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1、房地产估价师每日一练5节房地产估价师每日一练5节 第1节在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）答案：对解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值（不考虑外部折旧）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。前提“不考虑外部折旧”是必须加上的。市场不景气时，外部折旧作为扣减项目，会降低成本法求得的成本价值。在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。（）答案：对解析：本题
2、考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。在期房与现房品质相同（包括位置、用途、质量、性能、装修、环境和配套设施等相同）的情况下，期房价格低于现房价格。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出售的房地产开发项目。（）答案：错解析： 本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期指标一般用于评价开发完成后用来出租经营或自营的房地产开发项目，也可用来评价置业投资项目。一般不适用于出售项目。参见教材P188。 甲公司向银行申请的贷款，其种类为（ ）A短期贷款B中期贷款C自营贷款D特定贷款正确答案：AC棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。（）答案：对
3、解析：本题考查的是住房保障制度。棚户区改造采取财政补助、银行贷款、企业支持、群众自筹、市场开发等多渠道筹集资金。房地产估价师每日一练5节 第2节 房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能作出具体规定的过程。（ ）正确答案：对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。 根据国家城市区域环境噪声标准，3类标准适用于（ ）。A疗养区B居住区C工业区D大学区正确答案：C 下列方法中，是常有的风险评价方法的有（ ）。A解析法和蒙特卡洛法是风险分析的方法中最主要两
4、种B解析法和蒙特卡洛法有很大区别C蒙特卡洛法主要用于解决一些比较简单的问题D解析法要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样正确答案：CD 房地产业属于第三产业，具有（ ）。A广泛性B基础性C先导性D风险性E带动性正确答案：BCDE某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。A.146B.125C.144D.227答案：C解析：本题考查的是假设开发法。600/10%11/（110%）1
5、9/（110%）-3500/（110%）0.5可承受的最高地价可支付的土地年租金/10%11/（110%）20，解得可支付的土地年租金144（万元/年）。房地产估价师每日一练5节 第3节一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。 A.
6、第（1）.（3）种情况 B.第（3）.（4）.（5）种情况 C.第（2）.（4）种情况 D.第（2）.（4）.（5）种情况答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以选项D正确。 城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城市规划主 管部门审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：计算期发展水平与固定基期发展水平之比是（）。A.定基增长速度 B.环比发展速度 C.环比增长速度 D.定基发展速度答案：D解析
7、：本题考查的是速度指标。定基发展速度=（计算期发展水平/固定基期发展水平）100%。商业银行为降低房地产开发贷款风险，在发放贷款前要求开发项目具有（）。A、国有土地使用证B、建设用地规划许可证C、建设工程规划许可证D、建设工程施工许可证E、商品房预售许可证答案：A,B,C,D解析：考点:房地产开发贷款。对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证的项目，不得发放任何形式贷款。必须四证齐全。不要求有预售许可证。 契税的税率采用（ ）。A定额税率B超额累进税率C比例税率D各地适用税率正确答案：D契税的税率为3%5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按
8、照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。房地产估价师每日一练5节 第4节 在收益性物业管理的经营费用中，不属于人工费的是（ ）A统筹金B公积金C保险费D办公费正确答案：AB 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 如果城市规划规定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：成市房屋拆迁管理条例规定的拆迁实施方式是( )。A、 自行拆迁和统一拆迁B、 自行拆迁和委托拆迁C、 统一拆迁和委托拆迁D
9、、 委托拆迁答案：B解析：知识点 一级资质核准的程序评估某幢住宅楼内的一套住宅，下列价格影响因素中，属于区位因素的有（）。A.公共配套B.朝向、楼层C.环境景观D.室内设施设备E.临街状况答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产区位因素。房地产区位因素包括位置、交通、外部配套设施、周围环境等，选项B、E属于位置因素；选项C属于周围环境。参见教材P129135。房地产估价师每日一练5节 第5节 根据以下材料，请回答 96101 问题：某房地产开发公司以1200万元依法取得了1公顷综合用地50年的土地使用权，该地块地上容积率为6，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商
10、住综合楼第1层至第4层为建筑面积相同的商业用房，第5层至第16层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积5000m2，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的正常成本利润率均为30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险j要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产
11、保险公司签订了保险合同。第 96 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该宗土地属于（ ）类建设用地。A一B二C三D四正确答案：B消费者购买行为也会受到诸如相关群体、家庭、社会角色与地位等一系列社会因素的影响。答案：对解析： 销售均价20000元/为（ ）A众数B中位数C算术平均数D几何平均数正确答案：C 一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft运用四三二一法则，地块乙的总地价为（ ）万元。A65.4B81.8C87.2D109.0正确答案：A房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。后半句错误。应为“对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或近似”。参见教材P154。