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1、成都某地产产物业管理理中心管理理规程汇编编物业管理方方案编制规规范1、目的对拟接管的的物业管理理项目进行行策划，提提出和编制制物业管理理方案，以以保证物业业管理服务务的实施和和质量控制制。2、范围适用于拟接接管物业管管理项目方方案编制的的控制。3、职责3.1物业业管理中心心对拟接管管项目做出出决策，下下达物业管管理方案编编制任务书书。3.2前期期介入项目目部负责物物业管理方方案的编制制，报物业业管理中心心经理/主任任审批后实实施。3.3物业业管理中心心负责物业业管理方案案编制的协协调。4、工作程程序4.1物业业管理中心心下达物业业管理方案案编制任务务书，指定定责任部门门、项目负负责人，明明确方
2、案内内容、时间间、要求。4.2前期期管理项目目部召集相相关部门人人员对拟接接管项目进进行策划，讨讨论方案、验验证方法和和资源配置置，并形成成会议记录录。4.3根据据策划结果果由前期管管理项目部部编制物业业管理方案案。物业管管理中心负负责协调相相关事宜，处处理有关问问题。4.4物业业管理方案案应包括以下内内容：4.4.11项目的概概况(性质质、规模、资资源配置等等)。4.4.22项目运作作流程图，并并对过程进进行规定，说说明相互关关系。4.4.33人员分工工及职责、权权限。4.4.44质量目标标。4.4.55物业管理理服务内容容。4.4.66物业管理理质量标准准。4.4.77管理成本本核算（包包
3、括开办费费用和日常常管理费用用）4.4.88物业管理理收费标准准核定4.5新编编制的物业业管理方案案应由相关关部门会签签，管理者者代表审核核，总经理理批准。4.6按方方案要求各各相关部门门组织实施施，并按公公司考核规规定进行考考核。4.7按规规定作好质质量记录，物业管理理方案属受受控文件范范围，具体体执行文文件控制程程序。维修资金管管理办法1、目的加强房屋共共用部位和和共用设施施设备维修修资金筹集集和管理，确确保维修资资金按照国国家规定得得到筹集和和按要求进进行使用。2、范围 本本办法适用用于物业管管理中心接接受业主委委员会或者者物业产权权人、使用用人委托代代管的房屋屋共用部位位和共用设设施设
4、备维维修资金 (以下简简称维修资资金)。3、职责3.1投资资财务审计计中心负责责维修资金金的专项存存储，确保保资金安全全；3.2物业业管理中心心负责维修修资金的续续筹和按规规定使用。4、定义4.1房屋屋共用部位位维修资金金是指专项项用于房屋屋共用部位位大修、中中修的资金金。房屋的的共用部位位，是指承承重结构部部位（包括括楼盖、屋屋顶、梁、柱柱、内外墙墙体和基础础等）、户户外墙面、楼楼梯间、走走廊通道、门门厅等。4.2共用用设施设备备维修资金金是指专项项用于共用用设施和共共用设备大大修、中修修的资金。共共用设施设设备是指住住宅小区或或单幢住宅宅内，建设设费用已分分摊进入住住房销售价价格的共用用的
5、上下水水管道、落落水管、水水箱、加压压水泵、电电梯、天线线、供电线线路、照明明、锅炉、暖暖气线路、消消防设施、绿绿地、道路路、路灯、沟沟渠、池、井井、非经营营性车场车车库、公益益性文体设设施和共用用设施设备备使用的房房屋等。5 工作作程序5.1维修修资金的建建立：5.1.11商品房在在销售时，物物业管理中中心应督促促销售部与与购房者签签订有关维维修资金缴缴交约定。在在购房时由由销售部向向购房者按按规定比例例收取维修修资金。销销售部代为为收取的维维修资金属属于全体业业主共同所所有，不计计入住宅销销售收入。5.1.22物业管理理中心负责责敦促开发发建设单位位按国家规规定的比例例一次性交交纳维修资资
6、金。5.1.33业主发生生变更时原原业主所缴缴的维修资资金不予退退还。5.1.44业主委员员会可根据据房屋的使使用状况和和维修资金金的积累状状况，经与与公司协商商后，对维维修资金进进行续筹。5.2维修修资金的使使用：5.2.11维修资金金的使用按按照“取之于民民，用之于于民”的原则，用用于房屋共共用部位及及共用设施施设备的大大中修、更更新、改造造。5.2.22项目部于于每年122月31日前提提出下年度度维修资金金使用计划划及预算，提提交业主委委员会审议议通过。5.2.33如业主委委员会不同同意使用维维修资金用用于大中修修工程，项项目部认为为有充足理理由使用，或或该项目实实施与否涉涉及国家或或城
7、市管理理、房屋管管理、园林林绿化管理理等有关规规定的，可可由物业管管理中心申申请，经物物业管理行行政主管部部门核准后后实施。5.3维修修资金的管管理：5.3.11维修资金金应当专户户存储，专专款专用。为为了保障维维修资金的的安全，维维修资金闲闲置时，除除可用于购购买国债或或者用于法法律、法规规规定的其其他范围外外，严禁挪挪作他用。5.3.22维修资金金的收支帐帐目，由项项目部每半半年公布一一次，并接接受业主委委员会或者者物业产权权人、使用用人的检查查与监督。5.3.33维修资金金利息净收收入应转作作维修资金金滚存使用用和管理。5.3.44业主不按按规定缴纳纳维修资金金的，项目目部可按法法规政策
8、规规定或委托托管理合同同、业主公公约等规定定采取相应应催缴措施施。业主委员会会筹备管理理办法1、目的根据业主自自治与委托托物业管理理企业专业业服务相结结合的原则则，实现业业主委员会会在物业管管理区域内内代表全体体业主对物物业实施自自治管理。2、范围适用于业主主委员会的的筹备、设设立和运作作。3 职责项目部负责责业主委员员会筹备、建建立和运作作的具体实实施工作。4 工作程程序4.1业主主委员会成成立时间：公有住房房出售达到到总建筑面面积1/22以上的，商商品房出售售达到总建建筑面积22/3以上上且竣工交交付使用满满1年的，项项目部应筹筹备成立业业主委员会会。4.2业主主委员会的的筹备：4.2.1
9、1业主委员员会成立前前应由项目目部负责成成立筹备组组，筹备组组由业主代代表、开发发建设单位位及项目部部相关人员员组成，邀邀请物业管管理行政主主管部门进进行指导。4.2.22筹备组负负责起草业业主委员会会章程、制制订组建业业主委员会会的实施方方案。筹备备组应在管管理区域内内广泛宣传传成立业主主委员会的的意义、作作用、业主主委员会的的权利、义义务、设立立程序、委委员候选人人应具备的的条件等。4.2.33业主委员员会委员候候选人的产产生4.2.33.1根据据管理区域域规模由七七人至十一一人单数组组成。项目目部可邀请请街道办事事处、居委委会对业主主委员会的的设立进行行指导。4.2.33.2业主主委员会
10、委委员候选人人应是热心心公益事业业、责任心心强、道德德品质好、处处事公正、有有一定组织织能力并有有相应空余余时间的业业主或房屋屋产权单位位的使用人人代表。候候选人是房房屋产权单单位代表的的，还应经经产权人确确认资格。4.2.33.3业主主委员会委委员候选人人经筹备组组推荐产生生的，在提提交业主大大会或业主主代表大会会表决前，还还应在管理理区域内公公开征求意意见。未列列入筹备组组推荐候选选人名单而而经10%以上业主主联名书面面推荐的业业主可列为为候选人。4.3业主主大会或业业主代表大大会的召开开4.3.11筹备组应应根据实际际情况组织织召开第一一次业主大大会或业主主代表大会会，审议和和通过业主主
11、委员会章章程，选举举业主委员员会委员，组组建第一届届业主委员员会。4.3.22业主在首首次业主大大会会议上上的投票权权数，按照照业主在物物业管理区区域内拥有有的物业建建筑面积确确定。一般般以每1平平方米为11个投票权权计算业主主的投票权权数，不足足1 平方方米的部分分采用四舍舍五入计算算。首次业业主大会会会议后业主主投票权的的确定由业业主大会议议事规则约约定。4.3.33业主委员员会委员产产生后，由由项目部组组织召开业业主委员会会第一次会会议，选举举业主委员员会主任、副副主任。业业主委员会会可设执行行秘书，执执行秘书可可由项目部部的工作人人员兼任。4.4业主主委员会选选举产生后后应持以下下文件
12、到物物业管理行行政主管部部门报批：a.成立业业主委员会会的申请；b.业主委委员会章程程；c.业主委委员会名单单及其基本本情况；d.其它物物业管理行行政主管部部门要求提提供的资料料。4.5项目目部应保存存第一次业业主大会或或业主代表表大会决议议和业主委委员会第一一次会议决决议。第一一次业主大大会或业主主代表大会会决议应由由项目部在在会后五个个工作日内内进行张榜榜公布。业业主委员会会第一次会会议决议应应经全体与与会委员签签字认可。4.6业主主委员会经经物业管理理行政主管管部门批准准成立后筹筹备组职能能终止。4.7在业业主委员会会成立后三三个月内，公公司应负责责与其签订订物业管管理委托合合同，期期限
13、二年，双双方于155日内将合合同副本送送物业管理理主管部门门备案。4.8业主主委员会至至少每半年年举行一次次会议，会会议必须有有过半数委委员出席，作作出决定应应经全体委委员过半数数通过，在在作出重大大决定之前前还应征求求其他业主主的意见。业业主委员会会作出的决决定，对管管理区域内内全体业主主、使用人人具有约束束力。业主主委员会作作出的决定定，不得违违反法律、法法规、规章章和物业管管理委托合合同的规定定。4.9业主主委员会应应当制订业业主公约，明明确有关物物业使用、维维修和其他他要求。业业主公约经经已入住的的过半数以以上业主签签订后生效效。业主公公约对全体体业主、使使用人具有有约束力。业业主委员
14、会会制定或修修改的业业主公约、业业主委员会会章程及及其他制度度，及业主主委员会作作出的有关关物业管理理重大事项项的决议、决决定，应报报物业管理理行政主管管部门备案案，并向全全体业主、使使用人公告告。4.10每每届业主委委员会委员员任期二年年，期满前前两个月，由由本届业主主委员会主主任主持召召开业主大大会或业主主代表大会会进行重新新选举。4.11项项目部负责责协助业主主委员会委委员的改选选、补选、换换届选举等等工作。5 相关文文件业主公约约(示范文本本)业主委员员会章程(示范文本本)物业管理理委托合同同(示范文文本)城市新建建住宅小区区管理办法法成都市物物业管理业业主大会规规程物业接管验验收管理
15、办办法1、目的 为为了对业主主负责，确确保接管物物业的质量量达到商商品房销售售合同条条款要求，制制定本办法法。2、范围适用于已竣竣工，并经经国家建筑筑质量监督督部门检验验合格，通通过了消防防验收，具具备正常居居住、经营营使用条件件的物业接接管验收。3、职责3.1物业业管理中心心负责与开开发商签订订物业管管理委托合合同。3.2项目目部负责接接收工程部部移交的各各类图纸、资资料、房屋屋主体及配配套设施设设备。4、工作程程序4.1工程程部向物业业管理中心心移交建设设主管部门门批准文件件，如下：1) 项目批准文文件；2) 建设用地批批准文件；3) 建筑执照；4) 拆迁安置资资料；5) 项目规划图图；6
16、) 产权资料。4.2 项目部负责责对竣工工工程实体进进行接管验验收，包括括：4.2.11总平面景景观工程：实体与竣竣工文件进进行对照验验证，如存存在变更，须须查阅有效效变更文件件，项目部部才予以接接收。4.2.22公共设施施的接管验验收：项目目部通过现现场清点，核核对已配置置公共设施施、设备，与与开发商销销售承诺书书、房屋购购销合同以以及设计文文件是否相相一致，如如存在不一一致，须请请开发商出出具有效变变更文件，项项目部才予予以接管验验收。4.2.33分部分项项工程接管管验收：由由项目部和和工程部现现场逐一检检查验收，验验收标准执执行国家相相关规范、标标准要求。4.2.44共用设备备接管验收收
17、：4.2.44.1由项项目部和工工程部对公公共设备逐逐一进行运运转测试，填填写试运行行记录，设设备运行正正常、资料料齐备方接接收。4.2.44.2由工工程部与项项目部共同同办理公共共设施、设设备移交书书面手续，并并附产品合合格证、说说明书等相相关资料。4.2.44.3由项项目部填写写公共设设施设备清清单，清清单包括如如下内容：设施设备备名称、品品牌、产地地、技术性性能指标、数数量等。4.2.44.4由项项目部建立立设备台台帐，台台帐包括如如下内容：设备名称称、品牌、产产地、技术术性能指标标、数量、说说明书、合合格证等。4.2.55建筑物、构构筑物的接接管验收：4.2.55.1项目目部汇同工工程
18、部对房房屋逐套进进行验收，同同时项目部部接管钥匙匙，对存在在的问题作作好记录，填填写房屋屋验收质量量问题汇总总表，交交工程部跟跟踪整改，并并对结果进进行确认。4.2.66竣工资料料接管：项项目部负责责接管竣工工资料，包包括总平面面竣工图、单单位工程竣竣工图纸，填填写竣工图图纸、资料料移交清单单。4.2.66.1竣工工图纸清单单：1) 总平面竣工工图；2) 单体建筑、结结构、电气气、水施、弱弱电、设施施竣工图；3) 消防、附属属工程及地地下管网竣竣工图。4) 开发商须提提供以下资资料（各一一套）：5) 地质勘测报报告；6) 开、竣工报报告；7) 图纸会审记记录；8) 工程设计变变更通知及及技术核
19、定定单（包括括质量事故故处理记录录）；9) 隐蔽工程验验收记录；10) 沉降观测记记录；11) 钢材、水泥泥等主要材材料出厂合合格证、复复验报告；12) 新材料、构构配件的鉴鉴定合格证证书；13) 水电、卫生生器具，电电梯、弱电电等设备的的检验合格格证书；14) 砂浆、混凝凝土试压报报告；15) 供水试压报报告；16) 排水通球试试验；17) 竣工验收证证书；18) 其他技术资资料。房屋交付工工作规范1、目的确保交房过过程得到有有效控制，能能按照公司司规定质量量标准交付付业主。2、范围适用于公司司物业交付付过程中的的管理和控控制。3、职责3.1 项项目部负责责做好交房房准备工作作，并确保保交房
20、工作作的正常开开展。3.2 项项目部负责责建立业主主、住户、访访客及游客客原始档案案。4、工作程程序4.1 交交房前的准准备工作：1) 项目部负责责人负责交交房前期工工作策划并并制定交房房工作计划划。2) 组织编写前前期物业管管理服务协协议、收收楼须知、住住户手册、入入住公约等等文件， 经批准后后印刷使用用。3) 按公司统一一标准制作作接管物业业所用道路路交通指示示牌、安全全警示牌。4) 协调相关部部门准备开开通小区水水、电、气气等工作。5) 完成工程实实体及相关关图纸、资资料的接收收工作。6) 收集、整理理、分装小小区所有房房屋钥匙。7) 与开发公司司衔接，接接收已售房房屋业主姓姓名、联系系
21、电话、房房屋面积等等相关资料料。8) 完成收费系系统中初期期建档工作作。9) 负责制定收收房现场的的工作分工工指示牌，张张贴收楼楼须知和和布置收房房现场。4.2 交接验收收房屋：1) 衔接销售部部及设计创创意策划中中心公开发发布交房公公告。2) 项目部与销销售部、投投资财务审审计中心等等相关部门门工作人员员共同组成成交房小组组，在指定定的交房现现场开展交交房工作：3) 销售部负责责确认业主主身份，所所购房屋面面积，开据据交房程程序表、房房屋验收登登记表、家家庭成员登登记表和和房屋面积积确认书，经经手人须在在交房程程序表签签名确认。4) 投资财务审审计中心负负责完结业业主购房差差额款。经经手人须
22、在在交房程程序表签签名确认。5) 物业管理中中心收银员员重新核对对业主房屋屋面积，按按标准收取取水电气周周转金和季季度的物业业管理费。经经手人须在在交房程程序表签签名确认。6) 项目部核实实业主姓名名和联系电电话，负责责指导业主主填写家家庭成员登登记表和和入住公公约等相相关文件，待待手续完毕毕后将钥匙匙、住户户手册、入入住公约发发给业主，将将家庭成成员登记表表和入入住公约归归档。经手手人和钥匙匙领取人均均须在交交房程序表表签名确确认。7) 项目部看房房组工作人人员陪同业业主验收房房屋，作好好房屋需整整改记录，负负责查抄水水电气底数数。经手人人和业主均均须在交交房程序表表签名确确认。8) 看房组
23、工作作人员待完完结上述手手续后，负负责向工程程部整改组组反馈所接接待的业主主房屋须整整改的工程程问题，负负责将交交房程序表表交回项项目部，工工作人员负负责归档。9) 项目部工作作人员将需需整改内容容汇总发工工程部整改改组，工程程部整改组组对业主收收房时提出出的各类工工程问题、现现象作好解解释工作，安安排、督导导施工队伍伍进行整改改。10) 项目部负责责编写交房房当天收楼楼快讯，对对已整改工工程及时回回复业主，对对未整改工工程安排整整改工期并并向业主作作好解释工工作。11) 项目部工作作人员更正正电脑收费费系统内变变更后的业业主姓名和和房屋面积积，并将业业主水、电电、气底数数输入电脑脑，完成收收
24、费系统费费用期初值值建档。12) 在交房过程程中，工作作人员必须须以耐心、细细致、和蔼蔼、可亲的的工作态度度认真接待待每一位业业主，同时时工作人员员在本人经经手的交房房工作完结结后，必须须指引业主主到下一个个部门接受受服务，作作好交房程程序衔接工工作。13) 项目部在交交房期间必必须认真作作好业主来来电记录，对对业主反映映的问题直直接反馈到到归口部门门，并将处处理结果和和处理期限限致电业主主作好解释释工作。4.3 入入住1) 业主办完交交房手续后后，房屋的的装修手续续办理按房房屋装修管管理程序执执行。房屋装修管管理规范1、目的规范装修管管理，确保保装修后房房屋结构和和使用功能能不改变，主主体及
25、外观观不受损坏坏。2、范围适用于管理理区域内的的房屋（含含营业房）装装修所有过过程的管理理和控制。3、职责3.1项目目部负责所所辖区域房房屋装修的的监督归口口管理。3.2装修修监理负责责办理装修修申请手续续，并对装装修过程进进行监督、巡巡查和装修修完毕后的的检查。3.3收银银人员负责责对装修应应收款的收收缴工作。3.4项目目部工作人人员负责办办理装修的的相关证件件。4、工作程程序4.1装修修申请程序序1) 业主向项目目部提出申申请并填写写装修申申请表。2) 提交装修施施工方案一一份，装修修施工单位位营业执照照及资质证证书复印件件一份，并并由项目部部与装修单单位签订室室内装饰装装修管理服服务协议
26、。3) 如业主、住住户申请装装修项目少少且简单，业业主、住户户可申请由由非正规装装修队伍施施工，但申申请表中凡凡装修公司司填写的内内容均由业业主、住户户填写，且且业主应对对后果负责责。4.2 装修审批批程序：1) 项目部装修修监理对装装修工程内内容以及提提交的图纸纸、资料进进行审批。2) 凡涉及墙、梁梁、柱及明明显加大荷荷载的装修修必须到当当地房管局局房屋装修修安全监察察科办理相相关手续。3) 营业房装修修面积超过过50平方方米的需有有消防部门门的批复。 4) 在装修前对对厨卫进行行闭水实验验，如在工工程保修期期内，遇到到渗漏，则则要求开发发商予以整整改，如超超过保修期期，则对业业主予以解解释
27、，请其其自行处理理。4.3 费用缴纳纳及证件办办理：4.3.11装修管理理服务费、建建渣清运费费按照四四川省物业业服务收费费细则规规定执行。4.3.22装修证件件管理：1) 装饰装修修施工证每每户一证,加盖项目目部印章，涂涂改无效。施施工单位将将此证贴于于入住户门门外，以备备现场查验验。2) 出入证应贴贴持证人照照片并加盖盖项目部印印章，涂改改无效。3) 出入证一人人一证，必必须本人佩佩戴，如出出现人证不不符、证件件过期或被被涂改，项项目部有权权收缴，予予以作废处处理。4) 进出区域大大门,施工工人员应主主动出示证证件,否则则不予进入入。5) 施工证和出出入证因保保管不善而而遗失应立立即补办。
28、6) 装修竣工后后，办理退退款手续时时，临时出出入证须如如数退回。4.4 装修施工工管理：4.4.11现场装修修管理执行行成都市市城市房屋屋装修结构构安全管理理规定住住宅室内装装饰装修管管理办法四四川省建筑筑装饰装修修管理办法法等文件件规定。4.4.22 装修材材料出场时时装修方应应主动出示示出门条条。4.4.33 装修监监理负责根根据装修进进度对装修修现场进行行巡视，督督促装修人人员按章操操作,不损损坏业主利利益,不违违反装修管管理规定，并并核实申报报范围，对对超出申报报范围的，及及时督促业业主、住户户补办申请请手续。工工程主管及及时将巡视视内容详细细记录在装装修巡视记记录表中中。4.4.4
29、4厨、卫装装修中的改改管、防水水等工程及及主体结构构合理变动动时工程主主管必须亲亲自到场进进行监督。4.4.55对巡查中中发现的无无明确规定定的情况时时，应详细细记录在案案，并报项项目部协商商处理；4.4.66 发现违章章装修，立立即制止，并并下发违违规装修整整改通知单单。4.5 装装修竣工检检查规定：4.4.11 房屋装装修完工后后，由项目目部安排人人员对装修修情况进行行检查，检检查分类及及内容：1) 初检：当业业主完成所所有装修工工程施工完完毕后，在在未搬入居居住或使用用前，主要要检查外观观及房屋共共用配套设设施情况。2) 复检：初检检满6个月月后，装修修监理对房房屋装修质质量进行全全面的
30、检查查，特别是是厨卫是否否渗漏、接接驳管线是是否短路等等进行检查查，如无质质量问题，由由业主签名名确认。退退还装修保保证金时需需有业主签签字认可。4.6 装装修退证、退退款管理规规定4.6.11 装修监监理协助业业主检查合合格后,业业主在退证证手续上签签署意见。4.6.22 按照管管理规定和和违纪处理理情况，核核实装修管管理服务费费实际金额额后开具退退款单，由由装修公司司持交款收收据及退款款单到财务务部办理退退款手续。营业房管理理规范1、目的规范营业房房的管理工工作，确保保营业房管管理质量。2、范围适用于物业业管理中心心对已接管管的营业房房管理。3、职责3.1 项项目部负责责营业房管管理的组织
31、织、监督工工作。3.2 各各岗位人员员依据本程程序负责营营业房的日日常管理工工作。4、工作程程序4.1 营营业房的登登记建档及及收费：4.1.11 项目部部负责对营营业房进行行登记建档档，并与营营业房法定定代表人签签定消防防管理责任任书，并并将营业房房资料登记记在营业业房登记表表内，各各营业房自自营业起三三个月内，须须向项目部部提供营营业执照、法法人代表身身份证复印印件。4.1.22 营业房房费用收取取类别：物物业管理费费、水、电电、气费等等。4.2 营营业房的安安全巡查内内容：4.2.11 治安巡巡查：检查查营业秩序序是否正常常、夜间营营业房门窗窗是否关好好，上锁。4.2.22 公共设设施设
32、备的的巡查：巡巡查水、电电、气、通通讯设施使使用及运行行情况、检检查室外设设施有无破破损现象、定定期检查消消防设施是是否配备齐齐全、标识识完好、能能否正常使使用。4.2.33 清洁卫卫生状况的的巡查：检检查卫生状状况是否良良好。4.2.44 装修巡巡查：装修修巡查内容容见房屋屋装修管理理程序。4.2.55 消防巡巡查。4.2.66 营业房房环境的巡巡查：检查查是否有乱乱张贴、乱乱接线等现现象、是否否有损坏公公共设施、制制造噪音、污污染环境、高高空抛物等等现象。 4.3 问问题的处理理：4.3.11各岗位人人员巡查时时发现上述述问题，应应立即进行行规劝、阻阻止、处理理，对不能能及时解决决的问题，
33、迅迅速报告项项目主管解解决。4.3.22 处理的的过程和结结果均应有有完整的记记录，并经经相关人员员签字认可可。 空置房管理理办法1、目的对未交付业业主的的空空房设施设设备、卫生生、进行检检查控制，确确保空房内内设施设备备完好无损损。2、范围 适用用于小区内内未交付业业主的空置置房房的管管理。3、职责3.1 项项目部接待待员负责各各类空置房房的归口管管理工作，并并具体负责责空置房钥钥匙分类保保管、空置置房巡视检检查以及空空置房费用用的收缴。3.2 项项目部工程程主管及责责任水电工工负责所在在区域空置置房设施设设备的管理理。3.2 项项目部保安安队长和责责任保安员员负责所在在区域空置置房防火、防
34、防盗等安全全工作的管管理。3.3 项项目部保洁洁主管和责责任保洁员员负责所在在区域空置置房清洁卫卫生及通风风防蚁工作作的管理。4、工作程程序4.1 未未销售空置置房管理：4.1.11 因开发发商未销售售完毕，委委托物业管管理中心进进行管理的的空置房，由由项目部每每月底进行行统计并登登记建档在在空房（托托管、空置置）动态管管理登记表表。4.1.22 空置房房物业管理理费由开发发公司缴纳纳。4.1.33涉及空置置房私家花花园绿化管管理费用另另行商议。4.2 已销售的的空置房管管理：4.2.11 客户未未能按约定定时间接收收的空置房房，项目部部每月至少少不少于一一次积极主主动与未接接收房客户户取得联
35、系系，督促客客户接房。并并于每月底底对空置房房进行统计计并登记建建档登记在在空房（托托管、空置置）动态管管理登记表表。4.2.22 空置房房物业管理理费按双方方签定的“前期物业业管理协议议”标准收取取。4.3 空空置房维护护管理：4.3.11 保洁主主管和责任任保洁员根根据季节变变化定时对对空置房进进行开窗通通风、散热热。必要时时进行烘干干处理，防防止墙面、天天花发霉、木木制品生虫虫及变形。4.3.2 工程主管和和责任水电电工应在夏夏季到来之之前对西晒晒房间进行行遮阳，防防止木器干干裂。在梅梅雨季节应应注意防潮潮，防止木木器发霉、变变形。并按按照有关电电器使用说说明书，定定期将电器器打开试运运
36、行，以保保持电器良良好状态，还还应注意及及时关闭电电源。4.3.3 保安部主管管（队长）和和责任保安安员巡楼应应注意空置置房的防火火、防盗工工作。如发发现空置房房有异常情情况应及时时向相关部部门主管汇汇报。4.3.4 妥善保管空空置房钥匙匙，任何人人不得拿用用，如有进进房装修或或参观的人人员，应请请其填写空空房（托管管、空置）钥钥匙领取登登记表，经经责任物管管员(责任任物管员休休假时,由由当班物管管员接替)签字后方方可取走钥钥匙，在使使用完毕后后由责任物物管员(责责任物管员员休假时,由当班物物管员接替替)到现场场确认无误误后，与归归还者共同同签名确认认。4.3.5 保安在巡查查中发现空空房内设
37、备备有损坏，通通知工程维维修人员修修复。4.3.6 保持空房间间卫生间与与所处状态态相符，客客户入住前前（以客户户接钥匙为为准），定定期对室内内外清洁。物业收费管管理办法1、目的保证公司各各项经营活活动产生的的收入及时时、足额地地纳入公司司财务收入入体系，确确保公司经经营范围有有序的发展展。2、范围适用于服务务过程中的的各项物业业管理收费费项目。3、职责3.1 收收银员负责责小区物业业管理收费费系统的维维护，确保保系统正常常运行。3.2 项项目部各职职能部门负负责物业管管理系统提提供初始化化、常规化化的参数和和费用计量量原始数据据。3.3 收收银员负责责物业收费费系统的操操作，依据据职能部门门
38、提供的原原始数据记记录入计算算机，并生生成各费用用缴款凭单单和费用统统计报表。4、工作程程序4.1 物业收费系系统的前期期准备：4.1.11 选择成成熟的专业业物业管理理软件，搭搭企业管理理信息化平平台，实现现物业管理理收费智能能化。4.1.22物业收费费系统的初初始化，由由财务部专专人协助软软件提供商商的实施，直直到整个系系统运行良良好， 完全符合合公司收费费需求。4.2 物业收费费系统运行行：4.2.11 物业管管理中心对对物业收费费系统行使使系统管理理员职责，对对系统操作作员和系统统访问人进进行权限管管理。4.2.22 收银员员根据项目目部提供的的业主交房房的交房房通知书录录入业主的的各
39、项基础础资料。4.2.33 业主交交房时收银银员按系统统设定的收收费项目进进行手工录录入或自动动生成收收款收据，向向业主收取取款项。4.2.44 收取特特约服务费费时，收银银员根据部部门出具的的服务|维修单将将收费金额额录入计算算机，打印印收款收收据，方方能向客户户收费。4.2.55 每月月月底，收银银员根据项项目部工程程主管提供供的水电电表读数记记录表的的水、电、气气表读数在在次月100日前完成成系统数据据录入，由由计算机按按户生成缴缴费通知单单。4.2.66 收银员员将缴费费通知单签签名盖章，交交保安队分分发各业主主，收银员员受理业主主缴款时，向向客户打印印提交收收款收据。4.2.77 每
40、天下下午5点为为扎帐时间间，收银员员按费用项项目分列，填填写管理理费收缴情情况表连连同票据、款款额一并交交公司出纳纳签收。4.2.8 收银员每月月20日应应向项目主主管、物业业管理中心心经理、分分管总经理理报送管管理费应收收、实收、预预收、欠费费明细表。4.3 物业收费系系统的维护护：4.3.11 物业收收费系统的的操作主机机，禁止安安装与收费费工作无关关的软件及及磁盘，杀杀毒软件要要定期升级级查杀病毒毒。4.3.22 系统管管理员严格格控制收银银员操作权权限，对系系统的其他他使用者实实行授权访访问，确保保数据安全全。4.3.33物业收费费系统每天天运行结束束前，应在在硬盘和它它介质上备备份，
41、每月月结束将系系统数据资资料报投资资财务审计计中心备份份存档。代收代缴管管理办法1、目的方便业主、住住户日常费费用的缴纳纳。2、范围本办法适用用于物业管管理中心管管理区域内内业主、住住户的水、电电、气、光光纤及其它它特约代收收代缴服务务。3、职责3.1 项项目部负责责业主、住住户水电气气的查抄和和费用代收收、代缴工工作，并负负责每月统统计收缴率率。3.2 投投资财务财财务审计中中心负责水水电气费的的代缴。4、工作程程序4.1 代代收代缴水水电气服务务是为各业业主、住户户便民服务务项目。4.2 代代缴服务由由投资财务务审计中心心具体负责责实施。4.3项目目部每月对对应收和应应付的水电电气费作好好
42、记录，对对本月有疑疑问的水电电气费，通通知项目部部工程主管管，由其安安排人员进进行核对查查证。4.4 项项目主管根根据本项目目情况，确确定每月水水、电表查查抄时间和和天然气公公司气表查查抄时间，确确定业主、住住户每月交交费时间。如如遇特殊情情况当月无无法查抄数数据和收取取费用时，项项目部必须须事先书面面公告通知知所有业主主、住户；4.4 项目部收银银每月根据据煤气公司司、三表远远程监控或或项目部水水电工查抄抄的水电气气数据，及及时、准确确、完整地地输入电脑脑，经复核核后，准确确计算出每每一户业主主、住户、访访客及游客客应交纳的的水电气金金额。于固固定交费日日前122日，填好好每户的缴缴款通知单
43、单，安排排保安送至至每户业主主、住户；4.5 收费过程中中，收银员员耐心、细细致、亲切切，热情。对对业主、住住户、访客客及游客提提出的质疑疑必须作好好解释和复复查工作；4.6 收银确保收收费工作中中的钱、票票、帐相符符，并及时时编制日报报、周报、月月报等各类类报表；4.7 接待员对未未在交费期期间内缴费费的业主、住住户进行电电话或上门门催缴，项项目部可以以根据实际际情况对长长期欠费的的业主、住住户张榜公公示；4.8 张张榜公示后后一月内仍仍未结清水水、电费的的业主、住住户，项目目部可采取取停水、停停电措等施施；4.9收银银员应熟知知项目部费费用收、缴缴费情况，定定期向项目目主管和中中心经理汇汇
44、报项目部部收费率和和欠费催缴缴情况；4.10 工程主管管对水电气气起止数据据的连续性性负责任，对对业主、住住户坏死、倒倒转、不转转水电表有有责任进行行维修，工工程主管有有责任在要要求时间内内处理完毕毕，并书面面将新旧表表起止数经经业主、住住户确认后后报收银员员。特约服务管管理办法1、目的提升物业服服务的水平平，充分满满足顾客需需求，增加加物业管理理经济效益益。2、范围适用于物业业管理中心心向业主提提供的特约约收费服务务。3、职责3.1 项项目部主管管负责制定定家庭保洁洁、衣物清清洗、绿化化养护、家家庭维修方方面的特约约服务的具具体内容、价价格，并负负责服务过过程的具体体实施。3.2 物物业管理
45、中中心负责对对服务项目目及价目进进行审核批批准。4、工作程程序4.1 特约服务提提供部门制制定常规特特约服务项项目的服务务范围、收收费标准及及相关文件件，按服服务要求评评审程序进进行评审，评评审合格的的特约服务务项目及标标准，由相相关部门进进行公示。4.2 项目部根据据特约服务务规定，为为提出服务务需求的业业主提供服服务。4.3 业主、住户户通过电话话或书面等等方式向项项目部提出出特约服务务需求，由由项目部报报价、约定定服务时间间后填写服服务需求登登记表及及派工单单。4.4 项目部按商商定的时间间安排相应应的工作人人员，持派派工单、服服务工具前前往业主、住住户、访客客及游客家家进行特约约服务。
46、4.5 服务人员基基本要求：1) 服务人员仪仪容仪表端端庄、大方方、整洁，统统一着装，佩佩戴工作牌牌，符合上上岗要求；2) 服务人员表表情自然、和和蔼、亲切切，提倡微微笑文明服服务；3) 举止文明、仪仪态端正、主主动服务，符符合岗位规规范；4) 语言文明、礼礼貌、简明明、清晰；5) 对业主（住住户）反映映的任何问问题，应耐耐心解释及及时处理，不不得推诿和和应付。4.6 工作人员员上门服务务时应注意意：1) 仪容仪表、礼礼节礼貌；2) 工作中小心心细致；3) 不使用、接接听业主（住住户）家中中电话；4) 不私拿业主主（住户）家家中物品；5) 不开启业主主（住户）家家中电器设设备；6) 不收取业主主（住户）付付给小费及及馈赠物品品；7) 不得在业主主（住户）家家中休息；8) 不得让闲杂杂人员进入入业主（住住户）家中中；9) 进入业主家家中需穿鞋鞋套。4.7 特约服务务工作完成成后，工作作人员应请请业主在派派工单上上签名并对对满意情况况作出评定定。4.8 业主、住住户确认后后，服务人人员应