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1、21年房地产估价师考试答案7篇21年房地产估价师考试答案7篇 第1篇在卖方市场下，增加房地产开发环节的税收，通常会使房地产价格下降。（）答案：错解析：本题考查的是税收制度政策。一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产开发成本，从而会推动房地产价格上涨；相反，会使房地产价格下降。参见教材P139。 以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是（ ）。AGDP=GNP+对外要素收入净额BGDP=NDP+折旧CGDP=工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口-出口正确答案：B投资者所要求的最低利率是（）。A、同业拆放利率B、存款利率C、贷款利率D
2、、基础利率答案：D解析：考点:利息与利率。基础利率是投资者所要求的最低利率。# 对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。A自有资金、融资方式B现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标C投入的资金、花费的成本和获取的收益D各种投资工具和投资方式正确答案：C从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A、总量结构B、区域结构C、租买结构D、供求结构E、物理结构答案：A,B,C,D解析：考点:房地产市场结构。为了从宏观角度把握房地产市场的特点，有关房地产市场结构的分析，也常常采用对有关市场指标进行数量比例关系
3、分析的方法。此时的房地产市场结构，包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构、投资结构和租买结构等维度。下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有（）。A、住宅已设定抵押权 B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定 C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D、在建工程有拖欠工程款 E、高层住宅可观赏临近公园的景观答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产权益状况的描述。房地产权益状况的描述一般先分为土地权益状况和建筑物权益状况两大部分，然后分别说明各部分的状况。土地权益状况的描述主要说明下列方面：土地所有权状况；土地使用权状况；土地使用管制情况，对于房地产开发用地，还
4、要说明规划条件包括：土地用途、容积率、建筑密度、建筑高度；土地利用现状；出租和占用情况；他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利；其他特殊情况。建筑物权益状况的描述，房屋所有权状况，出租或占用情况；他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等他项权利。其他特殊情况；其他。参见教材P78。房地产市场调查需要收集大量的资料，市场调查人员在收集资料时通常总是先收集二手资料。（）答案：对解析：本题考查的是是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，二手资料是调查的起点，其优点是成本低及可以立即使用。土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收
5、购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的( )，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A、 存量国有土地B、 拟征用土地C、 农转用土地D、 开发商委托开发土地E 合作开发土地答案：A,B,C解析：知识点 获取土地21年房地产估价师考试答案7篇 第2篇（）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。A、描述性调查B、试探性调查C、因果性调查D、创造性调查答案：B解析：本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。参见教材P107。可以股息、红
6、利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是( )。A.股份 B.股票 C.股单 D.公司债券答案：C解析：表现形式不同。在通常情况下，股票体现与金额相等的股份，股东依据股票享有平等的股东权。股单则不一样。每份股单所代表的金额可以不相等，每名股东通常只持有一份股单。 某购物中心开发项目规划建设用地面积为10000m2，总建筑面积为15000m2。预计项目开发建设周期为2年，总投资为13500万元（不包括贷款利息）。项目第l年投资8100万元，其中资本金为5400万元，其余为甲银行贷款：项目第2年投资5400万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0，按年复利计息，
7、项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙银行贷款期限为3年、年利率为7.0，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的70，采用基础租金加百分比租金形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10。预计购物中心的出租率为95，年超额营业额为10000万元。购物中心的运营成本为毛租金收入的35。开发商于项目运营3年后整体转售，净转售收入是年净经营收入的9.5倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（1）若开发商要求的自有资金目标收益率
8、为20，则购物中心的年最低基础租金为多少元，m2（精确到个位）?（2）在该最低基础租金水平下，设项目全部投资的目标收益率为13，求项目全部投资的内部收益率是多少（精确到小数点后2位）?（12分）正确答案：解法一：叙述法 一、设最低基础租金为x，求最低基础租金 (1)计算各年自有资金净现金流量 1)第1年年初净现金流量=-5400万元 2)第2年年初：投资=-5400万元;甲银行贷款5400万元 净现金流量=-5400+5400=0万元 3)第3年年初： 归还甲银行贷款=2700(1+9%)2+5400(1+9)=9093.87万元 乙银行贷款=9093.87万元 净现金流量=-9093.87+
9、9093.87=0万元 4)第3、4年年末： 还本付息=9093.877%=636.57万元 营运成本=(1.570%95%x+1000010%)35%=(0.9975x+1000)35%万元 经营收入=1.570%95%x+1000010%=(0.9975x+1000)万元 净现金流量-(0.9975x+1000)65%万元 5)第5年年末： 还本付息=636.57+9093.87=9730.44万元 营运成本=(0.9975x+1000)35%万元 经营收入=(0.9975x+1000)万元 转售收入=(0.9975x+1000)65%9.5万元 净现金流量=(0.9975x+1000)6
10、5%+(0.9975x+100065%9.5-9730.44 =(0.9975x+1000)65%10.5-9730.44万元 (2)求基础租金 二、计算全投资内部收益率FIRR （1）计算各年净现金流量 1）第1年年初投资=8100万元 2）第2年年初投资=5400万元 3）第3年、4年年末： 经营收入=0.99751915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.2135=1018.57万元 净现金流量=2910.21-1018.57=1891.64万元 4）第5年年末： 经营收入=43.99751915+1000=2910.21万元 经营成本=2910.2135=1018.57
11、万元 转售收入=2910.21659.5=17970.55万元 挣现金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19万元 （2）计算内部收益率 设i 1=13，则有： 解法二：图表法 一、列出自有资金现金流量表（年来），设计出租金为x 二、求最低租金水平下的全部投资内部收益率，列表： 对于不可转让的国家公益型房地产不可作为拍卖标的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。A.30 B.45C.60 D.90答案：A解析：城市房地产开
12、发经营管理条例规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30 日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A、8.48% B、13.56 C、15.00% D、22.50%答案：B解析：题考查的是现金回报率和投资回报率。税前现金回报率=（营业利润-年还本付息）/初始现金投资，
13、年还本付息A=Pi+ =608%+608%/（1+8%）10-1=8.94万元，税前现金回报率=30（1-25%）-8.94/（160-60）=13.56%。参见教材P201。向购房人承担房地产开发项目质量责任的是（）。A.设计单位 B.施工单位 C.监理单位 D.房地产开发企业答案：D解析： 本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产开发企业应对其开发的建设项目的质量承担责任。 一般而言，房地产价格与利率正相关，利率上升时房地产价格会上升，利率下降时房地产价格会下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：21年房地产估价师考试答案7篇 第3篇 以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是
14、（ ）。AGDPGNP+对外要素收入净额BGDP=NDP+折旧CGDP工资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付DGDP=消费支出+投资支出+政府购买+进口一出口正确答案：BGNP与GDP的关系为：GDP=GNP一对外要素收入净额；用收入法核算GDP的公式为：GDP工资+利润+利息+租金+间接税+企业转移支付+折旧；用支出法核算GDP的公式为：GDP消费支出+投资支出+政府购买+净出口。某夫妻有一套成本价购买的房改房，现因离婚进行财产分割的需要对该套住宅进行转让，委托某房地产估价机构对该套房改房的价格进行估价，经估价师调研发现，该套住宅的土地是划拨用地，现该房屋已经出租，到2022年年底到期
15、。对该房改房进行估价时，最常用的估价方法是（）。A、比较法B、收益法C、成本法D、假设开发法答案：A解析： 本题考查的是居住房地产估价的常用方法。由于居住房地产交易较频繁、交易量较大，很容易获取交易实例，因此比较法是居住房地产估价最常用的方法，主要用于各种类型的商品房、房改房、经济适用住房转让价格、抵押价格、征收补偿价格等的估价，也可用于为商品房预售价格定位而进行的估价。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用（）方式设置调查项目。A.多项选择 B.单项选择 C.判断提问 D.书面提问答案：A解析：本题考查的是统计数据的收集。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用多项选择方式设置调查
16、项目，不宜采用是非提问。房地产转让是指房地产权利人通过（）或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。A、买卖 B、出租 C、抵押 D、赠与 E、质押答案：A,D解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。某宗房地产2022年2月25日的价格为1000美元m2，汇率为1美元8.26元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均比上月递减0.5，则其2022年10月25日的价格为（）元人民币。2022年10月25日的汇率为1美元8.29元人民币。A、7935B、7964C、8260D、8290答案：B解析：本题考查的是市场
17、状况调整的方法。该类房地产在2022年10月25日的价格1000（1-0.5）88.297964（元）。参见教材P195。下列特征，属于股票的基本特征的有（）。A、高收益性 B、稳定性 C、风险性 D、价格波动性 E、流通性答案：B,C,D,E解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的基本特征主要有：（1）盈利性；（2）风险性；（3）稳定性；（4）流通性；（5）决策参与性；（6）价格的波动性。 拆迁房屋实行行政许可，即房屋拆迁管理部门根据拆迁申请的内容，通过颁发强制证书的形式，依法赋予其进行拆迁房屋的权利。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 市场趋势分析中的时间序列分析法不包括（ ）。A移
18、动平均法B指数平滑法C市场因子推演法D简单平均法正确答案：C21年房地产估价师考试答案7篇 第4篇学校的校办工厂属于应征收房产税的范围答案：对解析：中、小学校及高等学校用于教学及科研等本身业务的房产免征房产税。但学校兴办的校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定征收房产税。估价对象为沿街店铺，建筑面积为300m2，已知其中家电和汽车价值为40万元。估价中选取甲、乙、丙三个可比实例，建筑面积分别为300m2、280m2和340m2，总价分别为420万元、448万元和595万元，其中可比实例丙的总价中含有价值为30万元的家具，根据上述条件，利用简单算术平均法求取的估价对象包含家电和汽车的市
19、场价格为（ ）万元。A.466B.506C.535D.545答案：B解析：本题考查的是估价对象的市场价格。市场价格420（448/280）300（59530）/340300/340506（万元）。P91。城市房地产管理法规定的房地产基本制度有（）等。A.国有土地有偿有限期使用制度B.房地产成交价格申报制度C.房地产价格评估制度D.住房公积金制度E.房地产价格评估人员资格认证制度答案：B,C,E解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。城市房地产管理法规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当
20、及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。此体现了( )的会计信息次要质量要求。A.可比性 B.实质重于形式 C.及时性 D.谨慎性答案：C解析：及时性要求企业对于已经发生的交易或者事项，应当及时进行确认、计量和报告，不得提前或者延后。王某承租李某的住房，并办理了房屋租赁登记备案，若该住房因李某偿还债务被拍卖，则王某享有优先购买权。（）答案：对解析：有租赁登记的房地产拍卖，须将拍卖行为告知承租人。承租人享有优先购买权。 农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A、收益现金流风险 B、市场供求风险 C、
21、通货膨胀风险 D、利率变动风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险和持有其风险。参见教材P21。 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%40%。 （ ）正确答案：在一国的财富中，房地产一般为50%70%，是其中比例最大的部分。21年房地产估价师考试答案7篇 第5篇 建筑安装工程费由人工费、材料费和施工机械使用费构成。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位
22、是构成总体的个体。（）答案：对解析：本题考查的是统计的基本概念。统计总体，简称总体，是指所要研究的事物或现象的全体。总体单位是构成总体的个体。 （ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A面访B问卷C观察D座谈正确答案：B问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。房地产开发商预期房地产价格未来会上升，则在制定投资计划时会增加开发量，从而会使未来的供给（），使其现期供给（）。A.增加，增加 B.减少，增加 C.增加，减少 D.减少，减少答案：C解析：本题考查的是房地产供给。预期房地产价格未来会上涨，则房地产开发企业会增加房地产开发量，从而会使未来的房地产供给增加，同时房地产开发企业和拥有者会“捂盘惜售
23、”，从而会减少房地产的当前供给。 廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房能进入市场流通。（ ）正确答案：廉租房面向最低收入家庭，其供应、分配和经营完全由政府控制，廉租房不能进入市场流通。 宅基地栅自留地属于农民集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：根据国务院有关规定，购房时享受税收优惠政策的普通住房应满足的条件之一为住房单套建筑面积在( )以下。A.60B.90C.120D.150答案：C解析：2022 年国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在1.0 以上；(2
24、)单套建筑面积在120 以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。下列财务报表中，在编制时要求资金流平衡的是（）。A总投资估算表B经营成本估算表C投资计划与资金筹措表D销售收入与经营税金及附加估算表答案：C解析：资金流平衡即为流入项之和等于流出项之和。AB 两项是成本估算表，只有流出，无流入。D 项，销售收入为流入，税金及附加为流出，但税金为销售收入的一定比例，一般不相等。21年房地产估价师考试答案7篇 第6篇
25、(2022年真题) 在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是（）。A.一般投资机会研究B.特定项目投资机会研究C.初步可行性研究D.详细可行性研究答案：D解析：本题考查的是可行性研究的工作阶段。详细可行性研究是项目投资决策的基础，是在综合分析项目经济、技术、环境等可行性后做出投资决策的关键步骤。生产理论主要是研究（）的理论。A.生产要素投入量与产出量之间的关系 B.基数效用论和序数效用论的关系 C.消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D.一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题答案：A解析： 本题考查的是生产理论。生产理论主要是研究生产要素投入量与产出量之间的关
26、系的理论。 买者和卖者的数目都必须相当多时才不至于使买者或卖者的个别因素影响价格，其形成的价格才可能是（ ）。A交换价格B竞争价格C市场价格D正常成交价格正确答案：D五年前，甲方出地、乙方出资合作建设一幢写字楼。甲方当时提供的土地面积为1000m2、使用期限为50年。合作建设的写字楼建筑面积为5000m2，建设期为1年。根据甲乙双方约定，建成后的写字楼建筑面积中2000m2归甲方所有，3000m2由乙方使用20年，使用期满后无偿归甲方所有。2年前，甲方将其所有的2000m2与丙方签订了16年的租赁合同，合同约定租金每2年支付一次，支付时间为第2年末，支付标准为1000元/m2，且合同期内租金不
27、变。目前市场上类似写字楼的正常年租金为500元/m2，年租金递增率为2%，运营费用率为30%，出租率为100%。现在，乙方有意收购甲方在该写字楼中的全部权益，甲方也乐意出售。假设该类房地产的报酬率为8%，请计算乙方收购甲方权益的合理价格。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 答案：解析：甲方权益的合理价格包含两部分：一是甲方2000m2的收益价值，在价值时点之后14年内采用租约租金计算，在14年后的31年间采用市场租金计算；二是乙方3000m2，29年的收益价值。（1）甲方2000m2的收益价值V1，每次支付的两年合同租金1000（130%）100%2000140（万元）价值时点
28、之后14年内租约租金现值：注：关于2年利率的计算方法：采用复利计息法，两年期的利率为（18%）2116.64%第15年的市场净租金500（12%）14 （130%）100%200092.36（万元）V1554.9435989.9（万元）（2）乙方3000m2（1745年）29年的收益价值V2第17年的市场净租金500（12%）16（130%）100%3000144.14（万元）（3）甲方权益的合理价格V1V21557.48（万元）答案解析收益期限假定为45年。不考虑建筑物剩余经济寿命对收益期限和收益价格的影响。城镇土地使用税与房产税一样，按年计算，分期缴纳，采用比例税率。（ ）答案：错解析：本
29、题考查的是城镇土地使用税的适用税额和应纳税额的计算。城镇土地使用税是采用分类分级的幅度定额税率。P237。(2022真题) 根据物权法，下列财产中，可以设定抵押的是（）。A.国有土地所有权B.村办企业的厂房C.集体土地所有权D.被查封的房屋答案：B解析：本题考查的是房地产抵押的条件。土地所有权不得抵押；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产不得设定抵押权。 在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款率越高，则贷款人获得的贷款金额越多。 （ ）（有修改）正确答案：抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。预计某宗房地产未来第一年的净收益为25万元，此后每年的净收益会在上一年的基础
30、上减少2万元。试计算该宗房地产的合理经营期限及合理经营期限结束前后整数年份假定经营情况下的净收益，如果报酬率为6%。该宗房地产的合理经营期限为（）年。A、 12B、 12.5C、 13D、 13.5答案：D解析：21年房地产估价师考试答案7篇 第7篇上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的( )标准划分的。A、 按地域细分B、 按房地产用途细分C、 按存量增量细分D、 按交易形式细分E 按目标市场细分答案：A,C,D解析：知识点 房地产市场细分 判定房地产投资风险因素发生的概率属于（ ）阶段的工作。A风险辨识B风险估计C风险评价D风险决策正确答案：B 以下关于直接融资和问接融资的说法中，正确
31、的是（ ）。A直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资少B对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险小C直接融资有利于筹集长期投资资金D直接融资资金供求双方可以根据各自的融资条件，通过协商实现融资，满足各自的需要E间接融资在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注，也减少了对筹资者使用资金的压力和约束正确答案：CDE2022年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为
32、4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得商品房预售许可证后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。2022年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2022年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2022年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。B房地产开发公司在销售商品房时，依据房产测量规范下列计算一半建筑面积的是（）。A.
33、未封闭的阳台B.全封闭的阳台C.与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝D.与房屋相连有上盖无柱的走廊答案：A,D解析：本题考查的是房地产面积测算。选项B计算全部建筑面积，选项C不计算建筑面积。参见教材P172。 对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予（ ）等处罚。A罚款B吊销估价资质证书C吊销营业执照D没收违法所得正确答案：A一般来说，人口越多，收入越高，房地产市场需求量就( )。A、 越大B、 越小C、 坚挺D、 疲软答案：A解析：此题属于了解范畴。根据教材的有关内容。其他房地产估价业务可分为房地产市场调查分析、房地产开发项目策划和房地产开发项目可行性研究三大类别，它们之间在内容、报告形式和报告用途等方面均有所不同，但又存在着内在的逻辑关系和必然联系。房地产市场调查分析中，整体房地产市场调查分析的服务对象不包括（）。A.房地产开发商 B.投资或金融机构 C.地方政府以及购房者 D.施工单位答案：D解析：本题考查的是其他房地产估价业务概述。整体房地产市场调查分析的服务对象包括房地产开发商、投资或金融机构、房地产专业机构、地方政府以及投资者。房地产估价师的注册有效期为（）年。A、2B、3C、4D、6答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。