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1、21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第1辑 下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款正确答案：B 对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。A预算法B成本法C定额法D拍卖法正确答案：B答案：B。对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常采用
2、成本法评估。下列选项中，真正实现房地产自然增值的因素是（）。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济、需求增加导致的房地产价格上涨D、房地产市场泡沫所引起的房地产价格上升答案：C解析：本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上升，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P67。 开发商的主要合同关系通常包括（ ）等。A保险合同B分包合同C销售合同D勘察设计合同E加工合同正确答案：
3、CD房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函（略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX商业城部分商铺估价结果报告一、委托方XX有限公司（法定代表人、住所略）。二、估价方xx房地产估价事务所(法定代表人、住所略）。三、估价对象估价对象为XX商业城第三层的部分铺位，gp30013009号商铺，总建筑面积为547.15 m2。XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。XX商业城为一综合性百货商场。其中1层经营化妆品及女装，2层、3层经营男女装，4层经营家用电器及
4、床上用品，5层为儿童乐园，6层为办公及娱乐场所。根据实地查勘及业主介绍，3层铺位（30013009号）经营男女装，业主分别与“XX”、“XXX”等品牌商家签订了租赁协议。四、估价目的为XX有限公司向银行申请抵押贷款提供价值参考依据而评估估价对象的公开市场值。五、估价时点2022年6月20日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员深人细致地分析了估价对象的特点和实际状况，并研究了委托方提供的资料以及所搜集的相关资料，在实地查勘和调研的基础上认为，估价对象为商业物业，此类物业在XX区房地产市场出售、出租案例较多，故采用市场比较法及收益法进行估价，并将两种方法的估
5、价结果加以综合，确定最终估价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的一种估价方法。十、估价结果XX有限公司委托评估的位于XX路XX商业城三层的30013009号商铺，建筑面积合计为547.15 m2，该部分房地产在估价时点的公开市场价值为398万港元(大写:港币叁佰玖拾捌万元整），折合人民币426万元(大写:人民币肆佰贰拾陆万元整)(港币:人民币=1:1.07)。十一
6、、估价人员（略）十二、估价作业日期（略）十三、估价报告应用的有效期（略）估价技术报告一、个别因素分析XX商业城位于XX区XX路，建筑结构为框架结构，共6层，外墙为绿色玻璃幕墙、部分铝板贴面。该物业所处的宗地地势平坦且形状规则，内部装修档次较高，物业管理及维修保养情况良好。二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用（略）六、估价测算过程(一）运用市场比较法估价由于同类物业的市场交易案例较多，选择与估价对象状况最为类似的三个可比实例作为参照，经过充分考虑各物业的差异并作出修正后，得出估价对象的价值。具体估价测算过程如下：1.交易情况修正可比实例A、B、C
7、均为正常交易的价格，和估价对象情况一致，不进行交易情况修正。2.交易日期修正有关统计部门的资料表明，2022年房地产市场价格略有下调，但下调幅度较大的是高档写字楼及住宅。上述三个可比实例均为商业用途，该类物业2022年交易价格比较平稳，且交易日期比较接近，故不进行交易日期修正。3.个别因素修正以上选择的三宗可比实例的个别因素与估价对象情况有所差异（详述略），故进行个别因素修正。4.区域因素修正可比实例A与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例A。可比实例B与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略劣于可比
8、实例B。可比实例C与估价对象属于同一区域，但微观区位稍有区别，估价对象所处之XX商业城的区域条件略优于可比实例C。具体见表338。5.求取比准价格平均比准价格单价=(7282+7197+7402)港元/m2+3=7294港元/m2故采用市场比较法估价XX商业城3层30013009号商铺的公开市场价值总额为：547.15 m2X7294港元/m2=3990912港元，取整为399万港元。(二)运用收益法估价由于预测未来收益水平比较稳定，市场发展平稳，有限年期使用，故采用下列收益法公式：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币
9、85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%0=19.4元/m2营业税金等:根据当地有关规定，营业税、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2(3)估算年净
10、收益(1020284)元/m2=736元/m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：资本化率取9%。(1)估算年租金收入经调查该区房地产市场相同档次同类物业租金情况如下：该物业客观租金水平取人民币85元/(m2*月）（m2为建筑面积，该费用不包括水电费和物业管理费），则年收益为：85元/(m2*月）X12月=1020元/m2。(2)计算年出租费用维修费:按年收益的3%计算，年维修费=1020元/m2X3%=30.6元/m2房产税：建筑物购建价格X70%X1.2%=65.1元/m2保险费:建筑物投保时的购建价格X2.5%=19.4元/m2营业税金等:根据当地有关规定，营业税、
11、城市维护建设税、教育费附加等税费合计取年租金收入的16.576%，为1020元/m2X16.576%=169.1元/m2则年总费用=(30.6+65.1+19.4+169.1)元/m2=284元/m2(3)估算年净收益(1020284)元/m2=736元/m2(4)求取收益价格剩余使用年限为34年，则收益价格单价为：(港元：人民币=1 : 1.07)故采用收益法估价X X商业城第三层30013009号商铺的公开市场价值总额为：7 235 港元/m2 X547. 15 m2 =3 958 465港元，取整为396万港元。七、估价结果确定将上述两种方法的估价结果采用算术平均法得出最终估价值：最终估
12、价值=(399+396)万港元/2=398万港元综上所述，XX商业城三层30013009号商铺于2022年6月20日的公开市场价值为港币叁佰玖拾捌万元整。附件（略）答案：解析：(1)估价对象描述中缺少房地产权利（权益)状况的交代描述。(2) 土地实物描述不全面。(3)建筑物实物描述不全面。(4)可比实例A为酒店三层，C为综合楼三层，与估价对象的可比性应加以说明。(5)可比实例成交价格未说明币种。(6)市场比较法区域因素修正方向A、B、C均错（比反了）。(7)个别因素有差异，但可比实例A、C未作修正。(8)可比实例B、C的比准价格计算数错误。(9)租约情况未交代清楚（应考虑租赁协议），租约期内、
13、期外收益没有区别计算，导致租金 水平计算不准确。(10)收益法中确定租金时，选用的均为比较物业第二层租金，不妥。(11)确定客观租金，应通过比较调查物业与估价对象各因素的差异后确定。(12)未考虑正常出租率(空置率）因素。(13)收益法未分析未来收益变化趋势。(14)计算年总费用时未说明购建价格的来源及数额。(15)房产税应按租金收入的12%计算。(16)营业税等费率取16. 576%，太高。(17)收益法可获收益年限取34年未作说明。(18)收益法资本化率确定为9%未说明求取方法和理由。(19)采用收益法估价的结果计算错误。(20)缺少确定估价结果的理由说明。(21)未扣管理费。下列房地产权
14、利中，属于用益物权的是（）。A.租赁权 B.地役权 C.抵押权 D.所有权答案：B解析： 本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。房地产征收补偿估价，因估价对象可能存在抵押权或债权，所以在估价时要考虑这些因素对房地产价值的影响。（ ）答案：错解析：本题考查的是估价对象的确定。征收补偿估价不考虑债权债务因素。视作干净的完整产权进行评估。P405。 委托人不得竞买自己所委托的拍卖标的，也不能委托他人竞买。Page这体现了拍卖活动应当遵循的（ ）。A公开原则B公平原则C公正原则D诚实信用原则正确答案：C居民购
15、买住宅申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件（）元。A.0 B.10 C.80 D.550答案：C解析： 本题考查的是不动产登记收费。居民等自然人、法人、其他组织购买住宅，以及互换、赠与、继承、受遗赠等情形，住宅所有权及其建设用地使用权发生转移，申请办理不动产转移登记的，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第2辑一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。（）答案：对解析：本题考查的是目标市场选择。一般来讲，只有实力较强的大企业才可能采取全面覆盖这种营销战略。收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定
16、资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息答案：A,B,C,D解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。收益性物业管理中的运营费用不包括借款还本付息。参见教材P371375。评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。在评估用于产权调换房屋的价值时，应特别注意两点：（1）价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致。（2）估价对
17、象状况，如期房的区位、用途、建筑面积、建筑结构等，以房屋征收部门向房地产估价机构出具书面意见说明的用于产权调换房屋状况为依据。参见教材P162。按照法律规定，（）可以出让国有土地使用权。A.国家B.拥有国有土地使用权的事业单位C.拥有国有土地使用权的开发企业D.拥有国有土地使用权的个人答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让的含义。土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（）。A.公共绿地 B.宅旁和庭院绿地 C.街道绿地 D.公共建筑和公用设施专用绿地答案：A解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。公
18、共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。 若该项目目前已全部取得预售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款，则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。A土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积B建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积C施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积D商品房预售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋预售合同记载的建筑面积正确答案：D甲公司于3年前以出让方式取得一宗住宅用途的土地使用权，土地使用期限为70年，后政府部门修改
19、规划，该区域列为商业区，要求开发商更改设计变为商住两用用途，为配合周围环境并减低高度50米，以适应当地的老城区发展规划。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。请问此项更改对房屋造成的损失有哪些估价师为完成本次估价应收集哪些资料答案：解析： 1.更改对房屋造成的损失包括： 1）房屋产生预期收益的减少，如修改规划后房屋的面积减少，造成的总收益的减少；2）因规划修改需要投入的改造成本；3）规划调整所导致的未来经营成本增加的损失；4）投资利息损失 。2.收集规划调整导致该设计增加费用、物业建造成本增加费用；功能缺陷导致年均收益损失值；规划调整所导致的未来经营成本增加
20、费用资料；开发周期、利息率资料。下列选项中，对商业房地产的区位优劣有着非常重要影响的区位因素有（）。A.层高 B.楼层 C.临街状况 D.交通条件 E.外部配套设施答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产区位因素。选项A，不属于区位因素；选项BCD，对商业房地产来说均是非常重要的区位因素；选项E，对商业房地产影响不大。为了公共利益的需要，可以作出房屋征收决定的情形有（）。A棚户区改造B城中村改造C廉租住房建设D经济适用住房建设E公共租赁住房建设答案：A,C,D,E解析：物权法第四十二条规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。房屋征
21、收条例界定了公共利益的范围，即：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 ACDE 四项均属于为了公共利益进行的房屋征收决定。21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第3辑 1113 某公司于2022年6月18日委托甲评估公司对其拥有的房地产进行抵押评估，该房地产的土地使用权
22、性质为划拨，经协商银行同意按其评估价值的80%提供贷款，该评估公司在评估过程中评估出该房地产在正常出让土地使用权法定最高年期的条件下，评估价值为500万元，应缴纳的出让金为60万元。该公司2022年6月18日破产，拍卖价值扣除应缴税费后为445万元。第 11 题 2022年6月18日，该房地产抵押评估价值P应为（ ）万元。A500B560C440D400正确答案：C 房地产的不可变更性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。 （ ）正确答案：房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。某厂房的建设用地使用权于2022年9月30日
23、以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2022年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2022年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元m2，取得税费为4.5。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7，房地产报酬率为8。请计算该厂房2022年9
24、月30日的市场价值。答案：解析：根据成本法计算公式，该厂房2022年9月30日的市场价值=土地重新购建价格+建筑物重新购建价格建筑物折旧。该厂房2022年9月30日的市场价值的计算步骤具体如下：（1）土地重新购建价格（2）建筑物重新购建价格18001.321=2376（万元）。（3）建筑物折旧物质折旧a.房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元；b.空调系统以外的其他设备折旧费=Cdt=808/10=64（万元）；c.长寿命项目折旧费=（23763080）8/60=302.13（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）；d.长寿命项目折
25、旧费=（23763080）8/49=369.96（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿前提下）；e.物质折旧小计：396.13万元或者463.96万元。功能折旧（功能过剩引起的折旧）在用建筑物重建价格情况下，（万元）。建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元（4）建筑物市场价值=1643.02+2376-522.11=3496.91（万元）（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，对收回的建筑物给予补偿前提下）或者3429.08万元（在出让合同约定建筑用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时
26、，对收回的建筑物不予补偿前提下）。 从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。A具有2年房地产咨询业务或相关的工作经验B具有房地产及相关专业中等以上学历C具有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称D具备房地产相关知识的专业技术人员E考取房地产咨询人员合格证正确答案：BCE以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务的房地产投资信托基金（REITs）类型是（）。A权益型REITsB抵押型REITsC多重合伙REITsD伞型合伙REITs答案：A解析：房地产投资信托基金按投资业务不同，可分为：权益型REITs，是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型RE
27、ITs，主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券（MBS）业务，主要收入来源是抵押贷款的利息；混合型REITs，同时经营上述两种形式的业务。按信托性质分类，REITs 可以分为：伞型合伙REITs。不直接拥有房地产，而是通过一个经营合伙制企业控制房地产。多重合伙REITs。是REITs 直接拥有房地产的同时，还通过经营合伙制企业的方式拥有部分房地产。 某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为( )。A1.9%B2.1%C2.3%D2.5%正确
28、答案：A 以下是房产税纳税人的有（ ）。A产权出典的承典人B房产出租的租赁人C产权未确定的房产代管人D产权全民所有的，经营管理单位和个人E产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人正确答案：ACDE凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括（ ）。A.房地产开发企业对市场预测的偏差B.购房者对市场预测的偏差C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为D.房
29、地产开发资金的易得性答案：B解析：房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。 建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于（ ）。A国家B使用者C建设单位D土地所在地的人民政府正确答案：A国家进地经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地，被征地单位和个人应服从国家需要，不得阻挠。建设单位征收的集体土地，其土地所有权属于国家用地单位只有土地使用权。21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第4辑一份不定值保险投保时，保险标的实际价值为300 万
30、元，保险金额为400 万元；发生保险事故时，该标的实际价值为600 万元，实际损失为450 万元，则保险人应支付赔偿（）万元。A300B400C450D600答案：B解析：对于不定值保险而言，保险当事人双方事先仅约定了保险人最高赔偿限额的保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定赔偿金额时进行。无论保险标的的实际价值如何变化，保险人应支付的赔偿金额都不得超过保险合同约定的保险金额。如果实际损失小于保险金额，保险人仅赔偿实际损失；如果实际损失大于保险金额，保险人的赔偿额以保险金额为限。某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款，已知抵押贷款年利率为6.6%，期
31、限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是( )元。A、 2040.82B、 3451.83C、 5089.01D、 6666.37答案：B解析：解析 复利计算可行性研究中的调查研究，主要从市场调查、资源调查、人力调查三方面进行。（）答案：错解析：本题考查的是可行性研究的步骤。调查研究主要从市场调查和资源调查两方面进行。参见教材P255。债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险是（）。A、财产保险 B、责任保险 C、信用保险 D、保证保险答案：D解析：本题考查的是保险的种类。保证保险是指债务人就自己的信用向保险人投保，由保险人
32、为被保险人（债务人）向债权人提供担保的保险。房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。A.房屋征收决定公告之日B.原征收补偿协议达成之日C.用于产权调换房屋支付之日D.委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现
33、率为5%，则第1年的租金收入是（ ）元。A.23096.67B.24308.23C.24754.28D.25523.64答案：B解析：复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A11-（1+s）/（1+i）n（1+i）/（i-s），求出A1就是所求的结果。 甲公司欲抵押贷款，委托某估价公司对其拥有的某酒店进行估价。该酒店共8层，每层建筑面积2000m2，其中1层有600m2为酒店大堂，900m2出租用于餐厅和咖啡厅，1层其他面积为酒店配套设施；其余各层为酒店客房、会议室和自用办公室。该酒店共有客房280问，每问建筑面积40m2；会议室5间，建筑面积共500m2；自用办公室3间，建筑面积共
34、300m2。该估价公司了解到该地段同档次酒店1层餐饮用途房地产的正常市场价格为建筑面积20000元/m2，同档次办公楼的正常市场价格为建筑面积10000元/m2：当地同档次酒店每间客房每天的平均房价为250元，年平均入住率为60%；该酒店正常经营平均每月总费用占客房每月总收入的40%；会议室的租金平均每间每日1000元，平均每间每月出租20天；当地酒店类房地产的资本化率为10%，该酒店剩余使用年限30年。下面为该估价公司估价技术报告的部分内容请指出错误并改正：1层餐厅和咖啡厅价=20000900=18000000元=1800万元酒店客房年总收益=250280365（1-60%）=1022000
35、0元=1022万元酒店会议室年总收益=10002012=240000元=24万元酒店年总费用=102240%=409万元酒店客房及会议室年净收益=1022+24-409=637万元酒店客房及会议室价格=63710%1-1（1+10%）30=6005万元酒店办公室价格=30010000=3000000元=300万元该酒店总价格=1800+6007+300=8107万元正确答案：错误改正如下：(1)酒店客房年总收益=25028036560%=15330000元=1533万元。(2)酒店会议室年总收益=510002012=1200000元=120万元。(3)计算总价格中的“酒店及会议室价格”不是60
36、07万元，应改为6005万元。(4)酒店办公室为配套管理用房，其价格已包含在酒店收益内，不再单独计算。 适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水需要的供水方式为( )。A.设置水箱的供水方式 B.分区分压供水方式C.直接供水方式 D.水泵水箱的供水方式答案：C解析：直接供水方式。当室外配水管网的压力、水量能终日满足室内供水的需要时，可采用此种简单、经济而又安全的方式。 房地产估价鉴定组成员应当回避的情况不包含（ ）。A与原估价机构有利害关系B本人就是当事人C由拆迁当事人亲自委托D与拆迁当事人有利害关系正确答案：C21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第5辑为了防御地质灾害，甲房地产
37、开发企业按照设计变更对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业( )。A.不必通知买受人B.应书面通知买受人C.应公示通知买受人D.可在交房时再告知买受人答案：B解析：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖等方式变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10 日内，书面通知买受人。 地质条件包括（ ）。A地基的承载力B地基的稳定性C地下水位D地下水质E地下稀矿的放射性环境正确答案：ABCD地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括
38、地下水的成分和污染情况)。 信用卡的功能不包括（ ）功能。A转账结算A储蓄C汇兑D期权正确答案：D 房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。A、竞争情况调查B、消费者和消费者行为调查C、市场需求容量调查D、市场营销因素调查答案：D解析：考点:市场调查的意义和内容。市场营销因素调查包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，正确的有（）。A.现状价值可能高于市场价值 B.投资价值高于市场价值 C.谨慎价值低于市场价
39、值 D.快速变现价值低于市场价值 E.残余价值等于市场价值答案：A,C,D解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。选项B，投资者评估的房地产的投资价值大于或等于该房地产的价格，是其投资行为（如购买）能够实现的基本条件。当房地产的投资价值大于该房地产的价格时，说明值得投资；反之，说明不值得投资。因此，投资价值的评估结果可能大于也可能等于，甚至可能小于市场价值的评估结果；选项E，残余价值一般低于市场价值。 某房地产占地4000，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情
40、况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；11
41、24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。正确答案：城市生活污水不是酚类污染物的来源。答案：错解析：城市生活污水也是酚类污染物的来源。(2022真题) 为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。A.规划红线B.城市绿线C.城市紫线D.城市蓝线E.城市黄线答案：B,C,D,E解析：本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相
42、继出台以下部门规章进行专项管理：城市绿线管理办法（自2022年11月1日起施行）、城市紫线管理办法（自2022年2月1日起施行）、城市蓝线管理办法（自2022年3月1日起施行）和城市黄线管理办法（自2022年3月1日起施行）。21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第6辑 从事房地产经纪活动的基本条件是（ ）。A取得房地产经纪人协理从业资格B取得房地产经纪人执业资格C取得房地产经纪人员相应执业资格证书D取得房地产经纪人执业资格并经注册生效正确答案：A 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆
43、迁房屋面积的界定可来自于( )。A.被拆迁房屋的权属证书记载的面积B.拆迁人提供的被拆迁房屋的面积 建设工程教育网提供C.拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果D.具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果、E.房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积正确答案：ACDE房地产估价师注销注册可以由当事人申请。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。注销注册可由当事人申请，也可由国务院建住房城乡设主管部门依职权直接作出。税收是影响房地产价格的制度政策因素之一，在买方市场条件下减少房地产开发环节的税收会使房地产价格下降。（）答案：对解析：增加或减少房地产开发环节的税收在短期内
44、是否会导致房地产价格的升降，要看房地产市场是处于卖方市场还是买方市场。如果是买方市场，则增加房地产开发环节的税收主要会使房地产开发企业通过降低开发利润等而“内部消化”，难以使房地产价格上涨；而减少房地产开发环节的税收则会使房地产价格下降。房地产作价入股估价应当采用谨慎价值标准。（）答案：错解析：本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值本质上是谨慎价值。房地产作价入股估价，要对各出资股东公平，应当以市场价值为基准。在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。A.城市蓝线B.城市绿线C.城市紫线
45、D.城市黄线答案：A解析：编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。某家庭欲购买总价为125万元的一套住宅。该家庭月收入为20000元，准备用月收入的40%来支付抵押贷款月还款额。已知贷款期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为6%。则该家庭的首付款额是（）元。A、529412.37B、83265.38C、87867.78D、91022.12答案：A解析：本题考查的是复利系数的应用。月还款A2000040%8000（元），i6%/120.5%，n1012120，可负担的贷款额P=A/i1-1/(1+i)n=8000
46、/0.5%1-1/(1+0.5%)120=720587.63（元），首付款1250000720587.63529412.37（元）。市场利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。（）答案：错解析： 本题考查的是商业银行资产业务。公定利率是指一国政府通过中央银行而确定的各种利率。而市场利率是指在资金市场上由资金供求关系自发形成的利率。21年房地产估价师考试真题精选及答案9辑 第7辑 结构相对指标是现象总体经过分组后各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格
47、为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。 A.通胀率上行 B.存款利率下调C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温答案：A解析： 金融债券是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，土地所有权的性质和土地用途将改变。（）答案：错解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押的，实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途。下列不属于减免房产税的是（）。A.公园管理用房 B.高校教室 C.出租的住房 D.中科院实验室