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1、房地产估价师历年真题解析8卷房地产估价师历年真题解析8卷 第1卷 基本完好房的成新率为( )。A十、九成新B九、八成新C八、七成新D七、六成新正确答案：D答案 D房屋新旧程度的判定标准是：(1) 完好房：十、九、八成；(2) 基本完好房：七、六成；(3) 一般损坏房；五、四成；(4) 严重损坏房及危险房：三成以下。下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A、空置量B、房地产价格指数C、平均建设周期D、吸纳率E、房屋施工面积答案：A,C,E解析：本题考查的是供给指标。选项BD属于市场交易指标。参见教材P3941。工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。（ ）答案：错解析：本题考
2、查的是工程造价计价的基本原理和方法。定额计价方式以直接费单价为基础，分为人工费、材料费、施工机具使用费单价，属于不完全单价。 投资者对房地产内部使用功能的变动，体现了投资者对房地产投资( )的重视。A各异性B适应性C相互影响性D专业管理依赖性正确答案：B答案 B适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。例如，写字楼的租客需要工作中的短时休息，那就可以通过增加一个小酒吧满足这种需求；公寓内的租客希
3、望获得洗衣服务，那就可以通过增加自助洗衣房、提供出租洗衣设备来解决这一问题。无差异曲线的特点不包括（）。A、无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线B、图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用C、图中任意两条无差异曲线不能相交D、无差异曲线凹向原点答案：D解析： 本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。外部经济、房地产使用管制改变以及对房地产进行投资改良所引起
4、的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。（）答案：错解析：本题考查的是保值增值。投资改良导致的房地产价格上涨，是投资增值，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。房地产估价师历年真题解析8卷 第2卷政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。（）答案：对解析：本题考查的是微观经济政策。政府可以对垄断厂商的商品实行最高限价政策。(2022年真题) 房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期（）。A.平均空置率B.平均吸纳量C.平均交易量D.平均
5、租售价格答案：A解析：本题考查的是房地产市场的景气循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率（又称合理空置率或结构空置率），就是房地产市场自然周期中的平衡点。某物业10年租金收入在第10年末的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年初支付，若年利率为6%，则第6年年初的租金是（ ）元。A.11953.2B.12695.4C.13763.7D.14945.3答案：D解析：本题考查的是清偿能力指标及其计算。P160。关于评标委员会组成的说法中，正确的是（）。A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成 B、评标委员会成员为五人以上单数 C、评标委员会成员中
6、经济、技术专家不得少于成员总数的1/3 D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定答案：B解析：本题考查的是招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。 结构是指建筑物中由承重构件（基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等）组成的体系。具体如以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为（ ）。A钢结构B混凝土结构C砖木结构D砖混结构
7、E简易结构正确答案：AB结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和简易结构；具体以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，可分为钢结构、混凝土结构、砌体结构、木结构、塑料结构、薄膜充气结构。当消费者预期房地产价格未来会上涨时，就会增加对房地产的现期需求；相反，就会减少对房地产的现期需求。（）答案：对解析：考点:房地产需求。当一种房地产的价格较低时，当消费者的收入较高时，当消费者对该种房地产的偏好增强时，当该种房地产的替代品的价格较高或者互补品的价格较低时，当消费者预期该种房地产价格未来会上涨时，消费者对该种房地产的当前需求通常会增加。房地产估价师历年真题解析8卷 第3卷建筑物的有效年龄
8、，可能等于，也可能大于或者小于其实际年龄。（）答案：对解析：本题考查的是年限法。有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。建筑面积在500以下的建筑工程，可以不办理建筑工程施工许可证。（）答案：错解析：本题考查的是施工许可管理。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。 房租超出家庭工资收入规定的比例，职工可以提取住房公积金支付房租。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 从理论上一讲，标准深度是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐降低；由此远离街道的方向地价可视为基本不变。此题为判断题(对，错)。正确答案： 下列表
9、述中，正确的是（ ）。A城建单位9月1日领取施工许可证，如第二年5月12日仍未施丁，该施工许可证肯定已自行废止B建设工程发生质量事故，有关单位应在12小时内向当地建设干亍政主管部门和其他有关部门报告C商品房因设计缺陷导致严重质量问题的，设计单位直接向购房者承担质量责任D32程验收的前提条件之一是甲公司已按合同约定支付工程款正确答案：D有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。A、 950B、 1000C、 1200D、 1250答案：A解析：(12505
10、000-10001500)5000950(元/m2)房地产估价师历年真题解析8卷 第4卷 宅基地栅自留地属于农民集体所有。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一般来说，通货膨胀会导致折现率( )。A、 小于利率B、 大于利率C、 降低D、 提高答案：D解析：此题属于了解范畴。根据教材中通货膨胀的影响。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房贷款，只能用于（）建设。A.经济适用住房 B.列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房 C.政府投资的公共租赁住房 D.普通商品房 E.专家公寓答案：A,B,C解析： 本题考查的是住房公积金制度。利用住房公积金结余资金发放的保障性住房建设贷款，定向
11、用于经济适用住房、列入保障性住房规划的城市棚户区改造项目安置用房、政府投资的公共租赁住房建设。注册房地产估价师继续教育分为必修课和选修课，每一注册有效期各为60学时。( )答案：对解析：知识点 注册房地产估价师执业及违规处罚建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析： 本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。 下列关于减价拍卖的说法中，正确的是（ ）。A减价拍卖又称“英格兰式拍卖”或“估底价拍卖”B是一种价格下行
12、的拍卖，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交C根据拍卖方式不同可分为人工式拍卖和电子式拍卖两种D遵循谁叫价谁要约的原则，另一方表示接受即为承诺，拍卖合同即告成立E减价拍卖皆为买方报价拍卖正确答案：BCD房地产估价师历年真题解析8卷 第5卷 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起15天内，书面通知买房人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：物业的净经营收入等于潜在毛租金收入减去（）之和后，再加上其他收入的金额。A、抵押贷款
13、还本付息额 B、空置损失 C、收租损失 D、折旧 E、运营费用答案：B,C,E解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，净经营收入=有效毛收入-运营费用。参见教材P366367。我国发行的股票中，可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限制的是（）。A.B股 B.H股 C.N股 D.A股答案：C解析：本题考查的是股票的基本分类。N股，系指大陆境内的公司所发行的以人民币标明面值，供境外法人和自然人以外币认购，获纽约股票交易所批准上市的股票。其优点是可以避免投资者在买卖股票时进行繁琐的远距离股权转换手续和美国的法律限
14、制。2022年5月1日，秦某与甲房地产开发公司（以下称甲公司）签订合同，以抵押贷款方式购买了建筑面积为88、售价15000元/的首套普通商品住房，合同中未约定面积误差的处理方式。当地契税征收标准为3%。2022年7月1日，房屋竣工后，经房产测绘机构测量，该房屋建筑面积为94.6。房屋交付后，秦某在装修时，发现卫生间渗水。若秦某接受住房并办理不动产权证，则秦某应缴纳的契约为（）元。A、13200 B、20394 C、21285 D、42570答案：B解析：本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2022年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面
15、积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，88（1+3%） 150001.5%=20394元。参见教材P260。 对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果只可在处置(转让)物业时实现。 （ ）正确答案：对置业投资来说，房地产投资的增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A、15.96%B、17.05%C、23.44%D、
16、25.86%答案：B解析： 本题考查的是开发利润。该商品住宅项目的成本利润率300/（6009005060150）17.05%。房地产估价师历年真题解析8卷 第6卷某居住区规划总人口5 万人，居住用地面积10 万平方米，住宅用地面积6 万平方米，绿化用地面积3 万平方米，该居住区规划人口净密度是（）人/hm2。A3846B5000C5556D8333答案：D解析：人口净密度是指单位住宅用地上居住的人口数量。由题意，该居住区规划人口净密度规划总人口/住宅用地总面积0.8333（人/m2）8333（人/hm2）。不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登
17、记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。参见教材P154。（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性 B.正外部性 C.强外部性 D.弱外部性答案：B解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。 承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（ ）A应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B可以收回房屋出租给其他人C可以要求增加租金D应当继续履行远租赁合同正确答案：D 该估价机构对开发公司合理运作
18、项目资金的建议中，属直接融资的有（ ）。A扩股增资B预售商品房C以融资租赁方式承租大型设备D以在建工程抵押贷款正确答案：A除技术资料外，房地产开发项目的竣工档案资料还包括项目的（ ）。A.财务决算报告B.施工人员变动情况C.竣工图D.物业服务企业招标文件答案：C解析：竣工验收。编制竣工档案，包括技术资料的内容和绘制竣工图。除技术资料外，应当是竣工图。房地产估价师历年真题解析8卷 第7卷（）是指因土地权利的消灭等而进行的登记。A、土地变更登记B、土地初始登记C、土地总登记D、土地注销登记答案：D解析：本题考查的是不动产登记类型按照登记的效力分类。注销登记，是指因法定或约定之原因使已登记的不动产物
19、权归于消灭或因自然的、人为的原因使不动产本身灭失时进行的一种登记。 保险事故的估价中，一般采用市场法还是成本法?或哪种方法在此类目的的估价中用得较多?正确答案：保险评估中用的较多的方法是成本法，也可用市场法。下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是
20、代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。房产分户图的主要内容有（）。A.宗地界址线B.房屋边长C.房屋建筑面积D.房屋权属界线E.房屋幢号答案：B,C,D解析：本题考查的是房产图。分户图表示的内容包括房屋权界线、四周墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。AE属于宗地图中的内容。根据城市房地产管理法，各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。（）答案：对解析：基准地价、标定地价和房屋重置价格是城市房地产管理法规定应当定期确定并公布的几种价格。城市房地产管理法第
21、三十三条规定，基准定价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。答案：错解析：在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等，即边际收益(MR)LMC (长期边际成本)SMC (短期边际成本)。房地产估价师历年真题解析8卷 第8卷确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作资金机会成本的有（）。A、国债收益率B、银行存款利率C、市场平均投资收益率D、银行贷款利率E、银行同业拆借利率
22、答案：A,B解析：本题考查的是资本资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益率。这个收益率差不多等于上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。建设工程监理是监理单位代表政府实施监督的一种行为。（）答案：错解析：工程监理单位应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务。工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者
23、即租户的商业信誉。（）答案：对解析：本题考查的是写字楼租户的选择。一宗写字楼物业的价值，在某种程度上，取决于写字楼的使用者即租户的商业信誉。选择写字楼租户时需要考虑的因素包括（）。A.商业信誉和财务状况 B.可出租面积或可使用面积 C.出租单元的面积规划和室内装修 D.所需面积大小 E.需要提供的物业管理服务答案：A,D,E解析：本题考查的是写字楼租户的选择。写字楼租户的选择需要考虑下列因素：（1）商业信誉和财务状况；（2）所需面积大小；（3）需要提供的物业管理服务。下列房地产状况描述内容中，属于反映房地产实物状况的有（）。A、物业管理情况B、土地开发程度C、房屋建筑结构D、房屋出租情况E、房
24、屋空间布局答案：B,C,E解析： 本题考查的是房地产实物状况描述。房地产实物状况描述包括土地实物状况描述及建筑物实物状况描述。土地实物状况描述主要说明土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度；其他等。建筑物实物状况描述主要说明建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度；其他。选项A，D属于房地产权益状况。下列会计行为中，属于会计舞弊的行为有（）。A将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金B因为会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入C材料核算人员因为疏忽，没有登记明细账D会计数据计算、抄写差错E为调节利润多记待摊费用答案：A,E解析：会计舞弊的常见形式有：利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊，以达到满足私欲的目的。拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊。隐匿或篡改凭证。虚构业务。利用过渡性会计科目进行舞弊。如企业为了调节利润故意多记或少记“待摊费用”、“长期待摊费用”、“预提费用”等科目的金额。故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊。如将现金和费用科目同幅度多记，以侵占现金。利用计算机舞弊。舞弊者盗用计算机密码、暗藏计算机程序、扰乱计算机命令来使用计算机命令使计算机财务系统生成一套“会计舞弊”。