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1、22年物业管理师考试真题5辑22年物业管理师考试真题5辑 第1辑将物业管理成本分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本的依据是成本()A:经济性质B:经济用途C:与业务量的关系D:与决策的关系答案：C解析：按照与物业管理服务业务量的关系划分，可将成本分为：(1)固定成本；(2)变动成本；(3)半固定或半变动成本。一级物业管理服务标准的房屋管理要求包括()。A:对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全B:按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度C:对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管
2、部门D:小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标E:每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门答案：A,B,C,D解析： 室内给水系统的基本组成包括( )。A进户管B清通设备C配水点与给水附件D水表节点E卫生器具正确答案：ACD物业服务最显著的特征是()。A:无形性B:同时性C:差异性D:不可储存性答案：A解析：物业服务的特征包括：无形性、同时性、差异性、不可储存性、质量评价的主观性和不涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。共用题干某物业服务企业为了最大限度满足业主的不同需求，提高业主
3、对物业管理的满意度，在认真履行物业服务合同的基础上，特别注重从心理管理入手，在为业主提供服务的过程中利用一定的心理效应，以力求达到管理的最佳状态。比如：看到提重物回家的业主，楼栋保安在不影响工作的前提下就可以主动帮助其将重物连上电梯，对情绪不佳的业主，首先可以设法使其情绪稳定下来，然后在适当的时机用积极的情绪或者制造一些欢快的气氛去感染他，物业管理人员均养成亲切微笑的好习惯，端正服务态度，真诚地对待业主的投诉，物业服务企业在不违背原则的前提下，安排服务人员上门为业主提供相应的有偿服务（家居清洁、代订报刊、代理物业租赁转让事宜等）。通过这些举措，该物业服务企业获得了业主很高的满意度评价。心理效应
4、在物业管理中有重要作用，在管理过程中，业主可能出现的“晕轮效应”又可称为()。A:光环效应B:成见效应C:以点概面效应D:首因效应答案：A,B,C解析：情感效应即移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。在物业管理中，业主对企业的认知评价主要来自于对基层服务人员的态度和行为的情感体验和印象。首因效应是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为。首因效应是第一印象作用的机制。晕轮效应又称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他
5、品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象。晕轮效应往往是在人们没有意识到的情况下发生的。心理学在物业管理中具有广泛的应用，可以概括为以下三个主要方面：客户服务，内部管理，公共关系管理。物业管理属于服务性行业，客户服务是核心。物业管理的核心就是服务。物业服务中的心理策略主要包括情感化服务、个性化服务。业主在接受物业服务的过程中，往往会产生知觉偏差，形成各种居住心理效应。包括：首因效应，是指当人们第一次与他人、他物、他事相接触时会留下深刻印象，而且这种印象的影响比后来所获得信息的影响更大，将在较长时间内影响人们的心理和行为，近因效应，是指最近获得信息的影响比原来获得信息的影响更大，晕轮效应，又
6、称“光环效应”、“成见效应”、“以点概面效应”，指的是对认知对象某一品质的印象影响到对其他品质的评价，是一种夸大的、以偏概全的社会印象，移情效应，是指将对特定对象的情感迁移到与该对象相关的人或事物上来的现象。 房地产投资首先面临的风险是( )风险。A个别B持有期风险C系统D比较正确答案：C 物业服务企业与工程承包商在签订合同时可以明确规定，在建造过程中发生的自然或人为的灾害所导致的损失，均由承包商承担，体现了风险控制措施中的( )。A.预防与抑制B自担或保留C转移D回避正确答案：C物业管理区域内的共用部位、共用设施设备经营获得收益，其收益属于业主的部分应当纳入( )。A:专项保养资金B:专项服
7、务资金C:专项维修资金D:专项改造资金答案：C解析：公寓、别墅特约服务设计要点包括()。A:尽量与物业基础服务结合，减少人工成本B:充分考虑经营风险，编写服务规范C:全成本核算，适当盈利，结合市场定价D:重点考虑物业服务企业的利润E:绩效考核与团队激励答案：A,B,C,E解析：公寓、别墅特约服务设计要点包括：尽量与物业基础服务结合，减少人工成本；充分考虑经营风险，编写服务规范，全成本核算，适当盈利，结合市场定价；绩效考核与团队激励22年物业管理师考试真题5辑 第2辑 民法通则规定了下列( )行为人应承担无过错责任。A产品缺陷致人损害B欠债不还C高度危险作业致人损害D地面施工致人死亡E污染环境致
8、人损害正确答案：ACDE 客户需要公平的礼遇，而不是埋怨、否认或找借口，体现了客户需要( )的需求。A被关心B服务人员专业化C被倾听D迅速反应正确答案：C共用题干甲、乙两个物业服务企业分别承担着某市不同区域两个居民小区的物业服务，甲物业服务企业自于管理制度完善，为小区创造了优美的环境，得到业主的好评，也为周围的居民带来了良好的环境效益。乙物业服务企业自于物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，不仅给物业管理区域内的业主和使用人带来不利，也给相邻区域带来不好的影响。甲企业创造了良好的效益，而乙企业却给业主造成不利影响，根据这一情况，决定物业服务企业内在经济的因素不包括()A:实行企业内部合
9、理的资源调配B:行业生产规模扩大使个别厂商获利C:厂商具有较雄厚的资金实力D:提高副产品的综合利用效率答案：B解析：内在不经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量减少和成本增加。决定内在不经济的主要因素有：企业管理机构庞杂，管理效率低下，生产规模过大产生对生产要素的过度需求，从而刺激要素价格上涨导致生产成本增加，增加销售费用等。内在经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力，可以配备更加先进的机器设备，实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度；提高副产品的综合利用效率，减少
10、要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。内在经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量增加和成本降低。决定内在经济的主要因素有：厂商具有较雄厚的资金实力，可以配备更加先进的机器设备，实行企业内部合理的资源调配，组织有效的专业化分工和协作；实行科学的管理制度，提高副产品的综合利用效率，减少要素购买和产品销售等环节的资源消耗等。B项，内在不经济是指厂商在生产规模扩大时自于自身原因所引起的产量减少和成本增加，C项，外在经济是指整个行业生产规模扩大以后给个别厂商带来的产量增加和成本降低，D项，外在不经济是指整个行业生产规模扩大以后使个别厂商的产量减少和成本增加。关于建设用地规划许可证，下列说法
11、不正确的是()。A:城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件B:对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由市级以上人民政府撤销有关批准文件C:建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地D:对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件答案：B解析：规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效，对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，自县级以上人民政府撤销有关批准文件，占用土地的，应当及时退回，结当事人
12、造成损失的，应当依法给予赔偿。 建设部于( )年发布了物业管理企业资质管理办法。A2022B2022C2022D2022正确答案：D 车辆管理的方法与要求不包括( )。A车辆消防通道B车辆出入管理C车辆停放管D建立健全车辆管理队伍正确答案：A 以下属于物业管理公司内部管理制度的是( )。A业主公约B公共设施维护管理C员工考核D入住管理正确答案：C 性格的( )特征主要表现为行为活动的习惯方式，这是人对现实态度的另一种表现。A.意志B情绪C.稳定D理智正确答案：A统计调查的形式不包括()。A:普查B:重点调查C:抽样调查D:随机调查答案：D解析：统计调查的形式包括：(1)普查。普查是专门组织的一
13、次性的全面调查。(2)重点调查。重点调查是指在调查对象中，只选择少数重点单位进行的非全面调查。(3)抽样调查。抽样调查是指从总体中抽取一部分单位作为样本进行调查，然后根据样本数据推断现象总体特征的一种非全面调查。22年物业管理师考试真题5辑 第3辑我国目前对物业服务企业实行资质()制度。A:审核B:审批C:审查D:备案答案：B解析：本题考核的知识点为物业服务企业资质管理的必要性。针对物业管理的专业特性，需要实行企业资质审批制度。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有()的权利。A:收益B:独自占有C:共享D:共有和共同管理答案：D解析：物权法第七十条
14、规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前()个工作日内，向注册审查机构申请延续注册。A:10B:15C:20D:30答案：D解析： 物业服务定价成本，是指价格主管部门核定的物业服务社会（ ）。A平均成本B最低成本C预估成本D最高成本正确答案：A 下列不属于城市房地产管理法对商品房预售规定的条件是( )。A已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书B持有建设工程规划许可证C按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上D商品房预售方案正确答案：D对于
15、重要的建筑和高层建筑，其屋面防水的设防要求是()防水设防。A:三道或三道以上B:二道或二道以上C:一道D:二道答案：D解析：屋面防水等级和设防要求如表10-2所示。在发生安全事故时，要求物业服务企业履行的义务包括()。A:发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失B:立即通知业主委员会C:及时向有关行政管理部门报告事故D:做好赔偿工作E:协助做好救助工作答案：A,C,E解析： 下列公众中，( )指的是那些已经同组织发生影响和关系，但尚未行动的公众。A潜在公众B期望公众C边缘公众D知晓公众正确答案：D 下图所表示的是( )组织机构。A直线制B直线职能制C事业部制D矩阵制正确答案：D22年物业
16、管理师考试真题5辑 第4辑 下列选项中，( )是影响人的心理活动和行为的动力特点，是人的稳定的心理特征之一。A气质B个性C性格D素质正确答案：C净运营收益的计算公式为()。A:净运营收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入B:净运营收益=有效毛收入-运营费用C:净运营收益=有效毛收入-运营费用-准备金D:净运营收益=潜在毛租金收入-运营费用答案：B解析：从有效毛收入中扣除运营费用后就可得到物业的净运营收益，简称净收益，即：净运营收益=有效毛收入-运营费用。净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。房地产置业投资的现金流量中，能够改变潜在毛
17、租金收入的因素是()A:市场情况的变化B:租金水平的变化C:获利能力的增减变化D:物业管理服务量的成本变化答案：B解析：物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积。一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在每个月的报告中保持相对稳定。能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化。企业经营活动的中心是()。A:扩大销售B:降低成本C:提高经济效益D:争取更多顾客答案：C解析：本题考核的知识点为效益观念的内容。提高经济效益是企业经营活动的中心。 以下各因素变化会导致某商品需求曲线移动的有( )。A商品自身价格B个人收入C替代
18、品价格D补充品价格E个人偏好正确答案：BCDE物业管理成本中，目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本是()A:可免成本B:差异成本C:沉没成本D:附加价值成本答案：C解析：物业管理成本中的沉没成本，是指因为过去决策已发生，而在目前和未来无论实行何种方案均无法改变的成本。 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指选择使用经济资源于某方案，而放弃另一方案所发生的潜在利益损失。A边际B机会C可免D可缓正确答案：B 物业管理是市场经济的产物，( )是市场经济的基本特征。A发展B竞争C公平D平等互利正确答案：B 以水和汽为传热媒体的供暖系统按( )不同，有垂直式和水平式两种。A室内供水(汽
19、)干管位置B室内立管与散热器的连接方式C室内立管与散热器连接位置D室内供水(汽)干管用途正确答案：A22年物业管理师考试真题5辑 第5辑 下列转让房地产的方式中，合法的是( )。A以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的B一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的C因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的D以房地产抵债的E改变建筑物的承重结构以增加原房产的利用空间正确答案：ABCD 考核阶段的控制是( )。A事前控制B事中控制C事后控制D馈性控制正确答案：C 以下属于组成公文式标题的最基本要素的是( )。A性质B内容C
20、时间D区域正确答案：B 物业业主希望让最终使用者承担尽可能多的费用，因此业主不仅尽量避免各种不确定性支出，还要节省发生在( )过程中的各种支出。A决策B交流C组织D管理E监管正确答案：CDE业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由()承担物业建造过程中的质量责任。A:管理单位B:业主委员会C:建设单位D:物业服务企业答案：C解析：业主购买物业，形成与建设单位之间物业买卖的民事法律关系，有关法律规定由建设单位承担物业建造过程中的质量责任。 物业管理客户沟通的内容不包括（ ）。A与建设单位就早期介入、承接查验、物业移交等问题的沟通交流B与建设单位、市政公用事业单位、专
21、业公司等单位的沟通交流，要以合同准备为核心，明确各方职责范围、权利义务，做好沟通交流工作C与市政公用事业单位、专业服务公司等相关单位和个人的业务沟通交流D与业主大会和业主委员会物业管理事务的沟通交流正确答案：B共用题干荣昌物业服务企业是家具有二级资质的物业服务企业，目前已经承接了4个物业项目，其中有写字楼和住宅小区，管理面积达130万平方米，并且，自于服务质量一直很好，还得到了业主的联名嘉奖。良好的服务质量是获取顾客的最佳手段，那么，物业服务最显著的特征是()。A:无形性B:同时性C:差异性D:不可储存性答案：A解析：物业服务的特征包括：无形性；同时性；差异性；不可储存性；质量评价的主观性，不
22、涉及所有权。其中，无形性是物业服务最显著的特征。服务营销是企业在充分认识消费者需求的前提下，为充分满足消费者需要在营销过程中所采取的一系列活动。它是种全新营销理念，其基本观念包括如下几个方面：产品成功售出是销售工作的开始而非结束，服务是一种重要的营销组合要素，消费者需要的不仅仅是产品，员工与顾客的参与对于成功营销至关重要。实行差异目标市场营销策略，其优点包括：营销稳定性好。因为满足不同需求，所以就不会因某个细分市场营销不利而影响整个企业营销，总销售量会增加。因为满足不同的需求可以吸引更多的消费者，能充分挖掘企业潜力。因为企业在满足种消费需求时，通常会有尚未用完的潜力（包括人、财、物），这些潜力
23、可用于满足其他需求，易树立企业优越形象。由于企业提供不同产品满足不同消费需求，易使消费者感到企业实力强、服务好，从而在消费者心中树立良好形象。根据备细分市场的独特性和企业自身的目标没在市场选择中，企业有以下三种的策略可以运用：无差异目标市场选择策略；差异目标市场选择策略；集中目标市场选择策略。 物业服务企业面对着错综复杂的多方面关系，必须要有危机意识。在危机公关处理时，应该从( )等方面出发，与新闻媒体进行有效沟通。A制定沟通政策B做好准备工作C缩短时间D有效处理E与新闻记者建立良好的关系正确答案：ABE 房地产投资也并不是十全十美，有某些缺点。这些缺点突出表现在( )。A流动性差B投资数额巨大和投资回收期较长C需要专门的知识和经验D以上全部正确正确答案：D