XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报_44213.docx

上传人:you****now 文档编号:48051805 上传时间:2022-10-04 格式:DOCX 页数:45 大小:1.85MB
返回 下载 相关 举报
XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报_44213.docx_第1页
第1页 / 共45页
XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报_44213.docx_第2页
第2页 / 共45页
点击查看更多>>
资源描述

《XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报_44213.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《XXXX年河南南阳市房地产市场分析年报_44213.docx(45页珍藏版)》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。

1、 2010年南阳市房地产市场研究报告20100年南阳市房房地产市市场分析析报告目录一、楼市市环境扫扫描71.1、宏宏观政策策综述771.2、土土地政策策方面771.3、金金融政策策方面881.4、其其他房地地产政策策方面1101.5.1、房房地产业业的关键键问题1101.5.2、国国家房地地产政策策调整动动向1111.5.3、房房地产业业走势1111.5.5、土土地供应应走势1111.5.6、金金融走势势111.5.7、公公租房与与廉租房房落实情情况1221.6、宏宏观小结结12二、南阳阳发展环环境分析析122.1、国国内生产产总值1122.2、人人均可支支配收入入132.3、产产业结构构14

2、2.4、社社会消费费品零售售总额1152.5、固固定资产产投资1162.6、历历年商品品房及住住宅竣工工情况1172.7、城城市建设设182.7.1、城城市概述述182.8、人人口增长长20三、房地地产市场场观察2213.1、土土地市场场213.1.1、土土地供应应分析2223.1.2、交交易类型型233.1.3、重重点地块块汇总2233.2、住住宅市场场盘点2253.2.1、市市场概述述253.2.2、供供求分析析263.2.3、住住宅类商商品房成成交分析析263.3、各各区域市市场盘点点303.3.1、卧卧龙区3303.3.2、宛宛城区3323.3.3、高高新区3343.4、产产品研究究3

3、53.4.1、产产品综述述353.4.2、产产品分析析363.5、20111年走走势预测测393.5.1、宏宏观背景景393.5.2、南南阳市场场40注:数据统计计时间说说明:20100年(220100 年11月1 日12月月27日日)数据来源源说明: 数据来源源于南阳阳市房管管局主办办南阳市市房地产产信息网网、南阳阳市商品品房信息息网及南南阳市产产权交易易中心、中中国土地地交易网网、达成成行市场场监控部部等单位位及部门门。卷首语语楼市,你你还要飙飙多久?如果说220099年是中中国楼市市令人大大跌眼镜镜的一年年,那么么20110年给给人的应应该是一一种 “山穷水水复疑无无路”的无奈奈与惊喜喜

4、。全球球金融危危机浪潮潮渐过,220099年的中中国楼市市逆市狂狂飙,以以报复性性反弹的的势头拉拉出一条条大阳线线。有升升必有控控,20009年年第四季季度起,过过热的楼楼市又被被接踵而而至的调调控政策策敲响警警钟,及及至20010年年4月新新政横空空出台,中中国楼市市一夜之之间似乎乎进入“万马齐齐喑” 的时时代。然然而,短短暂的休休整却为为长线的的发力埋埋下伏笔笔,“金九银银十”过后,中中国楼市市依然火火爆。年年关及近近,各地地“地王”更是重重出江湖湖,纷争争不休。关键词一一、博弈弈我国房地地产业是是市场经经济和计计划经济济的共生生品,从从土地源源头进行行计划性性控制、从从土地价价格走市市场

5、化运运作,从从商品房房项目审审批走计计划经济济路线、从从商品房房开发销销售走市市场化路路线,从从信贷资资金监管管走计划划路线、从从资金运运作走市市场化路路线,在在这种市市场经济济与计划划经济矛矛盾的博博弈中,中中国楼市市价格呈呈现出计计划经济济与市场场经济共共同作用用的结果果调控控、上涨涨、上涨涨、调控控,周而而复始,在在此情况况下,220100年中国国房地产产业任他他政策密密集、楼楼市依然然故我,呈呈现出“他强任任他强,清清风拂山山岗”的尴尬尬局面。关键词二二、分家家规范商品品房市场场与兴建建保障性性住房可可以说是是实现“居者有有其屋”的核心心路线。220100年在国国家调控控政策效效果不大

6、大的情况况下,220111年必然然将从规规范市场场与加大大保障两两条线路路大幅发发力。该该保障的的保障、该该市场的的市场,这这种“分家”的背后后,其实实也是中中国国情情之下的的唯一的的一条阳阳光大道道。20011年年,商品品房市场场将从规规范土地地市场、加加强信贷贷监管和和信贷成成本两个个角度同同时发力力;同时时保障性性住房空空前力度度已经出出台(220111年将兴兴建10000万万套保障障性住房房,将近近20009年的的两倍)关键词三三、运动动“这是一一个最好好的时代代,也是是一个最最坏的时时代”,这句话话对于南南阳的部部分开发发企业和和购房客客群来说说,最是是恰当不不过。220100年,南

7、南阳市房房地产正正在掀起起一场轰轰轰烈烈烈的楼市市运动,名名盘迭起起、群雄雄逐鹿。在在市场经经济环境境优化、城城镇化建建设加快快的基础础之上,农农运会适适时而来来,农民民运动会会带动楼楼市运动动会,供供应量需需求量齐齐步跨栏栏、销售售价上涨涨价“涨”声一片片、新城城区老城城区江山山代有才才人出,预预计20012年年前,南南阳楼市市无论是是价格、供供应消化化量将以以气贯长长虹之势势一路上上扬,在在这种大大利好的的背景下下,阶段段性供过过于求、结结构单一一等隐患暂暂时被雪雪藏起来来,20012年年之后农农运会后后楼市经经济效应应将逐一一得到证证实,潮潮退之后后正是检检验成绩绩之时。但无论如何,在以

8、农运会为契机的带领之下,南阳楼市在全省17个同级地市(不将郑州纳入参照范畴)中已经取得发展先机。达成行观观点:虽虽然宏观观环境及及楼市政政策在220111年依然然具有各各种不确确定性,但但南阳楼楼市本身身受其影影响有限限,在农农运会利利好大背背景之下下,南阳阳楼市很很可能突突破河南南各地市市正面临临的“百万效效应”,更上上一个百百万台阶阶。总之之,20011年年南阳楼楼市将依依然保持持高位运运转的态态势,楼楼市波动动不大。(百万效应:全省17地市楼市在跨越商品房年均消化量100万/大关之后,发展都出现放缓徘徊的局面)一、楼市市环境扫扫描1.1、宏宏观政策策综述回顾过去去几年,在在经历了了200

9、05、220077年政策策调控下下的中国国房地产产,20010年年的楼市市显得更更具稳定定性,从从20110年11月100号国务务院办公公厅发布布要求促促进房地地产市场场平稳健健康发展展开始,一一系列的的土地、金金融、税税收等房房地产相相关调控控政策密密集出击击,特别别是以“4.115国十十条”为代表表的楼市市新政,中中国楼市市似乎风风雨再来来。然而,市市场经历历了极其其短暂的的观望之之后,无无论是一一二线城城市还是是三四线线中小城城市,整整个房地地产市场场并没有有出现大大多人预预期的低低迷状况况,部分分大中城城市还出出现了量量价齐涨涨的态势势,让看看空客户户大跌眼眼镜。对对比20007年年的

10、中国国楼市一一夜暴跌跌的局面面,这在在某些方方面也说说明了中中国的楼楼市正在在走向稳稳定、走走向成熟熟。总结结20110年楼楼市调控控,主要要呈现在在以下几几点:1.2、土土地政策策方面 强调房地地产用地地监管开开展突击击检查(20110.003.110)20100年3月月10号号,国土土资源部下发通知知:一、加加快住房房建设用用地供应应计划编编制;二二、促进进住房建建设用地地有效供供应;三三、切实实加强房房地产用用地监管管;四、建建立健全全信息公公开制度度;五、开开展房地地产用地地突出问问题专项项检查等等,内容容重点包括括了“开开发商竞竞买保证证金最少少两成”、“1月内付清地价50”等19条

11、土地调控政策。 国土部下下发闲置置土地黑黑名单(20110.008.002)20100年8月月2号,国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会,银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。 闲置土地地一年以以上禁拿拿地20100年9月月27号号,国土土资源部部、住房房和城乡乡建设部部联合下下发关关于进一一步加强强房地产产用地和和建设管管理调控控的通知知(下下称通通知),要要求贯彻彻落实“国国10号号文”确确定的工工作任务务,进一一步加强强房地产产用地和和建设的的管理调调控,积积极促进进房地产产市场继继续向好好发展。本次通知直接将矛头指向开

12、发商囤地现象,对因企业原因导致土地闲置一年以上的,将取消企业参加土地竞买的资格。1.3、金金融政策策方面 上调准备备金率强强力遏制制信贷冲冲锋20100年1月月12号号,中国国人民银银行决定定,从220100年2月月25日日起,上上调存款款类金融融机构人人民币存存款准备备金率00.5个个百分点点。 严控二套套房贷款款,不得得低于440%20100年月月10日:国务院院出台“国国十一条条”,严严格二套套房贷款款管理,首首付不得得低于,加加大房地地产贷款款窗口指指导对对二套房房不再区区分改善善型和非非改善型型,一概概执行首首付;明明确要求求央行及及银监会会要加大大对金融融机构房房地产贷贷款业务务的

13、监督督管理和和窗口指指导;加加强监控控跨境投投融资活活动,防防境外“热热钱”冲冲击中国国市场。 贷款买二二套房首首付不得得低于550%20100年4月月14日日召开的的国务院院常务会会议要求求,对贷贷款购买买第二套套住房的的家庭,贷贷款首付付款不得得低于550%,贷贷款利率率不得低低于基准准利率的的1.11倍。对对购买首首套住房房且套型型建筑面面积在990平方方米以上上的家庭庭,贷款款首付款款比例不不得低于于30%。 房价过高高地区可可暂停发发放第三三套房贷贷20100年4月月17号号,国务务院下发发通知,对对商品住住房价格格过高、上上涨过快快、供应应紧张的的地区,暂暂停发放放购买第第三套及及

14、以上住住房贷款款;对不不能提供供1年以以上当地地纳税证证明或社社会保险险缴纳证证明的非非本地居居民暂停停发放购购买住房房贷款。 严格执行行差别化化房贷政政策不能能动摇20100年7月月12号号,银监监会发文文,针对对近日有有媒体关关于个别别地区全全面放松松第三套套房贷的的报道,银银监会有有关负责责人表示示,差别别化房贷贷政策的的要求和和标准没没有任何何变化,商商业银行行要继续续严格执执行二套套及以上上房贷政政策 商品住房房贷款首首付提高高至300%国家有关关部委要要求在房房价过高高、上涨涨过快、供供应紧张张的城市市,要在在一定时时间内限限定居民民家庭购购房套数数完善善差别化化的住房房信贷政政策

15、,对对贷款购购买商品品住房,首首付款比比例调整整到300及以以上;各各商业银银行暂停停发放居居民家庭庭购买第第三套及及以上住住房贷款款,要加加强对消消费性贷贷款的管管理,禁禁止用于于购买住住房;切切实增加加住房有有效供给给。 提高一年年期存款款基准利利率20100年100月19日:中国国人民银银行宣布布,自220日起起,金融融机构一一年期存存款基准准利率上上调0.25个个百分点点,由现现行的22.255提高高到2.50;一年年期贷款款基准利利率上调调0.225个百百分点,由由现行的的5.331提提高到55.566;其其他各档档次存贷贷款基准准利率据据此相应应调整。 规范公积积金个人人住房贷贷款

16、20100年111月3日:住房房城乡建建设部、财财政部、中中国人民民银行、银银监会联联合印发发关于于规范住住房公积积金个人人住房贷贷款政策策有关问问题的通通知。公公积金新新政强调调,第二二套住房房公积金金个人住住房贷款款利率不不得低于于同期首首套住房房公积金金个人住住房贷款款利率的的1.11倍,首首付款比比例不得得低于550,严严禁使用用住房公公积金个个人住房房贷款进进行投机机性购房房,并停停止向购购买第三三套及以以上住房房的缴存存职工家家庭发放放住房公公积金个个人住房房贷款。1.4、其其他房地地产政策策方面 共同购买买人不再再享受契契税优惠惠政策20100年4月月2号,财政部下发通知,对两个

17、或两个以上个人共同购买平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 商业性个个人住房房贷款以以家庭界界定住房房套数住房城乡乡建设部部等三部部委通知知称,商商业性个个人住房房贷款中中居民家家庭住房房套数,应应以拟购购房家庭庭(含借借款人、配配偶及未未成年子子女)成成员名下下实际拥拥有的成成套住房房数量进进行认定定。 未获预售售许可项项目 开开发商不不得收取取定金20100年4月月20号号,住建建部下发发通知,对对未取得得预售许许可的商商品住房房项目,房房地产开开发企业业不得以以认购、预预订、排排号、发发放 VVIP 卡等方方式向

18、买买受人收收取或变变相收取取定金、预预定款等等性质的的费用。 三部委联联合下发发通知加加强廉租租房管理理住建部、民民政部、财财政部联联合下发发了关于于加强廉廉租住房房管理有有关问题题的通知知。各地地区要通通过新建建、改建建、购置置、租赁赁等方式式多渠道道筹集廉廉租住房房房源。1.5、政策预测1.5.1、房地产产业的关关键问题题房地产业业的关键键问题是是在市场场经济轨轨道中运运行,还还是在计计划经济济轨道中中运行。我我国房地地产业是是市场经经济和计计划经济济的共生生品。根根据国家家需要一一手是计计划经济济,一手手是市场场经济。土土地供应应计计划经济济,土地地价格市场场经济;公租房房与廉租租房项目

19、目计计划经济济,公租租房与廉廉租房建建设市场经经济;商商品房项项目计划经经济,商商品房开开发建设设市市场经济济,商品品房销售售价格计划划经济与与市场经经济共存存,从房房地产业业的发展展可以清清楚的看看到:我我国经济济改革开开放的步步伐越走走越难,同同时折射射了我国国改革开开放的艰艰难程度度。1.5.2、国家房房地产政政策调整整动向对一二线线城市的的房地产产仍执行行严管政政策;对对一线城城市土地地供应量量会进行行适度调调整;对对一线城城市政府府土地价价格政策策不会调调整;利利用金融融杠杆对对一线城城市房地地产资金金供应进进行严管管。对三三四线城市市房地产产管理维维持现状状。1.5.3、房地产产业

20、走势势房地产业业在国家家严管政政策下:中小房房地产企企业由于于资金压压力或逐逐步退出出,或被被大房地地产企业业兼并,房房地产开开发的垄垄断态势势在政府府的推动动下形成成,国企企房地产产商与民民营房地地产商新新一轮的的角逐在在国家政政策的推推动下开开始逐鹿鹿中原。1.5.5、土地供供应走势势国家有可可能对土土地供应应进行适适量调整整,特别别是对一一线城市市土地供供应量会会进行适适度补充充调整。土土地供应应政策必必须能够够经得起起市场经经济考验验。1.5.6、金金融走势势在房地产产业的严严管政策策下,部部分房地地产商把把资金暂暂时会分分流到股股市,坐坐等观望望。房地地产业是是稳定的的需求行行业之一

21、一,资金金分流是是回避严严管政策策,最终终还是要要回来的的。为防防止房地地产泡沫沫产生,国国家对房房地产资资金执行行从严管管理的政政策2-3年不不会变。各各地方政政府根据据项目进进行适度度干预,资资金永远远向实力力倾斜。1.5.7、公租房房与廉租租房落实实情况公租房与与廉租房房落实关关键看地地方政府府的经济济实力,一一是资金金准备,二二是建设设周期。一一线城市市公租房房与廉租租房落实实情况相相对比较较好,一一线城市市第一批批公租房房与廉租租房上市市会在220111年第一一二季度度;二线线城市落落实情况况一般,要要等到220111年第四四季度和和20112第一一二季度度年上市市;三线线城市落落实

22、情况况滞后,要要等到220122-20013年年上市。1.6、宏宏观小结结国家对房房地产政政策在不不断进行行调整,总总体走向向趋于合合理,在在国家政政策调整整过程中中房地产产业进行行大洗牌牌,但民民众对房房地产的的刚性需需求不会会变,公公租房与与廉租房房落实的的总体数数量是缓缓解压力力的关键键,商品品房必须须按市场场经济规规律来管管。房地地产在挤挤压泡沫沫和大洗洗牌过程程中仍需需要一段段时间无无序发展展,3-5年或或更长时时间,当当我国土土地供应应商、房房地产开开发商和和民众三三者能够够找到平平衡点时时,我国国房地产产业才能能够走上上正轨二、南阳阳发展环境境分析2.1、国国内生产产总值2005

23、5年,南南阳市成成为河南南省第三三个GDDP过千千亿元的的经济大大市,从从此南阳阳市的国国民经济济进入了了一个快快速发展展机遇期期,全市市经济保保持了稳稳步健康康发展态态势,GGDP年年均增幅幅达122.7%,远高高于全国国近五年年10.4%的的GDPP增长率率。国民民经济的的快速发发展,带带动了南南阳市各各项事业业的高速速前进,作作为支柱柱性产业业的房地地产行业业也进入入了前所所未有的的高速发发展期。2.2、人均可支配收入20055-20009年年,南阳阳市的城城市居民民人均可可支配收收入增长长了655.500%,年年均增长长13.10%。随着着南阳市市国民经经济的快快速发展展,城镇镇居民的

24、的人均可可支配收收入稳步步增长。而而居民收收入的增增长,为为消费市市场的进进一步扩扩大提供供了坚实实的经济济基础,同同时为房房地产的的发展带带来良好好的契机机。2.3、产业结构 南阳阳作为传传统的农农业大市市、工业业强市,一一二产业业长期以以来占据据主导地地位。自自20007年,第第三产业业历史上上首次超超过第一一产业后后,南阳阳成功实实现了产产业结构构由“二一三三”向“二三一一”的演变变,产业业结构的的优化直直接带动动南阳经经济稳步步向前发发展,从从南阳市市政府制制定的产产业发展展规划来来看,未未来南阳阳将大力力引进外外资发展展工业,在在保持服服务业的的持续发发展基础础上以促促进第二二产业集

25、集聚作为为拉动地地方经济济增长、实实现工业业化和城城镇化的的战略发发展,这这些外向向型经济济的发展展必然带带来大量量的人口口需求,而而人口的的增加、经经济的成成熟,必必然会给给楼市发发展提供供良好的的环境。2.4、社会消费品零售总额 近年来来南阳市市消费品品零售总总额保持持了快速速增长的的势头,批批发零售售、住宿宿餐饮等等行业的的迅速发发展,推推动了商商业市场场的繁荣荣,而商商业、服服务业的的兴起则则直观的的说明了了南阳市市居民消消费购买买力的增增强,这这些稳步步增长的的消费性性支出为为房地产产消费奠奠定了坚坚实的基基础。2.5、固定资产投资 近五五年以来来,南阳阳市固定定资产投投资连续续保持

26、快快速上升升的态势势,2000520009年,上上涨了1179.22%,平均均增幅在在30%以上,包包括房地地产在内内的固定定资产投投资规模模不断增增大,投投资额不不断增长长。2.6、历年商品房及住宅竣工情况 伴伴随南阳阳市房地地产投资资开发的的持续增增加,近近年来商商品房竣竣工面积积持续走走高,220077年即突突破百万万大关关,到220099年达到到1599万,其其中住宅宅竣工面面积近1134万万,占占比844.200%。220088年受整整体大环环境的影影响,商商品房开开发明显显放缓,竣竣工面积积大幅下下滑,说说明宏观观环境对对南阳房房地产市市场开发发具有一一定的影影响。2.7、城市建设

27、2.7.1、城市概概述20099年,南南阳全年年全市生生产总值值17880.004亿元元,比上上年增长长11.0%,其其中农村村居民人人均纯收收入49931元元/年,城城镇居民民人均可可支配收收入1334988元/年年,城镇镇居民家家庭恩格格尔系数数为333.0%,按照照理论属属于富裕裕阶段。根据南阳阳城市总总体规划划,20010年年中心城城市建成成区面积积要达到到1077平方公公里,城城市人口口1100万,220200年建成成区面积积要达到到1766.4平平方公里里,城市市人口1180万万,实现现区域性性中心城城市、全全省次中中心城市市和生态态宜居城城市的目目标。城市布局局空间布局局 “一心

28、心、两轴轴、五板板块” 1.一心:指以中中心城区区为核心心 2.两两轴:指以宁宁西铁路路和焦枝枝铁路为为依托,“十十字型”的的城镇与与产业发发展复合合轴线,作作为南阳阳市域城城镇发展展与产业业布局的的主体构构架,以以及跨区区域合作作的主要要通道。 33.五板板块:指构建建中部高高新技术术产业集集聚区、南南部轻纺纺工业集集聚区、北北部清洁洁能源和和冶金建建材产业业集聚区区、东部部食品和和石油产产业集聚聚区、西西部生态态产业集集聚区五五大区域域经济板板块空间结构构“一河河两岸、四四组团” “一一河两岸岸”指将将白河作作为贯穿穿城市的的景观带带,城市市主体部部分在白白河两岸岸展开。“四组团团”指中中

29、心组团团、河南南组团、河河东组团团、王村村组团等等四个不不同功能能城市组团团;空间发展展:“东延南拓”中心城区区北部、西西部空间间以生态态保护与与培育为为主,城城镇发展展方向主主要向南南拓展,向向东延伸伸。规划划向白河河以南区区域以及及独山大大道东侧侧拓展城城市空间间,北部部、西部部结合风风景区及及旅游区区的保护护和建设设,提升升城市环环境品质质,营造造休闲娱娱乐和风风景旅游游空间。伴随农运会的开展,近期南阳市主要以东、北为主发展方向(即独山大道、张衡路区域),白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。河东组团王村组团河南组团中心组团中心城区区界定:规划确确定的中中心城区区范围,东东至许南南

30、襄高速速公路,南南到上武武高速公公路以南南,包括括宁西铁铁路南阳阳南站两两侧用地地,西至至二广高高速公路路,北到到二广高高速公路路连接线线,总面面积4441.66平方公公里。2.8、人口增长根据南阳阳市国民民经济和和社会发发展规划划,20020年年南阳城城区人口口将达到到1800万人,相当于于20110-220200年每年年净增长长8万市市区人口口,按照照南阳市市20005年中中心城区区人均住住房建筑筑面积332.33平方米米计算,仅仅此一项项中心城城区每年年将有2258.4万平平方米左左右的商商品住宅宅需求量量;另外外老城区区拆迁改改造、旧旧房改造造量也不不少;而而伴随近近年来南南阳市国国民

31、经济济快速发发展,城城镇居民民收入稳稳定增加加,生活活水平不不断提高高,以改改善性需需求为主主导的中中档住宅宅需求不不断增加加;而鉴鉴于南阳阳与郑州州的地理理距离,本本地到省省会购房房客户相相对较少少,这也也为本土土地产市市场的发发展提供供了坚实实的客户户资源。以以上种种种支撑起起目前南南阳房地地产开发发持续快快速发展展、市场需需求持续续保持旺旺盛。三、房地地产市场场观察3.1、土土地市场场根据国土土部公布布的20010年年全年118万公公顷宅地供应应计划透透露的信信号非常常明确,增增加土地地供应是是今年调调控住房房价格的的重要举举措之一一。事实实上,118万公公顷住宅宅用地供供应计划划与20

32、009年年全国住住房实际际供地约约7.66万公顷顷和前五五年平均均年度实实际供地地量约55.5万万公顷相相比,分分别增长长了1335%和和2299%。国土部门门的统计计数据进进一步说说明了国国家供地地的充足足:从220044-20009年年全国土土地供应应数据情情况上看看,土地地供应总总量一直直保持着着28%344%用于于房地产产开发用用地,房房地产开开发用地地又保持持着700.8%755.2%用于住住宅用地地。3.1.1、土地供供应分析析交易总量量南阳市220100年111月月份,土土地交易易共计991宗,包包含挂牌牌、拍卖卖、划拨拨、协议议出让等等形式,总总体量共共计46614.55亩亩,

33、土地地供应集集中在33月与88月,其其中3月月份受大大宗工业业与科教教用地供供给的影影响,土土地供应应较多。3.1.2、交易类类型从上表中中可以看看出,220100年各类类土地交交易类型型中,除除去商业业服务业业和商务务办公用用地外,其其他各类类型用地地交易较较为均衡衡,工业业用地、其其他用地地合计达达20000余亩亩,占据据总交易易的455%。在在住宅市市场上,经经济适用用房的交交易超越越商品住住宅供应应,这也也体现出出了政府府保障民民生,加加大保障障性住房房的力度度。3.1.3、重点地地块汇总总成交时间间地理位置置摘牌单位位土地面积积(亩)成交总价价(万元)楼面价(元/)20100/033

34、汉画路南阳市中中达房地地产开发发有限公公司46.44335755.96622620099/08843.5511443320100/033312国国道北侧侧建业住宅宅集团140.7998022418202.51140998140.229802287420100/099张衡路北北侧南阳市万万事达房房地产开开发有限限公司34.11527722.13326431.77925800.8882.300187.120100/122滨河路西西侧暂无79.445容积率1.2220100/122滨河路西西侧暂无111.39容积率1.2220099/077高新区22号工业业园3号号路南侧侧南阳三杰杰房地产产开发有有

35、限公司司110.094865526520099/066天山路北北侧南阳市康康泰置业业有限公公司106.2417788.54422100从20009年至至20110年,大大幅住宅宅土地多多集中在在滨河路路、张衡衡路版块块,这与与南阳市市近期内内“东移北扩”的发展展方向不不谋而合合,在一一定程度度上说明明未来房房地产开开发热点点集中在在此板块块。从土土地成交交价格来来看,楼楼面价多多集中在在2000-3000元/左右右,容积积率普遍遍在2.5以上上(多层层稀缺)。3.2、住宅市场盘点3.2.1、市场概概述南阳经济济总量大大、人口口多;与与周边较较大城市市距离远远,受分分流客群群少,近近几年房房地产

36、发发展迅速速,投资资额快速速增长,但但是20008年年受调控控的影响响,发展展速度有有所放缓缓,逐渐渐趋于平平稳发展展的态势势;而受受城市化化进程的的加快、农农运会的的举办等等利好因因素的影影响,导导致热点点板块不不断涌现现、入住住人口不不断增长长,未来来五年内将成为为南阳快快速发展展的黄金金时间;20055年以来来,南阳阳房地产产市场发发展大致致分为以以下几个个热点阶阶段:05-006年中州州路、建建设路老老城区域域为房地地产发展展重点07-008年滨河河路区域域以宜居居的环境境冲击市市场09年至至今独山大大道、张张衡路区区域伴随随农运会会及政府府搬迁成成为新的的热点3.2.2、供求分分析类

37、别新增套数数成交套数数套数供需需比新增面积积(万)成交面积积(万)面积供需需比市区2157701073351:0.5250.781421:0.56从20110年前前11月月份来看看,南阳阳房地产产市场供供应面积积达2550.778万,20010年年前111个月,全全市商品品房共成成交约1107335套,成成交面积积达1442万,市场场销售速速度虽然然也保持持着快速速发展的的态势,但但面积供供需比已已经达到到1:00.555,供大大于需现现象明显显,一方方面可以以说明房房地产投投资开发发势头火火热、超超过市场场容量,另另一方面面作为111000万的人人口大市市,一定定程度上上说明市市场需求求未完

38、全全释放。3.2.3、住宅类类商品房房成交分分析(一) 市区成交交总量截止到220100年122月277日,南南阳市商商品住宅宅销售面面积达1125.45万万,已已远超过过20009年774万,成交交套均面面积1225.774,无无论从成成交面积积、成交交均价来来看,220100年的南南阳楼市市都呈现现出勃勃勃的生机机。销售套数数(套)销售面积积(万)成交总金金额(万元)成交均价价(元/)套均面积积套均总价价(万元)100556125.45319119725444.422125.7431.999注:此数数据截止止到20010年年12月月27日日(二)住住宅成交交量区域域分布截止到220100年

39、122月277日,南南阳市三三大区域域去化量量排名依依然保持持不变,卧卧龙区共共销售面面积544.999万,成成交面积积与套数数再次占占据龙头头地位,而而成交均均价受区区域诸多多高品质质楼盘的的推动,高高新区超超越卧龙龙区成为为榜首。区域住宅用房房面积套数均价卧龙区区54998677.8004411625774.224宛城区区48774500.6443999224113.333高新区区21772200.1221644527662.663注:此数数据截止止到20010年年12月月27(三)住住宅成交交量价走走势20100年,南南阳市商商品住宅宅成交价价格保持持着平稳稳震荡的的态势,受受部分高高品

40、质楼楼盘开售售的拉动动,20010年年11月月份住宅宅销售均均价达到到29779元/,直直逼30000元元/均均价大关关,可以以说“稳中有有升”是目前前南阳房房地产价价格的真真实写照照开发发热点区区域的品品质楼盘盘价格一一路飙升升、普通通区域楼楼盘价格格保持小小幅上扬扬。注:122月份数数据截止止到20010年年12月月27(四)住住宅成交交总金额额20100年,南南阳市区区住宅成成交总额额大幅上上升,由由20009年的的16.36亿亿元直接接上升到到31.9亿元元,销售售总额翻翻了将近近一倍,其其中111月份更更是突破破单月销销售5亿亿元大关关,这与与房地产产春秋两两季旺销销基本保保持一致致

41、。注:122月份数数据截止止到20010年年12月月27(五)住住宅供应应量1、新增增供应量量20100年前111月全全市供应应量预售套数数(套)预售面积积174227(约约)214.32(约约)2、商品品住宅市市场存量量按正常商商品住宅宅批准预预售一至至两年内内消化完完毕来粗粗略计算算,自220099年以来来,南阳阳市商品品住宅供供销剩余余量达到到1577.544万。时间供应量(万万)去化量(万万)存量(万万)20099年142.7474.00768.66720100年214.32125.4588.337合计357.06199.52157.543、库存存去化周周期截止到220100年122月

42、份,南南阳商品品住宅静静态库存存量达到到1577.544,按按照20010年年月均110.445万的去化化速度,要要将20009-20110年供供应至市市场的商商品住宅宅完全去去化,需需要155个月左左右,市市场需要要大量的的扩容客客户,达达到快速速去化产产品的目目的。20100年月均均销售面面积静态库存存可售量量理论去化化周期10.445万157.54万万15个月月3.3、各各区域市市场盘点点3.3.1、卧卧龙区注:122月份数数据截止止到20010年年12月月2720100年,南南阳市卧卧龙区商商品住宅宅总销售售套数444166套,总总销售面面积达555万,总销销售金额额约14118099

43、万元,销销售均价价25774.771元/。同同比20009年,卧卧龙区商商品住宅宅销售面面积上涨涨54.66%,销售售价格下下降2%,量升升价平。从成交量量来看,卧卧龙区22月份受受春节影影响,销销售面积积大幅度度下滑;而同样样作为销销售淡季季的1月月份则成成井喷性性爆发,与与南阳全全市销售售趋势基基本吻合合,说明明春节前前段时间间是外出出务工人人员集中中返乡期期,此阶阶段是四四五线市市场楼市市销售的的逆向旺旺季,值值得把握握。需要注意意的是,220100年4月月份以后后,卧龙龙区整体体市场交交易量均均较为低低迷,这这一方面面与期间间市场供供应量有有关,更更大一部部分则说说明市场场还是受受到一

44、定定程度的的政策调调控影响响,客户户对区域域价值缺缺乏长远远预期。3.3.2、宛宛城区注:122月份数数据截止止到20010年年12月月2720100年,南南阳市宛宛城区商商品住宅宅总销售售套数339922套,总总销售面面积48874550.664,总总销售额额约111.811亿元,销销售均价价24113元/。同同比20009年年,宛城城区商品品住宅销销售面积积上涨550.558%,销销售价格格上涨了了38.08%,量价价齐升从个月份份成交量量来看,宛宛城区去去化量主主要集中中在秋冬冬两季,特特别是99月份以以后,销销售面积积稳步上上升,与与楼市传传统的淡淡旺季基基本吻合合,作为为老城区区,市

45、场场价值比比较稳定定,受外外在因素素干扰不不大。伴随老城城区改造造力度的的加大,未未来几年年宛城区区的开发发量将不不断扩大大,而受受区域成成熟的生生活配套套价值和和地缘性性客户的的影响,量量价均有有较稳的的上涨空空间。3.3.3、高高新区注:122月份数数据截止止到20010年年12月月2720100年,南南阳市高高新区商商品住宅宅总销售售套数116455套,总总销售面面积21172220.112,总总销售额额约6亿亿元,销销售均价价27662.663元/。同同比20009年年,高新新区商品品住宅销销售面积积上涨3367%,销售售价格上上涨了222%,成交交量巨幅幅上升、成成交价格格快速上上扬。作为南阳阳市以高高新技术术产业发发展为职职能的新新区,高高新区自自19996年正正式运行行以来,房房地产发发展一直直处于边边缘地位位,而伴伴随高新新区产业业的不断断发展、入入住人口口与区域域环境都都有了极极大的提提升,这这都为房房地产发发展提供供了良好好的发展展背景,中远期来看,高新区房地产发展具备极大的潜力与空间。3.4、产产品研究究3.4.1、产产品综述述20100年是房房地产市市场跌宕宕起伏的的一年,一一波强似似一波的的密集调调控、越越调越旺旺的楼市市热情,及及至年末末再度蜂蜂拥的地地王总体来来说,220100年房地地产市场场还是走走出了稳稳步向上上态势。从从20008年楼楼

展开阅读全文
相关资源
相关搜索

当前位置:首页 > 管理文献 > 管理制度

本站为文档C TO C交易模式,本站只提供存储空间、用户上传的文档直接被用户下载,本站只是中间服务平台,本站所有文档下载所得的收益归上传人(含作者)所有。本站仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容本身不做任何修改或编辑。若文档所含内容侵犯了您的版权或隐私,请立即通知淘文阁网,我们立即给予删除!客服QQ:136780468 微信:18945177775 电话:18904686070

工信部备案号:黑ICP备15003705号© 2020-2023 www.taowenge.com 淘文阁