《22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑.docx（18页珍藏版）》请在taowenge.com淘文阁网|工程机械CAD图纸|机械工程制图|CAD装配图下载|SolidWorks_CaTia_CAD_UG_PROE_设计图分享下载上搜索。
1、22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第1辑完全竞争市场和垄断竞争市场的主要区别是( )。A.产品是否具有差别性 B.市场信息是否完全C.资源流动是否存在障碍 D.生产者和消费者数量的多少答案：A解析：垄断竞争是仅与完全竞争的第二个条件不同，而与其他条件都相同的一种市场结构，即各厂商的产品不同质，存在一定的差别。假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。( )答案：错解析：知识点 假设开发法基本论述某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置
2、价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A、29B、39C、40D、45答案：B解析：考点:年限法。VC（1dt）C1（1S）/Nt，7500010001001（12.5%）/N10，得N39年。（1）年折旧 1000100 （12.5%）/N；（2）10年折旧额100000-7500025000；（3）年折旧2500；令（1）（3），推出N39。 对于估价人员搜集的交易实例，只要是估价对象的类似房地产就可以作为可比实例。（ ）正
3、确答案：不是所有的交易实例都可作为可比实例，只有与估价对象的房地产状况相同或者相当、成交日期与估价时点接近、交易类型与估价目的吻合、成交价格 为正常市场价格或能修正为正常市场价格的交易实例才符合要求。对于相同的两个房地产投资方案，其动态投资回收期（Pb）与静态投资回收期（Pb）之间的关系是（）。A.PbPb B.PbPb C.Pb=Pb D.PbPb答案：D解析：本题考查的是静态投资回收期。由于动态的有折现，所以动态投资回收期一定要大于静态投资回收期。22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第2辑关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）.A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来
4、计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率答案：C解析：本题考查的是后续开发的应得利润。选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费、以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查、估计，不应扣除所得税。参见教材P281、333。 因房地产中介服务人员过失给当事人造成经济损失的，由所在
5、中介服务机构承担赔偿责任。所在中介服务机构可以对有关人员追偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在环境噪声标准中，2类声环境功能区包含（）。A.医疗卫生 B.商业金融 C.工业生产 D.仓储物流答案：B解析：本题考查的是环境噪声标准。选项A是1类声环境功能区，选项CD是3类声环境功能区。 钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022年1月，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得某市某区一块国有土地的使用权，投资6000万元人民币开发商品住宅。甲公司委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对被征收房屋的市场价格进行了
6、评估。被征收人李某就其房屋的性质与甲公司未能协商一致。该项目于2022年10月1日动工，由丙建筑工程公司（以下简称丙公司）承包施工。该区私营企业职工王某以抵押贷款方式，于2022年2月以5000元每平米的价格预购了一套80平米的住宅。该项目于2022年6月通过竣工验收并交付使用。王某于2022年9月将该套住宅转让给他人，售房收入44万元。该项目土地使用权出让合同由（）与甲公司签订。A、该市人民政府土地管理部门 B、该区人民政府土地管理部门 C、该区人民政府 D、该市人民政府答案：A解析：城市房地产管理法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管
7、理部门与土地使用者签订。22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第3辑股票是一种长期金融工具，由于其具备较高的盈利性以及风险性，故股票并不具备稳定性特征。（）答案：错解析：本题考查的是股票的基本特征。股票的稳定性特征包括两个方面，一是指股东与股份有限公司之间稳定的经济关系；二是指通过发行股票所筹措到的资金在公司存续期间具有稳定性。参见教材P287。（）是以城市总体规划，分区规划等为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。A.战略性发展规划 B.实施控制性规划 C.控制性详细规划 D.修建性详细规划答案：D解析：本题考查的是城市规划体系。修建性详细规划以城市总体规划，分区规划和控制
8、性详细规划为依据，指导各项建设和工程设施的设计和施工的规划设计。 以下关于收益性物业管理现金流的描述，正确的是（ ）。A潜在毛租金收入与空置和收租损失的差就是有效毛收入B净经营收入减去抵押贷款还本付息等于税前现金流C税前现金流，除去准备金和所得税，即可得到税后现金D实际毛收入与经营费用的差值就是净经营收入正确答案：BC 建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑规定。容积率属于规定性指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50，设备
9、安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15、60、25，该在建工程在估价时点的完工程度是（ ）。A30B 45C65D75正确答案：B22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第4辑 某开发谷司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩
10、余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：第102题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D四类用地正确答案：B决定某类房地产供给量的主要因素有（）。A、该类房地产的价格水平B、消费者的收入水平C、该类房地产的开发成本D、该类房地产的开发技术水平E、房地产开发企业对未来的预期答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，
11、属于影响房地产需求量的因素。 根据房产测量规范，极端一半建筑面积的是（ ）A无柱的雨棚B有顶盖不封闭的永久性架空通廊C房屋内高度在2.2m以上的技术层D与室内不相通的装饰性阳台正确答案：B 单位建设面积为240的健身房，可以不申请办理施工许可证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某房地产估价机构接受委托，评估位于历史文化街的一座临街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整，注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法。但又搜集到A、B、C、D 四个交易实例。实例A 交易时带有3 年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金；实例B 是兄弟之间的转让；实
12、例C 是相邻商铺业主购买后扩大经营规模；实例D 平面形状为“L”形，是业主将原为矩形的商铺临街面1/2 宽度、1/3 深度的部分转让给某银行安装自动取款机。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。请问：1四个交易实例是否可以选作可比实例？2四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对他们的成交价格进行修正或调整？答案：解析：1（1）四个交易实例不可直接作为可比实例，经过修正或调整后可以选作可比实例。（2）理由：采用市场法进行测算应针对估价对象的功能及特点，对与估价对象在同一区域内的类似房地产项目进行市场调查和比较分析，从中选取可比性较强的房地产项目。可比实例是类似房地产中真实
13、成交且符合一定条件的，具体是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产等财产或相关权益。A、B、C、D 四个交易实例，除了案例中的特殊情况与外，与估价对象均具有较好的可比性，经过修正可以选作可比实例。2四个交易实例若选作可比实例，应分别根据其成交情况对其成交价格进行修正调整：（1）对实例A 应进行权益状况调整，具体思路是对剩余3 年租期中市场租金与租约租金的差价折现后加总，即调整至完整权利状态下的价格。（2）对实例B 应进行利害关系人之间交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会低于正常市场价格。（
14、3）对实例C 应进行相邻房地产合并交易的交易情况修正，具体思路是进行市场调查，一般情况下其成交价格会高于正常市场价格。即测算合并后的增值收益。（4）对实例D 应进行临街宽度（宽深比）修正和形状（平面布局）修正。22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第5辑下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是（）。A天然石材B壁纸C吸声材料D合成隔热板材答案：A解析：室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。例如，有些石材和砖中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，
15、能引起肺癌。 某票面金额为450000元、到期日为2022年2月30日的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券与2022年9月12日最适宜的转让价格为（ ）元A436000B436500C436562D436685正确答案：C我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A、12.45%B、10.26%C、11.98%D、9.68%答案：B解析：本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率无风险资产收益率风险系数（平均收益率-无风险资产收益率）9%0.14（18%9%）10.26%。国有土地
16、上房屋征收时，组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作的部门是( )。A.房屋征收部门B.市、县级人民政府C.房地产行业主管部门D.房屋征收实施单位答案：A解析：房屋征收部门。房屋征收部门是市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)。房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。对于可修复的功能落后的折旧，采用重置成本计算折旧时，折旧包括的项目有（ ）。A.落后功能重置成本B.落后功能重置成本落后功能已提折旧C.拆除费用落后功能残余价值D.单独增加先进功能费用E.单独增加先进功能费用随同增加先进功能费用答案：B,C,D解析：本题考查的是可修复的功能落后的折旧。采用重置成本计算
17、的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用。采用重建成本计算的功能落后的折旧包括：落后功能重置成本落后功能已提折旧、拆除费用落后功能残余价值、单独增加先进功能费用随同增加先进功能费用。P324。22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第6辑拆迁估价时，应充分考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。 ( )答案：错解析：这些因素在拆迁估价时不予考虑。厂商经营决策的利润最大化原则是（）等于边际成本。A.边际收益 B.利润 C.总收益 D.平均收益答案：A解析：本题考查的是成本理论。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损
18、最小条件）。 施工企业为项目融资所发生的费用，可列入建筑安装工程费用中的财务费用。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。（）答案：错解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。局部也可以采用。如果评估局部，可以先根据总体，测算出单价，再进行修正调整。 在房地产需求市场上普遍存在着“买涨不买跌”的现象，产生这一购买行为的主要因素是（ ）。A消费者的感觉B消费者的生活方式C消费者的经济状况D消费者的预期正确答案：D22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第7辑
19、 我国在计划经济时期的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 所谓( )，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。A投资机会选择B决策分析C前期准备工作D建设阶段正确答案：A答案 A 所谓投资机会选择，主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。在机会寻找过程中，开发商首先要选择开发项目所处的城市或地区，然后根据自己对该地房地产市场供求关系的认识，寻找投资的可能性，亦即我们通常所说的“看地”。在紧接的机会筛选的过程中，开发商就将其投资设想落实到一个具体的地块上，进一步分析其客观条件是否具备，通过与土地当前的拥有者或使用
20、者、潜在的租客或买家、自己的合作伙伴以及专业人士接触，提出一个初步的方案，如认为可行，就可以草签购买土地使用权或有关合作的意向书。经营性国有土地使用权可以通过（）方式取得。A行政划拨B招标出让C拍卖出让D协议出让E挂牌出让答案：B,C,E解析：招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。A 项，行政划拨是指土地由政府有关主管部门调拨使用，具体包括两个方面：土地使用者如果需要土地，不是通过购买或租赁的方式获得，而是按照一定的建设用地程序，由政府有关主管部门无偿拨给。国家因经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用原土地使
21、用者正在使用的土地，也不是通过购买或租赁的方式取得，而是运用行政手段无偿调用。D 项，协议出让是指政府作为土地所有者（出让人）与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。 以下属于估价报告内存质量的有（ ）。A估价结果的准确性B估价方法选用的正确性C参数选择的合理性D文字表述水平E文字格式及印刷质量正确答案：ABC估价报告质量的高低，除取决于估价结果的准确性、估价依据的充分性、估价方法选用的正确性、有关参数选取的合理性外，还取决于估价报告的文字表述水平、文本格式及印刷质
22、量。前者是估价报告的内存质量。后者是估价报告的外在质量。下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第8辑 租户常常要缴纳订金，以保证其在租约有效期间内能够很好地履行租赁合约。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：对于居住物业，（）是房地产资产管理的全部内容。A.物业管理 B.
23、设施管理 C.房地产组合投资管理 D.运营管理答案：A解析： 本题考查的是物业管理。对于居住物业，物业管理是房地产资产管理的全部内容。超额利润的表现形式有（）。A.创新利润 B.风险利润 C.垄断利润 D.正常利润 E.平均利润答案：A,B,C解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。超额利润有以下三种：创新利润、风险利润和垄断利润。(2022真题) 国土管理部门在未取得规划条件的情况下，与某公司签订了国有土地使用权出让合同，合同无效。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。22年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第9
24、辑如果整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数为0.4，则房地产投资评估模型中所用的折现率为（）。A.8% B.4% C.14% D.12%答案：C解析：本题考查的是资本资产定价模型。方法一：公式计算法折现率无风险投资收益率市场风险系数（市场的平均收益率无风险投资收益率）10%0.4（20%10%）14%。方法二：带有技术含量的排除法该折现率一定大于无风险投资收益率，即大于10%，AB可立即排除。某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是( )模式。A
25、、 选择专业化B、 产品专业化C、 大量定制D、 市场集中化答案：D解析：在资金等效值的计算过程中，终值是指资金运动结束时与现值等值的金额。（）答案：对解析：本题考查的是资金等效值的概念。把资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。只能由房地产估价师本人申请的注册种类有（）。A初始注册B变更注册C延续注册D注销注册E撤销注册答案：A,B,C解析：房地产估价师注册分为：初始注册、变更注册、延续注册、注销注册和撤销注册。其中：初始注册、变更注册、延续注册需由当事人申请；注销注册可由当事人申请，也可由国务院建设行政主管部门依职权直接作出；撤销注册由国务院建设行政主管部门依据职权或者根据利害关系人的请求直接作出。已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为l.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A7.78%B8.28%C13.21%D14.21%答案：A解析：报酬率=安全利率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率=3.31%2.23%1.32%1.42%0.50%=7.78%。