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1、济南市房房地产业业“十一五五”发展规规划济南市建建委20066年6月月份发布布济南市房房地产业业“十一五五”发展规规划序 言 房地产业业属第三三产业,是进行行房地产产投资、开开发、经经营、管管理、服服务的行行业，具具有基础础性、先先导性、带带动性和和风险性性等特点点。党的的十六大大明确提提出211世纪头头20年年是我国国必须紧紧紧抓住住、并且且可以大大有作为为的重要要战略机机遇期。因因此，“十一五五”期间既既是社会会经济发发展的关关键时期期，也是是全面贯贯彻落实实科学发发展观，构构建和谐谐社会和和节约社社会的关关键时期期。因此此，也是是房地产产业发展展的关键键时期。 “十五”期间，济济南市房房
2、地产业业发展迅迅速，已已经成长长为国民民经济的的支柱产产业之一一，有力力地支持持了全市市社会经经济的快快速发展展。五年年累计完完成投资资4600亿元，商商品房竣竣工面积积13110万平平方米，其其中住宅宅竣工面面积11137万万平方米米。“十五”末城市市居民人人均住房房使用面面积达到到19.8平方方米。 与全全国一样样，济南南房地产产业经过过十几年年时间的的迅速发发展成绩绩斐然，同同时也暴暴露出了了一些矛矛盾和问问题，目目前主要要表现为为五大矛矛盾：城城市开发发用地与与保护耕耕地的矛矛盾；开开发用地地供不应应求与土土地资产产闲置浪浪费的矛矛盾；政政府土地地出让“招、拍拍、挂”引发的的高价供供地
3、与稳稳定房价价的矛盾盾；未来来预期引引发炒房房和投资资置业者者增多与与中低收收入居民民改善住住房难的的矛盾；产业迅迅速扩张张与市场场秩序不不规范的的矛盾。因因此，缓缓解这些些矛盾应应是政府府制定规规划和相相关政策策的出发发点及落落脚点，也也是全面面落实科科学发展展观，建建设和谐谐社会和和节约社社会的需需要。 当当前，经经济全球球化和区区域一体体化趋势势正在加加速发展展，我国国市场经经济体制制进一步步确立，城城市化、工工业化和和信息化化正同步步快速发发展。按按照我市市城市化化进程的的要求和和居民居居住质量量提高的的需要，房房地产业业增量市市场发展展还将持持续相当当长的时时间，存存量房地地产市场场
4、也将日日益兴旺旺，“十一五五”期间将将是济南南房地产产业快速速发展的的重要战战略机遇遇期和战战略调整整期。因因此，在在这样一一个关键键的特殊殊时期制制定房地地产业专专项规划划，不仅仅有助于于发挥政政府职能能解决上上述矛盾盾，而且且有利于于房地产产业的健健康发展展。以防防止产业业发展过过程中的的混乱无无序和大大起大落落，保障障我市国国民经济济的持续续健康发发展和人人居环境境的持续续改善。 目目前，济济南市城城市总体体规划（220055年220200年）编编制工作作正在有有序进行行，济南南城市空空间发展展战略和和规划建建设框架架将作重重大调整整，济南南市国民民经济和和社会发发展“十一五五”发展规规
5、划也正正在编制制中。济济南市建建委适时时提出编编制济南南市房地地产业“十一五五”发展规规划，既既是政府府引导、调调控我市市房地产产业健康康发展的的实际需需要，也也是对编编制济济南市国国民经济济和社会会发展“十一五五”发展规规划的的支持，也也为编制制济南南市城市市总体规规划（220055年220200年）提提供参考考，更是是今后实实施城市市规划的的有力举举措。 我我市房地地产业“十一五五”发展规规划的区区域范围围，以中中心城为为主，涉涉及六个个市辖区区，中心心城规划划形成“一城两两区”的空间间布局结结构。“一城”为主城城区，“两区”为东部部城区和和西部城城区。主主城区位位于玉符符河以东东、绕城城
6、高速公公路东环环线以西西，黄河河与南部部山体之之间，包包括腊山山、党家家、老城城、燕山山、王舍舍人和贤贤文六个个片区。西西部新城城位于主主城区西西南，包包括长清清城关、平平安和崮崮山三个个片区。东东部城区区位于主主城区东东侧，包包括郭店店、孙村村和彩石石三个片片区。到到20110年，主主城区建建成区面面积达到到2400平方公公里，人人口达到到2500万人；东部城城区建成成区面积积50平平方公里里，人口口50万万人；西西部城区区建成区区面积440平方方公里，人人口400万人。本本规划的的产业发发展分析析数据扩扩延至市市辖区或或市域，规规划期为为20006220100年。 一、编编制规划划的目的的
7、、意义义 （一）目目的 1、为为推动济济南房地地产业健健康发展展提供总总纲领 当当前济南南市房地地产业处处于关键键的特殊殊发展阶阶段，随随着社会会经济全全面融入入环渤海海经济圈圈步伐的的加快、产产业结构构调整以以及新的的城市发发展战略略、城市市规划的的逐步落落实，“十一五五”期间济济南市房房地产业业必将发发生重大大变化。房房地产业业存在的的诸如供供地问题题、房价价问题、结结构问题题、开发发招商问问题、市市场秩序序问题、住住房保障障问题、信信息不对对称问题题、政府府职能转转变等问问题，在在制定系系统的解解决方案案之前，需需要基本本的筹划划决策。因因此，房房地产业业发展规规划是济济南市“十一五五”
8、期间推推动房地地产业健健康发展展的总纲纲领。 22、为建建立房地地产开发发项目库库奠定基基础 在市市场经济济条件下下，包括括公共开开发和商商业性开开发在内内的城市市开发，是是一项配配套性、综综合性和和时序性性很强的的系统工工程。由由于开发发项目招招商能保保证综合合开发和和配套建建设，实实现城市市功能的的有效提提升和城城市形象象的有效效改善等等作用，以以房地产产开发项项目的招招商取代代单纯的的土地出出让“招、拍拍、挂”，实行行有条件件的土地地出让“招、拍拍、挂”或开发发项目的的“招、拍拍、挂”，更有有利于城城市开发发的有序序进行。因因此，建建立房地地产开发发项目库库至关重重要，而而发展规规划的重
9、重要作用用之一就就是确定定未来市市区项目目开发的的时空计计划，从从而为科科学地建建立房地地产开发发项目库库奠定基基础。 33、为制制定土地地出让计计划和出出让方式式提供重重要参考考 根据城城市规划划和市场场需求，规规划确定定的房地地产开发发总量、产产品结构构、发展展布局和和建设时时序，在在相当程程度上影影响着土土地供应应总量、性性质、位位置和时时间，因因此，产产业发展展规划为为确定土土地出让让计划、出出让方式式、出让让强度以以及出让让条件提提供重要要参考。 44、为编编制城市市总体规规划提供供依据和和参考 在在“以人为为本”理念和和改善人人居环境境的背景景下，大大城市的的居住功功能区在在城市规
10、规划中更更加得到到重视，新新一轮济济南城市市总体规规划确定定编制住住宅专项项规划。房房地产业业发展规规划对开开发用地地既区分分了住宅宅地产和和商用地地产，又又考虑了了普通住住宅用地地和高档档住宅用用地，是是编制城城市住宅宅专项规规划的重重要参考考。同时时，“十一五五”发展规规划又与与新一轮轮总体规规划中近近期建设设规划的的时间相相一致，因因此，该该发展规规划又是是总体规规划中近近期建设设规划的的重要依依据。 （二二）意义义 1、编编制发展展规划是是促进房房地产业业健康发发展的必必然要求求 房地产产业发展展规划不不仅是为为济南城城市房地地产业的的发展进进行诊断断、预测测，更是是根据城城市整体体发
11、展的的需要确确定房地地产业发发展目标标和任务务，同时时，要实实现发展展目标和和任务，促促进房地地产业走走上持续续、快速速、健康康发展之之路，还还要实施施一套相相应的政政策保障障措施。因因此，编编制房地地产业发发展规划划是政府府引导和和调控房房地产业业发展的的重要依依据，也也是促进进房地产产业健康康发展的的必然要要求。 22、编制制发展规规划是城城市建设设和发展展的必然然要求 房房地产业业已经成成为城市市经济的的基础性性、支柱柱产业部部门，为为商用地地产和工工业地产产开发提提供经济济发展平平台；住住宅开发发成为关关系广大大市民安安居和社社会公平平安定的的重要因因素；实实施城市市规划和和城市开开发
12、更是是需要房房地产业业的发展展来配合合。因此此，房地地产业与与城市社社会经济济发展息息息相关关，城市市的持续续发展离离不开房房地产业业的科学学规划。 我我市新一一轮城市市总体规规划确立立了“东拓、西西进、南南控、北北跨、中中疏”的城市市空间发发展战略略，确立立了“新区开开发、老老城提升升、两翼翼展开、整整体推进进”的城市市发展思思路，但但对城市市房地产产项目的的布局、性性质和建建设的时时序没有有明确的的界定，这这就需要要有一个个房地产产业的发发展规划划来支持持配合城城市开发发。房地地产业发发展规划划是城市市近期建建设规划划的细化化，是科科学地实实施规划划管理的的重要环环节和内内容，是是一项重重
13、要的基基础性工工作。 33、编制制发展规规划是城城市经营营的必然然要求 城城市经营营是将城城市可经经营性资资源（如如土地、基基础设施施、生态态环境、文文物古迹迹和旅游游资源等等有形资资产，以以及依附附其上的的名称、形形象、知知名度和和城市特特色等无无形资产产）资本本化运作作，通过过城市资资产的自自我滚动动、积累累和增值值，实现现城市发发展。经经营城市市的着力力点是城城市土地地的有效效开发利利用，尤尤其是新新区成片片开发的的城市运运营，需需要把地地块包装装成地产产项目，才才有利于于资本化化运作，有有利于综综合配套套和招商商投资。为为此，应应该遵循循“政府总总揽，以以项目带带开发”的原则则，地产产
14、项目开开发是经经营城市市的主导导方向。做做好房地地产业发发展规划划有利于于科学制制定城市市经营战战略。 44、编制制发展规规划是城城市综合合开发的的必然要要求 城市市建设实实施综合合开发是是对城市市建设方方式的一一项重大大改革，是是全面实实施城市市规划的的有效途途径。城城市现代代化要求求人居环环境和投投资环境境应有较较大改善善，这就就要求城城市综合合开发数数量和质质量同时时提高。但但目前分分散开发发、多头头开发、无无序开发发以及低低品位开开发的现现实，造造成了房房地产开开发市场场的混乱乱，给未未来城市市的改造造带来很很大困难难，因此此房地产产综合开开发需要要房地产产业发展展规划的的指导，同同时
15、也需需要进一一步完善善房地产产开发管管理体制制，优化化房地产产项目开开发经营营管理流流程。 二、编制制规划的的指导思思想和基基本原则则 （一）指指导思想想 以邓小小平理论论和“三个代代表”重要思思想为指指导，全全面落实实科学发发展观，加加强和改改善宏观观调控，以以建设和和谐社会会、节约约社会和和改善人人居环境境为出发发点，充充分发挥挥济南作作为省会会和区域域中心城城市的作作用；以以建设现现代化省省会城市市为目标标，按照照“东拓、西西进、南南控、北北跨、中中疏”的城市市发展战战略和“四沿”带动的的城市发发展思路路，加快快城市房房地产综综合开发发、新区区建设和和旧城改改造，有有计划、有有步骤、有有
16、重点地地发展房房地产业业。积极极推进房房地产管管理体制制改革和和土地使使用制度度改革，促促进市场场的规范范化和透透明度，放放开搞活活房地产产市场。 （二二）基本本原则 11、总量量平衡原原则 “十一五五”时期我我市房地地产开发发投资的的总体规规模要增增长，但但不能完完全沿袭袭“十五”期间的的发展模模式。因因此制定定规划时时要全面面分析市市场需求求状况，制制定出一一个科学学合理的的供给总总量标准准，使得得供求总总量平衡衡，进一一步制定定出“十一五五”期间房房地产开开发的年年度计划划，保证证年度房房地产供供应与需需求的相相对平衡衡，并符符合国家家有关金金融和土土地方面面的调控控政策，使使得房地地产
17、市场场稳定持持续发展展。 2、结结构合理理原则 “十一五五”规划要要促使房房地产市市场物业业类型结结构合理理（包括括住宅地地产、商商用地产产、工业业地产），尤尤其是增增量住宅宅供应的的合理结结构，形形成高档档商品房房、中低低价普通通商品房房、经济济适用房房、廉租租房等比比例协调调的住宅宅供应体体系，满满足各收收入阶层层消费者者的住房房需求，要要把保障障中低收收入者的的住房放放在首要要位置。 33、持续续发展原原则 虽然然房地产产业的发发展有其其周期性性、有其其客观规规律，但但在城市市化快速速发展阶阶段往往往表现出出一定的的不稳定定性。因因此，规规划应保保障房地地产业的的发展不不能出现现大起大大
18、落现象象，保证证其可持持续、健健康发展展。在制制定发展展目标、保保障措施施时，要要立足于于现实，在在充分分分析济南南城市发发展以及及区域经经济地位位和任务务的基础础上，从从长远着着眼，以以避免短短视性的的错误。 44、与城城市规划划相协调调的原则则 城市规规划尤其其城市总总体规划划是着重重于对城城市土地地利用和和空间功功能区的的划分，是是合理布布局房地地产开发发区片的的基础，对对房地产产项目的的选址定定位起指指导作用用。进行行房地产产开发区区片的合合理布局局规划是是房地产产业发展展规划的的重要内内容，它它应该符符合城市市总体规规划的用用地安排排，它又又是城市市总体规规划中近近期建设设规划和和住
19、宅专专项规划划的重要要参考。 55、改造造与开发发并举原原则 济南南既是一一座历史史文化名名城，又又是正在在迅速成成长的环环渤海经经济区和和山东半半岛城市市群的重重要中心心城市，城城市未来来扩展必必然迅速速，因此此，对济济南市房房地产业业“十一五五”发展规规划来说说，旧城城需要改改造利用用，新区区需要开开发建设设，二者者应该放放在同等等重要的的地位。 （三）编编制依据据 1、济济南市国国民经济济和社会会发展“十一五五”规划 22、济济南市土土地利用用总体规规划 33、济济南市城城市总体体规划及及济南南市近期期建设规规划 44、房房地产管管理法、城城市规划划法、土土地管理理法、山山东省房房地产开
20、开发经营营管理条条例等等有关法法律法规规。 三、济济南市房房地产业业发展状状况 “十五”时期是是济南市市房地产产业较快快发展的的五年，在在宏观经经济和城城市化的的有力助助推下，房房地产投投资一直直保持较较快增长长，房地地产投资资占固定定资产投投资的比比例不断断加大，土土地开发发面积也也不断增增长，房房屋的施施工和竣竣工面积积保持高高位状态态。随着着购买力力的逐渐渐增强，居居民住房房消费需需求保持持旺盛势势头，住住房条件件不断改改善，220044年人均均住宅使使用面积积已达119.55平方米米。房地地产市场场呈现出出供需两两旺的局局面，商商品房交交易价格格也不断断攀升，二二手房市市场日趋趋活跃，
21、整整个房地地产业呈呈现活跃跃繁荣的的局面。 同同全国一一样，现现阶段济济南房地地产业的的发展，以以房地产产投资开开发业为为主导。因因此，以以下关于于济南市市房地产产业发展展状况的的分析是是以“十五”时期房房地产投投资开发发业为主主。然而而，在商商品房开开发之外外，还有有大量旧旧村改造造项目和和单位集集资建房房项目没没有进入入统计范范围。 截截止20005年年底，全全市各类类房地产产开发企企业已发发展到4440家家，注册册资金合合计约660亿元元人民币币，从业业人员1123887人；全市物物业管理理企业3307家家，从业业人员1154550人；房地产产估价机机构411家，具具有估价价资格的的从业
22、人人员1778人；备案有有效的经经纪机构构91家家，具有有经纪资资格的从从业人员员近4000人。 （一一）房地地产经济济指标的的对比分分析 城市市房地产产业的发发展与城城市经济济发展特特别是人人均国民民生产总总值（GGDP）具具有密切切的关系系，通过过房地产产投资额额占GDDP或房房地产投投资占社社会固定定资产投投资的比比重，可可以分析析济南市市房地产产业发展展的协调调状况；同时选选取了城城市居民民人均可可支配收收入与济济南市大大致相近近的长沙沙、福州州、西安安、厦门门、大连连、青岛岛等6个个城市进进行横向向比较，进进一步分分析济南南市房地地产业的的发展水水平（表表1）。 11、房地地产投资资
23、与GDDP 20004年年济南市市房地产产投资1110.2亿元元，实现现国民生生产总值值（GDDP）116188.9亿亿元，房房地产投投资额占占GDPP的比重重为6.81%。在七七城市中中，济南南市的GGDP位位居第三三，房地地产投资资额位居居第六；房地产产投资额额占GDDP的比比重位居居第六，房房地产投投资居于于下游水水平。 22、房地地产投资资与固定定资产投投资 20004年年济南市市房地产产投资1110.2亿元元，固定定资产投投资额为为6511.3亿亿元，房房地产投投资额占占固定资资产投资资额的比比重为116.992%。在在七城市市中，济济南市的的房地产产投资额额位居第第六，固固定资产产
24、投资位位居第四四；房地地产投资资额占固固定资产产投资额额的比重重位居第第六，居居于下游游水平。 表11 济南南市与部部分城市市房地产产经济指指标的比比较（220044年）城市城市居民民人均可可支配收收入(元元)商品房均均价（元）商品房均均价与城城市人均均可支配配收入的的比GDP(亿元)社会固定定资产投投资(亿元)房地产投投资(亿元)固定资产产投资占占GDPP的比重重（%）房地产投资占GGDP比比重（%）房地产投投资占固固定资产产投资的的比重（%）济南120005317220.266416188.9651.3110.240.2236.81116.992长沙110221282550.2556110
25、88.855590.60175.5453.22615.88329.772福州114336336880.299415488.466668.09223.8343.11514.44633.550西安85444300770.355210955.877640.4163.458.44414.99125.552厦门144443515660.3557883.21304.6591.44634.44910.33630.002大连103778424110.400919611.8716.213036.5516.62218.115青岛110889463990.411821633.810255.4162.747.3397
26、.51115.8873、房价价与城市市居民人人均可支支配收入入 20004年底底济南市市商品房房平均房房价为331722元/平平方米，城城市居民民人均可可支配收收入为1120005元，商商品房平平均房价价与城市市居民当当年人均均可支配配收入的的比为00.266。在七七城市中中，济南南市商品品房均价价位居第第五，城城市居民民人均可可支配收收入位居居第二；商品房房价（单单价）与与城市居居民人均均可支配配收入的的比位居居第六，说说明房价价收入比比是比较较低的。 由由上述分分析可知知，在济济南、长长沙、福福州、西西安、厦厦门、大大连、青青岛七个个城市中中，济南南市的房房地产投投资额占占GDPP和固定定
27、资产投投资额的的比重均均位于第第六，居居于下游游水平，房房价收入入比也比比较低，这这说明与与其他城城市相比比，目前前济南市市的房地地产投资资不足，商商品房价价不偏高高，今后后还需要要加大房房地产投投资和招招商力度度。 （二二）房地地产开发发 1、土土地开发发面积 济济南市域域历年完完成的土土地开发发面积波波动较大大，20002年年较20001年年上升了了15.6%，220033年较220022年上升升了411%，而而20004年较较20003年下下降了227%（表表2）。待待开发土土地的面面积受有有限供地地的政策策影响，119999年后大大幅度减减少，而而房地产产业发展展对土地地的需求求持续增
28、增加，使使得土地地供应量量不足，地地价上升升影响房房价逐年年上涨。 表2 济南南市域历历年房地地产业土地开开发情况况 单位位：万平平方米年 代代19988199992000020011200222003320044当年完成成开发土土地面积积32.111174.3457.114109.1126.19178.43130.2待 开 发 土土 地 面 积积335.04601.72127.06313.1555.00756.339221.96本年购置置土地面面积54.332371.14131.16157.51326.53314.83310.92 数据来来源：济济南市统统计年鉴鉴200042、商商品房开开发
29、面积积 济南市市房地产产开发规规模不断断扩大，220044年房地地产开发发施工面面积为8890.06万万平方米米，其中中住宅施施工面积积7155.344万平方方米（图图1）；商品房房竣工面面积为2279.24万万平方米米，其中中住宅竣竣工面积积为2449.776万平平方米，办办公楼为为10.98万万平方米米，商业业营业用用房为114.448万平平方米（表表3、图图2）。 表3 历年房房地产开开发施工工、竣工工面积情情况 单位：万平方方米年 代代2000020011200222003320044房屋施工工面积550.95734.94762.45864.5890.06房屋竣工工面积239.7319
30、4.38255.76269.75279.243、开发发项目空空间分布布 截至220055年4月月，济南南的房地地产开发发项目（包包括已拿拿地开工工、预售售、现房房销售和和销售完完成）总总共有2232个个，其中中在售楼楼盘项目目有1003个。其其空间分分布表现现出明显显的不均均衡性，主主要分布布在主城城区胶济济铁路以以南地区区和堤口口路、无无影山中中路与北北园大街街西段一一带，此此外，东东部新城城和西部部新城目目前也有有部分项项目正处处在建设设之中。房房地产开开发项目目的空间间分布情情况详见见附图表表所示。 （三三）房地地产投资资 1、房房地产投投资规模模及结构构 房地产产开发投投资稳定定增长，
31、11998820004年房房地产开开发投资资占全社社会固定定资产投投资的比比例在110.88%118.99%之间间，低于于全国225.88%的比比例。 20004年，房房地产开开发完成成投资1110.2亿元元，比上上年增长长22.7%，低低于全社社会固定定资产投投资增幅幅。其中中住宅投投资增长长17.5%。同同年全国国房地产产开发完完成投资资达到1131558亿元元，比上上年增长长28.1%，其其中商品品住宅增增长288.7%，分别别比济南南市高出出了5.4个百百分点和和11.2个百百分点（表表4、图图3）。济济南市的的房地产产投资增增长率低低于全国国平均水水平，更更远低于于部分投投资增长长快
32、的城城市。 自自19998年至至20004年，住住宅累计计开发投投资3333.880亿元元，办公公楼累计计开发投投资为331.228亿元元，商业业营业用用房累计计开发投投资为330.880亿元元，其他他投资为为52.63亿亿元。住住宅、办办公楼、商商业营业业用房、其其他房地地产的投投资比例例分别为为74%、7%、7%、122%。投投资结构构比较合合理。 表4 济济南市房房地产开开发投资资情况 单位位： 亿亿元年 代代19988199992000020011200222003320044累计值本年完成成投资24.00051135.33307750.55299962.11894476.445999
33、89.779677110.2448.51117商品房建建设投资资15.11748822.66746642.11995559.44596655.11216660.00345565.55320.16446按用途分分类住 宅宅11.66465517.66232231.66374447.55038864.11988874.00877787.11333.79774 安居工工程1.044092.100343.644195.344545.411751.3224718.887388办 公 楼3.066042.677593.877026.188546.1225.36687431.228066商业营业业用房1.7
34、11921.666082.088312.033152.000036.4110914.9930.880588其 他他7.577913.33708812.9939226.477774.144083.922944.252.66369922、房地地产资金金来源分分析 20004年年，银行行贷款所所占比例例明显下下降，全全市用于于房地产产开发的的到位资资金（包包括上年年结转资资金333.322亿元）为为1533.2亿亿元，与与完成投投资的比比例为11.5:1，资资金来源源以自筹筹资金、定定金及预预售款为为主，占占全部资资金的665.669%；而银行行贷款为为24.6亿元元，所占占比例明明显下降降，比上上
35、年下降降8.00个百分分点（图图4）。房房地产开开发的金金融风险险明显降降低。（四四）商品品房销售售 1、商商品房销销售价格格 济南市市商品房房价格一一直保持持上升的的趋势。220000年商品品房均价价为16687.52元元/平方方米； 20001年上上升266.2%； 220022年比上上年上升升2.22%；220033年比上上年上升升14.7%；20004年均均价为331722元/平平方米，比比上年上上涨了221.005%（图图5）。220044年商品品房均价价上升过过快的主主要原因因：一是是土地政政策调整整以来，获获取土地地的成本本提高；二是省省市重点点工程建建设、旧旧城拆迁迁改造导导致
36、被动动需求量量增大；三是商商品房供供应结构构失衡，中中低价房房源减少少；四是是升值的的心理预预期吸引引了更多多的置业业投资和和炒房者者。 20005年年2月，在在我国最最具影响响力的337个大大城市市市区商品品房价格格排行榜榜中，济济南居第第15位位，而人人均收入入居第110位，房房价泡沫沫榜济南南居倒数数第9位位，这也也说明了了济南房房地产市市场的价价格泡沫沫并不明明显。 2、商商品房销销售面积积及销售售额 济南南市19998-20004年销销售商品品房面积积和销售售额均逐逐年增长长，其中中20003年销销售面积积增长最最快，220033、20004年年销售额额持续增增长最快快。详见见图6。
37、33、商品品房空置置情况 220033年全市市商品房房空置面面积611.311万平方方米，较较上年上上升了66%，其其中商品品住宅空空置477.544万平方方米，较较上年的的46.18万万平方米米上升了了3%。220044年全市市商品房房空置面面积544.133万平方方米，较较上年下下降了115%，其其中商品品住宅空空置433.599万平方方米，较较上年下下降了99%。从从空置结结构上看看，住宅宅占总空空置量的的80%。从空空置区域域看，新新城区占占空置量量的600%。从从时间来来看，济济南市空空置的商商品房大大多为一一年之内内的待销销商品房房，所占占比例超超过800%（见见表5）。 据据20
38、004年对对76个个开发项项目的不不完全统统计，商商品住宅宅空置面面积288.4万万平方米米，空置置套数为为14888套。按按销售单单价分，主主要是单单价在330000元以上上的住宅宅空置量量较大，占占到了总总空置套套数的776.55%；按按建筑面面积划分分，主要要空置的的是1220平方方米以上上大户型型住宅，占占到了总总空置面面积的775.229%。 由由此可以以看出，小小户型和和低价商商品房房房源紧缺缺，户型型偏大、单单价偏高高从而造造成房屋屋总价过过高成为为空置的的主要原原因。 总总体而言言，从济济南市房房地产开开发规模模、商品品房价格格水平、空空置情况况以及住住宅使用用面积等等方面判判
39、断，济济南房地地产市场场相对于于全国以以及其他他同等规规模的城城市基本本不存在在泡沫现现象，房房地产市市场发育育是稳健健的，因因而也是是基本健健康的。但但是济南南市房地地产市场场也存在在土地供供求不平平衡、商商品房供供求结构构失衡、经经济适用用房和廉廉租房体体制启动动较慢、房房地产市市场秩序序混乱、住住宅产业业化程度度不高等等一些急急需解决决的问题题。 表5 商品品住宅空空置情况况按当时销销售单价价划分20000元以下下20000255002500030000300003550035000元以上上0.177%1.277%2%16.111%80.446%按 建 筑 面面 积 划 分分1400平方
40、米米0.5%2.2%21.997%21.111%54.118%（五）房房地产业业存在的的主要问问题 1、开开发用地地供应偏偏紧，土土地供需需矛盾加加剧 “十五”期间每每年出让让土地面面积呈递递减趋势势，土地地供应明明显不足足，“招、拍拍、挂”地块的的数量和和规模都都很有限限，许多多房地产产公司在在“等米下下锅”。结合合济南城城市规划划进展情情况看，“十一五”初期增量土地出让放量仍不会很多，以存量土地挖潜和集约利用为主。因此，“十一五”期间土地供需矛盾将继续存在，并有扩大的趋势。 2、房价持续上升，房地产供需结构不均衡 “十五”期间尤其是2003年下半年以来济南市房价持续上升，2004年商品房价
41、格平均涨幅达到31.7%。其主要原因是商品房市场供求失衡、开发量不足所致。多数消费者需要的小户型、中低价位商品房明显偏少，中高价位商品房供应相对偏多，占市场总量的一半以上。 3、市场秩序不够规范，违规开发问题突出，商品房质量有待提高 “十五”期间房地产市场处于不断发育的快速成长期，管理制度也处于变革和建立中，市场秩序不规范的现象屡见不鲜。部分开发企业在开发经营中存在违法违规行为，未经审批许可即动工开发或提前预售；旧村改造项目大量进入市场，集资建房章法不明；开发商与中介企业之间、销售方与买房者之间，存在着资质条件、信誉承诺、收费标准、法律责任不到位的问题。精品意识不足，商品房质量不高，住宅性能达
42、标率较低，质量纠纷较多，因质量问题的投诉增多。 4、住房供应体系尚未形成，低收入家庭住房保障明显不足 我市住房供应体系尚未形成，目前市场供给以均价在3500元/平米以上的中高档商品房为主体，经济适用房计划实施困难，廉租房房源不足，房改房上市尚未完全放开，租赁市场不够规范，这种住房供应状况导致社会偏低收入家庭的住房问题不易解决，住房保障难以满足。 5、政府职能转变滞后和市场信息缺乏，难以满足企业和市场快速发展的要求 政府对开发经营管理流程的改革相对滞后，项目审批花费时间较长，影响项目开发周期；相关信息咨询服务和优惠政策不到位，致使投资商的发展遭遇诸多困难。这无疑会影响济南的房地产业的发展。同时，
43、房地产市场供求双方信息不对称，包括一级市场政府与开发商之间、二级市场开发商与购房者之间、三级市场二手房中介商与购房者之间，购买方信息不足，容易为交易行为留下隐患，引发纠纷。 四、房房地产业业发展的的机遇与与挑战 党党的十六六大明确确提出221世纪纪头200年是我我国必须须紧紧抓抓住并且且可以大大有作为为的重要要战略机机遇期。房房地产业业作为关关系国计计民生的的产业部部门，“十一五五”期间不不仅其发发展速度度仍高于于国民经经济的平平均发展展速度，而而且其产产业组织织结构、产产品结构构、市场场结构等等都会发发生一系系列的重重大变化化。济南南作为沿沿海经济济大省山东东省的省省会城市市，“十一五五”期
44、间房房地产业业的发展展将会面面临一系系列的机机遇与挑挑战。主主要表现现在以下下几个方方面： （一）发发展机遇遇 1、区区域经济济一体化化 以京津津塘为中中心的环环渤海经经济区是是我国发发展迅速速的三大大经济区区之一。近近年来随随着经济济的发展展及产业业升级，空空间拓展展亦十分分迅速。济济南地处处该经济济区南翼翼，黄河河下游南南岸，成成为承东东启西、连连接南北北的最重重要的节节点城市市之一。因因此，如如何加强强与经济济区内部部其他城城市间的的分工联联系，尤尤其是加加强与北北京、天天津等大大经济中中心的产产业分工工联系，迅迅速发展展经济，成成为决定定济南发发挥其影影响力的的关键因因素，同同时也决决
45、定着济济南房地地产业的的发展方方向。而而目前包包括济南南在内的的山东半半岛城市市群建设设，特别别是济南南都市圈圈规划的的逐步实实施，将将极大地地促进并并加强济济南与经经济区内内部其他他城市的的联系。因因此，“十一五五”期间，一一定要适适应环渤渤海经济济区的发发展，尤尤其是区区域性产产业结构构调整和和大型基基础设施施的建设设要求，抓抓住这难难得的发发展机遇遇，促进进济南房房地产业业的发展展。 2、城城市化与与城乡统统筹 随着着济南融融入环渤渤海经济济区步伐伐的加快快，以及及济南节节点城市市地位的的加强，其其经济发发展速度度必然加加快。按按照城市市化发展展规律，“十一五”期间，济南城市化发展速度不应低于“十五”期间的发展速度。按照最新制定的济南城市规划纲要，2010年济南城市化水平将达到65%左右。因此，“十一五”期间，城市化的快速发展成为济南房地产业发展最主要的前提条件之一。 另一方面， 济南城乡二元结构矛盾突出，城市扩展用地紧张等问题，将会在“十一五”期间更加突现出来，因此，随着科学发展观的全面落实和构建和谐社会的逐步开展，统筹协调城乡关系，将是济南“十一五”期间社会经济发展过程中将要着力解决的重大问题之一。适应这一要求，突出泉文化和景观地产，发展更具人文特色和生态特色的房地