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1、2022房地产经纪人考试真题5卷2022房地产经纪人考试真题5卷 第1卷在住宅建筑的面积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在（）米以上的部位应当计算全部建筑面积。A、2、00B、2、20C、2、40D、2、80答案：B解析：房产测量规范 第1单元：房产测量规定（GB/T 17986.12000）第8.2.1条b款规定，房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。从2022年1月1日起，对个人出租住宅所得租金按（）的税率征收个人所得税。A、5%B、7%C、8%D、10%答案：D解析：自2022年1月1日起，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征
2、收个人所得税。房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。这符合装饰装修的（ ）。(2022年真题)A.时代性原则B.地域性原则C.经济性原则D.大众性原则答案：C解析：装饰材料的选择应考虑经济性，不仅要考虑一次性投入，还要考虑经济寿命和日后的维护费用，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修与更新，从而达到总体上经济的目的。居民收入增加会加大对居住房地产的需求，其中，（）阶层收入增加对居住房地产的需求的影响最大。A、超低收入者B、低收入者C、中等收入者D、高收入者答案：C解析：若居民收入的增加是中等收
3、入者的收入增加，因为其边际消费倾向较大，且衣食等基本生活已有了较好的基础，其所增加的收入此时依消费顺序会大部分甚至全部用于提高居住水平，这自然会增加对居住房地产的需求，从而会促使居住房地产价格上涨。买卖双方达成意向，买方可以向卖方支付定金，一般不超过房屋总价款的（ ）。A.10%B.20%C.30%D.40%答案：B解析：客户对所看房源十分满意，房地产经纪人可以建议购房人与业主签订房屋买卖定金合同，并交纳一定金额的定金。定金数量不能超过房屋总价款的20%。收到客户定金时，房地产经纪与买卖当事人三方共同签订买卖定金协议书，要注明定金的额度、支付方式以及违约处理方式。在购房活动中，属于个性心理倾向
4、的心理现象有（）。A、购房需要B、购房动机C、购房兴趣D、购房目标追求E、购房观察力答案：A,B,C,D解析：在购房活动中，个性心理倾向的心理现象包括需要、动机、兴趣、志向、理想、信念等。个性心理倾向决定个人对事物的态度和行为的内部动力系统，能使人的行为表现出积极性。其作用是对心理活动的组织和引导，使心理活动有目的、有选择地对客观现实进行反映。2022房地产经纪人考试真题5卷 第2卷为缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展（）。A、 居住区B、 综合区C、 卫星城D、 开发区答案：C解析：卫星城是指在大城市市区外围兴建的，与市区既有一定距离又相互间密切联系的城
5、市。为了缓解市区人口过于集中、交通拥挤、住房供应不足等问题，大城市通常在郊区发展了若干卫星城，以接纳市中心区过多的人口与产业。下列影响因素中，可能推动房价上涨的有()。A:居民收入增加B:城市化进程加快C:利率上升D:利率下降E:家庭规模小型化答案：A,B,D,E解析：#下列影响因素中，可能推动房价上涨的有（）。A.居民收入增加B.城市化进程加快C.利率上升D.利率下降E.家庭规模小型化答案：A,B,D,E解析：A项，居民收入的真正增加（非名义增加，即在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。B项，城
6、镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。CD两项，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。E项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲)在A省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40公顷，其中5公顷的土地在城市市区内其余土地为基本农田。1999年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月丙签订
7、了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，D套房屋的建筑面积变更为105，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83，套内阳台建筑面积为3，分摊的共有建筑面积为21。签订的商品房预售合同应当向( )行政主管部门备案。A:工商B:土地C:房产D:建设答案：B,C解析：某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如下表。假设开发商要求的基准收益率为10，请分析回答下列问题：2.房地产投
8、资项目经济评价的基本步骤是（）。A、 估计相关的现金流量B、 估计相关的现金流入量C、 计算有关的评价指标D、 将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评估结论答案：A,C,D解析：不同的房地产投资项目，其具体的经济评价方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包括：估计相关的现金流量；计算有关的评价指标；将评价指标与可接受的标准进行比较，得出评价结论。以下关于房地产业的说法正确的是（ ）。A.房地产业与建筑业同属于第二产业B.现阶段我国实行住房商品化和社会化C.房地产企业是房地产开发建设的乙方D.房地产业是知识密集型行业不需要很多的从业人员答案：B解析：A项，在国民经济产业分类中，房地产业属于第
9、三产业，是为生产和生活服务的部门，建筑业是物质生产部门，属于第二产业；B项，1994年，国务院作出关于深化城镇住房制度改革的决定（国发199443号），明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化。C项，在房地产开发活动中，房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产企业是房地产开发建设的甲方，建筑企业是乙方；D项，房地产业可以扩大就业，特别是房地产经纪行业和物业管理行业，需要的从业人员较多。2022房地产经纪人考试真题5卷 第3卷城市房地产开发经营管理条例属于（ ）。A.法律B.行政法规C.地方性法规D.行政规章答案：B解析：房地产行政法规是以国
10、务院令形式颁布的，主要有城市房地产开发经营管理条例、国有土地上房屋征收与补偿条例、物业管理条例、中华人民共和国土地管理法实施条例、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例、住房公积金管理条例、不动产登记暂行条例等。房地产市场需求中对需求行为起物质保障作用的是（）。 A:购买者B:购买欲望C:购买能力D:购买行为答案：C解析：下列权利中，不属于消费者权益保护法规定的消费者权利的是（ ）。(2022年真题)A.安全保障权B.自主选择权C.真情知悉权D.被选举权答案：D解析：消费者权益保护法规定了消费者的9项权利：安全保障权；真情知悉权；自主选择权；公平交易权；获取赔偿权；依法结社权；获得知识权；受尊重
11、权；监督权。若是空房，业主可以不陪同看房，只需与经纪人签订（）。A.房地产经纪服务合同B.存量房房屋代理协议C.钥匙委托协议D.独家委托协议答案：C解析：在看房过程中，售房业主最好能安静地等在一旁，给购房者以充足的时间查验房产；如果是空房，业主则不必亲自陪同看房，签署钥匙委托协议后，由房地产经纪人负责即可。售房业主应该充分相信和尊重房地产经纪人的职业道德和业务水平，同时，房地产经纪人也应该竭尽全力为售房业主提供最优质的服务。火灾保险的责任范围通常包括（）。 A:由于火灾及延烧所致的损失B:由于雷电、地震、地陷、崖崩所致的损失C:由于战争、军事行动所致的损失D:由于防止灾害蔓延而破坏保险财产所致
12、的损失E:在发生责任范围内的灾害事故中，遭遇盗窃所致的损失答案：A,B,D,E解析：某临街住宅楼于2022年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（）。A、该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用B、该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用C、当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用D、当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用答案：D解析：净收益的测算途径可分为两种：基于租赁收入测算净收益；基于营业收入测算净收益。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐
13、馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此本题租赁店铺的收益应以租赁收入测算。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。2022房地产经纪人考试真题5卷 第4卷委托房屋的市场价格可以参考（ ）。A.不同社区内同类房屋的一般、平均成交价格水平B.同一社区内不同类房屋的平均价格水平、一段时期内价格变动的情况C.近一段时期内，不同区域的其他成交案例的买卖成交价格或租赁情况D.同一社区内同类房屋当时的一般、平均成交价格水平、一段时期内价格变动的情况E.近一段时期内，同一区
14、域其他成交案例的买卖成交价格或者租赁成交价格情况答案：D,E解析：委托房屋的市场参考价格，包括两个方面的价格：委托房屋所在社区或所处商圈范围内同类房屋当时的一般、平均成交价格水平（主要指单价）、一段时期内价格变动的情况；在近一段时期内，委托房屋所在区域其他成交案例的买卖成交价格或者租赁成交价格情况（包含单价和总价）。关于买卖成交价格，应当界定是含税价还是卖家净得价（不含税费）。同时，房地产经纪机构应当告知委托人以上信息的来源。下列选项中，属于本层共有公用建筑面积的是（）。A、本层的公有电梯B、本层的共有走廊C、本层的共有楼梯间D、本层的共有大堂答案：B解析：根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功
15、能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为以下3种：幢共有公用建筑面积，是指为整幢服务的共有公用建筑面积，如为整幢服务的配电房、水泵房等；功能共有公用建筑面积，是指专为某一使用功能服务的共有公用建筑面积，如专为酒店服务的大堂、楼梯问、电梯间等；本层共有公用建筑面积，是指专为本层服务的共有公用建筑面积，如本层的共有走廊等。中国房地产估价师与房地产经纪人学会是（ ）。(2022年真题)A.全国性的房地产经纪行业组织B.经建设部授权的房地产经纪人执业资格注册管理部门C.房地产经纪人继续教育的实施部门D.中华人民共和国房地产经纪人员登记证书的颁发部门E.房地产经纪行业行政主管部门答案：A
16、,B,C,D解析： AE两项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会是我国房地产估价和经纪行业全国性的自律组织。BC两项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育。D项，取得中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格的人员，经中国房地产估价师与房地产经纪人学会登记，取得中华人民共和国房地产经纪人员登记证书（简称房地产经纪人员登记证书）。张某通过甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝
17、了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。下列甲公司及王某的表述中，正确的为（）。A.甲公司有权向陈某索要违约金B.甲公司应按合同约定向陈某索要报酬或必要费用C.陈某退还张某1万元后，甲公司应再支付张某1万元D.王某缺乏一名经纪人应当具备的礼仪答案：A,D解析：A项，由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。B项，陈某与张某签订的买卖合同，是约定双方当事人权利与义务的合同。C项，甲公司无需支付张某1万元，甲公司的行为没有侵害张某的利益。D项，王某直接拒绝张某的要求，缺
18、乏人际沟通的技能与礼仪。承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，()。A:与房屋中介机构重新变更租赁合同内容B:征得出租人的同意C:向房地产管理部门申请D:重新签订租赁合同E:在房屋中介机构登记备案答案：B,D解析：评价住宅的适用性能，应当包括的内容有（ ）。(2022年真题)A.住宅套型B.隔声性能C.设备设施D.建筑造型E.室内污染物控制答案：A,B,C解析：住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括：单元平面；住宅套型；建筑装修；隔声性能；设备设施；无障碍设施。2022房地产经纪人考试真题5卷 第5卷 房地产经纪机构及其分支机构应当
19、自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.10B.20C.30D.60 答案：C解析：房地产经纪机构在进行工商登记领取营业执照后，还需要所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。房地产经纪管理办法第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。交易能否顺利达成，（）是关键的环节。
20、A.买方代理人的信息收集B.确定购房者的需求程度C.房地产经纪人的撮合D.房地产经纪人的销售能力答案：C解析：房地产交易能否顺利达成，房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括：分析交易双方的分歧点，区分是主要问题还是次要问题，经纪人要主导解决双方的分歧，不能让双方自行协调；要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧；当分歧较大时尝试将双方分开，进行协调。业主是指( )。A、 物业的产权人B、 物业的管理人C、 物业的代理人D、 物业的租赁人答案：A解析：大纲要求 了解 习题解析 本题考查重点是对“物业管理的含义”的了解。业主是指房屋的所有权人。因此，本题的正确答案为A。下
21、列关于商品房销售的说法正确的有（）。A、 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人B、 房地产开发企业可以在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人C、 房地产开发企业可采用返本销售或变相返本销售的方式销售商品房D、 不符合商品房销售条件的，不得向买受人收取任何预定款性质的费用E、 商品住宅不得分割拆零销售答案：A,D,E解析：商品房销售管理办法规定，商品房销售中禁止以下行为：房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。不符合商品
22、房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用。商品住宅不得分割拆零销售。国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发（202226号）中增加了新的规定：国务院根据城市房地产管理法第45条的授权决定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。直接或间接影响到人类的一切自然形成的物质、能量和自然现象的总体被称为( )。A:自然环境B:人工环境C:生态环境D:社会环境答案：A解析：甲因病去世，留有遗嘱，甲的儿子乙继承了甲的房屋一套，关于乙取得该房屋是基于（）。A.法律行为B.事实行为C.事件D.事实构成答案：D解析：知识点:民事法律事实构成。民事法律事实构成，是指引起某一民事法律关系发生、变更和消灭的几个法律事实的总和。如遗嘱继承关系的发生，既要有有效的遗嘱行为，又要有遗嘱人死亡的事件。遗嘱行为与遗嘱人死亡两个法律事实，即为引起遗嘱继承关系发生的法律事实构成。