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1、正文目录-、岁末年初表现突出，地产季节效应明显4二、 多重驱动因素犹在，看好年内板块表现8投资建议11三、 风险提不1180%10%.25.8%.15.8% 17.7% 16.7% 18.0%番建设 金科股份 金地集团 万科A 保鼠产 鲁蛇口图表18主流房企2020年归母净利润预计增速 2020年归母净利润增速（Wind一致预期）70.2%60%50%40%30%20%资料来源:必力&平安证券研究所三、投资建议近期在多地城市调控加码、融资端可能收紧传闻背景下，地产板块尤其是优质房企表现抢眼，我们 认为一方面反映出当前板块估值已充分消化政策及融资端可能收紧的预期，另一方面在前期上涨较 快板块出现
2、调整、大盘波动加大、市场风格趋于均衡的背景下，低估值、低持仓、销售持续超预期 的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房 企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金 地集团等；3）受益竣工回升周期及存量市场的物业板块。风险提不D由于疫情对行业开工、复工的影响，可能导致局部房企面临供货节奏、交付节奏不及预期的风险；2基于2019H2以价换量带来的需求提前释放、新冠疫情对房企销售的冲击，假设后续楼市再现调整， 需求释放低于预期，未来存在房企进一步以价换量以提升需求，将带来房企大规模减值风险；3由于疫情导致返
3、乡置业缺失，加上三四线供应较大、棚改退潮导致的需求弱化，行业面临三四线 楼市销售快速下行、局部工程烂尾的风险。图表目录图表1201 5-201 9年各季度涨跌幅均值 4图表2地产板块历年区间累计涨跌幅及相对收益4图表3201 5-201 9年局部行业归母净利润增速5图表4201 5-201 9年主流房企归母净利润增速5图表520152019年全国房地产销售面积、销售额增速6图表620152019年全国房地产单月销售面积、销售额增速走势 6图表7201 8-201 9年主流房企销售额仍保持较高增速 6图表8房地产板块区间涨跌幅在28个申万一级行业排名情况 7图表920152019年房地产基金持仓
4、占股票投资市值比7图表10201 5201 9年房地产基金持仓相对标准行业配置比例 8图表112010年至2015年产业资本及金融资本对地产股的增持情况 8图表12房地产板块估值位于近五年33%分位 9图表13上半年末房地产基金持仓处历史较低水平 9图表14房地产板块年初至今涨幅靠后 9图表15主流房企按2019年分红对应股息率超过3%9图表16全国楼市销售表现持续超预期 10图表1730家主流房企2020年销售增速 10图表18主流房企2020年归母净利润预计增速11岁末年初表现突出，地产季节效应明显回溯近五年地产板块表现，四季度效应明显（岁末年初涨幅优于其余时间段）。从涨跌幅均值来看, 2
5、0152019年地产板块四季度平均上涨8.8%、超过同期沪深300指数5.1个百分点；一季度平均上 涨7%、超过同期沪深300指数0.9个百分点。从单季度来看，除2016年以外，四季度至下年一季 度表现均普遍优于当年其余时间区间。我们认为出现该现象主要因：1）房企业绩高增带来板块估值切换；2）局部年份楼市呈现韧性、基本面超出预期提振投资者信心；3）前三季度涨幅相对靠后、估值及基金仓位相对较低构筑平安边际；4）个别年份险资举牌带来的上涨催化。图表120152019年各季度涨跌幅均值资料来源平安证券研究所图表2地产板块历年区间累计涨跌幅及相对收益地产（申万）相对沪深300涨跌幅（右轴）百分点地产（
6、申万）相对沪深300涨跌幅（右轴）百分点O 5O 巧-1-1229QF-In 229Q3 2019Q* 228Q3 2288 20+Q3 2017Q2 227Q1 2016Q4 2。- 6Q3 29 6Q2 2016Q1 1/ 2。15Q3 2015Q250%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%资料来源：必力办平安证券研究所业绩持续高增,带来岁末年初估值切换行情。受益于本轮小周期高点销售工程步入结算，2016-2017 年地产板块归母净利润同比增长48.8%、31.5%,实现较高增速，2018-2019年有所回落，但仍位 于14%及以上区间。行业比照来看，2015201
7、9年地产板块归母净利润复合增速26.6%,低于电子 （36.1%）,高于商贸（25.4%）、食品饮料（22.4%）、家电（14.3%）、医药（10.2%）。其中，主流 房企业绩增速表现突出，二线弹性标的尤甚，如2018年中南建设归母净利润同比增长263.9%、金 科股份同比增长93.8%,而2018年9月30日至2019年3月31日中南建设、金科股份股价累计 上涨 53.7%、41.5%o图表32015-2019年局部行业归母净利润增速商业贸易（申万）医药生物（申万）电子伸万）食品饮料（申万）O-房地产（申万）家用电器（申万）图表420152019年主流房企归母净利润增速一保利地产一阳光城一保
8、利地产一阳光城万科A一新城控股金科股份中南建设蓝光开展房地产（申万）资料来源：卬加&平安证券研究所销售持续超出预期，缓解中长期业绩增速放缓担忧。受益于三四线去库存带动，2016、2017年全 国销售面积同比增长22.5%. 7.7%,在调控持续加码，棚改货币化弱化等背景下，2018年全国销 售面积仍旧实现1.3%的正增长，2019年销售面积仅下跌0.1%,优质房企更是维持较高增速，基本 面持续超出市场预期，亦利于缓解对行业中长期业绩大幅放缓的担忧。图表520152019年全国房地产销售面积、销售额增速销售额增速销售额增速销售面积增速40% 35%30% 25% 20% 15%10% 5%0%
9、-5%14.4%图表8房地产板块区间涨跌幅在28个申万一级行业排名情况前三季度涨跌幅排名全年涨跌幅排名位资料来源:弘必d平安证券研究所图表920152019年房地产基金持仓占股票投资市值比Q1末Q2末I Q3末Q4末资料来源:必力d,平安证券研究所图表10 20152019年房地产基金持仓相对标准行业配置比例资料来源;I4的d平安证券研究所局部年份险资举牌催化，短期利好股价表现。地产具备高ROE、高分红备受险资青睐，如2015年 “宝万之争”、安邦举牌金融街、2014年生命人寿举牌金地等。在原金融工具准那么下，险资通过年 底增持拉高股价，假设原作为交易性金融资产会计处理，标的上涨将带来投资收益
10、改善利润表；假设原 作为可供出售金融资产，标的上涨将增厚净资产改善资产负债表；假设进一步增持变更为长期股权投 资后，保险公司所持股票以来的公允价值变动（升值局部）将一次性计入投资收益（包括原作为可 供出售金融资产，公允价值变动计入所有者权益的局部），将大大提高保险公司收益。受险资举牌影 响，2015年四季度万科、金融街股价累计上涨91.9%、40.4%,但随着短期影响逐渐消退，其2016 年全年累计下跌12.4%、11.7%,与其他主流地产股表现基本一致。图表11 2010年至2015年产业资本及金融资本对地产股的增持情况产业资本增持次数金融资本增持次数18016014012010080604
11、0200站在当前时间点，我们认为过往年份带动年末岁初上涨的催化因素犹在，看好地产板块后续表现:1）板块低估值、低持仓、低涨幅，主流房企高股息率，增厚投资平安垫；2）楼市销售持续超预期，主流房企销售仍值得期待；3）得益于前期销售高增，优质房企业绩仍有望保持较高增速。图表12房地产板块估值位于近五年33%分位图表13上半年末房地产基金持仓处历史较低水平房地产伸万):PE(TTM) 沪深300:PE(TTM)房地产伸万):PE(TTM) 沪深300:PE(TTM)105 2015/8/172017/8/172019/8/17资料来源:必用d,平安证券研究所占股票投资市值比资料来源:!4的&平安证券研
12、究所图表14房地产板块年初至今涨幅靠后图表14房地产板块年初至今涨幅靠后图表15 主流房企按2019年分红对应股息率超过3%年初至今涨跌幅年初至今涨跌幅80706050403020100-10%务工物料备渔料易 备造属器融饰业输装资料来源:明ad平安证券研究所；收盘价截至2020年8月77口股息率资料来源:血区平安证券研究所；收盘价截至2020年8月77口2020年5月以来全国单月销售面积、销售额同比增速即已实现正增长，7月销售额增速（16.6%） 创年内新高，楼市回暖程度及持续性超出预期。统计的30家房企前7月销售目标完成率48.4%,在 完成全年目标假设下，812月合计销售额同比增速将达2
13、1.4%,销售表现依旧值得期待。图表16全国楼市销售表现持续超预期销售面积单月同比销售额单月同比资料来源:卬力&平安证券研究所图表17 30家主流房企2020年销售增速1-7月销售额同比增速8-12月目标销售额同比增速中士招蜃口 一新看股集团 一禹望团 时帝国控股 越靠产 一富馅产(权益 )雅景 中i股 一佳豳杈M 一世羹团 正量团 一碧营杈M )新普股 中臂大 刖龙簧团权益) J旭卷瞿团 融国 J弘锢产 一合皇票富 华曹地 上中,茂 首亶业 )中 EH 一绿颦国(含代建 J融扇国 X金葡份 宝福产 一远量团 一龙瞿团-80%60%40%20%0%-20%-40%资料来源：仿&平安证券研究所主流房企业绩增长仍值得期待。根据WIND 一致预期，招保万金2020年归母净利润预计增长15% 以上，二线标的增速普遍高于20%,其中中南建设、蓝光开展、阳光城预计增长70.2%、44.8%、 34.6%,业绩增长带来的估值切换行情依旧值得期待。