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1、房地产估价师预测试题6辑房地产估价师预测试题6辑 第1辑关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成B、评标委员会成员为五人以上单数C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：考点:招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标
2、代理机构专家库内的相关专家名单中确定。 明确估价基本事项包括明确估价目的、估价时点、估价方法三个方面。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用( B )方式设置调查项目表。A.判断提问 B.多项选择 C.单向选择 D.书面提问答案：B解析：调查项目是调查时向被调查者所要搜集的问题，它是反映调查单位特征的标志。设置调查项目必须注意以下几点：对重大或敏感性强的问题应采用多项选择，不宜采用是非提问；所问的问题应便于被调查者回答；备选项目必须互不相容；调查项目应当防止渗入调查者的思想导向；问题的形式不宜太难和过于复杂；问题不宜太长。 下列关于保险合同的主体的
3、下列说法有误的一项是（ ）。A保险合同的当事人有保险人和投保人，关系人是被保险人和受益人B被保险人和受益人由投保人在合同中指定C保险人又称承保人，是指在保险关系中，依保险合同的约定，享有收取保险费的权利，并向被保险人承担赔偿损失或给付保险金义务的一方D投保人可以是法人，也可以是自然人正确答案：B凡是建设工程，都是必须实行监理。（）答案：错解析：本题考查的是建设监理制度。建设工程监理范围：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。参见教材P90。城市规划具体编制分
4、为战略性发展规划的编制和实施操作性规划的编制。（）答案：错解析：本题考查的是城市规划体系。城市规划具体编制分为战略性发展规划的编制和实施控制性规划的编制。房地产估价师预测试题6辑 第2辑下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是（）。A.土地所有制在城乡之间不同 B.土地和房屋的所有制不同 C.行政管理不到位 D.房地产市场足够规范答案：D解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。选项D，房地产市场不够规范，市场运行缺乏规则或运行规则未严格执行，市场参与者不够成熟、理性，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易和登记信息不够公开、透明。下列关于所有权的表述中，正确的有( )。A.
5、所有权是从物权 B.所有权是自物权C.可对所有权人的物设置他项权利 D.共有是确定份额的共同所有E.建筑物区分所有权人仅拥有专有部分所有权答案：B,C解析：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权人转让其专有部分所有权的，其共有和共同管理的权利，视为一并转让。 强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由人民法院对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年，其门窗等损坏
6、的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为603万元，平均寿命为15年，年龄为10年，残值率均为零。长寿命项目的折旧额为( )。A、 55.6万元B、 66.6万元C、 77.6万元D、 88.6万元答案：B解析：某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为 40000m2，容积率为 2.5，需配建 20000m2公共租赁住房，建成后由政府以 6000 元m2的价格回购。假设该项目的开发周期为 4 年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的 4%；开发建设成本和管理费用等为 4500 元
7、m2，在开发周期内各年的投资比例分别为 20%、30%、30%和 20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为 25%、40%和 35%，销售均价分别为 15000 元m2、18000 元m2和 20000 元m2，销售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的 10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为 16%，则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房供给，规定当土地报价达到 45000 万元后，改为竞投加建公共租赁住房面积，则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下，最多可加建
8、的公共租赁住房面积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）答案：解析：（1）该企业可竞投的最高地价设该企业可竞投的最高地价为x 万元，则：解得：x49330.30 万元。（2）最多可加建的公共租赁住房面积设最多可加建的公共租赁住房面积为y 万m2，则：解得：y6598.23m2。注意：加建的公共租赁住房面积要在总销售面积中扣除。某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。A、 3.41B、 4.05C、 4.59D、 12.59答案：A解析：A=1009%(1+9%)15/(1+9%)15-1万元=12.41
9、万元，(12.41-1009%)万元=3.41万元房地产估价师预测试题6辑 第3辑 在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。A有效经过年数B实际经过年数C剩余经过年数D自然经过年数正确答案：A答案 A 自然经过年数不能反映建筑物真实的状况，采用有效经过年数求出的折旧更符合实际情况。下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是( )。A.城市规划的制定 B.城市规划的实施和管理C.城市规划的监督检查 D.城市规划法律规范的制定答案：D解析：城市规划管理系统由以下四个子系统组成：(1)城市规划决策系统。即城市规划的组织编制和审批管理系统，主要负责制定城市规划。(2)城市规
10、划执行系统。即城市规划实施管理系统，是围绕从建设工程的计划、用地到建设而开展的，管理工作贯穿于建设的全过程。(3)城市规划反馈系统。即城市规划实施的监督检查管理系统，主要负责建设工程规划批后管理和查处违法用地、违法建设两项管理工作。(4)城市规划保障系统。城市规划法律规范的制定是保障系统的主要内容。随着房地产企业小型化、专业化的发展，房地产市场上出现的寡头垄断问题开始受到社会关注。（）答案：错解析：本题考查的是房地产市场结构。随着房地产企业大型化发展趋势，房地产市场上的寡头垄断问题开始受到社会关注。消费者对某种房地产未来价格的预期与其对该种房地产现时需求的影响关系是 ( )。 A.若预期房地产
11、价格上涨，则会增加其现时需求B.若预期房地产价格下降，则会增加其现时需求C.若预期房地产价格上涨，则会减少其现时需求D.若预期房地产价格不变，则会减少其现时需求答案：A解析：消费者对商品未来价格的预期。消费者预期某种商品价格将上涨时，会增加对该商品的购买量。消费者预期某种商品价格上涨时，也会增加对其替代品的需求。 生产规模是指一定量生产要素投入所能获取的最小产出量。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产价格评估以（）为基础。A.基准地价 B.市场价格 C.标定地价 D.重置价格 E.成交价格答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开
12、的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房地产估价师预测试题6辑 第4辑 当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（ ）作为缴纳税费的依据A双方协议的价格B市场价C评估价D管理部门的核价正确答案：C只要交易双方按照不低Tit！常市场价格交纳了税费，无论其合同价格为多少，都不影响办理房地产交易和权属登记的有关手续。 某家庭拟购买一套新房，并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价
13、的30，余款申请年利率为6的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问：（1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款?（8分）正确答案： 1.解：已知：A=2000元，n=240个月，i=60%/12=0.5%，R=9.6% (1) 求购房最高总价 购房最高总价=P/70%=279161.54/70%=39.88万元 (2)求出售原有住房时间 住房市场价值V=A12/R=200012/9.6
14、%=25万元 设剩余M个月需要偿还25万元，则有 有：(1+0.%)M=2.667 M=log2.667/(1+0.5%)=196.66个月 240-196=44个月 在还款44个月之后出售住房 该地区平均每人占有耕地数量为（ ）亩。A20B2C0.133D0.05正确答案：D根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于（）年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于（）年。A、15，20B、15，30C、10，15D、10，30答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构监管。根据资产评估法，估价档案的保存期限不得少于十五年，属于法定评估业务的，保存期限不得少于三十年。某钢混结构厂房的耐用年限为60年
15、，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%答案：B解析：本题考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已经使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不
16、超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。（）答案：对解析：本题考查的是契税。市、县级人民政府根据国有土地上房屋征收与补偿条例有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税。房地产估价师预测试题6辑 第5辑某在建工程开工于2022年4月1日。总用地面积为4000m2，规划总建筑面积为16000m2，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价1200元/m2。该项目正常开发期为3年，建设费用(包括前期工程费用、建筑安装工程费、管理费等)为建筑面积2500元/m2。至2022年10月实际
17、已完成了主体结构，已投入40%的建设费用，但估计至建成尚需2年的时间，还需投入60%的建设费用，建成后半年可租出，可租出面积的月租金为70元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为80%，出租的运营费用为有效毛收入的35%。当地购买在建工程需要缴纳的税费为购买价的3%，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费分别为3%和5%，在建成前半年开始投入广告等销售费用。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程2022年10月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为8%，折现率为12%)。答案：解析：设该在建工程的正常购买总价为V。(2)续建完成后的总价值(3)续建总费用=21
18、42.86万元。(4)销售费用=万元=146.09万元。(5)销售税费=4472.81万元5%=223.61万元。(6)购买在建工程的税费总额=0.03V。(7)V=4472.81-2142.86-146.09-223.61-0.03V，V=1903.16万元。(8)按规划建筑面积折算的单价=1903.16万元1000016000m2=1189.47元/m2。知识点 净收益每年不变的公式知识点 假设开发法的基本公式 路线价法主要适用于( )。A城市街道两侧商业用地的估价B旧建筑物的估价C新建筑物的估价D拆迁房屋的估价正确答案：A答案 A路线价法只能用来评估地价，不能用于评估建筑物价值。本次估价
19、背景情况如下：估价对象房地产登记用途为工业，现状用途为办公，由业主自用。估价对象于一年前向银行办理了抵押，曾委托房地产估价机构进行估价，现因向原贷款银行申请信贷的需要，房屋所有权人委托同一房地产估价机构再次估价，估价委托人仅提供了估价对象权属证明复印件，注册房地产估价师进行实地查勘时，发现估价对象进行了加层，但未办理相关审批、登记手续。以下是该房地产抵押估价报告中“估价假设和限制条件” 的内容片段：估价假设和限制条件一、估价假设（一）一般假设1.假设估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，估价对象可在公开市场上自由交易，并能维持持续使用。2.估价委托人提供了估价对象的房屋所
20、有权证和国有土地使用证复印件，我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实，本次估价假设估价委托人提供的资料真实、合法、准确、完整，并以此为估价前提。3.实地查勘仅限于对估价对象外观、使用状况、区域状况的一般性查看，未对房屋主体结构、隐蔽工程等内在质量进行专业测试，本次估价以房屋内在质量符合国家有关标准并足以维持安全的正常使用为前提。4.注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。（二）未定事项假设本次估价无未定事项假设。（三）背离事实假设据估价
21、委托人介绍，至价值时点估价对象存在尚未注销的抵押登记，因为估价目的为再次抵押，本次估价不考虑在先的抵押担保债权的影响，以估价对象处于完整权利状况为假设前提。（四）不相一致假设1.估价对象登记用途为工业，实际用途为办公，本次估价以估价对象按照办公用途持续使用为假设前提。2.经实地查勘，发现估价对象已加层，实际面积与登记面积不一致，本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据，并以此面积数据准确为假设前提。（五）依据不足假设本次估价无依据不足假设。二、估价报告使用限制（略）答案：解析：1.我们不保证复印件与原件的一致性，也未向政府有关部门进行核实。错误，应改为我们不保证复印件与原件的一致性，已向政府有
22、关部门进行核实（或查询）。2.“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。3.“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。解析：按实际用途办公估价是违反合法原则的，估价机构或估价师不能为了高估或低估目的而胡乱假设。4.“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按证载面积为准。拍卖国有资产为房地产的，确定保留价的基础是( )。A.房地产估价结果 B.人民法院的决定C.国有资产管理部门作出的决策意见 D.国有资产占有部门意见答案：A解析：委托人拥有保留
23、价的确定权。拍卖国有资产，依法需要评估的，应当经依法设立的评估机构评估，并根据评估结果确定拍卖标的保留价。若拍卖国有资产是房地产的，则应当根据房地产估价机构的估价结果确定保留价。抵押率的确定受（）等因素的影响。A.抵押物的流动性B.贷款期限长短C.通货膨胀预期D.抵押物所处的市场条件E.抵押物的新旧程度答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产抵押贷款。抵押率不是针对一个项目的，是在某特定时期针对某类项目的，所以不参考抵押物的新旧程度。参见教材P312。( )等不宜作为抵押物，一般不具有抵押价值。A、 一个高尔夫球洞B、 一条保龄球球道C、 封闭使用的大院深处的一幢房屋D、 在建工程E 经济
24、适用住房答案：A,B,C解析：知识点 地租理论的回顾房地产估价师预测试题6辑 第6辑 (二)2022年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1该商场周边近期有较多权利性质相同的临街铺面正常交易的实例可否选取其作为可比实例?为什么?2确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?3确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?正确答案：1.不可取。因为这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同
25、，不具有可比性。2.确定出租部分潜在毛收入时应注意：（）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；（3）应考虑是否存在无形收益。3.确定自营部分净收益时应注意：（1）测算正常客观的净经营（营业）收入；（2）应扣除正常商业利润。或：要准确界定由商业房地产本身带来的净收益，不要在净收益中混入由于经营等非房地产本身要素所产生的收益。或：应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。程某出租一套自有住宅，月租金为3000元，每年空置期为1个月，年应缴纳的房产税为（）元。A.13
26、20B.1440C.3960D.4320答案：B解析：本题考查的是住房租赁税收优惠政策。按房产租金收入计征的，按房产年租金收入作为基数，空置期不属于免征房产税的范围。出租类房产税税率为12%，但是从2022年3月1日起，对个人出租住房取得收入，不区分用途，按4%的税率征收房产税。3000124%1440（元）。在资产负债表的编制中，( )是根据几个账户的期末余额合计数填列。A、 短期投资项目B、 累计折旧项目C、 未分配利润项目D、 存货项目答案：D解析：资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目直接根据总分类账各账户余额填列，有些项目是根据几个账户的期末余额合计数填列，如存货项目是根据库存商品、材料、包装物、低值易耗品、产成品、生产成本等账户期末余额合计数填列。 房地产广告中涉及面积的，只能标明为建筑面积。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和（）有关。A.化学成分 B.物理特性 C.生物活性 D.重量答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。颗粒污染物对人体的危害程度与其直径大小和化学成分有关。 在划分路线价区段时，应符合的条件包括（ ）。A形状相似B在同一条街道上只有一个路线价区段C面积接近D地块相连E可及性相当正确答案：DE