伤人的治安安案件；发发生一起在在大厦内由由于对供
33、货货商管理导导致的严重重伤人治安安案件；更更为严重的的是由于缺缺乏有效的的管理，多多次发生队队员，甚至至队长违规规违纪行为为。6、工工程管理存存在的主要要问题首先先由于人员员年龄结构构偏大和部部门管理者者要求不严严导致服务务意识淡薄薄，个人职职业素质较较差，没有有甲级写字字楼和星级级宾馆的工工作标准和和服务理念念，缺乏程程序化、标标准化管理理；第二对对设施设备备维护、保保养、维修修的自我检检查工作缺缺乏细致性性和标准化化；8月份份发生一起起由于忽视视工程安全全管理导致致的高空坠坠物伤及客客户车辆的的工程安全全责任事故故。20007年运行行设备主要要问题表现现在：电梯梯运行速度度太慢，高高峰时间
34、段段运载能力力较差；电电梯故障率率太高，给给大部分客客户造成不不安全因素素的影响；转门故障障率较多。7、车车场车位严严重不足，制制约写字间间和宾馆经经济的发展展和提升随着中中国经济的的快速发展展，车位作作为综合写写字楼和宾宾馆物业功功能配套的的重要组成成部分，占占有越来越越重要的地地位。停车车数量不足足在沈阳商商业楼宇中中比较普遍遍，远远不不能满足日日益增长的的需求。*大大厦由于以以前设计的的是商住楼楼，相对预预留的停车车位较少；但现在已已经成了专专业写字楼楼和星级宾宾馆，随着着近几年车车量激增，原原有的停车车位远远不不能满足办办公停车和和住宿停车车的需要。有有限的停车车位日益捉捉襟见肘，物物
35、业方面接接到的投诉诉30%以以上都来自自于此。8、由由于缺乏宾宾馆酒店财财务专业管管理人才，财财务管理缺缺乏对宾馆馆前台收银银业务的指指导和控制制能力，缺缺乏对宾馆馆客房物耗耗标准和物物耗量的指指导和控制制能力，缺缺乏宾馆业业务经营性性帐目监督督、检查、审审核的经验验和能力。9、前厅部部成绩显著著，管理问问题严重。由于高高层决策失失误，20007年公公司将前厅厅部和客房房部合并，统统一成立房房务部，从从配合和支支持方面得得到了加强强，但忽视视了控制和和约束机制制，前厅接接待和收银银管理缺乏乏程序化，标标准化和制制度化，更更重要的是是失去监督督机制的接接待和收银银管理造成成的差错和和漏洞，加加上
36、忽视员员工世界观观、价值观观的思想教教育，业务务监督管理理和前厅管管理岗位人人员长时间间的空缺，没没有专人管管理，财务务缺乏对宾宾馆前台收收银业务的的指导和控控制能力，监监管不力，直直接导致前前台帐目资资金，日常常事务，工工作流程，服服务意识，工工作态度，劳劳动纪律，职职业素质，人人员流动等等出现问题题和重大责责任事故。10、客客房部贡献献巨大，管管理问题不不小。客房部部程序化，标标准化和制制度化执行行不力，检检查不细，管管理不严，服服务人员没没有经过专专业的操作作技能和职职业素质培培训，服务务意识淡薄薄，不能为为客人提供供高标准和和高质量的的服务，造造成做房和和放房质量量不高；环环境卫生标标
37、准不高，客客户投诉时时有发生。管理人人员对客房房物耗标准准和发放标标准缺乏指指导和控制制的经验和和能力，无无法实现各各项物资控控制管理，尤尤其低值易易耗和一次次性消耗品品的有效管管理。11、信信息化产品品落后，严严重影响和和制约企业业经营管理理。20007年年初初，完成了了企业门户户型网站建建设，并接接手后台操操作管理，进进行网站宣宣传和推广广，同时利利用在中国国产品平台台和各网络络定房网站站建立公司司产品宣传传平台，扩扩大公司产产品宣传和和金科品牌牌宣传。但但由于缺乏乏具有信息息化经营意意识和经营营思想的信信息化专业业管理人员员，网站建建设的更新新性、及时时性与推广广性较差，全全年点击率率仅
38、为20000多次次，通过网网站实现网网络定房为为零，通过过网站实现现人才招聘聘率为零，没没有实现利利用网络平平台进行企企业产品经经营的目的的。酒店管管理软件系系统功能缺缺陷和缺乏乏熟练掌握握核心技术术和操作程程序的专业业管理人员员，导致经经常性出现现差错和漏漏洞，诱使使思想品德德较差的员员工出现犯犯罪行为，直直至今天仍仍没有全面面解决管理理软件系统统功能缺陷陷和缺乏熟熟练掌握核核心技术和和操作程序序的专业管管理人员的的严重问题题。12、企企业文化建建设没有得得到深入开开展。企业文文化核心建建设的滞后后导致员工工满意度的的下降，导导致企业缺缺乏凝聚力力、向心力力、员工缺缺乏责任感感和自觉性性，主
39、人翁翁意识不强强的严重问问题。大部部分员工存存在仅仅是是一份工作作的态度，没没有形成以以企业为家家和与企业业同进退共共发展的思思想以及合合力。回顾一一年的工作作，成绩是是显著的，但但我们还应应该清醒的的认识到，公公司在发展展的过程中中，还存在在许多问题题和矛盾，需需要在今后后的工作中中认真思考考、加以改改进和提高高。上述问问题的存在在的因素是是多方面的的，事关国国家经济和和价格因素素我们无法法左右，只只能顺应和和适时调整整；从企业业自身因素素来看，主主要是指导导方针，思思想观念，经经营理念、服服务意识、服服务标准、管管理模式，人人才政策和和工作执行行力度没跟跟上所造成成的。20008年工作作计
40、划一、22008年年企业发展展目标实现以以星级宾馆馆经营和甲甲级写字间间租赁经营营并举为主主，以餐饮饮经营服务务配套化和和餐饮经营营社会化的的转型为重重点，以会会议服务和和其它配套套服务项目目为附，以以星级宾馆馆和甲级物物业服务标标准化、规规范化、制制度化为保保障的商业业模式，建建立制度化化、标准化化、规范化化的现代企企业管理制制度，实现现经营利润润最大化的的同时，实实现*公公司和*大厦高端端企业品牌牌的建立。二、22008年年企业经营营目标：经营目目标:实现现*大厦厦各项营业业收入*万元元。成本指指标：20007年经经营成本、管管理成本和和运营费用用控制在营营业收入的的40%。（不含含固定资
41、产产投资、固固定资产折折旧费、项项目待摊费费、部分车车辆费用、差差旅费、非非*大厦厦现有经营营项目投资资财务费用用、其它非非经营和管管理费用）三、22008年年企业管理理目标：1、消消防设备完完好率988%；消防防安全率1100%。无无重大火灾灾隐患和失失火事件发发生。2、监监控设备完完好率955%，无因因监控设备备故障影响响治安安全全的重大责责任事故。3、治治安案件全全年控制在在2起以内内，无治安安安全重大大责任事故故。4、运运行设备完完好率955%，设备备维修及时时率98%，无设备备重大安全全责任事故故。5、业业务差错率率控制在11%，无重重大资金安安全责任事事故。6、岗岗位人员流流动率控
42、制制在20%，人员流流动率控制制在40%。7、部部门有效工工作任务完完成及时率率98%。8、有效效客户投诉诉率控制在在2，服服务满意率率达到955。四、22008年年市场经济济和经营情情况分析1、当当前写字间间和宾馆业业竞争的形形势随着写写字间和宾宾馆业的不不断发展，新新型各类写写字间和宾宾馆业蜂起起云涌，同同质化的写写字间和宾宾馆业竞争争越来越激激烈，同样样面临着激激烈的竞争争。随着供供大于求带带来的竞争争加剧，高高档次酒店店也加入中中档酒店的的竞争中来来，使酒店店业的价格格和服务竞竞争演化为为特色、品品牌和人才才的竞争，对对于顾客而而言，同类类型的写字字间和宾馆馆业越多可可选择的余余地就越
43、大大，而在设设施、服务务等差别不不大的情况况下，企业业品牌、知知名度与信信誉度就将将会成为顾顾客在选择择上的决定定因素。2、*大厦经经营形势的的基本分析析、优优势：地理理位置，经经营人才，合合理价位，客客户资源，营营销策略。就写字字间而言，星星级宾馆标标准的大堂堂可全面提提升驻厦单单位的实力力；就宾馆馆本身而言言,按三星星级设计，116、177、18层层装饰豪华华、功能齐齐全，在同同等宾馆当当中具有一一定的竞争争优势。、劣劣势：超过过一半客房房硬件老化化没有得到到及时的更更新；会议议功能不足足，无法满满足客户高高档会议的的需求；餐餐饮菜品单单一、质量量不高、档档次较低；车位严重重不足，扩扩展空
44、间不不大；宾馆馆和写字楼楼共用一个个正门、大大堂和电梯梯，相互影影响，人员员混杂；西西向行使车车辆进入宾宾馆的道路路比较困难难；宾馆的的管理和服服务缺乏专专业化、规规范化和标标准化，无无法给予顾顾客星级标标准服务。、威威胁：随着着周边一些些高档宾馆馆、写字楼楼的建立，其其性能、价价格和服务务的优势将将冲击现有有客源；随随着经济型型连锁酒店店进入沈阳阳市场和本本地化商务务酒店的增增加，分化化了固定和和增加的部部分市场份份额；随着着洗浴等新新型业态日日益向住宿宿型的发展展，客源分分流日趋严严重。、机机会：随着着沈阳经济济的发展，三三好街经济济地位的提提升，知名名度的增强强，省内IIT产业以以至全国
45、IIT产业的的位置的确确定，带动动了本地区区边缘经济济的发展，写写字楼经济济和宾馆经经济需求有有幅度的增增长；每年年一届的沈沈阳装备制制造业博览览会，066年世界园园艺博览会会和07年年世界文化化遗产博览览会在沈阳阳的举行，推推动沈阳旅旅游经济的的发展，带带动和增加加了宾馆业业的兴隆；20088年奥运会会沈阳分会会场的赛事事，会增加加宾馆的需需求。五、正正确的经营营决策，是是保证企业业发展的基基本尽管22007年年我们取得得了一定的的成绩，但但必须承认认，公司处处于新的成成长阶段，仍仍属于发展展和规范中中的企业，整整体管理水水平与先进进企业相比比存在着较较大差距。我我们必须加加快引进学学习的速
46、度度，减少一一些探索的的弯路，从从而尽快提提高我们的的产品、服服务、管理理，提升企企业发展质质量和速度度。20008年经营营管理方针针是：以市市场为导向向，以效益益为中心，以以营销为重重点，以服服务为保证证，深化营营销，强化化管理，加加强企业文文化建设，努努力提升经经营管理和和服务工作作质量，量量力而行，稳稳健发展，完完成20008年度经经营指标和和管理指标标。20008年度发发展规划是是：改善经经营状况，即即对写字间间、宾馆经经营目标，发发展方向，经经营政策以以及更新改改造计划等等方面进行行科学决策策。一个企企业要长远远持续地发发展并获得得可观的收收益，离不不开系统化化的管理，结结合企业自自身情况，努努力探索企企业内部的的管理机制制和模式，强强化企业的的综合服务务能力和管管理工作执执行力。20007年确定定以写字间间、客房二二大经济点