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1、2022房地产估价师历年真题解析8卷2022房地产估价师历年真题解析8卷 第1卷只要预期的收益现金流和未来的运营费用水平不发生变化，房地产投资就不会面临资本价值风险。（ ）答案：错解析：房地产投资的个别风险。影响资本价值的因素有：预期收益现金流和可能的未来运营费用水平，以及收益率。本题中收益率发生变化，也会引起资本价值的变化。某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2022年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2022年5月20日，甲利用该估价报告向银行申请办理了16年的抵押贷款，则该估价报告的存档期应不少于（）年。A、15B、16C、17D、20答案：C解析：本题
2、考查的是估价假设和限制条件。依据不足假设，应说明在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料的说明及对相应的估价对象状况的合理假定。参见教材P419。一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折扣；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名
3、义价格和实际价格差异的是（）。A、第（1）、（3）种情况B、第（3）、（4）、（5）种情况C、第（2）、（4）种情况D、第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：考点:名义价格和实际价格。（1）名义价格实际价格绝对相同，（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以选项AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。对于各种类型的房地产来讲，实行某种交通管制都会降低该类房地产的价值。 （）答案：错解析：本题考查的是房地产区位因素。交通管制对房地产价格的影响结果如何，要看这种管制的内容和房地产的使用性质。实行某种交通管制，对某类房地产来说可能会降低其价格
4、，但对另一类房地产来说则可能会提高其价格，如在居住区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全感，因此会提高住宅价格。 下列关于甲公司中途变更设计的表述中，正确的为（ ）A甲公司已在法定时间内通知了周某，周某一直未做答复。因此，应视同周某接受设计变更B周某有权退房C周某退房，甲公司应承担违约责任正确答案：AB在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于( )。A.用地控制指标 B.环境容量控制指标C.建筑形态控制指标 D.城市设计引导及控制指标答案：B解析：环境容量控制指标。包括容积率、建筑密度、绿地率、人口容量。某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，
5、市场上类似房地产的市场价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价值为（）万元。A.2340B.3780C.4140D.5220答案：B解析：本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。房地产总价4200300033780万元。参见教材P105。购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期( )。A、 小于5年B、 在45年之间C、 在56年之间D、 在34年之间答案：B解析：动态投资回收期=(累计净现金
6、流量现值开始出现正值的期数-1)+(上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值)=(5-1)+4.91/18.63年=4.26年 某家拟购买一套住宅，单价为3000元/m2，该家庭的月收入为6000元，其中30%可用来支付房款，银行可为其提供15年期的住房抵押贷款，贷款年利率为6%，抵押贷款价值比例最大为80%，问根据该家庭的支付能力最多可以购买多少平方米的住宅？正确答案：88.88m22022房地产估价师历年真题解析8卷 第2卷 对于法律上允许、技术上可能的每一种使用方式，还要进行( )检验。A经济可行性B边际可行性C地方政策的支持D人员质量正确答案：A答案 A对于法律上允许，技术上
7、可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。 （三）某城市房管部门直管公房，产权证载用途为住宅，地处繁华商业区内，建筑面积为1 500，占地2 900，土地使用权性质为划拨，房屋建于1955年，后经过两次大修，目前处于正常使用状态。现政府拟将该房地产出售，委托房地产估价机构评估其市场价值。经过调查了解，该区域内建筑容积率为3及以下的商业用途土地价格为2万元/，商品住宅销售均价为1.2万元/。据此，估价师拟定了以下两种估价思路：1以商品住宅销售均价为基础估价；2以商业用途土地价格为基础估价。请问：1上述两种估价思路中哪种较合适?并说明理由。2针对你所选的估价思路，描述其估价技术路线。正确答案：
8、1若转让后允许改变用途，则以商业用途价格为基础估价较合适，或若转让后不允许改变用途，则以住宅销售均价为基础估价较合适。（2分）理由：估价对象处于繁华商业区，根据最高最佳使用原则应以商业用途价格为基础估价。或估价对象证载用途为住宅，根据合法原则，应以住宅销售均价为基础估价。（4分）2估价技术路线：选择估价方法。方法运用中的具体处理。确定估价结果。对某房地产转让价格进行评估时，经分析发现将其装修改造后能获得最大收益，这时应遵循的估价原则有（）。A、替代原则B、谨慎原则C、合法原则D、最高最佳利用原则E、价值时点原则答案：A,C,D,E解析：本题考查的是最高最佳利用原则。选项B，谨慎原则是针对抵押目
9、的估价的特定原则，除现状价值评估外，房地产估价均应遵循最高最佳利用原则。合法原则、替代原则、价值时点原则是普适性原则。参见教材P170。对于土地供应政策，其核心是（）。A.土地供应计划 B.外商投资控制 C.廉租住房与公共住房的并轨 D.调整畸高的租金答案：A解析：本题考查的是政府干预房地产市场的手段。土地供应政策的核心，是土地供应计划。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素有（）。A.住宅层数 B.进深 C.长度 D.层高 E.建筑面积答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住宅及其用地的规划布置。住宅建筑经济和用地经济比较密切相关的几个主要因素是：住宅层数、进深、长度、层高和平面系
10、数。 某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为66%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为05%，则购房者的首次还款额是（ ）元。A204082B345183C508901D666637正确答案：B用等比序列现值系数公式计算。 下列属于农民集体的是（ ）A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D以上均正确正确答案：D承租人权益价值的计算方法，利用的是（）。A、收入损失资本化法B、超额费用资本化法C、直接资本化法D、成本节约资本化法答案：D解析：考点:净收益测算应注意的问题。成本节约资本化法是收益法的一种变通，用于计算承租人的
11、权益价值。新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，投资利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05答案：B解析：本题考查的是开发利润。土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润开发完成后的房地产价值（售价），设房地产的价值为V，V（6005004020）（120%）306.5%V，求得V1520.86（万元）。参见教材P298。2022房地产估价师历年真题解析8卷 第3卷在各种市场联系方法中，邮寄问卷的
12、缺点包括（）。A.成本最高 B.回收速度慢 C.能深入了解被访者情况 D.回收率低 E.能深度访谈答案：B,D解析：本题考查的是市场调查的步骤。邮寄问卷是在被访者不愿面访或担心调查者会曲解其回答时可采用的最好方法，但邮寄方式回收率低、回收速度也慢。一般情况下，单位型基金多属于封闭型和半封闭型，或属于固定型和半固定型。（）答案：对解析：本题考查的是投资基金类别。一般情况下，单位型基金多属于封闭型和半封闭型，或属于固定型和半固定型。 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：拍卖委托中，根据委托人的定义，委
13、托人不包括( )。A.具备民事行为能力的自然人 B.个人合伙组织 C.无民事行为能力的自然人 D.法人答案：C解析：根据委托人的定义，委托人主要有三种。(1)公民。在拍卖委托中，只有具备民事行为能力的自然人，才能成为委托人。(2)法人。(3)其他组织。主要包括联营组织、个人合伙组织及破产企业的清算组织等。下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A.学校 B.写字楼 C.影剧院 D.游乐场答案：A解析：本题考查的是收益法概述。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。收益法一般
14、不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价师注册。并非所有离退休人员都可以办理注册，其应当提供离退休的影印件，并无不予注册的情形，才能予以注册。 用市场法对房地产进行估价时，需要进行( )。A交易过程控制B交易情况修正C交易日期调整D交易价格变更E房地产状况调整正确答案：BCE答案 BCE运用市场法估价需要将可比实例的实际交易情况可能造成的不正常成交价格修正为正常市场价格，对可比实例成交价格进行的这些修正和调整，分别称为交易情况对价格的影响修正(简称交易情况修正)、交易
15、日期对价格的影响调整(简称交易日期调整)、房地产状况对价格的影响调整(简称房地产状况调整)。垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件与完全竞争市场不同。答案：错解析：垄断竞争市场上厂商实现短期均衡的条件仍然是：MR(边际收益)MC(边际成本)。 某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为（ ）。A9.00%B8.05%C30.00%D7.52%正确答案：C930100%=30%2022房地产估价师历年真题解析8卷 第4卷在房地产保险时，下列属于保险标的范
16、围内的是（）。A、非法占用的财产B、违章建筑C、危险建筑D、被保险人替他人保管的财产答案：D解析：本题考查的是财产保险。违章建筑、危险建筑、非法占用的财产不在保险标的范围内。参见教材P329。 某市w房地产开发公司(以下简称w公司)拟建一经济适用住房小区，需向本市H乡征用40公顷基本农田以外的耕地。W公司在小区建设过程中，经过市场调研，决定调整最初确定的开发方案，在部分住宅用地上建造一大型商场；委托中介服务机构代理销售经济适用住房，并向G购房户提供住房公积金贷款服务。w公司开发大型商场时，以商场在建工程抵押贷款方式弥补工程建设不足；在商场投入使用时，w公司将商场底层出租给F公司，租期5年。商场
17、开业1年，w公司为了还贷，将商场整体出售给S公司。请根据材料回答下列问题：第 108 题 w公司按照调整后的方案进行开发，应办理（ ）手续。A向土地管理部门提出改变土地使用性质的申请B向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请C签订土地使用权出让合同，缴纳土地使用权出让金D报原批准用地的人民政府批准正确答案：ABD 会计的基本职能不包括（ ）。A反映职能B监督职能C管理职能D控制职能正确答案：D答案：D。会计的基本职能包括反映职能、监督职能和管理职能。下列关于证券一般特征的表述中，正确的是（）。A.证券可以直接用于生产过程，执行资本的职能 B.证券的价格与其所代表的资本额往往是一致的 C.证券出
18、售后，所有权和使用权发生了分离 D.证券的价格由其价值决定答案：C解析： 本题考查的是证券的一般特征。选项A错误，证券本身不具有价值，不能直接用于生产过程，不能执行资本的职能；选项B错误，证券的价格与其所代表的资本额往往不一致；选项D错误，普通商品的价格由该商品的价值所决定，而证券的价格则是由货币使用中产生的收益和社会借贷资金利率的比率所决定。下列行为中，应当缴纳契税的有（）。A.房屋赠与B.房屋继承C.以土地、房屋权属抵债D.以土地、房屋权属投资、入股E.房地产抵押答案：A,C,D解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。房屋赠与；以土地、房屋权属抵债；以土地、房屋权属投资、入股等需
19、要交纳契税。选项B，法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；选项E，房地产抵押不缴纳契税。(2022年真题) 在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。（）答案：错解析：本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（）答案：对解析：本题考查的是剩余技术。自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。指出并改正下面估价报告片断中的错误有一砖混结构的住宅，于2022年1月10日竣工投入使用，建筑面积93.88m2。该住宅原为福利商品房，于2022年1月10日
20、补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2022年1月10日的市场价格。计算公式如下：房地产价格土地重新取得成本建筑物重置总价建筑物折旧1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为280元/m2，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为260元/m2，则土地重新取得成本为：土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=28093.88=26286.4（元）2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3200元/m2，房产管理部门2022年1月1
21、日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为3500元/m2，房产管理部门2022年1月1日公布的房屋重置价格标准中砖混结构房屋的重置单价为4000元/m2。则估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=350093.88=328580（元）3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:建筑物折旧建筑物重置总价（1成新率）其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：建筑物折旧=328580（1-70%）=98574（元）4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：房地产总价=26
22、286.4+32858098574=256292.4（元）房地产单价=256292.4/93.88=2730（元/m2）答案：解析：1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:土地重新取得成本=楼面地价建筑面积=26093.88=24408.8（元）；2.建筑物重置总价计算错误，应使用16年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价建筑面积=400093.88=375220（元）；3.判定建筑物成新时，“建筑物为完好房、七成新”有误，应将完好房改为基本完好房。 下列属于农民集体的是（ ）A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D以上
23、均正确正确答案：D2022房地产估价师历年真题解析8卷 第5卷 按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。A收益性B用途C市场性D地段正确答案：B居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产是在用途上不同的房地产。某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部
24、销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：在会计核算时，70%的住宅销售所得的收入应列入( )会计科目。A、 资产类B、 损益类C、 所有者权益类D、 成本类答案：B解析：房地产价格评估以（）为基础。A.基准地价 B.市场价格 C.标定地价 D.重置价格 E.成交价格答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据。（）答案：错解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。
25、契税的计税中，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。民事行为能力无效的情形不包括（）。A.违反法律或者社会公共利益的 B.无民事行为能力人实施的 C.恶意串通，损害国家.集体或者第三人利益的 D.限制民事行为能力人实施的答案：D解析：本题考查的是民事法律行为。选项D错误，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。 商业银行的最基本职能是（ ）。A充当信用中介B变货币收入为货币资本C充当支付中介D创造派生存款和信用流通工具正确答案：A 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计，建造期不应计入。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：棚户区改造主要包括（）
26、。A.城市棚户区改造B.国有工矿棚户区改造C.国有林区棚户区改造D.国有垦区危房改造E.农村棚户区改造答案：A,B,C,D解析：本题考查的是住房保障制度。棚户区改造包括城市棚户区改造、国有工矿棚户区改造、国有林区棚户区改造、国有垦区危房改造等。 有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师历年真题解析8卷 第6卷根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（）。A
27、.第一阶段后期B.第二阶段初期C.第二阶段后期D.第三阶段E.第四阶段答案：A,B,C,D解析：本题考查的是房地产开发的一般程序。参见教材P51。 某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为 10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为( )万元。A180B196C200D300正确答案：B 房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：以下（）可以通过投资组合来分散风险。A.周期风险B.时间风险C.汇率风险D.持有
28、期风险E.机会成本风险答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产投资风险的分类。参见教材P21。房地产投资风险的分类（9+6） 预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法。E路线价法正确答案：BDA、C、E项的理论依据为替代原理。 产生房地产价格泡沫的直接诱因是（ ）。A土地稀缺B城市化进程快C投机需求膨胀D过度放贷正确答案：C房地产估价报告封面及目录（略）致委托估价方函（略）估价的假设和限制条件(略）某房地产拆迁补偿价值评估报告一、委托方某房地产开发有限公司，法人代表：XX,地址：某市某路某号，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、估价方某房地产价格评估有
29、限公司，法人代表：XX，地址：某市某路某号，估价机构资质等级：一级，联系电话：XXXXXXXXXXXX。二、估价对象估价对象所在小区占地面积为102000m2，其中，某花园别墅已办理土地出让手续的土地面积为38682.26m2，总建筑面积约为12000m2,绿化率为70.6%，用途为住宅，混合结构，建成年份为1993年，建筑面积为549.94m2，土地面积为1350m2，分摊的共用土地面积为588.00m2，容积率为0.284。其四至为：东至草坪;南至人工湖；西至人工湖；北至某花园别墅某号。估价对象的土地开发程度为“七通一平”（红线外通路、通电、通信、通上水、通下水、通天然气、通热力及宗地内场
30、地平整）。四、估价目的确定房地产的市场价格，为委托方(拆迁人)对被拆迁人进行拆迁补偿提供法定依据。五、估价时点2022年4月25日。六、价值定义本报告评估出的房屋拆迁价格为估价对象在将来的市场价格。七、估价原则1.合法原则。2.替代原则。3.估价时点原则。八、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察之后，根据估价对象的特点和实际状况，采用如下方法进行评估：1.考虑到该区域有同类型的别墅交易案例可做比较，故首选成本法对土地和建筑物价格进行评估，计算公式为：房地产价格=土地取得成本+建筑物的重置成本X成新率由上述公式计算得到估价对象房地产的价格。2.采用市场比较法，首先选取交易案例作
31、为比较对象，其次对比较案例进行交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正，最后求取房地产的比准价格。3.对上述两种方法所得到的结果进行综合后，得到估价对象的最终价格。九、估价结果房地产市场价格评估单价为=23273元/m2房地产市场价格评估总价为=12798754元十、估价人员（略）十一、估价作业时间（略）十二、估价报告的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析（略）二、区域因素分析（略）三、估价测算过程(一)市场比较法1.比较交易案例的选择。本次估价交易案例主要通过以下途径取得：(1)查阅有关政府职能部门的房地产交易资料；(2)查访房地产开发商，获得房地产特性及有关交易条件；(3)查访房地产
32、交易经办人，了解多方信息；(4)查阅相关报刊及相关资料。本次估价所选择的比较交易案例均符合以下条件：(1)与估价对象具有不同的用途；(2)与估价对象交易类型相同，均为买卖交易；(3)与估价对象邻近或在同一供需圈；(4)属于正常交易或可修正为正常交易；(5)可以进行日期修正，交易时间与估价对象的估价时点接近；(6)区域及个别条件相近，可以进行区域因素、个别因素比较、修正。本次估价选择了以下两个比较交易案例：(略）2.经计算，比准价格为9 543元/m2。(二）成本法依据成本法的计算公式：房地产价格=土地取得成本X土地使用年期修正系数+建筑物的重置成本X成新率得到估价对象房地产的价格。1. 土地取
33、得成本土地取得成本应包括征地、拆迁安置补偿费、毛地价款、贷款利息、开发利润、销售税费等。(1)征地、拆迁安置补偿费。委托估价对象所在地区平均征地、拆迁安置费用取2300元/m2土地。(2)毛地价款。选取三个经XX市国土房管局审定的毛地价案例，进行比较分析：1)1998年6月审定的X X别墅，地面毛地价为1200元/m2;2)1999年2月审定的X X别墅，地面毛地价为1350元/m2；3)1998年6月审定的XX别墅，地面出让金为900元/m2。综合考虑估价对象和比较案例的区域因素和个别因素，确定估价对象地面毛地价取1300元/m2。(3)贷款利息。假设项目开发期为2年，利率按银行5年期贷款利
34、率5.49%计算，则：贷款利息=(2300+1300)元/m2X2X5.49%=395元/m2(4)开发利润。利润率取30%,则：开发利润=(2300+1300)元/m2X30%=1080元/m2(5)销售税费。取（1) +(2)+(3)的8.5%。销售税费=(2300+1300+395)元/m2X8.5%=339元/m2(6)小计。(2300+1300+395+1080+339)元/m2=5414元/m2(7) 土地使用年期修正。年期修正系数=11/(1+R)N/11/(1+R)M式中，R为土地还原利率，取值为6%;N为宗地剩余使用年期，取61年;M为法定最高出让年期70年。考虑到年期修正系
35、数近似于1，此处暂不进行修正。(8)土地总价=5 414元/m2X(l350+588)m2=10492332元（取整）。2.建筑物重置成本建筑物的重置成本主要包括建造成本、专业人士费、贷款利息、开发利润、销售税费等。(1)建造成本。建造成本包括建安费用、红线内市政费用、小区配套费和电贴费。根据XX市公布的建筑工程单方造价及评估人员掌握的资料，目前估价对象所在地区相同结构和档次别墅的建安费用在12001500元/m2之间，本次估价确定取值为1500元/m2(含基本装修，如外墙贴瓷砖、内墙刮腻子、铝合金窗、木户外门、院墙及铁栅栏等）。根据XX市的有关规定，电贴费为270元/(kV.A)，别墅每平方
36、米按60W计算，则电贴费为270元/(kV*A)X60W+1000=16元/m2(取整）。由此各项费用计算结果见表339。因此建造成本为1816元/m2。(2)不可预见费。按建安费用的8%，则不可预见费为(按建筑面积计，下同）：1500元/m2X8%=120元/m2(3)专业人士费。包括勘察、设计、评估等费用，按建造成本的8%，则专业人士费为：1816元/m2X8%=145元/m2(4)小计。(1816+120+145)元/m2=2081元/m2(5)贷款利息。假设项目开发期为2年，利率按银行13年期贷款利率5.49%计算。贷款利息=2081元/m2X2X5.49%=228元/m2(6)开发利
37、润。利润率取30%，则：开发利润=2081元/m2X30%=624元/m2(7)销售税费。含两税一费及销售代理费等，取(4)+(5)+(6)的8.5%，则销售税费为：(2081+228+624)元/m2X8.5%=249元/m2(8)建筑物的重置成本。建筑物的重置成本=(2081+228+624+249)元/m2=3182元/m23.建筑物的成新率建筑物建成于1993年，至今已使用10年，混合结构，残值率为0，耐用年限为60年。建筑物的成新率=1一（10)/60X10=83.33%4.房地产价格房地产价格=土地总价+建筑物重置成新总价=10492332元+3182元/m2X83.33%X549
38、.94m2=11950531元(取整）5.房地产单价房地产单价=11950531元/I350m2=8852元/m2(取整）四、估价结果确定估价结果采用市场比较法和成本法两种估价方法的加权平均值确定，权重系数采用特尔菲法确定，市场比较法和成本法权重分别为0.77和0.23。房地产单价=(9543X0.77+8852X0.23)元/m2=9384元/m2(取整）房地产总价=9384元/m2X1350m2=12668400元(取整）(大写:壹仟贰佰陆拾陆万捌仟肆佰元整）答案：解析：(1)估价报告中缺少估价师声明的内容。(2)估价目的中为委托人提供法定依据欠妥。(3)价值定义中价格为估价对象在将来的市
39、场价格不妥。(4)估价结果报告中缺少估价依据的内容。(5)估价原则中缺少最高最佳使用原则。(6)成本法对土地和建筑物价格进行评估的计算公式错误。(7)首选成本法进行估价是不妥的，前后矛盾。(8)估价技术报告中缺少市场背景分析的内容。(9)估价时选择了两个比较交易案例不妥。(10)市场比较时选择与估价对象具有不同的用途不妥。(11) 土地取得成本中的销售税费计算错误。(12)土地取得成本中的贷款利息中的利率按银行5年期贷款利率计算不正确。(13)建筑物重置成本中的贷款利息计算不正确。(14)房地产单价的计算错误。(15)估价结果确定中的房地产总价计算错误。 （ ）是指消费的某种物品每增加一个单位
40、所获得的总效用的增加。A总效用B边际效用C总效用率D边际效用率正确答案：B答案：B。边际效用(MU)是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值也相等。（）答案：错解析：考点:名义利率与实际利率。现值计算，如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值不一定相等。2022房地产估价师历年真题解析8卷 第7卷 毛租金乘数法一般用于适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类，按照（）对投资进行分类，可将投资分为生产性
41、投资和非生产性投资。A、投资的经济用途B、投资对象存在形式的不同C、投资人能否直接控制其投资资金D、投资期限或投资回收期长短答案：A解析：考点:投资概述。按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。现行教育费附加征收率为（）。A、1%B、3%C、5%D、7%答案：B解析：本题考查的是城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。现行教育费附加征收率为3%。 关于下列数据的表述中，正确的是（ ）。A上述数据的众数为100B上述数据的众数为101C上述数据的算术平均数为101D上述数据的中位数为101正确答案：B众数是分布数列中出现频率最大的标志值。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗面积为
42、 20 万平方米、容积率为 2.5 的住宅用地，甲房地产开发公司拟取得该宗土地后分三期进行滚动开发，委托乙房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让价。注册房地产估价师拟选用假设开发法中的现金流量折现法进行估价。在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应当包括（）。A.销售费用、销售税费和开发利润B.销售费用、销售税费和投资利息C.销售费用、销售税费和购地税费D.销售费用、销售税费和企业所得税答案：C解析：后续开发的必要支出及应得利润通常分为：待开发房地产取得税费（购地税费）；建设成本；管理费用；销售费用；投资利息；销售税费；开发利润。动态分析法中是不能出现开发利润和投资利息的，另外，企业所得
43、税也不会出现。投资利息与财务费用不完全相同，是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费。因此，土地取得成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是借贷资金还是自有资金，都应计算利息。狭义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。（）答案：错解析： 本题考查的是中国现行法律制度体系。广义的法律泛指一切以国家政权意志形式出现，用国家政权的强制力来保证实现的各种社会规范，包括法律、行政法规、地方性法规、地方政府规章和部门规章。 举行拍卖会时，人民法
44、院一般应派人员到场监拍，并将拍卖情况记入笔录；拍卖机构也可邀请公证员到场进行公证。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的（）。A区位相近B权利性质相同C面积相等D档次相当E建成年份相同答案：A,B,D解析：可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：与估价对象的区位相近；与估价对象的用途相同；与估价对象的权利性质相同；与估价对象的档次相当；与估价对象的规模相当；与估价对象的建筑结构相同。 通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成（ ）。A配置存量房地产资源和利益B显示房地产市场需求变化
45、C指导供给以适应需求的变化D指导政府制定科学的土地供给计划正确答案：A由于土地资源的有限性，又由于房地产开发建设周期较长而滞后于市场需求的变化，所以必须在各种用途和众多想拥有物业的人和机构之间进行分配。通过市场机制的调节作用，在达到令买卖双方都能接受的市场均衡价格的条件下，就能完成这种分配。2022房地产估价师历年真题解析8卷 第8卷 法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。请问：1估价机
46、构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么?2拍卖保留价应由谁确定?如何确定?3乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生的税费有哪些?正确答案：1本次估价委托人是相关法院，估价机构出具的报告应该送交相关法院，这是估价合同所规定的。估价机构本无义务将估价结果告知借款企业，估价报告为法院所有。借款企业如要了解相关情况，可以直接找法院了解估价结果，由法院来告知借款企业比较恰当。评估价应是拟拍卖房地产的公开市场价值。2拍卖保留价即拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价格。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，法院可参照市价来确定。
47、法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。3本例拍卖除拍卖价款之外还可能发生的费用有：土地使用权出让金及相关的税费(补地价)、拍卖过程中的相关费用、买受人在办理房地产权属证书时应由出卖方和买受方两方面有关的税费，如契税、印花税、评估费及办理权证的相关费用等。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括（）。A、内部收益率B、销售利润率C、权益资金占总投资比率D、贷款偿还期E、敏感性评价答案：A,B,D,E解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括内部收益率、销售利润率、