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1、房地产估价师考试答案6节房地产估价师考试答案6节 第1节 甲乙物业2022年10月的价值均为1100万元。预计2022年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（ ）。A甲物业投资风险大B乙物业投资风险大C甲、乙物业的投资风险相同D难以判断甲、乙物业的投资风险大小正确答案：B 下列关于投资基金的说法正确的有（ ）。A投资基金，是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式，汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专门投资机构
2、进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相应的风险B投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托单位，在美国称为共同基金或互惠基金C按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资D投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人E投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、一收益分配权的凭证正确答案：ABC投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资
3、产所有权、收益分配权和剩余资产分配权的凭证。 拆除违章建筑不给予补偿，拆除临时建筑同样如此。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对国有土地上被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的（）。A重置价格B租赁价格C评估价格D市场价格答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此，为了保证对被征收房屋价值的补偿不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，需要对类似房地产的市场价格进行测算。在其他风险因素不发生变化的情况下，最高运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的能力越
4、强。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。最高运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。最高运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风除的能力越强。房地产估价师考试答案6节 第2节 在物业管理区域内，水、电供应单位应当向（ ）收取有关费用。A物业管理企业B社区服务中心C业主委员会D最终用尸正确答案：D 基于租赁收入与基于营业收入计算净收益之间有什么区别?正确答案：基于营业收入计算净收益与基于租赁收入的净收益测算主要有如下两个方面的不同：潜在毛收入或有效毛收入变成了经营收入；要扣除归属于其他资本或经营的收益，如商业、餐饮、工业、农业等经营者的正常利润。基于租金收入测
5、算净收益由于归属于其他资本或经营的收益在房地产租金之外，即实际上已经扣除，所以就不再扣除归属于其他资本或经营的收益。以下不属于房地产区位因素的有( )。A、 朝向B、 交通C、 相邻房地产的用途D、 地形答案：D解析： 某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格为1500元/m2，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2，则该建筑物的价格为（ ）元/m2。A1000B1100C1200D1300正确答案：C 住房公积金委员会各项决策的执行机构是（ ）。A住房公积金管理中心B住房公积金管理委员会委托的银行C
6、各个单位D全体职工大会正确答案：A房地产估价师考试答案6节 第3节（三）甲方（开发公司）于2022年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。2022年建造完成，甲方尚欠乙方80万工程款。在建工程抵押贷款还有100万元未还，贷款成数为5成。建造完成前半年开始销售，共售出3000平方米，均价10000元/平方米。若甲方想申请再次抵押贷款，正确的是（）。A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费B.抵押净值未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额-拖欠工程款C.再次抵押价值（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）抵押率D.
7、再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款答案：D解析：再次抵押价值未设立法定优先受偿权下的价值扣除已经销售和回迁安置的价值-已抵押贷款余额/抵押率-拖欠工程款。市场法中的房地产状况调整可以分为区位状况调整、交易情况调整和权益状况调整。 ( )答案：错解析：房地产状况调整可以分为区位状况调整、权益状况调整和实物状况调整。 某开发商率先向市场推出了带有电梯的别墅，该开发商在项目市场定位战略上采取的是（ ）战略。A形象差异化B人员差别化C服务差别化D产品差别化正确答案：D甲公司在某市街道旁的一幢二层老式自用办公楼已停用，其用地与乙公司一
8、仓库用地毗邻。甲地块面积为1250m2，乙地块为3680m2；经分别采用市场比较法测算，甲、乙两地块的单价分别为4500元/m2和4100元/m2，现甲、乙两公司经协商确定将两地块合并后转让给某开发商，某开发商欲受让该地块后开发一综合性商务写字楼。采用假设开发法原理测算得合并后地块单价为4800元/m2，土地合并、用途变更等转让准备手续费为120万元。问作为估价师如何确定两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家间的分配额。答案：解析：1甲地块单独使用时的土地使用权价值为：1250m24500元/m2=5625000元乙地块单独使用时的土地使用权价值为：3680m24100元/m2=
9、15088000元两地块合并后的价值为：(1250m2+3680m2)4800元/m2=23664000元甲、乙两地块合并后增值为23664000元-(5625000元+15088000元)=2951000元；2两地块合并后地价增值及其转让准备手续费用在甲、乙两家应该按一个合理的比例分配，这一合理比例主要综合考虑合并前甲、乙地块各自的单价、面积和总价额而定。其中遵循房地产估价中的贡献原则，以合并前甲、乙地块各自的单价为基础测算的比例应占有较大的权重。试题分析 (1) 此题为不同地块合并后的估价及其增值的分配问题。(2) 相邻土地合并后，往往会使总效用增大，价值较合并前总合增高。合并后增值额及转
10、让准备手续费要准确合理地进行分配。(3) 一般考虑按各自单价、各自面积和各自的总价为基础来计算分配方案。按三种方法计算后得到的结果再根据贡献原则确定三种结果所占的权重？进行加权平均，得到最后的分配方案。本题中应以各自的单价计算的分配方案占较大权重。您可能感兴趣的试题当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。答案：错解析：出现正杠杆效用的条件如下：当所投资房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正杠杆效用。出现负杠杆效用的条件正好相反：房地产的投资回报率低于债务回报率。房地产估价师考试答案6节 第4节商品住房价格迅速上升，导致居民住房支付能力下降、潜在
11、金融风险增加，进而影响整体经济的持续稳定发展。这表明房地产市场具有（）的特性。A信息不对称性B交易复杂性C供给垄断性D经济外部性答案：D解析：经济外部性是指一个经济主体的活动对另一个主体的影响并不能通过市场运作而在交易中得以反映的那一部分，分为正外部性和负外部性。房地产市场的外部性问题非常突出。如房地产市场的发展，为地方政府带来了丰厚的土地出让收入，使之能有更多的资金用于城市基础设施建设和环境改善上，从而产生了正外部性；房地产价格迅速上升，会导致居民家庭住房支付能力下降，引发住房问题，也会导致潜在金融风险增加甚至引发金融危机，进而影响整体经济的持续稳定发展，从而产生了负外部性。下列建设工程必须
12、实行监理的是（）。A.三峡水利工程B.农民个人出资自建住宅C.利用亚洲开发银行贷款工程D.利用外国政府援助资金的工程E.民营企业家投资开发建设的住宅小区工程答案：A,C,D解析：本题考查的是建设监理制度。下列建设工程必须实行监理：（1）国家重点建设工程；（2）大、中型公用事业工程；（3）成片开发建设的住宅小区工程；（4）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；（5）国家规定必须实行监理的其他工程。 （ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。A国家强制性B主体的特定性C目的的利他性D标的的非自有性正确答案：D强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利
13、义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。最高最佳利用原则必须同时符合（）标准。A、法律上允许B、技术上可能C、经济上可行D、价值最大化E、公益最大化答案：A,B,C,D解析：本题考查的是最高最佳利用原则。最高最佳利用必须同时满足四个条件：法律上允许；技术上可能；财务上可行；价值最大化。参见教材P166。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。（）答案：对解析：广义而言，正常利润包括企业主自有资本的利息、使用自有土地的地租、自己直接经营管理企业所应得的薪金等；狭义而
14、言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。房地产估价师考试答案6节 第5节时点指标中，每个时点指标值的大小与时间长短有必然直接关系。（）答案：错解析：本题考查的是绝对指标。时点指标中，每个时点指标值的大小与时间长短没有直接关系。(2022年真题) 在房地产市场调查中，收集一手资料常用的方法有（）。A.文案法B.观察法C.访问法D.问卷法E.实验法答案：B,C,D,E解析：本题考查的是市场调查的步骤。收集一手资料常用的方法有：观察法、访问法、问卷法、实验
15、法。下列不属于土地增值税扣除项目的是（）。A.取得土地使用权时所支付的金额 B.土地开发成本.费用 C.建房及配套设施的成本.费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D.与转让房地产无关的税金答案：D解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。与转让房地产有关的税金属于土地增值税的扣除项目。下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A、该商业房地产所在地区经济发展、人口增加 B、该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C、该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D、该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业答案：D解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、
16、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。现在（）已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。A.根据法律要求制订，由适宜的管理机构签订并执行的正式合同 B.委托通知单 C.信件式合同 D.FIDIC合同条件答案：D解析：本题考查的是建设监理制度。现在FIDIC合同条件已成为国际公认的标准合同范本，在国际上被广泛采用。房地产估价师考试答案6节 第6节 目前我国采用的记账法是单式记账法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列情况，属于成交价格偏离正常价格的交易有（）。A.对交易对象或市场行情缺乏了解
17、的交易 B.被迫出售或被迫购买的交易 C.人为哄抬价格的交易 D.对交易对象有特殊偏好的交易 E.相邻房地产未合并的交易答案：A,B,C,D解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项E，相邻房地产合并的交易才属于成交价格偏离正常价格的交易。将等产量曲线图和等成本线合在同一坐标平面内，则一条等成本线能且只能与其中一条等产量曲线相切，谅切点就是厂商在成本一定时产量最大(或者产量一定时成本最小)的最佳要素投入组合，即满足厂商均衡条件的点。 ( )答案：对解析：购买的房屋出现问题，（）应该承担责任。A、房地产开发企业B、施工单位C、设计单位D、监理单位单位答案：A解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房地产企业必须对其开发的房地产项目承担质量责任。市场规模就是特定商品的消费数量。（）答案：错解析：本题考查的是市场规模的估计。市场规模是特定商品的潜在购买者数量（主体），消费数量（客体）称为市场需求。参见教材P111112。