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1、2022房地产估价师预测试题6辑2022房地产估价师预测试题6辑 第1辑 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。A土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B通货膨胀率C环境改善、基础设施D利率因素E土地面积正确答案：BD答案 BDA项为影响房地产价格的个别因素，C项为区域因素，E项为自身因素。(2022年真题) 关于FIRR（财务内部收益率）的说法中，正确的有（）。A.FIRR是评估项目清偿能力的基本指标B.FIRR可以通过内插法求得C.FIRR表明了项目投资所能支付的最高贷款利率D.FIRR大于或等于贷款利率时，项目在财务上是可以接受的E.FIRR是指项目在整个计算期内，各年净现
2、金流量现值累计之和等于零时的折现率答案：B,C,E解析：本题考查的是财务内部收益率。选项A错误，财务内部收益率是动态盈利能力指标；选项D错误，将所求出的内部收益率与行业基准收益率或目标收益率ic比较，当FIRR大于或等于ic时，则认为项目在财务上是可以接受的。 在F列合同中，属于从合同的有（ ）。A购房合同B抵押合同C保险合同D借款合同正确答案：B直接融资不利于筹集长期投资资金。答案：错解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。直接融资的优点在于：(1)资金供求双方直接联系，通过协商实现融资，以满足各自的需要。(2)债权人支持债务人的经营活动；债务人
3、促进资金使用效益的提高。(3)有利于筹集长期投资资金。关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A、大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B、双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C、总代理可以委托分代理D、房地产开发企业不能直接委托分代理E、房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：考点:选择物业租售形式。选项A错误，大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式，某些大型机构亦可能度假代理综合性房地产开发项目或物业；选项D错误，开发商可以直接委托分代理。某工程项目建设期为2年，建设期内第1年初和第2年初分别贷款600万元和
4、400万元，年利率为8%。若运营期前3年每年末等额还贷款本息，到第3年末全部还清。则每年末应偿还本息（ ）万元。A.406.66B.439.19C.587.69D.634.70答案：B解析：本题考查的是复利计算。（1）求出前两年借款在第2年年末的本利和：P=600（1+8%）2+400（1+8%）=1131.84（万元）；（2）将此本利和折算为经营期三年的年值：A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=1131.848%（1+8%）3/（1+8%）3-1=439.192（万元）。P158。甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改规划，该区域列为商
5、业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些估价师为完成本次估价应收集哪些资料答案：解析： 1.更改对房屋造成的损失包括： 1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；2）因规划修改需要投入的改造成本；3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加费用资料；开发周期
6、、利息率资料。 反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（ ）。A时点指标B相对指标C时期指标D平均指标正确答案：A时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。2022房地产估价师预测试题6辑 第2辑 某宗房地产购买总价为50万元，首付款为房价的30，余款由银行贷款支付，该贷款的期限为10年，年利率为5.58%，按月等额偿还本息，则关于该房地产价格的说法，正确的有（ ）。A该房地产的实际价格等于名义价格B该房地产的名义价格为50万元C该房地产的实际价格为50万元D该房地产的实际价格高于50万元E该房地产不存在名义价格正确答案：ABC 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不
7、需要申请核发选址意见书。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：如果是在建工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。（）答案：对解析： 本题考查的是假设开发法的估价前提。如果该建设工程由现房地产开发企业自愿转让给其他房地产开发企业，或被人民法院强制拍卖给其他房地产开发企业，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。 （二）2022年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司
8、）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2022年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2022年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2022年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。第 100 题 该项目2022年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（ ）万元。A0B6000C6475D8000正确答案：B房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价
9、师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2022年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。 房地产行政主管部门发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，就可以要求交易双方当事人更改成交价格，并按市场评估交纳有关税费。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有（）。A.委托人.拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B.委托人.拍卖人能够证明其就拍卖
10、标的瑕疵没有过错 C.拍卖人.委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的真伪或者品质 D.买受人的疏忽导致其未能注意到已告知的瑕疵 E.买受人的误解直接导致拍卖标的瑕疵答案：B,C,D,E解析：本题考查的是瑕疵请求规则。当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍：（1）委托人、拍卖人无过错；（2）买受人过错；（3）声明不保证。现行地方教育费附加征收率为( )。A.2B.3C.5D.7答案：A解析：现行教育费附加征收率为3%。从2022 起，地方教育费附加征收率统一为2%。在任何时候，估价委托人既是估价报告使用者，又是估价利害相关人。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产估价的要素。在房地产司法拍卖
11、估价中，人民法院是估价委托人和报告使用人，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。2022房地产估价师预测试题6辑 第3辑租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是（）。A.转租赁 B.杠杆租赁 C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：本题考查的是商业银行中间业务。综合租赁是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。 城市房地产管理法规定国家实行（ ）登记发证制度。A土地所有权B土地使用权C房屋所有权D房地产他项权利E继承权正确答案：BC 房地产产品经验收不合格的
12、，不允许发布房地产广告。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为O.5%，计息周期为一年，实际利率是（ ）。A1.06l%B0.061%C0.500%D0.060%正确答案：B在收集统计数据的形式中，重点调查和典型调查都属于判断抽样。答案：对解析：(3)重点调查。是指从调查对象的全部单位中选择一部分客观存在的重点单位进行调查。重点单位是指对总体单位数而言，这些单位的数目所占比重小；对总体各单位标志总值而言，这些单位的标志总值所占比重大。重点调查是一种判断抽样。(4)典型调查。是指在研究对象中有意识地选取若干主观认为表现突出的典型单位进行调查。典型单位是
13、指在总体所有单位中最能体现总体共性的单位。典型调查也是一种判断抽样。以下可以作为质押品提供担保的有（）。A、商标权B、土地使用权C、专利权D、房屋使用权E、企业使用权答案：A,C解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。 下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。A活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种C单位活期存款以每月月末的3
14、0日为结息日D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息正确答案：D活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是（ ）。A.功能提高小于费用提高B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降D.功能不变，费用増加答案：B解析：本题考查的是工程造价控制的基本原理和方法。利用价值工程理论，提高价值的方法有：（1）功能提高，费用不变；（2）功能不变，费用降低；（3）功能提高，费用下降；（4）功能提高大于费用提高；（5）功能下
15、降小于费用下降。2022房地产估价师预测试题6辑 第4辑 在运用成本法时最主要的有（ ）。A区分计划成本和实际成本B区分实际成本和客观成本C结合实际成本来确定评估价值D结合实际开发利润来确定评估价值E结合市场供求分析来确定评估价值正确答案：BE 供给量=存量-拆毁量-转换为其他种类房地产量+其他种类房地产转换为该种房地产量-新开发量。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A、社会环境B、技术环境C、政治环境D、法律制度环境答案：C解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场的运行环境中，政治环境是指政治体制、政局
16、稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（）答案：对解析：由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、苯、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。甲房地产开发公司于 2022 年 7 月 1 日通过出让方式取得一宗位于城市规划区、用途为普通住宅的建设用地使用权。2022 年 7 月 1 日政府调整用地规划，土地用途变更为综合用地。 2022 年 10
17、月 1 日，该项目综合楼建造至三层，建设单位将综合楼抵押给银行申请贷款。银行委托乙房地产估价机构对该在建综合楼进行评估。乙房地产估价机构评估时，应（）。A.进行实地查勘B.要求提供房屋所有权证书C.要求提供国有土地使用证D.调查建设用地使用权是否已抵押答案：A,C,D解析：委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责。因估价需要，房地产估价机构和注册房地产估价师可以向房地产行政主管部门查询房地产交易、登记信息。B 项，因属于在建工程抵押，不要求提供房屋所有权证书。 根据宪法，下列自然资源既有可能属于国有又有可能属于
18、集体所有的有（ ）。A矿藏、森林、草原B水流、山岭、滩涂C森林、山岭、荒地D森林、水流、荒地E草原、滩涂、荒地正确答案：CE宪法第九条规定：“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有；由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法、房地产抵押估价指导意见、房地产估价规范、房地产登记技术规程等属于规范性文件。（）答案：错解析：本题考查的是房地产部门规章。房地产估价师执业资格制度暂行规定、房地产估价师执业资格考试实施办法、关于加强与银行贷款业务相关的房地产抵押和评估管理工作的
19、通知、房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定、房地产经纪专业人员职业资格考试实施办法、国有土地上房屋征收评估办法、房地产抵押估价指导意见等属于规范性文件。房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A、竞争性B、垄断性C、外部性D、均衡性E、信息不对称性答案：B,C,E解析：考点:房地产市场的特征。房地产市场的特性有：（1）市场供给的垄断性；（2）市场需求的广泛性和多样性；（3）市场交易的复杂性；（4）房地产价格与区位密切相关；（5）存在广泛的经济外部性；（6）市场信息的不对称性等。2022房地产估价师预测试题6辑 第5辑 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。A无顶
20、盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖的阳台D房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：A经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。A、补贴收入B、出租收入C、销售收入D、其他经营收入答案：A解析：考点:现金流量的概念。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等。 招标方式可以分为公开招标和( )招标。A隐式B私下C幕后D邀请正确答案：D答案 D 招标方式可以分为公开招标和邀请招标。房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式。资本价值随着收益率的变化而变化，使得预期资本价值和
21、现实资本价值之间产生差异，并在很大程度上影响置业投资的绩效，这体现了房地产投资面临（）。A.利率风险 B.收益现金流风险 C.未来运营费用风险 D.资本价值风险答案：D解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。 房地产开发活动从物质形态上看是生产房地产商品的过程，从货币形态上看是通过房地产的租售获得一定量的货币收入。 （ ）此题为判断题(对，错)。正
22、确答案： 下列房地产中，不得设定抵押的有（ ）。A共有房地声B未解决权属争议的房屋C己出租的房屋D被执法机关查封的房屋E经济适用住房正确答案：BD城市房地产抵押管理办法(建设部令第98号)也规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(5)依法不得抵押的其他房地产。挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于（）个工作日。A5B7C10D15答案：C解析：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟
23、出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10 个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。下列房地产开发企业会计科目中，属于资产类科目的有（）。A实收资本B预付工程款C预收售房款D商品房销售收入答案：B解析：会计科目按照会计要素进一步分为五类，即资产类会计科目、负债类会计科目、所有者权益类会计科目、成本类会计科目和损益类会计科目。A 项属于所有者权益类；C 项属于负债类；D 项属于损益类。2022房地产估价师预测试题6辑 第6辑 土地管理
24、法规定，农民自有住宅的宅基地，属（ ）所有。A国家B所在的村民小组C农民个人D农民集体正确答案：D农民的宅基地所有权归集体所有，使用权归个人所有。非经济特区A市B房地产开发公司2022年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2022年8月，B房地产开发公司取得了商品房预售许可证。2022年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2022年11月1日，该房屋竣
25、工验收合格。B房地产开发公司于2022年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到房屋所有权证时，发现载明的面积为104m2，2022年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。据此背景，回答以下问题：由于刘某所购商品住房的面积产生误差，刘某( )。A、 可以要求双倍返还房屋总价款B、 可以要求支付房屋变更精神赔偿金C、 可以要求双倍返还房屋面积差额部分价款D、 有权退房答案：D解析：知识点 商品房计价及中途变更规划、设计某投资者购买了一幢写字楼用于出租经营，购楼投资的60%来自银行提供的期限10 年、年利率10%、按年等额还本付息的抵押贷款。假设写字楼的
26、出租率一直稳定在85%，且净租金收入每年以6%的速度上涨（收入发生在期初），计划第10 年末转售，投资者的期望收益率为10%。该写字楼资本金现金流量现值的计算所涉及的公式包括（）。答案：A,B,D解析：要用到等额序列支付资金回收系数公式算出每年还本付息额，一次性支付的终值系数公式算出第10 年末转售价格折现值，还要用等比序列现值系数公式算出每年净租金的折现值。C 项为等比序列现值系数公式中当年净租金增长率等于收益率时的公式，E 项为等差序列现值系数公式，均与题意不符。 加权移动平均法是将估价时点之前每若干时期的房地产价格的实际值经过加权之后，再采用类似于简单移动平均法的方法进行趋势估计。( )
27、此题为判断题(对，错)。正确答案：某宗房地产的年净收益为5万元，购买者自有资金20万元，自有资金资本化率为10%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.21 B.54 C.57.5 D.62.5答案：C解析：本题考查的是投资组合技术。20（52010%）/8%57.5（万元）。房地产价格=自有资金抵押贷款金额。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有（）。A、各层功能分布图B、以实测现状为参考的结构图C、各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图D、以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图E、各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料答案：C,D,E解析：考点:确定
28、规划设计方案并获得规划许可。设计方案审批阶段，开发商提交的设计方案的内容有：（1）以实测现状地图为底图绘制的规划设计总平面图；（2）各层平面图、各向立面图、各主要部分剖面图；（3）各项经济技术指标及无障碍设施设计说明及其他相关资料。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级8001000m。（）答案：对解析：本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。为便于居民使用，各级公共建筑应有合理的服务半径，一般为居住区级8001000m。房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）答案：错解析：考点:房地产估价原则的作用。对同一估价对象在同一估价目的，同一价值时点的评估价值趋于相同或接近。