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1、房地产经纪人历年真题9节房地产经纪人历年真题9节 第1节共用题干某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区，根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。该类用地按照土地使用的主要性质划分，属于( )。A:一类居住用地B:二类居住用地C:三类居住用地D:四类居住用地答案：B解析：周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的30，余额以银行贷款方式解决，贷款期限20年，贷款年利率6，该居民家庭收入8000元。周某向银行申
2、请个人住房贷款应具备的条件有（ ）。A.购房合同尚未签订B.具有完全民事行为能力C.具有偿还贷款本息的能力D.在当地有有效居留身份答案：B,C,D解析：向银行申请个人住房贷款应具备的条件有：具有完全民事行为能力的自然人；在当地有有效居留身份；有稳定职业和经济收入，信用良好，具有按时、足额偿还贷款本息的意愿和能力；具有真实合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款；有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；贷款人规定的其他条件。在存量房交易资金监管中，存入客户交易结算资金专
3、用存款账户中的交易结算资金的所有权属于（ ）。A.交易当事人B.房地产经纪机构C.交易保证机构D.房地产经纪人员答案：A解析：在客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，房地产机构的经营模式划分的类型不包括（ ）。A.单店模式B.有店铺模式C.多店模式D.连锁经营模式答案：B解析：根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为两大基本类型：无店铺模式；有店铺模式。根据房地
4、产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产经纪机构的经营模式分为：单店模式；多店模式；连锁经营模式。物业管理区域内物业管理的重要责任主体是（ ）。A.社区居委会B.业主C.物业服务企业D.业主委员会答案：B解析：业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。业主对自己的房屋套内部分独立享有所有权，但离不开楼梯、电梯、供水、供电、供气、中央空调等设施设备这些共用部分，也离不开对建筑物所占土地的共同使用。将商业地产项目按照商业形态进行划分，其内容不包括（）。A.商业街B.购物中心C.市场类商铺D.社区型商业中心答案：C解析：商业地产的划分具体情况如表8-7所示。表8-7商业地产
5、的划分在环境噪声中，有一类经常发生在城市建设中的噪声，其特点为突发性、冲击性、不连续性，这种噪声是（）。A:施工噪声B:社会生活噪声C:工业生产噪声D:交通噪声答案：A解析：权利人发现不动产登记簿记载错误，可以向不动产登记机构申请（ ）。A.更正登记B.变更登记C.注销登记D.异议登记答案：A解析：更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。物权法规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但
6、在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非要某一套不可，这表明房源具有（ ）。(2022年真题)A.公共性B.变动性C.可替代性D.流通性答案：C解析：房源的特征包括：动态性；可替代性。其中，可替代性是指虽然每一套房屋都是唯一的，具有明显的个别性，但是在现实生活中，人们对房屋的需求却并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑类型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，对于需求者而言，它们是可以相互替代的。房地产经纪人历年真题9节 第2节中国古代塔身由于每层檐部与墙身向上逐层收缩，使人感到既和谐统一又富于变化，其遵循的形式美规律是（）。A、连续的韵律B、渐变的韵律C、非均衡对称D、对称均衡答案：B解
7、析：渐变的韵律是指在建筑立面构图中出现的一种或一组元素按照一定的秩序逐渐变化，如逐渐加长或缩短、变宽或变窄、色彩的冷暖变化，从而形成统一和谐的建筑外立面韵律感。例如中国古代塔身的变化，由于每层檐部与墙身都向上逐层收缩而形成渐变的韵律，使人感到既和谐统一又富于变化。按照税法及中央和地方政府的有关规定，（ ）应由买卖双方都缴纳或各负担一部分。A.土地使用权出让金B.城市维护建设费C.印花税D.土地增值税答案：C解析：按照税法及中央和地方政府的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如增值税、所得税；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。（
8、一）齐某是甲市一位普通职工，工资收入有限，属于甲市的低收入家庭，无力购买住房，一直租赁房屋居住。2022年1月，根据甲市有关政策规定，齐某可以申请购买经济适用房。齐某于2022年5月与经济适用房开发单位签订了购买合同，支付了首付10万元，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。若齐某租赁的住房为公共租赁住房，则其合同期限一般为（）年。A、1B、3C、5D、10答案：C解析：配租对象选择公共租赁住房后，公共租赁住房所有权人或者其委托的运营单位与配租对象应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限为5年。租赁合同签订前，所有权人或者其委托的运营单位应当将租赁合同中涉及承租人责任的条款内
9、容和应当退回公共租赁住房的情形向承租人明确说明。下列关于房屋抵押的表述中，错误的是（ ）。A.共有产权的房屋抵押的，必须征得其他共有权人同意B.已出租的房屋可以设定抵押C.以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，担保债务的履行期限不得超过已使用的年限D.预购商品房贷款抵押的，必须取得商品房预售许可证答案：C解析：A项，以共有的房地产设定抵押的，抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项，以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项，以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定
10、的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项，预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。以下关于对房地产价格影响的说法中，正确的有（）。A、修建铁路会使得房地产价格增值B、通常情况下楼层比朝向对价格的影响大C、有些因素对房地产价格的影响与时间无关D、提高绿地率对房地产价格的影响一般都比较大E、随着时间的推移，人们对房地产的消费偏好会发生变化，从而提高或降低房地产价格答案：C,E解析：A项，同一因素或者其变化所引起的房地产价格的变动方向可能是不同的。例如，某一地带有铁路，该地带如果是居住区，铁路可能是其贬值因素；而该地带如果是仓储或工业区，则铁路可能是其增
11、值因素。B项，不同的影响因素或者其变化，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的。以住宅的朝向和楼层为例，通常情况下朝向对价格的影响比楼层对价格的影响大。但商场与住宅相反，其楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。D项，各种影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不相同的，当绿地率很低的时候，提高一点绿地率对房地产价格的影响就较大，当绿地率已达到较高水平时，再提高一点绿地率对房地产价格的影响较小。 下列各项，属于误导社会公众、扰乱市场秩序的行为有（）。A.与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号B.发布虚假房地产市场报告C.捏造散布涨价信息D.发布真实、客观、翔实地房地产信息E.在网络上发表
12、专业观点时，表明房地产经纪专业人士的身份 答案：A,B,C解析：房地产经纪机构不得实施误导社会公众、扰乱市场秩序的行为。具体要求为：房地产经纪机构和人员不得捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格。房地产经纪机构公开发布房地产市场报告，应当真实、客观、翔实，不得误导社会公众。房地产经纪人员应当珍视和维护房地产经纪人员职业声誉，在网络、电视、报纸等媒体上发表的专业观点，应当表明房地产经纪专业人士的身份。把从地面点到大地水准线的铅垂距离，称为( )。A:相对高程B:标准高程C:绝对高程D:高程答案：C解析：按照企业性质对房地产经纪机构进行分类，其种类不包括（
13、）。(2022年真题)A.股份有限公司B.个人独资企业C.合伙企业D.个体工商户答案：D解析：设立房地产经纪机构时，必须确定拟设立房地产经纪机构的组织形式。目前在我国，房地产经纪机构的组织形式主要有以下类型：公司制房地产经纪机构；合伙制房地产经纪机构；个人独资房地产经纪机构；房地产经纪机构设立的分支机构。其中，房地产经纪公司，是指依照中华人民共和国公司法和有关房地产经纪管理的规定，在我国境内设立的从事房地产经纪业务的有限责任公司和股份有限公司。未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合( )条件。A.封顶B.验收C.预售D.规划答案：C解析：房地产经纪人历年真题9节 第3节关于房地产经纪活动，下列
14、说法错误的是（）。A、从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉B、房地产经纪业是知识密集和技术密集的行业C、房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主D、房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主答案：B解析：房地产经纪活动由房地产经纪人员来完成，房地产经纪机构主要是为房地产经纪人员提供平台和品牌。从事房地产经纪活动需要一定的专业知识、经验和较好的信誉。房地产经纪业是知识密集和劳动密集的行业。随着我国房地产市场逐步由新建商品房买卖为主转变为存量房买卖和租赁为主，房地产业将逐步由房地产开发经营为主转变为房地产经纪等房地产服务为主。在成熟的房
15、地产市场中，房地产经纪业居房地产业的主体地位。根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，可将合同分为（）。A.双务合同B.诺成合同C.有偿合同D.实践合同E.无偿合同答案：B,D解析：根据合同是否需要有实际交付标的物的行为才能成立，合同分为诺成合同和实践合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。实践合同是指在双方当事人意思表示一致后还需要有实际交付标的物的行为才能成立的合同。房屋产权中，( )是房屋所有权的核心。A:使用权B:收益权C:处分权D:占用权答案：C解析：下列选项中，不属于市场营销4Vs理论的是( )。A:与顾客建立关联B:差异化C:共鸣D:功能弹性化答案：B解析
16、：李某购买一套单价为5000元/m2，建筑面积为90m2的商品住宅，首期付为总价的20%，余款向银行申请贷款期限为20年，贷款年利率为6.80%，按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款，李某每月的还款额为（ ）元。(2022年真题)A.2748B.2788C.3435D.3485答案：A解析：将现值转换为等额年金的公式为本案例，李某每月的还款额=2748（元）。存量房贷款的借款人，可以是（ ）。A.自然人B.未成年人C.法人D.无稳定收入者E.非法人组织答案：A,C,E解析：存量房贷款的借款人，可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁，不超过65周岁，有城镇户口的居民，本市、外
17、地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法不包括（ ）。A.建议业主修复缺陷B.通知业主准备好土地使用证、室内家具清单及客户违约责任C.留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适D.建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨答案：B解析：对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法包括：建议业主修复缺陷；留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适；建议业主花费适当的成本加以整修，甚至装潢，提升房屋的格调；建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，
18、体现家的温馨；准备好赠送家具电器清单，贵重家具如不想赠送，则宜提前搬出，免生异议；通知业主准备好房地产证、室内平面图、物业管理公约及其他文件。房地产经纪机构采取矩阵制组织形式的，其缺点主要表现为( )。A.对环境变化适应能力差B.横向沟通协调较为困难C.双重领导，违反了统一指挥原则D.高层决策迟缓答案：C解析：一定时期内，一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化会有一定反应，用以衡量这种反应程度的指标是（）。 A:房地产价格弹性B:房地产需求弹性C:房地产供给弹性D:房地产供求弹性答案：C解析：房地产经纪人历年真题9节 第4节产权租典纠纷未解决的，以()为纳税人。A:产权所有人B
19、:房产代管人或使用人C:居民委员会D:公证机构答案：B解析：借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还抵押贷款本息，此时面临的是抵押贷款的（）。A.房屋贬值风险B.购房者房屋处置风险C.利率变化风险D.无力继续偿还贷款本息风险答案：D解析： 对借款人来说，银行抵押贷款存在一定的风险。这些风险包括：无力继续偿还贷款本息风险，是指借款人有可能在抵押贷款购房的还款期内出现经济困难而一时难以偿还按揭贷款本息。房屋贬值风险，导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。利率变化风险。购房者房屋处置风险。房地产经纪机构选择经营模式时，
20、主要考虑的是()。A:是否有店铺B:企业规模C:规模化经营的方式D:遵循规模化经济的一般原理E:是否有充足的人力资源答案：A,B,C解析：短期贷款是指贷款期限在（）年以内的贷款。A、1B、2C、3D、4答案：A解析：短期贷款是指贷款期限在1年以内（含1年）的贷款。中期贷款是指贷款期限在1年以上（不含1年）、5年以下（含5年）的贷款。长期贷款是指贷款期限在5年以上（不含5年）的贷款。初始开发项目需要重点研究().A:政府颁布的土地利用规划B:项目开发方案C:原有房屋拆除成本与收益的关系D:城市规划方面的合法性E:项目进行功能性改造答案：A,B,D解析：与卖方市场相比较，买方市场成交价格（）。A.
21、偏低B.一样C.偏高D.变化不定答案：A解析：在买方市场下，成交价格会偏向最低卖价；在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价。即买方市场成交价格一般比卖方市场成交价格低。纳税人不在城市市区、县城、建制镇的，城市维护建设税的税率为()。A:1B:3C:5D:7答案：A解析：房地产经纪机构和房地产经纪人员违约要承担法律责任。下列不属于房地产经纪执业免责事由的是（）。A、不可抗力B、自己有过失C、约定免责事由D、强制实际履行答案：D解析：违约责任中的免责事由包括：不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。受害方自己有过失。违约
22、行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。约定免责事由。但根据合同法规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成对方财产损失的免责条款为无效。噪声污染会影响儿童的智力发育，吵闹环境中儿童智力发育比安静环境中低（）。A.20B.30C.40D.50答案：A解析：噪声污染会影响儿童的智力发育，吵闹环境中儿童智力发育程度比安静环境中低20。研究还表明，噪声与胎儿畸形有关。房地产经纪人历年真题9节 第5节行纪是指经纪人受委托人的委托，以（）的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。A.自己B.代理人C.委托人D.受托人答案：A
23、解析：行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。行纪主要有以下两个特征：经委托人同意，或双方事先约定，经纪人可以以低于（或高于）委托人指定的价格买进（或卖出），并因此增加自己的报酬；除非委托人不同意，对具有市场定价的商品，经纪人自己可以作为买受人或出卖人。某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如下表。假设开发商要求的基准收益率为10，请分析回答下列问题：5.该项目的内部收益率为（）。A、 13.013B、 13.136C、 13.265D、 13.334答案：B解析：根据内部收益率表达式，利用插值法和试错法计算，具体过程如
24、下：i=13%时，净现值=90700/（1+13%）+200/（1+13%）2+800/（1+13%）3=1.6i=14%时，净现值=90700/（1+14%）+200/（1+14%）2+800/（1+14%）3=10.16i1=13%，i2=14%，NPV1=1.6，NPV2=10.16下列各项属于人工环境的有（ ）。A.园林绿化B.建筑小品C.建筑物D.文化传统E.居住区答案：A,B,C,E解析：人工环境是指在自然环境的基础上经过人的加工改造所形成的环境，如居住区、建筑物、园林绿化、建筑小品等。人工环境与自然环境的区别，主要在于人工环境对自然物质的形态做了较大的改变，使其失去了原有的面貌。
25、心理学上概括的气质类型，其基本心理特征包括( )。A:多血质的人活泼好动，容易适应新环境;注意易于转移，接受新事物快，但印象不很深刻B:胆汁质的人直率热情，精力旺盛;不易觉察的细小事物，C:黏液质的人安静平衡，反应缓慢D:黏液质善于克制自己，情绪不易外露;注意稳定但注意力不深刻E:抑郁质的人柔弱易倦，情绪发生慢而强，体验深刻，言行迟缓无力答案：A,C,E解析：民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种，其中原始取得包括（）等形式A、劳动生产B、法定孳息C、没收D、添附E、互易答案：A,B,C,D解析：原始取得是指根据法律规定，最初取得民事权利或不依赖于原权利人的意志而取得某项民事权利
26、，包括劳动生产、天然孳息和法定孳息、添附、没收、无主财产收归国有等方式。E项属于继受取得。房地产经纪信息的整理程序中，()的主要目的是为了便于查询，能够减少查询时间。A.编辑B.研究C.筛选D.整序答案：D解析：赵某拥有存款50万元，为实现居住私密性好、生活和学习方便的愿望，通过置业担保公司取得银行贷款50万元，购买了一套建筑面积为120m2、三室二厅、售价为80万元的商品住宅。赵某购房后又投入20万元进行了装修并向保险公司购买了房屋火灾保险，与保险公司签订了定值保险合同，确定保险标的价值90万元。不料当年发生了事故，经现场查看认定保险标的损失比例为20。该损失应由保险公司理赔。赵某购买的住宅
27、平面布局合理、功能齐全，选择的社区治安良好。根据“需要层次论”，赵某购买的住宅满足了自己的（ ）。A.尊重需要B.安全需要C.生理需要D.自我实现需要答案：B,C解析：马斯洛的“需要层次论”认为，人的需要按照先后顺序和高低层次分为生理需求、安全需求、归属与爱的需求、尊重需求、自我实现需求五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中，生理需要是维持生存的需要，这些需要是最原始、最基本的，只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。安全需要是希望得到保护和免于威胁从而获得安全感的需要，如希望避免灾害等对身体的伤害，要求社会治安良好、职业稳定、未来生活有保障等。本题中，赵某购买的住宅满足了其生
28、理需要和安全需要。房地产经纪机构的部门设置中，基础部门主要是指一些常设部门，不属于常设部门的是（）。A.业务部B.财务部C.行政部D.人事部答案：A解析：基础部门主要是指一些常设部门，具体包括：行政部，主要负责机构的日常行政工作和事务性工作；人事部，主要负责人事考核、人员奖惩，制定员工培训方案，制定员工福利政策等事务；培训部，负责人口培训组织及培训考核；财务部，主要负责处理公司内的账务以及佣金、奖金结算等工作。贷款能否成功经过银行批准主要取决于（）。A.房地产经纪机构的能力B.银行限定的贷款额度C.物业信息的全面性D.客户的资信和条件答案：D解析：在贷款审批程序中，贷款银行收到借款人的资料后，
29、从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后，贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查，内容包括：借款人的收入及财产证明、贷款的额度（包括成数和总额）、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。房地产经纪人历年真题9节 第6节房地产经纪人张某建议客户对购买的房屋进行装修时，不要片面追求气派豪华。这符合装饰装修的（ ）。(2022年真题)A.时代性原则B.地域性原则C.经济性原则D.大众性原则答案：C解析：装饰材料的选择应考虑经济性，不仅要考虑一次性投入，还要考虑经济寿命和日后的维护费用，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可
30、适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修与更新，从而达到总体上经济的目的。( )年8月，建设部决定在合同范围内建立房地产企业执业人员信用档案系统。A:2000B:2022C:2022D:2022答案：C解析：房地产经纪行业管理的目的在于规范房地产经纪活动，并协调房地产经纪活动中所涉及的各类当事人，包括( )之间的关系。A.有关政府主管部门B.房地产经纪机构C.房地产经纪人员D.房地产中介行业协会E.房地产经纪活动服务对象答案：B,C,E解析：共用题干王先生为一事业单位在职职工，现有存款10万元，家庭月收入5000元，日常支出约为3000元。现看中一套价值40万元的房子，准备
31、购买。如果月收入不足以支付月还款额，则贷款年限为( )年较为合适。A:15B:20C:25D:30答案：B解析：在房地产市场营销系统中涉及的主体有（）。A.房地产供应商B.房地产中介机构C.房地产建筑商D.消费者E.物业管理单位答案：A,B,D解析：市场营销系统中涉及很多个主体，包括供应商、市场营销中介和消费者。中介是产品和服务从供应商达到消费者的桥梁。房地产分销渠道的起点是开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和经纪人等。在房源获取渠道中，下列不属于电话拜访缺点的有（ ）。A.会在一定程度上受到时间的限制B.只能通过声音传达信息，可能缺乏
32、人情味C.容易产生好则好、不好则坏的第一印象D.容易遭受拒绝，客户印象不深答案：C解析：电话拜访；在获知目标客户的电话号码后，房地产经纪人对其进行电话拜访、咨询其物业资料。电话拜访的优点是比较集中、针对性较强、比较省力且可联系的人较多、不受地点的限制、不受天气影响、花费的时间较少。但也存在很多缺点：会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻。门店接待的缺点是容易产生好则好、不好则坏的第一印象。根据市场经验，单一业权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产
33、品，这是基于（）的项目定位模式。A、项目既定市场定位B、项目运作C、市场实操案例反馈D、客户体验点答案：B解析：基于项目运作模式是指根据市场经验，单一产权物业即发展商持有经营型写字楼物业，往往需要考虑项目未来持续的竞争能力，因此在产品设计与硬件配置方面更需要适度超越市场现有产品。A项，基于项目既定市场定位，不同的市场定位决定写字楼的设计与软硬件配置水平。C项，基于市场实操案例反馈，根据现有市场产品的客户反馈制定适当的产品建议，将有效避免新产品新技术应用的风险，同时可在客户关注方面改良提升，增强客户认可度与市场竞争力。D项，基于客户体验点，考虑到发展商合理的投入产出比，将有限的资金运用于最能打动
34、客户的写字楼产品方面，进而实现良好的收益，写字楼发展建议必须建立在充分了解市场客户需求与体验点，将其进行优先级重要性排序。某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0，请分析回答下列问题：一个项目在某一特定时期内收入或支出的资金数额称之为（ ）。A.现金流量B.现金流入量C.净现金流量D.现金流出量答案：A解析：现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。写字楼、旅馆、度假村等房地产的本质是（）。A、各种企业的生产资料B、开发商的生产产品C、商业房地产D、收益
35、成品答案：A解析：商业房地产是一个内涵非常丰富的概念，包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。房地产经纪人历年真题9节 第7节下列关于住房公积金的使用，说法正确的有（）。A、住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运作两个方面B、职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为C、职工按要求提交齐全的资料后，住房公积金管理中心或者受托银行应当在10个工
36、作日内完成贷款手续D、职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款E、职工没有还清贷款前，可以再次申请住房公积金贷款答案：A,B,D解析：关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见规定，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。租赁期限为()个月以上的租赁合同
37、，应当采用书面形式。A:3B:6C:9D:12答案：B解析：目前在我国，房地产经纪机构主要是从事( )活动。A:新建商品房销售代理B:新建商品房销售居间C:存量房租售居间D:新建商品房销售咨询E:存量房租售代理答案：A,C,E解析：本题考核的是房地产经纪机构的界定。房地产经纪机构(包括分支机构)，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的中介服务机构。目前在我国，房地产经纪机构主要是从事新建商品房销售代理和存量房租售居间、代理活动。长期以来，大多数企业在这两类业务中专攻其一，只有少数大型企业同时从事新建商品房经纪和存量房经纪业务，还有极少数特大型企
38、业还兼营房地产咨询、房地产广告、传媒业务。从总体来看，目前我国的房地产经纪机构就是主营业务为房地产经纪的企业。刘某与曹某于1989年结婚，婚后育有一女刘某丹。1995年，刘某下海经商，不久与另一名女子刑某共同生活，育有一子刘某舟。2022年，刘某因车祸去世，经查，刘某与刑某共有财产30万元；个人财产80万元；个人债务10万元；未缴税款1万元。另外，刘某父母已于2022年、2022年先后弃世，留下唯一一套房屋，该房屋现值200万元。二老离世前再无其他亲人，主要由曹某照顾。刘某的遗产有（）。A.个人财产80万元B.与刑某共有财产的一半，即15万元C.刘某继承的父母的房屋D.刘某继承的父母的房屋的一
39、半答案：A,B,D解析：遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产。A项，刘某的个人财产80万元可以作为其遗产；B项，刘某与刑某共有的30万元中，15万元应属刘某的个人财产部分，可以作为其遗产；CD两项，对公、婆尽了主要赡养义务的丧偶儿媳有继承权，刘某父母先于刘某死亡，故即使二老生前主要由曹某照顾，曹某仍然没有继承权。但是，婚姻关系存续期间继承所得的财产归夫妻双方共有，刘某继承的父母的房屋系其与曹某的共同财产，其个人所有部分为一半。下列房地产市场周期图中，（）阶段是萧条阶段。A.ABB.BCC.CDD.BC答案：C解析：一个完整的房地产市场周期如图5-3所示，一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段
40、。图中的AB为繁荣阶段，BC为衰退阶段，CD为萧条阶段，DE为复苏阶段；最高点B称为波峰（顶峰），也是市场由盛转衰的转折点，此后市场进入下降阶段；最低点D称为波谷（谷底），也是市场由衰转盛的转折点，此后市场进入上升阶段。市场从一个波峰到另一个波峰，或者从一个波谷到另一个波谷，就是一次完整的市场周期。图5-3房地产市场周期存量房买方代理业务流程包括( )个环节。A:五B:六C:七D:八答案：B解析： （）可以有效避免房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售的进度，缩短销售周期。A.独家委托B.普通委托C.书面委托D.口头委托 答案：A解析：独家委托可以让房地产经纪人有稳固的优质房源，加强对营销时间
41、、活动的计划及控制，利于聚焦营销开展。经纪人以房源为中心，建立起个人化营销模式和差异化服务，日常营销工作更有重点，工作效率更高。由于业主将房产独家委托给房地产经纪人，有效防止业主频繁改变出售条件，提高了房产租赁、买卖的成功率。同时还有效避免了房地产经纪机构之间的恶性竞争，加快销售进度，缩短销售周期。在签署合同前，房地产经纪人应做好的准备工作有（）。A、房地产经纪人应认真审查双方证件B、房地产经纪人应对合同文本进行讲解C、为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔，并要求双方带齐各种证件D、要设计谈判过程，把握谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执E、明确双方异议所在，争取事先沟通好，房
42、地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法答案：C,D,E解析：在签署合同前，房地产经纪人应做好的准备工作包括：明确双方异议所在，争取事先沟通好，房地产经纪人要积极帮助双方寻找解决办法；房地产经纪人要设计谈判过程，把握谈判进度和强度，避免双方因重大分歧而发生严重的争执，当交易双方对最终交易价格进行谈判时，房地产经纪人应该敏锐地观察双方的出价，并做适度的价格折中类协调，促成他们达成最终的价格；为交易双方准备好合同文本、收据和签字笔，并要求双方带齐各种证件。房地产市场上交易从_开始，以_结束。（）A.买方；买方B.买方；卖方C.卖方；买方D.客户；客户答案：D解析：交易从客户开始，以客户结束。客户因为不
43、同的需求和偏好使之有所区分。房地产经纪人通过市场细分已经认识了具有不同需求和偏好的客户群，根据客户的需求与偏好，以最少的成本与最快的时间，帮助他们实现满意的成交，这是经纪人的吸引力和价值所在。房地产经纪人历年真题9节 第8节甲、乙签订房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记，则（）。A:房屋买卖合同无效B:房屋买卖合同有效C:房屋所有权已转移D:房屋所有权未转移E:房屋买卖合同自登记之日起生效，房屋所有权未转移答案：B,D解析：我国合同法中规定合同形式分为( )。A:要式合同B:不要式合同C:劳务合同D:经济合同E:商业合同答案：A,B解析： 下列法律文件中，（）是由全国人民代表大会常务委员会
44、制定的其他法律或一般法律。A.合同法B.刑法C.城市房地产管理法D.物权法 答案：C解析：狭义的法律是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律。具体分为：基本法律，是由全国人民代表大会制定的；其他法律，是由全国人民代表大会常务委员会制定的，如城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法、担保法、消费者权益保护法、广告法等。ABD三项均属于由全国人民代表大会制定的法律。房地产的购置一定要和客户的实际购买力和（）相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。 A、目标物业B、消费信用C、需求程度D、决策分析答案：B解析：购买房地产是大宗金额的交易，因此客户对此非常重视。但不同客户的购买力是不同的。一般情
45、况下，以满足自住需求的客户，其购房价格一般会严格控制在经济承受范围之内。房地产经纪人要分析客户的消费信用，这是因为房地产的购置一定要和客户的实际购买力和消费信用相匹配，否则在银行贷款等方面会产生问题。设备层是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进人操作的空间层。建筑高度在（ ）m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。A.30B.35C.40D.45答案：A解析：建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。甲房地产中介公司发现某大型小区有大量的空置房，并有许多客户要求购买或租赁该小区物
46、业。于是该中介公司决定在该小区附近设立分公司，主要从事该小区的房地产中介服务。该公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源。为了提高公司的效率和经纪人的积极性，该公司采用计算机技术对所有房源进行了分类，并利用密码技术规定各经纪人只能看到自己开发房源的详细信息。该房地产中介公司利用在小区内外的路口派发宣传单来获得房源和客源，属于房源获取通道里的直接开发方式，这种方法的主要优点有（）。A.覆盖人群广B.投入成本低C.目标性较强D.方式新颖答案：A,B,C解析：房源获取渠道根据在获取过程的沟通方式分为直接开发方式和间接开发方式两种，前者指面对面沟通的方式，后者指非面对面沟通的方式。直接开发方
47、式包括门店接待、社区活动、派发宣传单、老客户推荐及人际关系开发。其中派发宣传单被许多房地产经纪企业所采用，它的优点包括：覆盖人群广；投入成本低；目标性较强。按照贷款对象和用途划分，房地产贷款的种类包括（）A、土地储备贷款B、房地产抵押贷款C、房地产开发贷款D、个人住房贷款E、商业用房贷款答案：A,C,D,E解析：根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款，担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。而抵押贷款主要是房地产抵押贷款。房地产经纪机构合作完成经纪业务应当根据（ ）分配佣金。A.作用范
48、围B.业务水平C.劳动价值D.合作协议答案：D解析：房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或者向委托人增加收费的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。房地产经纪人执业资格考试通过的标准是，参加全部4个科目考试的人员必须在（）内通过应试科目。 A:一个考试年度B:任意两个考试年度C:报考约定的两个考试年度D:连续两个考试年度答案：D解析：房地产经纪人历年真题9节 第9节估价对象在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的价值，扣除法定优先受偿款后的余额是（ ）。(2022年真