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1、南京房地地产市场场调研报报告第一章南南京市的的区域特特征和城城市概况况第一节自自然地理理概况南京市位位于北纬纬3331，东经经118847，属北北亚热带带季风气气候区，四四季分明明，夏热热冬冷，春春秋短暂暂，雨量量集中，历历年平均均气温116C，主导导风向夏夏半年为为西南风风，冬半半年为东东北风。南京地处我国东西水运大动脉长江与南北陆运大动脉京沪铁路的交汇点，素有“东南门户，南北咽喉”之称。南京境内绵亘着宁镇山脉西段，城东钟山若长龙蟠绕，城西石头山似猛虎雄据，故有“钟山龙蟠，石城虎踞”之说。万里长江自西向南滚滚而来，折向东去；秦淮、金川两河蜿蜒城中；玄武、莫愁两湖依偎东西山水之间，气势雄浑而景
2、色秀美。1. 1城市性质南京是著名古都，江苏省省会，长江下游重要的中心城市。 南京为我国六大古都之一，是国家级历史文化名城。南京的规划和建设要继承古都历史精华，创造融古都风貌与现代文明于一体的城市特色。南京是江苏省省会，也是该省的政治、文化、经济中心，要保证省级管理职能的顺利行使，并形成省内最发达的金融、贸易、信息中心和科教文化对外交往中心。 南京作为长江流域四大中心城市和长江三角洲西部枢纽城市，要充分发挥沿江、近海的优势，增强跨省域的辐射功能和吸引力。1. 2 城市规模1.2.1人口规模l l 全市市总人口口20110年为为6800万左右右，远景景按10000万万人口预预留，城城镇人口口20
3、110年为为5200万左右右，远景景按8770万左左右预留留。l l 都市市发展区区总人口口20110年为为5300万左右右，远景景按8000万左左右预留留。都市市发展区区城镇人人口20010年年为4550万左左右，远远景按7740万万左右预预留。l l 主城城人口220100年控制制在3000万以以内，远远景下降降到2660万以以内。1.2.2用地地规模 主城城城市建设设用地为为2433平方公公里，人人均城市市建设用用地20010年年为811平方米米，远景景为933平方米米。新市市区、新新城和重重点镇人人均建设设用地按按1000平方米米左右安安排。1. 33主城功功能布局局特征主主城布局局以
4、河流流、铁路路、城墙墙等为自自然边界界。分为为东、西西、南、北北、中五五个片区区。以明明城墙围围合的主主体中片片（旧城城）以发发展第三三产业为为主，强强调环境境品质的的提升和和历史文文化特色色的体现现；东、西西、南、北北四片区区要在继继续保持持原区特特色的同同时，加加强设施施配套和和功能完完善，形形成居住住就业相相对平衡衡，配套套设施相相对完善善的综合性片区区。 西西片是主主城的重重要新区区，具有有以商务务、体育育、文化化等功能能为主的的新城区区的中心心功能；居住与与新业相相协调的的中高档档居住区区的功能能；以滨滨江风貌貌为特色色的主城城西部休休闲游览览功能。1. 4社会经济发展目标依据南京市
5、“十五”计划纲要，将社会经济发展目标调整为：经过“十五”和更长的一点时间的努力，把南京建设成为科学技术先导，古都与江滨特色鲜明，国际影响较大的现代化中心城市。到2010年，基本实现现代化。(一) (一) 以“富民强强市，率率先基本本实现现现代化”为基本本目标，以以结构调调整为主主线，以以改革开开放和科科技进步步为动力力，把南南京做强强做大做做优做美美。到220055年，城城市综合合实力、基基础设施施、社会会文明和和生态环环境等方方面都进进入全国国先进行行列。人人民生活活达到更更加宽裕裕的小康康水平，5年内，力争实现郊县国内生产总值和财政收入在2000年基础上翻一翻。三次产业结构实现“二、三、一
6、”型向“三、二、一”型的战略转变。(二) (二) 进一一步加快快城市化化和城市市现代化化进程，2010年基本实现现代化。成为我国重要的教育基地、科技中心和创新基地，重要的外贸口岸和长江下游地区重要的金融、贸易、信息中心。历史文化名城的国际性影响进一步扩大。(三) (三) 以加加入世贸贸组织为为契机，加加快南京京经济国国际化步步伐，以以建设国国际化大大都市的的长远奋奋斗目标标，促进进和加快快城市建建设步伐伐。本世世纪中叶叶全面实实现现代代化，跻跻身世界界发达城城市行列列。1. 55城市发发展目标标未来南南京城市市发展目目标是： （一）充充满经济济活力的的城市长江江下游现现代化的的中心城城市（二二
7、）富有有文化特特色的城城市国际影影响较大大的历史史文化名名城（三三）人居居环境优优良的城城市人与自自然和谐谐共生的的城市11. 66 城市市环境景景观特色色南京所所处的地地理位置置和自然然环境，悠悠久的历历史文化化，长期期的城市市建设，形形成了南南京山水水城林交交融、古古今文化化荟萃、园园林环境境、宜人人空间尺尺度特色色的景观观环境。 （一）山与水 南京依山傍水而建，山取“虎踞龙盘”之势，水以江、河、湖成网，在长江，钟山的宏伟气势中，引入弯曲绕的秦淮河，以悠静的玄武湖、莫愁湖形成了南京独特的城市空间。 （二）城与林 都城布局与自然山水结合，以明城墙保护为中心的绿化系统、水系、步行系统的建设必将
8、保持与强化城林的空间特色。 （三）路与树 由于南京冬寒夏热的特点，树种系以落叶树为主，夏季成荫快，因此南京的绿不是以草坪见长，而是以“绿色隧道”（林荫道）和“林”为特色。第二章南南京总体体房地产产市场分分析南京房地地产市场场以地理理位置来来划分可可分为五五大版块块城北北、城南南、河西西、江北北、江宁宁版块。第一节南南京城北北板块发发展综述述2.1.1城北北板块简简介城北北位于南南京城的的北部，区区域东到到红山路路及周边边，南临临中央门门以南部部分，西西面、北北面均被被长江环环绕。整整个区域域面积约约50平方方公里，常常驻人口口55万，土土地资源源丰富，自自然景观观优越。城北下关区内主要包括中山
9、桥、车站、热河南路、建宁路、宝善桥、小市六个街道，以中山北路为主干道，四通八达，是一个生活机能较完善，市政配套较齐全的小区。而红山片区内以一条红山路贯穿南北，北接和燕路，南通新庄立交桥。整个城北辖区内有南京长江大桥、铁路南京东站西站、南京长途汽车站以及最大的内河港口南京港，横贯东西的建宁路龙蟠路连接沪宁高速和绕城公路，可达沪宁沿线城市和安徽等地：而沿建宁路向北，过南京长江大桥可以顺利进入苏北地区，是南京乃至华东地区重要的交通枢纽，通讯、电力、供水、供热、交通等服务设施完善。辖区内有南京市重点小学姜家园小学、天妃宫小学、小市小学、小市中心小学以及重点中学第十二中学、小市中学和片区中学渡江中学。而
10、南京大学第二附属医院、港口医院、迈皋桥医院、小市医院、长江医院等基本的医疗设施给人们的身体健康带来了保障。各大银行，例如交通银行、工商银行、招商银行、建设银行、农业银行等更加为居民的生活提供了方便。区域内的超市随处可见，金润发、好又多、家乐福、时代超市、易初莲花、新一佳等国内外大型超市，还有蔬菜、水果、水产批发交易中心，这些都已经成为人们生活中不可缺少的部分。区域内自然人文旅游资源丰富，山、水、城、林相映成趣，自然景色优美，人文古迹众多,具有较大的旅游开发价值。境内有着著名狮子山风景区、阅江楼、绣球公园、渡江胜利纪念碑、幕燕风景区，红山森林动物园，景色优美，富有生趣。2.1.2城北房地产板块介
11、绍城北的房地产市场开发相对较晚，楼盘多集中在下关区，以热河南路及大桥南路附近居多，由于邻近南京西站及下关码头，该地区公共交通设施极为方便，有18W、16W、特1W、32W、34W、39W、53W、57W、307W、302W等多条公交线直通闹市。同时，一些较大型的批发市场，如果菜批发商场，茶叶批发市场等也在下关区内，部分楼盘其售价已超过6000元/m2，至于铁路线以北地区地域广阔，但交通目前相对不便。不过，这种情况有望得到改善，地铁1号线直达迈皋桥。其附近的楼盘也具有一定的升值潜力。一条铁路线、一个城门洞之隔，城北板块的境遇与城中、城南等热点板块绝然不同。目前城北板块的楼盘售价相对处于较低水平，
12、每平方米约4500元，但其中也不乏售价冲高者价格超过了6000元/ m2。目前城北的购房主力仍集中在本区域居民中，板块在整体上尚未走出地域限制。城北板块中南区的楼盘多集中在热河南路及大桥南路附近，周边便利的公共交通及大型超市布列左右，对解决第一居住问题的购房者有一定的吸引力。老城环境整治扩大了城北板块的发展潜力，狮子山、绣球公园、小桃园市民广场的重塑对楼盘的环境影响巨大。2.1.3 城北板块区域市场分析城北房地产市场主要包括：下关片区以及红山片区在内的两个片区。 下关片片区下关关区位于于南京城城西北部部，西临临长江黄黄水道，东东倚明代代古城墙墙，具有有长江南南京段最最为开阔阔、直观观的一段段江
13、面和和最主要要的生活活岸线，是是“六朝古古城主城区区之一，濒濒临122公里长长江黄金金水道，素素有金陵陵北大门门之称。总总面积约约31.38平平方公里里，人口口37万，辖辖区6个街道道办事处处、一个个社区居居委会、一一个村民民委员会会。去年年全年完完成国内内生产值值6.663亿元元，增长长13.5%；实现财财政收入入4.008亿元元，增长长22.2%；地方财财政收入入1.991亿元元，增长长16.3%；完成固固定资产产投资88.8亿亿元，是是一个南南京建设设融古都都特色与与现代文文明于一一体的现现代化滨滨江城市市的窗口口性区域域。境内内从大桥桥南路高高架桥到到中央门门立交桥桥近3公里的的建宁路
14、路地段，已已经聚集集了百货货、服装装、汽车车、五金金、化工工、家具具、装饰饰等155个初具具规模的的专业市市场，一一个特色色独具的的南京“第三商商圈”在这里里迅速崛崛起。同同时“第三商商圈”内平均均每天约约32万人人次的人人流量几几乎与新新街口、湖湖南路相相当。区区别于新新街口的的大商场场和中高高档商务务区、湖湖南路的的小型精精品店，“第三商圈”则形成了大众化的经济实惠型市场特色，同时也为城北的房地产经济带来了无限商机。在经济日益发展起来的形式之下，下关的房地产市场日日更新也是必然之势。目前下关区内的房地产开发量是整个城北区域内开发量最大的一个片区，从2000年以来，很多楼盘象雨后春笋般拔地而
15、起，四平苑、佳乐福新寓、方圆绿茵、北苑景虹、金川苑、紫云苑、绿城花园等都是耳熟能详的小区，百合果园、桃源府、亚都锦园、金源太古城、好风如水、星河翠庭、田园美居、欣芝园、汇林绿洲等使得下关的房地产市场越来越热闹起来。而世贸集团倾巨资在宝善地块打造的世茂滨江新城将成为下关地区的标志性区域！ 红山片片区红山山片区位位于城北北区域的的东北向向，包括括红山路路、和燕燕路以及及幕府东东路、迈迈皋桥周周边的范范围，辖辖区内总总面积约约20平方方公里，常常驻人口口15万左左右。随随着城北北经济日日新月异异的发展展，红山山片区也也跟着创创新的步步伐，力力求在城城北的经经济发展展领域中中占有一一席之地地。这些些举
16、动都都是人们们有目共共睹的，一一是成立立招商服服务中心心。二是是密切与与省、市市各涉外外部门的的联系。三三是构建建完善信信息系统统。四是是在市以以上涉外外对口部部门高薪薪聘请有有能力的的人才。使使得本区区域的经经济实力力向着一一个前所所未有的的前景发发展下去去。经济济上去了了，人们们的衣食食住行也也理所当当然的也也上了一一个新的的台阶。因因此区域域内的房房地产市市场也跟跟着红火火起来，房房价跟着着节节攀攀升，已已经上涨涨到了550000元/ mm2。一一座座高高楼也快快速立起起，弘燕燕名居、红红山韵致致居住、文文锦雅苑苑、墨香香山庄、阳阳光嘉园园、阳光光雅居、燕燕语华庭庭等数不不胜数，标标志着
17、区区域里房房地产市市场的一一个新纪纪元。22.1.4城北北优劣势势分析 优势势分析根根据现有有价格统统计，城城北目前前的房价价已上升升到了550000元/ mm2，这这跟本区区域的经经济迅速速增长是是不可分分割的。随随着南京京建设城城北的大大举动措措施下，城城北的房房地产市市场也将将跟上一一个新的的高度。而而现政府府着力打打造城北北这个“第三商商圈”，区域域内的房房价有可可能再上上一个台台阶。未未来城北北打造繁繁荣后，这这将能够够把城北北目前的的总体客客户群从从本地逐逐渐拉伸伸到各个个区域，使使得越来来越多的的人走向向城北。城北目前的物价比其他区域较为便宜，而且购物也极其方便。有家乐福、易初莲
18、花、时代、好又多、金润发、新一佳等大型超市，有金桥、玉桥大市场，南京商厦大型购物商场以及蔬菜、水果、水产批发中心，可谓是一应俱全。城北的交通非常便利。由于是老城区的缘故，辖区内交通设施较为完善。有长途汽车客运站、南京火车站、还有中山码头。公交线路也四通八达，31W、34W、16W、18W、39W、12W、54W、10W、21W、302W、307W、13W、42W、66W等多路公交车连接各个要道。城北境内有着优美的风景名胜。美丽的长江、狮子山、阅江楼、绣球公园、幕燕风景区、渡江纪念碑、红山森林动物园、小桃园等都吸引了大量的人们前来。而城北又属于南京市的老城区域，各项配套设施齐全，可谓是应有尽有，
19、为居民的生活提供了无限的方便。 劣势分分析虽然然城北现现在各项项经济不不断发展展起来了了，但是是本区域域仍然是是南京六六城区中中发展最最为落后后的区域域，还有有着很多多不完善善的地方方。近年年引进了了家乐福福、易初初莲花大大型超市市，才使使该区的的购物环环境有所所改善。城北区域内的文教明显落后于其它区域，学区不好，只有第十二中学是较知名的学校。文化底蕴不足，不像其他区有为数众多的大学、知名的中学和小学。致使居民的素质不是很高，也导致他们的口碑不好。城北目前的经济不发达，还跟不上其他区域，因此居民的收入普遍偏低。南京火车站以及较多的沿江码头、长途汽车站、农贸产品市场的集中于此，外来人口很多，使得
20、该区的治安状况存在较大的隐患，给该区的综合治理带来一定的难度，而且导致卫生状况也较差。城北距离南京中心区域较远，文化娱乐等场所和设施也不多，实力强大的公司很少在此驻扎。2.1.5城北区域前景展望随着世茂集团在南京的大施拳脚，城北滨江隧道的建成，该片区将打造成为未来南京的“外滩”，成为南京市一流的高尚住宅区。而我们要抓住的是两个重点的方面，一是加快中心地区开发建设，打造南京城北第三商圈；二是加快宝善地区和静海寺、天妃官开发建设，建设最佳人居环境、旅游休闲景区。由此看来城北的房地产发展前景是无可限量的。从经济角度看打造第三商圈的意义。建设建宁路市场一条街，着力打造中央门-建宁路第三商圈，使之成为城
21、北的CBD，有利于快速提升建宁路市场信息建设的规模、档次和水平，提高知名度，形成品牌市场群；有利于为可持续发展提供重要保证和更加广阔的经济发展空间，实现经济发展与城市建设互动，营造城北加快发展的新优势，实现跨越式发展新动力；有利于培育新的经济增长点，为实现区域经济翻番目标提供有力支持。从自然环境看建设最佳居住区的意义。静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区地理位置独天得厚，依山傍水又临江，交通便捷，自然环境十分优越，加快静海寺、小桃园、宝善地区、幕燕地区开发建设，有利于快速改变城北中心地区城市面貌，优化区域环境，改善人民群众的生活居住条件；有利于提升城北建设整体水平，塑造南京滨江新形象；有利于迅速
22、改变人员结构，提高城北地区人员整体素质；有利于较好整治和改变城市容貌，美化优化城市空间，展现城北现代特色，营造商业氛围；有利于展示古城历史文化遗存，再现城廓山环水绕，桃红柳绿梅艳，百姓安居乐业的美景。着力推进上述地区开发建设的意义。开发建设城北CBD，推进和精心打造中央门-建宁路第三商圈；建设静海寺-天妃宫、小桃园-姜家园、宝善小区和幕燕地区，创造最佳旅游、休闲、居住环境，有利于吸引更多外商来城北投资建设，提升城北经济总量，增强全区域经济综合实力；有利于带动和促进地区开发建设，进而促进商贸商务区建设和沿江开发改造；有利于提高城市化现代化水平，提高人民群众的生活质量，全面推进全区域三个文明建设协
23、调发展；有利于扩大社会就业和维护社会稳定。宝善地区的开发建设，是塑造现代化滨江风貌的点晴之笔。静海寺-天妃宫历史景区和小桃园历史景区建设，为推动全区旅游经济发展将注入新的活力。随着政府加大整治城北的力度，这里的治安逐渐好起来，人们的素质也日益高起来，一股新的风潮正慢慢刮来，城北以崭新的面貌面对到来的人们，经济上来了，区域内人们的物质生活水平也上升了，这将为城北的房地产市场带来无限商机。城北地区的房地产市场前景无可限量，随着目前城北区域的经济不断发展，各项生产也跟着进步，这里的房地产将向着一个新的高度进军。虽然目前本区域在南京各项排名中略显劣势，但是跟着发展“第三商圈”的势头，一切都是崭新的开始
24、，城北地区终将成为房地产市场中发展潜力最大的区域，终将发展成为最有势力的区域，在南京房地产市场中领导一个不可获缺的地位！第二节城城南板块块发展综综述2.2.1城南南区域概概述城南南板块位位于南京京市主城城区的南南部，南南至宁南南新区，北北抵健康康路沿线线，东至至大明路路，西接接长虹路路及周边边地区，本本区域行行政区划划主要由由秦淮区区和雨花花区两个个区属组组成。经经济方面面，该区区域主要要在近五五年来，在在秦淮区区和雨花花台区区区委、区区政府带带领下，广广大人民民群众充充分发挥挥区域优优势，适适时调整整区域经经济发展展战略，使使经济和和各项社社会事业业保持了了持续、快快速、健健康发展展的良好好
25、势头。早早在两年年前，两两区就已已实现国国内生产产总值557.663亿元元，完成成财政收收入100.199亿元。资资源方面面，该区区域土地地肥沃，物物产丰富富，环境境优美，风风景秀丽丽，历史史悠久，自自古以来来便是人人文荟萃萃、商贾贾云集之之地，素素有“江南佳佳丽地”之美誉誉。交通通方面，该该区域交交通畅通通，水、陆陆、空交交通发达达，多条条公交线线路穿境境而过，新新修建多多条双向向八车道道高等级级公路通通向市区区各个区区域，本本区域距距离禄口口机场较较近，秦秦淮河古古河道亦亦环绕本本地区而而过。犹犹值一提提的是新新开通的的地铁一一号线穿穿境而过过，大大大方便了了该区域域内居民民的日常常出行。
26、政策方面，该区域基础设施健全，投资环境十分优越。改革开放以来，特别是在近年来，该区域在经济、文化尤其是房地产领域获得了巨大的发展。辉煌的发展前景，吸引了众多的国内外客商前来投资创业。收入方面，城南市民收入及人均可支配收入在南京城区属中等偏上档次，根据有关部门最近年调查显示，区域家庭年收入1-3万占被调查家庭的48%，3-5万占37.9%，二者约占85%，高收入购房家庭年收入在10-20万者占2.9%，20万以上者占1.7%。高收入者管理人员占相当比例，年龄偏年轻，且高学历，收入上升空间比较大。2.2.2城南房地产市场概况及分析 城城南房地地产的发发展状况况据不完完全统计计，截止止20005年初
27、初，共有有1300家房地地产公司司在这块块热土上上开发了了近6330万平平方米近近2300个楼盘盘。近年年来，城城南以住住宅为重重点，着着力加强强基础设设施建设设；以旧旧城改造造和新区区开发为为着力点点，全面面推进住住宅建设设；随着着生活配配套的不不断完善善，交通通线路逐逐渐增多多，省市市重点学学区的进进入。大大大提高高了城市市建设和和管理的的层次与与水平，全全区城市市面貌明明显改观观，令城城南这块块古老名名城焕发发出勃勃勃生机。从城南规划部门了解到，政府准备全力打造南京城南新天地具有独特的环境及高档名盘。从2002年下半年至今，城南新区板块在南京的统一规划下开始静悄悄地凸显出来。她独特的气质
28、和魅力，吸引着越来越多的年轻白领及事业成功人士的关注。从我们调查分析，城南板块的生活配套设施日益完善，重点学区逐渐进入，给新城南居住环境注入了新的血液，居住人文素质渐渐提高，吸引了众多企业、医疗、电子界人士、教授及风雨穿梭的商界精英人士的追宠。 城城南地产产板块分分析目前按区区域位置置划分，城城南房地地产业已已形成三三大主要要板块：即大明明路板块块、安德德门板块块及宁南南板块。 大明明路板块块：大明路板板块是城城南起步步较早的的区域。交交通便利利，生活活配套齐齐全，大大型生活活居住区区秦虹小小区点缀缀其中，目目前该地地区是发发展较为为成熟的的生活社社区。该该地区目目前新项项目主要要有：御御水湾
29、花花园、上上河明苑苑、良城城美景、同同创.九龙盛盛世园。大大明路亦亦成为城城南升值值最快的的区域之之一。不不可回避避的一点点是现有有居民素素质在某某些方面面限制了了该地区区的进一一步突破破。从项项目本身身分析、供供应体量量以中低低档项目目为主。从前段时时间市场场调研走走访分析析大明路路板块开开发房地地产较早早，怡馨馨花园、九九龙新寓寓、秦虹虹小区等等现已入入住，大大大增加加了人气气，省重重点中学学、市重重点小学学及幼儿儿院的进进入,市政配配套，交交通线路路都慢慢慢的日益益完善，秦秦虹小区区大明明路又是是南京汽汽车行的的一条街街，综合合以上表表格、楼楼盘均价价基本掌掌握在448000元/平米、销
30、销售火爆爆面积大大都在三三房两厅厅两卫、兼兼有大明明路的便便捷交通通与秦红红路的成成熟配套套，是城城东南的的又一新新兴居住住中心。随随着政府府建设力力度的加加大，特特别是中中和桥拓拓宽、光光华路西西延、宁宁芜铁路路迁出城城外等工工程的开开工，这这里的城城市面貌貌突飞猛猛进，区区域环境境大大改改善，人人文历史史景观突突现，丰丰富多彩彩的现代代化都市市生活由由此展开开。 安德德门板块块安德门板板块紧邻邻安德门门和中华华门两个个地铁出出口，交交通便捷捷，被称称为城南南地铁板板块。该该地区目目前聚集集项目有有：锦虹虹丽都、枫枫情国度度尚圆、四四季阳光光、格林林美地等等。从地地理位置置讲该地地区紧邻邻河
31、西，距距离奥体体中心约约四公里里路程，区区域优势势比较明明显。 宁南南板块宁南地区区总面积积8.99平方公公里，是是离市中中心最远远的地区区。区内内环境优优美，拥拥有5.6万平平方米的的花神湖湖，得天天独厚的的自然生生态环境境及非常常优越的的基础设设施条件件。宁南南新区将将建设成成为高新新技术产产业研发发区为主主，高档档住宅区区、高级级商贸区区为辅的的现代化化城市新新区。近近年来，在在“加大大力度发发展宁南南”措施的的引导下下，该区区域交通通生活配配套等设设施逐步步完善。整整个园区区的建设设是在统统一规划划下实施施的，与与安德门门、大明明路两个个区域相相比，该该板块最最大优势势是周边边环境优优
32、美，55.6万万平方米米的“花花神湖”被人们们称为“南京第第二个月月牙湖畔畔”。主要要集中项项目有，仁仁恒翠竹竹园、康康盛花园园、翠岛岛花城、花花神美境境等，阅阅城国际际等。在南京人人眼里，宁宁南就是是休闲、度度假的好好去处，环环境优美美，5.6万平平方米的的“花神神湖”及大面面积的草草坪绿地地。老人人在湖边边垂钓，小小孩在草草地上玩玩耍，让让你的生生活静悄悄悄融入入到大自自然中。宁南目前前汇集了了众多楼楼盘。现现在交通通线路有有：199、84、60、86、1011、1022、8022、8044路等。周周边配套套有：苏苏果超市市、农业业银行、省省重点雨雨花中学学，市重重点雨花花实验小小学等。随
33、着人们们的生活活不断提提高，经经济收入入渐渐增增加，宁宁南板块块现已被被南京人人民所认认可。2.2.3城南南房地产产市场板板块系统统分析1.技术术分析(1)、价格分分析：从房地产产以后的的走势看看，城南南板块市市政建设设不断在在更新，生生活配套套不断在在完善，重重点学区区及交通通线路日日益的增增加，以以及地铁铁的开通通，城南南板块的的升值空空间较大大，吸引引了高等等人士亲亲睐，给给新城南南明天又又勾勒出出一篇辉辉煌的发发展蓝图图。(2)、独独特卖点点分析城南新区区是全市市重点开开发建设设的五大大城市新新区之一一，区内内环境优优美，得得天独厚厚的自然然生态环环境及非非常优越越的基础础设施条条件。
34、市政基础础设施建建设取得得重大突突破。政政府部门门充分认认识到市市政基础础设施建建设对推推动经济济发展、拉拉动城市市建设的的重要作作用，自自始至终终把市政政配套，基基础的生生活设施施放在重重要位置置。住宅宅建设大大规模推推进。以以改善居居民居住住条件为为重点，切切实加大大旧城环环境改造造和新区区开发力力度。从从聚集人人气。引引进重点点学区，由由：二十十七中分分校、夫夫子庙小小学分校校完成对对路改造造工程任任务，建建设城南南汽车销销售一条条街发展展策略。(3)、城南地地产SWWOT综综合分析析 优势势分析(S)城南是严严格意义义上遵循循“先规划划、后开开发”原则进进行地产产运作的的板块。政政府1
35、55亿巨资资打造,毗邻大大型成熟熟社区、秦秦虹小区区与南京京汽车一一条街大明路路、兼有有大明路路便捷的的交通与与秦虹路路的成熟熟配套、随随着政府府建设力力度的加加大，特特别是中中和桥拓拓宽，光光华路向向西延伸伸。宁芜芜铁路迁迁出等工工程的开开工这里里的城市市面貌突突飞猛进进，区域域环境大大改善，人人文历史史景观实实现，丰丰富多彩彩的现代代都市生生活由此此开始。城城南板块块的优势势更加突突出，其其也将会会吸引更更多的购购房者 劣劣势分析析(W)城南房地地产区域域除了大大明路板板块起步步比较早早外，其其他区域域起步都都比较晚晚。配套套设施相相对比较较落后，公公交线路路少和重重点学校校都比较较少、酒
36、酒店、银银行、菜菜场、超超市比较较远，生生活不太太方便，难难以满足足购房者者日益增增长的物物质文化化需求。另另外由于于近期城城南建设设力度比比较大，给给当地的的生活带带来了诸诸多不便便，比如如：光华华路到大大明路一一带堵车车严重，噪噪音灰尘尘大。另另外，当当地的人人文环境境也不够够好。从从本次市市场调研研可以看看到，周周边居住住人员比比较复杂杂，外地地人口比比较多，给给当地的的治安带带来比较较大的安安全隐患患。 机会会分析(O)1、将军军路沿线线居住条条件已成成熟，居居住的南南移必然然带动商商业圈的的跟进，城城南可能能会成为为南京的的第四商商圈；2、京沪沪高速南南站落城城南，资资金流、信信息流
37、、物物流将在在此汇集集，使这这里具备备了“城”的含义义；3、消息息显示，大大校机场场动迁指指挥部已已经成立立，困扰扰城南的的飞机噪噪音问题题将得以以缓解；4、一个个顶级的的大型购购物中心心将落户户这里，高高级菜场场纳入规规划，而而公交总总站轮廓廓已现。5、有关关专家预预测，今今年城南南板块至至少有两两个热点点值得关关注，一一个是大大明路地地区，据据悉这里里将要建建成一个个居住面面积达110000万平方方米的大大型社区区。另一一个是地地铁效应应带来的的拉动，中中山南路路沿线至至雨花路路一带今今年又将将有众多多楼盘推推出。很很多人士士预测，2005年由于众多新盘的纷纷亮相，城南板块将比以往更加热闹
38、，也将再次给这里带来一个新的发展契机。 威威胁分析析(T) 1、目前困困扰城南南地区房房地产发发展提升升的一个个原因应应归结于于相关部部门政策策不明确确，这给给城南板板块的进进一步发发展带来来了阻力力。业内内人士表表示在目目前土地地存量日日益稀缺缺的趋势势下，城城南的各各大开发发企业更更应当充充分发挥挥团队精精神，由由相关部部门牵头头组织，开开发商之之间整体体协调起起来，形形成城南南板块自自己的特特色。2、经过过近几年年的发展展建设，城城南已不不仅仅局局限于人人们印象象中的老老式名宅宅旧屋，现现在所指指的城南南板块已已被赋予予新的含含义，高高阔纬七七路、夫夫子庙、门门东等城城南地区区的改造造逐
39、步让让这里旧旧貌换新新颜。尴尴尬的是是，城南南的拓宽宽和改变变似乎并并没有为为这里赢赢得更多多的掌声声。一个很明明显的例例子，提提到南京京的房地地产开发发，恐怕怕连普通通老百姓姓对河西西、江宁宁、城东东等板块块都耳熟熟能详，可可是，相相对开发发起步较较早，目目前发展展比较成成熟的城城南地区区却鲜有有人问津津，在各各板块中中竟无一一席之地地！据有有关部门门的统计计资料表表明，在在包括城城南在内内的南京京六大板板块调查查中，消消费者选选择城南南的比例例仅名列列倒数第第二，略略高于江江北地区区，早在在二年前前，就有有人提出出这样的的担忧，坐坐拥南京京一隅的的城南为为什么始始终处于于一种市市场状态态，
40、我们们认为：城南板板块目前前处于温温吞水状状况，一一方面是是消费者者意识的的缺乏，最最主要的的还有深深层次的的原因。2.2.4城南南房地产产市场展展望城南的环环境优势势是不言言而喻的的。随着着人民生生活水平平的日益益提高，天天人合一一，返朴朴归真的的居住理理念将不不断深入入人心，为为广大人人民群众众特别是是成功人人士所接接受。可可以说，对对自然环环境的要要求将会会空前绝绝后地排排在举足足轻重的的第一位位。城南南的这一一环境优优势刚好好可以满满足这种种需求。只只要扬长长避短，城城南房地地产一定定能够在在南京楼楼市里争争取一个个更大的的市场份份额。而而且，只只要政府府合理规规划，开开发商通通力合作
41、作，一定定能够树树立城南南品牌效效应，打打造城南南地产新新形象。在在今后55-100年乃至至更长的的时间里里独领风风骚，城城南将保保持一个个比较旺旺盛的势势头，成成为购房房者的居居住乐园园。第三节河河西板块块发展综综述河西，顾顾名思义义即秦淮淮河以西西地区。习习惯上将将该地区区分为北北、中、南南三个部部分。北北部为龙龙江板块块，中部部为以奥奥体为中中心的奥奥体板块块，南部部为纬九九路以南南部分。以下为以以奥体为为中心地地区即河河西新城城区的内内容综述述。2.3.1自然然状况概概述 行政区区划河西西新城区区位于南南京市的的西南面面，城市市主导风风向的下下风向。总总占地约约56平方方公里，其其中：
42、下下关区11.5平平方公里里，鼓楼楼区约66平方公公里，建建邺区448.55平方公公里。西西临长江江，东部部北段至至外秦淮淮河，南南段至凤凤台南路路，南到到秦淮新新河，基基本上为为江河所所围。地地势南低低北高，地地面标高高5.55-7.5米，水塘塘较多，属属长江漫漫滩地貌貌单元。河河西新城城区分为为北部、中中部、南南部三个个部分：（1）、北部部为纬七七路以北北、外秦秦淮河以以西，长长江以东东地区，占占地面积积20平方方公里；（2）、中部为为纬七路路以南、马马东广场场以北地地区，占占地面积积约211平方公公里；（3）、南南部为马马东广场场以南、新新秦淮河河以北地地区，占占地面积积约155平方公公
43、里；（4）、长长江南京京段第二二大岛一一一江心心洲总面面积约1153平方公公里，为为河西新新城区规规划发展展储备用用地。2.3.2自然然生态环环境（1）、土土质环境境土层分布布（自上上而下）大大致分为为四层：1.杂填填土、素素填土。2.淤泥、淤泥质亚粘土、粘土等。呈软塑-流塑状态，属高压缩图，承载力低。该土层分布较厚，且不均匀，由北向南逐渐加厚。3.粉（细）砂等，呈稍密-中密，中密-密实状态，承载力尚可。4.岩石，从北向南埋深逐渐加深，承载力很好。（2）、水水环境河西地区区西侧的的长江江江段属于于夹江饮饮用水水水源地范范围，内内有城南南水厂、北北河口水水厂等水水厂的取取水口和和油脂化化工厂、二
44、二钢等企企业水厂厂取水口口，水质质可以达达到饮用用水源地地II类要要求。主主要湖泊泊为莫愁愁湖。（3）、大大气环境境河西地区区SO22、TSPP、NOXX浓度基基本上可可以达到到居住区区二级标标准要求求。（4）、噪声声河西地地区声环环境现状状质量较较好，基基本可以以满足相相应功能能区划要要求。22.3.3土地地利用现现状南部部地区土土地权属属为国有有土地、集集体土地地和部分分撤村建建居土地地。目前前用地仍仍以农业业用地为为主，雨雨花经济济技术开开发区位位于其中中。该地地区以工工业、三三产为主主，种植植蔬菜、养养鱼为副副。北部部地区经经过近220年开开发建设设已初具具规模，城城市职能能以居住住为
45、主。河河西北部部目前居居住人口口近300万。新城区建建设规划划：河西西新城区区旨在通通过5-10年年的开发发建设，将将该地区区建成可可容纳556万人人口的现现代化新新南京的的标志区区。三大大功能的的定位：一是以以文化、体体育、商商务等功功能为主主的新城城市中心心；二是是以滨江江风貌为为特色的的主城西西部休闲闲游览地地；三是是居住与与就业兼兼顾的中中高档居居住区。新城区规划居住人口56万人左右。根据河西地理和现状的特点，规划形成三大类型的居住区域。一是北部中档住宅区；二是中部中高档住宅区；三是南部高档住宅区。规划新城区与外秦淮河（南河）以东老城区的道路联系通道共有23个：快速路通道3个，主干道通
46、道6个，次干道通道6个，支路通道9个。地铁线3条：1号线、2号线和4号线。规划安排了两处工业用地：北部为鼓楼科技园区，东南部为都市工业园区。规划利用该区滨临长江和秦淮河的地理优势，建成滨江大道、新秦淮河大道及道路两侧的绿化带，形成滨江景观带和滨江旅游基地，展现城市滨江特色。新城区当前建设目标是：在2005年全国十运会召开之前，河西南部建成区达到3-5平方公里，同时还将建成纬八路西延、青石埂路、纬九路、江东路、上新河路、滨江大道等六条景观大道。体育中心周边将以便捷的城市交通，完善的配套设施和怡人的环境迎接十运会。目前以上目标都已基本实现。规划引导：老城范围内严格控制见缝插针项目，全市住宅建设实行
47、总量控制，中高档住宅尽可能布置在河西新城区。土地运作：新城区范围内的土地，由河西指挥部实行统一规划、统一征用、统一储备、统一出让、统一管理；土地出让采取公开拍卖、挂牌交易、协议出让等形式。规费政策：新城区范围内的土地出让价格按楼面地价计算，包含土地征地拆迁补偿费、土地出让金、城市基础设施配套费等所有市属权限内的规费。招商引资：土地的推出将采用出让的方式。居住地块面积：每幅出让土地20-50公顷，可开发建设中高档、高档住宅；商业、办公地块面积：150公顷，可分块出让。出让地块位于新城区的中心地带，交通便捷，地铁可直达市中心。2005年举办全国十运会，该地区的基础配套设施将十分完善，人气兴旺；40
48、0米宽滨江景观带的建设，将使该地区环境优美，空气清新，具有怡人性和可适居性。2.3.4河西地区房地产概述 河西西房地产产宏观概概况河西新城城规划的的55.7平方方公里范范围内，主主要分为为北、中中、南三三段。北北段主要要职能仍仍然以居居住为主主，通过过整合已已建区域域，完善善服务配配套，形形成2个地区区中心及及3个邻里里中心；中段结结合近期期即将启启动的体体育中心心，建设设城市副副中心，并并带动片片区的整整体建设设，南段段主要安安排高档档住宅用用地，是是河西地地区未来来发展的的主要方方向。河河西新城城区的建建设，将将按照“一体两两翼”的工作作思路，以以中部地地区开发发建设为为重点，以以北部地地区环境境综合整整治和南南部地