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1、房地产估价师试题7卷房地产估价师试题7卷 第1卷具有房地产价格评估资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。（）答案：错解析：本题考查的是房屋征收评估机构选定及委托。根据房屋征收条例，房屋征收评估应当由具有相应资质的房地产估价机构承担。根据房地产估价机构管理办法，除三级暂定资质外，其他资质的房地产估价机构都可以从事房屋征收评估工作。 甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是（ ）。A甲公司非法占用了财产B甲公司所有的危房C甲公司替乙公司保管的财产D甲公司未经规划许可建造的房屋正确答案：C 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤销权正确
2、答案：D 新设项目法人的资本金筹措渠道，不包括（ ）资金A政府政策性B 资产变现C企业入股D个人入股范围正确答案：B中华人民共和国担保法规定房地产抵押合同自签订之日起生效。( )答案：错解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。A、从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流 B、税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流 C、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值 D、当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值答案：C解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该
3、现金流为负值。调查了解消费者的情况及购买行为，使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略，属于（）。A、竞争情况调查B、技术发展调查C、国内外市场环境调查D、消费者和消费者行为调查答案：D解析： 本题考查的是市场调查的意义和内容。消费者和消费者行为调查，调查了解消费者的情况及购买行为，主要目的在于使企业掌握消费者的爱好、心理、购买动机、习惯等，以便正确细分市场和选择目标市场、针对不同的消费者和市场，采取不同的市场营销策略。纳税人负担的轻重，可以通过（）措施进行调节。A.税率 B.附加 C.加成 D.罚款 E.减
4、免答案：A,B,C,E解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施来调节。 下列说法不正确的是（ ）。A完整的所有权包含占有、使用、收益、处分等四项权能，这四项权能可以与所有权发生分离B共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是平等地共有C不动产所有权包括土地所有权和房屋所有权等D建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其对共同共有享有的共有权利以及对该建筑物及其附属设施享有的共同管理的权利视为一并转让正确答案：B共同共有与按份共有的最显著区别存于：共同共有是不确定份额的共有。房地产估价师试题7卷 第2卷 若担保公司未
5、再追加实有资本，最多可为该小区提供（ ）元担保。A3000万B5000万C3亿D9亿正确答案：C下列关于记名债券优缺点的表述中，不正确的有（）。A.比较安全 B.流动性较差 C.流动性强 D.转让时手续复杂 E.转让手续简便答案：C,E解析：本题考查的是债券的分类。记名债券缺点是流动性较差；记名债券的优点是比较安全，缺点是流动性较差，转让时手续复杂。一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过工程建设总投资的（）以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。A.20 B.25 C.30 D.40答案：B解析：本题考查的是房地产项目融资方案。一般规定，开发商投入的建设资金（不含土
6、地费用）达到或超过工程建设总投资的25以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响B注册房地产估价师不应在估价之前征求估价委托人对估价结果的意见C注册房地产估价师不应在出具报告之前与估计委托人讨论估价结果D合理的估价结果与估价对象在市场上的成交价格应一致答案：D解析：AD两项，虽然要求估价结果是客观合理的，但实际上的估价结果可能带有估价师的个人因素，受估价师的专业水平和职业道德的影响，并且所要求的合理的估价结果和实际上的估价结果又都可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同；BC两
7、项，估价师和估价机构不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见，一般也不能在完成估价之前与他们讨论估价结果。某公司2022年年初向银行贷款100万元，贷款期为一年，已知计息方式是按季度计息，年利率为12%，计算该公司需要支付的利息为（）万元。A.12.55 B.112.55 C.13.15 D.113.15答案：A解析：本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100（1+3%）4-100=12.55（万元）。开标由（）主持，邀请所有投标人参加。A.公证部门B.政府部门C.投标人D.招标人答案：D解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。
8、开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。 交付住房时，古桥公司应向购买人提供（ ）。A住宅质量保证书B住宅使用说明书C企业资质证书D竣工综合验收合格证书正确答案：AB下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有（）。A、洪水、地震等灾害不用单独投保B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产投资的系统风险。选项A错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时
9、也需要安排单独的保单；选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。参见教材P20。在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（ ）。A.未分配利润B.投资回收C.权益融资D.投资回报E.折旧和摊销答案：A,E解析：本题考查的是偿债备付率。可用于还本付息资金，包括可用于还款的折旧和摊销，在成本中列支的利息费用，可用于还款的利润等。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 房地产估价师试题7卷 第3卷 在城市房屋拆迁补偿安置中，（ ）。A产权不明确的房屋不予补偿B已设定抵押的房屋，补偿款应直接付给抵押权人C未解除
10、租赁关系的房屋，暂不补偿D未超过使用期限的，临时建筑，应给予适当补偿正确答案：D未超过批准期限的临时建筑，是合法建筑。拆除未到期限的临时建筑，会给临时建筑所有人带来一定的经济损失，因此，应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。甲房地产估价机构接受乙公司委托评估一栋其于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场位于市中心繁华地带，土地使用权以出让方式取得，用途为商业，该楼于2022年7月底竣工后对外营业。 2022年9月，乙公司以该综合楼为抵押物向银行申请抵押贷款。房地产估价师首先选用了收益法，选用了三个类似的可比实例最后确定可出租建筑面积的月租金65元/m2 （不含物业管理费），扣除了
11、年维修费用、年管理费用、年增值税及附加、土地使用税、租赁管理费，确定了年净收益。根据乙公司提供的财务报表，取商场近三年平均的年净利润1200万作为净收益，收益年限选用了土地剩余年限33年，报酬率选用了该商场的投资回报率9%。采用成本法估价时，先用比较法确认了土地价格1000元/m2，根据当地造价工程文件结合社会平均值确认房屋成本价格是3000元/m2，估价时根据乙公司提供的成本数据，市政配套设施费享受应上缴政府部门的减免20%的政策优惠。因商场还有未偿还债务200万，只剩一年期，本次估价未予考虑。请你指出房地产估价师这样估价的错误有哪些答案：解析：房地产估价师在估价中存在下述错误：（1）估价报
12、告中年净收益有错误。年收入未考虑押金利息收入、运营费用未扣除房产税。（2）收益年限只选用了土地的剩余年限错误。收益年限既要考虑建筑物的剩余经济寿命，还必须考虑土地使用权的出让年限及已使用的年限，建筑物的经济寿命可能早于、等于或晚于土地使用年限，应作不同的考虑和计算。（3）报酬率应选用房地产的投资报酬率，而不是商场的投资报酬率。（4）选用实际成本错误。房地产估价中所用的成本应是价值时点的社会平均客观成本，而委托人所提供的实际成本配套费减免20%是历史的，也不是社会平均客观成本。（5）成本法没有考虑折旧因素对房地产价格的减值影响。（6）再次抵押未考虑尚未偿还债务的影响错误或指出是续贷评估可不考虑尚
13、未偿还债务的影响。城市土地区位的涵义，最重要的是以地理坐标表示的几何位置。（）答案：错解析：城市土地由于不可移动，导致了区位的极端重要性。城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置，即某一地段与周围经济环境的相互关系，如与就业中心、交通线路等社会经济要素的相对位置。它既包括有形的区位，如土地所在位置距就业中心、往返路线远近、基础设施条件等；也包括无形的因素，如经济发展水平、社会文化环境等。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。（）答案：对解析： 本题考查的是物业服务收费。物业服务费应当遵循合理、公开以及费用和服务水平相适应的原则。 就名义
14、利率和实际利率的关系问题，下列说法中正确的有（ ）。A从资金时间价值分析的角度来看，区分名义利率和实际利率意义不大B当每年的计息周期数等于I t寸，名义利率与实际利率相等C在名义利率给定的前提下，计息周期越短，实际利率就越大并无上限D当每年的计息周期数大于1时，实际利率大于名义利率E名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值正确答案：BDBD当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率。它们之间存在下述关系： (1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值； (2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大； (3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利
15、率相等； (4)当每年计息周期数m>1时，实际利率大于名义利率。A项明显错误，c项“无上限，不对。 下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（ ）。A净经营收入=有效毛收入-经营费用B净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息C净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金D净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税正确答案：A某工厂有甲、乙两个厂区，两个厂区的土地均以划拨方式取得。目前甲厂区已补交土地使用权出让金，办理了出让手续，并整体出租给另一企业使用，租赁合同尚未到期。现该工厂因发展需要，决定转让甲厂区房地产，抵押乙厂区房地产，用筹得
16、的资金在乙厂区扩建厂房，为此委托某房地产估价机构同时对两个厂区进行评估。评估甲厂区房地产市场价值时，应当优先考虑选用的估价方法是（）。A.成本法B.收益法C.假设开发法D.基准地价修正法答案：B解析：收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本案例中，因为甲厂区有出租收益，有收益或类似房地产有收益的应把收益法作为一种估价方法，因此应采用收益法估价。 下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是( )。A与财务报表中的成本完全不一样B应根据实际发生费用记录来确定C与财务报表中的成本一样D是对项目未来将要发生的费用的预测和估算正
17、确答案：D答案 D 投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同。主要表现在两个方面：首先，财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，而投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；其次，在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念 (如机会成本、沉没成本、不可预见费用等)，这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。 住房置业担保当事人应当签订书面抵押合同和保证合同，并办
18、理相关登记手续。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师试题7卷 第4卷 在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A单元估算法B概预算定额法C工程量近似匡算法D蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法正确答案：ABCE答案 ABCE 在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。某开发商于2022年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2022年4月1日完成规划设计，2022年8月1日取得开工许可证，2022年2月1日项目建成并获发竣工证书，202
19、2年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。A、2022年6月1日至2022年2月1日B、2022年6月1日至2022年8月1日C、2022年8月1日至2022年2月1日D、2022年8月1日至2022年8月1日答案：B解析：考点:财务净现值。房地产投资项目选取计算期时，出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括准备期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。(2022年真题) 风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（）答案：错解析：本题考查的是房地产置业投资项目
20、的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。下列不属于影响房地产的需求因素的是（）。A、房地产的价格B、消费者的收入水平C、房地产的开发成本D、消费者的偏好答案：C解析：考点:房地产需求。某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）消费者的收入水平；（3）消费者的偏好；（4）相关物品的价格水平；（5）消费者对未来的预期。商业房地产的区位优劣，主要取决于（）。A、周围环境状况安宁程度B、位置有利于原料和产品的运输C、自然景观D、繁华程度和临街状况答案：
21、D解析： 本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。 建筑制图中，根据国标规定，总图以厘米为单位。（ ）正确答案：总图应以米为单位。 一个估价项目完成后，应保存的档案资料包括（ ）。A委托估价合同B实地查勘记录C估价人员的作息时间D向委托人出具的估价报告E估价项目来源和接洽情况正确答案：ABDE在可能的情况下，归档的估价资料应尽量全面，一般包括：向委托人出具的估价报告(包括附件)；与委托人签订的估价委托合同；实地查勘记录；估价项目来源和接洽情况记录；估价过程中的不同意见和估价报告
22、定稿之前的重大调整或者修改意见记录；估价报告审核记录；估价人员和估价机构认为有必要保存的其他估价资料。 中国目前房地产市场的（ ）统计是不完整的。A新竣工量B存量C空置量D灭失量正确答案：CC空置量(VCt)，指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。中国目前房地产市场的空置量统计是不完整的。房地产开发企业承担的商品房保修期从（）之日起计算。A竣工B交付C办理房屋所有权登记D入住答案：B解析：房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。房地产估价师试题7卷 第5卷运用基准地价修正法评估宗地价值时，应明确的基准地价内涵的内容主要包括基准
23、地价对应的（）。A容积率B土地用途C土地开发程度D评估单位E土地使用权性质答案：A,B,C,E解析：明确基准地价的内涵是要确定基准地价对应的下列条件：估价时点；土地用途；土地使用权性质；土地使用期限；容积率；土地开发程度。 某市上期房屋预测销售面积为200000m2，实际销售220000m2，平滑指数为0.43。则本期预测销售面积为( )m2。A208600B380600C211400D239400正确答案：A答案 A 根据公式QtaSt-1+(1-a)Qt-10.43220000+(1-0.43)20000 208600(m2) 项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必
24、须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。（）答案：对解析：考点:财务内部收益率。项目的FIRR是唯一的，如果计算FIRR的方程有多个实数解，必须根据FIRR的经济含义对计算出的实数解进行检验，以确定是否能用FIRR评价该项目。物业管理人员的市场宣传，以强调租金低廉来吸引承租人是比较可取的。（）答案：错解析：本题考查的是加强市场宣传。为使物业达到一个较为理想的租金水平，物业管理人员还要进行市场宣传工作。这种宣传一般围绕着物业的特性来进行，如宣传物业所处的位置、周围景观、通达性和方便性等。一般很少通过强调租金低廉来吸引租户，因为对于某些物业如收益性物业、
25、工业物业等来说，租金水平相对于物业的其他特性可能并不十分重要。 乡镇企业的用地只有下列（ ）情况时，才可以抵押。A乡镇企业属于集体企业B申请破产C和乡镇企业的建筑物同时抵押D经过乡镇政府主管部门批准后正确答案：C下列房地产开发项目成本费用中，属于房屋开发费的有（）。A.土地出让价款 B.土地购置税费 C.建筑安装工程费 D.基础设施建设费 E.公共配套设施建设费答案：C,D,E解析： 本题考查的是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可采取土地出让方式或出租方式处置的有（）。A.国有企业改造或改组为有限责任或股份有限
26、公司以及组建企业集团的 B.国有企业改组为股份合作制的 C.国有企业兼并国有企业.非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的 D.国有企业租赁经营的 E.非国有企业兼并国有企业的答案：A,B,D,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况应采取土地出让或出租方式处置：（1）国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；（2）国有企业改组为股份合作制的；（3）国有企业租赁经营的；（4）非国有企业兼并国有企业的。 合法原则要求房地产估价应以估价对
27、象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( )等方面。A合法交易B合法产权C合法使用D合法处分E合法区位正确答案：BCD答案 BCD合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。商品房现房销售应具备的条件有（）。A.取得土地使用权证书或使用土地的批准文件B.持有建设工程规划许可证C.已通过竣工验收D.物业管理方案已落实E.取得商品房销售许可证答案：A,B,C,D解析：本题考查的是商品房现售。商品房销售管理办法（原建设部令第88号）规定，商品房现售应当符合的条件中，不包括“取得商品房销售许可证”。房地产估价师试题7卷 第6卷选取可
28、比实例建立比较基础时，融资条件的不同包括（）。A、首付款比例不同B、贷款利率不同C、付款方式不同D、贷款期限不同E、税费负担不同答案：A,B,D解析：本题考查的是统一融资条件。统一融资条件是将可比实例在非常规融资条件下的价格，调整为在常规融资条件下的价格。融资条件的不同，是如首付款比例、贷款利率、贷款期限等的不同。参见教材P186。 下列风险不属于房地产投资系统性风险的是（ ）。A通货膨胀风险B周期风险C比较风险D变现风险正确答案：C比较风险为个别风险下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间的关系说法正确的是（）。A、开发经营期可分为建设期和经营期B、建设期的起点与开发经营期的起点相同C、经营
29、期可具体化为销售期和运营期D、经营期可以准确预测E、三者一般情况下不重叠答案：A,B,C解析：考点:后续开发经营期。经营期特别是销售期通常难以准确预测。在有预售的情况下，销售期与建设期有重叠，在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有重叠。某新建房地产的土地成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建成本的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建成本为（）万元。A、939.56B、947.80C、952.51D、986.84答案：C解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。V200500503%V6%V（2005005
30、03%V）15%，V952.512（万元）。参见教材P306。细分市场就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。（）答案：错解析： 本题考查的是市场细分。市场细分就是以消费需求的某些特征或变量为依据，区分具有不同需求的顾客群体。某市房地产估价行业2022年至2022年从业人数（年末数）如下：则该市房地产估价行业2022年至2022年年从业人数的中位数为（）人。A、1800 B、1850 C、1900 D、1925答案：B解析：本题考查的是平均指标。中位数是指分布数列中总体各单位标志值按大小顺序排列，处在中间位置的标志值，中位数为（1800+1900）/2=1850。参见
31、教材P346。任何开发建设项目必须申请规划许可证，并按规定办理建设用地规划许可证。答案：对解析：城乡规划法规定：任何开发建设项目都必须专门申请规划许可，并按规定办理建设用地规划许可证；涉及国有土地使用权出让的，城市、县人民政府城乡规划主管部门须依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。下列各项中，符合房地产
32、估价报告写作对词义要求的是（）。A、估价对象每平方米建筑面积的价格大约在4000元左右 B、该地区发展潜力与其他地区相比，不可同日而语 C、从财务报告上看，该公司过去几年的经营业绩比较理想 D、这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常吸引答案：C解析：本题考查的是房地产估价文书概述。选项A错误，估价报告应语义鲜明，不能含糊不清、模棱两可，可以表述为：估价对象房地产每平方米建筑面积的价格在39004100元之间；选项B错误，估价报告用词不可带有较强烈的感情；选项D错误，估价报告应用词简练、标准，不堆砌、不生造，可以表述为: 这个小区的价位比附近同档次的小区低，非常有吸引力。下列符合商业银行一般要
33、求的偿债备付率指标的有（）A、1.16 B、1.24 C、1.30 D、1.34 E、1.41答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是偿债备付率。偿债备付率对于一般商用房地产投资项目，商业银行一般要求的偿债备付率指标介于1.151.35之间。当指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。房地产估价师试题7卷 第7卷由于具有（）特性，房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A.保值增值 B.价值量大 C.不可移动 D.寿命长久 E.独一无二答案：A,B,C,D解析：本题考查的是对房地产估价的需要。由于房地产具有不可移动、寿命长久、保值增值、价值较
34、大等特性，是一种良好的用于担保债务履行的财产。关于房地产“购买更新改造出租出售”模式现金流量图的说法，正确的有（）。A横轴上刻度间距离相等，其上的数值代表不同时点B房地产的购买成本用向下的垂直箭线标在横轴的“1”时点C发生在计息周期之间的更新改造成本标注在对应期间内D各期运营费用的垂直箭线全部向下E转售收入和转售中发生的税费标注在投资期末，且垂直箭线均向上答案：A,C,D解析：购买更新改造出租出售模式是指将更新改造后的收益性房地产持有并出租经营，并在持有经营一段时间后，根据市场状况和企业财务状况将其转售出去。此模式下的典型现金流量图如图3 所示。房地产间接投资包括（ ）。A.置业投资B.购买房
35、地产开发企业的股票或债券C.开发投资D.投资房地产投资信托基金E.土地购置贷款答案：B,D解析：本题考查的是房地产间接投资。房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作，包括：（1）投资房地产企业股票或债券；（2）投资房地产投资信托基金；（3）购买住房抵押支持证券。P12。营业税改征增值税后，一般情况下，年销售额超过规定标准（）万元的为一般纳税人。A、300 B、500 C、700 D、900答案：B解析：本题考查的是营业税改征增值税。一般情况下，年销售额超过规定标准500万元的为一般纳税人。参见教材P248。 如果整个投资市场的
36、平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为023，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（ ）。A1038%B1107%C1245%D1362%正确答案：A9%+0.23（15%-9%）=10.38%政治安定状况，属于影响房地产价格因素中的（）。A.政治因素 B.政策因素 C.社会因素 D.人文因素答案：C解析：本题考查的是社会因素。影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。 英国著名经济学家马歇尔说：“经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。它的意义不仅是指土地的表面，因为它还包括
37、地面上下的东西。”（ ）正确答案：上面一句话是美国土地经济学创始人伊利讲的，而非马歇尔所说。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（）答案：对解析：本题考查的是撰写估价报告。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。下列关于房地产价格的说法中，错误的是（）。A、房地产价格实质上是房地产权益价格B、房地产价格同时有买卖价格和租赁价格C、房地产价格容易受交易者的个别情况影响D、房地产价格形成的时间通常较短答案：D解析： 本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格的特点：（1）与区位密切相关；（2）实质上是权益的价格；（3）同时有买卖价格和租赁价格；（4）易受交易者的个别情况影响；（5）形成的时间通常较长；（6）包含的内容复杂多样。选项D错误，房地产价格形成的时间通常较长，一般商品价格形成的时间通常较短。