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1、管理责任部门：工程部发行日期变更后内容变更前内容编制人审核人批准人分发部门列表:部门名称份数部门名称份数工程部11 目的为规范电梯系统的维修保养工作，确保电梯系统设备设施处于良好工作状态，及时、 高效、平安地做好电梯系统各项维保工作，防止平安事故的发生，同时满足用户平安 可靠使用电梯的需要，特制定本作业指导书。2 适用范围适用于精通物业电梯系统的维修保养工作的管理。3 术语电梯系统：广义的电梯概念包括载人（货）电梯、自动扶梯、自动人行道等，是指 动力驱动，利用沿着垂直或倾斜角度小于15的刚性导轨运行的箱体或者沿固定线 路运动的梯级（踏步），进行升降或者平行运送人、货物的机电设备。狭义的电梯（美
2、 Elevator,英Lift）是指服务于规定楼层、有轿厢的垂直或倾斜升降设备，不包括自 动扶梯、自动人行道。精通物业全部采用垂直升降电梯。4 职责电梯工：负责跟进电梯维保单位对精通物业电梯设备的日常维修、保养工作，按期完 成电梯保养现场验收评定工作。电梯平安管理员：负责电梯日常维保工作的监督检查，以及工作记录的核实确认。工程主管：负责协调维保单位日常维修保养工作，监督维保工作执行情况，及时将电 梯系统维保信息上报工程部经理。工程负责人：对电梯维修保养单位及维保人员资质的审核，维保合同的签订和维保计 划的审核。作业内容电梯系统保养工作流程5.1.1 电梯系统保养工作流程电梯系统保养工作流程工作
3、流程图工作流程图工作流程说明工作要求报批1、工程部每年12月1曰之前，汇总全年度电 梯运行和维修保养资料。提交资料包括如下：全年设备故障问题汇总。维修材料分类、费用汇总及预算。 电梯系统运行频率，及运行现状。 对可能存在的问题和隐患进行统计。 备品、备件计划等。1、维修保养和运行资料收集本年度保养记 录、故障记录及维修记录等。3、要求维保商根据电梯系统运行状况制定维 保计划和施工方案提交工程部审核。4、如果电梯系统保养目标和要求不清晰、具 体、实际，需重新讨论并确定其维修保养内容 和工作要求。5、如果维.方案符合工作要求和管理目标， 那么进入审定环节。2、制定电梯系统维修保养年度计划的 原那么
4、是：(1)电梯维保的频率：每15天至少一次；(2)电梯运行状况(故障隐患)；(3)合理时间(避开电梯使用高峰期)。3、电梯技工将相关资料收集好后提供给工 程负责人。4、工程负责人根据资料分类和统计分析， 制订计划要全面、具体和其实可行。5、预算费用上年、下年度变化幅度不得超 过 15%。6、维保单位应具备相应的资质。6、将电梯保养报告及维保合同上报公司领导 审批。电梯维保合同签订合同签订合同7、与维保单位签订维保合同。1、电梯维保单位按照合同约定实施电梯维实施维保实施维保保。2、电梯系统保养工作按电梯系统维修保 养内容和要求进行。1、幸福里电梯系统的保养计划实施严格按 以下方式进行：监督检查3
5、、电梯系统月度、季度及年度维修保养计 划实施情况，由工程部电梯技工现场监管和 定期检查。4、如电梯系统保养未按规定进行的，要求电 梯维保方限时整改。(1)(2) 部。(3)每栋同一时段只可停一台电梯。电梯停运前应先告知监控中心和工程停梯期间于Bl、1F电新前摆放检修立牌。(4)维保单位应每月对电梯做一次保养工 作。2、维修保养工作需严格按照每15曰、季 度、年度保养计划进行，是保养计划落实的 依据。3、维保单定期交由工程部电梯工或平安管 理员确认。XZ1、工程部按公司规定对电梯系统保养工作计 划具体实施情况进行检查验收。并出具月度考 评报告。2、工程部电梯技工对电梯系统保养工作计划 具体实施情
6、况进行抽查。3、如检查结果与合同约定不符或违反平安 操作规定的，那么应立即整改，严重问题上报 工程负责人或物业主任。1、电梯系统保养工作的实施情况，严格按 电梯系统维修保养内容和要求进行检查。2、电梯系统保养工作的实施情况，工程部 严格检查，检查结果是支付电梯保养费用依 据。会 当帐考核1T电梯技工对电梯维保单据签字确认，按 月整理成册后存档。1、电梯曰常维修保养记录表于每次维 修保养后3天之内存档。2、维保单据需长期存档。电梯曰常维修 保养记录表( 工作结束5.1.2 电梯系统日常维修工作流程电梯系统日常维修工作流程工作流程图工作流程说明工作要求支持记录表1、报修人将报修信息告知工程部，1、
7、电梯维保人员接到报修信息。由工程部确定是否需要向电梯维保人员报修。紧急和特殊情况任何部门及 住户可直接向电梯维保人员报修。2、电梯公司维修人员接到报修后需带 上必要工具、维修护栏等及时赶到现 场处理。3、确认故障类别：(1)如发现问题严重，需紧急处 理，那么按照突发事件紧急处理流程处 理。(2)如果问题一般，不会影响电梯 正常运行的，且有备品备件那么立即处 理。(3)如果现场故障严重，影响较 广，且故障处理时间需求长，那么汇报 工程经理商议维修方案。2、电梯运行出现故障后，持证人员 应在15分钟内到达现场做救援处理。 接报务必了解故障设备情况，尽可能 带齐相关工具。3.1、 现场维修时需严格按
8、照电梯安 全操作规程进行作业。3.2、 工程部电梯技工现场跟进故障 维修处理情况，必须排除平安隐患后 才能投入使用。3.3、 对维修更换零配件，涉及金额 较大时，需及时请示主管领导。4、问题未处理完成的，汇报工程主 4、对于未处理完的问题，必须详细 管，如有必要需上报相关领导。及时做好技术交底工作。做好维修工作记录和技术交底工作。5、处理完成后填写工作单并消单。5、维修完成后认真详细做好维修记录。自检故障1、电梯系统维保工作中或例行巡查 中发现电梯设备问题。1、发现电梯系统出现问题时尽快 安排，故障严重的维修或上报工程 部经理后安排维修。6、处理完成后填写工作单。7、维修记录需长期存档。2、结
9、合电梯使用的频率、运行状况 进行全面排查，发现相同问题普遍， 涉及设备较多，上报公司领导。制定 维修方案后实施具体维修。3、如属一般性故障那么进入正常维修 阶段。4、电梯技工跟进对维修结果进行验 收。2、电梯维保人员对相关问题详细情 况跟进确认，如问题较多影响较广需 及时上报。3.工程部对日常维修单进行汇总分析 4、维修所需备品、备件提供按电梯 5、现场维修时需严格按照电梯平安 操作规程进行作业。6、必须完全排除平安隐患后才能投 入使用。5.2电梯系统维修保养内容和标准工程维护保养及巡检工程机房1 .通道应通畅无障碍物、照明、通风设施有效。2 .机房内应清洁卫生，不得堆放杂物。3 .机房内温度
10、要维持540 ,窗户防飘雨设施完好，机房无积水。4 .消防器材在有效期内，摆放明显置。5 .机房地砖、墙面隔音板完好，无破损。手动盘车 装置1 .手动盘车装置齐全，标识明确，操作说明清晰详细。2 .制动器松闸板手应挂在制动器附近容易接近的墙面。3 .盘车、救人设施置于机房明显位置；平层标志置于明显位置。配电箱/控 制柜1 .各开关装置及保险标识明确、工作可靠无异常。2 .控制柜内继电器、接触器触点应吻合，无积碳和熔焊现象。3 .电子板插件固定要良好，外表无积尘，无异味。4 .门锁及平安回路无短接线。5 .设置有故障检测功能的微机电梯，需检查故障记录并做相应处理。6 .布线整齐，线槽盖板齐全、严
11、密，接地良好。7 .各接线端子标志和编号清晰、并紧固，无氧化及接触不良。8 .清洁卫生良好。9 .各电气部件的工作状态及检测点的工作参数符合产品说明要求。10 .断错相保护功能正常。11 .动力和控制回路的电气绝缘符合标准要求八12 .控制盘、各种开关、按钮、蜂鸣器、电铃、对讲，指示灯、照明不缺损，工作正 常，灵活可靠，接线端子压接牢固，导线编号清楚无误。曳引机 曳引轮 减速厢1 .外表无积尘及油污，油漆无剥落；箱体密封可靠。正常运行时曳引轮与钢丝绳之间 无严重滑移现象。2 .各运转部位润滑良好，运转时应无异常响声及振动。3 .传动部件啮合状态良好，无异常温升。4 .曳引轮绳槽无严重油垢，磨损
12、无异常。5 .曳引轮线槽磨损严重时，需满足曳引条件要求，并确认更换或监控使用。6 .所设置的防止机械伤害的平安装置固定可靠，警告标识清晰。7 .所设置的防止钢丝绳脱离装置应稳固。8 .曳弓1轮在各负荷状态卜的垂直度偏差不大于2mm。9 .轴承应无异常发热、无异常声音。10 .轴承按润滑要求定期加注。11 .曳引机减振装置、限位挡块及缓冲橡胶齐全并固定可靠；橡胶外表无裂痕、老化现 象。12 .减速器内润滑油清洁和润滑性能良好，油面高度在油标规定范围内。制动器1 .制动器动作灵活、各部件齐全并可靠固定、所设置的电气触点接触良好。2 .制动轮光洁、无异常划痕，运行时无异响。3 .制动器线圈外表无异常
13、发热、电气接线可靠。4 .制动器机械机构各相关尺寸按产品标准要求调整正确。5 .制动器闸瓦工作可靠、磨损无异常，接近使用期限时应更换。6 .制动器解体清理、各运动部件选用规定润滑剂。7 .解体清理装配完毕的制动器性能应满足相关制动要求。导向轮1 .旋转顺畅、无异常声响；绳槽无严重油垢，磨损无异常。2 .所设置的防止机械伤害的平安装置固定可靠，警告标识清晰。电机1 .工作无异常发热和异常声响、外表清洁卫生。2 .定子线圈应清洁、无积尘。3 .电机的接线端子固定可靠、接触良好，无明显氧化及锈蚀。编码器1 .固定可靠、清洁卫生、转动灵活，无异常声响。2 .接线端固定可靠、接触良好。钢带1 .钢带受力
14、均匀无扭曲，无裂痕或破损现象。2.位置固定可靠、外表清洁、无明显氧化。限速器和 平安钳1.各运动部件转动灵活、无异常声响，铅封或漆封标记齐全，无移动痕迹。2,钢丝绳及绳槽无严重油垢，磨损无异常。3 .所设置的电气开关及触点工作可靠，接线良好。4 .限速器、平安钳联动试验可靠；限速器可靠固定、垂直度偏差不大于0.5m轿厢1 .轿内应后标明额定载重量、人数和制造单位的铭牌。2 .电梯使用守那么、紧急情况时联络 。3 .电梯注册登记标志，电梯年检合格证。4 .轿厢壁、天花板 及地板轿内应清洁。5 .应存在严重的变形、磨损、生锈、腐蚀。6 .如轿厢重新装修，不应使用易燃材料，且需检查及调整平衡系数。轿
15、内操纵 箱及显示 器1 .按钮、开关无明显的老化、损伤，标记清晰、功能正常。2 .所设置的轿内检修盒面板锁有效，检修盒内各开关功能正常。3 .显示器外表无破损，显示状态正确无误，图像清晰无抖动、马赛克、黑屏。轿厢照明 和空调1 .轿厢内照明工作应正常，轿内地板的照明度要在50Lx以上。2 .应定期检查空调运行情况。轿厢门、地 坎、护脚板1 .不应存在严重的变形、磨损、生锈、腐蚀。2 .轿厢地坎及上坎清洁无积尘。3 .轿门门滑块齐全，无脱落。4 .护脚板符合标准要求并固定可靠。5 .阻止关门所需的力不应大于150N。6 .门扇与门扇，门扇与门框、地坎之间的间隙符合标准要求。7 .轿门门滑块、轿门
16、门挂轮、门挂板偏心轮检查磨损及间隙调整。8 .不应出现因轿门滑块磨损而产生噪音。轿门 开关1 .开关安装应紧固、无松动。2 .开关动作位置应适当，开关动作时电梯不能启动或停止运行。3 .如两扇轿门不是直接连接，副门锁也应正常动作。门机 系统1 .各部件固定可靠、运动机构传动灵活、润滑良好。2 .开关门顺畅，无异响及卡阻。3 .开、关门装置的传动链、带不应松驰和过度磨损。4 .所设置的光电平安触板清洁无积尘，发射接收准确无误动作。5 .平安触板的动作应灵敏可靠，电梯故障时在轨箱内能用手将门拨开。6 .接线端子标记清晰、固定可靠、接触良好，无明显氧化及锈蚀。7 .机械平安触板相关尺寸调整符合产品要
17、求。8 .平安装置动作应迅速可靠；平安装置动作时轿门应反向开门，运转应平稳。9 .开关门位置、速度传感装置工作正常。地坎1 .轿厢地坎、轿门边缘与井道壁之间的距离不能超越规定尺寸150mm。2 .轿厢地坎与厅门地坎间隙、轿厢地坎与厅门门锁轮间隙检查符合标准。井道壁1.如装有井道壁防护网或防护板，防护网（板）不应松脱或损坏。轿门机械锁装置1 .应符合相关的动作条件，动作应灵活、可靠。2 .如依靠电磁装置动作，电磁装置动作正常，温升不应过高。警铃和电 话1 .报警装置、通话装置的按钮标记清晰、功能正常。2 .外部的警铃及 等设置在管理员常驻的消防中心或值班室。3 .为方便紧急救援、检修，机房与轿厢
18、间应设置 联络装置。4 .设置在轿内的紧急联络装置要使用方便，停电时应能通话1小时以上。轿顶检修 装置1 .轿顶检修装置应优先于其他一切检修装置。2 .检修开关动作应灵沽可靠。轿顶停止 开关1 .停止开关的动作要良好。停层、平层 装置1 .各平层感应器外表清洁无积尘，感应器与感应片的各相关尺寸符合要求。2 .确认轿厢运行时产生的位移不会导致感应器与感应片碰撞。3 .电气连线固定可靠，接触良好。4 .平层误差在正负7mm以内轿顶照明 及开关1.轿顶照明、照明开关及防护罩应齐全并良好，有备用灯泡。轿J贞面1 .轿顶囿清洁无油万、无杂物。2 .轿J贞面各装置电气布线整齐。轿顶反绳 轮1 .钢丝绳槽无
19、严重油污，不应有过度磨损，绳轮转动灵活；轴承润滑良好，无异响2.绳轮应后防护罩和挡绳装置，挡绳装置的位置合适。导靴滚轮1 .滑动导靴的衬垫工作面磨损量小于1毫米。间隙应均匀。2 .导靴（滚轮）安装尺寸符合产品要求。3 .轿顶、对重上油杯内油量充足且油杯不漏油、不破损。称重 装置1 .称重装置的安装位置正确，动作状态应良好。2 . 3茜载、超载信号所对应的电梯控制功能及相关声光信号正常。3 .对于连续检测载重量变化的称重装置，应定期通过电脑数据检查是否正确。1.定期调整称重装置的初始状态。对重1 .对重架的连接螺栓不应松动和生锈腐蚀。2 .对重如有反绳轮，其绳槽磨损不应太大，轴承润滑良好，无异常
20、噪音。3 .绳轮应有防护罩和挡绳装置，挡绳装置的位置合适。4 .对重块应固定可靠，运行无异响。5 .绳头连接装置应固定可靠；如用螺杆连接，应至少用两个并紧螺母，并用开口销锁 紧。限速器钢 丝绳1 .钢丝绳槽磨损在规定值以内。2 .钢丝绳不应有断股现象，不应有过量的断丝和磨损。3 .与平安钳拉杆的连接部位材料不应有过量的磨损、锈蚀。4 .端接部组装应良好，应使用三个绳夹夹紧，夹绳方向应正确。主钢 丝绳1 .钢丝绳的张力应均等，与平均值偏差不超过5%o2 .钢丝绳断丝在各绳股之间均匀分布时，在1个捻距内最大断丝数不允许超过总丝数 的10%,不允许钢丝绳外表后较大的磨损或锈蚀，磨损的钢丝绳直径不得小
21、于原直径 90%o导轨及支 架1 .限 速器、平安钳联动试验后，应将平安钳动作痕迹打磨平整。2 .导轨及支架外表清洁，无严重油污及锈蚀。3 .导轨撑架、压板的紧固件不应松动。强迫换速、 限位、极限开关1 .开关紧固可靠，开关动作部位不应生锈，滚轮无严重磨损。2 .开关动作位置要适当，符合产品要求。3 .电气触点接触良好，各开关相应功能应正常。4 .轿厢或对重接触缓冲器前极限开关应动作。厅门1 .门头清洁，无垃圾杂物，厅门不应严重变形、磨损、生锈、腐蚀。2 .门开关动作应顺畅良好，无卡阻、异响。3 .厅门关门到位的电气保护装置功能正常。4 .门扇采用间接机械联动时，被动门电气连锁保护装置功能可靠
22、。5 .在层门最不利位置，施加外力，门扇之间的间隙不超过30mm ,且无停梯现象。6 .厅门三角锁动作、复位灵活，开锁钥匙应经授权使用。7 .门导轨、电机、轴承、锁钩、臂及各滚轮应灵活转动润滑良好；8 .平层状态合格，平层误差在正负7毫米以内；9 .门扇与门扇、门扇与门框、地坎之间的间隙符合标准要求。10 .门锁滚轮的间隙及与开门刀的配合尺寸符合产品说明要求。11 .门偏心轮检查及调整、门挂轮磨损检查。12 .闭门器功能在各层工作正常。13 .厅门门脚胶齐全，无脱离。14 .厅门护脚板可靠固定，运行时不得与轿厢部件相摩擦。15 .不应出现因厅门门脚胶磨损而发生的噪音。16 .轿厢开门刀与厅门地
23、坎间隙应在17 .厅门地坎和轿厢地坎之间的间隙应符合产品及标准要求。随行 电缆及附 件1 .随行电缆两端应可靠固定，不应有打结及波浪扭曲现象。2 .运行时随行电缆不应触及其他部件而导致磨损或损坏。3 .轿厢完全压缩缓冲器后，电缆不得与底坑地面及其他部件接触。4 .轿厢监控线与随行电缆同步捆绑时，必须确保不产生大的晃动和外表破损。大厅按钮及显小器1 .按钮、开关功能正常，且不应启显著的老化、损坏、卡阻现象。2 .显示器的显示应正确、没有缺划、错划的现象。3 .候梯厅应宿足够照明。消防 功能1.消防迫降和消防员专用各项功能应正常，基站消防开关应后适当防护。底坑1 .底坑停止装置不应有显著的生锈、腐
24、蚀现象，开关动作应正常可靠2 .底坑爬梯固定可靠并方便人员平安进出。缓冲器1 .液压缓冲器被压缩后应能自动复位，完全复位后开关才能恢复正常。2 .液压缓冲器的电气保护开关动作灵活，功能可靠。3 .缓冲器所有螺栓应紧固无泄漏，无锈蚀。4 .液压式缓冲器的液量应充足，无泄漏。5 .缓冲器顶面至轿相、对重的距离应符合标准要求。6,缓冲器固定可靠，无生锈、腐蚀现象。平安钳1 .平安钳及联动机构各部件齐全，无过量磨损及损坏。2 .平安钳各楔块与导轨间隙均匀并符合产品要求，夹紧位置正确。3 .平安钳各部件无过多油污，应定期清洁。限速器钢 丝绳张紧 轮、断绳保 护开关1 .限速器动作应灵敏可靠，润滑良好。保
25、持限速器张紧装置正常工作，断绳平安开关 的可靠性。2 ,钢丝绳断裂或松弛时应确保能使保护开关正确动作。3 .电梯运行中不应存在显著的振动、噪音现象。底坑 地面1.应保持良好的清洁状态，排水正常。补偿链或 补偿补偿 链、补偿绳1 .补偿绳的张紧轮装置及行程限制开关固定，位置正确，开关功能可靠。2 .补偿链或补偿绳无破损及断裂，无生锈和腐蚀现象。3 .补偿绳张紧力要充分、均匀；电梯运行时补偿链或未卜偿绳不应属地过低。4 .补偿绳的张紧轮不应离地过低，也不应脱出导向轨道。5 .补偿链或补偿绳两端固定可靠，补偿链的一次保护装置正确可靠。其它轿顶、机房设备、井道设施、底坑无杂物，无油污，无积水。6 引用
26、文件序号文件编号名称引用关系类别1第373号令特种设备平安监察条例外来文件2GB16899-1997自动扶梯和自动人行道的制造与安装平安规范外来文件3GB7588-2003电梯制造与安装平安规范外来文件4GB/T7024-1997电梯、自动扶梯、自动人行道术语外来文件5GB/T18775-2002电梯维修规范外来文件62013第4号令中华人民共和国特种设备平安法外来文件7深圳经济特区特种设备平安条例外来文件7 所附表格序号表格编号名称使用处保存期限存放地点1GXJTWY-PLM-G514-01电梯保养验收评定记录表工程部36月工程部2GXJTWY-PLM-G513-01电梯机房巡查记录表工程部36月工程部3维保单位提供电梯日常维修保养记录表工程部36月工程部4印刷成册维修派工单工程部36月工程部