房地产估价师试题8卷.docx

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1、房地产估价师试题8卷房地产估价师试题8卷 第1卷（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2022年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。现甲方想请丙房地产估价机构评估剩余部分房地产市场价值。优先选用的方法为（）。A.比较法和收益法B.假设开发法和收益法C.成本法和基准地价修正法D.成本法和假设开发法答案：A解析：建造的商品房总面积为5000平方米，已经售出3000平方米，剩余未出售部分为2000平

2、方米，评估剩余部分房地产市场价值时，可选用比较法和收益法。(2022真题) 关于大额可转让定期存单的说法中，正确的有（）。A.记名并可自由转让B.面额固定C.期限一般在一年以上D.不能提前提取现金E.利率比同期限的定期存款利率高答案：B,D,E解析：本题考查的是短期资金市场。大额可转让定期存款单的主要特点有：期限短，一般都在一年以内；面额固定，起点高；利率比同期限的定期存款高；不记名，可自由转让；不能提前提取现金。个人自住的别墅不得免征房产税。（）答案：错解析：本题考查的是房产税的征收。个人所有非营业用的房产免征房产税。在下列行为中，属于犯罪的有（ ）。A.欠税B.偷税C.抗税D.退税E.漏税

3、答案：B,C解析：本题考查的是税收制度及构成要素。偷税和抗税属于违法犯罪行为。漏税和欠税属一般违章行为，不构成犯罪。现场竞买成功后，一般情况下，买受人应该立刻缴纳成交价一定比例的款项作为（）。A.定金 B.预付款 C.保证金 D.违约金答案：A解析： 本题考查的是房地产拍卖的程序。现场竞买成功后，一般情况下，买受人应该立刻缴纳成交价一定比例的款项作为定金。房地产估价师试题8卷 第2卷 接受做人委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适所估价人员负责该估价项目。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列房地产估价方法的运用中，符合谨慎原则要求的有（）。A.比较法

4、估价时，不选取成交价格明显高于市场价格的交易实例为可比实例B.收贫法估价时，不高估收入和运营费用C.成本法估价时，不高估土地取得成本、建设成本、税费、利润和折旧D.假设开发法估价时，不高估未来开发完成后的价值或低估后续开发的必要支出及应得利润E.长期趋势法预测房地产未来价格时，不高估市场价格增长水平答案：A,D解析：本题考查的是谨慎原则。（1）在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘；（2）在运用收贫法估价时， 不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低；（3）在运用成本法估价 时，不应高估土地取得成本、建设

5、成本、有关费税和利润，不应低估折旧；（4）在运用假设开发 法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P171。下列导致房屋权属转移的行为中，不征收契税的是（）。A.继承B.贈与C.抵债D.交换答案：A解析：本题考查的是契税。对于继承法规走的法走继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟?姐妹、祖父母、外祖父母，继承土地、房屋权属，不征收契税。参见教材P218。估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由八个部分构成。房地产估价报告中，封面中不需要写明的内容是（）。A.估价委托人 B.房地产估价机构 C.估价报告编号 D.估价作业期答案：D解析：本题

6、考查的是封面的写作。房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价报告编号、估价项目名称、估价委托人、房地产估价机构、注册房地产估价师、估价报告出具日期。 w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABD房地产估价师试题8卷 第3卷根据建筑物重要性和使用要求，高级居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等级是（）。A.特等 B.甲等 C.乙等 D.丙等答案：B解析：本题考查的是建筑等级。高级居住建筑和公用建筑的建筑物的重要性等级

7、是甲等。某建设项目的建设工期不足一年，则申领施工许可证时要求其到位资金原则上不得少于工程合同价的50。答案：对解析：建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30%。建设单位应当提供本单位截至申请之日无拖欠工程款情形的承诺书或者能够表明其无拖欠工程款情形的其他材料，以及银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保。 某旧建筑物现在的价值是否可能大于它原来新的时候的价值?如果可能，出现这种情况的主要原因是什么?正确答案：可能。主要有以下三种原因：物质方面升值。是指建筑物在实体方面

8、的多于正常的养护投入使房屋价值增加。比如在房屋平均正常维护基础上加大维护投入，缩短维修周期，在正常使用中注意加强对房屋全面的保护，采取科学、专业的保护措施等；功能方面升值。是指建筑物成本效用的相对增加所引起的价值上涨，主要指已有或更新的部件、装修、设备、设施或系统等对房地产价值的贡献大于其成本。如设计具有前瞻性，在投入使用后不久(比如三、四年内)就与那时的市场流行趋势吻合，改变建筑物内部布局或重新装修、增设中央空调系统、房问音响系统，使之与未来市场流行趋势吻合等；经济方面升值。是指建筑物本身以外的各种有利因素所造成的价值上涨，包括供给偏少、需求偏旺、自然环境优化、城市规划改变、政府政策变化等。

9、如在建筑物附近兴建地铁线路、街心花园、绿地、拆除了有一定污染的工厂或垃圾转运站。根据合同法的规定，以及最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。（）答案：对解析：本题考查的是房地产的种类。人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照合同法的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 该房地产开发公司的性质可以分（ ）。A股份有限公司B有限责任公司C无限公司D两合公司正确答案：A房地产估价师试题8卷 第4卷 商业银行和非银行金融机构都具有“信用创造”功能。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 取得房地产经纪人

10、执业资格是从事房地产经纪活动的基本条件。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：城乡居民房屋保险的期限有1年、3年和5年三种。（ ）答案：错解析：本题考查的是城乡居民房屋保险。城乡居民房屋保险（简称“房屋普通险”）的期限为1年，城乡居民房屋两全保险（简称“房屋两全险”）的期限分为1年、3年、5年三种。P330。 （ ）是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。A房地产中介服务B房地产咨询C房地产估价D房地产经纪正确答案：A 从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（ ）。A确定调查方式B设计问卷C收集信息D定义市场区域正确答案：D房地产估

11、价师试题8卷 第5卷评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129135。某房地产开发企业年初未偿还贷款本息累计为10200 万元，其中未偿还利息累计为200万元。年初新增贷款300 万元，若贷款年利率为7，当年只付息不还本，则当年应计利息为（）万元。A717.50B721.00C724.50D735.00答案：C解析：根据消费者购买行为

12、的差异，市场营销学将所购商品分为三类，即( )。A、 家电产品B、 便利品C、 选购品D、 特殊品E 日用品答案：B,C,D解析：因为家电产品、日用品不能被单独分类。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期 B.建造期和经营期 C.开发期和经营期 D.经营准备期和经营期答案：C解析： 本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。市辖县、区、乡镇域总体规划应当以（）为依据。A.所在省的省域城镇体系规划 B.所在城市的市域总体规划 C.城市详细规划 D.修建性详细规划答案：B解析：本题考查的是城乡规划管理。市辖县、区、乡镇

13、域总体规划应当以所在城市的市域总体规划为依据。房地产估价师试题8卷 第6卷 中华人民共和国城乡规划法规定，一切建设项目都需要申请选址意见书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市土地使用制度改革的进程中，征收土地使用费起初是因为兴办私人企业提出的。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 债券的流动性越强，收益率越高。 （ ）正确答案：容积率作为统计指标，属于（）。A、结构相对指标 B、强度相对指标 C、比较相对指标 D、比例相对指标答案：B解析：本题考查的是相对指标。相对指标中的强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。对个人购买经济适用住房免征契

14、税。（）答案：错解析：本题考查的是经济适用住房的税收优惠政策。对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。参见教材P261。房地产估价师试题8卷 第7卷 下列关于租户组合与位置分配的说法，正确的是( )。A主要承租人的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式B正在考虑零售商业物业内所经营的商品和服务的种类时，应同时满足有目的性的购物和冲动性购物的需求C位置分配的目标是在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化D当购物中心内只有两个主要租户时，不需注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要承租户所提供

15、的商品类型是否互为补充等E良好的租户组合应该很好地满足目的性和冲动性购物的需要，以提高整个零售商业物业的总营业额正确答案：ABCE答案 ABCE 当购物中心内有两个或两个以上的主要承租人时应该注意。 按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性B用途C市场性D地段正确答案：B答案 B居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。建筑业企业资质分为施工总承包、施工分包、专业分包。（）答案：错解析：本题考查的是建筑施工企业的资质管理。建筑业企业资质分为施工总承包、专业承包、施工劳务资质三个序列。(2022真题) 房地产估价师的

16、注册管理部门是（）。A.国务院人力资源和社会保障主管部门B.国务院住房城乡建设主管部门C.所在地省级住房城乡建设主管部门D.所在地市级房地产主管部门答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册管理部门为住房城乡建设部。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以三次为限，每次不超过两个月。（ ）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。P94。房地产估价师试题8卷

17、 第8卷某写字楼的租金为每日每平方米3元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（）。A.电费B.物业管理费C.水费D.供暖费E.房地产税答案：C,D,E解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。电费和物业管理费，由承租人负担，不在运营费用里。运营费用是由出租人承担的费用。某旧厂房的建筑面积为5000。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元/(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费为1

18、000元/；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为4000元/(建筑面积)；销售费用和销售税费为售价的8%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4%(折现率为12%)。利用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价为（）万元。A、 1785.71B、 1313.25C、 1170.39D、 933.07答案：D解析：产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。A、 广告费B、 销售费用C、 促销费用D、 不可预见费用答案：B解析：因为广告费和促销费用包括销售费用之中。个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税答案：对解析：对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司赔偿包括直接损失与间接损失。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对质量不合格的房地产项目的处理中，对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。