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1、22年物业管理师考试真题6辑22年物业管理师考试真题6辑 第1辑一般而言，商场内商品损耗的大部分是由()造成的。A:消费者不良行为B:供应商不良行为C:商品质量较差D:内部员工不良行为答案：D解析：导致商场内商品损耗的主要原因包括：员工作业错误，员工偷盗，顾客偷盗，供应商偷盗以及各种特殊原因造成的意外损失，如火灾、水灾、台风、地震等。而其中80%左右的损耗是由内部员工的不良行为造成的。社会组织的分类原则中，结构原则是根据社会组织成员之间关系的性质进行分类的一种方法，代表人物是( )。A:布劳B:梅约C:帕森斯D:爱桑尼答案：B解析：本题考核的是社会组织的分类原则。结构原则，它是根据社会组织成员
2、之间关系的性质进行分类的一种方法，代表人物是梅约。按照这种方法，一般把社会组织分为两大类：一是正式组织，指具有一定的目标，组织成员间的关系由正式的规章制度做出详细、具体的规定。二是非正式组织，指正式组织成员在共同工作过程中由于持有共同的社会情感而形成的非正式团体;这些团体有自然形成的规范和惯例。 酬金制也称佣金制，这种物业服务收费方式的特点是( )。A酬金制在非住宅物业管理项目中较多采用，目前，不少高档住宅物业管理也已采用B酬金制的物业服务支出由业主负担C酬金制物业管理企业受业主委托，运用自身的管理知识、经验和专业技能组织实施物业管理服务，并取得事前约定比例或数额的酬金D在收费率偏低时，容易导
3、致物业管理企业亏损E在市场不规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的权益可能受到侵害正确答案：ABC 下列目标市场选择中，( )目标市场营销策略的缺点是易导致激烈竞争。A无差异B差异C集中D分散正确答案：A业主将住宅改变为经营性用房的必要条件有()。A:遵守法律法规以及管理规约B:经其他业主同意C:家庭负担较重，生活困难D:不得租赁给他人经营E:征得有利害关系的业主同意答案：A,E解析：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。房地产中介服务不包括()。A:
4、房地产咨询B:房地产价格评估C:房地产抵押D:房地产经纪答案：C解析：本题考核的知识点为房地产中介服务的内容。属于房地产中介服务的业务包括房地产咨询业务、房地产评估业务、房地产经纪业务。22年物业管理师考试真题6辑 第2辑住宅小区业主大会选聘了新的物业服务企业，该物业服务企业对此住宅小区实施承接查验的前提条件包括()。A:物业管理费收缴率达到95%以上B:原物业管理机构书面同意移交小区物业管理权C:业主委员会同意新的物业服务企业接管小区D:业主大会与原物业管理机构的物业服务合同已到期或完全解除E:业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同答案：D,E解析：本题考核的知识点为物业管理机构更迭时
5、的承接查验的前提条件。在物业管理机构发生更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下实施承接查验：(1)物业的产权单位或业主大会与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同；(2)物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同。 房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地（ ）转让必须保持一致。A转让权B使用权C收益权D买卖权正确答案：B前期物业服务合同签订的主体是()A:房地产开发商和物业服务企业B:业主大会和建设单位C:建设单位和物业服务企业D:房地产开发商和业主大会答案：C解析：通常情况下物业服务合同的签
6、订主体是业主与物业服务企业，而前期物业服务合同签订的主体是建设单位和物业服务企业。这是因为首次业主大会尚未召开，业主还不能形成统一意志来决定选聘物业服务企业，而此时已有实施物业管理的现实必要，为了维护正常的物业秩序，保护业主现实的合法权益，物业管理条例规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当与物业服务企业签订前期物业服务合同。而且，建设单位一开始就拥有物业，是第一业主，这是建设单位享有第一次选聘物业服务企业的优先权，能够签订前期物业服务合同的合理依据。 企业经营的最终目的是追求可持续的最大盈利，达到此目的的手段是( )。A提高生产技术B合理地控制成本C资源的合理利用D.进行好客户关系管理正确答案
7、：D常规消防装备是配备在部队的战备器材，应定期检查，至少( )进行一次。A:每天B:每周C:每月D:每年答案：C解析： 前期物业管理招标文件包括( )。A招标人及招标项目简介B物业管理服务内容及要求C对投标人及投标书的要求D评标标准和评标方法E物业服务合同的免责条款正确答案：ABCD22年物业管理师考试真题6辑 第3辑关于写字楼经营管理模式的选择，说法错误的是()。A:以追求利润为目标时，选择自主经营型B:经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型C:以保障质量为目标时，选择委托经营型D:不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型答案：C解析：一般情况下，以追求利润或保障质
8、量为目标时，选择自主经营型；经营内容专业性较强或需要特许审批的，选择联合经营型；不具备经营能力，但具有可供经营的平台时，选择委托经营型。该考点来自教材的第五章“写字楼物业经营管理”的第三节。收益性物业中，评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提，下列关于评估投资价值与评估市场价值，说法正确的是()A:投资价值与市场价值都可以采用成本法来评估B:评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会最低报酬率C:评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的一般报酬率D:在净收益方面，评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税答案
9、：D解析：评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估。拿折现率来说，评估市场价值所采用的折现率，应是与该物业的风险程度相对应的社会一般报酬率；而评估投资价值所采用的折现率，应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。在净收益方面.评估投资价值时通常要扣除所得税，而评估市场价值时通常不扣除所得税。另外，不同的投资者对未来净收益的估计，有的可能是乐观的，有的可能是悲观的；而评估市场价值时，要求对未来净收益的估计是客观的。 物业服务企业可以了于年度终了时，按照年末应收取账款余额的（ ）计提坏账准备金，计入管理费用
10、。A0.2%0.3%B0.3%0.5%C0.5%1%D1%2%正确答案：B 物业服务合同除了应当具备的内容外，还应包括当事人双方根据物业服务需要商定的其他条款，主要包括（ ）。A约定合同生效的条件B解除合同的损失赔偿C物业服务质量D免责条款约定E专项维修资金的管理与使用正确答案：ABD经济适用住房的开发利润应控制在（ ）以下。A. 1% B. 2%C. 3% D. 4%答案：C解析：经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿安置费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金七项因素，利润控制在3%以下。 楼梯按使用性质划分，可分为
11、( )。A主要楼梯B木楼梯C.辅助楼梯D钢楼梯E消防楼梯正确答案：ACE22年物业管理师考试真题6辑 第4辑 出人口自动控制系统也叫门禁系统，一般由( )等组成。A.计算机B电子锁C.识别卡D报警控制器E探测器正确答案：ABC 单向阀又称( )。A截止阀B减压阀C止回阀D安全阀正确答案：C物业经营管理市场细分的依据有()。A:地理位置B:最终用户C:消费动机D:客户规模E:人口特征答案：B,D解析：物业经营管理市场细分的依据主要有最终用户和客户规模。最终用户是指最终使用物业的需求者，企业应当对不同类型的最终用户运用不同的市场营销组合策略，客户规模是指具体的最终用户对物业需求量的大小。用客户规模
12、这个参数，可以将市场细分为大客户市场、中客户市场和小客户市场。物业服务企业在与业主谈判签订物业管理委托合同时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判，一般可分为()A:竣工检验B:竣工交接C:维护维修D:二次装修E:正式运行答案：B,D,E解析：物业服务企业在与业主谈判签订物业管理委托合同时，可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段，分别报价，分别谈判。一般可分为竣工交接、二次装修和正式运行三个阶段。服务营销的基本原则包括()。A:诚信原则B:顾客导向原则C:利润最大化原则D:系统控制原则E:可视化原则答案：A,B,D,E解析：服务营销要有效的展开必须遵循的基本原
13、则包括：诚信原则；顾客导向原则；系统控制原则；可视化原则；时效性原则。 业主使用其自有物和物业管理区域内共用部分、共用设备设施以及相关场地的约定，这属于管理规约中关于（ ）的内容。A业主的共同利益B物业的使用、维护、管理C业主应当履行的义务D违反规约应当承担的责任正确答案：B22年物业管理师考试真题6辑 第5辑 计划的结尾部分，应根据行文的需要而定。常见的结尾方式不包括( )。A强调有关注意事项B.突出重点C提出号召D.开门见山正确答案：D 不良物业资产在处置过程中，应遵循的原则有( )。A要充分利用各种技术方法B要始终围绕项目开展工作C要先易后难、先小后大D要广泛利用社会资源和市场力量E要始
14、终做到利益最大化正确答案：ABD 房地产组合投资管理的职责包括( )。A设计和调整物业资产的资本结构B.物业更新改造等主要开支决策C定期进行资产的投资分析和运营状况分析D.监督购置、处置、资产管理和再投资决策E负责策略资产的配置和衍生工具的应用正确答案：ADE下列有关市场营销组合的表述中，正确的有()。A:市场营销组合因素对企业来说都是不可控因素B:市场营销组合因素对企业来说都是可控因素C:市场营销组合是个复合结构D:市场营销组合是个静态组合E:市场营销组合受企业市场定位战略的制约答案：B,C,D解析：“4PS”营销组合以企业自身为出发点来面对外部的市场环境，是“以产品为中心”的市场营销策略。
15、具有如下几个特点：4P组合因素对企业来说都是“可控因素”；4P组合是一个复合结构；4P组合是个动态组合；营销组合受企业市场定位战略的制约，即应根据市场定位战略，安排相应的市场营销组合。投标文件又称标书，一般由投标函、投标报价表、资格证明文件、( )、招标文件要求提供的其他材料等组成。A:投标方案B:操作方案C:物业管理方案D:答疑文件答案：C解析：物业管理条例的立法指导思想主要表现为()A:强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系B:强调业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上C:强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系D:强调业主作为
16、建筑物区分所有权人的权利义务E:强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项答案：A,C,E解析：物业管理条例的立法指导思想，主要表现在以下三个方面：(1)强调保护业主的财产权益，协调单个业主与全体业主的共同利益关系；(2)强调业主与物业服务企业是平等的民事主体，是服务和被服务的关系；(3)强调业主与物业服务企业通过公平、公开和协商方式处理物业管理事项。22年物业管理师考试真题6辑 第6辑乱派招贴。被人戏称为城市的牛皮癣。这种市场经济发育过程中出现的流行病，蔓延到大街小巷。即使是作为全国城市物业管理优秀示范小区的某花园，也未能幸免。实行封闭式管理的楼宇内部，又何以如此呢?管理
17、处在查处了几例之后，发现楼内广告的派发有三种情况：一是经批准入楼为住户提供服务的某些人员顺便所为;二是以探访名义上楼而实有其他意图的住户亲友乘隙所为;三是承做特定生意的个别住户刻意所为。请根据此情况制订管理办法。提示：可以采取多种方法治理，例如制作广告牌疏导，把乱贴小广告的人请来说服教育，对屡教不改者列黑名单。疏导管理：在每幢大厦入口处设置一广告橱窗，为有向花园住户传播信息的各界人士提供广告登载服务，变堵为疏(先提供正当渠道，再去堵歪门邪道，工作阻力就小了)，进而实现对其有序管理。说服教育：发现楼内派发广告，当即按照广告商的联系渠道，或打电话或邀人前来，指出其错误做法和应当怎样去做，敦促其依规
18、行事(抓住其想做成生意的心理，促其上门来接受教育，办法巧妙)。对屡教不改的强制管理：某些单位不听劝诫继续乱派发广告，就把其列人黑名单，严格限制这些单位在花园内的经营活动，直至其做出保证，并确实改正了自己的违规行为时止。答案：解析：房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为是()。A:商品房预售B:商品出租C:商品房现售D:商品房转让答案：C解析：商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。 性格与气质既有区别，又互相渗透，彼此制约，下列关于性格与气质的关系表述正确的有( )。A从气质和性格各自的特点来看，气质更
19、多地体现神经系统类型的自然影响B在性格形成过程中，气质影响着性格的表现方式C.性格可以影响气质形成和发展的速度和动态D.性格会在一定程度上掩盖或改造气质E不同气质类型的人也可以形成同样的性格特征正确答案：ABDE对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，作出规定的相关法律是()A:土地管理法B:城市规划法C:城市房地产管理法D:城市房地产抵押管理办法答案：C解析：房地产转让的内容包括房屋转让和土地使用权转让，由于房屋与土地物质相连，经济属性也密切相关，因此房屋转让与土地使用权转让必须保持一致。同时，房地产使用的国有土地，包括出让土地使用权和划拨土地使用权两种情况。在出让
20、土地使用权的房地产转让中，一方面会涉及土地使用权出让合同中约定权利义务的继承问题，另一方面要防止利用土地使用权转让进行炒卖土地的投机活动。在划拨土地使用权的房地产转让中，房地产转让价格包含土地转让价格，因此直接关联到国家的土地收益。为解决以上问题，城市房地产管理法和城市房地产转让管理规定，结合现实城市房地产的土地情况和实施管理的可行性，对出让土地使用权的房地产转让原则和划拨土地使用权的房地产转让原则，分别作出规定。 物业服务合同由( )与业主大会选聘的物业管理企业签订。A各业主分别B业主大会C业主委员会代表业主D物业建设单位正确答案：C 前期物业管理阶段不包括( )环节。A物业的接管验收B用户入住C档案资料的建立D首次业主大会召开正确答案：C