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1、房地产估价师历年真题解析5卷房地产估价师历年真题解析5卷 第1卷能够反映土地价格水平的价格，包括( )。A、 土地总价格B、 单位地价C、 楼面地价D、 补地价E 土地出让价答案：B,C解析：此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。单位地价是指单位土地面积的价格，一般可以反映土地的价格水平的高低。楼面地价是平均到每单位建筑面积上的土地价格。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能反映土地价格水平的高低。解决此题的关键在于弄清每种土地价格的内涵。 住房公积金定向用于职工住房，通过安全运作实现合理增值。公积金的增值收益用于。提取贷款风险准备金和中心的管理费用。（ ）此题为
2、判断题(对，错)。正确答案：廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。廉租住房由政府通过新建、改建、购置、租赁等方式筹集；新建廉租住房，实行土地划拨和税费减免；以低租金出租给符合条件的家庭。廉租住房单套建筑面积控制在50m2以内，保证基本居住功能。廉租住房保障也采取发放租赁补贴、由低收入家庭在市场上自行承租住房的方式。 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m2，套 内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。A1667B1765C
3、1875D2000正确答案：D在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（）支付。A、业主 B、承租人 C、物业服务企业 D、业主、承租人和物业服务企业共同答案：A解析： 本题考查的是写字楼租金的确定。室内装修的费用由谁来支付，经常是租约谈判过程中的焦点问题。通常业主要就某些标准化的装修项目支付一些费用，除标准化装修项目的费用外，其他装修费用由谁来支付，一般视市场条件和写字楼内入住率水平而定。房地产司法拍卖估价采用假设开发法评估时，一般采用的估价前提是（）。A、业主自行开发前提B、自愿转让开发前提C、被迫转让开发前提D、持续经营前提答案：C解析： 本题考查的是假设开发法的估价前提。房地产抵押估
4、价和房地产司法拍卖估价，一般采用“被迫转让前提”。 收益法的本质是以房地产的（ ）为导向求取估价对象的价值。A预期未来收益B预期收益能力C预期价格高低D预期价格涨落正确答案：A资金运动起点时的金额称为（）。A.现值 B.终值 C.年值 D.时值答案：A解析：本题考查的是资金等效值的概念。通常情况下，在资金等效值计算的过程中，人们把资金运动起点时的金额称为现值，把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值，而把资金运动过程中某一时间点上与现值等值的金额称为时值。 在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。 ( )正确答案：答案 市场定位的核心是产品的
5、差异化，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。房地产估价师历年真题解析5卷 第2卷下列关于房屋租赁的说法错误是( )。A、 我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B、 住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C、 非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D、 对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证答案：B解析：城市房地产管理法规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。”铁路干线两侧区域适用（ ）声环境功能区。A.2类B.3类C.4a类D.4b类答案：D解析：本题
6、考查的是环境噪声标准。4a类为高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面段）、内河航道两侧区域；4b类为铁路干线两侧区域。P58。(2022真题) 教育费附加是随（）附加征收。A.印花税B.所得税C.增值税D.房产税答案：C解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。教育费附加和地方教育费附加是随增值税、消费税附征并专门用于教育的特别目的税，以各单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据，分别与增值税、消费税同时缴纳。 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动，合法权益应包括 ( )等方面。A合法交易B合
7、法产权C合法使用D合法处分E合法区位正确答案：BCD答案 BCD合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（ ）。A空置量B房地产价格指数C平均建设周期D吸纳率E失业率正确答案：BD修建性详细规划应当符合( )规划。A.控制性详细B.区域C.近期建设D.分区答案：A解析：各类修建性详细规划由城市、县城乡规划主管部门依法负责审定，修建性详细规划应当符合控制性详细规划。市民王某在市区有一住宅按市场价格正在出租，月租金1000元，按照税收优惠政策规定，问王某缴纳的房产税应是（）元/年。A.14
8、40 B.480 C.540 D.1000答案：B解析：本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。从2022年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。1000124%=480（元/年）。 某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴税费均由卖方承担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A323B275C273D258正确答案：B下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提
9、供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考答案：D解析：本题考查的是房地产估价的含义。鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房地产抵押贷款、房屋征收补偿、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；咨询性估价是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。房地产估价师历年真题解析5卷
10、 第3卷市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A、市场营销空间 B、市场营销总量 C、市场营销敏感性 D、市场营销需求量答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。当住房供应结构调整，重点发展经济适用住房、廉租住房的建设规模，提高其在建设总量中的比重，则会导致商品住房的价格（）。A、上升B、下降C、平稳D、无影响答案：B解析：本题考查的是有关规划和计划。住房建设总量增加特别是限价商品住房、经济适用房、廉租住房的建设规模增加或在住房建设总量中的比重提高，商品住房的价格一般会下降，反之会上涨。参见教材P142。#在评估土地使用权是以划拨方式
11、取得的房地产作为抵押价值时，应包含土地使用权出让金。 （）答案：错解析：本题考查的是合法原则。评估建设用地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值的，该房地产的抵押价值不应包含划拨建设用地使用权变为出让建设用地使用权应缴纳的出让金等费用。 2000年4月，某房地产开发公司甲，开发建设一住宅小区。包括6个幢号，一个地下车库，一个配电室。计划投资098亿元人民币。至2022年1月，配电室和三个幢号已竣工并交付使用；地下车库和一个幢号在施工；另两个幢号尚未开始挖槽。至此，房地产开发公司甲已投入资金人民币6600万元。此时，该公司业务转型，对小区开发这一块业务采用逐步退出的战略。于是该公司将此工程转给
12、公司乙。在此情况下，公司甲委托某房地产评估公司对其转让价值进行评估。请问：转让该项在建工程应提供哪些证件?正确答案：转让该在建工程应提供的证件有：(1)国有土地使用证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)施工许可证；(5)已投入资金的评估证明等。 (三)某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。应根据何种用途对该两幢房屋进行估价( )。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现
13、场勘察结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：A对于刚建成的新建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由租客承担的情况下，不存在运营费用风险。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期费用而带来的风险，即使对于刚建成的新的建筑物的出租，且物业的维修费用和保险费均由承租人承担的情况，也会由于建筑技术的发展和人们对建筑功能要求的提高而影响到物业的使用，使后来的物业购买者不得不支付昂贵的更新改造费用，这些在初始评估中是不可能考虑到的。房屋交换时，以所交
14、换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（）答案：错解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。A拍卖人宣布的起拍价B拍卖师的报价C拍卖保留价D竞买人的报价正确答案：D买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。某投资者欲租赁一间店面，租赁期有3年和5年两种可能，概率分别为0.4和0.6。若租赁期为3年，总租金为30万元，一次性付清；若租赁期为5年，总租金为45万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有15万元，12万
15、元和10万元三种可能，概率分别为0.5、0.3和0.2，该投资者要求的投资收益率为10%。设租金发生在年初，年净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于零的累计概率。答案：解析：1、 （1）计算该投资项目的加权净现值之和。形成六种可能的方案?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为15万元（概率0.5）联合概率0.40.50.2?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为12万元（概率0.3）联合概率0.40.30.12?租赁期3年?一次性付30万元（概率0.4）?年净收益为10万元（概率0.2）联合概率0.40.20.08 ?租赁期5年?一
16、次性付45万元（概率0.6）?年净收益为15万元（概率0.5）联合概率0.60.50.3?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为12万元（概率0.3）联合概率0.60.30.18?租赁期5年?一次性付45万元（概率0.6）?年净收益为10万元（概率0.2）联合概率0.60.20.12方法一：列表计算方法二：公式计算：六种方案的加权净现值之和为=7.30.2-0.160.12-5.130.08+11.860.3+0.490.18-7.090.12=3.83（万元）（2）计算净现值不小于零的累计概率净现值不小于零的累计概率0.20.30.180.68房地产估价师历年真题解析5卷 第
17、4卷从分析层次上看，区域房地产市场分析应对研究区域总的房地产市场及各专业市场的供需状况进行分析。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。区域房地产市场分析，是研究区域内所有物业类型及总的地区经济，是对某一特定地区总的房地产市场及各专业市场总的供需分析。下列项目用地中，应办理建设用地使用权出让手续的是( )。A.县级人大办公用地可以划拨B.大型上市公司办公用地C.公立学校扩建用地可以划拨D.公共体育场馆建设用地答案：B解析：土地使用权出让可以采取拍卖、招标或双方协议等方式。协议出让的特点是自由度大，不利于公平竞争，适用于某些非盈利性用地。房地产开发用地一般不适用土地使用权协议出
18、让。物权法规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(国土资源部令第39 号)规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权；他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：对解析：考点:房地产权益的含义。 契税的计税依据是房屋产权转移时，双方当事人约定的转让价格，任何单位和个人不得改变计
19、税价格。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产抵押估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 成本法中的利息计算，包括（ ）的利息。A土地取得成本和开发成本B土地取得成本、开发成本和管理费用C土地取得成本、开发成本、管理费用和利润D借贷资金E自有资金正确答案：DE投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在
20、一定差异。如果测算的收益价格偏高，则其原因可能是（ ）。A.空置率取值偏大 B.报酬率取值偏小C.运营费用率取值偏大 D.租金增长率取值偏小答案：B解析：下列关于统一税费负担的说法，错误的是（）。A、买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如补缴出让金、印花税B、交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格C、评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格D、应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格应由卖方缴纳的税费比率答案：A解析：考点:统一税费负担。选项A错误，买卖双方都应缴纳或各负担一部分的税费，如印花税。补缴出让金是由买方
21、缴纳的税费。某房产年折旧率为1.6，有效年龄为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。（）答案：对解析：本题考查的是年限法。总折旧额EtCdt，成新率qVC（CEt）/C（CCdt）C1121.680.8，属完好房。参见教材P315。房地产估价师历年真题解析5卷 第5卷抽样调查区别于其他调查方式的实质是随机抽取样本。答案：对解析：抽样调查。是指按照随机原则从总体中抽取部分单位构成样本的调查。 拆迁估价一般应当采用（ ）。A市场比较法B成本法C收益法D假设开发法正确答案：A拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。 有的因素从某一角度
22、看会提高房地产价格，但从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为（ ）之日A房地产估价师实地查勘B国有土地出让合同签定C拆迁公司现场动员搬迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（ ）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是
23、将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：ACDE 某出租的写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业服务费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25。假设该写字楼未来每年的净收益基本上固定不变，报酬率为9。请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益并计算其收益价格。（8分）正确答案：1解：（1）计算未来3年的净利益。1）未来第一年的净收益(36036)120)125)3000=-58.32万元2)未来第二年的净收
24、益(40036)(120)(125)3000=-65.52万元3)未来第三年的净收益(33036)(120)(125)3000=52.92万元某小型写字楼的购买价格为50万元，其中投资者投入的权益资本为20万元，另外30万元年利率为7.5%、期限为30年、按年等额还款的抵押贷款。建筑物的价值为40万元，按有关规定可在25年内直线折旧。预计该写字楼的年毛租金收入为10万元，空置和收租损失为毛租金收入的10%，包括房产税、保险费、维修费、管理费、设备使用费和大修基金在内的年运营费用为毛租金收入的30%。该投资项目的现金回报率为（ ）。A.6.92% B.8.5% C.11.53% D.17.3%答
25、案：D解析：某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A、267.35B、287.86C、298.84 D、300.86答案：D解析： 考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。（）答案：对解析： 本题考查的是制度政策因素。深圳变为经济特区，海南岛成为海南省并享受特区政策，中共中央、国务院决定开发开放上海浦东、设立河北雄安新区，都曾使这些地方或其周边地区的房地产价格有较大上涨，甚至跳跃式上涨。