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1、20100年西安安市房地地产市场场分析年年报20111-01目 录一、宏观观运行背背景 1.1经济济环境 1.2政策环环境二、土地地市场2.1政政策及热热点动态态2.2土土地市场场概况2.3土土地供应应与成交交2.4土土地供应应和成交交特征三、商品品房市场场3.1市市场供应应特征3.2市市场销售售特征3.2.1 各各物业销销售情况况3.2.2 各物物业价格格表现四、分物物业市场场 4.1 普通通住宅4.1.1 市市场供应应4.1.2 市市场销售售4.1.2.1 销量量走势4.1.2.2价价格表现现4.1.2.3 购买买年龄分分布情况况4.1.2.4 普通通住宅分分面积段段销售情情况4.1.2.
2、5 普通通住宅分分户型销销售情况况4.1.2.6 普通通住宅分分价格段段销售情情况4.1.2.7 普通通住宅购购买人群群来源情情况4.1.2.88 普通通住宅付付款方式式情况4.2 商服用用房4.2.1 市市场供应应4.2.2 市市场销售售4.2.2.1 销量量走势4.2.2.2价格表表现 4.3 写写字楼4.3.1 市市场供应应4.3.2 市市场销售售4.3.2.1 销量量走势4.3.2.2价格表表现 4.4 别别墅4.4.1 市市场供应应4.4.2 市市场销售售4.4.2.1 销量量走势4.4.2.2价格表表现五、分城城区商品品房市场场5.1 城南区区5.1.1 各各物业价价格表现现5.1
3、.2 各各物业销销售情况况5.1.3 普普通住宅宅销售情情况5.1.4 区区域发展展5.2 城北区区5.2.1 各各物业价价格表现现5.2.2 各各物业销销售情况况5.2.3 普普通住宅宅销售情情况5.2.4 区区域发展展5.3 城西区区5.3.1 各各物业价价格表现现5.3.2 各各物业销销售情况况5.3.3 普普通住宅宅销售情情况5.3.4 区区域发展展5.4 城内区区5.4.1 各各物业价价格表现现5.4.2 各各物业销销售情况况5.4.3 普普通住宅宅销售情情况5.5 高新区区5.5.1 各各物业价价格表现现5.5.2 各各物业销销售情况况5.5.3 普普通住宅宅销售情情况5.5.4
4、区区域发展展5.6 城东区区5.6.1 各各物业价价格表现现5.6.2 各各物业销销售情况况5.6.3 普普通住宅宅销售情情况5.6.4 区区域发展展一、宏观观运行背背景1.1经经济环境境20100年以来来，西安安市经济济平稳较较快增长长，运行行状况总总体良好好，生产产运行节节奏平稳稳，内需需依然保保持旺盛盛，经济济运行质质量和效效益有所所提高。l 工业生产产增势趋趋缓1-111月份，全全市规模模以上工工业企业业实现增增加值7762.28亿亿元，同同比增长长19.8%，增增幅较11-100月份回回落0.4个百百分点。l 固定资产产投资平平稳较快快增长1-111月份，全全社会固固定资产产投资33
5、0666.533亿元，同同比增长长28.9%，较较1-110月份份回落00.5个个百分点点，其中中，城镇镇固定资资产投资资27991.995亿元元，增长长29.8%，与与1-110月份份持平。分产业看看，1-11月月份，城城镇固定定资产投投资中，第第一产业业投资440.668亿元元，同比比增长882.44%；第第二产业业投资4439.91亿亿元，增增长6.6%；第三产产业投资资23111.336亿元元，增长长34.6%。从房地产产市场看看，1-11月月份，房房地产投投资7664.222亿元元，同比比增长222.22%，比比1-110月份份回落00.3个个百分点点。全市市商品房房累计销销售面积积
6、同比增增长277.1%，商品品房销售售额同比比增长441.11%。l 消费市场场需求持持续旺盛盛1-111月份，全全市实现现社会消消费品零零售总额额14551.551亿元元，同比比增长118.88%，与与1-110月份份持平，扣扣除物价价因素，实实际增长长15.8%。从销售地地域看，11-111月份，城城镇市场场实现社社会消费费品零售售额13390.50亿亿元，增增长199.1%；乡村村市场实实现社会会消费品品零售额额61.01亿亿元，增增长111.5%。从行业看看，1-11月月份，批批发业实实现零售售额1773.990亿元元，增长长26.9%；零售业业实现零零售额111166.488亿元，同
7、同比增长长18.2%；住宿业业实现零零售额118.443亿元元，增长长21.0%；餐饮业业实现零零售额1142.70亿亿元，增增长133.7%。l 财政收支支增长较较快1-111月份，地地方财政政一般预预算收入入2188.433亿元，增增长300.7%，比11-100月份提提高2.3个百百分点。工工商税收收1666.422亿元，同同比增长长33.4%，比比1-110月份份提高22.0个个百分点点。1-111月份，全全市地方方财政一一般预算算支出2289.01亿亿元，增增长444.3%，比11-100月份提提高122.8个个百分点点。民生生领域仍仍是财政政支出的的重点，11-111月份，农农林水
8、事事务增长长71.8%，医医疗卫生生增长554.99%，城城乡社区区事务增增长488.0%，社会会保障和和就业增增长333.2%。l 信贷投放放相对稳稳健11月末末，全市市金融机机构本外外币存款款余额990211.399亿元，较较年初增增加12247.76亿亿元，同同比少增增2733.844亿元，其其中，人人民币存存款余额额89110.442亿元元，较年年初增加加12440.222亿元元，同比比少增2263.31亿亿元。11月末末，金融融机构本本外币贷贷款余额额65552.118亿元元，较年年初增加加9911.388亿元，同同比少增增1411.333亿元，其其中，人人民币贷贷款余额额64440
9、.229亿元元，较年年初增加加9599.955亿元，同同比少增增1577.744亿元。1.2政政策环境境20100年，西西安楼市市在政策策风雨中中稳步前前行，政政策反映映迟缓，市市场影响响度较小小等特点点成为“政策年年”二线城城市的典典型代表表，展望望20111年，政政策调控控仍有收收紧信号号，西安安楼市是是否能够够继续稳稳步升华华？先让让我们回回顾一下下“政策年年”中的主主要政策策：发布时间间：20010年年1月10日发布部门门：国务务院办公公厅政策主题题：国十十一条具体内容容：关关于促进进房地产产市场平平稳健康康发展的的通知：购买二二套房的的家庭，贷贷款首付付比例不不得低于于40%；房地地
10、产企业业必须“公开房房源+明明码标价价”。发布时间间：20010年年4月14日发布部门门：国务务院政策主题题：提高高银行贷贷款利率率具体内容容：提高高银行贷贷款利率率：4月月14日日，国务务院常务务会议要要求，对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，贷款款首付款款不得低低于500%，此此前为440%，贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍。对对购买首首套住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于30%。发布时间间：20010年年4月17日发布部门门：国务务院政策主题题：限制制异地购购房具体内容容：购买买首套自自住房且且套型建建筑面积积在900平
11、方米米以上的的家庭(包括借借款人、配配偶及未未成年子子女，下下同)，贷贷款首付付款比例例不得低低于300%；对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，贷款款首付款款比例不不得低于于50%，贷款款利率不不得低于于基准利利率的11.1倍倍；对贷贷款购买买第三套套及以上上住房的的，贷款款首付款款比例和和贷款利利率应大大幅度提提高，具具体由商商业银行行根据风风险管理理原则自自主确定定。对不不能提供供1年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购买住房房贷款。发布时间间：20010年年4月20日发布部门门：住建建部政策主题题：对开开发商销销售行为为的一系系列规范范具体内容容
12、：1、预预售许可可最低规规模不小小于栋。22、商品品房交付付使用条条件须明明确。33、尚未未开盘项项目要责责成限期期销售。44、未取取得预售售许可的的商品住住房项目目，房地地产开发发企业不不得以认认购、预预订、排排号、发发放 VVIP 卡等方方式向买买受人收收取或变变相收取取定金、预预定款等等性质的的费用。房房地产开开发企业业应将取取得预售售许可的的商品住住房项目目在100日内一一次性公公开全部部准售房房源及每每套房屋屋价格，并并严格按按照预售售方案申申报价格格，明码码标价对对外销售售。发布时间间：20010年年4月22日发布部门门：银监监会政策主题题：第三三套房禁禁止贷款款具体内容容：1、明
13、明确二套套房标准准，一个个家庭只只要购买买了一套套房，再再买房就就叫二套套，而不不管之前前的购房房是否从从银行贷贷款。22、明确确三不贷贷、三挂挂钩。所所谓三不不贷，第第一，对对于国土土管理部部门查处处并确认认的有闲闲置土地地、炒地地倒卖的的房地产产企业，不不予发放放新的贷贷款；第第二，对对于建设设部房屋屋管理部部门查处处并认定定的捂盘盘惜售、囤囤积房源源、哄抬抬房价的的房地产产商不再再给贷款款；第三三，对挪挪用银行行的贷款款去缴纳纳土地出出让金的的，就是是去参与与招牌挂挂做保证证金，然然后交土土地挂牌牌款的，不不再给他他增加贷贷款。三三挂钩，其其一是指指地贷挂挂钩，开开发商整整治哪块块地，经
14、经过评估估之后，明明确需要要多少钱钱，银行行给予相相应的金金额；其其二，建建贷挂钩钩，开发发商要贷贷款，一一定是跟跟在建工工程挂钩钩；其三三，房贷贷挂钩，就就是房子子与贷款款挂钩，开开发商要要随着卖卖房的进进度偿还还原有贷贷款。发布时间间：20010年年4月30日发布部门门：北京京政府政策主题题：限购购令具体内容容：北京京在4月月30日日出台的的“国十条条实施细细则”中明确确提出：5月11日起北北京家庭庭只能新新购一套套商品房房。小结：在在西安楼楼市经历历了20009年年的疯狂狂之后，从从09年年11月月起，政政策收紧紧信号频频出，但但20110年年年初全国国房价涨涨幅屡创创新高，在在此背景景
15、下，上上半年政政策主要要围绕打打击市场场投资行行为、维维护市场场稳定而而进行，政政策出台台频率快快，调控控手段多多样，调调控力度度较大等等政策特特征明显显，且首首次运用用行政手手段干预预异地购购房和三三套房停停贷，同同时，建建立监管管制和问问责制，在在行政方方面加强强政策落落实，整整体而言言，上半半年政策策充分体体现了中中央遏制制房价、打打击投资资、维护护稳定的的决心，因因此，44月过后后，全国国各大城城市市场场交易迅迅速回落落，西安安楼市交交易量与与成交均均价也在在2季度度开始持持续下滑滑。3季季度开始始，伴随随着市场场观望的的结束以以及通胀胀压力下下，房地地产市场场迅速升升温，在在此背景景
16、下，又又一轮的的密集政政策迎面面而来出台时间间：20010年年9月25日出台部门门：两部部委（国国土部、住住房和城城乡建设设部）政策主题题：开发发商囤地地一年禁禁止买地地具体内容容：文件件规定，对对发现并并核实竞竞买人存存在下列列违法违违规违约约行为的的，在结结案和问问题查处处整改到到位前，国国土资源源主管部部门必须须禁止竞竞买人及及其控股股股东参参加土地地竞买活活动：存存在伪造造公文骗骗取用地地和非法法倒卖土土地等犯犯罪行为为的；存存在非法法转让土土地使用用权等违违法行为为的；因因企业原原因造成成土地闲闲置一年年以上的的；开发发建设企企业违背背出让合合同约定定条件开开发利用用土地的的。出台时
17、间间：20010年年9月29日出台部门门：国家家有关部部委政策主题题：完善善差别化化的住房房信贷政政策，各各商业银银行严格格执行具体内容容：各商商业银行行暂停发发放居民民家庭购购买第三三套及以以上住房房贷款；对不能能提供一一年以上上当地纳纳税证明明或社会会保险缴缴纳证明明的非本本地居民民暂停发发放购房房贷款。对对贷款购购买商品品住房，首首付款比比例调整整到300%及以以上；对对贷款购购买第二二套住房房的家庭庭，严格格执行首首付款比比例不低低于500%、贷贷款利率率不低于于基准利利率1.1倍的的规定。各各商业银银行要加加强对消消费性贷贷款的管管理，禁禁止用于于购买住住房。对对不认真真执行差差别化
18、信信贷政策策的商业业银行，一一经查实实要严肃肃处理。继继续支持持房地产产开发企企业承担担中低价价位、中中小套型型商品住住房项目目和参与与保障性性安居工工程的贷贷款需求求。出台时间间：20010年年10月11日出台部门门：住房房和城乡乡建设部部、国土土资源部部、监察察部政策主题题：省级级政府稳稳定房价价不力将将问责具体内容容：三部部门要求求，各地地立即研研究制定定贯彻落落实国发发2001010号号文件的的实施细细则。已已印发实实施细则则的地区区，要按按照近日日国务院院有关部部门进一一步贯彻彻国发220100100号文件件的要求求，调整整完善相相关政策策。房价价过高、上上涨过快快、供应应紧张的的城
19、市，要要在一定定时间内内限定居居民家庭庭购房套套数。住住房和城城乡建设设部、监监察部等等部门将将对省级级人民政政府稳定定房价和和住房保保障工作作进行考考核与问问责。对对政策落落实不到到位、工工作不得得力的，要要进行约约谈，直直至追究究责任。出台时间间：20010年年10月19日出台部门门：央行行、住建建部政策主题题：加息息具体内容容：央行行10月月19日日晚突然然宣布，自自20110年110月220日起起上调金金融机构构人民币币存贷款款基准利利率255个基点点。金融融机构一一年期存存款与贷贷款基准准利率均均上调00.255个百分分点，其其中一年年期存款款将由现现行的22.255%上调调至2.5
20、0%、一年年期贷款款由现行行的5.31%上调至至5.556%。从从20110年110月220日起起，上年年结转的的个人住住房公积积金存款款利率上上调0.2个百百分点，由由现行的的1.771%调调整为11.911%。当当年归集集的个人人住房公公积金存存款利率率保持不不变。住建部：五年期期以下（含含五年）及及五年期期以上个个人住房房公积金金贷款利利率分别别上调00.177和0.18个个百分点点。五年年期以下下（含五五年）从从3.333%调调整为33.500%，五五年期以以上从33.877%调整整为4.05%。从220100年100月200日起，开开展住房房公积金金支持保保障性住住房建设设项目贷贷款
21、试点点的城市市，贷款款利率按按照五年年期以上上个人住住房公积积金贷款款利率上上浮100%执行行，并随随个人住住房公积积金贷款款利率变变动做相相应调整整。出台时间间：20010年年10月25日出台部门门：北京京市住房房和城乡乡建设委委员会等等三部委委政策主题题：商商品房预预售资金金监督管管理暂行行办法执行期限限：122月1日开始始执行具体内容容：办办法规规定，房房地产开开发企业业应按照照一个预预售许可可申请对对应一个个账户的的原则，在在临监管管银行设设立专用用账户，并并与监管管银行签签订商品品房预售售资金监监管协议议。出台时间间：20010年年11月3日出台部门门：住房房城乡建建设部政策主题题：
22、住房房公积金金限制投投资具体内容容：住房房城乡建建设部等等公布关关于规范范住房公公积金个个人住房房贷款政政策有关关问题的的通知，规规定二套套房公积积金个人人住房贷贷款首付付款比例例不得低低于500%，贷贷款利率率不得低低于同期期首套房房公积金金房贷利利率1.1倍；同时停停止发放放购买三三套及以以上住房房的公积积金房贷贷。出台时间间：20010年年11月10日、111月19日出台部门门：央行行政策主题题：上调调人民币币存款准准备金率率0.55个百分分点具体内容容：中国国人民银银行决定定，从220100年111月299日起，上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。这是
23、是央行今今年内第第5次提提高存款款准备金金率，在在此次上上调后存存款准备备金率已已超过117.55%的历历史最高高点，达达到188.5%。出台时间间：20010年年12月25日出台部门门：央行行政策主题题：上调调金融机机构人民民币存贷贷款基准准利率具体内容容：自220100年122月266日起上上调金融融机构人人民币存存贷款基基准利率率。金融融机构一一年期存存贷款基基准利率率分别上上调0.25个个百分点点，其他他各档次次存贷款款基准利利率相应应调整。 出台时间间：20010年年12月25日出台部门门：住房房和城乡乡建设部部 政策主题题：上调调住房公公积金存存贷款利利率具体内容容：要求求各省、自
24、自治区住住房和城城乡建设设厅，及及各直辖辖市、新新疆生产产建设兵兵团住房房公积金金管理委委员会、住住房公积积金管理理中心，从从20110年112月226日起起，上年年结转的的个人住住房公积积金存款款利率上上调0.34个个百分点点，由现现行的11.911%调整整为2.25%。当年年归集的的个人住住房公积积金存款款利率保保持不变变。另外外，从220100年122月266日起，开开展住房房公积金金支持保保障性住住房建设设项目贷贷款试点点的城市市，贷款款利率按按照五年年期以上上个人住住房公积积金贷款款利率上上浮100%执行行，并随随个人住住房公积积金贷款款利率变变动做相相应调整整。小结：年年末政策策出
25、台更更为全面面，除了了表示出出要将“差异化化贷款利利率”和“异地购购房禁贷贷”进行到到底的决决心外，在在加大监监管方面面也建立立了“问责制制”，表明明未来政政策仍将将继续从从紧。此此外，年年底到来来的一系系列“加息”举措，也也将为后后市带来来更多不不确定因因素。从从北京率率先开启启的“限购令令”影响来来看，目目前北京京正在实实施的“预售资资金监管管”制度在在20111年也也将在全全国范围围内铺开开，此外外，有关关房产税税开征的的信息也也愈加明明确，预预计20011年年国家对对房地产产宏观调调控的基基调不会会改变，未未来房地地产市场场形势将将继续趋趋紧，且且调控的的多样性性也促使使政策执执行力度
26、度加大，整整体来看看，在目目前政策策环境下下20111年全全国房价价上涨空空间有限限，不排排除个别别开发商商因成交交量下降降、融资资难度加加大而步步入降价价回款的的通道。二、土地地市场2.1土土地市场场宏观政政策及热热点动态态u 20100年1月月14日日 国土土资源部部关于于改进报报国务院院批准城城市建设设用地申申报与实实施工作作的通知知，申申报住宅宅用地的的，经济济适用住住房，廉廉租住房房和中低低价位，中中小套型型普通商商品住房房用地占占住宅用用地的比比例不得得低于770%。保保障中小小套型商商品房和和保障性性住房用用地供给给。u 20100年3月月20日日，北京京市国土土资源局局宣布，暂
27、暂停热点点地区高高价土地地交易，并并改进土土地交易易方式，不不只是以以价高者者得。在在一块土土地交易易前，相相关部门门将委托托专家和和评估机机构进行行综合评评估，确确定一个个地价的的合理区区间。如如果土地地竞价超超过了这这一区间间，仍然然还有开开发商要要加价，就就不再是是价高者者得，而而是综合合评定竞竞标开发发商的资资质、建建设规划划、配建建保障房房等内容容来确定定最终竞竞得者。u 20100年4月月西安市市国土资资源局印印发西西安市房房地产用用地专项项整治工工作方案案要求求从20010年年4月至至7月，在在全市开开展房地地产用地地专项整整治工作作，重点点整治房房地产用用地特别别是保障障性住房
28、房用地未未经批准准擅自改改变用途途；违规规供应土土地建设设别墅；不及时时开发建建设囤地地炒地；违反法法律法规规闲置土土地；地地方政府府和国土土部门不不规范供供应房地地产用地地，合同同和划拨拨决定书书重要条条款缺失失，对违违法违规规和违约约行为处处理不及及时、不不到位等等行为。u 20100年5月月7日国国土部副副部长甘甘藏春透透露，国国土部今今年将在在全国880个城城市进行行全覆盖盖例行督督查，督督查力度度超过往往年，以以此来推推动房地地产市场场的健康康发展。甘甘藏春说说， 220100年是国国土部土土地卫片片执法检检查覆盖盖全国的的第1年年，违法法违规用用地将通通过卫星星遥感图图片清晰晰的反
29、映映出来。另另外，今今年也是是依据卫卫片执法法检查结结果实施施15号号令，对对政府的的主要负负责人问问责的第第1年，加加上大力力度的督督察工作作，这都都将有助助于推动动房地产产市场的的健康发发展。u 20100年月月日，国国土资源源部、国国家发展展和改革革委员会会、工业业和信息息化部、监监察部、环环境保护护部、住住房城乡乡建设部部、交通通运输部部、铁道道部、水水利部、国国家能源源局十部部委联合合下发通通知，就就进一步步加强和和改进国国家和省省级重点点项目用用地服务务和监管管，作出出具体部部署。通通知明确确了五点点意见。一一是进一一步提高高依法用用地意识识。二是是改进重重点项目目建设用用地服务务
30、。三是是加强行行业指导导和监管管。四是是严格执执法监察察和国家家土地督督察。五五是建立立信息公公开制度度和部门门协调联联动机制制。u 20100年8月月9日 国土资资源部关关于印发发深化改改革创新新制度建建立国土土资源系系统反腐腐倡廉工工作长效效机制实实施方案案的通知知，严严禁行政政管理人人员在从从事生产产经营的的事业单单位或中中介机构构交叉任任职，切切实做到到政事分分开、管管办分离离，坚持持和完善善土地和和矿业权权招标、拍拍卖和挂挂牌制度度。努力力建立与与完善市市场机制制，实行行政事分分开。u 20100年9月月27日日国土资资源部、住住房和城城乡建设设部关关于进一一步加强强房地产产用地和和
31、建设管管理调控控的通知知加加大违法法违规行行为清理理查处力力度，严严格查处处囤地炒炒地闲置置土地行行为，严严格查处处擅自调调整容积积率行为为。 加加强土地地市场管管理，强强化保障障性住房房用地监监管u 20100年111月299日据新新华社报报道，平平静一段段时间的的土地市市场，因因两个新新“地王”的产生生而骤起起波澜：25日日，广州州、杭州州两地双双双拍出出高价地地块，其其楼板价价各自刷刷新当地地新高。调调控之下下，开发发商依然然不惧高高昂地价价，不外外乎“押宝”将来房房价仍有有上涨空空间。u 20100年122月在楼楼市二次次调控重重击下，全全国的土土地市场场持续遇遇冷，推推出量和和成交量
32、量呈现双双双下行行态势。据据中国指指数研究究院最新新统计数数据显示示，今年年144月，全全国1005个城城市住宅宅用地楼楼面均价价持续下下降，经经历了669月月的小幅幅波动之之后， 10月月份土地地市场推推出量有有所下降降，全国国1055个城市市共推出出土地115722宗，环环比减少少18%；成交交土地111199宗，环环比下挫挫23%，同比比减少115%。u 新华网北北京20010年年12月月19日日电 （记记者王立立彬）国国土资源源部199日晚发发出通知知，要求求各省区区市国土土资源行行政主管管部门及及派驻地地方的国国家土地地督察局局采取有有力措施施，严格格落实房房地产监监管和调调控政策策
33、措施，打打击囤地地炒地闲闲置土地地等违法法违规行行为，坚坚决抑制制少数城城市地价价过快上上涨趋势势。u 国土资源源部强调调，未完完成20010年年保障性性住房建建设用地地供应任任务，保保障性住住房、棚棚户区改改造住房房、中小小套型普普通商品品住房“三类用用地”供应总总量未达达到住房房用地供供应总量量70的市县县，年底底前不得得出让大大户高档档商品住住宅用地地。坚决决防范受受多种因因素驱动动的岁末末年初放放量供地地。凡可可能出现现“高价地地”的地区区，必须须事前评评估，采采取有效效措施，防防止出现现高价地地，稳定定市场预预期。对对招拍挂挂出让中中溢价率率超过550、成成交总价价或单价价创历史史新
34、高的的地块，市市、县国国土资源源主管部部门要在在成交确确认书签签订或中中标通知知书发出出后2个个工作日日内，按按国土资资源部规规定填写写房地产产用地交交易异常常情况，上上报国土土资源部部和省（区区、市）国国土资源源主管部部门。u 刚刚过去去的20010年年，全国国楼市在在多重调调控政策策作用下下，依然然红火一一片。记记者昨日日从中国国房产信信息集团团得到的的最新数数据显示示，北京京、上海海、广州州、深圳圳四大一一线城市市20110年全全年新建建商品住住宅价格格同比普普遍大涨涨，涨幅幅最小的的是广州州，达223%，而而北京涨涨幅最大大，同比比大涨442%。各各地“卖地”收入也也水涨船船高，从从记
35、者得得到的数数据来看看，北京京、上海海、大连连三个城城市全年年土地出出让金总总额均突突破千亿亿元，而而二线城城市的地地价涨幅幅和土地地成交活活跃程度度尤为惊惊人。2.2土土地市场场概况20100年西安安市共挂牌出让让1833宗土地，出出让总面面积为110100.08880118万平平米，同同比上涨涨38%。成交交总面积积为7444.4466776733万平米米，同比比上涨66.9%。土地地类型包包括住宅宅、商业业金融、科科研教育育、工业业、综合合；供应应的区域域除了东东南西北北四个城城区外还还有高新新、临潼潼、阎良良和长安安区。由于科研研教育、工工业、综综合类型型的土地地供应和和成交的的数量都
36、都较少，所所占比例例相对较较轻,对对西安房房地产市市场影响响不大，因因此西安安房地产产信息网网研究中中心仅对对20110年西西安市供供应和成成交的住住宅和商商业用地地进行如如下分析析：2.3住住宅和商商业土地地供应成成交分析析2.3.1土地地供应20100年全市市共挂牌出让让1488宗住宅和和商业用用地，面面积合计计5799.766565564万万平方米米。其中中住宅用地地供应998宗，合合计4225.3351554722平方米米，占土土地供应应面积的的73%；商业业用地供供应500宗，面面积1554.4414110922平方米米，占土土地应总总面积的的27%。住宅宅和商业业用地供供应的面面积
37、较去去年相比比均有明明显的增增长。20100年西安安土地市市场分用用途供应应统计类别挂牌宗数数土地出让让面积（单单位：万万平米）商业50154.41住宅98425.35总计148579.772.3.2土地地成交20100年全市市土地市市场共成成交1664宗住住宅和商商业土地地，成交交面积为为5422.177万平方方米，和和去年同同比下降降1.001%；成交总总价为1156.83555亿元元，和去去年同比比上涨22.066%。从20110年全全市成交交的土地地途来看看：其中中住宅用用地共成成交1008宗，面积积合计3379.69万万平方米米，同比比下降221.662%，占土地成交面积的70%，成
38、交价为116.9505亿元。商业用地共成交56宗，面积162.48万平方米，同比上涨156.72%，占土地成交总面积的30%，成交价为 39.885亿元。20100年西安安土地市市场分用用途成交交统计用途成交宗数数成交面积积(万平平米)成交价（亿亿元）住宅108379.69116.95005商业56162.4839.8885总计164542.17156.83555从20110年全全市成交交的土地地区域来来看：其其中城东东区和城城南区共共成交土土地955宗，成成交面积积共3774.557万平平方米，占占土地成成交总面面积的669%；城北区区成交土土地299宗，成成交面积积66.03万万平方米米，
39、占土土地成交交总面积积的122%。高高新区成成交土地地13宗宗，成交交面积332.005万平平方米，占占土地成成交总面面积的66%。长长安区成成交土地地8宗，成成交面积积39.991万平平方米，占占土地成成交总面面积的77%。临临潼、城城西、阎阎良和城城内四个个区成交交的面积积相对较较少。20100年西安安土地市市场分城城区成交交统计城区成交宗数数成交面积积(万平平米)成交价（亿亿元）城东48220.9149.882322城南47153.6671.441811城西59.8773.7009城北2966.00317.336233高新1332.0055.54493长安839.9916.24467城内
40、30.70.2112临潼716.4412.07721阎良42.6330.44428总计164542.17156.835552.4土土地市场场供应和和成交特特征u 土地出让让总量突突破一千千万平米米20100年西安安市的土土地出让让总面积积为10010.08880188万平米米。这也也是自220044年国土土资源部部颁布第第71令令：，规规定20004年年8月331号以以后全国国所有经经营性用用地出让让全部实实行招拍拍挂制度度以来，西西安市土土地出让让总面积积首次突突破千万万平米大大关。大大量的土土地的出出让必将将引来新新一轮的的开发热热潮。u 外阜房企企拿地热热情高涨涨近几年来来二线城城市西安
41、安经济发发展迅速速，城市市建设步步伐加快快。入驻驻西安的的全国各各大知名名房企在在20110年纷纷纷争抢抢拿地。一季度：万科在在曲江以以824440万万元拿下下2299亩住宅宅用地；中海以以404490万万元拿到到1500亩住宅宅用地；紫薇地地产以4493449万元元取得1137.08亩亩的住宅宅用地；绿地集集团以2277558.336万元元在东南南三环交交汇处内内侧取得得2788亩住宅宅用地。二季度：万科独独领风骚骚，一举举拿下占占地18868449.660 平平米的CCA-(8)-4-11综合用用地，极极大地推推高了长长安区二二季度的的成交总总量。三季度：位于西西安浐灞灞生态区区的两宗宗1
42、1004900.9和和609982地地块被上上海绿地地(集团团)有限限公司收收入囊中中；中铁铁十一局局集团拿拿下了位位于曲江江路、南南三环以以北的11080052.1平米米的土地地；而寒寒窑路以以南、新新开门南南路以西西的3993233.2平平米地块块被中海海鼎业（西西安）房房地产有有限公司司竞得。四季度：西安国际陆港建设发展有限公司竞得位于西部渔港的67557平米土地；陕西富力房地产开发有限公司拿到了位于城北区的5697.4纯商业用地。u 商业土地地成交量量猛增1156.72%据西安房房地产信信息网统统计，220100年西安安市成交交的商业业土地为为1622.488万平米米，和去去年同比比上
43、涨高高达1556.772%。随随着大量量住宅用用地的出出让开发发，周边边的商业业配套必必不可少少，部分分开发商商将资金金逐渐转转向商业业土地。二二季度商商业地块块就成交交量达990多万万平米，三三季度成成交也有有42多多万平米米，直接接提升了了全年的的商业用用地成交交量。u 城东、城城南区供供应放量量20100年城东东和城南南区成交交的土地地总量明明显增多多，其中中城东区区的成交交面积为为2200.911万平米米，占全全市成交交总量的的41%；城南南区的成成交面积积为1553.666万平平米，占占总成交交量的228%。而而且成交交的大量量土地都都位于浐浐灞生态态区、浐浐河延岸岸、曲江江周边区区
44、域。随随着西安安城市骨骨架的拉拉大，大大量的住住房需求求促使城城市外围围的住宅宅商业等等用房的的开发速速度明显显加快。三、商品品房市场场20099年122月开始始，新一一轮的房房地产调调控政策策出台并并贯穿220100年始终终，西安安楼市在在政策密密集调控控下，依依然保持持着稳步步上扬之之势，房房地产供供应与销销售，表表现出新新的特点点：3.1市市场供应应特征20100年西安安市商品品房完成成投资额额1955.399亿元，同同比上年年下滑113.339%；商品房房施工面面积15527.36万万平方米米，同比上上年下滑滑4.33%；商商品房竣竣工面积积14668.008万平平方米，同比上年下滑1
45、.75%；商品房新开工面积1443.95万平方米，同比上年小幅上涨0.41%。在政策直直接干预预下，“捂盘惜惜售”行为及及土地取取得后的的延期开开发行为为得到有有效遏制制，虽各各项供应应数据均均表现出出不同程程度下滑滑，但年年前大量量土地进进入开发发阶段，新开工面积得到小幅提高，2010年全市商品房上市销售量持续增长，数据显示，2010年西安市商品房累计新批准预售面积达1634.86万平方米，同比上年增长21.73%，其中，普通住宅累计新批准预售面积1328.81万平方米，同比上年增长19.13%。3.2市市场销售售特征伴随着着政策调调控贯穿穿20110年，西西安楼市市销售显显现出波波澜不惊惊
46、的状态态，年初初表现出出高位运运行，4415新新政后的的持续下下滑，33季度迎迎来全面面上扬，种种种迹象象表明，西西安楼市市刚性需需求巨大大，支撑撑着西安安商品房房销量的的持续增增长，关关中天水水经济区区的确定定，地铁铁二号线线即将通通车，大大明宫开开园等诸诸多利好好因素拉拉动商品品房销量量，此外外，高涨涨的CPPI也成成为直接接推动市市场销售售的推手手，20010年年西安市市商品房房销售量量再创新新高，商商品房销销售量达达14228.775万平平方米，同同比上年年上涨99.300%，其中中，普通通住宅销销售面积积12446.998万平平方米，同同比上年年上涨22.399%。从20110年西西
47、安楼市市供求市市场来看看，虽供供应面积积较上年年增长221.773%，但但高涨的的置业热热情下市市场依然然表现出出快速入入市的热热销场面面，从土土地市场场交易以以及年底底政策环环境来看看，20011年年西安楼楼市仍将将继续保保持高昂昂的供应应量，但但在政策策进一步步收紧面面前，市市场销售售速度将将逐步放放缓。从各物业业成交销销售比例例图来看看，20010年年西安市市普通住住宅销售售面积112466.988万平方方米，同同比上年年上涨22.399%，占全全年商品品房销售售量的887.228%，该该比例较较上年下下滑了33.811个百分分点；商服用用类物业业交易面面积共计计为822.466万平方方米，同