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1、21年房地产经纪人考试真题5卷21年房地产经纪人考试真题5卷 第1卷房地产经纪机构的风险管理的主要内容包括（ ）。A.风险评价B.风险识别C.风险衡量D.风险监控E.风险处理答案：B,C,E解析：房地产经纪机构的风险管理的主要内容包括：风险识别，是风险分析和管理中的一项基础性工作，其主要任务是明确机构风险的存在，并找到主要的风险因素，为后面的风险衡量和风险处理奠定基础。风险衡量，是运用一定方法对风险发生的可能性或损失的范围与程度进行估计和衡量，确定已识别的风险对房地产经纪机构的影响程度。风险处理，是针对不同类型、不同规模、不同概率的机构内外部风险，采取相应的对策、措施或方法，将风险损失对房地产
2、经纪活动的影响降到最小限度。甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。.关于李某购房行为的说法，正确的为（）。A.李某是一个习惯型的消费者，目的性强B.李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响C.李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响D.李某是一个经
3、济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则答案：C解析：根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯性、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。其购买特点为：习惯型的消费者，由于对某些商品十分信任和熟悉，以致形成某种定势，产生习惯性购买行为。这类消费者目的性很强，决策果断，成交迅速。理智型的消费者，感情色彩少，不易受他人诱导或广告宣传影响。经济型的消费者对，商品价格非常敏感，对同类商品中价格较为低廉的商品感兴趣，经济实惠是其选购商品的原则。冲动型的消费者，情绪波动较大，没有明确的购买计划，易受外界因素影响，往往凭直觉迅速购买，但事后常会后悔。疑虑型的消费者，善于观察细小事物，疑心较大，
4、在选购商品时细致、谨慎且动作缓慢，他们往往缺乏购买经验或主见，渴望得到销售人员的提示或帮助。本案例中，李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后作出购买决策，属于理智型消费者。首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的（）日前。A.10B.20C.30D.40答案：B解析：首期还贷的时间一般为发放贷款后次月的20日前，数额按照实际发放贷款的时间确定，因此，首月还贷的数额和时间以银行的还款计划表为准。属于抹灰类墙体饰面的是（）。A.装饰抹灰饰面B.陶瓷制品饰面C.预制板材饰面D.天然石材饰面答案：A解析：室内墙面的种类包括：抹灰类墙面；贴面类墙面；涂刷类墙面；裱糊类墙面；罩面板类墙面。抹灰类墙面包括
5、一般抹灰饰面和装饰抹灰饰面，BCD三项均属于贴面类墙面。（）是包括范围广阔、不要求有固定结构回答的问题。A.试探型问题B.开放式问题C.镜像型问题D.指引型问题答案：B解析：开放式问题是包括范围广阔、不要求有固定结构回答的问题。问题的回答人不能简单用“是”或“不是”来回答，答案一般无法预料。这类问题有助于房地产经纪人与客户敞开心扉，共同探讨与委托事项相关的问题。存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是（ ）。A.分类市场的供求信息B.分类市场的价格信息C.委托方信息D.委托标的物的信息答案：D解析：信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人员受理委托业务后，应主要收集三方
6、面信息：标的物业信息，是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息，是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息，包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。因此，存量房经纪业务流程中，信息传播的主要内容是委托标的物的信息。个人住房公积金存款利率政策有（）。 A:当年缴存的公积金按当年1月1日的活期存款利率计息B:上年结转的公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息C:每年的6月30日为结息日D:上年结转的公积金按结息日挂牌公告的一年整存整取存款利率计息E:公积金
7、自存入个人公积金账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转答案：B,C解析：一方提供土地使用权，另一方提供资金进行房地产项目建设而使房地产权属发生变化的行为，是一种房地产（）行为。A、 出让B、 资金借贷C、 转让D、 租赁答案：C解析：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。题中的行为应属于以房屋出资入股，需要进行房屋所有权转移登记的情况。21年房地产经纪人考试真题5卷 第2卷人文环境
8、主要反映物业所在区域环境内的人口素质、地区治安状况等综合因素，可划分为“好、较好、一般、差”四个等级，其中“较好”相对应的划分标准为（）。A、区域内人口素质总体较高B、社会建设发展很成熟C、治安状况较好D、区域内人口素质较高E、物业所在区域附近有普通学院、区级图书馆答案：B,C,E解析：人文环境等级划分具体标准如表2-3所示。表2-3人文环境等级划分下列社会关系中，能够产生共同共有关系的有（）。A.家庭关系B.恋人关系C.夫妻关系D.雇佣关系E.上下级关系答案：A,C解析：知识点:共同共有的共同关系。一套完整的施工图由哪几部分构成( )。A:结构施工图B:设备施工图C:图纸目录D:建筑施工图E
9、:竣工报告答案：A,B,C,D解析：在变异指标中，由变量数列中最大值减去最小值所得的差称为( )。A:方差B:平均差C:修正距D:全距答案：D解析：共用题干G省A市B县C房地产开发公司利用该县郊区D村的360亩基本农田，欲建一商业市场。该项目涉及D村农业人口38户、210人。在此之前，D村人均耕地面积为2.0亩。另外，已知D村耕地被征收前3年平均年产值约为600元亩。应由C房地产开发公司支付的征收耕地的补偿费用包括()。A:安置补助费B:征地管理费C:土地补偿费D:青苗补偿费答案：A,C,D解析：在消费者购房过程中，房屋信息搜索耗费了消费者大量的（ ）等摩擦成本。A.机会成本B.时间成本C.代
10、理成本D.交通成本E.原始成本答案：B,D解析：存量房市场营销对象坐落分散且为现房销售。新建商品房销售为项目销售，销售标的物一般就在销售处（售楼处）附近，销售人员可以比较便利地引导消费者察看待销售房屋。存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构根据商圈状况建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于勘查坐落于不同住宅小区的物业单元。有购买意向的客户可能因为某种原因打消购买意向，这体现了客源具有（ ）。(2022年真题)A.潜在性B.差异性C.指向性D.模糊性答案：A解析：客源的特征包括：指向性；时效性；潜在性。其中，潜在性是指客源严格意义上是潜在客户，是具有成交
11、意向的买房或租房群体。他们的需求只是一种意向，不像订单客户那样肯定，可能因为种种变故而放弃购买或租赁需求。而能否成为真正的买受方或承租方，这不仅取决于房地产经纪人提供的房源信息，还取决于客户本身最终的购买（承租）决策。张某申请商业性个人住房贷款100万元，贷款年利率为5%，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款，张某每月应还款（）元。A.9722.2B.7922.9C.9707.2D.7907.9答案：D解析：等额本息还款的计算公式为：式中，A为月还款额；P为贷款金额；i为贷款月利率；n为按月计算的贷款期限。题中，贷款月利息i5%/12，按月计算的贷款期限n1512180（个月），代入
12、公式得，张某每月应还款金额为：21年房地产经纪人考试真题5卷 第3卷某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。W公司取得土地使用权
13、的批准部门为（ ）。A.省人民政府B.省人民政府土地管理部门C.市人民政府D.国务院答案：C解析：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。征用耕地的补偿费用包括( )。A、 农民失业保险费用B、 土地补偿费C、 安置补助费D、 地上附着物补偿费E、 青苗补偿费答案：B,C,D,E解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“征收集体土地补偿的范围和标准”的掌握。根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等费用。因此，本题的正确答案为B、C、
14、D、E。住房贷款方案主要由（）、贷款类型和还款期限组成。A、 贷款额B、 担保费用C、 借款人D、 贷款人答案：A解析：房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，贷款方案主要由以下要素组成：贷款类型（商业性贷款、住房公积金贷款、组合贷款）；货款成数（贷款金额占房地产价值的比率）；贷款金额；贷款期限；偿还比率（又称收入还贷比，指借款人分期偿还额占其同期收入的比率）；贷款偿还方式（等额本息还款法或等额本金还款法）。关于拆迁公益事业用房，正确的表述有( )。A、 可以根据城市规划的要求重新建设B、 可以实行产权调换C、 补偿标准应当高于其他房屋的补偿标
15、准D、 选用成本法评估较为合理E、 可以实行货币补偿答案：A,D,E解析：大纲要求 掌握 习题解析 本题考查重点是对“公益事业房屋及其附属物的拆迁补偿、安置”的掌握。公益事业一般是指科教、文化、卫生、社会公共福利性等非生产性事业。公益事业多为非营利的社会福利事业。用于公益事业房屋的认定，一是要根据其服务对象，是为大多数老百姓服务还是为特定人群服务的，是共享性的还是排他性的；二是考虑此类房屋是否有经营、是否有收益。公益事业房屋的数量、位置应当由城市规划行政主管部门根据城市总体发展要求，进行总体安排，拆除此类房屋时，应当根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行补偿。对拆除公益事业用房的货
16、币补偿，通过评估确定其价格，公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常用成本法评估。因此，本题的正确答案为A、D、E。共用题干某市拟在2022年10月以拍卖方式出让一宗土地，土地用途为住宅用地。该宗地拍卖的保留价为8000万元，起拍价为7600万元。按照城市规划管理的程序，开发商在开发投资过程中必须取得( )。A:建设工程预算书B:施工许可证C:建设用地规划许可证D:建设工程规划许可证答案：B,C,D解析：谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为
17、10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。2.交易成立后，徐某不仅对住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的的权利，这种权利是（）。A、 建筑物区分所有权B、 用益物权C、 地役权D、 担保物权答案：A解析：建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。在房地产市场上，购买房地产的需求类型有（ ）。(
18、2022年真题)A.投资需求B.消费需求C.投机需求D.意愿需求E.跟风需求答案：A,B,C解析：根据购买者购买房地产的目的或动机，可将房地产需求分为以下类型：自用性需求，又称自住需求、消费需求，可分为刚性需求和改善性需求，是购买房地产后自己使用的需求，即“为用而买”的需求。投资性需求。它是购买房地产后主要以出租来获得回报的需求，即“为租而买”的需求。投机性需求。它是“为卖而买”的需求，特别是发生在投机者对未来的房地产价格看涨时而购买房地产，甚至出现疯狂的抢购、囤积居奇。新建商品房销售人员在上岗前需要进行的市场调查内容主要包括（）。 A:目前市场上在售或在建楼盘的情况B:市场上同类产品的二手市
19、场情况C:区域的生活配套、教育配套、金融配套、交通状况等D:目标客户的媒体选择E:目标客户的喜好答案：A,C解析：21年房地产经纪人考试真题5卷 第4卷关于商品房屋租赁登记的说法中，错误的是()。A:房屋租赁当事人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料B:房屋租赁当事人不可委托他人办理房屋租赁登记备案C:商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案时应提交租赁当事人身份证明D:商品房屋租赁当事人提交的材料必须有效答案：B解析：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起（ ）日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。A.7B.10C.15D.30答案：A解析：在纳税环节，纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日
20、内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。刘某2022年购得一商铺，以每月2000元租金租给吴某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，刘某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。(2022年真题)拍卖、变卖后，该房屋租赁合同（ ）。A.应当解除B.对购买人仍然有约束力C.由人民法院决定是否继续有效D.由购买人决定是否继续有效答案：B解析：为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关
21、法律法规明确“买卖不破租赁”原则，如合同法第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所有权变动包括赠与、析产、继承或者买卖转让租赁房屋等。房地产经纪行业现场巡查监管方式的检查重点是（ ）。A.房地产经纪机构代理资格B.合同网上备案C.房地产经纪机构日常经营活动的规范性D.收取佣金是否符合规定标准答案：C解析：现场巡查是对房地产经纪机构的经营场所和日常经营活动进行的日常监督检查，是对房地产经纪活动进行全面监督管理最常用的方式。检查的重点主要是房地产经纪机构日常经营活动的规范性。通过现场巡查既能真实、全面地了解房地产经纪机构和房地产经纪人员的日常经营活动又能了
22、解一定区域内房地产经纪市场情况。适用变更登记的主要情形包括（ ）。A.权利人姓名或者名称变更的B.权利人放弃不动产权利的C.地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的D.不动产权利期限发生变化的E.买卖、继承、遗赠、赠与、互换不动产的答案：A,C,D解析：一般来说，适用变更登记的主要情形包括：权利人姓名或者名称变更的；不动产坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的；不动产权利期限发生变化的；同一权利人分割或者合并不动产的；抵押权顺位、担保范围、主债权数额，最高额抵押债券额限度、债权确定期间等发生变化的；地役权的利用目的、方法、期限等发生变化的；法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权力转移的变更情形
23、。题中，B项属于注销登记；E项属于转移登记。杨某以正常市场价格40万元购买了一套建筑面积为110m2、位于一层的商品住宅，首付款16万元，余款向银行抵押贷款。杨某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元m2。杨某的月租房产支出收入比为（）。A.26.67B.28.33C.28.50D.30.17答案：C解析：月房产支出与收入比的计算公式如下：根据已知数据得杨某的月租房产支出收入比为:（1600+1101.0）6000=28.50。不动产登记资料的查询程序不包括（）。A、 查询人提出查询申请B、 查询机构提供查询C、 查询结果的审核D、
24、查询结果证明的出具答案：C解析：不动产登记资料的查询程序主要包括：查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向办理不动产登记的不动产登记机构申请查询。查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。张某购买了一套剩余寿命为42年的房屋，预计正常情况下每年可获得净租金7万元，若该房屋的报酬率为85%，则其收益价格为（）万元。 A:76
25、30B:7968C:8096D:8235答案：B解析：21年房地产经纪人考试真题5卷 第5卷（）使房地产领域涉及的权属界定有了明确的法律依据。A、物权法B、土地管理法C、城乡规划法D、城市房地产管理法答案：A解析：颁布物权法的目的是“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。物权法使房地产领域涉及的权属界定、物权保护有了明确的法律依据，是保障房地产市场健康运行的重要法律基础房地产代理业务的售后服务不包括( )。A:跟踪服务B:延伸服务C:改进服务D:返销服务答案：D解析：对商圈进行调查，使用最多，也是最主要、最有效的调查方法是（ ）。A
26、.深度访谈法B.现场勘查法C.统计报表法D.网络搜集法答案：B解析：商圈调查方法；现场勘查是商圈调查使用最多的方式，也是最主要、最有效的方式。通过对商圈的现场勘查，可以了解商圈的基本信息。现场勘查要求在进行商圈调查时，须认真察看并及时做好记录，并对记录进行整理分析，同时也必须查阅相关资料、询问相关专业人员，确保内容的真实性。从产品定位中可以寻求( )。A:物业主题B:客户主题C:市场主题D:广告主题答案：B解析：王某于2022年4月将自有住房出租给李某1年，年租金为5000元。2022年5月王某将该房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2022年6月，李某将房屋转租给张某，签订了6个月的转租合同
27、。关于已出租房屋抵押的说法，正确的为（ ）。A.王某应将抵押情况告知李某B.王某与李某签订租赁合同不得对抗抵押权C.王某将住房抵押后，与李某签订的租赁合同继续有效D.王某到期无力偿还贷款，甲银行抵押权实现后应保持原租赁关系至合同终止日答案：A,C,D解析：A项，出租人不得向承租人隐瞒房屋抵押的事实。C项，租赁房屋期间，房屋被抵押或查封的，原租赁合同继续有效。D项，房屋租赁期间，房屋所有权或者承租人有可能发生变动，为了保护承租人及其相关人员的合法权益，稳定租赁关系，我国有关法律法规明确“买卖不破租赁”原则，赋予承租人及其相关人员继续承租的权利。根据该原则，王某到期无力偿还贷款时甲银行可以实行抵押
28、权但应保持原租赁关系至合同终止日。下列产品类型界定中，（）是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置水平，可分为超甲级、甲级、乙级等。 A.商务公寓B.LOFTC.写字楼D.商务综合体答案：C解析： 办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：商务公寓；写字楼；LOFT；商务综合体。其中，写字楼是以办公为唯一用途的典型办公物业，根据建筑设计要求及软硬件配置水平，可分为超甲级、甲级、乙级等，不同档次的写字楼与不同发展阶段、规模实力的企业相匹配。在房地产经纪机构注销时，对尚未完成的房地产经纪业务采取的不当处理方式是()。A:可以终止合同并赔偿损失B:
29、经委托人同意，可以将业务转由他人代为完成C:由委托人自行处理，收取部分佣金D:在符合法律规定的前提下，与委托人约定处理方式答案：C解析：与MLS系统相适应的经纪服务方式是（）。A、居间B、行纪C、信托D、代理答案：D解析：独售权合同下的房地产代理（简称“独家代理”）与美国房地产经纪业的多重房源上市系统（MLS）相配合，大大提高了房地产经纪服务的绩效，成为美国主流的房地产经纪方式，并传播到许多其他发达国家，成了被许多发达国家普遍采用的房地产独家代理制度。在独家代理制度下，卖方代理的房地产经纪人将委托人的房源信息提交给MLS系统，买方代理人在MLS系统上搜索到房源，必须通过该房源的独家代理房地产经纪人实现交易，而且双方需要对佣金的分配方式达成一致意见。