南京房地产市场分析报告.docx

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1、南京市场调研报告一、城市区位优势分析南京市是长江下游重要的中心城市，在长三角和南京一小时都市圈中承 担着重要的城市职能。1.南京是长三角经济带的重要一极商贸流通活跃，金融机构开展迅速，在外围圈层中吸引力突出 市场经济兴旺，对周边城市辐射作用强劲区域各种优势交相呼应，开展势头锐不可挡2.南京是南京一小时都市的核心城市南京一小时都市圈是根据宏观产业开展布局需要以及区域一体化开展 要求，以兴旺交通和统一开放的市场体系为网络，超越行政区划界限构建的 以南京为中心都市圈都市圈有南京、镇江、扬州以及安徽的马鞍山、滁州、芜湖、巢湖及宣城等市，规 划总面积逾6万平方公里。二、城市经济状况.经济快速增长，后续开

2、展动力强劲近年来南京市经济一直保持较为快速的增长势头，至2006年国民生产 总值已到达2412亿元，是2003年的1. 87倍，其中商贸流通业规模、业态 和区域全面实现快速扩张，经济的快速增长为南京市未来的开展积蓄了强劲 动力，可以预见未来南京市经济将行进的更加稳健。1 .人均收入水平稳步提高，购买力逐步增强根据近几年的统计数据来看，南京市人均收入水平稳步提高，收入水平 的涨幅也在逐年提升，可支配收入的提高预示着居民具有了更高的购买力， 在目前投资渠道缺乏的状况下，必将引起个人资产流向不动产投资领域，引 起房地产买方需求的进一步扩大，人均收入水平的提升会对房地产开发销售 本案分析：本工程从现有

3、硬件条件和规划基础来看，产品定位在双地铁性价比超高 楼盘。考虑到工程入市近半年，价格仍有增长空间。但因为本区域的特殊地 理条件，导致在城市开展中属于后开放地带，而原雨花台区的开展规划属于 以城镇为中心，商业开展比拟分散，房地产开发也不够集中；早期开发作为 周过集体土地房如群众花园，明豪花园等。地铁一号线轻轨沿线由于开展较迟，加之城市改造力度缺乏，周围环境 相对较差，因城市外来人口较多导致管理困难，略显杂乱。但目前周边交通 还算便捷，205国道接凤台南路可通往新街口，车程仅约20分钟左右。由于雨花区商品房的集中开发上市主要在2000年后，典型个案如四季经 典、四季阳光、亚东国际、君悦城市花园及时

4、光潴韵；总体开放量不大，主 要以中小户型为主，但区域供应量一直缺乏，因此，销售以来状况比拟好。 但市场的认同度不高，主要购买人群为区域及城市外来人群；在轻轨建设后, 区域价格有所提高，购买人群来源开始广泛，南京其他区域客户逐渐对本区 域有所认同，但对高端客户仍缺乏吸引力。本案SWOT分析:7彩星城1、交通较便捷，临近地铁二号线出口。优势2、新老市中心的主干道交汇处。（S）3、面积适中。4、总价较低。1、两证、铁路、二钢。2、生活配套便利性缺乏。劣势3、区域形象较差。（W）4、品牌优势缺乏。5、商业缺乏。1、地铁二号线开通。2、距离奥体较近，且具备一定基础。3、区域供应量较少。1、土地供应增加，

5、潜在竞争大。2、中端客户不断被分流的压力。3、市场对本区域心理认同度差。客群分析：本案客群分布较散，职业主要以私营业主、厂矿人员等中等收入者为主; 年龄集中在25岁-45岁较多，其中也有局部因老城改造工程而拆迁的客群在 此处购房，此客群大多收入不稳定，经济承受较差；外来区域客在此购房也占了一定比例。建议：建议今后更加注重企划宣传方面，以吸引政府公务员、大型企，事业单 位及素质较高的年轻白领购买本案，从而进一步提高本案在区域中的影响力。市场结论：2007年的住房价格并未稳定下来，局部城市价格涨幅仍然较高，因此， 2007年国家对房地产企业的宏观调控还将继续，同时2006年制定的相关政 策也将在2

6、007年实行。2007年的调控重点将表现在对土地市场的严格把关 和引导购房者合理消费上。土地交易的理性和规划化透明化，将使开发企业 的更加规范化，而消费市场的理性化，也将促使了房地产市场的产品配置更 合理，这些都将保证房地产市场的走势更加稳定。1、 房地产市场价格走向回归，雨花区主流价格均往6000-7000元之间靠拢，岔路口一带均往4500-5000元之间靠拢。2、 户型面积仍以65-120平米之间为主流需求，但比重趋于平均。3、 产品同质化加大，竞争越来越激烈。4、 自用型消费成为主流，消费者行为愈加冷静、理性，短线投资客市场渐渐萎缩。5、 消费者对产品价值的认知有两极化趋向，追求高性价比

7、或高附加值（品牌、服务等）。6、 消费者对产品高品质、人性化的追求程度越来越强烈。起到推动作用。3.房地产整体市场前景看好，但政策影响不可忽视2005年以前南京市房地产投资一直保持高位增长，自2005年国家开始 对房地产进行宏观调控以来，调控效果显著，南京市房地产开发投资增长速 度明显减弱。至2006年投资总量仅在2005年基础上有微量增长，但投资总额的增长 仍是近年房地产行业开展的整体趋势。政策影响不可小视，个案开发过程中应该充分估计政策变化带来的风 险。三、城市规划的开展趋势.南京市整体定位充满经济活力的城市一一长江下游现代化的中心城市富有文化特色的城市一一国际影响较大的历史文化名城最正确

8、人居环境的城市一一人与自然和谐共生的江滨城市.南京市近期整体规划调整方向进一步优化了都市开展区空间结构，提出“以长江为主轴，以主城为核 心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市开展区空间格局”。强调多中心的规划思路，提出除主城外，在三个新市区要培育次区域中 心，形成多核区域中心格局；明确提出开敞式的空间格局，以有利于把南京建成最正确人居环境城市，使南京在城 市规模扩大的同时将城镇开展空间融于绿色自然山水之中，在更大的都市开展区范围内 延续南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。四、南京近年房地产市场开展综述起步期：1998年起，南京市房地产进入商品化时期，2001年以前是市场开展初期，市民

9、对商品房认识较浅，购房存在明显的主城情结；开展期：2002、2003及2004年上半年是南京房地产的快速开展时期， 产品供应量急剧放大，价格大幅上升；调整期：2004年下半年至2006年初，由于受到宏观政策影响，南京楼 市步入市场调整时期，成交量阶段性萎缩，供给量明显大于需求量，价格涨 幅趋缓；上升期：2006年二季度后，政策的后续影响减弱，被抑制的购房需求大 量释放，销售表现量价齐升，南京房地产市场进入一个新的开展时期。2006年下半年以来，南京房地产业景气指数随着房价的持续高涨而呈 现走高的趋势。在国家的宏观调控下，竣工面积、土地开发面积、新开工面 积等指标增幅都有较大回落，政府对土地资源

10、的控制，导致人们对土地这种 稀缺资源的升值预期空前高涨，07年春节至今，这种需求表达的尤为明显， 然而整个市场成交量明显减少，通过调查原来许多开发商正准备在年后推出 新一批房源抢占市场，“金三银四”的季节即将到来。2006年是整个南京房产市场复苏的一年，在经过短暂的调整期后，以 河西，江北为代表的一些区域楼盘，呈现了供不应求的情形，价格节节攀升, 甚至带动了整个南京市场。“房价还会涨吗？ ”这句话成为了南京人最关注的 口头禅。去年南京房产是在“涨”声一片中度过的，国家除了对土地面积的调控 外，在国八条实施以来，政府也加大了对开发商一系列的监管，这也保证了 购房者在买房过程中的平安性，去年据不完

11、全统计有超过二十家的开发商在 销售过程中因为违规操作而遭到强行停盘，这也表达了现在的房产市场越来 越规范。从2006年以来，政府已经加大了对中小户型的开发指示，大量的土地 拆迁城市改造也大大带动了整个房产市场。南京现在每年大约有十万外来者 进入，其中绝大局部是年轻人，而且也正是这类人群对房子的需求最大，他 们的需求最主要目标也是中小户型。据悉，今年我市还将继续把房地产市场 调控作为一项重点工作，并且相关监管措施已先行出台。即合理制定今后两 年普通商品房、中低价商品房和经济适用房的建设计划，将优先保证中低价 商品房和经济适用房工程建设用地，提高普通商品住房在供应中的比重，以 适应社会不同层次的需

12、求。确定特大、大、中、小户型结构的大致供应比例, 指导开发企业有序建设，减少商品住宅闲置率。在价格秩序上，将通过完善房地产开发用地、征地建设、经营交易、产 权登记管理和物业管理等一整套房地产市场的价格、收费政策，对房价进行 有效约束。并定期发布住房供应量、市场交易及价格信息，及时引导市民的 心理预期和消费需求。在土地供应上，今年南京土地供应量将适度从紧。2006年，全市土地公 开出让总面积为650公顷，其中商业办公等非住宅用地控制在20%左右，比 去年略有减少。经济适用房建设在120万平方米。周边地价分析：周边新出让土地价格地块坐落出让面积规划用途供地方式成交价格雨花西路地块21965. 6

13、平米二类居住用地净地约540万元/亩雨花东路养回红村28405. 7 平米二类居住用地净地约300万/亩宁南11号地块29644. 2 平米二类居住用地毛地约56万/亩雨花南路A地块9371平米商业办公酒店毛地约31万/亩雨花台区西营村地块64627. 3 平米商业办公居住毛地约30万/亩卡子门南侧地块43406. 5 平米市场用地毛地约40万/亩从05、06年雨花区内的土地价格看06年较05年有明显的涨幅，毛 地的价格由05年的30万/亩涨至06年的56万/亩，平均地价涨了近一倍。 土地价格的上涨不仅说明了目前南京房地产市场的走势良好，也必然会带来 楼盘价格的上涨。各板块分析:雨花台区板块竞

14、争个案 细目亚东国际公寓时光浩韵君悦城市花园工程地址雨花西路128号小行雨花南路工程区属雨花台区雨花台区雨花台区开发商亚东建发集团南京铁源房地产开 发雨花综合开发 公司占地面积11 万15. 5 万 M?2万建筑面积21 万 m232 万 M?5.5万本期户数853户145户353户主力面枳2R 89m23R 106m23R 115m23R 124m23R 135m22R 89m2 37%3R 96m2 12%3R 103 28%4R 112m2 14%2R 92m2 20% 3R 130m2 80%主力总价 及去化一期销售完毕 二期07年4月底开 盘暂无新房源，现在 以跃层居多，二期 最后一

15、批于3月下 旬开盘小户型全部售 罄，只余三房 75-90 万销售均价预计7000元/芯6300 元/6200 元/m?交付日期08年7月08年6月08年5月31日社区配套商业街、幼儿园、会 所幼儿园、超市、商 业街商业街生活设施苏果便利润乐超市，安德 门菜场苏果超市， 安德门菜场主力客群有一定消费能力者30-50 岁白领、机关单位 25-50 岁私企业主、白领 25-50 岁(1)该板块前期销售基本结束，除君悦国际花园接近尾盘外，其余楼盘均要等二期 或三期开盘。(2)该板块价位为6000-7000,本案与之差价较大，故客户群有一定的区别。(3)该板块现有户型均为三房以上，消化速度较慢。(4)该

16、板块为老城区，紧临地铁一号线，距城市中心较近，周边的生活配套较为成 熟，交通便利，业主入住后生活会比拟方便。(5)该板块的价格、户型与本案有较大的差异，可比性较低，在客源上也有着明显 的区分。从该板块已吸引的购房群体可以概括出板块内购房客群特征如下：(1)该板块客群置业目的排前三位分别为改善居住环境、结婚用房和就近上班，购 房者中多为以追求生活品质的二次或二次以上置业者。(2)该板块客层普遍具备较稳定的职业和较高的学历背景，并拥有一定的经济基础 和财富积累，同时对该板块价值有一定的认同，相信该板块有较大的升值空间。 其中，宁南高新技术区的科研人员占有很大分额。(3)追求生活的舒适性，讲究社区的

17、配套、品质是该区域客层共有的特征。奥体板块个案 剖析光明城市中海.塞纳丽舍万达华府西堤国际工程地址嵩山路121号嵩山路126号嵩山路恒山路120号区 属建邺区建邺区建邺区建邺区开发商南京万科置业中海地产南京万达房地产南京西城房地产开发 占地面积13.3万布约12万m27 万 in?31. 05 万nf建筑面积20.6 （住宅建面）17万而10.6 （住宅建面）69. 22万什主力面积2R102-104m2 26%3R115m213%3R134-142m251%4R164m28%跃层 245m23. %2R90-95m2 27% 3R113-116m2 22% 3R120-122m2 6% 3R

18、136-138m2 42% 4R164m2 4%2R85m之28%3R103-108m2 28%3R122m212%4R145m23%2R 87m2-107m2 23%3R 123nl2-128ni2 20%3R 131m2-137m2 43%3R 141m2-143m2 7% 跃层 159m2-261m2 7%交付日期 （一期）05年底06年4月06年4月07年社区配套会所、人工湖、商 业街中心花园、会所、露 天泳池、幼儿园、商 业街会所、中心花园西堤坊商业街，幼儿 园、小学、中学生活设施规划中商业规划中商业规划中商业规划中商业主力客群私营业主、政府职 员、事业单位中高 层等外贸、政府机关、

19、私 营业主、房地产界人 土、外地购买私营业主、政府职 员、事业单位中高 层等房地产界人士、政府 职员、事业单位中高 用坐心T建筑形态一一以小高层、高层为主的中高档综合型社区;主力户型90-100叶和120T50M2为主；客群来源均较分散，主要吸引来自城 区的客户，也有相当局部客户来自于外地；在客户层次上有所差异，雨花是满足 居住条件的客群，而河西奥体板块更多吸引关注于未来开展的客群。奥体板块对全市楼盘整体影响力较强，由于其大都为重量级开发商，所受的关注 更多，其未来情况对其他区域影响较大；雨花板块相对成独立体系，开发体量较 大但比拟稀疏，对于外界影响相对较小。江宁岔路口板块竞争个案 细目明月港

20、湾左邻右里工程地址江宁金盛路8号双龙大街179号工程区属江宁区江宁区开发商南京明月集团南京中浙占地面积500亩286亩建筑面积35万平米30万平米本期户数500余户主力面积2R 80m23R 105 m22R 80m2 27%2R 90m2 27%3R 100-130 m2 42%4R 160m2 14%主力总价 及去化前四组团已销售完毕，第 五组团预计07年7月开盘一、二期已销售完 毕，三期预计07年5 月开盘，总价40万 -70万销售均价48004600交付日期预计2008年中旬预计2008年下半年社区配套幼儿园、会所、商业街幼儿园、会所、网球 场生活设施联华超市、苏果超市、 菜场、江宁医

21、院苏果社区店、江宁医 院主力客群城南片区居民、白领、 退休老人城南片区居民、白 领、拆迁户(1)该片区现有房源较少，都要等到07年中旬开盘。(2)经过五年的开展，该片区的配套已经逐步完备。超市、菜场、小学、幼儿 园、医院基本都已投入使用。(3)交通已不再是该地区的瓶颈，数条公交线路如：101、102、103、27等等, 再加上地铁1号南延线更增加了该片区的人气。(4)该地区的楼盘多为大盘，环境好，容积率低，绿化率高使得这些楼盘非常 有吸引力。(5)该片区对于本案来说是最大的竞争对手。在价格相差600元每平方的情况 下，“商品房”本身就显得很有保障性。西善桥板块(1)青山竹苑：该工程坐落在距离铁

22、道边缺乏十米的位置，工程均为多层，会 有较大拆迁隐患，加上目前该楼盘几乎已经销售完毕，因此对本案影响较小。(2)福润雅居：总建筑面积超大，但由于之间媒体曝光造成的影响，目前属于 半公开销售状态，因此对工程销售进度有一定影响，但因该工程付款方式为可分 期付款，对市场具有一定吸引力。(3)宁南泰山花园：相对交通不太便利，公交路线仅为一条94路，下车需步行 近三站路，但该楼盘优势为周边配套齐全，且单价总价较低。并且开发商承诺三 年内办理两证，如办理不好可以选择退房，这一点很吸引客户，让客户在心理上 基本抵消抗性。总结：以上楼盘对本案影响较小。首先此类均没有较专业的建筑规划及景观设计, 无论从品质、服务等各方面都能表达出本案的优势，并且本案最大的优势就是在 于目前性质已经转为国有土地。