房地产估价师考试答案6章.docx

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1、房地产估价师考试答案6章房地产估价师考试答案6章 第1章 下列关于房地产经济寿命和自然寿命的说法中，正确的有（ ）。A房地产同时具有经济寿命和自然寿命B自然寿命一般要比经济寿命长C如果房地产维护状况良好，可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命D房地产的经济寿命与使用性质无关E房地产的经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产收入大于零的持续时间正确答案：ABC经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间；自然寿命一般要比经济寿命长得多。如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命；房地产的经济寿命与其

2、使用性质相关。工程量清单计价方式反映了（）阶段。A、国家定价 B、国家指导价 C、市场定价 D、市场指导价答案：C解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。工程量清单计价方式反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程发承包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。 房地产转让的实质是房地产权属发生变更。（ ）正确答案：答案：。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定。房地产转让时。房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。 零售商业物业的基础租金是指业主获得的、与租户经营业绩无关的一个最低租金收入。 （ ）此题

3、为判断题(对，错)。正确答案：不动产登记费按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记程序。不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。 土地增值税应纳税额的计算中，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均不包括本比例数。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产开发项目的总成本为80000万元，其中财务费用8000万元，建设周期为3年，利润总额为25000万元，则该项目的投资利润率是（ ）。A1042%B1157%C3125%D3472%正确答案：C准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，由于准备金通常赚取利息收

4、入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。（ ）答案：对解析：本题考查的是收益性物业经营状况的评估。准备金也叫大修基金。大修基金经常保持在一个名为“有息银行存款”的账目下，由于准备金通常赚取利息收入，一些物业服务企业将这些利息收入积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。P370。房地产估价师考试答案6章 第2章 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为（ ）。A19%B21%C23%D25%正确答案：B在

5、某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。A.已通过竣工验收B.拆迁安置已经落实C.取得土地使用权证书D.取得房屋所有权证书答案：A,B,C解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证

6、书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。参见教材P131。 国办发202226号文件规定，享受优惠政策的住房原则上同时具备的条件有（ ）。A住宅小区绿地率在30%以下B住宅小区建筑容积率在1.0以上C单套建筑面积在120m2以下D实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下E人均居住建筑面积在25m2以下正确答案：BCD国务院办公厅转发建设

7、部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知(国办发202226号)规定，享受优惠政策的住房应同时满足以下条件：(1)住宅小区建筑容积率在10以上；(2)单套建筑面积在120以下；(3)实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格12倍以下。卖方市场下，增加房地产持有环节税收，卖方可以向买方转嫁税费，从而会直接导致房地产价格上升。（ ）答案：错解析：本题考查的是制度政策因素。房地产持有环节的税收（如房产税、城镇土地使用税）是不可转嫁的，对收益性房地产来说，增加房地产持有环节的税收，会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。P139。 有关H公司购房，下列说法错误的有（ ）。AH公司应缴纳

8、营业税40万元BH公司应缴纳契税20万元而非32万元C担保公司可以不为H公司购买住宅的贷款提供担保D合同对面积误差比的约定因小于法定比例的规定而无效正确答案：ABD 某项目第一年年初投资500万元，第二年年初投资300万元，第三年年初投资200万元，则项目总投资为1000万元。 （ ）正确答案：没有考虑资金的时间价值。下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A、写字楼层高偏低B、厂房受酸雨腐蚀C、住宅库存量过大D、在建工程基础不均匀沉降答案：A解析：考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形损耗，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是

9、科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑标准过低，建筑设计上的缺陷等。房地产开发企业在商品房销售过程中应实行（）制度。A住宅质量保险和住宅质量保证书B商品房预售许可证和住宅质量保证书C住宅使用说明书和住宅质量保证书D住宅使用说明书和住宅质量保修书答案：C解析：根据城市房地产开发经营管理条例的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。房地产估价师考试答案6章 第3章一般而言，城市总体规划的期限为20年。（）答案：对解析：本题考查的是城市紫钱、绿线、蓝线和黄线划定。城市蓝线应当与城市规划一并报批。 从估价角度来看，房地产开发商的自有资金应获得的利息

10、也要与其应获得的收益分开，不能算作开发利润。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（）。A.密度 B.表观密度 C.密实度 D.孔隙率答案：B解析：本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。 保险的基本原则有（ ）。A最大利益原则B权责一致原则C保险利益原则D近因原则E损失补偿原则正确答案：CDE答案：CDE保险的基本原则是指在保险形成过程中逐渐形成的公认准则，包括最大诚信原则、保险利益原则、近因原则和损失补偿原则。下列关于契税的计税依据，表述正确的有（）。A

11、.国有土地使用权出让.土地使用权出售.房屋买卖，为成交价格 B.土地使用权赠与.房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售.房屋买卖的市场价格核定 C.土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格 D.征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据 E.在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据答案：A,B,D,E解析：本题考查的是契税-纳税人、课税对象、计税依据。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额，所以选项C不正确。 房地产估价机构应当由自然人出资，以有限

12、责任公司、股份有限公司或者合伙企业的形式设立。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：证券是一种间接融资的金融工具，故也称为“虚拟资本”。（）答案：错解析：本题考查的证券市场。广义上的证券，可以作为直接融资工具，也可以作为间接融资工具。参见教材P281。房地产估价师考试答案6章 第4章 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤消权正确答案：D 在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按( )计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D机会成本正确答案：D答案

13、D 资金占用费需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。(2022真题) 国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。 在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋（ ）活动。A改建B买卖C赠与D租赁E扩建正确答案：ADE房地产市场分析的层次不包括（）。A.区域房地产市场分析 B.专业房地产市场分析 C.区位房地产市场分析 D.项目房地产市场分析答案：C解析： 本题考查的是房地产市场分析的概念与作用。房地产市场分析由于

14、深度与内容侧重点上的不同要求，可分为区域房地产市场分析、专业房地产市场分析、项目房地产市场分析三个层次。 无论是房地产开发投资还是房地产置业投资，或者是政府管理部门对房地产业实施宏观管理，其决策的关键在于把握房地产市场供求关系的变化规律，而寻找市场变化规律的过程实际上就是市场分析、预测和产品功能定位的过程。( )正确答案：答案 产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合特定产品的特点，对拟提供的产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。某宗房地产，其土地于2000年底取得，土地使用权年期为50年。该房地产建成于2022年底， 2022年

15、底至2022年底的净收益分别为83万元、85万元、90万元和94万元；预计2022年底起可以稳定获得年净收益90万元。该类房地产的报酬率为10%，则2022年1月1日该房地产价值为886万元。 ( )答案：对解析：城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后（）个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。A.1 B.3 C.6 D.9答案：C解析：本题考查的是城市规划的实施与监督。城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后6个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。房地产估价师考试答案6章 第5章 一般人通常对土地最直观的认识是（ ）。A建筑物B水域C田地D大气层E地面正确答案

16、：CE土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。住宅房地产市场调查研究报告一般包含哪些内容？答案：解析：（一）宏观环境分析经济环境；城市规划；政策环境。（二）房地产市场发展现状和趋势分析城市土地供应；城市住宅开发状况；住宅供给和需求状况；存量住宅交易状况。（三）客户分析产品的需求特征；产品购买决策过程；客户生活形态特征。（四）竞争分析竞争对手分析；竞争项目分析。采用资格后审的招投标，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设招标。采用资格后审的，经后审不合格的投标人的投标应作废标处理。参见教材P78。下列估价师的行为中，不符合估价规范的有（）。A.仅要求

17、委托人提供估价对象权属证书复印件，但在实地查勘时对复印件中的相关信息进行核对B.委托人将其对估价对象价值的期望主动告知估价师，估价师认为该价值不离谱，便按此出具估价报告C.估价师认为估价对象有较大投资价值，将相关信息告知特定投资人D.估价师在估价过程中接受委托人提供给其个人的加班费E.估价师认为自己的专业能力还不足以做好估价，邀请其他估价师帮助其完成估价工作答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产估价执业道德。估价师应勤勉尽责，在估价时就要求委托人提供估价对象权属证书原件，验原件并在实地查勘时核对相关信息；估价师不应为委托人意愿所左右，应独立、客观、公正地评估；估价师不得接受除评估费以外的额外

18、好处；估价师专业能力不足时，可以聘请具有相应专业胜任能力的专家或单位提供专业帮助。信念和态度是影响消费者购买行为的（）。A.社会因素 B.文化因素 C.个人因素 D.心理因素答案：D解析：本题考查的是影响消费者购买行为的主要因素。心理因素包括：动机、感觉、学习、信念和态度。建设用地使用权出让合同附件的主要内容包括（）。A当事人的名称和住所B土地界址、面积C宗地平面界址图D开发投资强度E市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件答案：C,E解析：建设用地使用权出让合同附件的主要内容有：宗地平面界址图；出让宗地竖向界限；市县政府规划管理部门确定的宗地规划条件等。ABD 三项属于建设用地使用权出让合同的

19、主要内容。 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 房地产类型会间接影响房地产项目租售期的长短。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师考试答案6章 第6章 从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含（ ）等。A房地产改扩建费用B抵押贷款还本付息额C房屋设备折旧费D所得税E房屋装修折旧费正确答案：ABD 可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有( )。A.潜在毛租金收入B.有效毛收入C.净运营收益D.税前现金流量E.税后现金流量正确答案：CDE下列影响住房售价因素中

20、，可能引起住房售价下降的情形有（）。A住房消费转向以租赁为主B增加住房持有期间税费C住宅开发成本上升D住房租赁价格下降E消费者的收入水平上升答案：A,B,D解析：AD 两项，住房消费转向以租赁为主，会导致购买住房的需求下降，引起售价下降；B 项，增加住房持有期间税费，会造成持有住房的成本上升，进而引起住房售价下降。 在可能导致不同估价方法测算出的结果可能产生差异的原因中，从低级错误到高级错误的排序是( )。A基础数据是否准确、测算过程是否有误、公式选用是否恰当、是否符合估价原则、参数选取是否合理、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的B测算过程是否有误、基础数据是否准确、参数选取是否合理、

21、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则C基础数据是否准确、公式选用是否恰当、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、参数选取是否合理、测算过程是否有误、是否符合估价原则D公式选用是否恰当、测算过程是否有误、所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的、是否符合估价原则、基础数据是否准确、参数选取是否合理正确答案：B答案 B寻找导致较大差异的原因，可以从下列方面进行检查：测算过程是否有误；基础数据是否准确；参数选取是否合理；公式选用是否恰当；所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；是否符合估价原则；房地产市场是否处于特殊状态，例如房地产市场是否不景气

22、，是否存在泡沫。 拆迁估价时点一般为（ ）之日。A接受估价委托B实地现场勘察C开始实施拆迁D房屋拆迁许可证颁发正确答案：D拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大，分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。 甲在销售商品房时应当缴纳（ ）。A营业税B城市维护建设税C契税D房产税正确答案：AB影响房地产市场发展的基本因素有（）。A、社会因素 B、经济因素 C、资源因素 D、政策因素 E、技术因素答案：A,B,D解析：本题考查的是房地产市场的运行环境。房地产市场运行环境的影响因素中，社会因素、经济因素和政策因素，是影响房地产市场发展的基本因素。参见教材P31。 开发公司一期工程2022年9月1日能否设定抵押，说法正确的有（ ）。A不可以设定，因房屋工程尚未竣工B可以设定，因土地投资、开发总投资均符合法定要求C可以设定，因符合在建工程抵押条件D不可以设定，因建设工程总投资未超过法定比率正确答案：BC