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1、房地产经纪人历年真题9卷房地产经纪人历年真题9卷 第1卷某房地产开发公司2022年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2022年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。中年人张某于2022年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5。1.房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为（）元/m2。A、 500.00B、 714.29C、 1250.00D、 1666.67答案：B解析：楼面地价=
2、土地单价容积率，容积率=总建筑面积建筑用地面积，根据已知数据得，该房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为：（50000003000）（70003000）=714.29（元/m2）。房源信息公盘制的优点是（）。A、 保障了收集房源信息的房地产经纪人利益，有利于提高其收集房源信息的积极性B、 信息有效利用率更高、流通更快速C、 房源信息不易外泄D、 避免房地产经纪人出现“留盘”行为答案：B解析：公盘制是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。公盘制的优点表现在信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作
3、状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要是不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为，房源信息较容易外泄；可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。房地产市场细分的关键和核心作用包括
4、( )。A:有利于企业发掘新的市场机会B:有利于集中使用企业的资源C:有利于提高企业的应变能力D:有利于中小企业开发和占领市场E:有利于调解房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小答案：A,B,C,D解析：从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各个方面，销售策划代理人员均需要清晰了解细分产品技术的应用、功效以及市场反馈等，这反映了写字楼特性中的（ ）。A.客户非个体属性B.产品技术性C.销售商务性D.运作专业性答案：B解析：写字楼属于城市公共建筑，一方面直观影响城市形象，一定程度上反映城市经济发展水平。另一方面，写字楼产品与入驻企业的运营成本等密切相关，购置（租赁）成本影响企业经济效益。因此相对于住宅
5、，写字楼产品的技术性更为明显。写字楼的销售、策划、代理人员均需要掌握从建筑设计、材料应用到硬件匹配等各方面内容，清晰了解细分产品技术的应用、功效以及市场反馈等。根据()，国家依法对国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权利进行登记.A:城市房地产管理法B:城市房屋权属登记管理办法C:土地管理法D:土地登记办法E:物权法答案：C,D解析：下列保险中，属于财产保险的险种有（）。 A:财产损失保险B:责任保险C:意外伤害保险D:信用保险E:保证保险答案：A,B,D,E解析：法律上把民事法律关系的一方当事人依照法律的规定，必须实施一定行为或不实施一定行为，以满足民事权利主体实现其权利
6、的要求称为（）。A、民事义务B、民事权利C、民事法律关系D、民事行为答案：A解析：民事义务是指民事义务主体为满足民事权利主体的合法利益，而为或不为一定行为的必要性。负有义务的主体应当履行义务，如果不履行义务，就要承担民事责任。土地使用权出让可以采取( )的方式。A、 招标B、 拍卖C、 协议D、 划拨E、 无偿分配答案：A,B,C解析：知识点 国有土地使用权出让方式房地产经纪人在房屋出租独家代理活动中，错误的做法是（）。A、争取尽可能高的房屋租金B、争取尽可能短的成交时间C、向承租人隐瞒房屋质量问题D、向承租人详细介绍房屋优点答案：C解析：C项，在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情
7、况以及可以吸引客户购买的地方。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。房地产经纪人历年真题9卷 第2卷通风系统按照（），分为进气式通风和排气式通风。A、操作原理B、特征C、作用范围D、动力来源答案：B解析：通风系统按照特征，分为进气式通风和排气式通风；按照动力来源，分为自然通风和机械通风；按照作用范围，分为全面通风和局部通风。关于不动产登记资料查询机构的要求，下列说法正确的有（ ）。A.建立不动产登记资料管理制度B.加强不动产登记信息化建设C.建设符合要求的不动产登记资料存放场所D.保障不动产登记信息
8、安全E.建立信息安全保密制度答案：A,B,C,D,E解析：实行不动产登记资料查询，对查询机构的要求包括：应当建立不动产登记资料管理制度以及信息安全保密制度。建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。加强不动产登记信息化建设，按照统一的不动产登记信息管理基础平台建设要求和技术标准，做好数据整合、系统建设和信息服务等工作。应当采取措施保障不动产登记信息安全。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。提供房地产经纪服务收取的费用，规范的名称是（）。A、报酬B、中介费C、佣金D、劳务收入答案：C解析：经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是
9、佣金。房地产经纪服务属于中介活动，其收取的费用称作佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。有些石材和砖中含有的污染物蜕变成氡，能引起肺癌，这种污染物是（）。A.甲醛B.高本底的镭C.一氧化碳D.二氧化氮答案：B解析：大部分建筑材料的辐射量符合国家标准，但也有一些建筑材料中含有超过国家标准的辐射，如某些材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，进入室内后造成室内氡污染，能引起肺癌。刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学
10、资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。刘某调低住宅出售价格体现了房源信息的（）。A.物理指标B.法律指标C.经济指标D.心理特征答案：D解析：从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响
11、。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。本题中，刘某调低住宅价格是为了尽快给儿子筹集出国留学资金，其出售心态影响了售价，属于房源信息的心理特征。就房地产经纪行业管理的内容来看，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的（ ），因而管理效果更好。A.多重要求B.方式手段C.发展方向D.制度机制答案：A解析：房地产经纪行业管理三种管理模式的主要区别是管理主体不同，及其因主体不同而导致的管理手
12、段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看，政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体，对不同管理内容的胜任度也是不同的。因此，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的多重要求，因而管理效果更好。房地产经纪人员的（ ）是最能显化职业道德状况的层面。A.行为习惯B.职业荣誉感C.心理习惯D.成就感答案：A解析：房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。其中，行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。房地产经纪机构代办存量房抵押贷款时，应按（）收取服务费。A.抵押贷款期限B.抵
13、押房屋面积C.抵押贷款标的额D.抵押贷款业务数量答案：D解析：由于贷款过程需要涉及房产评估、到银行签订房地产抵押贷款合同、递交相关审核资料，以及后续的抵押登记和过户手续办理，整个过程牵涉部门较多，流程比较复杂，办理中需要较多的金融专业知识。因此，多数购房人选择贷款服务机构给予代办，代办机构按照国家规定的收费标准按件收取相应服务费，即按抵押贷款业务数量收取服务费。某居住区中，总建筑密度为40，住宅建筑净密度为35，容积率为90，则该居住区的空地率为（）。A、10B、60C、65D、75答案：B解析：居住区的空地率习惯上以总建筑密度来反映，即以居住区用地为单位（100），居住区的空地率=100总建
14、筑密度。本题中，该居住区的空地率为：100%40%=60%。房地产经纪人历年真题9卷 第3卷下列关于房地产价格的说法正确的是( )。A:房地产的所有权价格和使用权价格是不同的B:房地产的交换代价的价格，义称服务价格C:房地产价格和租金的关系，类似于资本和利息的关系D:房地产价格容易受交易者个别因素的影响E:有用性和稀缺性使房地产的价格在市场上得以实现答案：A,C,D解析：在民用建筑中，常见的整体类地面有（）。A、大理石地面B、水磨石地面C、花岗石地面D、水泥地面E、混凝土地面答案：B,D,E解析：整体类地面是指直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括：水泥砂浆地面；混凝土地面；水磨石地面。
15、AC两项均属于铺贴类地面的石材类地面。（三）刘某向甲公司购买一套预售商品住宅，商品房预售合同约定房屋建筑面积为150m2，房价按建筑面积计算，单价为2000元/m2，对房屋面积误差处理方式未做约定。刘某签订了商品房预售合同，缴纳了5000元的定金，支付了6万元首付款，其余款项向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款刘某如果最终成为该住宅的业主，刘某应按照每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的（）缴存。A、25B、36C、47D、58答案：D解析：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项
16、维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的58。一般把满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地称为( )绿地。A:宅旁B:公共服务设施C:道路D:公共答案：D解析：商圈研究的目的在于了解商业区或商店的商圈范围，研究次级商圈时应当研究的指标包括（）A.各类商业规模、建筑形态及租售结构B.主要商业项目分析C.交通情况D.常住人口及消费水平E.附近商业的租金、年递增率答案：B,C,D解析：商圈研究的目的在于了解商业区或商店的商圈范围、人口分布、生活结构、购买力、竞争状况、业态组合、市场饱和度、连锁品牌商户的进入情况。根据客户的比率或距离的范围，商圈可分为：核心商圈；
17、次级商圈；边缘商圈。其中，次级商圈的研究指标有：a主要商业分析；b交通状况；c常住人口及消费水平。共用题干甲房地产开发企业(以下简称甲企业)兴建一普通商品住宅小区。小区在建期间就开始 预售。完工后，又以现房形式出售。在规定期间，甲企业经其商业伙伴推荐，未通过招、投标，也未经有关部门批准，采用协议方式直接聘用乙物业服务企业负责该小区的物业管理。 该行为违反了相关规定，甲企业受到了相应处罚。后甲企业按规定重新选聘了丙物业服务企业。根据以上内容，回答8185题。现房销售，应具备的条件包括（）。 A:取得商品房销售许可证B:已办理房屋所有权初始登记C:物业管理方案已落实D:已通过竣工验收答案：C,D解
18、析：共用题干王先生需要购买一套商品住宅，但他没有时间去寻找适合自己的房源，于是找到汇通房地产经济公司。汇通房地产经济公司在听取了王先生的要求后，答应帮其找合适的房源，并签订了经纪合同。经过6天时间，汇通房地产经济公司经纪人李小姐从宏达房地产开发公司在建住宅项目中找到了适合王先生的房源，宏达房地产开发公司对该房的报价是总价款20万元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押贷款，年贷款利率为6%。李小姐评估该套住房价格为19万元，则下列表述中，正确的有( )。A:李小姐不能评估，应由房地产估价机构的房地产估价师进行评估B:李小姐可以评估，但不能收取评估费C:汇通房地产经济公司可以收取王先生的评估费
19、D:汇通房地产经济公司不能收取评估费，但因为李小姐为王先生评估了该住房的价格，可以要求适当增加经纪佣金答案：B解析：门店所面临的街道是门店客流来源的通道，所以门店的（ ）对门店的客流量有很大影响。A.方位B.地势C.与客户的接近度D.临路状况答案：D解析：对门店环境的研究主要是从以下四方面进行：临路状况；方位；地势；与客户的接近度。其中，对临路状况进行研究是因为门店所面临的街道是门店客流来源的通道，其通达程度对门店的客流量有很大影响。大多数情况下，街道与街道的交接之处（如转角、十字路口、三岔路口），客流较为集中，愈往道路中间，客流则逐渐减少。门店如能设置在这种地方，店面会较为显眼，便于吸引客流
20、。因此，在门店布置时，应尽量将门店的正门设置在人流最大街道的一面。两个或者两个以上房地产经纪机构就同一宗房地产经纪业务开展合作的，收费按（）A、两宗业务分别收取B、两宗业务收取，但收费额不能高于一宗业务的两倍C、一宗业务收取，但收费额可高于一宗业务D、一宗业务收取答案：D解析：两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务，未按照一宗业务收取佣金，或向委托人增加收费的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。房地产经纪人历年真题9卷 第4卷一般而言，房地产经纪人应以标的物业的（）为基
21、准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。A.实际价值B.理论价值C.评估价值D.客观市场价值答案：D解析：通常情况下，交易双方总是站在各自的立场上来判断房地产价格，因此，常常不能就成交价格达成一致意见。这就需要房地产经纪人以专业的身份和经验来协调双方的认识。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。消费者的价格心理表现主要有（）。A:习惯性心理B:从众性心理C:敏感性心理D:倾向性心理E:感受性心理答案：A,C,D,E解析：通过同乡、同学、同族、同事开拓客源的方法属于（ ）。A.客户关系法B.人际关系法C.会员揽客法
22、D.团体揽客法答案：B解析：人际关系法；人际关系法不仅是以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略，其类型包括（）。A、后向一体化B、前向一体化C、横向一体化D、纵向一体化E、水平一体化答案：D,E解析：一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：纵向一体化。如具有较强优势的房地产经纪机构，通过提供房地产经纪服务的配套服务，如代办贷款、协办房
23、地产产权转让手续等，使其服务内容向纵深发展，或是向下游联合或兼并相关服务机构组成联合体，统一规划和发展。再如房地产经纪机构根据市场需要和自身的条件，充分发挥企业在市场研究、房地产产品设计、融资能力等方面的优势和潜力，进入房地产开发领域或与房地产开发企业合并，组建经济联合体，向上游拓展企业的业务。水平一体化，是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次机构，通过规模经济加速发展的一种战略。下列关于客源构成要素的说法错误的是（）。A、 需求者的构成要素是自然人和法人B、 职业不属于自然人的构成要素C、 购买方式属于需求意向D、 法人主体的要素包括法定代表人答案：B解析：AD两项，客源是对房地产有现实需求
24、或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等；法人主体包括企业或其他单位、组织等，需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项，需求意向，包括需求类型（购买或租赁）、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业
25、媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。根据以上内容，回答9195题。乙公司发布“70套住宅”的销售信息后，如果有客户致电，则其电话接待的流程应为（）。A:问候咨询记录来电者基本资料感谢来电者信息录入B:咨询问候记录来电者基本资料感谢来电者信息录入C:问候咨询记录来电者基本资料信息录入感谢来电者D:问候感谢来电者咨询记录来电者基本资料信息录入答案：A解析：在房地产产品促销中，最主要最重要的促销方式是（ ）。A.广告促销B.降价促销C.赠送促销D.抽奖促销答案：A解析：房地产促销策略组合；房地产促销策略组合是对促销组合中的各个要素进行精心设计，对促销方式的选择、搭
26、配和运用，以满足房地产营销的目的，实现组织运营战略目标。促销组合包括广告、公共关系、人员推销、销售促进、直复营销等。其中，房地产广告是当前房地产产品促销中最主要，也是最重要的一个手段。广告促销最重要的目标就是提高企业形象。谁的定位准，谁的表现好，谁的力度大，谁就可能成为主赢家，而广告就成了赢家的旗帜。统一的概念广告、模型与样板房等形式，一般用来表达房地产项目的（ ）。(2022年真题)A.产品定位B.客户定位C.形象定位D.市场定位答案：C解析：项目形象定位是指结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他有利因素，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关
27、键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个，即清晰的商务感、核心卖点体现、语句简练具有张力。房地产经纪人与委托人签订房屋销售委托协议后，应在第一时间（）。A.进行公证B.核实房屋产权C.收取委托佣金D.了解最高销售价格答案：B解析：房地产经纪人与委托人签订独家委托协议或有委托意向后，应在第一时间核实产权，既避免可能发生的诈骗行为，又能防止债务陷阱，保障客户及自身利益。房地产经纪人历年真题9卷 第5卷A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2022
28、年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照商品房销售管理办法有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。B代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。A.商品房预售许可证B.商品房销售广告C.房屋综合验收合格证
29、明D.A出具的商品房销售委托书答案：A,D解析：A项，城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得商品房预售许可证方能预售商品房。B房地产经纪公司代理销售商品房也应向购房人展示商品房预售许可证；D项，商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。实行销售代理必须签订委托合同，B代理预售商品房还必须向购房人出示A出具的商品房销售委托合同。共用题干李先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房地产经纪公司居间销售，双方签订了居间合同。试分析下列各题。如果有一张先生看中此房欲购买，并与此经
30、纪机构签署了认购合同，则( )。A:张先生必须立即交付定金B:定金可由购房客户(张先生)直接交给业主(李先生)C:定金也可由经纪机构代收，由客户发出付款委托书，再发放给业主D:此时，房地产产权证原件仍在业主手中答案：A,B,C解析：共用题干2022年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开始计算。2022年7月27日，在甲公司缴纳了出让金和相关费用后，国土管理部门将该土地交付给甲公司使用。2022年8月30
31、日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2022年2月15日，李某以5600元m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2022年5月30日将房屋交付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。甲公司在施工招标过程中，应向()个以上的施工单位发出招标邀请书。A:2B:3C:4D:5答案：B解析：共用题干刘某2022年购得一商铺，以每月2000元的租金租给吴某，租期5年.半年后由于经营资金周转困难，刘某将商铺抵押给银行贷款
32、20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记.抵押到期后，刘某未能偿还债务.银行依法申请人民法院拍卖该商铺.关于刘某的房屋抵押，表述错误的是().A:刘某将该商铺抵押后又在屋顶搭建一阁楼，该阁楼也应当属抵押财产B:刘某应当将房屋抵押情况告之关某C:经估价机构评估，刘某商铺价值70万元，该商铺的价值大于所担保债权，其余额还可以再次抵押D:到某到期不能偿还债务，拍卖、变卖商铺时，吴某有优先购买权答案：A解析：在签订房地产经纪服务合同时，房地产经纪人应避免出现的常见错误有（ ）。A.合同有效期限未标明B.合同服务内容未明确界定C.合同书写未用正楷字D.合同信息与证件信息不一致E.格式合同空白处未作必要处
33、理答案：A,B,D,E解析：签订合同时常见的错误；在签订房地产经纪服务合同时，一些常见的错误需要引起房地产经纪机构的注意，包括：合同信息与证件信息不一致；合同服务内容未明确界定；合同有效期限未标明；格式合同空白处未作必要处理。房地产业中，物业管理和房地产中介服务合称()。A:房地产咨询B:房地产服务业C:房地产中介服务业D:房地产经纪业答案：B解析：房地产经纪机构人员管理的训练方式主要为( )。A:报酬激励B:服务评估C:讲授知识D:安全讨论E:实战模拟答案：C,D,E解析：甲房地产经纪公司在制定某房地产项目的价格时，采用比较定价法，表2-1是一个市场比较楼盘的打分表。表2-1打分表根据题意，
34、下列表述正确的为（ ）。A.楼盘甲的权重为20%B.楼盘戊的权重值为643.35C.项目较为合理的均价应定为3726元/m2D.对每个重点市场比较楼盘进行价格调整时，可由公司销售经理决定答案：A,B,C解析：A项，楼盘甲的权重100%楼盘乙的权重楼盘丙的权重楼盘丁的权重楼盘戊的权重楼盘己的权重楼盘庚的权重100%20%15%15%15%10%5%20%；或楼盘甲的权重楼盘甲的权重值楼盘甲的比较价650.8325420%。B项，楼盘戊的权重值楼盘戊的比较价格楼盘戊的权重428915%643.35。C项，项目较为合理的均价楼盘甲的权重值楼盘乙的权重值楼盘丙的权重值楼盘丁的权重值楼盘戊的权重值楼盘己
35、的权重值楼盘庚的权重值650.8703.2541.2570.15643.35381.6235.83726（元/m2）。心理过程不包括（）。A、认识过程B、情感过程C、理解过程D、意志过程答案：C解析：心理过程是人的心理活动发生、发展的过程，是在客观事物的作用下和一定的时间内，大脑反映客观现实的过程。心理过程包括：认识过程；情感过程；意志过程。不包括理解过程。房地产经纪人历年真题9卷 第6卷房地产经纪机构的行政处罚风险有（）。A.未按政府部门要求公示相关信息引起的风险B.违规收取服务费引发的风险C.承诺不当引起的风险D.未尽告知义务引起的风险E.不正当行为引起的风险答案：A,B,D,E解析：房地
36、产经纪机构的行政处罚风险有：未按政府部门要求公示相关信息引起的风险；不与交易当事人签订书面房地产经纪服务合同引起的风险；违规收取服务费引发的风险；经纪服务合同未由经纪人签字引起的风险；未尽告知义务引起的风险；擅自对外发布房源信息引起的风险；擅自划转客户交易结算资金引起的风险；未按规定如实记录业务情况或保存房地产经纪服务合同引起的风险；不正当行为引起的风险。C项，属于房地产经纪机构的民事赔偿风险。 在实地看房过程中，房地产经纪人为防止跳单应采取的措施有（）。A.避免双方同时离开B.要及时制止双方交换联系方式C.尽量避免双方单独在一起进行交谈D.尽量避免客户使用业主的手机或房屋电话E.尽量在现场与
37、双方洽商价钱 答案：A,B,C,D解析：作为房地产经纪公司和经纪人来说，需要通过合理的方法预防“跳单”行为的出现，概括起来分以下四个方面：看房前，事先告知跳单的危害。看房时，如果出现跳单征兆，房地产经纪人一定要果断制止，房地产经纪人应该全程陪同客户看房，注意不要当着客户的面念出业主的电话号码；看房过程中，房地产经纪人要及时制止双方交换联系方式等行为，并告知这样的做法是违反委托代理关系的。尽量避免双方单独在一起进行交谈，避免客户使用业主的手机或房屋电话等，避免双方同时离开。在看房全过程中，房地产经纪人应寻求业主配合。经纪人与客户约好看房时间后，一般应提前（）分钟到达约定地点。A、 5B、 10C
38、、 15D、 20答案：B解析：房地产经纪人一般应提前10分钟到达约定地点迎接客户，不能让客户等候，房地产经纪人自我介绍并主动递名片。房地产经纪相关专业基础知识不包括（）。A.文学知识B.经济学知识C.法律知识D.心理学知识答案：A解析：房地产经纪相关的专业基础知识，包括经济知识、法律知识、社会知识、房地产专业知识、科学技术知识。A项属于能对房地产经纪人的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的知识。土地增值税的纳税人包括（）。A、出售中国境内的房地产的个人B、继承中国境内的房地产的外国人C、出售中国境内的房地产的外国人D、继承中国境内的房地产的个人E、受赠中国境内的房地产的社会团体答案：A,C解
39、析：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。核心商圈的研究指标不包括（）。A、主要商业分析B、附近商业的租金C、交通状况D、生活配套设施答案：A解析：商圈研究指标具体情况如表7-11所示。表7-11商圈研究指标房地产经纪执业规范的执行与落实主要依靠（ ）来自觉遵守。A.经纪人员的信念B.社会舆论力量C.执业教育D.经纪人员的习惯E.经纪人员的行业自律答案：A,D,E解析：房地产经纪执业规范是指由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道
40、德和行为规范总和。房地产经纪执业规范主要依靠房地产经纪从业人员的理念、信念、习惯及行业自律来自觉遵守，同时通过行业组织自律管理、职业教育培训以及社会舆论监督来协助落实。某房地产经纪公司接受二手住宅楼销售委托，由经纪人秦某到现场进行勘察得知：该住宅楼为九层，层高3m，房屋竖向承重构件采用砖墙和砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板，外窗为钢窗，建成于20世纪90年代，六成新，一部电梯，电梯从一层到顶层所用时间为13.5s。该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好。4.该建筑物可能采用的基础类型为（）。A、 条形基础B、 独立基础C、 筏板基础D、 箱形基础答案：A解析：该住宅楼地基土均匀稳定，承载力好，可
41、能采用条形基础。条形基础是指呈连续的带形基础，包括墙下条形基础和柱下条形基础。B项，独立基础是指基础呈独立的块状，形式有台阶形、锥形、杯形等。C项，筏板基础适用于地基土承载力较低的情况。D项，箱形基础能建造比其他基础形式更高的建筑物，对于地基承载力较低的软弱地基尤为合适，还有利于采取各种防水措施，施工方便，防水效果好。委托人在房地产居间合同中的义务是( )。A:承担后果的义务B:承担处理事务的费用的义务C:支付必要费用的义务D:支付报酬的义务E:承担赔偿损失的义务答案：C,D解析：房地产经纪人历年真题9卷 第7卷商品住宅的最低保修期限是1年的项目有（ ）。A.屋面防水B.卫生间地面C.管道堵塞
42、D.卫生洁具E.灯具、电器开关答案：B,D解析：商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。建
43、立可比实例成交价格的比较基准是市场法的基础，其内容主要有（ ）。A.统一财产范围B.统一成交日期C.统一交易情况D.统一付款方式E.统一计价单位答案：A,D,E解析：可比实例是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。选了可比实例之后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。建立比较基础一般要统一财产范围、统一付款方式、统一税费负担及统一计价单位。谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高
44、层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同通常情况下，该幢高层住宅楼的建筑结构为（）。A、框架结构B、框架剪力墙结构C、筒体结构D、空间结构答案：A,B,C解析：钢筋混凝土结构建筑：其承重构件如梁、板、柱、墙（剪力墙）、屋架等，是由钢筋和混凝土两大材料构成；围护构件如外墙、隔墙等，是由轻质砖或其他砌体
45、做成。它的特点是结构的适应性强，抗震性能好，耐久年限较长。钢筋混凝土结构房屋的种类主要有：框架结构、框架剪力墙结构、剪力墙结构、筒体结构、框架筒体结构和筒中筒等。下列属于国管公积金贷款流程的有（）。A、签署买卖合同B、抵押C、面签D、批贷E、签借款合同答案：A,C,D,E解析：国管公积金贷款流程有：签署买卖合同；网签；面签；评估；批贷；缴税过户；签借款合同；申请放款。按照房地产用途，房地产市场可分为（）。A、居住房地产市场B、长三角房地产市场C、高档房地产市场D、非居住房地产市场E、房地产租赁市场答案：A,D解析：按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场。居住房地产
46、市场主要是住房市场。非居住房地产市场又可分为商业用房市场、写字楼市场、工业用房市场等。下列绿地中，不计入居住区内绿地面积的是（）。A、公共绿地B、宅旁绿地C、晒台绿地D、地下建筑屋顶绿地答案：C解析：居住区内绿地有公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，包括满足当地植树绿化覆土要求、方便居民出入的地下建筑或半地下建筑的屋顶绿地，不包括屋顶、晒台的人工绿地。房地产经纪信息的网络化管理可以通过网络（），突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。A、连接性B、公开性C、统一性D、共享性答案：B解
47、析：21世纪是信息化，网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。房地产预售广告中，不得涉及的内容是（ ）。A.中介服务B.房屋结构C.房屋风水D.物业管理答案：C解析：房地产广告不得包含的内容；广告法规定，房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，不得含有的内容包括：以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；使用“国家级”“最高级”“最佳”等用语；含有淫秽、色情、赌博、迷信、恐怖、暴力的
48、内容；含有民族、种族、宗教、性别歧视的内容；妨碍环境、自然资源或者文化遗产保护；法律、行政法规规定禁止的其他情形等等。房地产经纪人预约客户看房时，应注意的事项有（ ）。(2022年真题)A.确定并核实看房时间B.确定并核实看房见面地点C.询问看房人的体貌特征D.建议业主掩盖房源缺陷E.建议业主备好房屋所有权证答案：A,B,E解析：房地产经纪人在看房前，应与业主和客户约定具体的看房时间、见面地点，要提醒双方带好各种证明文件和资金。约定的时间、地点要准确，尽量与客户约定在人流少、有明显标志物的地点见面，引导客户以最便捷的方式到达。约见的地点最好是在经纪门店。房地产经纪人出发前应对所看房屋及行车路线尽可能多地了解，可向业主咨询行车路线，并将看房路线准确告诉购房客户。房地产经纪人历年真题9卷 第8卷建筑材料的室内污