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1、成都某地产物业管理中心管理规程汇编物业管理方方案编制制规范1、目的对拟接管的的物业管管理项目目进行策策划，提提出和编编制物业业管理方方案，以以保证物物业管理理服务的的实施和和质量控控制。2、范围适用于拟接接管物业业管理项项目方案案编制的的控制。3、职责3.1物业业管理中中心对拟拟接管项项目做出出决策，下下达物业业管理方方案编制制任务书书。3.2前期期介入项项目部负负责物业业管理方方案的编编制，报报物业管管理中心心经理/主主任审批批后实施施。3.3物业业管理中中心负责责物业管管理方案案编制的的协调。4、工作程程序4.1物业业管理中中心下达达物业管管理方案案编制任任务书，指指定责任任部门、项项目负
2、责责人，明明确方案案内容、时时间、要要求。4.2前期期管理项项目部召召集相关关部门人人员对拟拟接管项项目进行行策划，讨讨论方案案、验证证方法和和资源配配置，并并形成会会议记录录。4.3根据据策划结结果由前前期管理理项目部部编制物物业管理理方案。物业管理中心负责协调相关事宜，处理有关问题。4.4物业业管理方方案应包包括以下下内容：4.4.11项目的的概况(性质、规规模、资资源配置置等)。4.4.22项目运运作流程程图，并并对过程程进行规规定，说说明相互互关系。4.4.33人员分分工及职职责、权权限。4.4.44质量目目标。4.4.55物业管管理服务务内容。4.4.66物业管管理质量量标准。4.4
3、.77管理成成本核算算（包括括开办费费用和日日常管理理费用）4.4.88物业管管理收费费标准核核定4.5新编编制的物物业管理理方案应应由相关关部门会会签，管管理者代代表审核核，总经经理批准准。4.6按方方案要求求各相关关部门组组织实施施，并按按公司考考核规定定进行考考核。4.7按规规定作好好质量记记录，物业管管理方案案属受控控文件范范围，具具体执行行文件件控制程程序。维修资金管管理办法法1、目的加强房屋共共用部位位和共用用设施设设备维修修资金筹筹集和管管理，确确保维修修资金按按照国家家规定得得到筹集集和按要要求进行行使用。2、范围 本本办法适适用于物物业管理理中心接接受业主主委员会会或者物物业
4、产权权人、使使用人委委托代管管的房屋屋共用部部位和共共用设施施设备维维修资金金 (以以下简称称维修资资金)。3、职责3.1投资资财务审审计中心心负责维维修资金金的专项项存储，确确保资金金安全；3.2物业业管理中中心负责责维修资资金的续续筹和按按规定使使用。4、定义4.1房屋屋共用部部位维修修资金是是指专项项用于房房屋共用用部位大大修、中中修的资资金。房房屋的共共用部位位，是指指承重结结构部位位（包括括楼盖、屋屋顶、梁梁、柱、内内外墙体体和基础础等）、户户外墙面面、楼梯梯间、走走廊通道道、门厅厅等。4.2共用用设施设设备维修修资金是是指专项项用于共共用设施施和共用用设备大大修、中中修的资资金。共
5、共用设施施设备是是指住宅宅小区或或单幢住住宅内，建建设费用用已分摊摊进入住住房销售售价格的的共用的的上下水水管道、落落水管、水水箱、加加压水泵泵、电梯梯、天线线、供电电线路、照照明、锅锅炉、暖暖气线路路、消防防设施、绿绿地、道道路、路路灯、沟沟渠、池池、井、非非经营性性车场车车库、公公益性文文体设施施和共用用设施设设备使用用的房屋屋等。5 工作作程序5.1维修修资金的的建立：5.1.11商品房房在销售售时，物物业管理理中心应应督促销销售部与与购房者者签订有有关维修修资金缴缴交约定定。在购购房时由由销售部部向购房房者按规规定比例例收取维维修资金金。销售售部代为为收取的的维修资资金属于于全体业业主
6、共同同所有，不不计入住住宅销售售收入。5.1.22物业管管理中心心负责敦敦促开发发建设单单位按国国家规定定的比例例一次性性交纳维维修资金金。5.1.33业主发发生变更更时原业业主所缴缴的维修修资金不不予退还还。5.1.44业主委委员会可可根据房房屋的使使用状况况和维修修资金的的积累状状况，经经与公司司协商后后，对维维修资金金进行续续筹。5.2维修修资金的的使用：5.2.11维修资资金的使使用按照照“取之于于民，用用之于民民”的原则则，用于于房屋共共用部位位及共用用设施设设备的大大中修、更更新、改改造。5.2.22项目部部于每年年12月31日前前提出下下年度维维修资金金使用计计划及预预算，提提交
7、业主主委员会会审议通通过。5.2.33如业主主委员会会不同意意使用维维修资金金用于大大中修工工程，项项目部认认为有充充足理由由使用，或或该项目目实施与与否涉及及国家或或城市管管理、房房屋管理理、园林林绿化管管理等有有关规定定的，可可由物业业管理中中心申请请，经物物业管理理行政主主管部门门核准后后实施。5.3维修修资金的的管理：5.3.11维修资资金应当当专户存存储，专专款专用用。为了了保障维维修资金金的安全全，维修修资金闲闲置时，除除可用于于购买国国债或者者用于法法律、法法规规定定的其他他范围外外，严禁禁挪作他他用。5.3.22维修资资金的收收支帐目目，由项项目部每每半年公公布一次次，并接接受
8、业主主委员会会或者物物业产权权人、使使用人的的检查与与监督。5.3.33维修资资金利息息净收入入应转作作维修资资金滚存存使用和和管理。5.3.44业主不不按规定定缴纳维维修资金金的，项项目部可可按法规规政策规规定或委委托管理理合同、业业主公约约等规定定采取相相应催缴缴措施。业主委员会会筹备管管理办法法1、目的根据业主自自治与委委托物业业管理企企业专业业服务相相结合的的原则，实实现业主主委员会会在物业业管理区区域内代代表全体体业主对对物业实实施自治治管理。2、范围适用于业主主委员会会的筹备备、设立立和运作作。3 职责项目部负责责业主委委员会筹筹备、建建立和运运作的具具体实施施工作。4 工作程程序
9、4.1业主主委员会会成立时时间：公公有住房房出售达达到总建建筑面积积1/22以上的的，商品品房出售售达到总总建筑面面积2/3以上上且竣工工交付使使用满11年的，项项目部应应筹备成成立业主主委员会会。4.2业主主委员会会的筹备备：4.2.11业主委委员会成成立前应应由项目目部负责责成立筹筹备组，筹筹备组由由业主代代表、开开发建设设单位及及项目部部相关人人员组成成，邀请请物业管管理行政政主管部部门进行行指导。4.2.22筹备组组负责起起草业主主委员会会章程、制制订组建建业主委委员会的的实施方方案。筹筹备组应应在管理理区域内内广泛宣宣传成立立业主委委员会的的意义、作作用、业业主委员员会的权权利、义义
10、务、设设立程序序、委员员候选人人应具备备的条件件等。4.2.33业主委委员会委委员候选选人的产产生4.2.33.1根根据管理理区域规规模由七七人至十十一人单单数组成成。项目目部可邀邀请街道道办事处处、居委委会对业业主委员员会的设设立进行行指导。4.2.33.2业业主委员员会委员员候选人人应是热热心公益益事业、责责任心强强、道德德品质好好、处事事公正、有有一定组组织能力力并有相相应空余余时间的的业主或或房屋产产权单位位的使用用人代表表。候选选人是房房屋产权权单位代代表的，还还应经产产权人确确认资格格。4.2.33.3业业主委员员会委员员候选人人经筹备备组推荐荐产生的的，在提提交业主主大会或或业主
11、代代表大会会表决前前，还应应在管理理区域内内公开征征求意见见。未列列入筹备备组推荐荐候选人人名单而而经100%以上上业主联联名书面面推荐的的业主可可列为候候选人。4.3业主主大会或或业主代代表大会会的召开开4.3.11筹备组组应根据据实际情情况组织织召开第第一次业业主大会会或业主主代表大大会，审审议和通通过业主主委员会会章程，选选举业主主委员会会委员，组组建第一一届业主主委员会会。4.3.22业主在在首次业业主大会会会议上上的投票票权数，按按照业主主在物业业管理区区域内拥拥有的物物业建筑筑面积确确定。一一般以每每1平方方米为11个投票票权计算算业主的的投票权权数，不不足1 平方米米的部分分采用
12、四四舍五入入计算。首首次业主主大会会会议后业业主投票票权的确确定由业业主大会会议事规规则约定定。4.3.33业主委委员会委委员产生生后，由由项目部部组织召召开业主主委员会会第一次次会议，选选举业主主委员会会主任、副副主任。业业主委员员会可设设执行秘秘书，执执行秘书书可由项项目部的的工作人人员兼任任。4.4业主主委员会会选举产产生后应应持以下下文件到到物业管管理行政政主管部部门报批批：a.成立业业主委员员会的申申请；b.业主委委员会章章程；c.业主委委员会名名单及其其基本情情况；d.其它物物业管理理行政主主管部门门要求提提供的资资料。4.5项目目部应保保存第一一次业主主大会或或业主代代表大会会决
13、议和和业主委委员会第第一次会会议决议议。第一一次业主主大会或或业主代代表大会会决议应应由项目目部在会会后五个个工作日日内进行行张榜公公布。业业主委员员会第一一次会议议决议应应经全体体与会委委员签字字认可。4.6业主主委员会会经物业业管理行行政主管管部门批批准成立立后筹备备组职能能终止。4.7在业业主委员员会成立立后三个个月内，公公司应负负责与其其签订物物业管理理委托合合同，期期限二年年，双方方于155日内将将合同副副本送物物业管理理主管部部门备案案。4.8业主主委员会会至少每每半年举举行一次次会议，会会议必须须有过半半数委员员出席，作作出决定定应经全全体委员员过半数数通过，在在作出重重大决定定
14、之前还还应征求求其他业业主的意意见。业业主委员员会作出出的决定定，对管管理区域域内全体体业主、使使用人具具有约束束力。业业主委员员会作出出的决定定，不得得违反法法律、法法规、规规章和物物业管理理委托合合同的规规定。4.9业主主委员会会应当制制订业业主公约约，明明确有关关物业使使用、维维修和其其他要求求。业业主公约约经已已入住的的过半数数以上业业主签订订后生效效。业主主公约对对全体业业主、使使用人具具有约束束力。业业主委员员会制定定或修改改的业业主公约约、业业主委员员会章程程及其其他制度度，及业业主委员员会作出出的有关关物业管管理重大大事项的的决议、决决定，应应报物业业管理行行政主管管部门备备案
15、，并并向全体体业主、使使用人公公告。4.10每每届业主主委员会会委员任任期二年年，期满满前两个个月，由由本届业业主委员员会主任任主持召召开业主主大会或或业主代代表大会会进行重重新选举举。4.11项项目部负负责协助助业主委委员会委委员的改改选、补补选、换换届选举举等工作作。5 相关文文件业主公约约(示范文文本)业主委员员会章程程(示范范文本)物业管理理委托合合同(示示范文本本)城市新建建住宅小小区管理理办法成都市物物业管理理业主大大会规程程物业接管验验收管理理办法1、目的 为为了对业业主负责责，确保保接管物物业的质质量达到到商品品房销售售合同条条款要求求，制定定本办法法。2、范围适用于已竣竣工，
16、并并经国家家建筑质质量监督督部门检检验合格格，通过过了消防防验收，具具备正常常居住、经经营使用用条件的的物业接接管验收收。3、职责3.1物业业管理中中心负责责与开发发商签订订物业业管理委委托合同同。3.2项目目部负责责接收工工程部移移交的各各类图纸纸、资料料、房屋屋主体及及配套设设施设备备。4、工作程程序4.1工程程部向物物业管理理中心移移交建设设主管部部门批准准文件，如如下：1) 项目批准文文件；2) 建设用地批批准文件件；3) 建筑执照；4) 拆迁安置资资料；5) 项目规划图图；6) 产权资料。4.2 项目部负责责对竣工工工程实实体进行行接管验验收，包包括：4.2.11总平面面景观工工程：
17、实实体与竣竣工文件件进行对对照验证证，如存存在变更更，须查查阅有效效变更文文件，项项目部才才予以接接收。4.2.22公共设设施的接接管验收收：项目目部通过过现场清清点，核核对已配配置公共共设施、设设备，与与开发商商销售承承诺书、房房屋购销销合同以以及设计计文件是是否相一一致，如如存在不不一致，须须请开发发商出具具有效变变更文件件，项目目部才予予以接管管验收。4.2.33分部分分项工程程接管验验收：由由项目部部和工程程部现场场逐一检检查验收收，验收收标准执执行国家家相关规规范、标标准要求求。4.2.44共用设设备接管管验收：4.2.44.1由由项目部部和工程程部对公公共设备备逐一进进行运转转测试
18、，填填写试运运行记录录，设备备运行正正常、资资料齐备备方接收收。4.2.44.2由由工程部部与项目目部共同同办理公公共设施施、设备备移交书书面手续续，并附附产品合合格证、说说明书等等相关资资料。4.2.44.3由由项目部部填写公公共设施施设备清清单，清清单包括括如下内内容：设设施设备备名称、品品牌、产产地、技技术性能能指标、数数量等。4.2.44.4由由项目部部建立设设备台帐帐，台台帐包括括如下内内容：设设备名称称、品牌牌、产地地、技术术性能指指标、数数量、说说明书、合合格证等等。4.2.55建筑物物、构筑筑物的接接管验收收：4.2.55.1项项目部汇汇同工程程部对房房屋逐套套进行验验收，同同
19、时项目目部接管管钥匙，对对存在的的问题作作好记录录，填写写房屋屋验收质质量问题题汇总表表，交交工程部部跟踪整整改，并并对结果果进行确确认。4.2.66竣工资资料接管管：项目目部负责责接管竣竣工资料料，包括括总平面面竣工图图、单位位工程竣竣工图纸纸，填写写竣工图图纸、资资料移交交清单。4.2.66.1竣竣工图纸纸清单：1) 总平面竣工工图；2) 单体建筑、结结构、电电气、水水施、弱弱电、设设施竣工工图；3) 消防、附属属工程及及地下管管网竣工工图。4) 开发商须提提供以下下资料（各各一套）：5) 地质勘测报报告；6) 开、竣工报报告；7) 图纸会审记记录；8) 工程设计变变更通知知及技术术核定单
20、单（包括括质量事事故处理理记录）；9) 隐蔽工程验验收记录录；10) 沉降观测记记录；11) 钢材、水泥泥等主要要材料出出厂合格格证、复复验报告告；12) 新材料、构构配件的的鉴定合合格证书书；13) 水电、卫生生器具，电电梯、弱弱电等设设备的检检验合格格证书；14) 砂浆、混凝凝土试压压报告；15) 供水试压报报告；16) 排水通球试试验；17) 竣工验收证证书；18) 其他技术资资料。房屋交付工工作规范范1、目的确保交房过过程得到到有效控控制，能能按照公公司规定定质量标标准交付付业主。2、范围适用于公司司物业交交付过程程中的管管理和控控制。3、职责3.1 项项目部负负责做好好交房准准备工作
21、作，并确确保交房房工作的的正常开开展。3.2 项项目部负负责建立立业主、住住户、访访客及游游客原始始档案。4、工作程程序4.1 交交房前的的准备工工作：1) 项目部负责责人负责责交房前前期工作作策划并并制定交交房工作作计划。2) 组织编写前前期物业业管理服服务协议议、收收楼须知知、住住户手册册、入入住公约约等文文件， 经批准准后印刷刷使用。3) 按公司统一一标准制制作接管管物业所所用道路路交通指指示牌、安安全警示示牌。4) 协调相关部部门准备备开通小小区水、电电、气等等工作。5) 完成工程实实体及相相关图纸纸、资料料的接收收工作。6) 收集、整理理、分装装小区所所有房屋屋钥匙。7) 与开发公司
22、司衔接，接接收已售售房屋业业主姓名名、联系系电话、房房屋面积积等相关关资料。8) 完成收费系系统中初初期建档档工作。9) 负责制定收收房现场场的工作作分工指指示牌，张张贴收收楼须知知和布布置收房房现场。4.2 交接验收收房屋：1) 衔接销售部部及设计计创意策策划中心心公开发发布交房房公告。2) 项目部与销销售部、投投资财务务审计中中心等相相关部门门工作人人员共同同组成交交房小组组，在指指定的交交房现场场开展交交房工作作：3) 销售部负责责确认业业主身份份，所购购房屋面面积，开开据交交房程序序表、房房屋验收收登记表表、家家庭成员员登记表表和房房屋面积积确认书书，经手手人须在在交房房程序表表签名名
23、确认。4) 投资财务审审计中心心负责完完结业主主购房差差额款。经经手人须须在交交房程序序表签签名确认认。5) 物业管理中中心收银银员重新新核对业业主房屋屋面积，按按标准收收取水电电气周转转金和季季度的物物业管理理费。经经手人须须在交交房程序序表签签名确认认。6) 项目部核实实业主姓姓名和联联系电话话，负责责指导业业主填写写家庭庭成员登登记表和和入住住公约等等相关文文件，待待手续完完毕后将将钥匙、住住户手册册、入入住公约约发给给业主，将将家庭庭成员登登记表和和入住住公约归归档。经经手人和和钥匙领领取人均均须在交交房程序序表签签名确认认。7) 项目部看房房组工作作人员陪陪同业主主验收房房屋，作作好
24、房屋屋需整改改记录，负负责查抄抄水电气气底数。经经手人和和业主均均须在交交房程序序表签签名确认认。8) 看房组工作作人员待待完结上上述手续续后，负负责向工工程部整整改组反反馈所接接待的业业主房屋屋须整改改的工程程问题，负负责将交交房程序序表交交回项目目部，工工作人员员负责归归档。9) 项目部工作作人员将将需整改改内容汇汇总发工工程部整整改组，工工程部整整改组对对业主收收房时提提出的各各类工程程问题、现现象作好好解释工工作，安安排、督督导施工工队伍进进行整改改。10) 项目部负责责编写交交房当天天收楼快快讯，对对已整改改工程及及时回复复业主，对对未整改改工程安安排整改改工期并并向业主主作好解解释
25、工作作。11) 项目部工作作人员更更正电脑脑收费系系统内变变更后的的业主姓姓名和房房屋面积积，并将将业主水水、电、气气底数输输入电脑脑，完成成收费系系统费用用期初值值建档。12) 在交房过程程中，工工作人员员必须以以耐心、细细致、和和蔼、可可亲的工工作态度度认真接接待每一一位业主主，同时时工作人人员在本本人经手手的交房房工作完完结后，必必须指引引业主到到下一个个部门接接受服务务，作好好交房程程序衔接接工作。13) 项目部在交交房期间间必须认认真作好好业主来来电记录录，对业业主反映映的问题题直接反反馈到归归口部门门，并将将处理结结果和处处理期限限致电业业主作好好解释工工作。4.3 入入住1) 业
26、主办完交交房手续续后，房房屋的装装修手续续办理按按房屋屋装修管管理程序序执行行。房屋装修管管理规范范1、目的规范装修管管理，确确保装修修后房屋屋结构和和使用功功能不改改变，主主体及外外观不受受损坏。2、范围适用于管理理区域内内的房屋屋（含营营业房）装装修所有有过程的的管理和和控制。3、职责3.1项目目部负责责所辖区区域房屋屋装修的的监督归归口管理理。3.2装修修监理负负责办理理装修申申请手续续，并对对装修过过程进行行监督、巡巡查和装装修完毕毕后的检检查。3.3收银银人员负负责对装装修应收收款的收收缴工作作。3.4项目目部工作作人员负负责办理理装修的的相关证证件。4、工作程程序4.1装修修申请程
27、程序1) 业主向项目目部提出出申请并并填写装装修申请请表。2) 提交装修施施工方案案一份，装装修施工工单位营营业执照照及资质质证书复复印件一一份，并并由项目目部与装装修单位位签订室室内装饰饰装修管管理服务务协议。3) 如业主、住住户申请请装修项项目少且且简单，业业主、住住户可申申请由非非正规装装修队伍伍施工，但但申请表表中凡装装修公司司填写的的内容均均由业主主、住户户填写，且且业主应应对后果果负责。4.2 装修审批批程序：1) 项目部装修修监理对对装修工工程内容容以及提提交的图图纸、资资料进行行审批。2) 凡涉及墙、梁梁、柱及及明显加加大荷载载的装修修必须到到当地房房管局房房屋装修修安全监监察
28、科办办理相关关手续。3) 营业房装修修面积超超过500平方米米的需有有消防部部门的批批复。 4) 在装修前对对厨卫进进行闭水水实验，如如在工程程保修期期内，遇遇到渗漏漏，则要要求开发发商予以以整改，如如超过保保修期，则则对业主主予以解解释，请请其自行行处理。4.3 费用缴纳纳及证件件办理：4.3.11装修管管理服务务费、建建渣清运运费按照照四川川省物业业服务收收费细则则规定定执行。4.3.22装修证证件管理理：1) 装饰装修修施工证证每户户一证,加盖项项目部印印章，涂涂改无效效。施工工单位将将此证贴贴于入住住户门外外，以备备现场查查验。2) 出入证应贴贴持证人人照片并并加盖项项目部印印章，涂涂
29、改无效效。3) 出入证一人人一证，必必须本人人佩戴，如如出现人人证不符符、证件件过期或或被涂改改，项目目部有权权收缴，予予以作废废处理。4) 进出区域大大门,施施工人员员应主动动出示证证件,否否则不予予进入。5) 施工证和出出入证因因保管不不善而遗遗失应立立即补办办。6) 装修竣工后后，办理理退款手手续时，临临时出入入证须如如数退回回。4.4 装修施工工管理：4.4.11现场装装修管理理执行成都市城市房屋装修结构安全管理规定住宅室内装饰装修管理办法四川省建筑装饰装修管理办法等文件规定。4.4.22 装修修材料出出场时装装修方应应主动出出示出出门条。4.4.33 装修修监理负负责根据据装修进进度
30、对装装修现场场进行巡巡视，督督促装修修人员按按章操作作,不损损坏业主主利益,不违反反装修管管理规定定，并核核实申报报范围，对对超出申申报范围围的，及及时督促促业主、住住户补办办申请手手续。工工程主管管及时将将巡视内内容详细细记录在在装修修巡视记记录表中中。4.4.44厨、卫卫装修中中的改管管、防水水等工程程及主体体结构合合理变动动时工程程主管必必须亲自自到场进进行监督督。4.4.55对巡查查中发现现的无明明确规定定的情况况时，应应详细记记录在案案，并报报项目部部协商处处理；4.4.66 发现违违章装修修，立即即制止，并并下发违违规装修修整改通通知单。4.5 装装修竣工工检查规规定：4.4.11
31、 房屋屋装修完完工后，由由项目部部安排人人员对装装修情况况进行检检查，检检查分类类及内容容：1) 初检：当业业主完成成所有装装修工程程施工完完毕后，在在未搬入入居住或或使用前前，主要要检查外外观及房房屋共用用配套设设施情况况。2) 复检：初检检满6个个月后，装装修监理理对房屋屋装修质质量进行行全面的的检查，特特别是厨厨卫是否否渗漏、接接驳管线线是否短短路等进进行检查查，如无无质量问问题，由由业主签签名确认认。退还还装修保保证金时时需有业业主签字字认可。4.6 装装修退证证、退款款管理规规定4.6.11 装修修监理协协助业主主检查合合格后,业主在在退证手手续上签签署意见见。4.6.22 按照照管
32、理规规定和违违纪处理理情况，核核实装修修管理服服务费实实际金额额后开具具退款单单，由装装修公司司持交款款收据及及退款单单到财务务部办理理退款手手续。营业房管理理规范1、目的规范营业房房的管理理工作，确确保营业业房管理理质量。2、范围适用于物业业管理中中心对已已接管的的营业房房管理。3、职责3.1 项项目部负负责营业业房管理理的组织织、监督督工作。3.2 各各岗位人人员依据据本程序序负责营营业房的的日常管管理工作作。4、工作程程序4.1 营营业房的的登记建建档及收收费：4.1.11 项目目部负责责对营业业房进行行登记建建档，并并与营业业房法定定代表人人签定消消防管理理责任书书，并并将营业业房资料
33、料登记在在营业业房登记记表内内，各营营业房自自营业起起三个月月内，须须向项目目部提供供营业业执照、法法人代表表身份证证复印件件。4.1.22 营业业房费用用收取类类别：物物业管理理费、水水、电、气气费等。4.2 营营业房的的安全巡巡查内容容：4.2.11 治安安巡查：检查营营业秩序序是否正正常、夜夜间营业业房门窗窗是否关关好，上上锁。4.2.22 公共共设施设设备的巡巡查：巡巡查水、电电、气、通通讯设施施使用及及运行情情况、检检查室外外设施有有无破损损现象、定定期检查查消防设设施是否否配备齐齐全、标标识完好好、能否否正常使使用。4.2.33 清洁洁卫生状状况的巡巡查：检检查卫生生状况是是否良好
34、好。4.2.44 装修修巡查：装修巡巡查内容容见房房屋装修修管理程程序。4.2.55 消防防巡查。4.2.66 营业业房环境境的巡查查：检查查是否有有乱张贴贴、乱接接线等现现象、是是否有损损坏公共共设施、制制造噪音音、污染染环境、高高空抛物物等现象象。 4.3 问问题的处处理：4.3.11各岗位位人员巡巡查时发发现上述述问题，应应立即进进行规劝劝、阻止止、处理理，对不不能及时时解决的的问题，迅迅速报告告项目主主管解决决。4.3.22 处理理的过程程和结果果均应有有完整的的记录，并并经相关关人员签签字认可可。 空置房管理理办法1、目的对未交付业业主的的的空房设设施设备备、卫生生、进行行检查控控制
35、，确确保空房房内设施施设备完完好无损损。2、范围 适用用于小区区内未交交付业主主的空置置房房的的管理。3、职责3.1 项项目部接接待员负负责各类类空置房房的归口口管理工工作，并并具体负负责空置置房钥匙匙分类保保管、空空置房巡巡视检查查以及空空置房费费用的收收缴。3.2 项项目部工工程主管管及责任任水电工工负责所所在区域域空置房房设施设设备的管管理。3.2 项项目部保保安队长长和责任任保安员员负责所所在区域域空置房房防火、防防盗等安安全工作作的管理理。3.3 项项目部保保洁主管管和责任任保洁员员负责所所在区域域空置房房清洁卫卫生及通通风防蚁蚁工作的的管理。4、工作程程序4.1 未未销售空空置房管
36、管理：4.1.11 因开开发商未未销售完完毕，委委托物业业管理中中心进行行管理的的空置房房，由项项目部每每月底进进行统计计并登记记建档在在空房房（托管管、空置置）动态态管理登登记表。4.1.22 空置置房物业业管理费费由开发发公司缴缴纳。4.1.33涉及空空置房私私家花园园绿化管管理费用用另行商商议。4.2 已销售的的空置房房管理：4.2.11 客户户未能按按约定时时间接收收的空置置房，项项目部每每月至少少不少于于一次积积极主动动与未接接收房客客户取得得联系，督督促客户户接房。并并于每月月底对空空置房进进行统计计并登记记建档登登记在空空房（托托管、空空置）动动态管理理登记表表。4.2.22 空
37、置置房物业业管理费费按双方方签定的的“前期物物业管理理协议”标准收收取。4.3 空空置房维维护管理理：4.3.11 保洁洁主管和和责任保保洁员根根据季节节变化定定时对空空置房进进行开窗窗通风、散散热。必必要时进进行烘干干处理，防防止墙面面、天花花发霉、木木制品生生虫及变变形。4.3.2 工程主管和和责任水水电工应应在夏季季到来之之前对西西晒房间间进行遮遮阳，防防止木器器干裂。在在梅雨季季节应注注意防潮潮，防止止木器发发霉、变变形。并并按照有有关电器器使用说说明书，定定期将电电器打开开试运行行，以保保持电器器良好状状态，还还应注意意及时关关闭电源源。4.3.3 保安部主管管（队长长）和责责任保安
38、安员巡楼楼应注意意空置房房的防火火、防盗盗工作。如如发现空空置房有有异常情情况应及及时向相相关部门门主管汇汇报。4.3.4 妥善保管空空置房钥钥匙，任任何人不不得拿用用，如有有进房装装修或参参观的人人员，应应请其填填写空空房（托托管、空空置）钥钥匙领取取登记表表，经经责任物物管员(责任物物管员休休假时,由当班班物管员员接替)签字后后方可取取走钥匙匙，在使使用完毕毕后由责责任物管管员(责责任物管管员休假假时,由由当班物物管员接接替)到到现场确确认无误误后，与与归还者者共同签签名确认认。4.3.5 保安在巡查查中发现现空房内内设备有有损坏，通通知工程程维修人人员修复复。4.3.6 保持空房间间卫生
39、间间与所处处状态相相符，客客户入住住前（以以客户接接钥匙为为准），定定期对室室内外清清洁。物业收费管管理办法法1、目的保证公司各各项经营营活动产产生的收收入及时时、足额额地纳入入公司财财务收入入体系，确确保公司司经营范范围有序序的发展展。2、范围适用于服务务过程中中的各项项物业管管理收费费项目。3、职责3.1 收收银员负负责小区区物业管管理收费费系统的的维护，确确保系统统正常运运行。3.2 项项目部各各职能部部门负责责物业管管理系统统提供初初始化、常常规化的的参数和和费用计计量原始始数据。3.3 收收银员负负责物业业收费系系统的操操作，依依据职能能部门提提供的原原始数据据记录入入计算机机，并生
40、生成各费费用缴款款凭单和和费用统统计报表表。4、工作程程序4.1 物业收费系系统的前前期准备备：4.1.11 选择择成熟的的专业物物业管理理软件，搭搭企业管管理信息息化平台台，实现现物业管管理收费费智能化化。4.1.22物业收收费系统统的初始始化，由由财务部部专人协协助软件件提供商商的实施施，直到到整个系系统运行行良好， 完全全符合公公司收费费需求。4.2 物业收费费系统运运行：4.2.11 物业业管理中中心对物物业收费费系统行行使系统统管理员员职责，对对系统操操作员和和系统访访问人进进行权限限管理。4.2.22 收银银员根据据项目部部提供的的业主交交房的交交房通知知书录录入业主主的各项项基础
41、资资料。4.2.33 业主主交房时时收银员员按系统统设定的的收费项项目进行行手工录录入或自自动生成成收款款收据，向向业主收收取款项项。4.2.44 收取取特约服服务费时时，收银银员根据据部门出出具的服服务|维维修单将将收费金金额录入入计算机机，打印印收款款收据，方方能向客客户收费费。4.2.55 每月月月底，收收银员根根据项目目部工程程主管提提供的水水电表读读数记录录表的的水、电电、气表表读数在在次月110日前前完成系系统数据据录入，由由计算机机按户生生成缴缴费通知知单。4.2.66 收银银员将缴缴费通知知单签签名盖章章，交保保安队分分发各业业主，收收银员受受理业主主缴款时时，向客客户打印印提
42、交收收款收据据。4.2.77 每天天下午55点为扎扎帐时间间，收银银员按费费用项目目分列，填填写管管理费收收缴情况况表连连同票据据、款额额一并交交公司出出纳签收收。4.2.8 收银员每月月20日日应向项项目主管管、物业业管理中中心经理理、分管管总经理理报送管管理费应应收、实实收、预预收、欠欠费明细细表。4.3 物业收费系系统的维维护：4.3.11 物业业收费系系统的操操作主机机，禁止止安装与与收费工工作无关关的软件件及磁盘盘，杀毒毒软件要要定期升升级查杀杀病毒。4.3.22 系统统管理员员严格控控制收银银员操作作权限，对对系统的的其他使使用者实实行授权权访问，确确保数据据安全。4.3.33物业
43、收收费系统统每天运运行结束束前，应应在硬盘盘和它介介质上备备份，每每月结束束将系统统数据资资料报投投资财务务审计中中心备份份存档。代收代缴管管理办法法1、目的方便业主、住住户日常常费用的的缴纳。2、范围本办法适用用于物业业管理中中心管理理区域内内业主、住住户的水水、电、气气、光纤纤及其它它特约代代收代缴缴服务。3、职责3.1 项项目部负负责业主主、住户户水电气气的查抄抄和费用用代收、代代缴工作作，并负负责每月月统计收收缴率。3.2 投投资财务务财务审审计中心心负责水水电气费费的代缴缴。4、工作程程序4.1 代代收代缴缴水电气气服务是是为各业业主、住住户便民民服务项项目。4.2 代代缴服务务由投
44、资资财务审审计中心心具体负负责实施施。4.3项目目部每月月对应收收和应付付的水电电气费作作好记录录，对本本月有疑疑问的水水电气费费，通知知项目部部工程主主管，由由其安排排人员进进行核对对查证。4.4 项项目主管管根据本本项目情情况，确确定每月月水、电电表查抄抄时间和和天然气气公司气气表查抄抄时间，确确定业主主、住户户每月交交费时间间。如遇遇特殊情情况当月月无法查查抄数据据和收取取费用时时，项目目部必须须事先书书面公告告通知所所有业主主、住户户；4.4 项目部收银银每月根根据煤气气公司、三三表远程程监控或或项目部部水电工工查抄的的水电气气数据，及及时、准准确、完完整地输输入电脑脑，经复复核后，准
45、准确计算算出每一一户业主主、住户户、访客客及游客客应交纳纳的水电电气金额额。于固固定交费费日前112日日，填好好每户的的缴款款通知单单，安安排保安安送至每每户业主主、住户户；4.5 收费过程中中，收银银员耐心心、细致致、亲切切，热情情。对业业主、住住户、访访客及游游客提出出的质疑疑必须作作好解释释和复查查工作；4.6 收银确保收收费工作作中的钱钱、票、帐帐相符，并并及时编编制日报报、周报报、月报报等各类类报表；4.7 接待员对未未在交费费期间内内缴费的的业主、住住户进行行电话或或上门催催缴，项项目部可可以根据据实际情情况对长长期欠费费的业主主、住户户张榜公公示；4.8 张张榜公示示后一月月内仍
46、未未结清水水、电费费的业主主、住户户，项目目部可采采取停水水、停电电措等施施；4.9收银银员应熟熟知项目目部费用用收、缴缴费情况况，定期期向项目目主管和和中心经经理汇报报项目部部收费率率和欠费费催缴情情况；4.10 工程主主管对水水电气起起止数据据的连续续性负责责任，对对业主、住住户坏死死、倒转转、不转转水电表表有责任任进行维维修，工工程主管管有责任任在要求求时间内内处理完完毕，并并书面将将新旧表表起止数数经业主主、住户户确认后后报收银银员。特约服务管管理办法法1、目的提升物业服服务的水水平，充充分满足足顾客需需求，增增加物业业管理经经济效益益。2、范围适用于物业业管理中中心向业业主提供供的特约约收费服服务。3、职责3.1 项项目部主主管负责责制定家家庭保洁洁、衣物物清洗、绿绿化养护护、家庭庭维修方方面的特特约服务务的具体体内容、价价格，并并负责服服务过程程的具体体实施。3.2 物物业管理理中心负负责对服服务项目目及价目目进行审审核批准准。4、工作程程序4.1 特约服务提提供部门门制定常常规特约约服务项项目的服服务范围围、收费费标准及及相关文文件，按按服务务要求评评审程序序进行行评审，评评审合