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1、管理责任部门：工程部发行日期变更后内容变更前内容编制人审核人批准人分发部门列表:部门名称份数部门名称份数工程部11 目的为规范精通物业监控、可视对讲、红外周界报警系统的维修保养工作，确保各系统设备设施处于良好工作状态，满足物业管理的正常使用要求，特制定本作业指导书。2 适用范围适用于精通物业智能化系统维修保养工作的管理。3 术语智能化设备：是指红外对射周界报警、可视对讲、门禁、电子监控设备。4 职责工程技工：负责实施智能化设备的日常维修和保养，及对外委维保单位的跟进管理, 负责质量记录的填写和归档。工程主管：负责制定维修保养计划，落实维修保养工作，监督和检查设备保养质量。 工程负责人：负责审核
2、维保养计划，审核外委公司资质以及外委公司的保养结果评定。5 作业内容5.1 智能化系统保养工作流程智能化系统保养工作流程工作流程图工作准备工作流程说明1 .工程主管制定维保计划。工作要求1 .每年年底制定次年的维保计 划并上报工程负责人。2 .审批后的维保计划应在部门 内公示，以便相关责任人及时 跟进执行。实施维保记录表工程设备维保计划及实施情况一览表,恢复检验NY排除故障5.23 .确认维保时间。4 .准备维保工具。5 .准备维保的材料。1 .现场准备。2.实施维保。1 .保养完成后恢复设备运行，校 验运行情况。2.清理现场。1 .填写维保记录。2 .总结维保工作。智能化设备保养内容及标准3
3、 .工程负责人与相关使用部门 协调维保工作时间，保养应尽 量避开设备使用高峰期。4 .对涉及设备暂停使用的维保 工作应先征得相应部门的允 许，如门禁、电子录像系统停 机维保。5 .常用维保工具吸尘器、移动 显示屏、移动电源及螺丝刀等 拆装工具。1 .在公共区域做维保工作时应 设置检修标识，设立“工作进 行中”立牌等。2 .如需暂停门禁系统使用应先 告知礼宾部。3 .维保过程中应阻止无关人员 靠近，防止平安事件的发生。4 .维保工具及材料应统一摆 放。5 .严格按照设备保养要求进行 维保。6涉及高空作业维保的，梯子需 摆放平稳，防止跌倒。7 .带电设备需停电检查，防止 _触_电?1 .恢复设备运
4、行后腐至ii彳亍I青 况是否正常。2 .运行不正常的应及时检查原 因，排除故障。工程主管应根据当年或阶段维 保工作开展情况，纠正偏差， 调整次年维保工作计划以及下 年度维保金额的预算可视对讲保养记录电子监控系统保养记录停车场系统保养记录工程维护保养工程周期周界1 .检查红外线接收、报警主机运行正常、线缆标识清楚、电源变压器防水处理良好。 探测器清洁、安装牢固。2 .清洁探测器外表，安装牢固，检查对射区域有无树枝等阻挡物，及时修剪干扰树 技。3 .检查探测器外观及防水情况，防水受损应检测功能正常后通过打密封胶等方法加 强防水措施。4 .检查电源线及保护套管应完好无损伤，损坏应维修或更换。每年报警
5、2次5 .人为阻挡对射线检测报警功能。6 .检查报警主机运行正常、操作键盘布撤防正常、电源变压器防水处理良好，应能 正常收报和复位。7 .检查并整理报警主机线路，线缆标识清楚，紧固接线端子。8 .使用毛刷清扫报警主机内部尘灰。9 .检查报警主机工作温度，环境温度应不超过40摄氏度。门禁1 .检查门机电源变压器工作应正常，输出电压为DC12V。2 .检查门机控制器接线端子应牢固，否那么紧固螺丝。3 .整理电源线及信号线等。4 .使用毛刷清洁控制箱内的灰尘。5 .检查刷卡门机的工作情况，测试刷卡灵敏度，紧固刷卡感应器。6 .检查电磁门锁面板是否下垂，应与门框紧密贴合，安装稳固，启闭应灵活、有效。
6、玻璃门偏离锁舌时应调整双门至同一水平面，电磁门锁的锁闭延时应为3秒钟，否 那么应调整延时开关拨码。7 .检测开门按钮操作应灵活、有效，紧固接线端子。8 .检查刷卡门机外观，玻璃面板应无缺损、无脱漆。9 .测试刷卡门机呼叫、通话应正常，通话无噪音，音量大小合适。10 .检查管理机通话、开门等功能应正常，显示地址及报警代码应与实际吻合。11 .检查系统主机、读卡器、平安报警传感器、探测器动作应灵敏可靠，线路布置连 接牢固。12 .检查管理主机软件增加用户、权限设定等功能是否正常，并备份数据。每年2次可视 对讲1 .检查弱电井供电、信号线路，紧固接线端子，清除灰尘。2 .检查输出电压应为15-16.
7、5V之间。3 .检查与西门、东南门、北门、礼宾台等通话和监视图像画面应清晰无闪烁，通话 应无明显噪音。呼叫、振铃灵敏可靠，系统电路板安装接线牢固，布线整齐、线缆 标识清楚正确，室外机、围墙机安装牢靠；管理平台机、单元室外机、围墙机功能 正常。4 .有条件的情况下，测试家居布防及外出布防功能，按P/A键为家居布防，按A/D 键为外出布防，按三次A/D四0撤防。5 .测试紧急报警按钮报警主机能收到且报警编码应正确。每年2次车场 道闸1 .检查收银电脑软件使用情况，输入/输出各项功能应正常。2 .测试UPS电源断市电后能够正常续电，且不少于5分钟。3 .检查摄像画面应清晰，能准确识别车牌。4 .检查
8、读卡设备的方位，测试灵敏度，如有角度偏离应调整至合适位置，应在2米 内正常感应。5 .手动取纸票测试，出票顺畅，票面完整，字迹清晰，内容准确。6 .测试道闸与控制中心的对讲通话，应能正常接通，语音应清晰无杂音。7 .检查录像机及灯光补偿设备安装稳固，线路完好，测试光感控制应灵敏有效。8 .检查环境照明金卤灯角度应合适，控制时间适用，时控开关时间准确，否那么应调 整。9 .检查道闸控制箱，箱内应无积水，锈蚀。紧固接线端，清除灰尘。10 .检查闸机内部应无积水，接线应稳固，无灰尘，否那么应及时处理。每月 1次11 .测试手动起/降闸功能，电动操作应灵敏，有效，落闸后闸杆水平。纯手动操作 正常。12
9、 .检查马达工作是否正常，道闸杆起落平稳。13 .测试地感线圈处的地面石材，应无破损、松动，感应灵敏，联动有效。14 .服务器及管理附属设备运行正常，闸杆转轴润滑转动良好，闸杆水平，反光纸完 好、道闸机座固定稳固。监控1 .按照保养计划对电脑进行维护。根据电脑的实际情况与使用情况，对重要部位 的录制硬盘进行调整，如有必要可以增容或者局部内容的单独存储。2 .检查监控图像画面应无抖动，无阴影、无黑屏。3 .检查摄像机内外部清洁无尘，云台转动灵活，焦距、光圈、方向、测量电源电 压正常，安装牢固。4 .检查录像机的操作台切换和调整画面应灵活、有效。5 .检查录像机接线应紧固，标识应完整。6 .检查录
10、像硬盘使用情况，所有硬盘工作应正常，录像保存时间不少于30天。7 .检查各插排插头应接合牢固，无烧黑打火现象。8 .清洁录像机及机柜内的灰尘。9 .检查环境温度应不高于40摄氏度，湿度不大于80%。10 .检查摄像头云台及支吊架是否牢固，转动应灵活、无脱漆。11 .检查摄像头外罩是否完好，并清洁。每年1次电子 巡更1 .管理电脑、手持终端运行正常，数据完整，采集数据正常。2 .检查手持终端显示完整，数据接口完好，打点正常。3 .各巡更点完好，测试功能正常。4 .使用数据线采集数据正常。日常检查背景音乐 （消防广 播）1 .各类声源设备按钮及指示灯工作正常，功能良好、话筒切换正常，联接可靠、扬 声器声音清晰，无沙哑及无声等不正常现象。2 .功放机、碟机、控制器等设备工作正常，各功能操作启效。3 .检查设备线路接线应紧固，线缆完好。每年2次6 所附表格序号表格编节名称使用处保存期限存放地点1GXJTWY-PLM-G521-01可视对讲保养记录工程部36月工程部2GXJTWY-PLM-G521-02消防广播保养记录表工程部36月工程部3GXJTWY-PLM-G521-03电子监控系统保养记录表工程部36月工程部4GXJTWY-PLM-G521-04停车场系统保养记录工程部36月工程部5GXJTWY-PLM-G521-05周界报警系统保养记录表工程部36月工程部